物业公众号回复业主问题的解释范文

　　【重要声明】物业公众号回复业主问题的解释

　　1. 首先在这里要感谢各位关注天紫物业公司公众号的业主对天紫物业公司的信任与支持。物业公司建立公众号的初衷本就为增加业主与物业公司之间的互动，为解决业主的实际问题的。在公众号中有很多热心的业主为小区建设等方方面面提出不少的建议与意见，对提出问题的业主我们深感荣幸，有您的参与我们的小区才会越来越好。

　　2. 近期部分业主反应在公众号内的留言及所反应的问题没有得到满意的答复，再次询问后物业公司时就不予答复。由于物业公司的日常工作本就及其细小繁杂且工作量极大，公众号中反应的问题也同样是方方面面都有，

　　物业公司在回复时多会考虑问题集中、情况较紧急的问题给予回复，其余问题多采用收到消息后直接填写派工单来处理，由于公众号本身的局限性部分问题没有让广大业主知晓，在此物业公司希望各位热心业主见谅!是我们工作不够及时、细心，给您带来不便请您原谅!

　　3. 现物业公司通知各位业主，您提出的问题我们会在第二日给您答复，部分集中问题我们会在公众号内发消息通知。部分业主关注公众号时间较晚，请您先找到“查看历史消息”逐一向上翻，看是否有您要询问的信息!针对同一问题物业公司不会多次重复，如遇到紧急问题或报修请您拨打物业公司客服电话XXXX66。

　　物业公司公众号是物业公司的媒体发布平台，是业主与物业公司交流的纽带，请您在未来的日子中继续关注本公众号，发现问题也要及时告诉我哦!同时，物业公司也希望能得到广大业主的理解、信任与支持。

　　小区建设离不开大家的共同参与!

　　长春市天紫物业服务有限公司

　　伟业星城项目部

　　2017年4月12日

www.pmCeo.com 物业经理人网

篇2：军队营区物业服务监管的问题与建议

　　军队营区物业服务监管的问题与建议

　　制度支撑是确保监管工作顺利执行的基础，一套具有适用性、规范性的监管制度是后续监管工作运行的坚强保障。

　　为深入贯彻军民融合发展理念，适应全面深化国防和军队改革要求，提升营区维护管理质效，全军正推进全部实现物业管理社会化保障。随着社会化物业服务的引入，军队营区物业服务水平显著提升，但也出现了一系列管理问题，如何完善服务监管机制是需要思考的问题。

　　在某军队营区，物业服务人员正在冲洗路面

　　01　军队营区物业管理效果不佳

　　军队营区物业管理社会化保障是指以营区资源为纽带，依托社会优质服务力量，按照服务合同约定内容，实施营区物业管理社会化保障，以实现社会资源优化配置的活动。从军队营区物业管理社会化保障的发展历程来看：2000年，军队后勤保障体制开始从传统的自我保障向新型集约化、社会化模式迈进;2002年至2010年，全军先后出台多部法规文件，扩大并完善社会化保障内容、管理规范、监督机制等;2020年，《军队营区物业管理社会化保障实施方案》的出台，标志着军队营区物业管理社会化开始从小范围试点到全面展开，根据该方案，到2025年全军营区全部实现物业管理社会化保障。

　　军队大部分营区建设时间长、分布跨度大，又几经移防搬迁，导致营区基建施工档案遗失，如地下给排水、供暖、供电管线图不清楚;共用部位、共用设施设备基础信息台账未建立或不全，如设施设备基本参数和使用情况管理乱;附属设施设备运行管理和专业维保资料管理不善，如电梯、空调维护保养记录未存档等问题。由于档案数据不全，给军队营区物业管理社会化转型造成了一定的障碍。同时受思维理念、保障模式、人员素质、监管手段等因素制约，物业服务企业在服务过程中存在管理体制不适应、服务追溯不及时、服务标准不确定等情况，进而造成服务不专业、不及时、不系统、不到位等问题。

　　02　军队营区物业服务监管的问题

　　针对营区物业管理存在的问题，营区引入了物业服务监管机制，以督促物业服务企业按照服务标准履约。虽然出发点是好的，但在实际操作中却没有达到预期效果，这主要是因为监管工作也同样存在一些问题：

　　一是监管意识薄弱。一直以来，军队“福利型”后勤保障模式长期占主导地位，物业监管人员不适应市场经济体制下的管理模式，思维理念还停留在过去“伸手向上要服务”的观念上，对“花钱买服务”的理念认识不足，还没有真正从“干好工作”向“管好队伍”的思维转变。

