物业前期介入优化建议（一）

　　物业管理早期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大，介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。本文从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面，全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。

　　开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站角度不同。开发商在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量和投资，而规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免，由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。

　　物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。

　　笔者走访了多家旧小区和新建小区，并根据日常工作经验从开发成本、物业服务及业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。但所提的建议中并不适用所有小区，仅供参考。

‘电气’

　　1、建议每幢楼宇应预留空调外机和空调孔位置，并考虑位置的大小和孔洞的位置及外露管的隐蔽处理。

　　理由：市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大;留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”;连接外机的空调管各式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安空调影响美观等问题。

　　2、建议室内安装空气自动循环系统。

　　理由：安装此系统能有效地使室内空气循环，保证室内空气的新鲜，避免了开窗户通风造成灰尘、雨水进入到室内，造成给室内污染和经济损失。另外也防止业主自行安装此装置，破坏承重墙体，影响房屋结构安全。特别是燃气供暖的房屋，此装置更为重要。开发商冠以“会呼吸的房子”也可以作为销售的亮点。

　　3、建议设置等电位箱。

　　理由：等电位联接端子板，可联结水管、暖气管、下水道管等各类楼层连通的立管和建筑物内钢筋，从而避免了因各种原因而引入的电位对人体的意外伤害。2008年长春一小区就曾发生过因开发商未设置等电位箱结果造成一少年洗澡时遭电击身亡的严重事故，其亲属直接追究开发商和施工单位的责任。

　　4、建议设置楼宇门警报系统。

　　理由：很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。(中控室能直接关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可。)目前只有些高档小区采用了此系统。

　　另外楼宇的可视系统建议设置在第二道门上(第一道为门斗)，如果设置在外侧，在风吹日晒雨淋的作用下，会缩短可视系统的寿命。

　　5、建议采用人体感应开关。

　　理由：目前采用的楼道灯一般都是声控和触点式的开关，存在很多不足，声控开关会被外面的车鸣声、鞭炮声、楼宇门关闭声等声音打开，会造成整个楼道的灯一起亮，浪费电力(笔者管理的小区一共有68栋多层楼宇，每栋4个单元，当地的民用电价是0.525元/度，如果按每晚2个单元浪费1度电算，1年就浪费2万多元);而触点式开关又不方便拎东西的业主开启。如果采用人体感应开关，人到哪层哪层的灯就会亮。另外随着国家电价的不断调整，建议在所有的路面和楼道灯具上使用节能灯泡。

　　6、建议配置移动通信覆盖系统。

　　理由：小区地下车库、电梯、地下室等移动通信盲区容易造成通讯不畅通，应设立移动通信覆盖系统。

　　7、建议充分考虑弱电箱的合理位置和容量。

　　理由：不能充分考虑弱电箱的合理位置和容量，容易造成各施工单位随意走明线或者直接在墙上开洞，使两边的墙上东一块、西一块补丁般地布满了各种弱电箱子和线管，影响美观，形成安全隐患。

　　8、建议将部分背景音箱与提示牌合并使用。

　　理由：目前背景音箱和提示牌基本都是分开的，如果将部分背景音箱与提示牌合并使用，既是背景音箱又是提示牌，节约了成本，也简化了草坪上过多的设施数量，提高美观度。

　　9、建议园区公告系统和粘贴栏合并使用。

　　理由：物业公司可以在上部电子栏发布各种信息，而下部信息粘贴栏可以让业主在固定的地方张贴各种信息，以避免随意粘贴，降低物业管理企业清理的难度。

　　10、建议设置设备监控系统。

　　理由：可以采用集散控制技术对下列部位和设施实施监控：(1)对给排水系统监视，监测蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位，并对超高、超低液位进行报警，监视生活水泵、消防泵、排水泵、污水处理设备的运行状态;(2)监控电梯系统，以直观的动态图形显示电梯的层站、运行方向及综合故障报警;(3)对公共区域的照明(包括道路、景观、泛光、单元/楼层大堂灯光)设备进行监控，能按设定的时间表自动控制照明回路开/关，监视航空障碍灯的状态;(4)对地下室、地下车库通风系统的通风设备进行监控，能按设定的时间表自动控制风机的启停，监视风机的运行状态、手/自动开关状态和故障报警。

　　11、建议设置自动抄表系统或采用IC卡表具。

　　理由：目前东北地区水电的抄表工作还需靠人力，不仅提高了成本，同时因为抄写时产生错误引发了很多纠纷。如果采用自动抄表系统或采用IC卡表具在一定程度上可以减轻相关部门的压力和避免纠纷。

　　12、建议根据业主的需求设置室内红外报警系统。

　　理由：在需要防范的区域(如家里的客厅、卧室、走廊等)安装好探测器之后，如果有盗贼进入防范区域，探测器就会探测到人体红外线，并立即发射经数字编码的报警信号，该信号由红外线报警器接收后，立即发出刺耳的警报声，惊吓盗贼，提醒主人，主人可根据红外线报警器面板上的报警提示灯，明确报警地点，前往抓拿盗贼。报警器还有自动记忆报警时间功能，如果主人没有在家，则回家后可知道盗贼何时光顾家里。

　　需要提醒的是，对于这些电气设备，无论选择哪种设备，必须考虑设备的售后维修服务是否方便，以及是否适宜各地域的实际情况。

‘土建’

　　13、建议商住楼设计门市房单独的排烟系统。

　　理由：对于商住楼，目前很多门市没有单独的排烟系统，如果和住户共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。用作饭店的门市，店主们一般自己在附近的外墙上设置各种各样的铁制烟囱，直达楼顶，极不美观，还容易引起楼上住户部分业主有意见，再者，如果铁制烟囱在面向楼体一面的接缝处发生漏烟后，油烟就会从墙体渗入业主的室内，在墙面留下油渍(笔者曾经管理的长春市菊苑小区就发生过此类情况)。另外设置在外面的油烟机产生的噪声也十分扰民。如果设置了单独的排烟系统，可以让购房者不再为外烟道设置问题而犯愁，在一定程度上能促进门市物业的销售。

