物业管理意义作用

物业管理是房地产经济市场化和房屋商品化的客观需要和必然产物,它既是房地产经营管理的重要组成部分(其直接经营管理的物业资产比其它任何部门的固定资产都要多),又是现代化城市管理的重要一环,事关千家万户,直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。因此,发展物业管理具有十分重要的意义,具体来说:

一、发展物业管理能促进经济增长,产生直接的经济效益

物业管理的开展能有力地促进房地产业的发展,带动国民经济的持续增长。物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端,促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合,顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求,推动了城市房地产业运行体系的确立与完善,为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用,从而带动国民经济的持续增长。具体到对发展商来说,良好的物业管理能塑造发展商在公众中的良好形象,增强社会大众和投资者的信心,提升其产品价格,促进销售,从而易于形成公司经营的良性循环。对物业购、租(使用、经营、投资)者来说,好的物业管理可以使物业处于完好的状态,保持正常运行,给人以良好的居住、工作或经营环境,并能改善物业的功能,增强物业的适应性,延长物业的使用寿命,提高其市场价值,即能确保物尽其用,值其所值。

据测算,在50年的住房使用期内,包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后,与购房当年住房价格的比例为1:1,砖混结构住房为1.5:1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性,促进房地产业的发展,其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。20**年,北京物业管理产生的国内生产总值70亿元,上海78.5亿元,深圳50亿元,分别占城市国内生产总值的2.23%、1.45%和2.23%,随着经济社会的发展,物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。
反之,没有良好的物业管理会加速物业的老化,造成物业的低效使用和社会财富的巨大浪费,阻滞房地产业的发展,抑制相关的消费增长,阻碍国民经济的良性协调发展,导致直接或间接的经济损失。

二、发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量

经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。随着我国国民经济发展的第一步和第二步战略目标的顺利实现,人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越。20**年,我国城镇居民恩格尔系数下降到37.7%,农村居民恩格尔系数下降到46.2%。居民消费需求由追求基本生活资料的满足,逐步向注重生活质量提高转变,向更高生活水平迈进。在住房方面,居民住房需求进入面积增加与质量提高并重,从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量,既要靠住宅建设的科技进步,大力推进住宅产业现代化,提高住宅规划、设计和建设水平,也要有良好的物业管理。好的物业管理改善了人居环境和工作环境,相应地也改善了市容市貌,促使人们安居乐业,改进人们的精神面貌,促进人际关系融洽、社会稳定。众多物业小环境的改善,也有力地促进城市生态环境的良性循环。

三、发展物业管理有利于增加就业

就业是民生之本。我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分强烈,就业形势会极为严峻和复杂。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。物业管理就业容量大,对扩大就业具有重要作用。目前,物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等,对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期,随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大,物业管理将保持快速发展,对增加就业将起到积极的推动作用。

四、发展物业管理有利于维护社区稳定

维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。大力发展社会主义文化,建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。随着社会经济体制的转型,社区建设越来越受到社会各界的关注,成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的

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篇2：房地产开发经营过程中物业管理意义

　　浅述房地产开发经营过程中的物业管理意义

　　在我国,房地产开发最早出现在上世纪八十年代的深圳特区；九十年代初开始在全国普遍展开；真正的快速发展时期是在九十年代后期。直到目前全国各地的房地产开发仍蓬勃发展，其发展速度及规模已使房地产行业成为了国民经济的支柱产业之一。

　　作为房地产行业产业链的末端，物业管理行业也随着房地产业的发展而发展。在房地产开发初期，物业管理作为一个行业不是独立存在的，而是作为房地产开发的一个后勤部门，其职能主要是为房地产开发服务，大部分物管企业是属于房地产企业的二级机构，这决定了物业管理在这个阶段是从属于房地产开发的。在房地产快速发展时期，经过实践证明，物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节，是两个关系密切、分工合作的行业，在这个阶段，物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业，快速发展起来，与房地产行业相比，更有发展的潜力。可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。

　　房地产开发过程一般分为八个步骤、四个阶段：

　　八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性方案研究、获取土地使用证、规划设计与方案报批，签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。

