消防供配电设施验收常见问题解析及防治指南

　　民用建筑工程消防验收常见问题解析及防治指南之

　　消防供配电设施

　　《民用建筑通用规范》(GB 55031-2022)、《消防设施通用规范》(GB55036-2023)已于 2023 年 3 月 1 日起施行，本指南针对现行规范与施行新规范中涉及的部分条款不一致之处，进行了注解。

　　问题

　　电缆桥架、母线在电气竖井内穿越楼板、穿越不同防火分区处未做防火封堵。

　　专业

　　4.1-1

　　电气

　　问题描述及原因分析

　　1. 问题描述

　　电缆桥架、母线在电气竖井内穿越楼板处和穿越不同防火分隔处未做防火封堵或防火封堵措施不符合规范要求。【图示 1】

　　2. 原因分析

　　1)责任主体对于防火封堵不够重视，招标清单、预算或合同中容易遗漏该部分内容;

　　2)防火封堵牵涉的专业多、工作量零碎、作业点分散、作业难度大、责任不明确，导致施工各方相互推诿;

　　3)防火封堵产品种类多，设计图纸没有明确具体做法，因施工方法和工艺各异，导致难以施工和保证防火封堵质量。

　　规范要求及正确做法

　　1. 规范要求

　　☆《建筑设计防火规范》(GB 50016-2014 <2018 版>)第 6.2.9 条第 3 款。

　　☆《建筑电气工程施工质量验收规范》(GB 50303-2015)第 10.2.5 条第 2 款、第 11.2.3 条第3 款。【图示 2】【图示 3】【图示 4】

　　2. 正确做法

　　应对措施及防治指南

　　1.建筑内的电缆井、管道井应在每层楼板处采用不低于楼板耐火极限的不燃材料或防火封堵材料封堵;建筑内的电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔隙应采用防火封堵材料封堵;

　　2.母线槽段与段的连接口不应设置在穿越楼板或墙体处，垂直穿越楼板处应设置与建(构)筑物固定的专用部件支座，其孔洞四周应设置高度为 50mm 及以上的防水台，并应采取防火封堵措施;

　　3.敷设在电气竖井内穿楼板处和穿越不同防火区的梯架、托盘和槽盒，应有防火隔堵措施;

　　4.做好防火封堵施工图的深化设计，明确各施工方的施工范围、内容。建设和监理单位应加强施工过程的监督检查。

　　问题

　　电缆桥架跨越建筑物变形缝处，未设置补偿装置。

　　专业

　　4.1-2

　　电气

　　问题描述及原因分析

　　1. 问题描述

　　电缆桥架跨越建筑物变形缝处，未考虑到保证桥架在运行中因温度变化和建筑物沉降等发生位移时切断电缆桥架，影响供电的安全可靠，应设置补偿装置。

　　2. 原因分析

　　施工单位责任意识不强，未严格执行规范要求，遗漏设置。

　　规范要求及正确做法

　　1. 规范要求

　　☆《民用建筑电气设计标准》(GB 51348-2019)第 8.5.17 条。【图示 1】

　　☆《建筑电气与智能化通用规范》(GB 55024-2022)第 2.0.5 条。

　　2. 正确做法

　　应对措施及防治指南

　　1.桥架经过建筑物的变形缝(伸缩缝、沉降缝)时，桥架本身应断开，留 50mm 宽的缝隙，桥架两侧设置“伸缩连接板”(其螺栓固定孔为长条状)与桥架侧边的连接螺栓在安装时不要拧紧，以适应托盘梯架纵向伸缩;并采用跨接线做接地连接;

　　2.母线槽、电缆桥架和导管穿越建筑物变形缝处时，应设置补偿装置。

　　问题

　　消防用电设备未在最末一级配电箱处设置自动切换装置。

　　专业

　　4.1-1

　　电气

　　问题描述及原因分析

　　1. 问题描述

　　消防控制室、消防水泵房、防烟和排烟风机房的消防用电设备及消防电梯等的供电，未在其配电线路的最末一级配电箱处设置两回路电源或未设置自动切换装置(负荷等级为三级的消防设备除外)。【图示1】【图示2】

　　2. 原因分析

　　1)设计单位未根据消防用电负荷等级要求确定相应的供配电方案，造成建筑本身对于以上消防用电设备只有一路正式供电;