　　14、建议取消一楼厨房排烟道和厕所排气道。

　　理由：目前一楼业主装修的时候一般都将厨房排烟道和厕所的排气道拆除，将油烟机的管道直接插入二楼的通道内，理由是这两节过长的通道占用空间的同时也起不到太多的作用，而拆除后也不会对楼体造成威胁和影响排烟。取消通道节约了施工成本也能从人性化的角度为业主使用方便作考虑。

　　15、建议各种管井尽量不要设计在路面上。

　　理由：(1)如果将各种管井设计在路面上，项目在施工的时候就会造成一些重型施工车辆碾压路面的同时也会对管井造成“致命”的摧毁。(2)即使避开了前面的问题，在业主入住后，管井的井盖也容易被业主的车辆经常碾压后破碎，特别是在业主装修期间尤为严重，不断地更换井盖，会增加成本，也会造成安全隐患。如果采用铁制的井盖，时间久了，各接触面经磨损后，经车碾压后则会发出刺耳的噪音。

　　16、建议主路面不要铺设方砖。

　　理由：方砖的使用寿命不长，经车碾压后容易破碎。地基下沉后的方砖之间产生缝隙造成方砖松动易积水，溅到行人身上。建议主路还是使用柏油路面。

　　17、建议不要设置过大的直角弯。

　　理由：开发商一般更关心整体美观效果，但是道路设置是否方便业主、住户行走则考虑较少，就会出现一些喜欢走“捷径”的业主，从而造成草坪的破坏。设计的时候一定要依据人的行为轨迹来设置，自然直接，不要过分追求几何图案。

　　18、建议设计单独通往屋顶的通道，方便日后维修。

　　理由：如果没有设置单独通往屋顶的通道，维修施工单位进行维修时，就要从顶楼业主家中的阳台上到屋顶，其一如果业主不在家，就会影响维修工程的进展;其二，从业主家中登上楼顶势必会引起顶楼业主的反感，不仅影响了正常的维修也可能造成物业管理企业与业主之间的矛盾。

　　19、建议设置会馆、幼儿园、购物街并充分考虑合理区位。

　　理由：在保证业主对房屋的正当权益的前提下对外开放这些公共场地，采用内外有别的收费方式“以外养内”，贴补会所运行成本，使业主得到实惠。用经营收入补充会所运行成本的不足，以保证良好的设施维护与服务水准。但一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主的购物，有些房屋区位占优势的业主很可能发现其他业主的生活需求，在园区内开超市、理发店等，到时候治理的难度非常大。另外在会馆中建议提供客房服务，家里短期的客人均可入住，不但保护了主、客双方的隐私，客人也会觉得很方便，同时对主人而言，由于是请客人住在本小区内，也不失体面。

　　20、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。

　　理由：粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或者直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。

　　21、建议尽量不要设计带露台的顶楼。

　　理由：(1)带露台的平屋顶涉及到防水问题，施工的时候防水没有处理好，或者顶楼住户经常使用露台对防水造成一定的破坏容易引起渗漏(笔者曾管理的咖啡小镇小区，一期800多户中就有600多户露台出现防水问题)。(2)排水孔的清理难度大，顶楼业主一般不会自行清理排水口，业主不配合或不在家时清理困难，一旦发生堵塞，雨水漫过防水层，直接渗到楼下。(3)容易引起私搭乱建行为，个别业主直接搭建阳光棚，而物业管理企业又没有执法权进行拆除。

　　22、建议将地下车库的进出口设置在园区外部。

　　理由：地下车库的进出口设置在园区外部可以实现人车分流，保障业主安全;有路面停车位的，可以缓解交通高峰期间小区门口的停车压力及园区的车流量。设置车辆出入管理系统，采用智能卡对出入小区的机动车辆进行管理与计费，并将信息实时送至小区管理中心。

　　23、东北地区建议合理设置冬菜晾晒场地和衣物晾晒装置。

　　理由：东北地区有存储冬菜的习惯，而晾晒却成了难题，业主不得不将冬菜晾晒在草坪上或者路面上。另外东北地区属于高寒地区，每年的冬天长达半年，一些大件的衣物、被褥容易受潮，有些业主将其晾晒到树间或者灌木丛上，这些都引发了物业管理公司与业主之间的矛盾。让开发商单独拿出一块地来做冬菜晾晒场似乎不可能。是不是可以在每栋楼前设置一处晾衣物的装置?长春某小区将每栋楼前的地下车库的通风口设计成冬菜晾晒场，方便业主的同时也能减少矛盾，很值得借鉴。

　　24、建议设置专门的宠物活动场地。

　　理由：小区里业主养狗的情况很普遍，但狗到处乱跑令物业管理企业头疼。如果给它们专门设置一个活动场地，同时在里面张贴些宠物知识，提倡业主到专门的场地溜狗，又能增进业主间的交流。

　　25、建议考虑附近泄洪渠、市政污水河的合理位置。

　　理由：附近有泄洪渠、市政污水河的小区，平时小区的污水可以直接排入其中，但如果遇到河水暴涨时，河水的水平面要高于小区污水管道口及小区内的管道，结果造成污水倒灌，而小区的污水也无法排出。笔者管理过的咖啡小镇小区就发生过此类事情，最后只有将小区路面和下水井高度提高，才得以解决。

　　26、建议设置防水层排气孔。

　　理由：新建小区的墙体内部一般比较潮湿，屋面铺设一层柔性防水，潮气更难排出，致使潮气一直存留在内部，使屋面一直在潮湿的状态。

　　27、建议设置管道套管。

　　理由：一些铁制的管道出现老化需要进行更换时，才发现管道和楼板死死地连接在一起，需要重新将楼板刨开，给更换工作带来很大的不便，也给业主带来一定的经济损失。如果采用套管，就可以避免此类事情的发生。

