处理好物业管理企业业主关系
处理好物业管理企业与业主的关系是物业管理活动中永恒的话题。由于物业管理是一项涉及面广、法律关系复杂的综合活动。牵扯到房屋、土地、环境、人与物、人与人等错综复杂的关系,加上地区的不同,城市的不同,业主的不同等许多差异,形成了物业管理活动本身的多样性和复杂性,在现阶段国情与现行法律框架下,在物业管理企业与业主经济利益存在差异上,出现问题,产生矛盾与纠纷是在所难免的。许多问题和矛盾的出现,不能完全归咎一方,往往不是一个主体单方面原因造成的,可能有物业管理企业行为不规范的原因,可能是业主自律性不强的原因,也可能有开发商开发建设时遗留问题的原因,任何一方单方面的举动,都 有可能导致物业管理活动中出现,矛盾的出现。因此,在物业管理这一“矛盾的共生体”的活动中处理好物业管理企业与业主的关系尤为重要,既可以防止出现的问题激化升级,又利于行业的健康发展。怎么才能处理好物业管理企业与业主的关系呢?笔者认为,首先又方应在关键的原则形成共识,有一个良好的社会氛围,从下面三方面着手。
一、 明确双方定位,利益共享
在法律层面上,《物业管理条例》中已确认了双方是两个独立平等的民事主体;在经济层面上,是两个合同当事人的平等关系;在劳动关系层面上则服务与被服务的平等关系。不能简单地定位谁为主,谁为辅,谁为上,谁为下。但是,在社会层面上,人们受旧的传统思维影响,在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位,部分业主采取了拒绝的态度,给物业管理活动增加了困扰。因此,明确双方的定位与平等关系地位,是处理好物业企业与业主关系的前提。
物业管理企业与业主在物业管理活动中,虽然在经济利益点上有差异,但目标是一致。是“对立的统一”,寻求双方的共同利益,才是处理好双方关系的根本保证。人们常常忽视了物业管理活动中推广“合伙经营”的理念,营造一种“合作伙伴”的氛围。社会上人们更多的关注两者通常意义上的服务与被服务,双方的思维都单方面的局限于一般的商品与交换遵循着市场经济原始规则,即“以最小的付出,获取最大的利益”,这势必造成双方在根本利益上的冲突。由于部分业主尚未形成建立个人资产经营概念,未能体会到资产统筹经营的实惠,再加上业主经济意识上存在较大的差异性,部分业主较看重个人的既得利益的获取,漠视长远的、公众的利益,造成推广“合伙经营”理念的困难。一般物业管理企业只好将大部分精力和财力放在业主个人感觉服务上,而放在实现“共同利益”目标上的精力和财力远远不够,遇到素质不高业主的非理维权和无理要求,精力和财力又常处于“被动挨打”的境地。同时,一些物业管理企业对“合伙经营” “合作伙伴”概念上的认识不足,追求短期利益,仅实行一般意义上的服务与管理。因此,双方都应清楚地认识到,在物业管理活动中,双方都处在同一个“利益共同体”中。是合作伙伴,应该同舟共济,互为依存,合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。互惠互利才是双方利益的根本所在。
二、 建立互信机制,共存共荣
有了“利益共同点”,只有彼此“互有设防”互相信任,真诚合作,才能达成共同目标。因此,建立一种互信机制是十分必要的。因此,建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者,还是管理服务的经营者,达成共同利益原则是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现,站在公正、诚信、互利的基础上思考问题,解决问题。在处理双方关系时,应本着“求同存异”的精神,采取包容,互让,友好的态度。