　　2)建设单位、设计单位或施工单位为节省成本等原因，未按规范要求对于该类消防设备的自动切换装置设置在配电线路的最末一级配电箱处;

　　3)供货单位未按设计要求采购设备，导致其功能不满足设计要求。

　　规范要求及正确做法

　　1. 规范要求

　　☆《建筑设计防火规范》(GB 50016-2014 <2018 版>)第 10.1.8 条。【图示 3】【图示 4】

　　2. 正确做法

　　应对措施及防治指南

　　1.设计单位应根据项目消防用电负荷等级确定相应的供配电方案;

　　2.责任主体应尽到应有的责任，确保工程严格按设计图纸、规范要求施工;

　　3.本条问题提及的最末一级配电箱：对于消防控制室、消防水泵房、防烟和排烟风机房的消防用电设备及消防电梯等，为上述消防设备或消防设备间处的最末级配电箱;对于其他消防设备用电，如消防应急照明和疏散指示标志等，为这些用电设备所在防火分区内的配电箱;以上情况在实施时应尽量减少单回路供电距离。

　　问题

　　消防配电箱设置不符合规范要求。

　　专业

　　4.1-4

　　电气

　　问题描述及原因分析

　　1. 问题描述

　　1)按一、二级负荷供电的消防设备，其配电箱未独立设置;【图示 1】

　　2)设置在公共区域的消防设备配电箱或控制箱无防火保护措施;【图示 1】

　　3)消防配电设备未设置明显标志。【图示 2】

　　2. 原因分析

　　1.配电箱未设置在配电间且无防火保护措施，当箱体内温度达到 200℃及以上时，箱内电器元件的外壳就会变形跳闸，不能保证消防供电;

　　2.施工单位对相关规范不熟悉，仅考虑到方便施工或节约成本等原因而忽略了消防配电箱防火保护措施和消防配电设备标识的重要性。

　　规范要求及正确做法

　　1. 规范要求

　　☆《建筑设计防火规范》(GB 50016-2014 <2018 版>)第 10.1.9 条。【图示 3】【图示 4】【图示 5】

　　2. 正确做法

　　应对措施及防治指南

　　1.按一、二级负荷供电的消防设备，其配电箱应独立设置;按三级负荷供电的消防设备，其配电箱宜独立设置;

　　2.消防配电设备应规范要求设置明显标志;

　　3.安装在公共区域的配电箱和控制箱，其防火保护措施通常采用内衬岩棉的做法。

　　问题

　　消防配电线缆敷设防火保护措施不符合要求。

　　专业

　　4.1-5

　　电气

　　问题描述及原因分析

　　1. 问题描述

　　1)消防配电线缆明敷时未穿管(或已穿管但非金属管)保护【图示 1】;

　　2)金属导管或封闭式金属槽盒未采取防火保护措施(当采用阻燃或耐火电缆并敷设在电缆井、沟内时以及采用矿物绝缘类不燃性电缆除外)【图示 2】【图示 3】;

　　3)暗敷在不燃性结构层内时保护层厚度未达到 30mm 要求。

　　2. 原因分析

　　1)责任主体对于消防配电线缆防火保护措施的重要性认识不足，在实施过程中为节省成本、赶工期、施工方便、或对隐蔽工程问题不易被发现抱有侥幸心理等，因此，未严格按设计图纸、规范要求施工;

　　2)消防设施各系统对消防线路敷设的要求不尽一致，因责任主体对规范、图纸理解有偏差，导致执行不到位。

　　规范要求及正确做法

　　1. 规范要求

　　☆《建筑设计防火规范》(GB 50016-2014 <2018 版>)第 10.1.10 条第 1、2 款。【图示 4】

　　2. 正确做法

　　应对措施及防治指南

　　1.施工单位在施工过程中的各项检查落实到位，确保消防配电线缆防火保护措施的执行;

　　2.明敷时要求线路要穿金属导管或金属线槽并采取防火保护措施。保护措施一般可采取包覆防火材料或涂刷防火涂料;