　　28、建议建设单位预留材料给物业管理企业。

　　理由：让建设单位将一些特殊的装饰材料留出一部分，以便于物业管理的维修和更换，如一些彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等。

‘绿化’

　　29、建议充分考虑绿化设计的品种的适宜性。

　　理由：(1)绿化设计时一定要考虑种植的品种是否适宜以后的物业管理，一些乔木成材后会出现一系列问题，建议种植花期比较长或有药用价值的品种。(2)还要考虑业主的喜好，如有小区主路的两旁种植的全是松树，有的业主就感觉好像到了烈士陵园，很不舒服。

　　30、建议充分考虑绿化灌溉时的取水位置。

　　理由：设计者往往只注重大片的草坪设计，却忽略取水点的合理设置，结果绿化工人要拖着一条很长的水带进行取水，而拖拽水带不仅给草坪带来一定的破坏同时也耗费工人的体力。

　　31、建议充分考虑绿化排水问题。

　　理由：设计者往往只注重绿化草坪等的浇灌工作，而没有排涝设施的设计。北方夏季常出现暴雨天气，雨量过大过急或造成草坪出现涝情淹死部分草皮，或出现草坪内水满后同泥浆一起溢到路面造成泥泞。

‘清洁’

　　32、建议每栋设置清洁用水点。

　　理由：如果没有设置清洁用水点，保洁员就要从很远的地方取水，浪费保洁员的体力而且严重的影响工作效率，因为时间都耽误在取水的路上。

　　33、建议设置垃圾中转站并在小区内设垃圾桶、垃圾车清洗点。

　　理由：将生活垃圾收集并集中放在中转站后由市政进行清运，就可避免垃圾因无集中点而随意堆放，造成园区污染。而垃圾桶和垃圾车也要进行定时清理，以保证清洁。

‘安全’

　　34、建议设置管道阻燃圈。

　　理由：笔者走访了长春多家小区，很少有设置阻燃圈的。目前连接楼上楼下的部位主要是采用PVC材料做成的各个管道，而PVC材料是易燃品，如果在没有设置阻燃圈的情况下发生火灾，很可能因PVC管道发生串连，直至引发全楼大火。

　　35、建议将园区四周栅栏设计成防翻越式。

　　理由：在设置可视对讲防盗门、周界防越报警系统、住户室内紧急报警、门禁管理系统、电子巡更系统，以及在小区出入口、楼宇进出口、停车场/库出入口、主要通道、(高层住宅)电梯轿厢等重点部位设置相应的探测器或摄像头的同时，周边防翻越的设置也是重点，笔者推荐头部带钉刺并向外延伸的防护栏设计，或者采用智能型脉冲电子围栏。

　　智能型脉冲电子围栏是一种主动防范翻越入侵的围栏。脉冲电子围栏由带脉冲的电子缆线组成，电子缆线产生的非致命脉冲能有效击退入侵者，延迟入侵时间，不威胁人的性命。击退入侵的同时把入侵信号发送到安全部门监控设备上，以保证管理人员能及时了解报警区域的情况，快速作出处理。易于施工，不需焊接，不会受到侵蚀。

　　36、建议设置路口多功能反光镜。

　　理由：小区内的直角弯往往制造很多“盲点”，容易发生事故，在路口设置多功能反光镜，可以避免事故的发生，又可以作为广告牌。

‘水暖’

　　37、建议将排水管直接导入地下蓄水池通道或污水井通道。

　　理由：现在很多小区设计的时候只将排水管安装在离散水30厘米的位置，这样会造成：(1)雨水直接流经散水下面进入地基，造成散水出现断裂、下沉等情况，也会给地基带来威胁;(2)雨水冲击散水的同时也会产生一定的噪音，影响1楼的住户;(3)流入地基的水，容易使一楼受潮。将排水管直接导入地下蓄水池通道流入地下蓄水池，可用于今后物业管理绿化、保洁、办公等用水，节约成本。

　　38、建议采用挂式太阳能进行热水供应和取暖。

　　理由：采用挂式太阳能进行热水供应和取暖，在节约资源的同时也给业主带来实惠，一次投入终身受益(就东北地区而言每年业主都要交纳不菲的供热费用)，避免了业主因安装太阳能与物业管理公司发生的纠纷，同时也绝对是开发商的一大卖点。

　　39、建议安装温度调节阀和温度计量收费装置。

　　理由：供热条件很好的小区，造成业主家中室内温度非常高，不得不在冬天开窗进行降温。平时供暖往往只注意了温度是否达标，而忽略了温度太高也会带来不便，如果安装温度调节阀，业主、用户可以根据自己的需要随意调节室内温度，并计量收费。

　　40、建议在施工完毕时将所有的下水管口封闭。

　　理由：管道内有水泥等杂物造成堵塞，无法判断是业主装修期间造成的还是施工单位的责任，并且提高了维修成本。经严格的验收后，及时地封闭管口，可避免上述情况。

‘其他方面’

　　41、建议安装烟道助力系统。

　　理由：高层建筑由于烟道过长，排烟效果不理想，容易造成串烟、串味。由于此装置不需要电力，完全借助风力使其自动旋转以达到助力排烟的良好效果，使烟道内的油烟及时排出，既节能又环保。

　　42、建议不要设置玻璃制品的雨搭、地下车库顶棚等。

　　理由：玻璃制品受力不均易碎，不好清洁，也容易被高空坠物或抛物行为造成破碎和伤人，而追究责任却是很大的难题。开发商可以免费为业主提供一种固定式纱窗，在一定程度上就能杜绝高空抛物行为。

　　43、建议设置多功能信报箱。

　　理由：有的业主有看报的习惯，有的业主喜欢喝鲜牛奶，这样就容易造成业主在墙上设置了各式各样的报箱和奶箱，使墙面凌乱不堪。多功能信报箱的作用是将报箱和奶箱的功能结合成一体，这样就很容易解决上述问题，另外还可以当成小型的储物箱使用。