作为物业管理企业应该正确对待业主的利益,要把业主利益摆在首位,力戒追求现实利益的短期行为。在提高服务品质与管理水平,提高服务档次,推行“品牌”效应上下足切夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主”第一的观点,认真对待和业主的诉求。同时,在提升一线员工素质上在下足功夫,动用企业的一切资源作为支撑,这样才能促使员工有效的与业主进行友善的沟通,才能给业主留下良好的印象。对提供那些内容的服务,服务水平达到什么样的标准,实现什么样管理服务目标,应该切合企业的综合能力,必须充分尊重业主意愿的服务,建立在双方平等协商认同的基础上,忠实地履行委托合同内容,才能最大限度得到业主认同和信任。
作为业主,在物业管理活动中,不能以监督者自居,不能冷眼旁观,吹毛求疵或是专门挑错指责。对于出现的问题和意见分歧,应该置身于“合伙伙伴”角色之中,在认识上求得统一,在行动上给予物业管理企业最大的支持和协助。业主应当正确运用监督机制,而不应该简单地、随意地行使监督权和否决权。要认识到合法权益的监督权,是实行民主自治的根本保证。但是,这种监督权的行使,必须是建立在一定法律
篇2：单个业主欠缴物业管理费行为法律关系分析
单个业主欠缴物业管理费行为法律关系的分析
物业管理费的用途，大家都知道。一定应该是用于对业主共有物业和共用设备设施保养、运转的费用，以及相关人员（及商业组织）的报酬等。简单说就是因物业需要运转和维护而进行必要的物业管理活动所需要的费用。
但拿了薪酬的相关人员（及商业组织）无法向出钱者证明过程和结果符合要求的时候，每个出钱人到底有什么办法实现自己的知情权利；进而在确认物业管理活动缺失情况下使其及时改正；最终实现在对相关人员实在没有能力改变物业管理不良的状况下，尽早将其解聘并重新聘请的目标。
如果我们能够有如下共识：
认可物业管理是业主共有物业的物业管理，而物业服务企业仅仅是业主物业管理活动的具体经理人（团队）；
认可物业服务企业是受聘于发展商或者业主大会而不是直接受聘于全体各个独立业主。
那么，我们就来看看我国的物业管理活动中单个业主的欠费到底是怎么回事。
在我们通常理解的民商事活动中，主体一般都是两个，即我们常说的“合同双方”或者“平等的民事主体”。但在物业管理活动中，这两个平等的民事主体是谁呢？很显然，是委托人－发展商或业主大会和受托人－物业服务企业这两个平等民事主体。可支付物业管理费的单个业主在这个法律关系中的法律地位呢？按照我们一般的常识，单个业主是这两个主体之外的一群主体，是授权发展商（签署前期物业管理合同）或业主大会（签署物业服务合同）的权利人（群）。
按照这种法律关系的确定，单个业主的义务是支付费用，对应的权利则是且仅仅是物业管理活动中该业主的利益份额而不是全部。份额，就是该业主所持共有物业和设备设施的份额占全体业主共有物业和设备设施的份额。简单说就该业主房产证上的面积占整个物业管理区域内所有建筑面积的百分比！
这种关系的确定，实际上就告诉每个业主：别管共同利益，只管你自己的（份额）部分。也就是说，如果你认为物业服务企业没有履行物业管理活动中应尽的合同义务，那你最多可能得到物业服务企业对全体业主侵权赔偿中应该赔偿你个人的那部分。
举例说明：
某区域，物业管理费2.5元/月平方米。其中保洁费用占0.1元/月平方米，保洁员有8名，负责区域内每月30天的清洁和垃圾清运。其中垃圾清运工作占所有保洁工作量的1/10。
业主发现某一天垃圾没有清运出去。此时物业服务企业雇佣的保洁公司对该单个业主的侵权折合金额是多少呢？是一天的垃圾清运工作未做而未支出的费用中，该业主已经以物业管理费名义交到物业服务企业中的那部分。具体计算方法如下：