　　3.暗敷时配电线路穿金属导管并敷设在保护层厚度不小于 30mm 的不燃性结构内。

　　问题

　　安装在爆炸性环境危险区域以内的电气设备未采用防爆型。

　　专业

　　4.1-6

　　电气

　　问题描述及原因分析

　　1. 问题描述

　　在甲类仓库室外爆炸危险区域内安装的配电箱未采用防爆型。【图示 1】

　　2. 原因分析

　　责任主体没有认识到爆炸区域环境范围内设置防爆型电气设备的重要性，设计单位、采购单位没有严格按照相关规范要求执行。

　　规范要求及正确做法

　　1. 规范要求

　　☆《建筑设计防火规范》(GB 50016-2014 <2018 版>)第 10.2.6 条。【图示 2】

　　2. 正确做法

　　应对措施及防治指南

　　爆炸危险环境电力装置的设计应符合现行国家标准《爆炸危险环境电力装置设计规范》GB50058 的规定。爆炸性环境内设置的防爆电气设备应符合现行国家标准《爆炸性环境 第1部分：设备通用要求》GB 3836.1 的有关规定。

　　问题

　　火灾自动报警系统的配电线路与传输线路设置在室外时，未埋地敷设。

　　专业

　　4.1-7

　　电气

　　问题描述及原因分析

　　1. 问题描述

　　火灾自动报警系统的配电线路与传输线路设置在室外时，未埋地敷设，不符合规范要求。【图示 1】

　　2. 原因分析

　　在改造、扩建项目中线路埋地敷设时，往往要破坏完好的路面或其它绿化景观等设施，而且路面及绿化景观等设施的恢复难度和造价也比较高，在工期和成本等多种因素的作用下，责任主体没有严格执行规范，降低了质量要求，加大了线路损坏的概率。

　　规范要求及正确做法

　　1. 规范要求

　　☆《火灾自动报警系统设计规范》(GB 50116-2013)第 11.1.3 条。【图示 2】

　　2. 正确做法

　　应对措施及防治指南

　　责任主体应认识到火灾自动报警系统的配电线路与传输线路重要性，为保障系统运行的稳定性，火灾自动报警系统的供电线路和传输线路设置在室外时，应埋地敷设。

　　问题

　　按一级负荷供电的消防电源设置不符合规范要求。

　　专业

　　4.1-8

　　电气

　　问题描述及原因分析

　　1. 问题描述

　　1)消防系统供电未采用双重电源;【图示 1】

　　2)一级负荷供配电系统已施工完毕，但供电部门还没有正式送电;

　　3)项目供配电系统未施工调试完毕，暂时无法达到消防用电的负荷等级要求。【图示 2】

　　2. 原因分析

　　1)设计单位未根据消防用电应按一级负荷供电的要求，制订相应的供配电方案，造成电源设置不符合规范要求;

　　2)项目实施过程中，责任主体的工作未按工期计划完成;

　　3)项目规划、实施过程未能与当地供电部门沟通协调好，工程竣工验收时还不具备一级负荷供电的要求。

　　规范要求及正确做法

　　1. 规范要求

　　☆《供配电系统设计规范》(GB 50052-2009)第 3.0.2 条。【图示 3】【图示 4】

　　☆《建筑电气与智能化通用规范》(GB 55024-2022)第 3.1.2 条。

　　2. 正确做法

　　应对措施及防治指南

　　1.项目规划、设计时应与当地供电部门确认市政电网是否满足双重电源供电要求，当不满足时，应考虑设置自备电源;

　　2.双重电源可以是来自不同城市电网的电源，也可以是来自同一城市电网但在运行时电源系统之间的联系很弱的电源。一个电源系统任意一处出现异常运行或发生短路故障时，另一个电源仍能不中断供电，这样的电源都可视为双重电源;

　　3.消防设备的应急电源，通常有三种：

　　1)独立于正常工作电源的，由专用馈电线路输送的城市电网电源;

　　2)独立于正常工作电源的发电机组;

　　3)蓄电池组(UPS、EPS)。这些应急电源的供电时间和容量，均要求满足各消防用电设备设计持续运行时间最长者的要求。

　　4.以下几种情况可视为一级负荷：

　　1)电源来自两个不同发电厂;

　　2)电源来自两个区域变电站(电压一般在 35kV 及以上);

　　3)电源来自一个区域变电站，另一个设置自备发电设备;

　　5.项目实施过程中应落实好相关供电配套工作;在项目竣工验收前，与供电部门积极沟通，按计划时间节点实现正式供电，保证各消防系统调试正常完成，使消防验收能够顺利通过。

　　问题

　　消防水泵控制柜防护等级不符合规范要求。

　　专业

　　4.1-9

　　电气

　　问题描述及原因分析

　　1. 问题描述

　　消防水泵控制柜与消防水泵设置在同一空间时，其防护等级低于 IP55。【图示 1】

　　2. 原因分析

　　1)设计或设备采购时忽视了消防水泵控制柜防护等级的要求;

