物业公司前期介入工作指引

　　本文件规定了公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，包括规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等阶段的全面介入。

　　本文件适用于集团开发项目的前期服务工作。

　　定义

　　前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发单位委托物业公司实施的物业管理。

　　前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用前，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面，向开发单位提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。

　　房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应手续;业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。

　　项目开办费是指在项目集中入住前，物业公司为实现物业前期介入及新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等费用。

　　物业移交是指在竣工验收后开发单位将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收的过程。

　　保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司受开发单位委托对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。

　　职责

　　物业公司成立前期工作领导小组，由分管领导负责，综合管理部作为协调部门，组织公司内部技术力量，对各项目进行前期的介入工作，各专业技术委员会作为技术支持部门，财务部作为资源支持部门。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：金街前期物业管理服务介入方案

　　前期物业管理服务介入方案

　　前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，我公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。

一. 项目规划设计阶段

　　(一) 参与人员

　　前期介入小组：合肥管理公司副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理

　　(二) 主要工作内容

　　1. 从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在本项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议，并获采纳。

　　2. 参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对园区出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议已获采纳。

　　3. 全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。

　　4. 参与绿化与景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。

　　5. 参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。

　　6. 参与户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。

　　7. 参与建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。

　　8. 物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。

一、施工图设计阶段

　　(一)参与人员

　　前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。

　　(二)在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议

　　1. 土建

　　1) 对屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;

　　2) 门、窗的材质;

　　3) 屋面及管道井检修口的位置及尺寸;

　　4) 地区气候差异对房屋质量的特殊要求;

　　5) 空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;

　　6) 烟道、排气道的位置;

　　7) 广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。

　　2. 配套

　　1) 室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响;

　　2) 各种设备产生的噪音对业主的影响;

　　3) 各种设备总控制开关是否设在公共区域内;

　　4) 各种设备设施的能源消耗;

　　5) 室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响;

　　6) 智能化设施的可靠性、适用性与经济性。

二、施工阶段

　　(一) 参与人员

　　前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。

　　(二)主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议

　　1. 地产公司招标工作介入

　　1) 供方门、窗质量及售后服务评价;

　　2) 公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定。

　　2. 施工介入

　　1) 房屋质量控制;

　　2) 隐蔽工程检查验收记录;

　　3) 设计变更记录的收集;

　　4) 设施、设备的安装调试及操作培训;

　　5) 成品保护;

　　6) 体育设施、儿童游乐设施质量;

篇3：物业前期介入优化建议（二）

　　前期介入是物业公司的核心竞争力，优化建议可以提升项目品质、降低开发成本、便于日后的管理服务。

　　前期介入的重点内容

　　1、熟悉现场及各类工程施工图纸，尤其是水电及设备安装图纸、施工变更资料等。

　　2、对照技术说明书，了解各类设备的工作原理及使用维保方法。

　　3、对照图纸并结合施工现场，熟悉各种强弱电线路、控制线路、综合布线及给水排水管道的走向。

　　4、对在设计或施工中可能存在的影响日后使用或管理的缺陷，及时向大楼使用单位和施工单位提出书面建议。

　　5、收集工程图纸资料，现场跟踪参与每种设备的运行调试过程。

　　6、对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行协助管理，确保施工质量。

　　7、根据图纸或设备清单现场核对设备的种类、数量及型号等，并收集各类设备的技术资料。

　　前期介入实例

　　实例一、门户挨着电梯口,开门时很容易与候梯人员发生碰撞

　　在地产设计中，经常遇到符合设计规范，通过了竣工验收的项目，却存在许多不方便业主以后生活和物业管理服务的地方。如果有物业前期介入、如果物业提出了合理建议，将极大地节约资源、节省成本，提升项目的品质。

　　门户挨着电梯口,开门时很容易与候梯人员，以及出电梯业主发生碰撞。虽然房屋的原始设计符合国家“住宅设计规范”相关规定,建筑平面图及竣工验收备案证均证明房屋已通过有关部门审查,竣工验收合格,但这种设计，给所有业主带来了不便，且极易产生纠纷。

　　普及的材料，相对镀锌钢板和铸铁材料便宜很多，但硬度差、易脆。小区刚收楼不久就出现大量损坏，造成安全隐患。物业公司不得不取消盖板，填高水沟离地面差约2-3cm,效果良好。这是地产设计中的缺陷，希望以后在前期介入中及时纠正。

　　实例三、尽量不要设计带露台的顶楼，杜绝渗漏和违建隐患

　　(1)带露台的平屋顶涉及到防水问题，施工的时候防水没有处理好，或者顶楼住户经常使用露台对防水造成一定的破坏容易引起渗漏(笔者曾管理的咖啡小镇小区，一期800多户中就有600多户露台出现防水问题)。

