从FM看自用物业的空间管理

　　最近受《现代物业》之邀，开设此专栏，虽然就我个人的倾向而言，暂时觉得“自用物业空间管理”比较接近，但仍旧为这个专栏名字而发愁。

　　我研究自用物业空间管理已有十多年历史，其间上下求索，大部分时间是处于困惑、不解的状态，尤其在阅读翻译国外资料时，对于看似很简单却完全无法理解的名词术语，那种长达数年不得其解的疑问始终萦绕在心头，又间或突然理解了许多东西而欣喜若狂。从20**年我开设国内第一个关于自用物业空间管理的博客以来，多年间我写过数百篇文章，多数是探讨这些困惑的，博客的名字经常改动，最近的版本则是新浪网上的“建筑设施整合管理及信息化”。

　　讲一个十年前平安集团公司起名字的小故事。

　　我当时在平安集团的工程项目部工作，调至中国平安集团物业资产管理部后(20**年新成立，即今日平安不动产公司的前身)，在Benjamin

　　Kang总经理手下工作，才开始见识到真正的自用物业空间管理是什么样的，困惑才开始丛生。此人乃是从五百强企业的美国总部挖角而来的职业经理人，美籍华人。在我真正开始接触到国外的FM(facility

　　management)概念之前，他是我见到的第一个能说中文的真正从事过FM工作的外国人。当时平安集团行将赴港上市，要改善内控管理水平，于是在工程物业、建筑设施这一块决定采用美式的FM管理模式，于是挖他来组建部门，将原先的若干个直接挂在集团的工程基建部、几十个自有物业管理公司等部门合并，将职场空间管理、职场装修管理、不动产管理等与建筑设施相关的管理职能都集中起来，并开始建立一些新的职能，涉及面之广、内容之复杂、专业跨度之大，导致此工作颇为不易。

　　为了给这个部门起名字，各方面颇费脑筋。当然不能直译FM为设施管理部门，平安集团重在发展不动产资产方向(当时已在筹备平安资产管理公司，有将此部门划入资产管理公司的想法)，又有自己内部成立物业公司为自己业务开展提供广泛服务的传统，于是最终定名为物业资产管理部，而英文却是(Corporate)Real

　　Estate

　　Department，再直译过来就是企业不动产部门。由于Benjamin是几乎惟一懂FM的人，于是大家经常问他：“FM到底是什么?”他回答得多了，就戏说：“FM啊，很简单，就是调频的意思!”拿广播电台的FM调频来打趣，这样连CRE与FM的区别都省得解释了，更不用说最难的FM与物业的区别了。

　　言归正传，本专栏并不打算做国外FM的译介工作或为设施管理正名，而是将中国本土自用物业所遇困惑和最佳做法进行分析总结，摸索一条中国本土的发展之道，并借助杂志媒体的传播力量对中国的行业发展作出一点贡献。企业史大师钱德勒曾经说：“现在企业之所以持续扩展的一个理由是......职业化的附属物--协会、刊物、大学、顾问公司--的涌现，使新的管理实践得以迅速推广”(钱德勒，《看得见的手》)。今日《现代物业》杂志开时代之先河，开办《设施管理》专刊，并开设本专栏，可以视为时代之大幸。

　　自用物业，是相对于租售物业而言的，其主角乃是社会上全部的企业机构、政府事业单位、教育机构等，也就是建筑设施的实际使用方，他们是租售物业的客户群。当然，我们先要排除掉住宅这种建筑形态，而集中于非住宅领域，尽管一个公司的自用物业盘子中有可能包括部分的住宅，但是整个社会的绝大部分住宅是租售给个人老百姓使用的，我们所谈的自用物业的主角一定是公司法人或非企业法人。这个群体有着一致的特征、共通的管理逻辑，即他们拥有或持有物业的原因是要为自身的业务开展而提供服务的，一个企业机构若无空间，则几乎无法开展业务，这是我们今天研究它的主要原因。

　　今后我们都将这个客户群统称为“企业机构”，对应的英文即corporate、enterprise或organization，前两个词并不仅限于企业，而是泛指包括企业在内的所有机构。而将那些为他们提供服务的企业统称为外包服务商，无论他们是否进驻到客户内部提供服务，这当然也包括公共的物业管理公司，虽然他们一般来说并不进入到客户内部空间进行作业，但也在提供着间接的服务。

　　在过去的十年间，以写字楼为主的自用物业发展迅速，全国甲级写字楼的存量保守估计在5,000万平方米(CBRE的统计)，仅高校的就学人数就以几千万计，他们使用着数以亿计的教学物业空间。企业总部开始流行自建园区，其规模多为数万乃至几十万平方米，至于政府大楼更是数不胜数。(详见陈光博客《国内写字楼自用物业的发展概况》)

　　相应的，租售物业已然成为一个庞大的产业群，即包括不动产开发、不动产经纪、商业物业公司、工程咨询管理、建筑咨询等在内的产业，但若考虑到租售物业的建筑空间的实际使用者乃是自用物业空间的用户，那么自用物业在规模上实际上已经超过租售物业，但尚未有一个很好的名词来描述它们。(详见《现代物业》20**年第10期《迎接自用物业的宽带互联网时代》)

　　实际上国内已经存在大量的管理实践，因为企业机构的自用物业空间管理，相比于租售物业管理(不动产开发、公共物业管理、基建工程管理、招商租赁、固定资产管理等业务)来说，有其非常独特的特点，但是也有相通的管理逻辑。自用物业管理大体上是将上述诸种专业整合起来，再结合企业机构内部管理，以及使用更为系统化的管理理念和工具，旨在支持企业机构核心业务战略的实现而开展的管理过程。