　　44、建议充分考虑停车位、车棚的数量。

　　理由：如果遇到无车辆停放点或泊车位不够等情况，业主就会乱停车或将自行车、电动车放在楼道内，给物业管理公司带来许多棘手问题，所以设计时候一定要考虑私家车越来越多以及自行车、电动车停放等因素。

　　45、建议将水景的泵池设计在水景外部。

　　理由：水面不清洁会造成水泵维护不便，所以泵池一定要设在水景的外面。同时水景一定要流动，不然只是死水一潭。水中不建议安装灯具，日久天长，容易发生进水、生锈和漏电等情况。

　　46、建议各单元的天然气、自来水、暖气的主阀门不要设置在一楼室内。

　　理由：(1)业主装修时将主阀门封闭，无法开启，而拆卸装修又会造成经济损失。(2)如果业主常年出差，就会造成整个单元无法正常用气和维修。建议将此阀门设计在楼道内，只能由专门钥匙才能开启或关闭。

　　47、建议给在湖边或池塘边的楼宇安装灭蚊灯或种植驱蚊草。

　　理由：水中容易滋生虫蚊，特别是在夏天。如果在湖边或池塘边种植些驱蚊的植物或安装驱蚊灯，就可以避免因蚊虫给周边业主带来的苦恼，也体现了人性化服务的理念。

　　48、建议将广场附近的垃圾桶和景观花架合并使用。

　　理由：小区广场的垃圾桶和景观花架一般都单独使用，如果设计时将两者功能结合，就不用单独购买，既经济又实惠。

　　由于前期介入有利之处在于规划施工阶段对物业的使用情况进行把关，所以必须重视物业管理的早期介入。

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篇2：物业前期介入经验心得

　　物业前期介入经验心得

　　前期物业介入工程现场，可以帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，在保证工程质量的前提下降低工程成本以及物业日后维护运营成本，可以维护业主、房地产、物业三方的共同利益。

　　我于2010年8月初涉物业这职业，在工程部上班，工作过程中和房地产公司的工程部打交道比较多，对物业工作有了初步的了解，对物业前期和房地产公司的工程部合作也比较愉快。

接着我谈谈这段时期的工作感受以及认识：

　　看懂图纸，再去核对现场，对图纸上存在的错误以及没错误但不利于物业以后保养和维护的，可以和房地产公司的工程部各分管部门联系沟通，建议他们制定合理的方案或者协助他们制定合理的方案，节约双方的成本，寻找共同的利益。(许多问题如果在没完工前整改和完工后整改，那完工后返工的材料、人工费，部分还有机械费，以及管理的费用可以减低很多)。

　　这种合作是比较容易的，也是比较好操作的，重点在如何说服房地产公司的工程部人员，要明确说出得失，得出的结论是对房地产公司有利的，还要表达我们是在无条件帮助他们。在望庄物业工程部对房地产公司的工程部提出的上百以上的质量问题，并且在沟通的情况下基本已经解决，同时和房地产公司的工程部的管理人员及技术人员建立了良好的关系。

一、土建

　　卫生间经过养水试验，发现漏水渗水的卫生间高达127个，经过2个多月的防水技术处理，已经完成，并且全部重新养水检验合格。(物业工程部提出把渗水卫生间分成全部返工、局部返工，注浆处理，不但可以提高工作效率，而且可以降低成本，房地产工程部采纳建议，希望物业工程部协助处理。)部分阳台，沿沟也渗水，也全部处理。

　　地下一层有12处墙渗水，现在10处已经处理完毕，还2处正在处理中。由于地下庭院边的绿化分界不清容易引起争议，建议房地产公司的工程部补加了5个护栏。

　　关于东7和西4的1和3单元由于设计有采光井，下雨后靠采光井边的2至3层8户住户墙壁渗水，在建议并和房地产公司的工程部的沟通下，增加4个采光天窗，杜绝了墙壁渗水。

　　地下庭院地板开裂比较普遍，物业工程部建议每户都增加伸缩缝，也取的很好效果。在检查中发现东3的18个独立柱声音异常，根据经验认为是粉刷柱子时没浇透水造成沙灰成粉剂，和房地产公司的工程部联系后，打开粉刷层，结果是粉刷层手一碰就脱落，18个独立柱粉刷和批灰油漆房地产工程部主动全部返工处理，处理好以后请物业检查。

　　有12套房子室内楼板角落有3根梁和墙壁构成四方形大概0.4平方米，内部粉刷很困难，做的也很不规范，建议用石膏板封掉后批灰处理，房地产工程部也很高兴的采纳了，效果也很好。

　　发现围墙接头处没用拉力筋，没做垫层没加垫块，和房地产工程部反映后，采用环氧树脂植筋。(这段围墙处本是施工方的配电房，所以最后才做)全部按规范施工完毕。

　　在一户一验中发现存在的通病：粉刷的空鼓，批灰的阴阳角，平整度，石材角落安装不到位，石材色差，破损，打胶不到位，漏胶，门窗的变形，配件的不灵活，对这些分部分项就进行认真检查并且和房地产公司的工程部沟通，得到很好的解决。

　　部分公共部位，如楼梯面砖.楼道墙面空鼓，部分车库是独立的，卷帘门的手动必须安装外面，车库渗水问题，伸缩缝处理及漏水问题，去地下车库坡道材料安装问题等等都进行分项检查，并且把问题交个房地产公司的工程部，以便解决。