　　(2)排水孔的清理难度大，顶楼业主一般不会自行清理排水口，业主不配合或不在家时清理困难，一旦发生堵塞，雨水漫过防水层，直接渗到楼下。

　　(3)容易引起私搭乱建行为，个别业主直接搭建阳光棚，而物业管理企业又没有执法权进行拆除。

　　实例四、空调室外机位设计不合理，业主室外机无法正常安装

　　在项目的规划阶段就要开始设计建筑的外立面，其中物业服务企业最为关注的要点就是空调室外机的安装问题。市场上的空调外机尺寸大都不一样，如果安装位置过小，或者安装位置不利于室外机的安装，就会造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，对建筑外立面整体效果破坏极大。一旦出现这种局面，开发商将很难补救。

　　建议开发商采用内装式设计，将空调室外机靠近户内的位置设计成窗或检修门，室外机位外立面位置采用固定格栅装饰。空调冷凝水管、空调孔洞都隐藏在格栅内，这样减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安空调影响外立面美观的问题。尤其是对于超高层建筑，避免了蜘蛛人、吊篮等室外高空作业，减少导致格栅、零件等的高空坠物的安全隐患。

　　案例：天津某项目，由于空调室外机位设计问题，共有727户业主2400多台空调的室外机无法正常安装，给业主的生活造成极大的影响。为了尽快解决业主空调安装存在的问题，平息业主的不满情绪，维护品牌形象，由开发公司出资，物业公司出人力，共租赁电动吊篮6套及屋面结构43处，来解决业主安装空调室外机的问题。由于业主装修时间不确定，造成安装空调时间无法集中，势必会延长吊篮运行时间，后期空调的维修和加氟也都需要动用吊篮。

　　开发公司决定，继续支付吊篮租赁期满后吊篮继续租赁、检修、运行的费用，直至该问题彻底解决为止。预计第一年费用约为40万元，随着时间的推移，该费用会逐年减少，但是短期内无法摆脱责任。物业工作人员也将有很大精力投入其中，影响园区整体服务品质较为严重。该项目二期，开发公司接受物业服务公司建议，在接近空调室外机的外墙位置开检修窗，使得业主能从室内直接从室内安装空调室外机，从而彻底解决了这个问题。

　　实例五、市政道路标高比原规划高，导致雨天积水向小区内倒灌

　　在项目开发初期，往往周边(市政)设计条件尚未落实，大市政大部分也还未开始施工。在项目设计施工后，经常会出现市政条件根据实际情况进行调整。待大市政准备开工之时，道路标高比可能会比拿地时产生较大变化，使得原有设计标高与大市政标高存在较大差异。建议在项目开发初期有未落实的外界(市政等)条件，必须在项目设计初期及时与相关部门进行沟通落实、跟进，尽量减少或避免因外界条件的更改对项目开发造成不利影响。

　　案例：杭州某项目，就由于施工以后，西侧园区大门外道路标高比原规划高了80公分。导致一些列问题，雨天积水向园区内倒灌，西侧地下车库出入口排水压力极大，一条截水沟解决不了巨大的排水量。该位置常备防洪板、沙袋等防洪设施，不仅大大增加的物业公司的工作量，而且对业主也带来了巨大的不便。

　　实例六：地下室顶板覆土载荷取值偏小，无法打造地形景观

　　在对项目的前期介入中，经常遇到为了满足地下室顶板荷载参数要求，减小景观堆坡，使得园区整个地形较为平坦，不能达到预期景观效果。原因是为了降低建造成本，在建筑设计时，地下室顶板覆土载荷取值偏小，造成覆土厚度受限，无法打造较好地形景观。建议在有效控制成本的前提下，景观效果与成本控制全方位平衡，可以适当在顶板上按照景观要求，建造部分凸起构筑物，营造造景需要地形，减少覆土厚度。其内部空间还可以充分利用，同时达到预期景观效果。

　　案例：南京某项目，地块是沿河坡地，原设计想利用原有坡地进行景观堆坡，但是由于成本原因，地下室顶板覆土载荷取值偏小，造成覆土厚度受限。经过多方研讨，最终方案在地库顶板上建造突起的构筑物。既满足景观的堆坡效果，又满足降低成本的要求。但是，采用该做法要充分考虑地库顶板排水问题及覆土层厚度与植被的关系，避免因此带来新的问题。

　　实例七、建议采用人体感应开关

　　目前采用的楼道灯一般都是声控和触点式的开关，存在很多不足，声控开关会被外面的车鸣声、鞭炮声、楼宇门关闭声等声音打开，会造成整个楼道的灯一起亮，浪费电力(笔者管理的小区一共有68栋多层楼宇，每栋4个单元，当地的民用电价是0.525元/度，如果按每晚2个单元浪费1度电算，1年就浪费2万多元);而触点式开关又不方便拎东西的业主开启。如果采用人体感应开关，人到哪层哪层的灯就会亮。另外随着国家电价的不断调整，建议在所有的路面和楼道灯具上使用节能灯泡。