　　四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。

　　根据房地产的开发过程，物业管理的介入可分为三个阶段：

　　一、项目前期定位及规划设计阶段

　　在房地产项目开发的开始，一般在投资机会寻找与筛选的过程中，就必须考虑后期的使用问题。对某个具体的地块，其周边的市政基础设施配套、生活商业配套等，都可以很直观、直接的了解到，如果不具备基本条件，这个项目的风险会比较大。如果有了一定的基本条件，就要进行项目的可行性研究。在这个时候围绕着项目，要对许多情况条件具体化、量化，特别是可能会影响以后的生活使用的一些方面，一定要提前考虑到。在项目整体定位后，也要进行物业管理总定位，要确定与项目定位相适应的、同标准的物管方案；并在项目规划设计阶段，本着人性化、合理、节约原则，在基础设施设备、生活配套等方面提供具体的意见和看法。有许多都是细节的问题，虽不至于影响到整个项目，但都是房地产开发企业水平高低的具体表现。

　　（一）公共区域方面

　　这方面主要考虑交通系统、停车系统、公共活动场所的设置合理性。

　　1、公共区域停车及交通问题：区域内的交通系统必须与停车系统相配合，尽量争取人车分离，这在高层建筑有地下车库的小区比较好解决；在多层住宅地面停车为主的小区会有一些难度。另外，宅间有停车位设计时一定要留够位置，不要让车辆停放时很麻烦，进出不方便。再者，无论是商业物业、住宅物业在停车位设计时，一定要考虑配置的数量，原先一般住宅小区户数与车位比例大约在1：0.3就可以了；但随着人们收入的增加，购买力的增强，私人拥有小汽车的数量越来越多。新开发的项目一定要留足够的停车位，一般住宅应该在1：0.5—0.6，高档住宅应该在1：0.8或者1：1。考虑到绿化面积的要求，可以将部分绿地与停车位相结合。

　　２、广场问题

　　在大型社区，一定要设计有相对比较大一些的空间，像10万㎡的住宅小区，应有一个最少1000㎡的广场，这样在业主入住以后，有一个集中的休闲活动场所，可以组织丰富的社区文化娱乐活动。同时，也提高了整个小区的品位。

　　３、公厕问题、垃圾中转站问题

　　在大型住宅小区，在规划设计时应考虑在公共区域设置公厕，方便人们的生活。不要等小区建好了入住了，才发现这个问题。而且即使后期发现了这个问题，要解决也是不容易的。一是必须经大多数业主的同意；二是要有合适的位置可以建设。即使大多数业主同意了，但没有合适的位置，不是离东边楼近了，就是在西边楼附近，那也是没法建起来的。所以必须在规划设计时充分考虑到，提前设计好在合适的位置配置。这样，即使离某个楼近一些，只要在销售时注明讲明，就不会引起纠纷、冲突，给以后的物业管理创造好的条件。

　　同样的道理，垃圾中转站也是大、中型社区必不可少的生活配套设施，一般项目在1000户以上的，都应考虑这两方面的配套。

　　（二）公共设施、设备配套问题

　　在规划设计阶段有许多方面要加以注意，特别是设施设备的选择与配套。并非高档的、大容量的就是好的，应该是合适的才是最佳选择。比如空调、电梯等设备，都应该是根据项目的档次需要，配置相应的级别。

　　1、电力的配置

　　以住宅小区为例，随着人们生活水平的提高，原先住宅电力系统配置标准较低的问题比较突出（一般都在4千瓦/户以下）。根据实际情况，现在的标准应调整为小康标准（6千瓦/户），高档标准为8千瓦/户—10千瓦/户。而厢式变或变压器的配置应以最高负荷（满负荷）的85%为最佳，设计过小或过大都不合适，小马拉大车拉不动，大马拉小车浪费。另外，一般情况下，厢变前的各种配置由电力系统设计院设计，而由厢变到各单元、各住户则由开发商请的设计院设计。比如各种空开、漏电保护等，一定要进行总审核，使两者相匹配，如果各做各的，会闹出不应有的笑话。

　　２、会所的配置

　　有许多房地产项目都设置有会所，开发商对此投入较大也比较重视，但无论是在南方发达地区，还是郑州这样的内陆城市，会所的经营都比较差。我们发现，虽然有对业主服务，收费较低的原因，但更重要的是会所的定位有问题

