破解物业管理四大难题
1:业主委员会如何成立?
首次业主委员会如何成立?是否需要进行合法性审查?由谁来监督业主委员会?广州市国土房管局副局长刘仲国说,目前业主委员会的法律地位不明确。政府部门只在业主委员会成立后办理备案手续,并无审核认定资格的权力。
建议:立法明确首次业主委员会召集人,业主委员会成立和指导监督工作由街道办事处负责;业主委员会成立到民政部门办理社团登记,并告知主管部门和街道。加强对业主委员会的监督,约束其滥用或怠用权力的行为,并设定相应的行政处罚权。将在年底出台的《广州物业管理业主大会、业主委员会成立程序》明确赋予街道办事处对成立业主大会的指导权和监督权。
2:老物业不交权怎么办?
由于缺乏强制性的进退机制和规范,物业管理权的移交已成为突出问题。刘仲国说,原物业管理公司拒不移交管理权,政府介入又缺乏强制手段。通过司法渠道解决,从法院受理到强制执行至少要一年的时间,严重影响社会安定和居民正常生活。
建议:立法要首先明确业主委员会依法选聘新物业管理公司的,原物业管理公司必须现行撤出,并设定移交的有关责任和标准,有纠纷的通过法律途径解决;同时设置行政强制执行权和强制执行机构。
3:维修金由谁缴需明确
近年来不少楼盘因为专项维修基金问题引发矛盾。刘仲国说,现行法律规定可操作性不强,首先是计算标准不明确,省《条例》规定缴交标准是按照物业总投资的2%,由建设单位交付,但现在有的开发商一期、二期逐步开发,如何核定总投资额?后来国务院出台的《条例》规定由业主交,导致不少建设单位以此为由拒绝交款。业主代表罗先生说,现在很多开发商在购房合同中房价的旁边专门注明“不包含维修基金”,而且有意用芝麻一样的小字体,许多业主根本就没有注意到,等买了房子以后才被告知还要交一笔维修资金,感到很不公平。
据介绍,今年房管部门针对建设单位未依法建立维修资金问题,已向570家公司下发限期催交通知书,追缴维修资金4300万元。截至20**年11月底,全市共归集物业专项维修资金6.06亿元。
建议:立法应明确专项维修资金缴交标准、界线以及行政主管部门在专项维修资金归集管理中的手段,以保证资金缴交到位;对开发商仍未按省《条例》履行缴付义务的,制定强制性措施,彻底解决历史遗留问题。
4:监督临用水电转民用
目前,群众反映强烈的是个别开发商的不规范行为:不按规定将临时基建用水用电办理为永久居民用水用电。居民按照民用标准缴纳费用,开发商交纳差价部分,一旦开发商资金运作不畅或项目建设完毕撤离,差额部分无法缴交,导致供水供电部门对物业管理小区实施停水停电制裁。一家物业公司代表说,他们接了一个小区,由于是临时水电配套,物业公司垫付差价一年就花掉了30多万的“冤枉钱”。
建议:通过规划部门在开发商办理工程规划验收手续时严格把关,没有完成有关配套建设和移交手续的,不予通过验收。对于公摊水电费问题,省人大代表张志远说,开发商拥有小区的停车场、商店等经营项目应在公摊水电费中付更大比例。有物业公司代表提出,现在水电费由物业代收代缴,一旦业主不交费物业公司要担责,建议立法规定供电供水部门在
篇2：市场化手段破解物业管理难题讨论
市场化手段破解物业管理难题的讨论
物业费和几乎每个百姓的生活都有密切的关系，然而物业费本身却处在一个困局中。一边是小区业主反对物业费上调，一边是物业公司因人力等成本增加而亏损。一边是业主欠缴物业费，一边是物业公司降低服务标准，导致更多的业主拒缴物业费。围绕着“物业费”似乎形成了一个死结。
“管家”与“主人”的这些矛盾该如何解决？北京已开始试水破解这一困局。拟建立物业费市场化的弹性定价机制，并在大兴区试点房屋买卖须先缴清物业费。并计划在将来《北京市物业管理条例》的立法中设置专门条款，解决物业费调价难、业主欠费等突出问题。
行业之殇
小区保安老龄化服务倒退
十年前，北京普通物业公司招一个保安只要600到800元，而且招的都是小伙子，现在一个月2000多元包吃包住，也招不到年轻人。业主吐槽物业服务越来越差，物业也有苦衷：成本压力大服务难提高。