　　实例八：建议大厦增加大型车辆停放位和自行车停放处

　　某大厦为一座以写字楼为主的综合楼。开发商在设计和施工阶段聘请某知名物业管理公司作为前期物业管理顾问，物业管理公司在以下几个方面给开发商提出了良好的改进意见，并得到开发商的采纳：

　　1、原设计大厦只有地下停车场，停放小型车辆。大厦四周均为车辆通道，不能停放车辆。物业管理公司认为大厦如无大型车辆停放处，使用肯定是不方便的。建议将大厦一层后半部改为大型车辆停放处。

　　2、原设计大厦停车场为二级计次停车场，物业管理公司认为根据大厦所处的有利位置和车辆的流量，为提高停车场利用效率、增加停车场收入，建议停车场改为按一级计时停车场设计。

　　3、原设计未考虑自行车停放处，物业管理公司认为自行车仍是客户的主要交通工具，如果不考虑专门的自行车停放处，客户就会乱停乱放，这样既影响市容景观，又不安全。建议在大厦周围人行通道上隔出一定范围搭建自行车棚，以满足客户停放自行车的需要。

　　4、原设计未考虑设门禁系统，物业管理公司认为，大厦规模较大，入住用户和来访者多，人员混杂，安全隐患较大，建议安装门禁系统。门禁系统不仅增加了大厦的安全，而且也会成为大厦的卖点之一，促进大厦的保值和增值。

篇4：物业前期介入优化建议（一）

　　物业管理早期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大，介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。本文从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面，全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。

　　开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站角度不同。开发商在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量和投资，而规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免，由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。

　　物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。

　　笔者走访了多家旧小区和新建小区，并根据日常工作经验从开发成本、物业服务及业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。但所提的建议中并不适用所有小区，仅供参考。

‘电气’

　　1、建议每幢楼宇应预留空调外机和空调孔位置，并考虑位置的大小和孔洞的位置及外露管的隐蔽处理。

　　理由：市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大;留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”;连接外机的空调管各式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安空调影响美观等问题。

　　2、建议室内安装空气自动循环系统。

　　理由：安装此系统能有效地使室内空气循环，保证室内空气的新鲜，避免了开窗户通风造成灰尘、雨水进入到室内，造成给室内污染和经济损失。另外也防止业主自行安装此装置，破坏承重墙体，影响房屋结构安全。特别是燃气供暖的房屋，此装置更为重要。开发商冠以“会呼吸的房子”也可以作为销售的亮点。

　　3、建议设置等电位箱。

　　理由：等电位联接端子板，可联结水管、暖气管、下水道管等各类楼层连通的立管和建筑物内钢筋，从而避免了因各种原因而引入的电位对人体的意外伤害。2008年长春一小区就曾发生过因开发商未设置等电位箱结果造成一少年洗澡时遭电击身亡的严重事故，其亲属直接追究开发商和施工单位的责任。

　　4、建议设置楼宇门警报系统。

　　理由：很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。(中控室能直接关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可。)目前只有些高档小区采用了此系统。

　　另外楼宇的可视系统建议设置在第二道门上(第一道为门斗)，如果设置在外侧，在风吹日晒雨淋的作用下，会缩短可视系统的寿命。

　　5、建议采用人体感应开关。

　　理由：目前采用的楼道灯一般都是声控和触点式的开关，存在很多不足，声控开关会被外面的车鸣声、鞭炮声、楼宇门关闭声等声音打开，会造成整个楼道的灯一起亮，浪费电力(笔者管理的小区一共有68栋多层楼宇，每栋4个单元，当地的民用电价是0.525元/度，如果按每晚2个单元浪费1度电算，1年就浪费2万多元);而触点式开关又不方便拎东西的业主开启。如果采用人体感应开关，人到哪层哪层的灯就会亮。另外随着国家电价的不断调整，建议在所有的路面和楼道灯具上使用节能灯泡。

　　6、建议配置移动通信覆盖系统。

　　理由：小区地下车库、电梯、地下室等移动通信盲区容易造成通讯不畅通，应设立移动通信覆盖系统。

　　7、建议充分考虑弱电箱的合理位置和容量。

　　理由：不能充分考虑弱电箱的合理位置和容量，容易造成各施工单位随意走明线或者直接在墙上开洞，使两边的墙上东一块、西一块补丁般地布满了各种弱电箱子和线管，影响美观，形成安全隐患。