，开发商一般都把临街的、有商业价值的地段开发成门面房或商业配套，其特点是出售以赚取利润为目的。在这样的思路下，会所被简单的定义为只为业主服务，功能设计较为简单，这使投资较大、装修高档的会所不但没有收益，反而成为后期经营的包袱。所以笔者认为关于会所的配置，在前期设计时就要考虑到后期的经营问题，要使其具备对内对外都能经营的条件，使其不仅能为业主服务，也能为社会服务，并且有较好的投资回报。这样，无论开发商、业主、物业管理公司都能各取其利，达到三赢的目的。

　　（三）涉及将来有运行费用和维护成本的方面

　　这方面涉及的面比较广，但主要有绿化景观（水系）、水、电、气、暖等方面。

　　１、绿化景观的营造、水系与绿化用水的结合。

　　在房地产开发中，绿化景观往往是一些项目的卖点，我们经常在媒体宣传上可以看到所谓的“绿色居住”、“健康生活”、“亲水住宅”等等。可以说现在稍微像样一点的项目都会在这方面下一些功夫，可功夫虽然下了，并不能取得很好的效果。主要有两个方面的问题：一是绿化景观的配置太好，养护成本太高。前期靠开发商贴补，后期业主不愿买单，物业公司也承担不起，结果无人承担养护费用，导致美好的绿化景观不能长期保持，最终损害开发商的形象。二来绿化景观的配置不合理，草坪太多、树木太少，区域景观，没有主题、针对性不强，比如许多项目起名“健康社区”、“文化社区”、“教育社区”、“白领阶层”、“亲水住宅”等，但在景观设计时候未能通过一些实景来配合突出其特点，仅仅只是一种概念炒作。

　　另外，在有水系的项目中，往往把水系的水循环使用与绿化用水系统分开来设计，造成极大的水资源浪费。但是可以考虑用简单实用的办法来加以改进，综合利用水资源，达到节约的目的；在水系统与绿化用水系统两个独立系统之间，加一个连接装置，此装置带有过滤功能，在水系统排水时，通过连接装置进行处理后，进入绿化用水系统，既可以作绿化灌溉使用，也可以作为保洁用水使用。

　　２、照明用电的控制方面

　　在用电系统的设计中，公共区域照明系统的控制要引起大家的注意。原则上讲大家都明白应该怎样做，实际操作中都往往简单处理，而不多考虑。怎样更有效的控制呢？正确的做法是根据不同季节、不同气候，根据日照情况，只开部分或开全部，或者先开部分后开全部（比如说隔一亮一），这样来控制照明系统，既保证了照明的需要，也有效地节约能源，更体现了设计的人性化考虑。

　　二、前期物业管理阶段

　　第一个阶段是物业管理介入房地产开发前期工作，此阶段主要是在项目定位、规划设计方面提供一些好的想法和建设，起的还是一个顾问的作用。但在房地产项目开工建设后，就要进行第二个阶段具体的物业管理工作，这个阶段就是前期物业管理阶段。这个阶段的主要工作是配合房地产项目建设期间的一些事项，比如现场施工监控（特别是隐蔽工程部分的监控）；内部验房；交房及维修整改。

　　（一）工程建设期间的介入

　　虽然我们说房地产开发与物业管理是两个不同的行业，是建房与管房。但物业管理毕竟来源于房地产开发，要想做好后期的物管，就应该在开发建设阶段提早介入。一方面对工程质量进行监控（除甲方、监理单位之外的第三方监控），为开发商负责；另外，也可提前了解项目情况，做好基础工作。

　　(二）内部交验房

　　一般在交房前三个月左右的时候，物业公司应该对单体楼进行检验。此时物业公司应该代表业主，检验标准按照建设部的标准或者地方政府制定的相关的标准。对房屋的门窗、上下水、电路、有线电视、卫生间防水等方面进行初步检验，有的项目因工期原因只能提前二个月开始此工作，最晚不能短于一个月的时间。因初步检验需要时间让建设单位整改，并进行二次三次复验，有过两三次内部检验及整改，再向业主交房时就不会有大的问题了。

　　（三）交房阶段

　　按规定此阶段是由开发商给业主交接房屋，物业公司正式开始物业管理的具体工作。目前流行的方式是开发商除办理手续外，其他工作大部分都要委托物业公司代行其责。这个阶段的重点工作是交房后的维修整改及装修管理。

