天津万科物业管理有限公司体系文件中表格要求

　　天津万科物业管理有限公司(宋体，五号)

　　表格名称(宋体、二号、加黑)

　　编号：版本：生效期：(宋体、小四、加黑)

　　注：

　　1.体系文件中表格本身超过1页的，须在表格的正下方标明页码和页数，第二页起可不加表头。

　　2.电脑中填写时应避免表格延伸到下一页。增加附页应在原表格相应栏目中标明“见附页”，在附页的表格名称后标明“(附页)”二字，并标明页码。

　　3.如仅仅是增加行数而导致表格页数增加，第二页起可不加表头。但有栏目的须在第一行列明栏目名称，并在表格正下方标明页码和页数。

　　3.2 编码规则

　　3.2.1 质量手册编码规则

　　TJVKWY-QM

　　固定号码,"质量手册"英文缩写

　　固定号码,"天津万科物业管理有限公司"缩写

　　3.2.2程序文件编码规则

　　TJVKWY***-YYY

　　该要素该类程序文件顺序号,按01、02...顺序编号

　　文件类别代码(职能类Z，客户关系K，安全管

　　理A，工程管理G，环境管理H)

　　GB/T19001-2000/ISO9001：2000对应条款号

　　同3.2.1

　　3.2.3 作业指导文件编码规则

　　A.通用类作业指导文件编码规则

　　TJVKWY***-YYY-ZZ

　　该程序文件下作业指导文件顺序号, 按01、02...顺

　　序编号

　　同3.2.2

　　B.管理处个性作业指导文件编码规则

　　a.工程管理类

　　TJVKWY***-YYY-ZZzz

　　管理处各类设备作业指导文件顺序号从“1”起顺推

　　设备分类代码(0供配电,1给排水,2消防,3电梯,

　　4空调，5电讯，6安防，7维修工具，8其他类公共设施，9房屋本体及附属设施)

　　部门代号(城花CH，都花DH，新城*C，美树MS，水晶城SJ，新增部门代号由品质管理部确定)

　　同3.2.2

　　b.其它类

　　TJVKWY***-YYY-ZZzz

　　部门该类作业指导文件顺序号从“01”起顺推

　　同3.2.3Ba

　　同3.2.2

　　3.2.4 表格编码规则

　　A：程序文件下的表格

　　TJVKWY***-YYY-F*

　　该文件中的表格顺序号, 按1、2...顺序编号

　　表格固定代码,以大写英文字母"F"表示

　　同3.2.2

　　B：一般作业指导文件下的表格

　　TJVKWY***-YYY-ZZ-F*

　　该文件中的表格顺序号, 按1、2...顺序编号

　　表格固定代码,以大写英文字母"F"表示

　　同3.2.3A

　　同3.2.2

　　C:管理处个性化作业指导文件下的表格

　　TJVKWY***-YYY-ZZzz-F*

　　该文件中的表格顺序号, 按1、2...顺序编号

　　表格固定代码,以大写英文字母"F"表示

　　同3.2.3B

　　同3.2.2

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篇2：深圳中旅联合物业质量环境职业健康安全管理文件法规汇编

　　深圳中旅联合物业质量环境职业健康安全管理文件法规汇编

　　法律法规及其他要求一览表

　　序号文件名称文件编号责任部门生效日期跟踪情况备注

　　1中华人民共和国环境保护法WL-PB-001品保部1989-12-26

　　2深圳经济特区服务行业环境保护管理办法WL-PB-002品保部20**-03-01

　　3深圳经济特区环境噪声污染防治条例WL-PB-003品保部1994-05-01

　　4深圳经济特区实施《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》规定WL-PB-004品保部1997-06-01