二、给排水

　　卫生间的立管设计采用老式的废污合流，污水总管加筋管部分没有保护，由于进入时已经完成，无法整改，在不影响使用质量的情况下，只能出张联系单并通知房地产公司的工程部。

　　在检查中发现有26根立管垂直度差，按规范少87个立检口和183只伸缩节没安装，有19个通气帽安装在室内，横管过长没安装伸缩节，部分横管应该安装支架去用管卡，部分支架间距不合理，部分排水管倒坡，部分地漏和卫生间的50PVC管堵塞，部分PVC管开裂等情况。RRP管卡间距过大，过墙安装不到位，安装位置不合理。卫生间没安装水龙头，污水泵没清理麻丝，丝扣处没上防锈漆，没刷银粉漆等都和房地产公司的工程部进行沟通，除刷2次银粉漆部分没完成外其他全部完成。

　　地下车库没有水龙头，地下车库保洁工作很不方便，经过和房地产公司的工程部沟通，安装了6个拖把池及水龙头，又发现这路水管并入物业水表计量，又提出并入公共部位水表。

三、消防

　　部分喷淋头超过1.8M的有效距离，离防火卷帘门和墙间距太小，喷淋头和等距离过近，影响喷射有效距离，消防管没清理麻丝，丝扣没做防腐处理，没做水流指示标记，部分消防箱和部分支架没防锈，部分支架脱落或者支架的膨胀螺杆松动，部分支架间距过大，消防栓过低等，消防联动时天窗有2个无法复位，应急灯灯光过暗，防火卷帘门2头有故障，不能自动切断安全门电源(增加模块)，风机不能自动启动，风机风速小，(增加风机或者加大风机功率)噪音大，(隔音处理)消防泵房没做集水沟，联动反映时间过长，(模块调整)一个配电箱接触器不灵活等等问题，经过和地产公司的工程部及分包技术负责沟通，基本已经处理，其中部分在解决中。

四、景观绿化道路

　　部分道路照明位置不合理，垂直度差。个别景观喷水池漏水严重，(返工，重做防水)部分景观喷水池渗水，(修补)部分大理石空鼓，部分水下灯和景观灯，走廊等没固定，供水排水安装不合理，开关使用不方便，提升水泵设计不合理，(成本太高，无法处理，如果物业更早介入，那对平时运营成本和维护成本可以有很好的降低)。

　　戏水池集水沟积水严重，净化设备没水流标志，其中室外3只配电箱安装的是室内配电箱(更换或者增加防水绝缘盖板)绿化树木离房子太近，影响采光，部分树枝碰到大理石头，部分窗台外绿化土过高等问题，道路石材有18处因为沉降或者施工质量问题开裂，集水井盖5个破损需更换等问题，大部分已经解决，部分等待沟通处理。

五、强弱电

　　检查发现施工时铁管套管没做防腐、防锈，接地，套管下没做垫层，部分电井积水严重，开裂，没做粉刷，井盖开裂等问题，也通知房地产工程部督促分包单位进行整改。

　　单元照明、插座、配电箱、水电表间、进户电缆、照明、插座进行检查，一户一表进行核对。对可视对讲门禁系统，监控，网络，电话电视，信号放大器，周界报警系统，电子巡更系统等也发现部分存在安装质量问题，和房地产沟通，已经整改完成。

篇3：LH物业前期介入主要工作内容和操作规范

　　龙湖物业前期介入的主要工作内容和操作规范(二)

(一) 土建部分（只针对清水房）

　　1)商业及住宅烟道

　　1.竖向烟道不能直角转弯。

　　2.烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米。

　　3.顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。

　　4.经过住宅卧室、客厅等功能房间时，应具有隔热、防漏烟功能。

　　5.商业烟道不宜设置在共墙上;宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向截面大的烟道汇集排放。

　　6.洋房、别墅均设置排烟道。

　　2)空调机安装位置

　　1.空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。

　　2.装饰百叶正投影间距宜不低于lOcm。(采用其他形式百叶要利于室外机散热排风)

　　3.空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统(应能收纳冬夏季排放的冷凝水)，空调机位设置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。

　　4.空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽。

　　5.空调机位设计时应考虑在自有使用权范围内出入安装。(增加的侧回风百叶设置为可开启的活动门，方便安装和维修)

　　6.上海地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2米设置。

　　7.分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足空调外机墙面安装的强度。

　　8.连接内外机的冷媒管长度控制在3米内，最大不得超过4米;(杭州地区必须控制在3米内)

　　9.户式中央空调：

　　a)室外主机宜选择顶排风式的机型，避免侧排风对植物和相邻住户的影响;结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋。

　　b)室外机位必须设置排水接口。

　　c)预留主机安装时的运输通道。

　　d) 交付标准安装到位的空调系统，控制器安装在室内。

　　(二) 建筑强电部分

　　1)维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量

　　1.维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220V 16A五孔检修插座;主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为380V 10~30kw。

　　2.公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内;围墙照明线缆敷设及转线井不宜设置在围墙外。

　　3.公用电缆井不能面向商铺内开门。

　　4.计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。

　　2)建筑光彩照明

　　l、光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议

　　2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。

(三) 建筑弱电部分

　　1)安保人员巡更系统安装：

　　1.软件实时显示巡更计划执行情况，正常、未到巡更记录(在线巡更)。

　　2.巡更计划(巡更路线、巡更点、时间可灵活组合)编辑。

　　3.软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正常信号语音或声光提示，并自动调出非正常信息。

　　4.软件支持在线巡更点在线检测(巡更点故障软件即时文字、语音提示)。

　　5.软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。

　　2)车管系统安装：

　　1.软件实时显示车辆进出信息及。

　　2.住宅临时卡由人工收/发卡，出场时固定卡自动开闸，临时卡确认后手动开闸。

　　3.商业车库设集中收费亭及收费电脑，带司机进出场图像抓拍功能，进口自动取卡、出口自动吞卡。

　　4.系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功能。

　　5.道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统。

　　6.出入口有防砸车装置。

　　7.道闸起杆到启杆完毕≤2S，刷卡到启杆完毕≤4S。

　　8.一卡一车，防重入功能。

　　9.终端机支持信息处理功能。

　　10.商业采用IC卡，住宅卡片采用EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配1张/户，别墅2张/户。