　　物业公司在交房期间，对验房时发现的问题，应积极协助业主督促开发商、建设单位及时整改维修。此类问题的责任方虽然是开发商及建设单位，但业主主要是与物业管理人员接触，物管人员应该努力帮助业主解决好此类问题。如不能积极解决，业主会把牢骚怨气都发泄在物业公司方面，容易产生与物业管理的对立情绪。反之，积极处理、努力沟通，既解决了问题，又在这个过程中建立了业主与物业公司的相互信任、相互理解的友好关系，为以后开展物业服务工作打下了良好的基础。

　　装修是大部分业主交房后要进行的一项工作，时间主要集中在交房后的半年内。如何在相对集中的时间内把装修工作管理好，避免少数业主的私搭乱建、野蛮装修是对一个物业公司管理水平高低的检验，同时也是对全体业主利益的维护及开发商品牌延伸的重要体现。

　　三、成熟期物业管理阶段

　　业主交房装修入住一年后，已经进入成熟期物业管理阶段，开发商的身影已渐行渐远，剩下的主要是业主与物业公司之间的关系了。物业管理在此阶段的核心工作是如何为业主服务，按物业管理的根本定义来说主要有两方面的内容：一是管理好物业，使其保值、升值；二是为业主提供良好的生活环境、氛围。好的物业管理工作将给业主带来优质的服务，在业主享受生活的同时，其拥有的物业也不断升值，增加了大家对开发商的赞誉和对品牌的忠诚度，那么开发商的品牌也得到了提升。所以，此阶段虽然主要是物业管理方面的内容，但其实对开发商的声誉、品牌都有很大的影响，甚至直接影响到开发商以后项目的开发行为，应该予以重视。

　　综上所述，我们可以得出结论：虽然房地产开发与物业管理是两个独立的行业，但在房地产开发过程中两者的结合贯穿始终，并相互帮助与支撑，一个好的房地产项目、一个成功的房地产项目一定是房地产开发与物业管理结合得比较好的产物

篇3：房地产开发经营中物业管理意义

在我国,房地产开发最早出现在上世纪八十年代的深圳特区;九十年代初开始在全国普遍展开;真正的快速发展时期是在九十年代后期。直到目前全国各地的房地产开发仍蓬勃发展,其发展速度及规模已使房地产行业成为了国民经济的支柱产业之一。

作为房地产行业产业链的末端,物业管理行业也随着房地产业的发展而发展。在房地产开发初期,物业管理作为一个行业不是独立存在的,而是作为房地产开发的一个后勤部门,其职能主要是为房地产开发服务,大部分物管企业是属于房地产企业的二级机构,这决定了物业管理在这个阶段是从属于房地产开发的。在房地产快速发展时期,经过实践证明,物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节,是两个关系密切、分工合作的行业,在这个阶段,物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业,快速发展起来,与房地产行业相比,更有发展的潜力。可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计,还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面,都将扮演越来越重要的角色,对房地产开发的影响力也会越来越大,社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。

房地产开发过程一般分为八个步骤、四个阶段:

八个步骤:投资机会寻找、投资机会筛选、可行性方案研究、获取土地使用证、规划设计与方案报批,签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。

四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。

根据房地产的开发过程,物业管理的介入可分为三个阶段:

一、项目前期定位及规划设计阶段

在房地产项目开发的开始,一般在投资机会寻找与筛选的过程中,就必须考虑后期的使用问题。对某个具体的地块,其周边的市政基础设施配套、生活商业配套等,都可以很直观、直接的了解到,如果不具备基本条件,这个项目的风险会比较大。如果有了一定的基本条件,就要进行项目的可行性研究。在这个时候围绕着项目,要对许多情况条件具体化、量化,特别是可能会影响以后的生活使用的一些方面,一定要提前考虑到。在项目整体定位后,也要进行物业管理总定位,要确定与项目定位相适应的、同标准的物管方案;并在项目规划设计阶段,本着人性化、合理、节约原则,在基础设施设备、生活配套等方面提供具体的意见和看法。有许多都是细节的问题,虽不至于影响到整个项目,但都是房地产开发企业水平高低的具体表现。