0.1元/月平方米（用于保洁的费用）*1/10（保洁费中用于垃圾清运的费用）/30（一个月30天计算）=0.000333333元/平方米。
假如该业主的房子是200平方米，那因为一天没有清扫垃圾侵犯该业主的权利就只有0.0666元！
但一个小区假如有10万平方米，那一天不清扫垃圾，保洁公司就白白拿走了33.33元！
从上述例子中我们不难看出，按照我们的习惯确定的法律关系，在“物业服务企业未尽到保洁义务”的维权活动中，所获得赔偿的损失，只是其个人占全体损失的份额部分（0.0666元）。而其他所有业主因“并未主张”而分文不会获得！更有甚者，要想维这个权，还要“谁主张谁举证”，即由该业主举证证明某日垃圾未清运。
简单理解《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》中的有关法律规定，要想拿回这33.33元（姑且还不说要求对方赔偿），必须得业委会代表业主大会主张全体业主的权利，或者由“业主共同决定”主张权利！（幸亏法律没有规定“全体业主”主张而用“共同决定”主张）。
在这种关系中，单个业主权利的维护，永远是不划算的。他花的成本和他自己获得经济利益不对等。因为其他业主也并为从他的维权中获得任何好处，而其维权所获得的社会效益（公益心、社区知名度等）无形资产也是零！
因此，我们说，在对物业管理活动各方主体关系的传统习惯理解中，单个业主根本就无法维权！
这种传统习惯并非因物业管理而确立，看看我们的国家，不也是虽然“国家是人民的”，但少数人侵犯国家利益的时候，单个的公民就是没有办法维护包括自己利益在内的国家利益吗！
所以，对物业管理活动的这种传统认识，使得任何一个业主在采用“拒交费用”的方式维权时，无一例外的以失败告终。
按照我们对物业管理活动中各方主体关系的“共识”，单个业主无权主张共同利益，而只能主张共同利益中该业主所占的份额。而共同利益主张权利人要么是业主大会（委托其选举的业委会），要么就是业主“共同决定”。
按照《物权法》中的建筑物区分所有权的规定，维护每个建筑物内业主的共同权利时，由该建筑物中的业主共同决定，或者成立该建筑物的业主大会选举业委会还不是难事。但当按照《条例》规定的一个物业管理区域成立一个业主大会时，这种共同权利维护组织的成立和运转就是非常困难的，以至于根本无法实现成立、运转、监督、更换的可能性。因此，无论是以《物权法》中的“建筑区划”为单位，
还是以《条例》中的“物业管理区域”为单位，只要不按《物权法》中规定的区分所有权的“建筑物”为单位，那么业主共同利益的维护就必将如登天般困难！因此，不改变这种关系，不改变人们对物业管理活动中各主体关系的错误、不合理的认识，业主的维权就永远是一句空话！
解决的途径有两条：一是打破《条例》的限制，依照《物权法》以建筑物为单位建立业主组织并以建筑物为单位聘请物业服务企业； 二就是依照《中华人民共和国信托法》的规定，在以“建筑区划”或“物业管理区域”为物业管理活动范围的前提下，以所有业主为受益人，以业主大会或业委会为委托人，建立与物业服务企业为受托人的信托机制，即《信托法》的框架下，在符合法律规定的情况时赋予单个业主以委托人（业主大会或业委会）的权利。使业主共同利益得以防微杜渐，从开始即被单个业主发现且代表全体业主主张权利去纠正，才能真正解决中国的物业管理活动中的物业管理水平和业主需求之间的矛盾。
篇3：公共关系和塑造物业管理企业形象
本文提要：公共关系是一门“内求团结,外求发展”的经营管理艺术,它在经营管理的各个环节上都能够发挥作用,尤其是近年来,随着物业管理企业的逐步成熟,物业管理公共关系越来越多地注重企业外部开拓与内部管理的结合。