　　二是监管专业人才紧缺。军队监管人员对物业管理专业化标准不熟悉，专业技术水平不高，创新意识不足，缺乏专业的监管理念和方法，监管工作往往是借助传统经验进行的，不能有效发现问题，监管存在随意性和盲目性。

　　三是监管制度不完善。目前军队监管制度还不够健全，缺乏标准监管考评机制，大多数情况下，考评结果会因人为因素发生偏差，当军队的服务效益与物业公司的经济效益相冲突时，缺乏制度约束的问题就愈发明显。

　　四是监管实施过程较难。军队营区物业服务标准既要满足地方专业化标准规范又要满足军队科研训练等特殊要求，既有可量化的标准，又有不可量化的定性要求，导致监管人员在监管过程中缺少参照物，给监管工作带来了一定的困难。

　　五是沟通渠道不畅。由于缺乏多元化、多渠道的沟通监管模式，同时互联共享的信息化网络体系不够完善，当物业服务质效达不到要求时，军人、家属、职工等群体反馈的问题不能得到及时解决。

　　03　提升军队营区物业服务监管质效的建议

　　为解决监管工作中遇到的问题，军队要积极探索新的物业监管工作方法。笔者认为应从以下几个方面做好工作：

　　一是转变工作思维理念。军队监管人员要树立市场经济环境下的新思维理念，主动转变角色，由过去“伸手向上要服务”的思想观念向“花钱买服务”的观念转变，物业服务企业则要走出从传统的“告知—反应模式”，向新型的主动、自觉的“感知—反应模式”递进，强化“为兵服务”的行为自觉，积极推进物业服务工作创新发展。

　　二是加强人才队伍建设。培养一支熟悉物业管理行业标准，能根据部队职能和具体需求，坚持与时俱进理念的现代物业管理队伍。同时注重培养与引入专业专职人才，可结合地方高校专业优势，招聘物业管理文职人员，充实内部监管队伍，以便在后续工作中占据主动。

　　三是科学谋划监管制度。制度支撑是确保监管工作顺利执行的基础，一套具有适用性、规范性的监管制度是后续监管工作运行的坚强保障。监管制度要强化目标责任，突出官兵主体地位，明确管理人员、监管人员职责，同时建立多管齐下的量化考评机制，引进地方行业协会或专业管理公司，对物业服务公司的服务质量进行全方面监管。

　　四是准确把握监管过程。树立精细化监管理念，制定完善的工作内容、职责范围和目标要求科学合理设定监管标准，能定量的采用可量化标准，不可量化的应明细清晰，使实际工作具有可行性和可操作性。

　　五是建立顺畅的反馈机制。对服务质量的监管是基础，及时反馈是关键，善于听取多方面意见建议，专人负责收集汇总满意度调查、论坛发帖、投诉等各方面意见建议，并进行实地勘察，针对性提出改进方案，对问题严重、官兵意见大的情况，依据合同考核规定进行督促整改。(原载于《中国物业管理》杂志2023年第1期)

　　作者单位：中国人民解放军63672部队

篇3：关于物业服务采购的十个问题

　　关于物业服务采购的十个问题

　　1.《政府采购需求管理办法》第十九条第二款指出“采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素，采用固定总价或者固定单价的定价方式。”据此，是不是物业管理采购过程中只能采用最低价中标方式?

　　答：留言所述，物业管理项目优先采用公开招标采购方式，评审办法主要使用最低评标价法。(答复单位：国库司)

　　2.公立医院所涉及的保洁{其中需要涉及相关大型设备(包含放射类)消毒及环境消毒以满足院感、传染病、发热门诊等相关规定的要求}，相对于其他机关事业单位的普通保洁服务类，需要更为专业的人员提供此项服务，请问此类医院的保洁是否应当划分为医疗卫生服务而不是物业管理服务呢?

　　答：医院保洁目前属于政府采购品目分类目录中物业管理服务品目，采购人在制定此类项目采购需求时，应明确服务环境及服务规范等专业性要求。(答复单位：国库司)

　　3.物业服务项目，可以将供应商成立党支部和工会列为评分项吗?

　　答：不可以。一方面成立党支部和工会与采购项目的具体特点和实际需要不相适应，也与合同履行无关;另一方面，也构成以不合理的条件对新成立的小企业、非公企业实行差别待遇或者歧视待遇。

　　法律依据

　　《政府采购法实施条例》第二十条 采购人或者采购代理机构有下列情形之一的，属于以不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇：(二)设定的资格、技术、商务条件与采购项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关;……(来源：《政府采购实务必懂的1000个问题》)

　　4.物业服务项目，可以将受到党支部和工会表彰列为评分项吗?