家住回龙观的吴先生最近几年对物业的服务越来越不满意，“服务差了，比如以前的保安都是小伙子，可现在都是老头儿，甭说保护业主了，来个小偷也追不上啊。”
物业公司对此也是一肚子苦水。天鸿宝地物业公司负责回龙观经适房的物业服务，一共400万平米，有30多个小区3万多户业主。副总经理陈晓丽说，除了公共部位和共有设施的保险，物业收取的物业费每平方米6毛钱左右。这个物业费标准已经*年没有调整过了。目前的保安平均年龄都在50多岁，但这也是没有办法的事，因为一直在亏损。
物业公司人工成本，很多都是压着北京市最低工资标准，逐年上调，但物业费却一直没调过。陈晓丽说，他们目前只能是苦苦支撑，每年亏损都在50%左右。
如果物业公司要收支平衡，物业费需要收多少钱？天鸿宝地物业公司测算，价格至少要涨到1元钱/平方米，但政府指导价没有调整，擅自涨价是不可能的。他们也曾经想过撤出，但因为是国企，管理的又是经适房小区，不能说撤就撤。
亏空的物业费，企业只能自己背，办法无非就是降低物业服务品质，减人。陈晓丽介绍，比如以前一个小区20个保安，现在减到10个。面对业主们的意见，物业公司直言，现有的收费标准，只能提供这样的服务。能保证小区的正常运行就行。
但物业费还是很难调。陈晓丽表示，一方面是政府指导价的限制，另一方面，大部分业主并不接受。
“我们管的有几个小区成立了业委会，但业委会成立的第一件事，就是要降低物业费，哪怕减少一分钱也行，这也是业委会的业绩。”陈晓丽说。
十年未调的经适房物业费
业内权威人士坦言，缺乏合理的调价机制，物业服务收费水平偏离市场成本，物业费上调困难，企业亏损，行业发展艰难已经成为北京市当前物业发展的突出问题。
目前，北京的商品房物业费实行的是市场定价，经适房则有政府指导价。2000年，北京市公布经适房物业费基准价为0.5—0.52元/建筑平米，20**年上调至0.55元。
另一方面，近年来，人工、材料、能源等刚性成本却在连年上涨，如北京市最低工资标准由2000年的412元上涨至20**年的1560元，几乎翻了两番。2000年一个保洁人员的工资只有500元，如今却达到2500元左右。
但在成本不断上涨的压力下，北京经适房的物业费基准价却10年没有调整，仍然沿用20**年0.55元的标准。而商品房则由于缺乏合理的物业费调价机制，业主大会成立困难、业主对物业费上调存在排斥心理等多种原因，也出现了物业费多年未涨的局面，物业企业普遍面临亏损情况，尤其是普通住宅和老旧小区更为严重。
区县试点
小区服务决定物业收费标准
目前，北京市住建委正指导区县建委、房管局根据本辖区实际情况制定物业服务指导价并定期发布，目前已有海淀、大兴、顺义等多个区县在开展试点。
大兴是试点区县之一，据区住建委副主任张斌说，20**年谈绪祥区长刚上任就来区住建委调研，“他布置了两个活儿，其中一个就是物业。他认为物业和老百姓生活密切相关，又是矛盾的集中点，要深入调研，对一些问题逐一破解。”
为此，张斌和同事们开展了半年多的调研，发现对于业主来说，物业服务内容、标准不透明是最大的问题；对于物业公司，物业费收缴难度大、难调价是主要困难。
大部分业主觉得，物业就是能看到的那几样服务，清运垃圾、保洁、保安、化粪池清掏等。大兴调研组对这几项必备服务做了测评，公布了大兴区住宅物业服务标准及参考价格。
在这份标准中，基本物业服务被划分为3个级别，最低一级的包括保洁、垃圾清运、雨污管线疏通、化粪池清掏等；中间一级增加了安保服务，主要出入口有人值守；最高的一级再增加停车管理服务。3个级别的收费指导价分别为每月0.75元、1.05元、1.35元/平方米。
有了标准，用谁来服务，都由业主说了算。今年6月，康盛园小区成为大兴区第一个物业改革试点。这个1800多户的小区此前物业费最低限只有0.55元/平方米，缴费率也只有7成多。