随着时代发展节奏的不断加快,市场竞争不断加剧,各种交流渠道越来越畅通,使得各方面的交流日益密切和频繁,各种社会关系错综复杂,公共关系的作用也越来越受到广泛的重视。一个企业要发展,优质的产品和服务是基础,同时还应该创造出良好的社会关系和社会舆论环境,企业与公众之间的关系搞好了,知名度提高了,企业的发展就有了保证。物业管理作为一个新兴的、发展的、具有丰富内涵的服务行业,如能有效应用公共关系,将会为物业管理企业的发展起到较大的促进作用。
一、物业管理企业公共关系的作用及目的
(一)公共关系在物业管理企业中的作用
公共关系是一门“内求团结,外求发展”的经营管理艺术,它在经营管理的各个环节上都能够发挥作用,尤其是近年来,随着物业管理企业的逐步成熟,物业管理公共关系越来越多地注重企业外部开拓与内部管理的结合,特别是注重企业的内部管理,这对于提高企业知名度,塑造与发展企业形象,提高企业管理和处理问题的能力,以及在维系人心,提高企业的凝聚力等方面都起着重要的作用。
物业管理公共关系的作用主要体现在三方面:
1、公共关系可以增强企业的竞争能力,使企业在竞争中立于不败之地;
2、公共关系能改善企业的市场环境,开拓市场领域,争取较大的市场份额;
3、公共关系可以加强企业与外部环境的联系,形成正确的经营决策,抓住经营的最佳时机,从而获得最佳的经济效益。
(二)公共关系的目的
公共关系的根本目的就是通过深入细致、持之以恒的具体工作来塑造与发展企业的良好形象。企业形象是社会公众包括企业员工心目中对企业整体的评价。它是公众对企业的发展史、管理人员、团体气氛、行为准则、物质条件、产品、服务等的总体认知,反映了公众对企业的整体特点、总的精神的了解和情感倾向。塑造良好的企业形象,建立良好的信誉,不但能够帮助企业为社会公众所理解和接受,进而赢得信任和支持,而且还能取得良好的经济效益,有效促进企业目标的实现。因此,人们常把良好的形象和信誉称为企业“无形的财富”。此外,良好的形象还是吸引客户的至关重要的因素。时下客户在选购房屋时,不但关注房屋的质量和价格而且还会关心这个房地产项目由哪家物业管理企业来管理,该物业管理企业管理在管物业的情况和企业的资质和管理水平都会受到客户的关注。因此,良好的物业管理企业形象,不但能够提升物业的品质,为物业管理企业自身赢得良好的经济效益,还能为房产开发企业赢得客户和市场。
二、物业管理企业开展公共关系工作的对象和应对的措施
物业管理工作的基点是“人”为主体,做到“以人为本”,并不断深化和扩展物业工作本身。物业管理企业的客户主要是业主和住户,但其公共关系的对象却包括了多方面的关系,即客户关系、政府关系和相关单位关系等,这些关系的处理直接关系到企业的发展,甚至关系到企业的生死存亡。
(一) 与客户的公共关系
塑造好形象最重要的就是必须与客户保持良好的关系。树立“以人为本,客户第一”的服务理念,根据业主的合理要求建立和完善服务项目和服务设施,物业管理企业做到这些工作只是尽到了应尽的职责。要在客户中塑造良好的物业管理企业形象,还需要通过其他的方法拉近与客户的距离,真正与客户做到相互沟通,彼此信任,互促互进。www.pmceo.com促进与客户的公共关系方式各种各样,如:
1、 建立客户与物业管理企业联系平台,保持24小时通畅的沟通渠道;
2、推出客户首问服务负责制,即客户向物业管理企业任何员工提出的合理要求与询问,被问人员都必须作出响应,自己能处理的应立即处理,自己不能处理的应转给信息中心相关人员处理并一直跟踪到底。