　　答：不可以。党支部和工会的表彰活动缺乏针对性、规范的科学流程和标准，与采购项目的具体特点和实际需要不相适应，也与合同履行无关，很大程度上也会对新成立的小企业、非公企业构成差别待遇或者歧视待遇。(来源：《政府采购实务必懂的1000个问题》)

　　5.公开招标物业项目，在设置业绩时，是否可以以面积来设定评审因素，例如达到多少面积得X分?

　　答：评审因素的设定应当与投标人所提供货物服务的质量相关，包括投标报价、技术或者服务水平、履约能力、售后服务等。不鼓励使用物业企业所服务的物业面积作为物业项目评审因素。(答复单位：国库司)

　　6.评审因素要量化，保安服务、物业服务怎么设置才合理?

　　答：评审因素设置，要与采购标的的价格、质量相关，并且细化、量化评审因素，对能够通过客观指标量化的客观评审因素，要对应量化为固定分值;对无法通过客观指标量化的主观评审因素，细化评审标准，缩小自由裁量区间。同时，不得违背政府采购法律法规的强制性规定。采购人、代理机构在设置评审因素时，要关注财政部门制定的负面清单、财政部信息公告、指导案例等。

　　法律依据

　　《政府采购货物和服务招标投标管理办法》(财政部令第87号) 第五十五条第三款 评审因素应当细化和量化，且与相应的商务条件和采购需求对应。商务条件和采购需求指标有区间规定的，评审因素应当量化到相应区间，并设置各区间对应的不同分值。(来源：《政府采购实务必懂的1000个问题》)

　　7.绿化保洁服务类项目公开招标，价格分如何设置?

　　答：在实践中，只有综合评分法才涉及价格分设置。绿化保洁服务技术、服务标准化很强，多采用公开招标最低评标价法。如采用综合评分法，根据《政府采购货物和服务招标投标管理办法》(财政部令第87 号)第五十五条规定，服务项目的价格分值占总分值的比重不得低于10%。

　　法律依据

　　《政府采购货物和服务招标投标管理办法》(财政部令第87号)第五十五条 货物项目的价格分值占总分值的比重不得低于30%;服务项目的价格分值占总分值的比重不得低于10%。执行国家统一定价标准和采用固定价格采购的项目，其价格不列为评审因素。(来源：《政府采购实务必懂的1000个问题》)

　　8.请问政府机关物业服务合同(400万以上)到期后可否续签?如果续签的法律依据是什么?如果不能续签，请问应该采用什么办法采购?

　　答：采购人在采购需求具有相对固定性、延续性且价格变化幅度小的服务项目，在年度预算能保障的前提下，可以签订不超过三年履行期限的政府采购合同，并在采购文件中及采购合同中进行事先约定。未事先进行约定的，不可以续签采购合同。(答复单位：国库司)

　　9.投标人的经营范围明显与招标文件明确的所属行业不符，但其提供了中小企业声明函为小微企业，能否认定?如专门面向中小企业采购的物业管理服务项目，招标文件资格条件要求设定须提供中小企业声明函，明确了本项目所属行业为物业管理，投标人为建筑类企业(经营范围仅有建筑工程类，无物业管理)，提供了中小企业声明函承诺其为物业管理小型企业，评标委员会能否对此提出疑问，因投标人的经营范围明显与招标文件明确的所属行业不符，认定其提供虚假材料谋取中标，不符合招标文件资格要求而作无效响应处理。

　　答：供应商应当按照采购文件中明确的采购标的对应行业出具中小企业声明函，而非按照供应商的经营范围出具中小企业声明函。留言所述情形中，供应商应当对照物业管理划型标准，判断自己是否属于中小企业，符合条件的，出具中小企业声明函。供应商出具的中小企业声明函不属于采购标的所属行业的，可以不认可其中小企业资格，但不能以此为由否决其参加投标的资格。(答复单位：国库司)

　　10.财政部102号令中指出：不得纳入政府购买服务范围中包含“不属于政府职责范围的服务事项”;那么，例如机关大楼物业服务、食堂配送等服务并不属于政府职责范围的服务事项，则不应该纳入政府购买服务的范畴，如果这类服务的实施单位属于《政府购买服务管理办法》规定的购买主体，那能否认为此类服务只能界定于政府采购服务，而并不属于政府购买服务?