由于该小区没有成立业主大会和业委会，所以街道和居委会介入了，他们组织了五六轮的入户调查和收集业主意见，将来是用物业来服务还是小区自管？用什么样的物业服务标准？定什么价格？每一轮都是业主投票过半数来决定。最终确定
了该小区采用大兴区的第三类物业服务标准，收费定在1.28元/平米。目前该小区的新物业已经进驻，新老物业顺利交接。业主们表示，“这次什么都是我们自己定，没有理由再不交费了。”
不交物业费卖房无法过户
房子空着没住，反正打算出手就不交物业费了，这种心理恐怕今后得改改。今年6月，大兴区出台物业管理指导意见，已明确规定，不结清物业费，房子将无法办理过户手续。
让业主明白物业费究竟花在什么地方，市住建委通过规范物业企业成本收支公示来解决，对业主欠费治理，也有办法。北京市住建委负责人表示，下一步市住建委将加大对业主欠费的治理力度，对物业费未结清的房屋将不予办理产权交易和过户手续。此外，还将联合街道社区建立居民诚信体系，将物业费交纳情况纳入诚信体系内容，对诚信缺乏的居民，街道和居委会不予开具相关证明。
大兴区是率先“吃螃蟹”的区县。在今年6月出台的《关于加强居住小区物业管理工作的指导意见》中规定，在办理房屋产权交易时，产权人(或代理人)应出具结清物业服务费用的证明(或无物业管理房屋过户证明)。也就是说，如果没有结清物业费，房子是无法办理交易过户手续的。
“我们在拟文时，有相关部门曾提出，这条规定太前卫，上位法中还没有相关规定，我们力排众议，才加上了这一条。”大兴区住建委副主任张斌说。
确实，如果是因为物业服务不好，导致业主拒交物业费，这样的规定是否损害了业主的利益？
在张斌看来，如果业主觉得物业服务有问题，可以随时投诉，合法维权，但不能简单粗暴的不交钱。“举个例子，家里的保姆如果觉得她服务不好，可以换可以辞退，但你不能不给她结工资。物业也是一样，不能简单以不交物业费来维权。”张斌说。
新规实施数月以来，还没卖房业主未结清物业费的情况。“大兴区是全市房屋交易量第二大区县，每个月在400笔左右，这些结清的物业费中，最低有补交一年的，多的则有补交好几年上万元钱的。”张斌说。
上周，在大兴区房屋登记大厅，正在办理过户的张先生，把全年1000多元钱的物业费结清了再办过户。“我觉得这种方式很好，都结清了，买卖双方也少了纠纷。”
解决之道
区县试点经验拟纳入物业立法
在近期召开的全市物业管理工作会上，大兴等区县的试点经验得到了市住建委的肯定。市住建委也要求各个区县，借鉴试点区县的经验，也推行这些新举措。
“物业费调整不能简单按照政府定价、组织听证来操作，这种方式看起来合理，实践中行不通，政府定价实际上变成了固定价格，我们要建立物业费随人工、水、电等成本变化的动态定价机制。”相关部门负责人说。
目前，北京已经从市级层面开展了物业服务成本的调查和测算，下一步市住建委将会同市发改委定期向社会发布物业服务成本构成，引导物业服务的供需双方自主议价，形成合理的市场成交价格。
“可以说，试点区县的创新做法，探索了破解物业管理难题的方法。但最终的破解，则需要法律和制度上的保障。也就是说，行之有效的办法要固定下来并全市铺开。”市住建委负责人说。
据悉，北京市人大已将《北京市物业管理条例》列入5年立法计划，相关部门正在着手准备，结合各个区县试点情况，参考其他省市经验，在条例中设定专门条款，为北京市物业管理行业的健康有序发展提供法制保障。解决目前业主大会成立难及运作不规范、业主欠费、物业项目接撤管不顺、物业服务费调价难、房屋管理双轨制等突出问题。
篇3：《物业管理条例》解决物业管理难题
随着住房制度改革的日益推进,工作单位不再分配住房,人们居住与工作逐渐分离,开始自己购买住房,单位也从住房物业管理撤出。这时,新的问题出现了,居住小区的物业到底应该由谁管理?居住小区公共部位的所有权和营业所得到底应该属于谁所有?物业服务应该收多少费用?应该以何种方式提供?