　　8、建议将部分背景音箱与提示牌合并使用。

　　理由：目前背景音箱和提示牌基本都是分开的，如果将部分背景音箱与提示牌合并使用，既是背景音箱又是提示牌，节约了成本，也简化了草坪上过多的设施数量，提高美观度。

　　9、建议园区公告系统和粘贴栏合并使用。

　　理由：物业公司可以在上部电子栏发布各种信息，而下部信息粘贴栏可以让业主在固定的地方张贴各种信息，以避免随意粘贴，降低物业管理企业清理的难度。

　　10、建议设置设备监控系统。

　　理由：可以采用集散控制技术对下列部位和设施实施监控：(1)对给排水系统监视，监测蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位，并对超高、超低液位进行报警，监视生活水泵、消防泵、排水泵、污水处理设备的运行状态;(2)监控电梯系统，以直观的动态图形显示电梯的层站、运行方向及综合故障报警;(3)对公共区域的照明(包括道路、景观、泛光、单元/楼层大堂灯光)设备进行监控，能按设定的时间表自动控制照明回路开/关，监视航空障碍灯的状态;(4)对地下室、地下车库通风系统的通风设备进行监控，能按设定的时间表自动控制风机的启停，监视风机的运行状态、手/自动开关状态和故障报警。

　　11、建议设置自动抄表系统或采用IC卡表具。

　　理由：目前东北地区水电的抄表工作还需靠人力，不仅提高了成本，同时因为抄写时产生错误引发了很多纠纷。如果采用自动抄表系统或采用IC卡表具在一定程度上可以减轻相关部门的压力和避免纠纷。

　　12、建议根据业主的需求设置室内红外报警系统。

　　理由：在需要防范的区域(如家里的客厅、卧室、走廊等)安装好探测器之后，如果有盗贼进入防范区域，探测器就会探测到人体红外线，并立即发射经数字编码的报警信号，该信号由红外线报警器接收后，立即发出刺耳的警报声，惊吓盗贼，提醒主人，主人可根据红外线报警器面板上的报警提示灯，明确报警地点，前往抓拿盗贼。报警器还有自动记忆报警时间功能，如果主人没有在家，则回家后可知道盗贼何时光顾家里。

　　需要提醒的是，对于这些电气设备，无论选择哪种设备，必须考虑设备的售后维修服务是否方便，以及是否适宜各地域的实际情况。

‘土建’

　　13、建议商住楼设计门市房单独的排烟系统。

　　理由：对于商住楼，目前很多门市没有单独的排烟系统，如果和住户共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。用作饭店的门市，店主们一般自己在附近的外墙上设置各种各样的铁制烟囱，直达楼顶，极不美观，还容易引起楼上住户部分业主有意见，再者，如果铁制烟囱在面向楼体一面的接缝处发生漏烟后，油烟就会从墙体渗入业主的室内，在墙面留下油渍(笔者曾经管理的长春市菊苑小区就发生过此类情况)。另外设置在外面的油烟机产生的噪声也十分扰民。如果设置了单独的排烟系统，可以让购房者不再为外烟道设置问题而犯愁，在一定程度上能促进门市物业的销售。

　　14、建议取消一楼厨房排烟道和厕所排气道。

　　理由：目前一楼业主装修的时候一般都将厨房排烟道和厕所的排气道拆除，将油烟机的管道直接插入二楼的通道内，理由是这两节过长的通道占用空间的同时也起不到太多的作用，而拆除后也不会对楼体造成威胁和影响排烟。取消通道节约了施工成本也能从人性化的角度为业主使用方便作考虑。

　　15、建议各种管井尽量不要设计在路面上。

　　理由：(1)如果将各种管井设计在路面上，项目在施工的时候就会造成一些重型施工车辆碾压路面的同时也会对管井造成“致命”的摧毁。(2)即使避开了前面的问题，在业主入住后，管井的井盖也容易被业主的车辆经常碾压后破碎，特别是在业主装修期间尤为严重，不断地更换井盖，会增加成本，也会造成安全隐患。如果采用铁制的井盖，时间久了，各接触面经磨损后，经车碾压后则会发出刺耳的噪音。

　　16、建议主路面不要铺设方砖。

　　理由：方砖的使用寿命不长，经车碾压后容易破碎。地基下沉后的方砖之间产生缝隙造成方砖松动易积水，溅到行人身上。建议主路还是使用柏油路面。

　　17、建议不要设置过大的直角弯。

　　理由：开发商一般更关心整体美观效果，但是道路设置是否方便业主、住户行走则考虑较少，就会出现一些喜欢走“捷径”的业主，从而造成草坪的破坏。设计的时候一定要依据人的行为轨迹来设置，自然直接，不要过分追求几何图案。