　　答：根据《政府购买服务管理办法》有关规定，政府购买服务的内容包括政府向社会公众提供的公共服务，以及政府履职所需辅助性服务。《政府购买服务管理办法》规定的购买主体购买机关大楼物业服务、食堂配送等辅助性服务，属于政府购买服务的范畴。(答复单位：国库司)

篇4：业主与物业之间存在的十大问题(荐)

　　业主与物业之间存在的十大问题

　　近些年来，业主和物业公司的矛盾冲突时有发生，在这些矛盾当中，物业公司多成为被指责的对象。

　　面对小区内存在的大多数问题，业主一旦得不到妥善和满意的答复和解决，通常会采用拖欠物业费的办法泄愤，甚至个别业主会选择堵门。

　　然而，这样的解决方式不仅有可能激化矛盾，还不利于小区的和谐稳定、有序运营，甚至容易形成恶性循环。

　　今天，让我们一起看看小区内有哪些典型的问题，这些问题又应该如何解决。

　　一、业委会问题

　　目前业主委员会的成立还是非常困难和棘手的问题，很多小区已交房多年，但至今未成立业委会，很多业主就把这一问题归责到物业公司的头上，认为是物业公司不作为。

　　但是国务院《物业管理条例》与《业主大会和业主委员会指导规则》已经明确规定召开业主大会的条件以及牵头召开业主大会、选聘业主委员会的责任主体，所以业主们一定要了解成立业主委员会的流程，才能对症下药，快速解决问题。成立业委会工作流程及表格(32项)

　　二、开发商遗留问题

　　由于很多小区的物业公司都是由开发公司旗下的物业公司服务，其它的绝大多数小区的“前期物业”，也是依法由开发公司选聘或者指定的。因此，多数业主就认定物业公司和开发公司是一家人，出现问题找谁都一样，物管天天都在，找起来更方便，就基本全都认定了物业公司。

　　实际上，绝大部分物业公司与开发公司在经济上、隶属上毫无关系;即使部分物业公司是开发公司的子公司，但是管理相对独立，财务更是单独核算。所以关于开发商方面的遗留问题，与物业公司毫无关系，有的甚至是销售代理公司方面的问题，更是与物业公司沾不上边。

　　三、维修资金问题

　　住房专项维修资金是指专项用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　提取住房维修资金纠纷产生于两个方面：

　　是否具备提取维修资金的条件?

　　这就出现了一个相关法律法规的空白：

　　物业公司应尽的义务里面就有一项--维修维护小区的设备设施。那么超过多少钱的维修(更换配件)费用，才有资格提取维修资金呢?根本就没有明确的规定。

　　是否符合提取维修资金的程序?

　　这就又牵涉了一个公民基本素质的问题，因为程序里面有一项规定，提取维修资金的申请必须经使用范围内专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。在意见征集过程中，就会出现一些素质不够高或者相关法规不够清楚的业主不同意。

　　举例说明，某小区三号楼电梯故障，需要维修及更换配件，总价格超过万元。在提取住房维修资金的申请需经5号楼、2号楼业主签字同意的时候，就遇到相当大的阻力。拒绝签字的理由是：3号楼的电梯故障关我什么事?既不是我弄坏的，也不是我在使用，更没有影响到我，凭什么要我出一份钱?

　　四、物业费、停车费等收费标准问题

　　前几日又爆出两起业主与物业的纠纷：一起为对物业费收费标准不满意;一起为保安与业主因为亲友探访收取停车费不满导致抓扯。

　　由于绝大多数小区的收费标准都不一致，所以关于收费标准的问题是几乎所有小区都发生过争执的问题，甚至闹到过房管局和物价局。其实物业服务是一种市场行为，物业服务的标准不一样，那么收费就肯定不一样，没有一个统一的价格的，完全在于业主与物业公司签订服务合同时的约定。

　　而未入住的物业费用也是小区频发的物业纠纷，往往很多业主认为：我的房子根本就还没有装修，更谈不上入住，丝毫没有享受到物业公司的服务，凭什么要交物业费?而且还要全额缴纳?

　　但是物业公司的理由更具备合法性：

　　《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用。

　　《民法典》第九百四十四条规定：“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。

　　当然，物业公司为了减少纠纷，完全可以根据实际情况，自行执行一个人性化的收费原则。

　　停车费问题也是物业纠纷频率较高的一个矛盾，很多业主群甚至也都转发过一条新闻：外省某小区业主集体起诉开发商，诉求小区车库归全体业主所有，最终胜诉。其实这只是一例个案，并不适用于全部。

　　其实停车费包含两个内容：车库(位)租赁费和车辆管理费。

　　车库(车位)租赁费收取的基础是：开发商(或其它自然人)拥有产权，业主并未购买。这属于一种市场的商业行为，即使某些开发商为了尽早将车库出售变现，所收取的租赁费较高一些，从法律上讲业主也无权干涉。