由于各个方面事先都没有想到会有这些问题,缺乏明确的规范,一时之间,小区物业管理陷入了困境。对于开发商和物业管理公司来说,住房制度改革意味着巨大的商机,对于业主来说,终于拥有了自己的住宅,感到由衷的高兴,但高兴之余却发现,物业管理原来有着那么多的烦恼和冲突,有的甚至还因此而陷入了暴力冲突。
小区物业管理的问题引起了中央政府有关部门的注意。为了改变小区物业管理无章可循的混乱局面,1999年4月开始,建设部房地产行政管理部门就开始组织起草《物业管理条例》,草案于20**年10月16日在人民日报、法制日报等发布,各大新闻网站纷纷转发,向社会公开征求意见,共收到建议4000余条,其中部分意见被采纳。20**年5月28日国务院常务会议原则通过《物业管理条例》,经过进一步修改之后,20**年6月19日正式公布,并于20**年9月1日正式实施。
《物业管理条例》的出台,应该说是非常及时的,其开门立法的方式对行政法规来说也是空前的。它规范了房地产开发商、前期物业管理公司、新聘物业管理公司和业主、业主委员会以及居委会等各个方面的关系,很多人认为,这一条例结束了中国物业管理行业无法可依的局面,针对性地解决了小区物业管理领域的很多难题:
明确了物业管理权属于业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构,物业管理公司是应聘提供物业管理服务的企业,不拥有物业管理权。这杜绝了物业管理公司和开发商利用业主委员会为自己牟取利益的可能性,也在一定程度上杜绝了其通过物业管理权界限不明确而牟取利益的可能性。
规范了业主与房地产开发商、前期物业管理公司的关系,规范了前期物业管理,要求开发商制定业主临时公约并告知物业买受人,开发商必须与物业管理公司签约进行前期物业管理,该合同到业主委员会签订的新的物业管理合同生效之日终止。
明确小区公共建筑和公用设施的所有权归全体业主所有,物业管理企业无权改变公共建筑和公用设施的用途。单个业主和物业管理公司不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动,必须由业主、业主大会的同意,其所得收入归全体业主所有和使用。擅自处置,房地产行政主管部门可以罚款5-20万元。
明确了业主交纳物业管理费的法律责任。如果业主拒不交纳物业服务费用,业主委员会督促其限期缴纳,若仍不缴纳,物业管理企业可以向人民法院提起诉讼。这有利于解决有些业主搭便车消费物业服务的问题,有利于维护全体业主的利益。
明确供水、供电、供气、供热等公用事业单位直接向最终用户收费。这杜绝了公用事业单位利用垄断地位转嫁收费成本、专家公用事业维护成本的机会。否则物业管理企业很可能不得不用物业管理费用来弥补垄断企业代收费用,实际上变相提高了垄断性公共服务的收费价格。
确定物业管理公司是业主大会聘任的物业服务企业,业主可以通过法定程序来选聘、解聘物
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