　　5报告环境污染与破坏事故的暂行办法WL-PB-005品保部1987-09-10

　　6中华人民共和国安全生产法WL-PB-006品保部20**-11-01

　　7深圳经济特区安全管理条例WL-PB-007品保部1998-03-01

　　8工业企业厂界噪声标准WL-PB-008品保部---

　　9工业企业厂界噪声标准测量方法WL-PB-009品保部---

　　10工业企业噪声卫生标准(试行草案)WL-PB-010品保部1979-08-31

　　11特别重大事故调查程序WL-PB-011品保部1989-03-29

　　12中华人民共和国职业病防治法WL-PB-012品保部20**-05-01

　　13职业健康监护管理办法WL-PB-013品保部20**-05-01

　　14职业病危害项目申报管理办法WL-PB-014品保部20**-05-01

　　15职业病危害事故调查处理办法WL-PB-015品保部20**-05-01

　　16职业病范围和职业病患者处理办法的规定WL-PB-016品保部1998-01-01

　　17深圳经济特区生活饮用水二次管理规定WL-JD-001机电部1997-12-07

　　18深圳经济特区电梯及自动扶梯安全管理规定WL-JD-002机电部1995-11-03

　　19特种设备安全监察条例WL-JD-003机电部20**-06-01

　　20电业安全工作规程(发电厂和变电所电气部分)WL-JD-004机电部1991-09-01

　　21中华人民共和国无线电管理条例WL-JD-005机电部1993-09-11

　　22污水综合排放标准WL-JD-006机电部1996

　　23中华人民共和国消防法WL-GL-001管理处1998-09-01

　　24《广东省高层公共建筑消防安全管理规定》WL-GL-002管理处20**-01-01

　　25《深圳经济特区消防条例》WL-GL-003管理处1999-11-01

　　26《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》WL-GL-004管理处20**-05-01

　　27深圳经济特区防洪、防风规定WL-GL-005管理处1994-06-04

　　28深圳经济特区社会治安综合治理条例WL-GL-006管理处1994-11-01

　　29深圳市人民政府关于修改《深圳经济特区户外广告管理规定》的决定WL-GL-007管理处1998-08-26

　　30关于机动车停放服务收费问题的通知WL-GL-008管理处20**-07-20

　　31深圳市停车场标价牌7月1日起统一样式WL-GL-009管理处20**-07-01

　　32手持式电动工具的管理、使用、检查和维修安全技术规程WL-GL-010管理处1984-03-01

　　33《深圳市物业管理法规文件汇编》WL-GL-011管理处20**-02

　　34中华人民共和国劳动法WL-*Z-001行政办1995-01-01

　　35中华人民共和国国务院令(禁止使用童工)WL-*Z-002行政办20**-12-01

　　36中华人民共和国工会法WL-*Z-003行政办1992-04-03

　　37中华人民共和国妇女权益保障法WL-*Z-004行政办1992-10-01

　　38中华人民共和国未成年人保护法WL-*Z-005行政办1992-01-01

　　39深圳市住宅局会议纪要第123号WL-CW-001财务部1998-12-21

　　40关于住宅(房屋)本体维修基金的通知WL-CW-002财务部1998-10-01

篇3：物业管理质量体系审核概论

　　物业管理质量体系审核概论

　　一、质量审核与质量体系审核

　　1、质量审核的定义：

　　审核：为获得审核证据并对其进行客观的评价，以确定满足审核准则的程度所进行的系统的、独立的并形成文件的过程。

　　审核准则：用作依据的一组方针、程序或要求。

　　审核证据：与审核准则有关的并且能够证实的记录、事实陈述或其他信息。

　　过程：一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动。

　　质量审核：确定质量活动和有关结果是否符合计划的安排，以及这些安排是否有效地实施并适合于达到预定目标的、有系统的、独立的检查。

　　2、关于质量审核的定义，应注意以下事项：

　　1)质量审核一般用于(但不限于)对质量体系或其要素、过程、产品或服务的审核。以上审核通常称为"质量体系审核"、"过程质量审核"、"产品质量审核"、"服务质量审核"。

　　2)质量审核应由与被审核领域无直接责任的人员进行，但最好在有关人员的配合下进行。

　　3)质量审核的一个目的是评价是否需要采取改进或纠正措施。审核不能和旨在解决过程控制或产品验收的"质量监督"或"检验"相混淆。

　　质量审核是一个比较大的概念。它包括质量体系审核、产品质量审核、过程质量审核和服务质量审核等内容。

　　2、质量体系审核的定义：

　　确定质量体系的活动和其有关结果是否符合有关标准或文件;质量体系文件中的各项规定是否得到有效的贯彻并适合于达到质量目标的系统的、独立的审查。

　　3、质量体系审核的特点：

　　质量体系审核的特点，就其审核的内容来说是其"符合性"、"有效性"、和"适合性";就审核的方式来说是其"系统性"和"独立性"。

　　质量体系的审核大致可以分为文件审核和现场审核两个阶段。

　　因此，质量体系审核主要是对被审核的体系文件是否规定得合乎质量标准或约定文件(如合同)、实施是否符合规定、实施结果是否能达到质量目标作一番检查。因此首先要求被审的体系是一个正规的、文件化的体系;其次要求这些文件真正得到实施，而且收到实效，这就要求大部分质量活动均应有记录可供证实和追溯。