　　2)消防水泵控制柜布置在消防泵房内时，未考虑消防水泵房内有压水管较多，一旦因压力过高如水锤等原因而泄漏，当喷泄到消防水泵控制柜时会影响控制柜的运行，导致供水可靠性降低。

　　规范要求及正确做法

　　1. 规范要求

　　☆《消防给水及消火栓系统技术规范》(GB 50974-2014)第 11.0.9 条。【图示 2】

　　2. 正确做法

　　应对措施及防治指南

　　1.设计文件应明确注明控制柜外壳防护等级;供货单位应严格按照设计要求采购控制柜; 施工单位和监理单位应加强设备进场的检查、核对及验收。

　　2.IP55 防尘效果能达到进入控制柜的灰尘量不影响其正常、安全运行;IP55 防射水效果能达到向控制柜外壳各方向喷水无有害影响;因此，控制柜采用防护等级 IP55 可以使其与水泵在同一空间时得到有效保护，确保系统正常运行;

　　3.因控制室不允许有管道穿越，当控制柜设在专用的控制室时，消防水泵控制柜的防护等级可为 IP30。

　　问题

　　在有集中报警系统或控制中心报警系统的场所未设置消防电源监控系统。

　　专业

　　4.1-10

　　电气

　　问题描述及原因分析

　　1. 问题描述

　　设有集中报警系统或控制中心报警系统的场所未设置消防电源监控系统。

　　2. 原因分析

　　现行的多个规范对在哪种场所应设置消防电源监控系统的要求不明确或不统一，有的设计图纸也未明确说明，导致各项目实际实施的情况不一样。

　　规范要求及正确做法

　　1. 规范要求

　　☆《民用建筑电气设计标准》(GB 51348-2019)第 13.3.8 条。

　　☆《江苏省建设工程消防设计审查验收常见技术难点问题解答 2.0》[苏建函消防(2022)506 号]第 3.2.3 条。【图示 1】【图示 2】

　　2. 正确做法

　　应对措施及防治指南

　　1.对于设有集中报警系统或控制中心报警系统的场所应设置消防电源监控系统;

　　2.消防设备电源监控点宜设置在下列部位：

　　1)变电所消防设备主电源、备用电源专用母排或消防电源柜内母排;

　　2)为重要消防设备如消防控制室、消防泵、消防电梯、防排烟风机、非集中控制型应急照明、防火卷帘门等供电的双电源切换开关的出线端;

　　3)无巡检功能的 EPS 应急电源装置的输出端;

　　4)为无巡检功能的消防联动设备供电的直流 24V 电源的出线端。

　　问题

　　套接紧定式镀锌电线钢导管连接安装不规范。

　　专业

　　4.1-11

　　电气

　　问题描述及原因分析

　　1. 问题描述

　　套接紧定式镀锌电线钢导管(JDG)敷设时，其接头配件缺失紧定螺钉。【图示 1】

　　2. 原因分析

　　1)施工人员对 JDG 施工工艺不熟悉，造成爪型螺钉丢失或未拧断;

　　2)因抢工期、施工人员责任心不强等原因,导致施工质量降低。

　　规范要求及正确做法

　　1. 规范要求

　　☆《套接紧定式钢导管电线管路施工及验收规程》(T/CECS 120-2021)第 4.0.2 条。

　　☆《江苏省住宅工程质量通病防治标准》(DGJ32/J 16-2014)第 12.1.2 条第 2 款。【图示 2】

　　2. 正确做法

　　应对措施及防治指南

　　1.套接紧定式钢导管管路连接处，两侧连接的管口应平整、光滑、无毛刺、无变形，管材插入连接套管接触应紧密。

　　2.直管连接时，两管口分别插入直管接头间，紧贴凹槽两端，用紧定螺钉定位后，进行旋紧至螺帽脱落;

　　3.弯曲连接时，弯曲管两端管口分别插入套管接头凹槽处，用紧定螺钉定位后，进行旋紧至螺帽脱落。

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篇2：收取物业费时常见的13个问题及答复要点

　　物业管家收取物业费时常见的13个问题及答复要点

　　一、目前物业费高，等业委会与物业公司续签合同、降低物业费标准时再交费。

　　答复要点：

　　1、业主与物业公司之间，是通过契约形式建立起来的服务与被服务关系;业主在入住时，与物业公司签订《前期物业管理协议》，约定了服务内容和收费标准。双方就应按《前期物业管理协议》约定履行双方的权利和义务。