3、任何员工在任何情况下都无权拒绝客户提出的正当要求,一般问题1小时内、重大问题3小时内予以解决。不仅如此,物业管理企业还应在力所能及的范围内竭力协助客户解决难题,做到客户只需一个电话即能得到物业管理企业的热心帮助,让客户普遍感受到物业管理企业为他们提供服务所带来的惬意。
4、利用节假日开展丰富多彩的活动增进客户与物业管理企业的交流以及客户与客户之间的交流。同时还可以根据公司的实力,为客户提供家居保洁服务、钟点工服务等一系列的特殊服务和延伸服务,使物业管理企业的良好形象在客户心中扎下了根。
(二)与政府的公共关系
物业管理企业是一个开放型的组织,它既有一定的内在联系,同时又受到外部环境的影响,因此,政府与物业管理企业之间的协调是非常重要的,政府的作用是监督和指导,物业管理企业在符合国家法律的前提下,以政府的政策方针为准则,进行经营管理。协调作用主要是取得他们的支持和帮助。这种协调能使企业的活动规范化、同步化、和谐化,并使企业与外界环境相适应。协调影响到企业中的所有部门和人群,也影响到企业的外部环境,缺乏协调就会使企业在时间、人力、金钱等方面造成浪费,使企业形象受到损害。物业管理企业要充分发挥公共关系,在政府中塑造有口皆碑的形象。
(三)与相关单位的公共关系
物业管理企业如同业主的管家,因此物业管理企业就必须了解水、电、气、暖等和业主息息相关的设备设施的运行情况是否正常。也就是说,物业管理企业日常工作的开展离不开与上述单位打交道,有关信息的沟通与交流,来源于良好的公共关系,因此,要做好物业管理工作与上述单位建立良好的公共关系是非常必要的。比如:市政管道检修,将造成几小时内无法正常供应生活用水。物业管理企业如果不能及时得到信息,做好与客户的沟通工作势必会造成业主极度不满、抱怨、投诉。同时,也就会造成物业管理企业在时间、人力、金钱方面的较大损失,损害企业形象。反之,若能提前得到自来水公司的通知,物业管理企业在做好客户沟通的同时,提出相关的应对措施,就能得到业主的理解与支持。与相关单位的公共关系应该在互帮互助,相互理解和支持的基础上建立,但作为物业管理企业,为了自身工作开展的便利,应该在公共关系建立方面充分发挥积极性和主动性。
三、公共关系在突发事件中的作用
突发事件是物业管理过程中由于工作的疏忽或其他原因而产生的一些特殊情况,主要包括火灾、停电停水、自然灾害等,所有这些都会给企业的信誉带来极为不良的影响。因此,正确处理各种突发事件,维护企业的形象和信誉具有十分重要的意义。
公共关系在处理突发事件中起着举足轻重的作用,一方面,通过公共关系活动,建立一套完整的检查制度,通过科学的调研与预测,可以防患于未然,避免各种事件的发生;另一方面,当事件发生以后,必须充分听取公众的意见,设法查清事实真相,与公众进行必要的沟通,相互之间达成谅解,从而妥善解决矛盾,维护企业的信誉和形象。当出现危机时,必须及时采取有效行为,与公众加强信息沟通,消除误会,取得公众的谅解,把不利因素转变为企业发展的动力,从而确保企业信誉和形象不受损害。
综上所述,物业管理企业的公共关系应用,就是要在明确物业管理企业
参考文献:
①劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心组织编写,刘增田主编,《物业管理员(师)职业资格培训教程》,中央广播电视大学出版社,20**
②肖辉主编,《实用公共关系学》,北京大学出版社,20**
③周安华、苗晋平编,《公共关系——理论、实务与技巧》,中华人民大学出版社,20**
④方芳、吕萍编著,《物业管理实务》,上海财经大学出版社,20**
作者:曾玮源 自建筑学堂
篇4：浅论物业管理和谐社区关系