　　车辆管理费则是无论业主是否购买，无论规划上是否存在，都应当缴纳的一笔费用。物业收取管理费的主要职能是：摆放有序、道路顺畅、安全看管。

　　至于外来车辆(含亲友探访)临时停车是否应该收费以及收费标准，则仍然是物业服务合同中双方应当约定的内容。

　　五、私搭乱建和公共道德问题

　　目前小区私搭乱建的问题较为普遍。重灾区是顶楼业主侵占楼顶、底楼业主侵占花园，还有一个就是违规搭建和封闭赠送的露台。

　　实际上，这类公共道德问题确实与物业无关。私搭乱建发生的原因是：

　　1为了达到销售的目的，销售人员擅自(或经过领导授意)承诺可以搭建(反正不用写进购房合同，销售结束就走人);

　　2看见别的业主搭建了，觉得吃亏了，效仿别人;

　　3完全出于私利，认为对别人侵害性不大，私自搭建。

　　以上搭建的原因，跟物业公司毫无关系，但是最终物业公司却要承担几乎所有的责问和责任。说穿了，物业公司自己也是坚决反对乱搭建的，问题在于：手中没有执法权，无法强行阻止;对于已经完成搭建的，更没有权力和勇气果断去动手拆除。要说责任，只有两点：

　　1安保巡查不够频繁，没有及时发现，导致有些乱搭建的几乎成型才发现;

　　2没有与相关执法部门协调沟通及时到位，没能及时查处。

　　其它公共道德问题跟上述问题较为雷同，主要表现在：

　　这些方面物业公司也委屈地承担了很多责任和责难，其实这些都应该是“业主公约”中约定业主应该共同遵守和维护的内容，物业人员只有好言相劝，无法也无权进行处罚。

　　六、门禁制度问题

　　这个问题也是物业公司非常头痛和委屈的事情，时常导致纠纷和堵门事件。

　　刷卡进门制度

　　其实绝大部分业主和物业公司都是非常支持的，但是为什么都不能坚持下去呢?原因有两个：个别素质不高的业主经常忘记带卡;不少老年人不懂也不习惯高科技产品。导致该制度形同虚设，一般只有几个月的热度，最终大部分恢复到传统的进门方式。

　　大家可以看看，几乎所有的新小区的单元门都设置了闭门器，需要按密码(刷卡、对讲、钥匙等方式)才能进入，但是现在，几乎都是被人为破坏了的，或者用砖头塞住单元门了的。主要责任在个别业主，不在于物管。

　　陌生人进出盘问制度

　　不少业主把小区偶尔发生的偷盗事故，全部归罪于物业公司对于陌生人进出盘查不严导致的。

　　虽然发生偷盗情况，物业公司有不可推卸的责任，但是陌生人进出的盘问制度的执行不到位却绝不是物业公司偷懒的原因。

　　一般的物业公司对于值班门卫都有明确要求：严格执行陌生人进出盘问制度。但是保安们在执行该制度的时候，却经常遭受谩骂或者甚至差点被打。久而久之，保安们对此就懒得过问，觉得吃力不讨好。

　　七、偷盗或损坏赔偿问题

　　几乎所有的小区，无论物业公司多么尽职尽责，偷盗和损坏事故都是难以避免的，最多也就是个频繁程度和是否协商解决好的问题。

　　物业是否赔偿，有个重要的前置条件：一是物业是否按照物业服务合同约定提供了安全秩序维护义务，二是被偷盗或损坏业主是否与物业签订了保管协议。

　　若物业按照合同约定尽到了安全秩序维护义务，业主未与物业签订保管协议，物业即是免责的，但是往往业主不理性，发生盗窃或损坏事件后，业主选择报警，但是多数没有得到处理，业主多半就会以拒交物业费的办法进行维权，这是非常不可取的，物业也是非常委屈啊。

　　八、快递包裹保管问题

　　随着网络的普及，网购进入千家万户。随之给物业管理带来的麻烦也应运而生，表现在：

　　堆放困难;

　　保管不善;

　　遗失冒领。

　　物业公司最头痛的是：巨大的工作量没有带来任何经济收益，反而带来了诸多的纠纷和损失。

　　所幸现在快递柜已经进入各个小区，既不损害业主利益，也减少了物业的麻烦。

　　九、小区共同财产收入分配问题

　　对于业主来说，一般情况下，倒是很少有人提及这个问题。但是，一旦有业主对物业公司有所不满，又总是会把这个问题提出来加以质问，当然也会赢得很多支持者。

　　严格意义上讲，属于小区全体业主共有的资源，其收益确实归业主们所有。

　　《物业管理条例》第五十四条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

　　1.主要用于补充专项维修资金;