　　18、建议设计单独通往屋顶的通道，方便日后维修。

　　理由：如果没有设置单独通往屋顶的通道，维修施工单位进行维修时，就要从顶楼业主家中的阳台上到屋顶，其一如果业主不在家，就会影响维修工程的进展;其二，从业主家中登上楼顶势必会引起顶楼业主的反感，不仅影响了正常的维修也可能造成物业管理企业与业主之间的矛盾。

　　19、建议设置会馆、幼儿园、购物街并充分考虑合理区位。

　　理由：在保证业主对房屋的正当权益的前提下对外开放这些公共场地，采用内外有别的收费方式“以外养内”，贴补会所运行成本，使业主得到实惠。用经营收入补充会所运行成本的不足，以保证良好的设施维护与服务水准。但一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主的购物，有些房屋区位占优势的业主很可能发现其他业主的生活需求，在园区内开超市、理发店等，到时候治理的难度非常大。另外在会馆中建议提供客房服务，家里短期的客人均可入住，不但保护了主、客双方的隐私，客人也会觉得很方便，同时对主人而言，由于是请客人住在本小区内，也不失体面。

　　20、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。

　　理由：粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或者直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。

　　21、建议尽量不要设计带露台的顶楼。

　　理由：(1)带露台的平屋顶涉及到防水问题，施工的时候防水没有处理好，或者顶楼住户经常使用露台对防水造成一定的破坏容易引起渗漏(笔者曾管理的咖啡小镇小区，一期800多户中就有600多户露台出现防水问题)。(2)排水孔的清理难度大，顶楼业主一般不会自行清理排水口，业主不配合或不在家时清理困难，一旦发生堵塞，雨水漫过防水层，直接渗到楼下。(3)容易引起私搭乱建行为，个别业主直接搭建阳光棚，而物业管理企业又没有执法权进行拆除。

　　22、建议将地下车库的进出口设置在园区外部。

　　理由：地下车库的进出口设置在园区外部可以实现人车分流，保障业主安全;有路面停车位的，可以缓解交通高峰期间小区门口的停车压力及园区的车流量。设置车辆出入管理系统，采用智能卡对出入小区的机动车辆进行管理与计费，并将信息实时送至小区管理中心。

　　23、东北地区建议合理设置冬菜晾晒场地和衣物晾晒装置。

　　理由：东北地区有存储冬菜的习惯，而晾晒却成了难题，业主不得不将冬菜晾晒在草坪上或者路面上。另外东北地区属于高寒地区，每年的冬天长达半年，一些大件的衣物、被褥容易受潮，有些业主将其晾晒到树间或者灌木丛上，这些都引发了物业管理公司与业主之间的矛盾。让开发商单独拿出一块地来做冬菜晾晒场似乎不可能。是不是可以在每栋楼前设置一处晾衣物的装置?长春某小区将每栋楼前的地下车库的通风口设计成冬菜晾晒场，方便业主的同时也能减少矛盾，很值得借鉴。

　　24、建议设置专门的宠物活动场地。

　　理由：小区里业主养狗的情况很普遍，但狗到处乱跑令物业管理企业头疼。如果给它们专门设置一个活动场地，同时在里面张贴些宠物知识，提倡业主到专门的场地溜狗，又能增进业主间的交流。

　　25、建议考虑附近泄洪渠、市政污水河的合理位置。

　　理由：附近有泄洪渠、市政污水河的小区，平时小区的污水可以直接排入其中，但如果遇到河水暴涨时，河水的水平面要高于小区污水管道口及小区内的管道，结果造成污水倒灌，而小区的污水也无法排出。笔者管理过的咖啡小镇小区就发生过此类事情，最后只有将小区路面和下水井高度提高，才得以解决。

　　26、建议设置防水层排气孔。

　　理由：新建小区的墙体内部一般比较潮湿，屋面铺设一层柔性防水，潮气更难排出，致使潮气一直存留在内部，使屋面一直在潮湿的状态。

　　27、建议设置管道套管。

　　理由：一些铁制的管道出现老化需要进行更换时，才发现管道和楼板死死地连接在一起，需要重新将楼板刨开，给更换工作带来很大的不便，也给业主带来一定的经济损失。如果采用套管，就可以避免此类事情的发生。

　　28、建议建设单位预留材料给物业管理企业。

　　理由：让建设单位将一些特殊的装饰材料留出一部分，以便于物业管理的维修和更换，如一些彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等。

‘绿化’

　　29、建议充分考虑绿化设计的品种的适宜性。

　　理由：(1)绿化设计时一定要考虑种植的品种是否适宜以后的物业管理，一些乔木成材后会出现一系列问题，建议种植花期比较长或有药用价值的品种。(2)还要考虑业主的喜好，如有小区主路的两旁种植的全是松树，有的业主就感觉好像到了烈士陵园，很不舒服。