　　由此，本专栏将会从几个方面展开：自用物业空间管理模式探索、中国本土企业经验分析总结、跨国企业驻华机构管理模式研究、国外先进理念模式解读等。

　　此文并为专栏序。惟愿不辜负读者对此专业探究之期待。

　　本期案例：员工需求与空调维修

　　在传统的设备运维角度看来，空调坏了需要维修，于是就有维修工单(work

　　order)，各方按照维修或保养合同的要求操作执行，新建楼房还有强制性的两年免费维护期，工单就是运维管理的基本作业单位。这合同在物业行业多半就是维保合同，一般会列明什么情况怎么服务怎么收费，精细化程度再高一点就是FM行业常见的SLA协议(服务水准协议)。这个常规的(甲方或驻场团队的)设备管理或(乙方的)设备运维服务，可以认为是属于设备管理行业，若说与物业管理或FM有什么关系的话，那也是与保洁服务、安保服务无异的诸种服务类型之一，其技术含量也不过只是其设备相关的技术而已(就像修理打印机也需要其技术一样)。

　　这就是以设备为中心(equipment-based)的设备设施运维的观念，这是设备管理专业必备的观念，但是在目前国内的物业管理及大部分的国内FM实践中也非常普遍。

　　下面我将之转换到工作空间环境中，以最终用户(的工作空间)为中心来重新分析上述过程，看看有何不同。看一个虚构但非常常见的案例：

　　·某公司办公室有一位很优秀的员工，他的办公室空调由公司下属的物管公司提供服务。

　　·今夏有一天，优秀员工投诉说：空调坏了，还让不让人活了?

　　·物管赶紧派人来看。从这里开始应该与前述的设备管理无异。但是，因为各种原因，整个夏天都没有修好。

　　·优秀员工最终没有被热死，是因为物管花预算买风扇救了急。预算是公司财务部等部门批准的。

　　·优秀员工因此事而离职，老板把人事部、行政部、物管公司老大都批评了。

　　在这个案例中，理应按照前述的工单流程顺畅地走完，当天就修好，大家都满意。但是事情总是不尽人意，总有修不好的空调，也总有批不下来的预算，当然最重要的是还有优秀的员工。这些元素聚合在一起到底意味着什么，它们之间发生着怎样的逻辑关系?里面有逻辑吗?我们来逐一分析。

　　首先，当我们站到这位优秀员工的立场上，就会发现：员工要的不是空调，不是物管修得好与否，甚至于就算没有空调，只要能够保证适宜的温度，比如把时间切换到初春、把空间切换到星巴克，那也就没问题了。这意味着，在逻辑上，员工与空调没有关系可言，所以他的离职根本与空调无关，把他的离职与空调扯上关系，这就是最常见的逻辑错误。同理，财务部制订的中大修预算流程没能为这一中央空调大修提供资金，这也与员工离职没有关系，人事部自己也热得半死、也有人离职，但这与优秀员工离职也无关系。

　　最终用户关心的不是空调，他的潜台词是：空调坏了，办公室太热了，热得我都没法工作了，还有那么多的任务没有完成，业绩出不来了，奖金没了，家里还有老婆小孩老人要养活，这下完了，不要活了。

　　我们可以将其中最关键的部分重新表述为：工作空间的温度不适宜工作，导致业务中断。怎么办?好问题能带来好答案。针对这个问题，解决方案就自然出来了，很多样化，而非修好空调这一种，或买风扇那一种。

　　从工作空间出发，去考虑适宜的温度这一参数(就像PM2.5、照度、面积、湿度等参数一样)，寻求多方面的解决途径，这就是自用物业空间管理的思维方式。工作空间管理，是一个以工作空间为中心(workplace-based)的整合管理模式。

　　这种解决途径甚或可以扩展到空调维修遥不可及的地步，如：在人事部的管理策略上允许员工在家办公、在咖啡馆办公，在财务部的管理策略上去批准租赁一些救急用的空调、开设带分体空调的会议室给优秀员工使用，这两种策略都需要IT部门配合调整内部网接入的设置。当然这都需要FM经理提出来，他必须要想到这些可能性，由此他就必不能局限于修好空调，如果局限于此，那他只能做物业经理或设备经理。他还要去销售这个方案获批，然后协调这些平级的部门去实施这个已被批准的解决方案，当然也包括自己部门的空间、资产、清洁、安保等管理策略的调整。

　　最终你会发现：你不需要空调，也有可能解决这个问题，即提供温度适宜的工作空间。由此还意外的打开了一扇绿色之路，甚至于你还可以用BIM模型模拟各种情景来分析解决方案。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业工程部技工考试题大全

　　一、单项选题：

　　1、拆除临时接地线时应。()

　　A 先拆接地端，后拆导线端B 先拆导线端，后拆接地端

　　C 不分先后D 以上都不正确

　　2、配电线路上仅需设短路保护时，熔断器熔体的额定电流应不大于该线路导线长期允许负载电流的倍。()

　　A 1.5B 2C 2.5D 3

　　3、彩灯回路应设专用开关控制和保护。每一回路的功率不应超过W。()

　　A 500B 1000C 2000D 2500

　　4、如果二极管的正反向电阻都很大，则该二极管()。

　　A、正常B、已被击穿C、内部断路D无法判断

　　5、 电气设备发生火灾时，应禁止使用灭火剂。()

　　A1211B 二氧化碳C 干粉D泡沫

　　6、在带电的电压互感器上工作时，应严格防止。()

　　A 开路B 短路C 接入开关D 串入熔断器

　　7、携带式用电设备的接地芯线，应采用多股软铜线，其截面不应小于MM2。()