　　从审核的方式来说，首先要求有计划、有步骤、正规地进行审核工作。也就是说审核工作本身也要求正规化、有程序可以遵循。为了求得审核的客观性和公正性，对样本的选定、客观证据的收集、审核结论的得出等都要有一套行之有效的程序和办法，如编制审核计划和检查表、召开首次和末次会议、开列不合格报告、编写审核报告、跟踪纠正措施等等。

　　二、质量体系审核的分类

　　质量体系审核常常分为内部质量体系审核和外部质量体系审核两大类。

　　内部质量体系审核即第一方审核，是一个企业(或组织)对其自身的质量体系所进行的审核。

　　外部质量体系审核可以分为第二方审核和第三方审核两类。前者是需方派出审核员按合同规定要求对它的供方的质量体系进行审核;后者是公正的第三方(认证/注册机构)对申请认证/注册的企业(或组织)所进行的质量体系审核，或是其他的公正的第三方对申请审核的企业进行的一次独立的符合性的质量体系审核，其目的不一定是认证注册。

　　外部质量体系审核较之内部质量体系审核有更高的独立性。

　　三、质量体系审核的目的

　　1、第一方审核(内部质量体系审核)的主要目的：

　　(1)依据某一质量体系标准来评价组织自身的质量体系;

　　(2)验证组织自身的质量体系是否持续满足规定的要求并且正在运行;

　　(3)作为一种重要的管理手段和自我改进的机制，及时发现问题，采取纠正措施或预防措施，使体系不断完善，不断改进;

　　(4)在外部审核前作好准备。

　　2、第二方审核的主要目的：

　　(1)当有建立合同关系的意向时，对供方进行初步评价;

　　(2)在有合同关系的情况下，验证供方的质量体系是否持续满足规定的要求并且正在进行;

　　(3)为制定和调整合格供方的名单的依据之一;

　　(4)沟通供需双方对质量要求的共识。

　　3、第三方审核的主要目的：

　　(1)确定质量体系要素是否符合规定要求;

　　(2)定现行的质量体系实现规定质量目标的有效性;

　　(3)确定受审方的质量体系是否能被认证/注册;

　　(4)为受审方提供改进其质量体系的机会;

　　(5)减少许多重复的第二方审核;

　　(6)提高企业声誉，增强竞争能力。

　　上述第一、二、三方审核的目的各有侧重，但有时也有共同之处，如总的评价质量体系运行的有效性是三者共同的目的。不过这种评价的最终目的，内外部审核是不完全一致的。

　　简单地说，第二、三方审核(外部审核)的目的重在评定受审方质量体系，评定合格则予以认可(第二方审核)或认证/注册(第三方审核);而第一方审核(内部审核)的目的重在发现问题，采取纠正/预防措施，以期改进质量体系，提高产品质量。它不存在认可或认证的问题。

　　四、质量体系审核的范围

　　所谓审核的范围是指："在规定的时间内，对哪些质量体系要素、场所和活动进行审核"(ISO10011-15.1.1)。这里要素、场所和活动是范围的三大主要内容。

　　1、要素：要素与审核所依据的标准有关，内审范围中涉及的要素应多于或至少包括全部质量保证模式标准的要素。

　　当内审是按要素或部门滚动式地进行时，每次只涉及一个或几个要素，但从整个周期看，要素还应是完整的。

　　2、场所：场所涉及两个概念，一是部门，二是地区。凡是与审核的质量体系所覆盖的产品和质量活动有关的部门和地区均应列在审核范围以内。场所的另一个重要内容是指受审核单位的分支机构是否包括在审核范围之内。

　　3、活动：所谓活动是指与产品质量有关的活动，它主要包括所涉及的产品范围。

　　五、质量体系审核的依据

　　内部质量体系审核的依据应包括：

　　1、GB/T19001或ISO9000质量保证标准;

　　2、质量手册;

　　3、程序文件;

　　4、质量计划;

　　5、合同;

　　6、国家有关的法律、法规。

　　个别行业除执行一般质量标准外，还要执行某些特定的质量管理和质量保证标准，如军工行业要执行"国军标"，汽车行业要执行QS-9000标准，医药卫生行业要执行GMP等。这些标准也可以列为内审的依据之一。