(一)公共区域方面

这方面主要考虑交通系统、停车系统、公共活动场所的设置合理性。

1、公共区域停车及交通问题:区域内的交通系统必须与停车系统相配合,尽量争取人车分离,这在高层建筑有地下车库的小区比较好解决;在多层住宅地面停车为主的小区会有一些难度。另外,宅间有停车位设计时一定要留够位置,不要让车辆停放时很麻烦,进出不方便。再者,无论是商业物业、住宅物业在停车位设计时,一定要考虑配置的数量,原先一般住宅小区户数与车位比例大约在1:0.3就可以了;但随着人们收入的增加,购买力的增强,私人拥有小汽车的数量越来越多。新开发的项目一定要留足够的停车位,一般住宅应该在1:0.5—0.6,高档住宅应该在1:0.8或者1:1。考虑到绿化面积的要求,可以将部分绿地与停车位相结合。

2、广场问题

在大型社区,一定要设计有相对比较大一些的空间,像10万㎡的住宅小区,应有一个最少1000㎡的广场,这样在业主入住以后,有一个集中的休闲活动

篇4：论物业管理在城市国际化建设中作用意义

摘要:随着经济的不断发展,我国正在不断的提升城市化建设,一个城市的建设也标志着经济发展的程度,特别是深圳、大连、上海等经济发达的沿海城市,基本以完成国际化城市建设。作为朝阳产业的物业管理,在建设国际化城市的进程中不仅贡献了直接的经济力量,而且在改善市民居住、工作环境,提升居民生活质素方面也发挥着巨大作用。城市要有品位不仅仅说城市要有高楼大厦,众多的人造景观,它还要有舒适、安全的生活和工作环境,有序、高效的办事环境,以及较高的文明程度和文化品位,只有这些城市的灵魂存在,才能提高城市生活的档次,提升城市的生活品质。因此,物业管理在城市建设中所起到的作用是重大的,也是具有积极意义的。

主题词:物业管理 城市国际化建设 作用 意义

一、城市的建筑物需要进行精心的管理

每个城市都有自己的标志性建筑,不仅有高楼大厦,还有大型社区及豪宅等建筑物,对于这些建筑物的有效管理,物业管理正可堪当大任;其次,物业管理在对小区自然环境和人文环境的营造上,填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区环境和城市人文环境的空白。同时,作为城市管理的一个重要组成部分和社区建设的一支生力军,物业管理在自然、人文环境建设中扮演着充满个性的角色,具有重要的社会地位。物业管理企业通过组织丰富多彩、形式多样的社区活动,有效地将争创全国文明城市之类的政府建设活动及精神动员起来,并落实到每一个社区每一户人家,就是一个明证。

我们的城市管理还存在不少差距,比如城市环境“自然化”和“生态化”程度差,处处可见人为的痕迹,违章扩建,乱搭建,乱扔乱吐,乱踏草坪,乱摆卖,乱过马路,闯红灯等造成城市脏、乱、差现象严重等。这些现象和问题的出现,除城市管理的方法滞后,城市居民素质有待提高外,还有一个政府管理的面太宽而人力不足,力所不能及等因素。

物业管理恰恰是将住宅小区、大厦这些遍布城市各个地方的,在城市里建筑面积和规模最大的区域规范地管理起来,有效地杜绝以上的混乱局面,使城市内各个区域规范运作,极大地提升了城市品位,减轻了政府的管理难度。

二、物业管理是城市国际化发展的逻辑必然

城市国际化是一种动态追求。过去提“国际性城市”,现在讲“国际化城市”,一字之差,妙就妙在体现的是发展、前进的态势。对这种动态的追求加以量化有许多指标,如城市的居住环境、生活质量等。要达到这些指标,城市管理肩负着重要职责。

在“大社会小政府”的理念下,作为区分所有建筑物管理的一个典型的形式,物业管理是应运而生的时代产物。国际化城市应该是一个人口密集、信息密集、基础设施密集的地理空间。对其管理,必然是一种高度社会化、高度集约化、高度系统化、高度网络化的管理。这些管理落实到具体的人员、财物上,必然要求有一个相应的基层执行人。从23年的探索实践来看,物业管理企业很好地扮演了这一角色。它既体现了现代化城市管理的人文特色,也体现了现代化管理的科学性。

现代化物业管理已经成为转换城市房屋管理机制和城市物质文明与精神文明建设相结合的最佳选择,是完善和发展现在城市功能的基础,重构了城市管理体制中各种要素的组合,促进了城市管理方式的转变,强化了城市管理的其他功能,实现了居住水平和道德水平的双提高。