　　2.通过业主大会全体业主投票决定，可以用于：

　　①维修、更新、改造、增设共用设施设备;

　　②业主公益活动的开展;

　　③业主委员会的工作经费和补贴;

　　④业委会专职秘书的工资;

　　⑤业主大会议事规则约定的其他事项。

　　但是，针对我们目前的物业管理现状，这部分收益几乎都是由物业公司管理并使用，作为弥补物业费的不足，用作维护修理方面的费用支出了。

　　很多业主觉得公共收益这块是在物业公司的手中，即使物业每年或按照合同约定时间进行公示，业主还是不放心，那最好的解决办法就是成立业委会。然而，成立业委还需要小区业主共同努力。

　　十、公共车位、地下车库产权问题

　　首先是人防车位。人防车位是属于国家所有的，收益则用于三个方面：

　　维护和管理的必要支出;

　　住宅专项维修资金;

　　补贴物业费。

　　其次是公共车位。公共车位就是共有车位，属于全体业主，收益分配有两种情形：

　　业主大会成立前，70%纳入住宅专项维修资金，30%可以用于补贴物业费;

　　业主大会成立后，按照业主大会决定使用。

　　最后是产权车位。近年来，开发商、物业和业主之间就居住小区地下车库产权问题的矛盾不断，事实上，关于地下车库所有权到底归谁这个问题，主要看地下车位是否可以进行产权登记、地下车库建设所用成本是否计入商品房成本以及地下车库的建设面积是否有分摊。

　　如果购房时地下车库面积已经列入公摊面积被分摊，这类车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。

　　但如果地下车库属于开发商独立建设，建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

　　综上来看，小区里的矛盾日渐突出的主要原因还是大家没有找对明确的责任主体，业主与物业公司、开发商、社区等缺乏沟通交流。

　　因此，想要生活在一个和谐美丽的小区里，还需要大家共同努力，多交流，多沟通，业主按照《业主规约》生活，物业按照合同做事，积极处理回应业主的需求和问题，大家齐心协力，方能积极有效解决问题，构建和谐社区!

篇5：物业管理招投标中的问题及其对策浅析

　　物业管理招投标中的问题及其对策浅析

　　摘要:本文在论述物业管理行业实施招投标的重要性及其意义的基础上,分析了物业管理招投标实施过程中所面临的主要问题,如规则不完善、竞争机制缺失等等,并提出了提高认识、明确准入条件、反不正当竞争、规范程序及过程等解决问题的对策措施。从而为更好的理解物业管理招投标的现状及未来的发展趋势提供了有益的参考。

　　“物业管理是社会主义市场经济的产物,在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制,在选聘物业管理企业时,应该坚持招标、投标制度,委托方发标,一般要有三个以上的物业管理企业投标,招标要公开,揭标要公正,谁中了标就让谁管理。”1这样不仅可以激励物业管理企业加强内部管理,提高服务水平,降低管理成本,增强自身实力,发展企业本身,而且可以促使物业管理行业尽快与国际接轨,让我国物业管理企业走向世界。同时,实行公开、公平、公正的招标制度,也可以有效的遏制腐败现象的产生。在全行业内推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场,打破“谁开发谁管理”的垄断局面,是建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。

　　“1999年5月24日在深圳召开的全国物业管理工作会议上建设部领导明确指出各地要尽快引入竞争机制,推行物业管理招投标。”2随着这种公开、公平竞争机制的引入,对推动物业管理企业主动与市场接轨、降低物业管理成本、提升物业管理服务质量,促进和实现全行业的资产重组、优化必将带来推动作用。

　　物业管理公开招投标的推出是行业自身发展到一定阶段后的必然产物。通过投标,物业管理企业可以在平等竞争的前提下开拓业务,扩大市场份额,实现规模化经营,提高管理水平,树立企业形象。因此随着物业管理企业参与招投标活动的积极性的提高,物管市场的竞争也越发激烈。虽然所说目前全国各地物业管理公开招投标仍旧处于起步和尝试阶段,但其之所以引起业内人士的广泛关注,是因为大家对于打破垄断、真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。

　　一、招投标过程中急需解决的一些问题

　　由于物业管理招投标尚处于起步和尝试阶段,不可避免地存在着一些不尽如人意的问题。我就招标过程中尚需完善之处谈几点看法。

　　(一)规则有待完善。

　　“物业管理招投标活动涉及诸多的权利义务关系,包括物业的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间,也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体业主与物业管理公司之间等,需要相应的法律依据作为保障。”3政府部门积极倡导物业管理项目的公开招标制度,同时对参与竞争的物业管理公司提出资质要求,提高参赛者的标准,都有利于物业管理招投标市场的发展。