　　30、建议充分考虑绿化灌溉时的取水位置。

　　理由：设计者往往只注重大片的草坪设计，却忽略取水点的合理设置，结果绿化工人要拖着一条很长的水带进行取水，而拖拽水带不仅给草坪带来一定的破坏同时也耗费工人的体力。

　　31、建议充分考虑绿化排水问题。

　　理由：设计者往往只注重绿化草坪等的浇灌工作，而没有排涝设施的设计。北方夏季常出现暴雨天气，雨量过大过急或造成草坪出现涝情淹死部分草皮，或出现草坪内水满后同泥浆一起溢到路面造成泥泞。

‘清洁’

　　32、建议每栋设置清洁用水点。

　　理由：如果没有设置清洁用水点，保洁员就要从很远的地方取水，浪费保洁员的体力而且严重的影响工作效率，因为时间都耽误在取水的路上。

　　33、建议设置垃圾中转站并在小区内设垃圾桶、垃圾车清洗点。

　　理由：将生活垃圾收集并集中放在中转站后由市政进行清运，就可避免垃圾因无集中点而随意堆放，造成园区污染。而垃圾桶和垃圾车也要进行定时清理，以保证清洁。

‘安全’

　　34、建议设置管道阻燃圈。

　　理由：笔者走访了长春多家小区，很少有设置阻燃圈的。目前连接楼上楼下的部位主要是采用PVC材料做成的各个管道，而PVC材料是易燃品，如果在没有设置阻燃圈的情况下发生火灾，很可能因PVC管道发生串连，直至引发全楼大火。

　　35、建议将园区四周栅栏设计成防翻越式。

　　理由：在设置可视对讲防盗门、周界防越报警系统、住户室内紧急报警、门禁管理系统、电子巡更系统，以及在小区出入口、楼宇进出口、停车场/库出入口、主要通道、(高层住宅)电梯轿厢等重点部位设置相应的探测器或摄像头的同时，周边防翻越的设置也是重点，笔者推荐头部带钉刺并向外延伸的防护栏设计，或者采用智能型脉冲电子围栏。

　　智能型脉冲电子围栏是一种主动防范翻越入侵的围栏。脉冲电子围栏由带脉冲的电子缆线组成，电子缆线产生的非致命脉冲能有效击退入侵者，延迟入侵时间，不威胁人的性命。击退入侵的同时把入侵信号发送到安全部门监控设备上，以保证管理人员能及时了解报警区域的情况，快速作出处理。易于施工，不需焊接，不会受到侵蚀。

　　36、建议设置路口多功能反光镜。

　　理由：小区内的直角弯往往制造很多“盲点”，容易发生事故，在路口设置多功能反光镜，可以避免事故的发生，又可以作为广告牌。

‘水暖’

　　37、建议将排水管直接导入地下蓄水池通道或污水井通道。

　　理由：现在很多小区设计的时候只将排水管安装在离散水30厘米的位置，这样会造成：(1)雨水直接流经散水下面进入地基，造成散水出现断裂、下沉等情况，也会给地基带来威胁;(2)雨水冲击散水的同时也会产生一定的噪音，影响1楼的住户;(3)流入地基的水，容易使一楼受潮。将排水管直接导入地下蓄水池通道流入地下蓄水池，可用于今后物业管理绿化、保洁、办公等用水，节约成本。

　　38、建议采用挂式太阳能进行热水供应和取暖。

　　理由：采用挂式太阳能进行热水供应和取暖，在节约资源的同时也给业主带来实惠，一次投入终身受益(就东北地区而言每年业主都要交纳不菲的供热费用)，避免了业主因安装太阳能与物业管理公司发生的纠纷，同时也绝对是开发商的一大卖点。

　　39、建议安装温度调节阀和温度计量收费装置。

　　理由：供热条件很好的小区，造成业主家中室内温度非常高，不得不在冬天开窗进行降温。平时供暖往往只注意了温度是否达标，而忽略了温度太高也会带来不便，如果安装温度调节阀，业主、用户可以根据自己的需要随意调节室内温度，并计量收费。

　　40、建议在施工完毕时将所有的下水管口封闭。

　　理由：管道内有水泥等杂物造成堵塞，无法判断是业主装修期间造成的还是施工单位的责任，并且提高了维修成本。经严格的验收后，及时地封闭管口，可避免上述情况。

‘其他方面’

　　41、建议安装烟道助力系统。

　　理由：高层建筑由于烟道过长，排烟效果不理想，容易造成串烟、串味。由于此装置不需要电力，完全借助风力使其自动旋转以达到助力排烟的良好效果，使烟道内的油烟及时排出，既节能又环保。