　　六、质量体系审核的时机和频度

　　1、第一方审核

　　在第一方审核(即内审)时，第一次内部质量体系审核的时机往往选择在质量体系文件已全部编制完成、颁布实施，而且已经运行一段时间，各项质量活动均已有记录可查之时。此时内审的主要目的就是要对刚刚建立的质量体系的有效性做出评价。

　　内部质量体系审核一般可以分为例行的常规审核和特殊情况下的追加审核两类。前者按预先编制的年计划进行，往往是每月对一个或几个部门(或要素)进行审核，每年应覆盖所有部门(或要素)至少一次。

　　特殊情况是指下列情况：

　　1)发生了严重的质量问题或用户有严重申诉;

　　2)组织的领导层、隶属关系、内部机构、产品、质量方针和目标、生产技术及装备以及生产场所等有较大改变;

　　3)即将进行第二、三方审核或法律、法规规定的审核;

　　4)第三方审核后获得认证注册资格和证书，而证书即将到期又希望继续保持认证资格。

　　在以上几种情况下，往往需要临时组织一次特殊的追加内部质量体系审核。

　　内审的时机和频次应由本组织的质量管理部门研究具体情况后提出，由管理者代表报请最高领导决定后实施。

　　2、第二方审核

　　第二方审核的时机选择在编制合格供方名单以前，对有合同意向的供方进行质量体系评定之时。签订合同(纳入合格供方名单)以后。审核的频度取决于供方提供产品的质量情况以及供方质量体系变化情况。

　　3、第三方审核

　　第三方审核的时机一般是企业提出申请认证/注册以后，认证机构认为受审方已作好准备之时。企业获证后，认证机构对其定期进行监督审核，其频度为每年1~2次。特殊情况下可增加监督审核的频度。

　　七、质量体系审核的一般顺序

　　审核的顺序按外部审核和内部审核而有所区别。

　　1、外部审核的一般顺序可分为几个阶段，即：

　　a)提出审核 第二方审核是需方向供方提出，要求对供方的质量体系进行审核;第三方审核是委托方向认证机构提出认证/注册的申请。

　　b)文件初审 第二方审核时是需方审阅供方的质量手册等文件，检查其是否符合合同规定要求;第三方审核时则由认证机构审阅受审方文件是否符合所申请的质量标准的要求。

　　c)审核准备 包括成立审核组，编制审核计划和审核员各自编制检查表。

　　d)实施审核 包括首次会议、现场审核和末次会议等内容。

　　e)编写审核报告

　　f)跟踪纠正措施

　　g)监督审核 在认可或认证以后进行。

　　2、内部质量体系审核大致可分下列几个步骤进行：

　　a)确定任务

　　b)审核准备

　　c)现场审核

　　d)编写审核报告

　　e)纠正措施的跟踪

　　f)全面审核报告的编写和纠正措施计划完成情况的汇总分析

　　以上各个步骤均应在内审程序中明确规定。内审程序应根据每个组织的实际情况编制，但这些主要步骤的内容都是不可以缺少的。

篇4：环境认证文件——资源节约管理作业指导书

　　1.0目的

　　为了有效使用资源，做到物尽其用，杜绝浪费，降低成本，增加效益，特制定本程序。

　　2.0适用范围

　　本程序适用于本公司的所有部门、管理处及员工。

　　3.0定义

　　4.0职责

　　4.1各部门、管理处负责对责任范围内的水、电、纸张、办公用品、维修材料、燃油、机油等资源的消耗进行控制，并对责任范围内用水、用电设备设施进行巡查和对用水用电情况进行监督与检查。

　　4.2机电管理部负责每月对公司上月各区域范围内水、电消耗进行抄表及统计分析，协助各部门制定具体的控制方法。

　　4.3行政办公室负责每月对公司上月各部门、管理处纸张消耗进行统计分析，协助各部门制定具体的控制方法。

　　4.4品质保证部负责对各部门的执行情况及目标完成情况进行监督检查。

　　5.0内容

　　5.1资源节约意识的形成和影响(相关方、公司员工)：公司通过对实施培训、社区文化宣传栏、报刊、网站、标识等方式促进公司员工和相关方资源节约意识的形成。

　　5.2需要控制的方面：水、电、办公用品(纸张、墨盒、笔等) 、燃油(柴油、汽油)、机油、维修材料等。

　　5.3资源节约的场所：公共区域(走道、大堂、外围、消防通道、地下停车场)用电;公共卫生间用水用电;设备、设施运行、维修和保养用水用电;员工宿舍用水用电;清洁、绿化用水用电;员工食堂用水用电等。