　　A 2.5B 1.5C 1D0.75

　　8、工作接地电阻不应大于Ω。()

　　A 10B 0.4C 20D4

　　9、高空作业必须扎好安全带，戴好安全帽，高处传递物件可。()

　　A 上下抛掷B用绳子吊传递，但绳子必须栓在安全带上C用绳子吊传递，但绳子不在安全带或身上D 用绳子吊传递，但绳子必须栓在身体上

　　10、单相用电设备，其容量在KW以上应采用三相四线制供电。()

　　A 2B 5C 7D 10

　　11、摇测500V以下电气设备的绝缘电阻时，应使用电压等级为V的摇表。()

　　A 500或1000B 5000C 2500D 380

　　12、三相四线制零线截面应按照相线截面额定载流量的选择。()

　　A 125%B 50%C 100%D 25%

　　13、停电检修时，在一经合闸即可送电到工作地点的开关或刀闸的操作把手上，应悬挂如下哪种标示牌? ()

　　A."在此工作” B.“止步，高压危险” C.“禁止合闸，有人工作”

　　14、漏电保护器的使用是防止。()

　　A..短路B.电压波动 C.电荷超负荷D触电事故

　　15、下列哪种灭火器适于扑灭电气火灾?()

　　A.二氧化碳灭火器 B.干粉灭火器 C.泡沫灭火器

　　16、下列高压电器不能带负荷拉合闸操作的是。()

　　A、负荷开关B、少油断路器C、隔离开关D、分油断路器

　　17、人体在电磁场作用下，由于将使人体受到不同程度的伤害。()

　　A.电流 B.电压 C.电磁波辐射

　　18、如果工作场所潮湿，为避免触电，使用手持电动工具的人应。(B)

　　A.站在铁板上操作 B.站在绝缘胶板上操作 C.穿防静电鞋操作

　　19、雷电放电具有的特点。()

　　A.电流大，电压高 B.电流小，电压高 C.电流大，电压低

　　20、任何情况下，明、暗插座距地面的高度不得低于米?()A.0.3米 B.0.2米 C.0.15米

　　21、扑救电气设备火灾时，不能用什么灭火器? ()

　　A.四氯化碳灭火器 B.二氧化碳灭火器 C.泡沫灭火器

　　22、任何电气设备在未验明无电之前，一律认为。()

　　A.无电 B.也许有电 C.有电

　　23、检修高压电动机时。下列哪种行为错误? ()

　　A.先实施停电安全措施，再在高压电动机 及其附属装置的回路上进行检修工作。

　　B.检修工作终结，需通电实验高压电动机及其启动装置时，先让全部工作人员撤离现场，再送电试运转。

　　C.在运行的高压电动机的接地线上进行检修工作。

　　24、下列有关使用漏电保护器的说法，哪种正确?()

　　A.漏电保护器既可用来保护人身安全，还可用来对低压系统或设备的对地绝缘状 况起到监督作用。

　　B.漏电保护器安装点以后的线路不可对地 绝缘。

　　C.漏电保护器在日常使用中不可在通电状 态下按动实验按钮来检验其是否灵敏可靠。

　　25、装用漏电保护器，是属于哪种安全技术措 施? ()

　　A.基本保安措施 B.辅助保安措施 C.绝对保安措施

　　26、变压器送电操作程序是。()

　　A 先送高压侧，后送低压侧B 先送低压侧，后送高压侧

　　C 不分先后D 无具体要求

　　27、高压设备发生接地时，人员在户外不得接近故障点米。()

　　A 4B 20C 8D 10

　　28、在爆炸危险场所电缆和绝缘导线应敷设在。()

　　A 槽板内B 塑料管内C 钢管内D电线管内

　　29、使用的电气设备按有关安全规程，其外壳应有什么防护措施?()

　　A.　无 B.保护性接零或接地 C.防锈漆

　　30、电动机过负载保护装置的电流整定值，当采用热继电器保护时，其整定值为电动机额定电流的 。()

　　A 80%B125%C100%D 200%

　　31、在焊接作业中，为保护操作者的 安全 ，保护片一般累汁使用多久更换一次?()

　　A.4小时B.8小时C.24小时

　　32、( A)是利用气体燃烧的火焰作为热源的焊接方法。

　　A.气焊B.气割C.电焊

　　33、乙炔瓶的储藏仓库，应该避免阳光直射，与明距离不得小于()。

　　A.5米B.10米C.15米

　　34、锅炉的三大安全附件分别是安全阀、压力表。()

　　A.电表B.温度计C.水位表

　　35、在气瓶运输过程中，下列哪项操作不正确? ()

　　A.装运气瓶中，横向放置时，头部朝向一方。B.车上备有灭火器材 C.同车装载不同性质的气瓶，并尽量多装

　　36、电焊时，若有其它人在场，应采取下列哪项安 全措施?()

　　A.放置警告牌以示警惕 B.放置警告牌，在工作场所周围设置屏幕 C.规定在场人士佩戴眼镜

　　37、搬运气瓶时，应该()。

　　A.戴好瓶帽，轻装轻卸B.随便挪动C.无具体安全规定

　　38、下列哪类起重机械操作员不需持有合格证书?().