　　42、建议不要设置玻璃制品的雨搭、地下车库顶棚等。

　　理由：玻璃制品受力不均易碎，不好清洁，也容易被高空坠物或抛物行为造成破碎和伤人，而追究责任却是很大的难题。开发商可以免费为业主提供一种固定式纱窗，在一定程度上就能杜绝高空抛物行为。

　　43、建议设置多功能信报箱。

　　理由：有的业主有看报的习惯，有的业主喜欢喝鲜牛奶，这样就容易造成业主在墙上设置了各式各样的报箱和奶箱，使墙面凌乱不堪。多功能信报箱的作用是将报箱和奶箱的功能结合成一体，这样就很容易解决上述问题，另外还可以当成小型的储物箱使用。

　　44、建议充分考虑停车位、车棚的数量。

　　理由：如果遇到无车辆停放点或泊车位不够等情况，业主就会乱停车或将自行车、电动车放在楼道内，给物业管理公司带来许多棘手问题，所以设计时候一定要考虑私家车越来越多以及自行车、电动车停放等因素。

　　45、建议将水景的泵池设计在水景外部。

　　理由：水面不清洁会造成水泵维护不便，所以泵池一定要设在水景的外面。同时水景一定要流动，不然只是死水一潭。水中不建议安装灯具，日久天长，容易发生进水、生锈和漏电等情况。

　　46、建议各单元的天然气、自来水、暖气的主阀门不要设置在一楼室内。

　　理由：(1)业主装修时将主阀门封闭，无法开启，而拆卸装修又会造成经济损失。(2)如果业主常年出差，就会造成整个单元无法正常用气和维修。建议将此阀门设计在楼道内，只能由专门钥匙才能开启或关闭。

　　47、建议给在湖边或池塘边的楼宇安装灭蚊灯或种植驱蚊草。

　　理由：水中容易滋生虫蚊，特别是在夏天。如果在湖边或池塘边种植些驱蚊的植物或安装驱蚊灯，就可以避免因蚊虫给周边业主带来的苦恼，也体现了人性化服务的理念。

　　48、建议将广场附近的垃圾桶和景观花架合并使用。

　　理由：小区广场的垃圾桶和景观花架一般都单独使用，如果设计时将两者功能结合，就不用单独购买，既经济又实惠。

　　由于前期介入有利之处在于规划施工阶段对物业的使用情况进行把关，所以必须重视物业管理的早期介入。

篇5：物业前期介入经验心得

　　物业前期介入经验心得

　　前期物业介入工程现场，可以帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，在保证工程质量的前提下降低工程成本以及物业日后维护运营成本，可以维护业主、房地产、物业三方的共同利益。

　　我于2010年8月初涉物业这职业，在工程部上班，工作过程中和房地产公司的工程部打交道比较多，对物业工作有了初步的了解，对物业前期和房地产公司的工程部合作也比较愉快。

接着我谈谈这段时期的工作感受以及认识：

　　看懂图纸，再去核对现场，对图纸上存在的错误以及没错误但不利于物业以后保养和维护的，可以和房地产公司的工程部各分管部门联系沟通，建议他们制定合理的方案或者协助他们制定合理的方案，节约双方的成本，寻找共同的利益。(许多问题如果在没完工前整改和完工后整改，那完工后返工的材料、人工费，部分还有机械费，以及管理的费用可以减低很多)。

　　这种合作是比较容易的，也是比较好操作的，重点在如何说服房地产公司的工程部人员，要明确说出得失，得出的结论是对房地产公司有利的，还要表达我们是在无条件帮助他们。在望庄物业工程部对房地产公司的工程部提出的上百以上的质量问题，并且在沟通的情况下基本已经解决，同时和房地产公司的工程部的管理人员及技术人员建立了良好的关系。

一、土建

　　卫生间经过养水试验，发现漏水渗水的卫生间高达127个，经过2个多月的防水技术处理，已经完成，并且全部重新养水检验合格。(物业工程部提出把渗水卫生间分成全部返工、局部返工，注浆处理，不但可以提高工作效率，而且可以降低成本，房地产工程部采纳建议，希望物业工程部协助处理。)部分阳台，沿沟也渗水，也全部处理。

　　地下一层有12处墙渗水，现在10处已经处理完毕，还2处正在处理中。由于地下庭院边的绿化分界不清容易引起争议，建议房地产公司的工程部补加了5个护栏。

　　关于东7和西4的1和3单元由于设计有采光井，下雨后靠采光井边的2至3层8户住户墙壁渗水，在建议并和房地产公司的工程部的沟通下，增加4个采光天窗，杜绝了墙壁渗水。

　　地下庭院地板开裂比较普遍，物业工程部建议每户都增加伸缩缝，也取的很好效果。在检查中发现东3的18个独立柱声音异常，根据经验认为是粉刷柱子时没浇透水造成沙灰成粉剂，和房地产公司的工程部联系后，打开粉刷层，结果是粉刷层手一碰就脱落，18个独立柱粉刷和批灰油漆房地产工程部主动全部返工处理，处理好以后请物业检查。