本文提要：物业管理公司应在社区居委会的监督指导之下,在促进社区稳定、维护居民利益、提供便民服务、调解居民矛盾、搞好社区精神文明建设等方面发挥重要作用。
物业管理是一项持续时间长、牵涉主体多、法律关系复杂的综合性活动,开发建设单位、业主、物业管理企业和政府四方对建立和谐的物业管理秩序都应当承担相应的责任。
当前,我国的物业管理还只是处于起步阶段,开发建设单位自建自管,管理不规范、不到位的现象普遍存在。开发建设单位、业主与物业管理企业三者之间的关系难以协调。一方面,开发建设单位在前期基本上是贴本经营,但为了有利于房屋销售不得不继续背上沉重的包袱;另一方面,业主感觉物业管理企业受开发建设单位操纵,没有很好地维护业主权益,拒绝缴纳物业管理费,对物业管理企业普遍存在抵触情绪。物业管理企业则处在开发建设单位与业主的夹缝中,举步维艰,难以生存,加上管理人员未经过正规的培训,服务质量和水平也受到业主的质疑。诸多因素造成住宅小区遗留隐患较多,有的业主甚至采取某些过激手段,极大地影响了社会的安定团结和市民正常的工作、生活秩序。
一、物业管理对推动和谐社会建设具有重要作用:
1.物业管理具有教化和益智的社会功能
人的需求大凡可分为生理的需求(基本生活需求)和精神的需求两大类。生理需求在居家生活中无非就是老百姓通常说的“衣食住行”,这其中有相当一部分工作是要由物业管理企业来做的,比如日常的园区安保、装修管理、绿化养护、卫生保洁、交通引导、设施维护等,这些管理、服务满足了人们的基本生活需要。现代物业管理还应该重视小区的文化与品味,加强与业主的交流,让业主有一种情感上的归属,找到家的感觉。这样的物业管理,能增长居民的见识,起到开阔视野、陶冶情操的作用,在潜移默化中提高居民的素养。
2.具有促进居民身心健康的功能。
在衣食无忧的现代都市人群中,追求舒适、个性的生活正成为人们更高层次需求的集中表现。生活在高档小区,享受着高档物业管理,能产生“物我两忘”的身心体验。这样人就会心情舒畅,心胸开阔,身心健康。倡导“以人为本”,帮助或引导业主在本区域内健康地生活,愉悦地居住,寻求到一种自我价值的体现或心理上的满足,从而使和谐健康文明的居住环境得以形成,当然,这需要管理者付出真诚,更需要较高的管理水平和服务艺术。
3.具有社交和繁荣文化的功能。
现代物业管理能够通过建立多种平台或采取多种形式,来促进住户的交流,繁荣社区文化,推动人与人之间的信息和情感交流。物业管理在社区内部担负着宽泛的管理、协调职能,因此,物业管理企业除了提供给业主“衣食住行”的便利服务外,它还应满足人的精神需求,特别是要满足人的愉悦感、成就感、归属感,这就需要建设企业文化,需要给业主参与园区管理的权利,从而真正实现社区的和谐。
4.突破了业主与物业管理者之间传统的“仆人”关系
在传统的物业管理服务中,物业管理者往往扮演着弱者的角色,他们只是继承“仆人”的服务观和顺从的服务方式,运用自己的诚恳和服从,博得业主的同情。管家婆式的物业管理,可以为业主提供保洁、保安、维修、家政服务,促使物业“保值”,也可以通过装修管理、绿化养护、康乐设施利用等,实现园区生活的稳定。但一个好的物业管理,仅有这些显然是不够的。现在,提倡物业管理者要做业主的生活顾问和朋友。大到业主的生命财产安全,小到卫生保洁,物业管理者在每一个小区内都担负着宽泛的社会责任。
二、如何正确发挥物业管理公司的作用
物业管理在构建和谐社区的过程中起着举足轻重的地位,使得解决物业管理的现存问题变得刻不容缓了。依据《物业管理条例》的指导思想以及物业管理行业的特点和现状,当务之急应该是解决物业管理行业面临的观念认识错误与法规滞后等两大主要问题,推动和谐社会的建设。
1.业主与物业管理企业是平等关系