　　A.汽车吊B.龙门吊C.葫芦吊

　　39、下列哪种燃料不准在锅炉炉膛里燃烧?()

　　A.煤炭B.汽油C.油渣

　　40、可能导致锅炉爆炸的主要原因是什么?()

　　A.24小时不停的使用锅炉B.炉水长期处理不当C.炉渣过多

　　41、起重机接近终点时，应该 ()

　　A.及时断电，尽可能不动用行程限位器 B.等待行程限位器动作 C.加快起重机动作速度

　　42、机械式通风系统的维修主要包括()。

　　A.清理管道B.清理除尘系统C.两者都有

　　43、下列使用电梯的事项，哪项不正确?()

　　A.按安全警示标志操作B.7岁以下儿童可以独立使用电梯C.未经 管理 人员许可，不得使用载人电梯运载货物

　　44、使用直流电焊机施焊前，电压不得超过多少 伏?()

　　A.220B.200C.110

　　45、开启气瓶瓶阀时，操作者应该站在什么。位置?()

　　A.侧面B.正面C.后面

　　46、充装气瓶时，以下哪项操作不正确?()

　　A. 检查 气瓶内是否有剩余压力B.两种气体混装一瓶C.注

　　47、---是利用可燃气体同氧气混合燃烧所 产生火焰分割材料的热切割。()

　　A.气焊B.电焊C.气割

　　48、压力表在刻度盘上刻有的红线表示。()

　　A.最低工作压力B.最高工作压力C.中间工作压力

　　49、起重机械的信号员的主要责任是()。

　　A.考核起重机操作员的工作表现 B.在吊运过程中，给操作员适当的指示信号，令吊运工作顺利进行 C.负责维修起重机的信号系统

　　50、处理液化气瓶时，应佩带以下哪种保护用具?()

　　A.面罩B.口罩C.眼罩

　　51、在对锅炉、压力容器维修的过程中，应使用 ()伏的 安全 灯照明。

　　A.36B.24C.12

　　52、人身触电的本质是：()

　　A触及了高电位;B 接近了强电场;C电流通过了人体;D对电过敏。

　　53、人体对工频触电的摆脱电流为：()

　　A 1mA ;B10mA;C30mA;D50mA。

　　54、人体对工频触电的感知电流为：()

　　A 1mA ;B10mA;C30mA;D50mA。

　　55、某些电气没备在它们刚退出运行后，残余电荷量可能较大，所以检修或测量前应先放电的设备是：( )

　　A10kW以下电动机; B电缆或电容器;C 安全灯变压器D断路器。

　　56、防止感应电压触电，可将有感应电压部分做如下处理：()

　　A 直接接地;B拆除;C 接零; D用足够的绝缘物包敷。

　　57、人身触电的本质是()

　　A.触及了高电位;B.接近了强电场;C.电流通过了人体;D.对电过敏

　　58、人体对工频触电的摆脱电流为()

　　A.1mA;B.10mA;C.30mA;D.50mA

　　59、人体对工频触电的感知电流为()

　　A.1mA;B.10mA;C.30mA;D.50mA

　　60、有些设备刚退出运行后,残余电荷时可能较大,检修或测量前应先放电，它们是()。

　　A.10kW以下电动机 ;B.电缆和电容器;C.安全灯变压器;D.接触器

　　61、绝缘材料被击穿,在击穿电压消失后,绝缘性能还能恢复的是()绝缘材料。

　　A.固体;B.气体;C.液体;D.气体和液体

　　62、电流互感器二次回路导线截面不小于mm2。

　　A .1B,2.5C.3.5D,5

　　63、发电机运行时,其水温应该保持在℃之间,不能超过90℃。

　　A,55-65B,65-75C75-85D,85--95

　　64 、接到业主维修需求时，预约时间的按约定时间维修，需即时维修的应在 C 分钟内赶到现场。

　　A,5B,10C,15D,20

　　65、给水管试验压力应为管道系统工作压力的1.5倍,但不得小于公斤压力。

　　A,5B,6C,7D,8

　　67、鸿荣源物业公司的质量方针是专业敏锐、务实创新 、、 追求卓越。

　　A, 创新超越B, 顾客导向C,用心作事D,诚信为人

　　68、鸿荣源物业公司的核心价值是：快乐务本 、。

　　A, 创新超越B, 顾客导向C,用心作事D,诚信为人

　　69、安全电压为 36，同一供电系统内的各种电气设备，严禁同时采用接零保护、接地保护两种保护方式。

篇3：物业水泵保养标准

　　之平物业水泵保养标准

　　1.0适用范围：适用于星汇两江供水水泵

　　2.0引用标准：无

　　3.0日常保养：工程部维修保养组

　　3.1保养周期：半月

　　3.2生活水泵的运行泵与备用泵应相互轮换运行,每周至少轮换一次。

　　3.3检查噪音、振动是否过大(用比较法评判或用声压计、振动仪测试)，5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵体一同保养，外观整洁、油漆完好、标志清楚，动力柜上的电流表正常运行时的指示值是否正常，泵体壳有否堵塞电缆接口有无过热情况。动力配电柜各电源指示灯应完好，颜色正确。无条件启动的消防水泵(有过压危险或开喷系统)，须对其进行手动盘车(检查时须将主令开关掷于停止档，以避免发生意外伤害)， 观察转动松紧是否合适。

　　3.4电机温度正常，接地良好，螺丝无锈蚀。

　　3.5检查润滑油质、油量是否符合要求，不足应及时加油，如发现油质变色、有铁屑应将润滑油全部更换。

　　3.6 远传压力表维修保养：

　　3.6.1检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;

　　3.6.2检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接。

　　3.7水泵维修保养：

　　3.7.1检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承、检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根、清洁水泵外表;

　　3.7.1检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　3.8控制柜维修保养。

　　3.8.1检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。

　　3.8.1检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

　　3.9交流接触器维修保养：

　　3.9.1检查复位弹簧情况、拧紧所有紧固件。

　　3.10自耦减压启动器维修保养：外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　4.0一级保养：工程部维修保养组