　　3)门禁系统安装：

　　1.车管门禁一卡通。

　　2.软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息。

　　3.对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人的相关资料。

　　4.卡片采用IC、EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配2张/户，别墅3张/户(可采用10CM近距离卡)。

　　4)背景音乐系统安装：

　　1.能播放CD、MP3等格式的音乐。

　　2.调节各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不吵人。

(四) 给排水部分

　　1)消防末端试水装置、阀门位置

　　1.消防末端放水阀应设在公区有排水的位置。

　　2.信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域。

　　2)下沉式花园的排水方式建议

　　1.设置有组织排水。

　　2.采用提排排水时，提排井应设在公共区域，设置超高水位报警信号到中控室。

(五) 暖通部分

　　1)户式中央空调室外机安装位置

　　1.安装基座与住宅结构分离，避免共振。

　　2.应选择在隐蔽区域，避免安装在阳台。

　　2)天然气管网安装及预留预埋

　　1.餐饮商铺天然气调压箱至商铺内的管道安装完成。

　　2.住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主私家花园内。

　　3.保安宿舍、游泳池、会所设置天燃气表，并配置燃气锅炉。

　　3)管道保温材料

　　1.空调风管及吊顶内的排烟管采用离心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温。

　　2.屋面上的冷却水管采用橡塑保温，同时用镀锌板做外防护。

　　3.柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采用复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温后用镀锌板做外防护。

(一) 土建部分验收（只针对清水房）

　　1)房间几何尺寸检查

　　1.天棚是否平整，误差是否在规范要求内。

　　2.墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头。

　　3.地面水平度检查是否符合规范要求。

　　2)墙面空鼓裂纹检查

　　1.墙面空鼓情况检查，并进行修补。

　　2.裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行修补。

　　3)门窗安装及成品保护情况检查

　　1.检查门窗安装情况，开闭是否平顺，及时调节。

　　2.门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，如果超过规范，需进行更换。

　　3.门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需及时进行返厂。

(二) 强电安装部分验收

　　1)强电配电箱安装情况检查

　　1.配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路情况。

　　2.配电箱开关排布是否美观，整齐。

　　2)各房间强电安装检查

　　1.各房间强电是否贯通，强电穿墙和穿管情况是否规范。

　　2.插座是否安装美观，电路是否通畅。

(三) 弱电安装部分验收

　　1)弱电配电箱情况检查

　　1.弱电配电箱安装位置是否合适，安装是否稳固，有无破损。

　　2.弱电项目是否齐全，电话、网络、电视等有无漏接。

　　2)户内对讲和安防设备情况检查

　　1.户内对讲设备是否安装到位，包括位置是否合适，工作是否正常， 有无破损。

　　2.红外感测探头(如有)安装位置是否合适，工作是否正常。

　　3.紧急报警按钮是否配置到位。

(四) 给排水部分验收

　　1)蓄水试验及防水测试

　　1.卫生间15天以上蓄水试验，保证卫生间无渗漏。

　　2.厨房、阳台等部分局部防水是否处理到位。

　　3.外端防水测试，重点关注窗框等是否有渗水情况。

　　2)给水管道安装情况

　　1.给水管道安装是否整齐、美观，管道位置有无挡住其他功能设备。

　　2.管道接头是否整齐，有无渗漏。

　　3.入户总阀安装情况检查管道压力测试，有无渗漏等。

　　3)落水管道安装情况

　　1.地漏安装是否到位，落水是否通畅，重点检查有无建筑垃圾。

　　2.落水管道安装位置是否合理，尤其是厨房落水管道安装位置是否合适。

　　3.空调预留冷凝水管安装是否合适。

(五) 暖通部分验收

　　1)天然气管道安装情况

　　1.天然气管道安装密闭情况是否到位，有无泄漏，是否有必要的保护措施。

　　2.燃气表安装位置是否合适，安装是否规范，是否运转正常，燃气表原始读数记录。

　　2)采暖设备安装情况(如有)

　　1.暖气安装情况，是否有漏水情况，水路是否通畅。

　　2.地采暖安装情况，有无渗漏，保护措施是否到位。

(六) 景观部分验收

　　1)硬景部分验收

　　1.小区道路铺装路面是否平整，道路排水施工是否完整。

　　2.石材部分安装情况检查，石材挂接，拼缝是否符合规范，有无做防水。

　　2)软景部分验收

　　1.植物种植有无遮挡户内光线。

　　2.植物保活措施是否到位。

　　3.绿植搭配和优化建议。

　　3)景观水体部分验收

　　1.水体循环泵安装情况检查，能否正常工作。

　　2.水体防水施工是否到位，有无渗水情况。

　　3.水体有无返碱情况。

　　4)导示系统检查

　　1.导示标牌是否清楚，能否保证业主找到相应线路。

　　2.导示牌安装是否到位，有无损坏等。

篇4：物业前期介入主要工作内容和操作规范

　　龙湖物业前期介入的主要工作内容和操作规范

(一) 设备房设计

　　1)中控室

　　1.中控室和消防控制室合二为一。

　　2.具备自然采光和通风。

　　3.位置宜设置在小区相对居中位置。

　　4.大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。

　　5.地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板(低于2.6米结构顶)小区出入口数量，配套设施(如会所、幼儿园、泳池等)建造标准，丰要景观设施(如水体)大小，小区安防设施及标准等。

　　2)配电室、发电机室、大型空调机房

　　1.配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。

　　2.不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。

　　3.其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。

　　4.商业配电室，冷冻站设置独市值班室。

　　5.通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。

　　6.配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。

　　7.强、弱电水井采用通开钥匙。

　　8.除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。

　　9.底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。

　　3)设备房墙地面

　　1.地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。

　　2.设备房地面均采用普通防滑地砖。

　　3.有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。

(二) 出入口数量确定

　　1.出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。

　　2.根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。

　　3.车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开;如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。