在物业管理工作中,物业管理企业受委托对物业实施管理,给业主和使用人提供服务,物业管理服务合同一签订,双方就是平等的合同关系,没有主仆这种带有奴性的错误区分。
2.正确处理与社区居委会的关系
物业管理公司终归是企业,职责是以合同的形式约定的,很多社会问题物业管理公司根本没有能力解决。这就要求物业管理公司认真处理与居民自治组织和其它基层自治组织的关系,发挥居民自治组织对其它基层自治组织的指导监督作用。物业管理公司作为受物业业主委托,实施有偿管理与服务的企业化管理组织,在维护社区居民利益特别是在社区管理和服务的过程中扮演着重要角色,但在居民自治过程中,物业管理公司不能代替社区居委会,更不能凌驾于社区居委会之上。物业管理公司应在社区居委会的监督指导之下,在促进社区稳定、维护居民利益、提供便民服务、调解居民矛盾、搞好社区精神文明建设等方面发挥重要作用。当前,一方面要逐步理顺新建商业住宅社区(单元型社区)物业管理与居民委员会的关系,使物业管理公司在居民委员会的监督指导之下发挥社区服务管理的职能。同时,要加快推进老城区社区物业管理工作的开展。老城区没有引入物业管理,是社会管理难以有效开展的原因之一。因此,要按 《 物业管理条例 》 的规定,由城市街道办事处牵头,居委会协助,成立业主委员会,大力推进老城区的物业管理,以发挥物业管理公司在社区管理和服务过程中的重要作用。
3.住户对物业管理的咨询不等于是对物业管理企业的投诉
有关部门把住户对物业管理的咨询也当作“投诉”,导致当前物业管理误被列为当前消费投诉的热点之一。经了解,当前有关物业管理的咨询投诉情况,其中认为配套不齐全、规划不到位、质量有问题的情况所占比例较大,属对物业管理企业不作为的有效投诉并不多。
4.物业管理服务不是“免费的午餐”
不少人仍习惯于过去的福利分房政策,对物业管理“谁受益,谁付费”的原则不理解,甚至持抵触态度,拒交管理费。其实,业主在享受物业管理所提供服务的同时,就有支付物业管理服务费、维护物业完好的义务。
参考文献:
1.江汛清、丁元竹等,《构建诚信友爱的和谐社会》,中国经济出版社
2.《构建和谐平安社区》,广东省民政信息网
3.鞠建华,《以“管理标准化、服务人性化、过程亲情化”推进和谐物业园区建设》,中国物业管理信息网
作者:鲁晓明
篇5：分析单个业主欠缴物业管理费行为法律关系
分析单个业主欠缴物业管理费行为的法律关系
物业管理费的用途，大家都知道。一定应该是用于对业主共有物业和共用设备设施保养、运转的费用，以及相关人员（及商业组织）的报酬等。简单说就是因物业需要运转和维护而进行必要的物业管理活动所需要的费用。
但拿了薪酬的相关人员（及商业组织）无法向出钱者证明过程和结果符合要求的时候，每个出钱人到底有什么办法实现自己的知情权利；进而在确认物业管理活动缺失情况下使其及时改正；最终实现在对相关人员实在没有能力改变物业管理不良的状况下，尽早将其解聘并重新聘请的目标。
如果我们能够有如下共识：
认可物业管理是业主共有物业的物业管理，而物业服务企业仅仅是业主物业管理活动的具体经理人（团队）；
认可物业服务企业是受聘于发展商或者业主大会而不是直接受聘于全体各个独立业主。
那么，我们就来看看我国的物业管理活动中单个业主的欠费到底是怎么回事。
在我们通常理解的民商事活动中，主体一般都是两个，即我们常说的“合同双方”或者“平等的民事主体”。但在物业管理活动中，这两个平等的民事主体是谁呢？很显然，是委托人－发展商或业主大会和受托人－物业服务企业这两个平等民事主体。可支付物业管理费的单个业主在这个法律关系中的法律地位呢？按照我们一般的常识，单个业主是这两个主体之外的一群主体，是授权发展商（签署前期物业管理合同）或业主大会（签署物业服务合同）的权利人（群）。