　　有12套房子室内楼板角落有3根梁和墙壁构成四方形大概0.4平方米，内部粉刷很困难，做的也很不规范，建议用石膏板封掉后批灰处理，房地产工程部也很高兴的采纳了，效果也很好。

　　发现围墙接头处没用拉力筋，没做垫层没加垫块，和房地产工程部反映后，采用环氧树脂植筋。(这段围墙处本是施工方的配电房，所以最后才做)全部按规范施工完毕。

　　在一户一验中发现存在的通病：粉刷的空鼓，批灰的阴阳角，平整度，石材角落安装不到位，石材色差，破损，打胶不到位，漏胶，门窗的变形，配件的不灵活，对这些分部分项就进行认真检查并且和房地产公司的工程部沟通，得到很好的解决。

　　部分公共部位，如楼梯面砖.楼道墙面空鼓，部分车库是独立的，卷帘门的手动必须安装外面，车库渗水问题，伸缩缝处理及漏水问题，去地下车库坡道材料安装问题等等都进行分项检查，并且把问题交个房地产公司的工程部，以便解决。

二、给排水

　　卫生间的立管设计采用老式的废污合流，污水总管加筋管部分没有保护，由于进入时已经完成，无法整改，在不影响使用质量的情况下，只能出张联系单并通知房地产公司的工程部。

　　在检查中发现有26根立管垂直度差，按规范少87个立检口和183只伸缩节没安装，有19个通气帽安装在室内，横管过长没安装伸缩节，部分横管应该安装支架去用管卡，部分支架间距不合理，部分排水管倒坡，部分地漏和卫生间的50PVC管堵塞，部分PVC管开裂等情况。RRP管卡间距过大，过墙安装不到位，安装位置不合理。卫生间没安装水龙头，污水泵没清理麻丝，丝扣处没上防锈漆，没刷银粉漆等都和房地产公司的工程部进行沟通，除刷2次银粉漆部分没完成外其他全部完成。

　　地下车库没有水龙头，地下车库保洁工作很不方便，经过和房地产公司的工程部沟通，安装了6个拖把池及水龙头，又发现这路水管并入物业水表计量，又提出并入公共部位水表。

三、消防

　　部分喷淋头超过1.8M的有效距离，离防火卷帘门和墙间距太小，喷淋头和等距离过近，影响喷射有效距离，消防管没清理麻丝，丝扣没做防腐处理，没做水流指示标记，部分消防箱和部分支架没防锈，部分支架脱落或者支架的膨胀螺杆松动，部分支架间距过大，消防栓过低等，消防联动时天窗有2个无法复位，应急灯灯光过暗，防火卷帘门2头有故障，不能自动切断安全门电源(增加模块)，风机不能自动启动，风机风速小，(增加风机或者加大风机功率)噪音大，(隔音处理)消防泵房没做集水沟，联动反映时间过长，(模块调整)一个配电箱接触器不灵活等等问题，经过和地产公司的工程部及分包技术负责沟通，基本已经处理，其中部分在解决中。

四、景观绿化道路

　　部分道路照明位置不合理，垂直度差。个别景观喷水池漏水严重，(返工，重做防水)部分景观喷水池渗水，(修补)部分大理石空鼓，部分水下灯和景观灯，走廊等没固定，供水排水安装不合理，开关使用不方便，提升水泵设计不合理，(成本太高，无法处理，如果物业更早介入，那对平时运营成本和维护成本可以有很好的降低)。

　　戏水池集水沟积水严重，净化设备没水流标志，其中室外3只配电箱安装的是室内配电箱(更换或者增加防水绝缘盖板)绿化树木离房子太近，影响采光，部分树枝碰到大理石头，部分窗台外绿化土过高等问题，道路石材有18处因为沉降或者施工质量问题开裂，集水井盖5个破损需更换等问题，大部分已经解决，部分等待沟通处理。

五、强弱电

　　检查发现施工时铁管套管没做防腐、防锈，接地，套管下没做垫层，部分电井积水严重，开裂，没做粉刷，井盖开裂等问题，也通知房地产工程部督促分包单位进行整改。

　　单元照明、插座、配电箱、水电表间、进户电缆、照明、插座进行检查，一户一表进行核对。对可视对讲门禁系统，监控，网络，电话电视，信号放大器，周界报警系统，电子巡更系统等也发现部分存在安装质量问题，和房地产沟通，已经整改完成。