　　4.商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。

　　5.形成收水口的组团大门等应设置截水沟。

(三) 生活、建筑垃圾收集点确定

　　1.与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。

　　2.臭气排放不影响住宅和商业。

　　3.露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。

　　4.根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。

　　5.设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。

　　6.一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。

(四) 围墙方式的确定

　　1. 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

　　2. 高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。

　　3. 铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。

　　4. 实体闱端面层不使用浅色材料。

　　5. 不采用强度较低的围网、栅栏等。

(五) 人车交通流线的确定

　　1. 宜采用人车分流。

　　2. 车行宜直接进入车库。

　　3. 楼栋与车库设置相连通道。

(六) 配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等

　　1. 项目相对集中位置。

　　2. 独立管理，出入口单独向小区外。

　　3. 面向小区外、水电气单独计量。

　　4. 会所宜办理独立产权，商业性质。

(七) 物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定

　　1. 管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件;配置专用的装修接待室。

　　2. 工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。

　　3. 保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。

　　4. 过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。

　　5. 预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。

(八) 保洁间、公共卫牛间、确定

　　1) 公用卫生间：

　　1. 高层公寓楼在-层设置。

　　2. 每组团设置。

　　3. 社区商业根据服务半径考虑。

　　4. 商业每层设置一组(考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置)

　　5. 出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。

　　6. 集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。

　　2) 保洁间：

　　1. 高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。

　　2. 花园洋房每个组团设置。

　　3. 别墅每组团设置。

　　4. 商业每层设置(考虑服务半径，以120米为宜)。

　　5. 社区商业根据服务半径考虑。

　　6. 面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。

篇5：物业前期介入全过程控制要点

第一阶段：项目立项至规划总图确定期间

实施时间	控制要点	实施内容
取得土地使用权以后二个月内	在开发商取得土地使用权以后二个月内，物业管理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。	地理位置：项目所处的位置。 治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。 交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要的交通工具。其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周边附近是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的工厂；周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。
地产成立项目组	相互信息的交流跟进。	知会地产该项目物业的对接人员。
概念性图纸出来以后	在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。	在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
	闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。	进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
	停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。	设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。 临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。
	门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内	安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。
	周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。	小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉，避免盲点。
	对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。	单元门、苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设置。
	电子显示系统：项目依据实际情况确定是否设置。	通常设置在单元门附近。
	巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统	一根巡更棒一般可以设置40-60个点
	内线电话：小区达到一定的规模，需要使用内线电话。	设置位置：重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯机房、安全岗位等。
	人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否则以后很难关闭。	明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。
	商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。	学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。
	服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题	消防中心与控制中心要设置在一个房间内，控制中心大约10万M2设置一个，服务中心与控制中心尽量设置在附近，服务中心最好设置在小区中心位置，
项目图纸出来以后	垃圾房位置、垃圾桶位置设置	设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。
	雨水收集	对于山体项目、并且有水景的项目，期望能够设置雨水收集系统，节约费用。
	水景设计、水质处理	考虑人工湿地的循环部分。
	给排水系统	考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。
	管理用房：服务中心、培训室、仓库、操作间、值班室 食堂、宿舍	位置和面积的确定。 食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。
	配套用房：居委会、社康中心、	按照要求进行对接。
	配套设施：非机动车停放点、公共洗手间	督促设置，尤其是公共洗手间（外包单位使用、业主使用）。

实施时间	控制要点	实施内容
项目图纸确认以后	需要地产提供项目参数	要求地产提供： 占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、 住户户数、车位数量、房屋类型 电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、
项目开盘前半年（或根据营销要求）	管理方案包括四部分内容：项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。 管理费测算：首先确定服务中心各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每年总的管理成本，根据项目档次设定管理费标准，测算服务收入，服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。 在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及业主临时公约。	1、根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。 2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整； 3、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题； 4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。 5、管理成本测算，主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。 6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接，如车库、会所权属，收益分配等。《业主临时规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。《业主临时公约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时公约印刷。
整个阶段	前期介入的跟进和落实	按照物业前期介入关注点的要求，督促地产进行实施。
	水电气配套	1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。 2.电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。 3.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。 4.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。
	围墙护栏、支持杆	1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。 2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。使用钢筋的围墙，直径应该大于14厘米。 3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。 4.围墙安装防爬网。
	外立面管道、栏杆	1.建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。 2.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。
	沟渠井盖	1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。 2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。 3.道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两旁，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现万科精致管理。
	道路	1.路面砖防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。 2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。 3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。 4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。
	天面露台	1.10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。
	防火门	1.公共部位防火门钥匙通用（通锁）。 2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。
	停车场及出入口	1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。 2.车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。 3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。 4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。 5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。 6.地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。 7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，减少耗电。 8.车库设置清洁用取水口（最远距离50米设置一个）及清洁池。 9.室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。
	娱乐设施	1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。 2.娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。 3.室外娱乐场所设置排水口、沟。
	信息栏	在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。
	非机动车	合理设置非机动车存放点，最好设置在安全员固定岗位附近。
	小区清洁设施	1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。 2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。 3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。 4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5--7m3标准。 5.地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。
	绿化设施	1.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。 2.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。
	设备房环境	1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。 2.设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管 3.设备房设置对流通风口。 4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。 5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。
	供配电系统	1.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器超温报警信号连接到中心。 2.发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。 3.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。 4.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。 5.各种配电箱（柜）钥匙通用。 6.发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟应不影响小区环境。 7.强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。
	给排水系统	1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。 2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。 3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。 4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。 5.水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。 6.水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。 7.水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。 8.地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀；水池、水箱均应有透明水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。 9.地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。
	消防系统	1.安全出口，疏散指示灯宜采用发光二级管作为光源。 2.重要设备机房设置消防电话，可与消控中心双向通话。
	电梯	1.控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。 2.电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。 3.与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别（由电梯公司制作）。 4.轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。 5.电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只；电梯机房内门钥匙应通用（机房门选用通锁）。 6.电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。7.大厦电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。
	弱电监控系统	1.弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、服务中心门口。 2.小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。 3.单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。 4.泳池设计合理的摄像监控镜头。
	泳池水景	1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用（水景使用、绿化使用。 2.泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）。 3.成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水（使用时为生部门要验收），泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。 4.设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。 5.泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。 6.泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2m*2m*0.3m）便于管理。 7.泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。
项目交付前	绿化浇灌设置的完善	根据现场的情况设置绿化自动浇灌系统