　　4.1周期：每季

　　4.2完成日常保养工作内容。

　　4.3检查电缆头，接线栓头是否牢固可靠。

　　4.4用摇表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，其值应> 0.5MΩ。

　　4.5检查水泵动力配电柜中各电器有无过热、受潮、发霉现象，有无损坏情况。

　　4.6水泵的盘根处有无渗水成线，其松紧度应适度。

　　5.0二级保养：工程部维修保养组

　　5.1周期：年

　　5.2完成一级保养的内容

　　5.3检查水泵的压力配电柜中各变流触器动作是否正常，时间继电器动作时间是否合理、可靠，热继电器整定值是否正确。

　　5.4 用钳形电流表检测实际水泵电动机运行的实际电流值与盘面(动力柜上的)电流表对照，是否一致。

　　5.5电机水泵轴承有无过量磨损情况，水泵联轴器中的弹性胶圈有无过量磨损情况。

　　5.6电机端子板联接片联接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动。

　　5.7电机控制部分：线路整洁，接触器触点接触良好，若触头严重烧蚀，(触头点磨损至原厚度的1/3)，即应更换触头。操作手柄完好，位置指示正确。

　　5.8水泵投入运行后，三相电流平衡度小于2%，并不超过额定值，转速接近额定值。

　　6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》中，并报保养部门负责人审核。

　　7.0相关支持性文件及记录：

　　7.1QR/POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》

篇4：物业能源和维修费用测算指导书

　　物业公司能源和维修费用测算指导书

　　1.目的

　　合理科学的编制能源和维修费用测算，为项目的经营工作提供可靠的运行依据。

　　2.适用范围

　　公司所有在管项目、顾问、合作、合资等项目。

　　3.职责

　　3.1项目执行(总)经理负责对能源和维修测算费用的平衡和控制工作。

　　3.2运营管理部/工程部负责人按照本指导书，具体负责本项目的能源和维修费用的测算工作。

　　3.3公司企管中心主管工程师组织能源工程师、设备工程师负责监督、指导项目部的能源和维修的测算工作。

　　4.术语

　　能源：指项目部在公共区域使用的电、水(含生活热水)、燃气、热力等消耗性资源，其中包括项目办公室使用的能源，业户或使用人自行使用的能源不在本指导书范围。

　　5.程序

　　5.1费用测算的基本原则

　　由于物业的种类、档次、功能及设计上的差异，能源费用及维修费用往往有较大的差别，为使测算和实际情况尽量相吻合，要注意以下几个原则：

　　5.1.1要首先掌握项目的建筑面积、供暖面积、项目的使用性质等，尤其是具有商场、银行、餐厅、娱乐、洗浴等对外营业场所的物业，由于这些行业营业时间长，双休日不休息，能源费用高，计算费用时要充分考虑设备的运行时间以及维修的周期和维修费用等。

　　5.1.2对设备设施要进行实地考查，了解设备的型号、规格以及设备的使用功率等;多数开发商不能及时提供设备设施的详细资料，需要运营管理部/工程部负责人亲自到现场进行摸底。在摸底中，熟悉物业，了解工程系统，为今后的工程管理打下基础。

　　5.1.3在测算中要充分考虑大型及能耗高的设备，如锅炉、制冷机组、电梯、水泵等，能耗小的设备和经常不使用的设备可以不考虑或少考虑。如消防水泵，每月只需启动1～2次，在计算时可以忽略不计;排管风机一般按装在客户房间内，其能源费用应由使用人支付，在测算中不予考虑;在公共区域的排管风机数量较少，能耗很低，可以忽略不计;数量大时，可做粗略计算。

　　5.1.4根据项目的性质不同，各种能源的收费标准也不同，虽然北京市有统一的收费要求，但由于存在有中间环节，同一类型的物业，收费标准也会有差异。项目部在介入之前，要充分了解本项目实际合同规定的收费标准，以免造成较大的测算误差。

　　5.2空调系统的能源测算

　　5.2.1空调系统的主要设备：

　　冷水机组、冷却水泵、冷冻泵、冷热水泵、冷却塔、空调机组、新风机组、风机盘管、恒温恒湿机、风幕等，其中制冷机组因制冷方式不同，能耗的计算方法也不同，离心机组和活塞式机组主要使用的是电能，而溴化锂机组要充分考虑燃气或蒸汽的用量。

　　5.2.2空调系统的运行时间

　　5.2.2.1按北方通常的运行规律，在冬季写字楼为5个月，即11月1日～3月31日，居住小区为4个月，即11月15日～3月15日。在夏季，提供中央空调的物业为4个月，即从5月15日～9月15日。

　　5.2.2.2每天提供空调的时间，由于物业功能不同，应按合同约定的时间确定，通常写字楼每天11小时，即早7:00～晚6:00，双休日休息，酒店及公寓需全天24小时提供空调，商场则考虑每天运行13～14小时，双休日不停机。需要常年恒温恒湿的重要场所，其恒温恒湿机需全年365天开机运行。

　　5.2.3空调能源的计算原则

　　5.2.3.1要充分考虑设备的配置和实际需要空调面积的比例，高档物业设计余量较大，常常出现大马拉小车的现象，在实际计算时，先要认真核实空调的制冷量(制热量)和供冷(热)面积的比值，即计算出负荷率，一般规律是每平方米应提供80～100W的制冷(热)量，地下室通常不计算空调面积，首层大厅应按高度乘以楼层高度系数，直燃机组的大小火转换比例也应按同样方法考虑。

　　5.2.3.2根据空调的负荷大小计算中央机组的使用率，在夏季6、9月份，天气刚热，制冷机组的功耗可按50%运行计算，而在7、8月份的炎热季节，必须按100%的功耗考虑。