因此,从建设国际化城市要大力提高城市管理水平的角度而言,物业管理是城市国际化发展的逻辑必然。

三、建设国际化城市必然选择物业管理

众所周知,我国物业管理的现行体制本身就是学习香港和国外一些国际化城市的结果。23年前,深圳开创了中国大陆物业管理的先河,因为住宅建设迅猛发展,大量住宅小区投入使用,住房制度改革的逐步深化、体制改革的推动、人民生活水平的不断提高等诸多因素促成了物业管理水到渠成的发展。23年来,物业管理在深圳发展迅速,社会化、专业化、市场化的物业管理体制已初步建立,物业管理覆盖面已扩充到住宅、写字楼、厂房、车站、码头、机场、医院、学校、军队以及会展物

篇5：物业管理导入ISO14000环境管理标准意义

ISO9000质量保证标准在企业管理中已普遍推广和应用,为我国产品质量的提高无疑起到了巨大的促进作用。近年来,ISO9000质量标准在第三产业领域包括物业管理领域的导入和应用其发展速度也是人们始料不及的,市场经济的不断发展和完善,众多的服务性企业也必须以国际标准来规范自己的企业行为,提高服务质量,提升企业形象。只有这样,才能在激烈的市场竞争大潮中永立不败之地。

ISO14000环境标准是继ISO9000之后由国际标准化组织发布的一项国际标准。该标准目前正在被越来越多的工业企业导入和采纳。本文的目的是通过介绍简要说明ISO14000系列标准对物业管理的意义。

一、什么是ISO14000标准

1、ISO14000标准的产生背景

本世纪60年代以来,环境问题对经济发展和人类生活造成的影响越来越受到各国重视。世界发展进程表明:在发展过程中,由于对环境保护重视不够,导致温室效应、臭氧层被破坏、土壤恶化、水污染、酸雨现象、城市空气污染日益严重,人类赖以生存的环境受到威胁,反过来制约了经济的进一步发展和生活质量的提高。所以,重视环境问题,实施可持续发展战略已成为人类面临的全球性重大课题。

国际标准化组织根据联合国环境大会要求,为了协调统一世界各国环境管理标准,加强环境保护的国际合作和交流,减少世界贸易中的非关税壁垒。继1987年正式发布ISO9000质量管理与质量保证体系标准之后,于1996年10月先后发布了ISO14000环境管理标准。目前,推行ISO14000系列标准,已成为实施可持续发展战略的重要措施。

2、ISO14000标准的结构

ISO14000系列标准进展情况(略)已有五个标准首批正式发布,即:
ISO14001:1996《环境管理体系规范及使用指南》
ISO14004:1996《环境管理体系原则、体系和支撑技术通用指南〉
ISO14010:1996《环境审核指南通用原则》
ISO14011:1996《环境审核指南审核程序 环境管理体系审核》
ISO14012:1996《环境审核指南审核员资格准则》

3、ISO14000标准的基本思想

按ISO14001所建立的环境管理体系实际上是组织全面管理的一部分,其中包括按PDCA运行模式和实现组织环境方针所需的组织结构、策划活动;职责、惯例、程序、过程和资源,其目的就是加强和改善组织的环境管理工作。

3.1 体系实施的核心是持续改进

体系按照PDCA循环周而复始的进行活动即“规划——实施运行——检查与纠正——评审”,体系在实现管理功能同时不断强化,并导致环境表现改善。

3.2 重点是污染预防

标准规定,组织在制定环境方针适应包含污染预防承诺,并向社会、向相关方、向全体员工公开。

3.3 强调管理者的承诺和责任

标准强调对环境方针的承诺要是于管理者,并指出他(她)们应为环境方针的贯彻和环境体系运行提供 资源保证。

3.4 全员参与

体系实施的一个重要基础,是组织的全体员工都以高度的责任心对环境活动自觉的做出应有的贡献。

3.5 系统化、程序化的管理和必要的文件支持

ISO14000标准要求提供了一个系统化的管理过程。对组织的活动,要求保持和制定一个或多个工作程序以便有序推进!一文件支持工作程序和重要信息。

三、物业管理导入ISO14000标准体系探讨