第三阶段：服务中心成立至房屋交付使用

实施时间	控制要点	实施内容
服务中心成立后一个月	移交前期介入工作	1、移交内容包括：前期介入建议书、管理用房数量、位置、前期物业管理方案实施及项目管理难点、解决措施。 2、对于前期介入过程难以处理事项服务中心需及时跟进，直到处理完毕。
	参与项目部现场办公会议	参与项目现场办公会议，了解项目交付进度，前期介入问题提交，前期介入问题点跟进与落实。如服务中心较难解决和处理的工程遗留事项。
	与项目部确定管理用房	管理用房的位置、面积、装修标准按《物业前期介入作业指导书》要求确定。
服务中心成立后两个月	管理用房装修（办公室和员工宿舍）。	1、参与工程监督及竣工验收，确保管理用房在入伙前一个月全部投入使用。 4、根据人员编制确定安全、保洁、技术等员工宿舍位置、面积（分期开发项目需考虑后期人员增加的住宿要求，需考虑各类人员工作性质合理分配宿舍，避免互相影响），装修工程最迟在入伙前一个月完成，以便服务中心采购家私、电脑、网络等。 5、宿舍装修要求：安全班因三班倒，尽可能将安全班宿舍分为三个，并按住宿人员比例配置冲凉房、厕所位、淋浴头，购买热水器等。
服务中心成立后两个月	筹建食堂	1、确定食堂位置，位置应当有排污、排烟设施，并且避免影响业主日常生活。 2、确定食堂装修方案，食堂装修应当考虑操作间方便，储藏室、就餐区域有相对区域划分。
项目交付使用前三个月	模拟验房，收集房屋质量存在问题，跟进返修，水电表核对。	1、分成若干小组，以服务中心技术员或客服中心人员任组长，组织验房队伍。具体标准参照《物业公共区域接管验收标准》验收。 2、验房小组记录现场问题，每天集中交客服返修组，统一安排施工人员处理。 由返修组组织返修工作，并安排相关人员复查。 3、服务中心组织对全部水电表进行检查和测试，发现有误应当及时项目或客服中心反馈处理，并要有跟进，保证交付前处理完毕。
项目交付使用前一个月	VI标识制作（包括房屋本体类及服务类标识）	对现场各标识进行登记和汇总，对房屋本体类、物业服务类标识分别登记，，房屋本体类标识报地产项目部审批后制作，物业服务类标识报总部制作。
	灭火器、消防器材等安全设施配置。	1、配电室、发电机房、电梯机房、控制中心、计算机房等重要设备房、办公室、图书室、厨房、车库、仓库等重要部位应当配置相应种类的灭火器材。员工宿舍应配置必要的消防安全设施。 2、高层大厦每层须配置不少于两个2KG及以上的轻便灭火器，多层小区每个苑内均应设置灭火器放置点。 3、小区（大厦）须有首层消防设施平面图，并悬挂于物业本体的适当位置，图中应标注灭火器、消防栓、水泵接合器等消防设施图标并与实际情况相符。高层楼宇每层明显位置必须设置消防疏散示意图。 4、根据服务中心人员编制情况，制定灭火作战示意图。并把将灭火作战示意图和消防设备设施清单，悬挂于控制中心。控制中心应当配置足够的消防器材并做好标识。
	联系电信公司安装机手放大器，选择机房，签定协议，明确费用计量及安装要求。	1联系移动（联通）安装放大器，选择合适的位置作为设备机房，约10—15㎡左右，协商场地使用费金额及收取方式并签订协议，收费可根据小区用户数量及覆盖面积。 2、设备用电须安装独立电表，便于计量。 3、室外天线的安装不得影响外立面的美观，建议安装隐蔽天线。 4、在天台安装时，尽量避开业主房屋；安装天线时，一定要考虑天线对人体的辐射，要求对方提供合格证明。
新项目交付使用前1个月	设施设备接管验收，移交工具、图纸资料、说明书等齐全。	1、与服务中心工程部一起配合项目部和施工单位与小区设备的移交接管； 2、参照《物业公共区域接管验收标准》对小区设备进行验收； 3、发现问题及时记录，并要求施工单位整改，并跟进整改情况； 4、供配电设计最好分多路控制，配电房内设计要考虑今后的抄表到户，分表计量。 5、所有设备移交时相关资料必须齐全，配备专用维修工具的设备，工具移交齐全。设备变更图纸，建立设备维修档案，便于然后维修养护和资料查询。
	房屋、钥匙移交	与项目部移交业主房屋、钥匙，并建立钥匙清单。
项目交付使用后三个月	竣工资料的完善与跟进	资料管理员应根据公司体系文件和物业管理部文件要求，编制《物业接管资料清单》，交与地产工程部，接收项目相关竣工资料，并及时跟进资料交接进度。
交付后保修期内	业主房屋质量问题直接由返修组负责处理，公共设施部分由服务中心向返修组反馈，返修组协调施工单位处理。	交付后保修期间，客户服务中心全面负责业主房屋质量问题返修和公共设施增减工作（包括工程管理和费用管理），地产项目部因拥有各种专业人员提供返修技术支持。在保修期结束前服务中心应当提前知会业主，将存在问题及时反馈安排处理，避免保修期结束后再要求免费维修。
保修期过后	室内维修费用由业主承担，公共部分维修费用由服务中心负责。	保修期后，维修事务由服务中心牵头组织，地产工程部提供技术支持。