　　2、若业委会与物业公司续签《物业服务合同》时，对收费标准重新约定;则应以《合同》签定生效日期后，再执行新约定。在此之前，原《前期物业管理协议》或原《物业服务合同》是合法有效的，双方都应执行原规定。

　　3、物业公司每天都在投入成本(比如，员工工资，公共设施维护保养)，为业主服务;业主享受到服务，就应按约定交费;物业公司没用费用，如何为业主提供更好的服务?

　　二、物业服务不到位，要免一部分物业费可以考虑交费。

　　答复要点：

　　1、按《物业管理条例》第七条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。

　　2、首先让业主指出哪些工作不到位，进而判断是否真不到位;若确实有不到位的地方，立即安排相关工作人员去整改;

　　3、若业主属“无理挑剔型”，则可以陪同业主一起到现场核查，可以从某种程度上揭露业主的“阴谋”。

　　4、坚定立场，不能轻易承诺降费。

　　三、目前手中没钱，或现在比较忙，过些天再来交费(此类型属于无理推托型)。

　　答复要点：

　　1、不能完全相信业主过一段时间一定会来交费，一定要与业主约定好交费时间。

　　2、在业主未交费之前，不断与该业主保持联系，让业主没有退步的空间。

　　3、到约定交费时间，与该业主沟通;若业主再找理由，收费人员可以告诉业主可以上门收费或到业主单位去收。进一步给业主压力。

　　4、业主在家时，主动上门与业主沟通，催费。

　　四、业主以开发商对小区及公共设施设计不合理为由，拒交物业费。

　　答复要点：

　　1、向业主讲明开发商、业主、物业公司三者之间的关系，设计问题不是物业管理职责范围内所能解决的，超出物业管理服务的权限范围。

　　2、业主交物业费是来享受物业管理服务，以小区房屋或设施设计不合理为由不交物业费，是没有理由的。

　　3、涉及建设单位设计不合理，物业公司可以代表业主向相关单位发函;有业委会的也可以让业委会来发函(避免物业公司与开发商之间的矛盾激化)。但能否有效果，物业公司无权制约其它单位。

　　五、买房子后，不在小区住，没享受到物业服务，所以不交物业费。

　　答复要点：

　　1、业主不在小区住，在很多方面也是在享受物业管理服务，比如安全、公共卫生、绿化等服务;这些物业服务对业主房屋的保值和增值起到潜移默化的作用。

　　2、北京市高级人民法院《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》中第23条规定“业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。”

　　六、物业费都干什么了?

　　答复要点：

　　物业服务费是物业公司为业主提供各项服务的基本保证。费用的支出包括以下几个方面：

　　1、小区的绿化养护;电梯维护;供电、供水设备运行保养;保洁服务;垃圾清运均由专业公司提供，每月要从物业费中支出以上各项服务费用。

　　2、秩序维护员、维修技工、保洁员及管理人员的工资要从物业费中支出。

　　3、小区的公共用水、用电等能源费要从物业费中支出。

　　七、房屋施工质量存在问题，施工单位维修好后业主提出从维修好开始交费是否可以。

　　答复要点：

　　不可以。房屋施工质量有问题，施工单位维修属正常行为，与物业服务没有直接关系，业主享受了物业服务的内容，应全额交纳物业服务费。

　　八、房屋维保期已过，业主提出一些简单施工质量问题怎么办?