　　(二)地方保护主义使区域性物业管理招投标受到制约。

　　就目前来说,虽然有的物业管理公司凭借自身的实力和利用品牌影响力,经过种种考核和答辩赢得了异地或多种类型的物业管理权,但由于当地政府有关部门或发展商,从本地区或部门的利益出发,采取不合作态度,或提出苛刻条件,使中标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展,无奈被迫撤出。也有的物业招标单位,先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力,帮助自己把物业推出或进行前期管理运作,等管理工作基本正常后,再另找借口逼迫外地公司退出,而重组公司另行管理。这样,物业管理招投标实际上演变成了局部性的市场竞争。因此要想招投标顺利进行,就必须打破这种瓶颈现

　　(三)开发商受经济利益驱动增大招投标难度。

　　到目前为止,物业管理企业多数还没有作为一个真正的法人企业存在,其企业行为和活动受到开发商的约束。开发商也从自身利益出发,将其自己开发的物业交给属下的物管公司管理,而不愿意将物业推向市场公开招投标。同时,处于自我保护需要,个别开发商也不允许其下属物业公司对外接管物业,这样开发建设与管理不分,必然造成许多难以调和的矛盾。从隶属开发商的物业公司角度看,若不对外接管物业,不实行自主经营、独立核算,就很难降低成本,提高效益,也难以经得起市场的考验,而独立经营的物管公司由于受开发商自我经济利益保护,致使公开招投标的物业管理市场资源有限影响企业发展。所以,要实行招投标,当务之急是做好建管分离和建管衔接。

　　(四)市场信息网络还不通畅。

　　由于物业管理行业在我国还是较为新兴的行业,市场信息网络的建立还不够完善。一方面,招标方对投标企业的情况,如资质状况,经营业绩、企业实力等,缺乏可靠、完整的信息来源;另一方面,想参与竞争的物业管理企业对市场信息的获取渠道较少,特别是要跨区参与投标,及时掌握有关信息更难。市场信息网络的不完善,一定程度上制约了招标活动公平竞争的开展。

　　二、实施物业管理招投标的对策措施

　　(一)转变和提高思想认识

　　物业管理是市场经济的产物,而目前通过招投标进行物业委托管理的项目微乎其微。这其中最重要的原因就是各有关单位思想上缺乏统一认识和长远的发展目光。

　　首先是开发商。前几年房地产市场异常火爆,再加上国家有关法规不健全,许多隐含的问题都没有暴露出来。另外,住宅共享部位、共享设施的维修基金至今还没有建立起来,物业公司完全靠开发商的一点补助来维修房子。这一方面是怕房子不好卖而没有向购房者收取,另一方面就是开发商自己还要解决一部分。如果实行物业管理招投标,问题就会很快解决。如今的房地产市场,价格竞争的空间已经相当小,因而,竞争的主体自然就是相关的配套设施及售后服务。这样,谁解决了业主的后顾之忧谁就会在竞争中取胜。因此开发商绝对不能因眼前利益而抵制招投标。

　　其次是物业管理公司。不管是转制型的物业管理公司还是开发商下属的物业管理公司,都存在着职工素质不高、专业能力不强的现象。由于长期的补贴制使物业管理公司人员缺乏竞争意识,企业竞争能力和应变能力差。因此,物业管理公司大力加强人力资源开发、不断提高管理经营水平,是物业管理招投标实施的又一前提。

　　再次是政府职能部门。政府职能部门应该在实施招投标中统揽全局,既是物业管理招投标市场的管理者、监督者,又是建设者。政府应主动为招投标明确方向、规范程序,并制订相关法则、法规积极引导招投标顺利进行。

　　最后是业主。业主普遍参与意识不强、维权意识淡薄,遇到问题各自为阵,没有统一的思想和行动。又由于专业知识匾乏,对物业管理认识程度不够等原因而难以组织起一个起决定作用的业主委员会。这也制约着招投标的顺利实施。因此,业主必须提高思想认识积极参与招投标。

　　(二)设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。

　　目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道,未达到满意的结果。因此建议设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。有以下几点建议可供参考:

　　1、设立权威的物业管理招投标机构,专门负责指导和监督物业管理招投标的工作。但不宜由政府主管部门直接参与,把政府行为与市场行为连在一起不合理。

　　2、物业管理招投标事先必须到专门机构备案,取得专门机构的认可方可进行。

　　3、专门机构应就个案指定专人负责,并帮助招标方制定招投标的方案,编写招标书,推荐合格的物业管理公司参加招投标。

　　4、专门机构应协助招标方分析投标公司的标书,选择最适合该物业的管理方案。或者可由物业管理专家组成评审小组受业委会委托进行标书的评审工作。

　　5、招投标的开标和决标等重大事件的进行必须由专门机构的参与,并受到其监督,以维护“公开、公平、公正”和诚实信用的原则。关于评审小组的人员组成问题。《中华人民共和国招投标法》第三十

　　七条规定:“依法必须进行招标的项目,其评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成,成员人数为五人以上单数,其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之一”。

　　虽然目前物业管理非“依法必须进行招标的项目”,但亦可参照此条款执行。各地招投标机构可考虑认定一批物业管理专家,建立一个专家名册或专家库,主要参与本地的物业管理招投标的评标工作。某个物业管理招投标项目在确定评标委员会专家的数量后,在确保专家与投标企业无任何利害关系的前提下,可由招投标机构从专家名册中随机抽取专家进入评标委员会,以体现“公开、公平、公正”的原则。同时,发展商代表在评标委员会中的比例不宜过多,一般以一至两人为宜,既可保证发展商参与选聘物业企业的权利,又能避免发展商的意志左右最终评标结果,以确保为了打破垄断经营而进行招投标的初衷。

　　(三)设定招投标市场准入条件

　　为了减少对投标企业的初审工作量,对于有较高管理要求的物业项目应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标。今后在一些全国范围内的招投标,甚至可以限定只有一级资质企业才具备投标资格。引导市场资源向优势企业集中。

　　政府部门还应当采取必要措施,强制一定条件下的物业(新建物业达到一定规模的;由业主委员会选聘物业管理公司的)必须实行招投标。

　　(四)规范招投标的程序、过程

　　1、准确界定招投标资格

　　目前市场上主要是由开发商、业委会或政府进行招标。在招标方行为随意性很大的情况下,物业管理行政主管部门应该明确在哪种情况下应该由谁来进行招标。因为不明确这一点的话,就容易造成压价招标、遗留问题多,与原开发建设单位及相关单位部门协调难度大等问题。因此,为了避免这种情况的产生,在认定由谁来招标时必须根据当地的具体情况和主管部门对招投标的具体要求来确定。

　　在当前全国及各地缺乏招投标规则、招投标者,市场化程度不足,经济效益稍弱等情况下。应确定采用公开招标、邀请招标还是议标方

　　式,以使招投标完善、规范。

　　2、规范管理招投标活动

　　目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道,因此,应设立权威的、非官方的物业管理招投标机构专门负责指导和监督物业管理招投标的工作,以避免政府行为与市场行为的混乱。同时,对于招投标程序还应明确以下事项:第一,物业管理招投标必须事先到专门机构备案,取得专门机构的认可方可进行;第二,招投标机构应指定专人负责管理招投标标书,推荐合格的物业管理企业参加招投标;第三,招投标的开标和决策等重大事件的进行必须有监督机构的参与,以维护“三公”原则。同时还应邀请公正机关参与招投标工作的全过程。

　　(五)规避物业管理招标中的不正当竞争。

　　1、积极培育和营造物业管理招投标的市场环境

　　物业管理市场的培育和发展,重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。打破地区保护和区域垄断,把先进的物业管理理念、方法和机制推向整个行业范围,为物业发展商、业主及用户选择合适的管理者提供较大的空间;并积极引导物业管理企业练好内功,增强综合素质,凭企业品牌影响和整体实力进入市场进行竞争,公正、公平地分享市场份额。

　　2、尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则

　　在国家对此项法规正式出台之前,各地政府主管部门应事先制订招投标暂行办法,明确一些常规性的基本要求和操作程序,以便使参与者有章可循,用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为,同时制约和保护法律主体双方的权责利行为。

　　3、建立招投标良好的市场经济秩序

　　在整个招投标过程中,不管是开发商还是物业公司都应重视信誉、注重企业形象、遵法守纪、公平参与,建立良好的企业信誉,自觉抵制不正当竞争,并将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道,创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境,保证物业管理招投标的顺利进行。

　　物业管理招投标的推行是行业自身发展到一定阶段的产物,是行业自身运行规律的体现。它标志着发展商和业主(客户)物业管理意识的提高,标志着物业管理企业市场竞争意识的增强,标志着物业管理将真正作为一个相对独立的行业而存在,并将更具活力、更加健康地发展下去。