　　5.2.3.3新风机组需要常年运行，春秋季也不能停车;考虑到室内足够的新风量，夜间要适当开启新风机组2～3小时。

　　5.3电气设备的能源测算

　　5.3.1电气系统的主要设备：

　　电梯、生活水泵、楼道照明、庭院照明、楼宇照明、电开水器、霓虹灯等，酒店要考虑房间内的照明及电器用电，办公楼和公寓的室内电费一般由客户支付，不必再作测算。

　　5.3.2电气设备运行时间

　　5.3.2.1电梯:

　　电梯运行时间由于物业功能不同而有较大差异，公寓酒店一般需24小时运行，而商场和写字楼只在白天运行;同时要考虑电梯的使用频率及开关门的时间，在电梯开关门时主机是不运行的;电梯的使用率一般按20～60%计算，居住小区一般在20～30%，写字楼一般在40～50%考虑。

　　5.3.2.2生活水泵

　　生活水泵的使用频率应按水泵流量和楼宇用水量考虑，用水量大而水泵流量小的配置，水泵起动时间较长，而用水量小水泵流量大的楼宇，水泵起动时间相对少一些。变频泵的计算原则相同。

　　5.3.2.3楼道照明

　　居住小区的楼道照明应考虑有没有外窗，有外窗的楼道白天是不需要照明的，没有外窗的楼道即使是在白天也应考虑照明问题，目前居住小区大部分楼道是有外窗的。从节能的角度考虑，楼道照明应安装声光控开关，没有安装声光控开关的小区物业，项目部进驻后应首先进行改造。一般情况下，居住小区的楼道照明每天按1～2小时开启计算为宜;

　　写字楼的楼道照明，在白天工作时间应全部开启，在夜间和双休日可按50%考虑;灯具的总功率应按照图纸计算，若无详细图纸，可按每平方米3～5W计算。楼道照明能耗很高，不得忽视。

　　地下停车场、机房等公共区域照明一般需全天24小时开启，考虑到节能因素，白天可50～60%计算，夜间和双休日应适当关闭一些灯具，照明功率可按30～40%计算。

　　5.3.2.4庭院、楼宇及霓虹灯照明

　　计算较简单，通常在夜间开启，开启时间为4～6小时，重大节日应整夜点亮。其照明功率按图纸计算或进行估算。

　　5.4水费及排污费的测算

　　5.4.1按一般规律，写字楼的用水量每万平方米40～100吨/日，酒店及餐饮业用水量较大，一般在每万平方米100～200吨/日。

　　5.4.2夏季冷却塔水的蒸发和飘散不可忽视，按照一般的规律，水的补充量约为冷却水量的1～2%左右。

　　5.4.3物业的排污量应与用水量相同。

　　5.5设备维修费用的测算

　　由于物业的种类、档次和年限不同，维修费用差距较大;尤其是在物业的首年度，大部分设备在维保期，一般维修费用较低。

　　5.5.1 单位面积的维修费用

　　根据我公司目前管理的物业级别，写字楼的单位面积维修费用约为14～18元。居住小区的维修费用和物业的档次有关，物业管理费在2元～4元的居住小区，其单位面积维修费用约为2～4元;物业管理费在1.5元～2元的居住小区，其单位面积维修费用约为1.5～2元。

　　5.5.2电梯的维保费用

　　5.5.2.1按照建设部的有关规定，电梯维保工作必须请专业公司进行，按照目前北京市的电梯行情，电梯每部每月一般为400～500元，其中包括500～1000元以下零配件;

　　5.5.2.2电梯零配件费用，电梯在维保期内可以不考虑。第二年以后根据电梯的质量情况，每部每年约为1000～3000元;

　　5.5.2.3电梯年检费用每部为8层(含8层)以下600元，每增加一层加收25元，杂物电梯额定载荷2吨以上，每增加1吨加收5%，包括限速器检验。

　　5.5.3各种检测费用

　　5.5.3.1避雷系统检测费用

　　按照北京市物价局的文件规定，三类建筑物避雷装置每个检测点的收费标准为70元，避雷装置高度大于20米时，每增加5米加收费用5元。每个建筑物检测收费不足300元的按300元收费。

　　5.5.3.2各种压力仪器仪表检测费用

　　安全阀检测费用每个约50～300元;

　　压力表检测费用每块约30元/半年;

　　配电室安全用具每套检测费用在200元左右;(此费用未含阀型避雷器的检测，如含阀型避雷器检测，每套检测费用约为600元)

　　5.5.4各系统维修费用

　　配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、安全监视系统、土建工程等维修费用应根据物业的使用情况和设备状况决定，单独进行核算。

　　6.监督执行

　　公司企管中心主管工程师

　　7.相关/支持性文件

　　《北京市普通居住小区物业管理费收费暂行办法》

　　《关于核定避雷装置安全检测收费(试行)的函》

　　《关于特种设备检验检测收费标准(试行)的函》

　　8.质量记录及表格

　　无

篇5：物业设备设施及房屋维修保养方案

　　一、房屋和公共配套设施管理及维修方案

　　(一)、房屋管理

　　1、巡检

　　每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、公共绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价;

　　在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶等，疏通雨水口、落水管等。

　　业主已委托管理空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。

　　巡检做到事事有记录，并对巡检情况进行总结，把巡检结果、维修计划和需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或业主委员会。

　　2、装修管理

　　⑴、将住宅室内装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。

　　⑵、对业主装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装修装饰管理服务协议;

　　⑶、业主装修期间每日巡查装修施工情况;

　　⑷、装修结束组织验收;

　　⑸、验收合格2个月后组织复验;