　　5.4资源节约的实施

　　5.4.1水：对供水设施设备进行合理配置，根据实际情况尽量选用节水设备，对供水设施进行巡查以确保设施设备处于正常状态，无跑冒滴漏;对员工宿舍用水、清洁、绿化用水、食堂等用水量大的区域制定节水目标和指标控制;根据需要在用水区域张贴节约用水的相关标识;对相关方施加影响使其遵守公司的资源节约管理相关规定;每月对用水情况进行统计分析等。

　　5.4.2电：对供电设施设备进行合理配置，根据实际情况尽量选用节能设备，对供电设施进行巡查以确保设施设备处于正常状态;对员工宿舍用电、清洁、绿化用电、食堂等用电量大的区域制定节电目标和指标控制;根据需要在用电区域张贴节约用电的相关标识;根据实际情况尽量使用节能灯、做到办公区域人走灯灭、空调在相应的温湿度环境下才开启、办公设备专人管理(下班后关闭)、走道根据具体情况开灯、消防通道采用触摸式或声控开关、员工宿舍用电、清洁、绿化用电进行限量;对相关方施加影响使其遵守公司的资源节约管理相关规定;每月对用电情况进行统计分析等。

　　5.4.3办公用品：文件的传递尽量使用电子档，对于必须用纸张打印或复印的资料应正反使用;其他办公用品做到限量使用等。

　　5.4.4燃油：通过维护保养使耗油设施设备处于正常状态，防止跑冒滴漏;在设备更新时尽量选用燃烧效率高的设备。

　　5.4.5维修材料：在保证使用功能的情况下，尽量低成本、低更换、能维修则维修、建立工具以旧换新制度等。

　　5.5对资源节约实施情况的监控及监控结果的处理：有方案的依方案执行，无方案由责任部门和品质保证部共同监控，对监控未达要求的按照《事故、事件、不符合纠正与预防措施》进行。

　　6.0相关文件

　　《事故、事件、不符合纠正与预防措施》

　　7.0记录

　　《资源消耗统计表》(不定格式)

篇5：物业公司质量管理体系说明

　　E物业公司质量管理体系说明

　　1.本公司的质量管理体系是以业主及相关方需求和期望为基础的，是依据ISO9001∶2000标准建立的。其形式表现为一组过程相互作用形成的网络。它通过管理职责、资源管理、产品实现、测量分析和改进四大过程间相互作用，并围绕业主要求、业主满意建立起质量管理的过程模式。本公司质量管理体系的过程及其相互关系包含产品实现所需的过程和为了有效地实现质量管理体系所需的其它过程。以业主的需求和期望为过程的输入，提供服务满足业主要求为输出。同时它还通过信息反馈测定业主满意程度，以评价全公司质量管理体系的业绩。

　　2.本公司质量管理体系是依据ISO9001∶2000的要求建立的，既体现了ISO9001∶2000的要求又结合了本公司的实际情况。它是按照PDCA(策划、实施、检查、处置)过程方法建立实施和保持的。在每一个过程中都按照PDCA方法以确保持续改进。

　　3.本公司质量管理体系所覆盖的产品范围包括本公司全部分活动的结果。主要产品指物业管理服务，本公司场所位于粤港市田安路。

　　4.本公司的质量管理体系建立在以业主为关注点的基础上，同时考虑到投资方、本公司及员工的利益，还顾及了供方及社会的利益，考虑到了本公司对社会所做的贡献。本公司还努力做到使质量管理体系与其它体系如安全管理，财务管理及环境管理等的相容性，以使我们的目标得以顺利实现。

　　5.在本公司的生产经营活动中，严格遵守国家的法律法规，如《物业管理条例》、《消防法》、《合同法》等。本公司制定了相应的法律法规实施对策并强化对员工的法律意识的教育培训。

　　6.本公司目前管理的物业均为大厦，因此在本公司服务提供的过程中，不涉及设计和开发过程，因此对标准条款7.3设计和开发过程予以删除，删除后不影响组织提供提供满足业主和法律法规要求的责任和能力;

　　7.本公司服务提供过程中如有发生一些对外委托服务项目，均按7.4过程进行控制。