按照这种法律关系的确定，单个业主的义务是支付费用，对应的权利则是且仅仅是物业管理活动中该业主的利益份额而不是全部。份额，就是该业主所持共有物业和设备设施的份额占全体业主共有物业和设备设施的份额。简单说就该业主房产证上的面积占整个物业管理区域内所有建筑面积的百分比！
这种关系的确定，实际上就告诉每个业主：别管共同利益，只管你自己的（份额）部分。也就是说，如果你认为物业服务企业没有履行物业管理活动中应尽的合同义务，那你最多可能得到物业服务企业对全体业主侵权赔偿中应该赔偿你个人的那部分。
举例说明：
某区域，物业管理费2.5元/月平方米。其中保洁费用占0.1元/月平方米，保洁员有8名，负责区域内每月30天的清洁和垃圾清运。其中垃圾清运工作占所有保洁工作量的1/10。
业主发现某一天垃圾没有清运出去。此时物业服务企业雇佣的保洁公司对该单个业主的侵权折合金额是多少呢？是一天的垃圾清运工作未做而未支出的费用中，该业主已经以物业管理费名义交到物业服务企业中的那部分。具体计算方法如下：
0.1元/月平方米（用于保洁的费用）*1/10（保洁费中用于垃圾清运的费用）/30（一个月30天计算）=0.000333333元/平方米。
假如该业主的房子是200平方米，那因为一天没有清扫垃圾侵犯该业主的权利就只有0.0666元！
但一个小区假如有10万平方米，那一天不清扫垃圾，保洁公司就白白拿走了33.33元！
从上述例子中我们不难看出，按照我们的习惯确定的法律关系，在“物业服务企业未尽到保洁义务”的维权活动中，所获得赔偿的损失，只是其个人占全体损失的份额部分（0.0666元）。而其他所有业主因“并未主张”而分文不会获得！更有甚者，要想维这个权，还要“谁主张谁举证”，即由该业主举证证明某日垃圾未清运。
简单理解《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》中的有关法律规定，要想拿回这33.33元（姑且还不说要求对方赔偿），必须得业委会代表业主大会主张全体业主的权利，或者由“业主共同决定”主张权利！（幸亏法律没有规定“全体业主”主张而用“共同决定”主张）。
在这种关系中，单个业主权利的维护，永远是不划算的。他花的成本和他自己获得经济利益不对等。因为其他业主也并为从他的维权中获得任何好处，而其维权所获得的社会效益（公益心、社区知名度等）无形资产也是零！
因此，我们说，在对物业管理活动各方主体关系的传统习惯理解中，单个业主根本就无法维权！
这种传统习惯并非因物业管理而确立，看看我们的国家，不也是虽然“国家是人民的”，但少数人侵犯国家利益的时候，单个的公民就是没有办法维护包括自己利益在内的国家利益吗！
所以，对物业管理活动的这种传统认识，使得任何一个业主在采用“拒交费用”的方式维权时，无一例外的以失败告终。
按照我们对物业管理活动中各方主体关系的“共识”，单个业主无权主张共同利益，而只能主张共同利益中该业主所占的份额。而共同利益主张权利人要么是业主大会（委托其选举的业委会），要么就是业主“共同决定”。
按照《物权法》中的建筑物区分所有权的规定，维护每个建筑物内业主的共同权利时，由该建筑物中的业主共同决定，或者成立该建筑物的业主大会选举业委会还不是难事。但当按照《条例》规定的一个物业管理区域成立一个业主大会时，这种共同权利维护组织的成立和运转就是非常困难的，以至于根本无法实现成立、运转、监督、更换的可能性。因此，无论是以《物权法》中的“建筑区划”为单位，
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