　　⑹、对装修中的违规行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。

　　3、油漆粉饰

　　木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件油饰;5年油饰1次;钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰;铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉;上述部件应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次。

　　4、建筑物外立面

　　建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次;外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次;外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

　　委托合同另有约定的按合同约定执行。

　　(二)、房屋设备分类

　　房屋设备是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用设施、设备的简称，其种类繁多、功能各异;主要划分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。

　　1、房屋建筑设备

　　给水设备--用人工方法提供水源的设备，包括供水箱、供水泵、水表、供水管网等，组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统;

　　排水设备--用来排除污水和雨水、雪水的设备，包括排水管道、通风管、清通设备、抽升设备等，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨(雪)水排水系统;

　　消防设备--包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火器、消防龙头、消防泵等;

　　2、房屋建筑电气设备

　　供电及照明设备--给房屋提供电源及照明的各种装置，包括线路、开关、配电箱、安全保护装置、照明器等;

　　弱电设备--给房屋提供某种特定功能的电子设备与装置，包括通讯设备、广播设备、共用天线及闭路电视系统、自动监控及报警系统、电脑网络系统等;

　　防雷装置--包括避雷针、线路、避雷器、地线等。

　　(三)、公用设施设备的保养与维修

　　1、房屋设备的保养实行三级保养制，即：日常维护保养、一级保养和二级保养。

　　日常维护保养--设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除;

　　一级保养--设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整;

　　二级保养--设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理;

　　2、房屋设备的维修：根据设备的完损状况，分为小修、中修、大修、更新改造。

　　小修--对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部修理;

　　中修--对设备进行正常的、定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，更换率一般为10%-30%;

　　大修--对设备进行定期的全面检修，对设备要全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，更换率一般超过30%;

　　设备更新和技术改造--设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大等问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

　　此外，还有当设备在使用过程中发生突发性故障时的故障维修。

　　二、设备安全运行管理方案

　　1、对公用设施设备进行日常管理和维修养护。

　　2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修20分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

　　3、建立公用设施设备档案(设有台帐)，设施设备的运行、检查、维修、养护等记录齐全。

　　4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

　　5、对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　　6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

　　7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　　8、大厦道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

　　9、路灯、楼道灯完好率不低于98%。

　　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

　　三、电气系统管理方案

　　1、供电系统管理

　　通过对供电设备设施运行、维护、保养过程的控制，确保供配电系统处于良好的运行状态，满足“ 白沟小商品商城 ”所有机电设备、设施正常运作的要求。

　　供电管理服务思想：安全第一，用户至上，精心管理，周到服务。

　　⑴、供电运行管理

　　①、电气工程师(机电)根据不同设备、设施的性能、技术资料、要求，合理制定出《供电设备设施的周期检定计划》及相应的操作规程、维护保养规程。

　　②、运行值班人员必须严格按照《运行值班管理规定》实行24小时值班制，对“ 白沟小商品商城 ”变压器室、高低压配电室等有关设备、设施进行巡回检查，同时做好相应记录。

　　③、运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按照供电系统《高、低压配电安全操作规程》进行，并严格执行《工作票》、《操作票》制度，牢固树立“安全第一”的思想，确保人身和设备设施的安全。

　　④、运行值班人员必须密切留意和掌握供电设施、设施的运行状况，发现隐患、故障要及时报告，并做好详细记录。

　　⑵、供电系统维护保养承诺

　　①、维修人员进行日常维护保养工作时必须严格按照《电气维修管理规定》及各种设备、设施的《维护、保养规程》进行，并按要求做好保证安全的“组织措施”、“技术措施”，保证供电系统运行正常，设施设备完好率98%。

　　②、维修人员必须熟悉、掌握“ 白沟小商品商城 ”各系统所有照明器具情况，认真、及时做好维修、更换工作，保证照明系统外观整洁无缺损、无松落，达到光源完好率、维修更换及时率100%。

　　⑶、供电应急措施

　　①、在有台风、暴雨灾害时，电气工程师(机电)须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备。灾情过后，对供电系统全面检查一次，发现问题及时处理。

　　②、发生火灾时，运行值班人员立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后，必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。

　　③、电力故障和停电应急程序

　　若电力部门预先通知停电，立即将详情和有关文件呈交主管人员;

　　管理处主管人员随即安排电工值班;

　　预先张贴停电通知在显眼处;

　　若电力故障引致停电 ，须立即向主管人员报告并通知供电维修部门安排维修， 通告有关停电情况，然后迅速了解故障原因及停电的影响程度，做好解释工作和治安保卫工作，处理善后事宜;

　　当供电恢复时，管理员必须与电力技术人员检查所有电挚的正常运作情况， 如有损坏，须立即报告主管人员，及时安排修理。

　　④、设备安全操作规程(略)

　　⑤、公用照明设施维修养护规定

　　为了进一步搞好物业管理工作，维护边贸城公用照明设施的正常使用，结合实际，特制定本规定：

　　a、边贸城内公用照明设施就是指一切诸如路灯、庭园灯、走廊、楼梯等公共场所的照明灯以及相关的开关、电表、电线、杆座、保险、控制器等，维修部负责公用照明设施的维修养护。

　　b、边贸城内公用照明设施为全体用户共同使用，各用户应正常使公用照明设施，注意节俭，不浪费能源。任何单位或个人不得随意破坏，否则照价赔偿，造成事故的，按法律追究责任。

　　c、边贸城内公用照明设施的安装，配置基本合理，如用户因确实需要对公用照明设施进行改动的，必须先向管理处提出申请，管理处由事务助理会同维修部责任工程师对其申请进行严格审批，并做出整改报告和记录。

　　d、任何单位或个人不得以任何形式私拉、私接公用照明设施的线路或电表，否则，一经查出，以偷电论处。

　　e、管理处事务助理定期或不定期对所有公用照明设施进行检查，发现有损坏或隐患时，必须及时向维修部报告。

　　f、维修部在接到管理中心的申报后，及时安排相关人员对其进行检查、维修。

　　g、维修人员对公用照明设施进行维修养护时，必须严格按照有关规定和标准执行，不得贪图一时方便，违章操作，以免造成事故或隐患。

　　h、维修人员在对公用照时设施进行维修、养护后，事务助理还应对其工作进行跟踪，以确保维修质量。

　　2、弱电系统管理

　　⑴、操作人员受过专业培训，持证上岗;