　　答复要点：

　　1、管理处本着客户满意经营的理念和以解决问题收取拖欠物业费的原则，能给业主简单维修的尽量修复。

　　2、向业主讲明：这些工作本不是物业服务范围内，但物业愿意帮业主把这些力所能及的问题处理。

　　九、集中供暖不热，所以不交物业费和供暖费(独立采暖属工程质量问题)。

　　答复要点：

　　1、派工程技术人员对提出不热的业主房间，测量温度，联系施工单位一起进行多次跟踪查找原因;确认是否有设计问题或施工问题。

　　2、经过跟踪，确有设计问题或施工问题的，由施工单位和管理处工程人员一起进行解决。

　　3、供暖不热，有多方面原因。物业公司在能力范围内帮助解决，有作为。因此业主应该交物业费。

　　十、业主在小区丢过自行车(或车辆被刮)，因此不交物业费或要少交物业费，用来弥补业主损失。

　　答复要点：

　　1、物业公司对小区业主自行车未收取自行车保管费，因此对小区内自行车无保管责任。业主在小区内丢失自行车，物业公司可以协助公安部门进行调查，但无赔偿业主的义务。

　　2、确认业主的机动车是否交费;业主交纳停车费，属于停车场地租赁费用，物业公司在《车位租赁合同》上对此有约定。

　　3、一般，物业公司可以帮助业主出具证明，让被刮车辆的业主向保险公司索赔，属于对业主帮忙行为。业主不能因此用物业费来顶替其它损失。

　　十一、业主家中工程质量问题很多，要施工单位赔付，但施工单位未答应。业主让物业公司向施工单位索要赔付，以此顶替物业费。

　　答复要点：

　　1、物业公司与施工单位不存在任何契约关系，也不存在债权债务关系，物业公司没有理由向施工单位索赔。

　　2、业主对施工单位索赔不成功，可以通过法律途径来解决。

　　3、业主以此拒交物业费的说法，是不成立的。

　　十二、业主对小区周围施工扰民或临街车辆扰民提出投诉，并以此理由拒交物业费。

　　答复要点：

　　1、对此类扰民，物业公司可以与居委会、以及业委会一起联名向有关单位反映情况;业主本人也可以向政府主管部门投诉。但物业公司没有权利去约束小区处其它单位或部门，同时也是物业管理服务范围之外。

　　2、业主以此理由不交物业费，是不成立的。这种说法在法律和情理方面都是站不住的。

　　十三、上门收费时，对业主提出的各类问题如何处理?

　　答复要点：

　　1、了解清楚业主欠费的真实原因，请业主将问题填写在欠费原因栏内;

　　2、当天将欠费原因交给客户主任汇总;

　　3、施工质量问题开单，由工程技术人员上门查看，能简单处理的给业主处理;不能当时处理的问题回来和管理处经理、技工班长协商处理;

　　4、对物业服务或开发商意见较大的业主，当年不交费的由客户主任负责沟通处理，有往年欠费的由经理负责沟通。

篇3：高层综合楼的物业管理问题

　　高层综合楼的物业管理问题

　　高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。中国当前许多高层楼宇多为出租出售混合，具有多种功能的综合楼，以下我将就高层综合楼楼宇的物业管理问题来谈一谈。

　　一、高层综合楼的物业管理特点

　　1、高层综合高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、公寓、常住流动人口极多。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内居民的生命财产安全，任务十分艰巨。

　　2、高层综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层综合楼能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。

　　二、高层综合楼物业管理的原则

　　1、早期介入原则

　　早期介入的作用有三：一是熟悉物业情况;二是参与大楼的工程管理;三是可提出整改意见。

　　2、统一管理原则

　　首先，大楼是一个整体，各系统都是为整个大楼服务的，多头管理势必影响大楼整体的正常运行;其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决;第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层综合楼应坚持统一管理。

　　3、收费合理原则

　　这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。

　　4、依法管理原则

　　物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。

　　5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则

　　物业管理要通过科学管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得用户和住户的信任。

　　6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则

　　高层综合楼内有许多不同性质的住户和用户，各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供电、供水、供住、用户需要做好专项服务与特约服务，为用户、住户提供最大的方便。

　　三、高层综合楼物业管理的内容

　　1、房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持大楼价值，创造增值潜力。

　　2、大楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。

　　3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

　　4、绿化管理。绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为用户、住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。

　　5、停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。

　　6、消防及治安管理。保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。

　　7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、定期收取租金及管理费用，并接受用户、住户监督。

　　8、全方位服务。物业管理应对用户、住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等;委托性服务，如：代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等;经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据用户、住户需要，提供特约服务。

　　四、当前高层综合楼物业管理需要注意的问题

　　1、产权问题建成的楼房分层、分套或分间出售后，就把整个大楼划分为大小不同的多个产权，从而出现了以下的特征：一是产权“私”有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的单个产权证书，能真正体现私有份额的主要是建筑平方米，而分解为单个构件时其产权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板，一堵墙可能为两位业主共有等。二是共有部分只能在价值上分割而难以在实物上分割。因此物业管理公司须协调好各业主的关系，并完善该类法规。

