新建花园小区早期介入工作服务内容

　　新建花园小区早期介入服务内容　　要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用。我公司在正式接受委托后，将根据委托方物业施工进度的实际情况，制定科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

　　规划设计阶段

　　在规划设计阶段，规划设计人员、管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理问题，结果造成物业建成后管理上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷以后往往难以弥补，因此在规划设计之初，作为前期介入的物业管理人员就需要参与规划设计方案的讨论，要从管理的角度看规划设计方案是否合理，力求使设计方便日后的物业管理工作。

　　监控和消控中心的设置;

　　人车分流的设计;

　　公共照明开关设置位置;

　　公共照明开关开闭形式;

　　物业管理用房的位置设计;

　　垃圾房的设置;

　　公共洗手间的设置;　　信报箱的设立;

　　公共告示栏的配置。

　　户外及室内广告的合理配置。

　　建设施工期间

　　在建设施工阶段施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，抓好建设的施工质量是物业管理前期介入的重要内容。在建设过程中，物业管理前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为物业管理工作奠定良好的基础。

　　提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

　　分析物业建造选料及安装，降低隐患，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力;

　　审查有关工程(包括绿化.景观工程)的优劣，提供改善意见;

　　提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

　　提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

　　帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤;

　　提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

　　检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);

　　检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

　　配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量;

　　提出遗漏工程项目的建议;

　　对公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

　　物业销售阶段

　　在物业销售期间，良好的物业管理形象、及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象。物业管理前期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。

　　制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备;

　　售楼处及样板房的保安、保洁指导，以规范的服务和形象展示，建立良好的物业形象;

　　委派物业专业人员现场解答客户对物业管理方面的疑问;

　　对物业与销售人员进行物业管理基础培训工作;

　　提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

　　竣工验收阶段

　　为保证物业入伙后的物业管理工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌。物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

　　参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案;

　　发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程;

　　参与重大设备的调试和验收;

　　制订物业验收流程;

　　指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

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篇2：物业服务标准定位及介入点

　　服务标准的定位及介入点。

　　1、站在前沿制定切实可行的高标准。

　　只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性，用发展的眼光看待现实存在的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服务标准的取向肯定高。你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的逻辑性。关键是怎样能把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门坎高，那些有才无德，无才无德的人肯定跨不进来。所以你制定的标准高了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了

　　2、重构服务规范

　　服务标准有了定位。相应的服务规范也必须与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必须是高标准的服务规范。规范不是强硬的制度。也不是画地为牢的枷锁。规范是标准与准行业的约定。有了规范计划就有了依托。

　　3研究项目特点

　　服务标准的定位，服务规范的重构必须合乎项目特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与办法。员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。

　　4、计划站在未来看现在

　　计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要。以未来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切入点。

　　5注重控制与结果

　　再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必须监督控制。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。

　　盈利创收不是1+1=?的简单问题公式。做大做强企业要有长远的构想与机制。打破固有的行为习惯，思维方式，创造性的发挥自己的经营空间。

篇3：金街前期物业管理服务介入方案

　　前期物业管理服务介入方案

　　前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，我公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。

一. 项目规划设计阶段

　　(一) 参与人员

　　前期介入小组：合肥管理公司副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理

　　(二) 主要工作内容

　　1. 从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在本项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议，并获采纳。

　　2. 参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对园区出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议已获采纳。

　　3. 全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。

　　4. 参与绿化与景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。

　　5. 参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。

　　6. 参与户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。

　　7. 参与建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。

　　8. 物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。

一、施工图设计阶段

　　(一)参与人员

　　前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。

　　(二)在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议

　　1. 土建

　　1) 对屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;

　　2) 门、窗的材质;

　　3) 屋面及管道井检修口的位置及尺寸;

　　4) 地区气候差异对房屋质量的特殊要求;

　　5) 空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;

　　6) 烟道、排气道的位置;

　　7) 广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。

　　2. 配套

　　1) 室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响;

　　2) 各种设备产生的噪音对业主的影响;

　　3) 各种设备总控制开关是否设在公共区域内;

　　4) 各种设备设施的能源消耗;

　　5) 室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响;

　　6) 智能化设施的可靠性、适用性与经济性。

二、施工阶段

　　(一) 参与人员

　　前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。

　　(二)主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议

　　1. 地产公司招标工作介入

　　1) 供方门、窗质量及售后服务评价;

　　2) 公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定。

　　2. 施工介入

　　1) 房屋质量控制;

　　2) 隐蔽工程检查验收记录;

　　3) 设计变更记录的收集;

　　4) 设施、设备的安装调试及操作培训;

　　5) 成品保护;

　　6) 体育设施、儿童游乐设施质量;