　　2、消防问题高层综合楼的消防问题较为严重，因为，一是通道单一，易被堵塞。特别是消防通道，一般只有集中的几个，有被占用或被擅自增设铁栅门，增大了灾害疏散的难度。二是，电梯井具有抽风效应。高楼原本招风，再加象烟囱一样的井道就更有助于火势蔓延。其三是易燃的装饰材料，只追求美观舒适，而轻视饰材的防火性能系统。四是外部救灾困难。目前其中许多问题尚待解决。可行措施有：一是必须建立严密规范的消防责任制。落实任务、明确责任。二是消防人员须熟悉消防设备设施的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和维护，使其处于良好的使用状态。三是消防通道不得占用，须畅通无阻。四是对用户进行消防知识宣传教育，使其掌握消防器材的使用方法。

　　3、治安问题高层综合楼由于具有较多的公共区域，任何人都可借故在这些公共区域滞留，而业主并不十分关心这些区域的使用。特别是用户、住户中许多“鸡犬之声相闻、老死不相往来”，互不关照，给大楼安全带来不利影响。针对这些情况，保安部门更需不断加强完善保安工作。一是必须掌握大楼各用户、住户的基本人员情况，掌握楼内重点要案部位，可装监视器。二是定期检查楼内安全设施，对监控设施经常进行维修、保养、监控室要24小时有人监控。三是对停车场、电梯间、通风口等部位要做到安全防范。四是对大楼实行巡逻制度，特别是对各段不同用途的楼层设置相应的保安岗。针对各业主互不熟识的现象，物业管理部门还可借鉴香港这一方面的成功经验，通过物业推动、协调在该物业中进行各类活动的业主或租客之间的社会人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品都得以发挥最高的效益。

篇4：物业管理工程质量的验收规定

　　物业工程部

　　❸工程质量的验收规定

　　为了保证扩建、改建、大修工程的质量符合国家规范及使用需要，加强对工程质量的管理，特制定如下工程验收规定：

　　1、验收组由施工队、分公司、工程部共同组成。验收合格后，由三方签字盖章方有效。(若由发展商投资建设，发展商也应派代表参加验收。)

　　2、核对实物工程量与设计图纸相比较，应能达到实际使用需要。

　　3、对工程量进行实测实量。

　　4、分部、分项、分专业按国家规范进行质量检查对照验收。

　　5、按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。

　　6、对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。

　　7、验收合格后才能结清工程款。

　　8、对保修满一年，应由使用单位对工程质量进行重新检验，填写《解除缺陷责任书》，(经分公司、工程部、使用单位、施工单位)确认后方结清全部工程尾款。

篇5：物业公众号回复业主问题的解释范文

　　【重要声明】物业公众号回复业主问题的解释

　　1. 首先在这里要感谢各位关注天紫物业公司公众号的业主对天紫物业公司的信任与支持。物业公司建立公众号的初衷本就为增加业主与物业公司之间的互动，为解决业主的实际问题的。在公众号中有很多热心的业主为小区建设等方方面面提出不少的建议与意见，对提出问题的业主我们深感荣幸，有您的参与我们的小区才会越来越好。

　　2. 近期部分业主反应在公众号内的留言及所反应的问题没有得到满意的答复，再次询问后物业公司时就不予答复。由于物业公司的日常工作本就及其细小繁杂且工作量极大，公众号中反应的问题也同样是方方面面都有，

　　物业公司在回复时多会考虑问题集中、情况较紧急的问题给予回复，其余问题多采用收到消息后直接填写派工单来处理，由于公众号本身的局限性部分问题没有让广大业主知晓，在此物业公司希望各位热心业主见谅!是我们工作不够及时、细心，给您带来不便请您原谅!

　　3. 现物业公司通知各位业主，您提出的问题我们会在第二日给您答复，部分集中问题我们会在公众号内发消息通知。部分业主关注公众号时间较晚，请您先找到“查看历史消息”逐一向上翻，看是否有您要询问的信息!针对同一问题物业公司不会多次重复，如遇到紧急问题或报修请您拨打物业公司客服电话XXXX66。

　　物业公司公众号是物业公司的媒体发布平台，是业主与物业公司交流的纽带，请您在未来的日子中继续关注本公众号，发现问题也要及时告诉我哦!同时，物业公司也希望能得到广大业主的理解、信任与支持。

　　小区建设离不开大家的共同参与!

　　长春市天紫物业服务有限公司

　　伟业星城项目部

　　2017年4月12日