　　⑵、工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别，发现异常，及时处理;

　　⑶、有切实可行的维修保养计划，保养、检修及时;

　　⑷、对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态;

　　⑸、工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护;

　　⑹、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

　　3、避雷接地系统管理

　　每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

　　四、给排水系统管理方案

　　1、服务承诺

　　保证给排水设备设施正常运行，设备设施完好率达98%。

　　2、给排水系统运行管理

　　⑴、给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。

　　⑵、设备运行由专人专职管理，严格实行持证上岗制度，定岗定人。

　　⑶、消防系统定期进行试运行，确保系统安全可靠。

　　3、给排水系统的维修保养

　　制定科学合理的维修保养计划并组织实施，合理配置维修操作人员，严格实行持证上岗制度，加强日常巡视、检查，切实贯彻“应修尽修，全面保养”的方针。

　　⑴、给水系统

　　每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活;

　　建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复;定期维护保养。

　　⑵、排水设施系统

　　化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场;

　　楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次;

　　每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草;无杂草，排水畅通，无积水;

　　每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物;每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

　　4、供水系统应急处理措施

　　⑴、遇有事故，及时抢修，一般情况下，限水、停水需在24小时前通知用户。

　　⑵、检查漏水的准确位置及所属水质，例如冲侧水或排水等，并在许可的能力下，立即设法制止漏水，如关上水掣。若不能制止时立即通知中央控制中心寻求增援。在支援人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。

　　⑶、观察四周环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压器等。

　　⑷、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水渗入升降机等设备，并需将升降机立即升上最高层。以免被水浸湿而使机件受损。

　　⑸、利用现有工具，设法清理现场。

　　⑹、如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险等问题，须拍照片以作日后存档及证明。

　　⑺、通知清洁、保洁人员清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响单位。

　　⑻、日常巡视、检查时，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。

　　⑼、如该地区及建筑物曾经有水浸记录，平日必须准备足够沙包，作为爆水及雨季使用。

　　五、智能化系统管理方案

　　针对“ 白沟小商品商城 ”智能化系统的特点，结合本公司智能化系统管理的经验，制定如下管理及维护方案：

　　1、建立设备运行及维护人员队伍

　　由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干中抽调专业人员负责设备运行及维护的生力军，并邀请相关单位(该系统的设计、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保每一位员工均能谙熟该系统并能正确使用和维护。

　　2、对客户进行多种形式的培训

　　客户能否正确使用室内智能化系统，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将从第一个入住的客户开始，通过尽可能详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等方式，让所有客户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。

　　3、严格监控装修及其它施工工程

　　首先，我们将对所有管理人员进行全面的培训，让每一位员工都能清楚知道隐蔽线路的具体位置。其次，我们将对所有的装修进行严格监控，监管人员每天至少两次到装修现场查看，防止线路被破坏。

　　4、建立供应商档案

　　我们将对所有的器件、配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快的速度取得所需要的配件，并能跟踪产品的换代，使该智能化系统得到及时的完善。

　　5、日常巡视及定期保养

　　日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径，而定期维护保养是发现、解决软性隐患的最佳办法。

　　智能化系统的日常运行及维护

　　项目时间次数内容

　　闭路监控系统

　　摄像机每周一清洁除尘。 检查外观完好情况。

　　每季一线路整理。 检查各视频及音频接头。

　　每年一检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。 线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。 检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。

　　计算机 和监视器每月一主机、显示器及打印机清洁除尘。 检测UPS工作情况是否正常。 检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。

　　每半年一清洁主机内部灰尘。 数据整理与备份。 计算机数据整理、内部测试。

　　录像机每周一清洁除尘。 检查外观是否完好。

　　录像机每月一检察录制标准。 测试各功能键的工作情况。

　　每半年一检测音频和视频接口，测试各项性能指标。

　　画面分割器、切换器和AD主机每周一清洁除尘。 检查外观是否完好。 检查连接线路的牢固程度。

　　每季一测试各功能键的工作情况。

　　每年一线路整理，功能测试。

　　防盗报警系统

　　控制器及红 外线探测器每月一控制器清洁除尘。 测试红外线探测器的工作情况。

　　半年一检查各连接线路是否牢固、完好。

　　警笛和警灯每季一检查报警系统警笛和警灯的工作情况。

　　停车场管理系统

　　停车场管理系统用计算机每季一主机、显示器及打印机清洁除尘。 检测UPS工作情况是否正常。 检测连接接口。 内部数据整理和备份。

　　读卡器 和控制器每周一清洁除尘。 读卡器固定螺丝牢固。

　　每半年一检测系统接口性能。 检查电气元件工作情况。

　　地感装置每季一测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。

　　六、消防系统管理方案

　　为了保障物业业主、用户的人身和财产安全，在物业的消防管理上，我们将贯彻“预防为主，防消结合”、“专业消防与义务消防相结合”的方针，以《中华人民共和国消防法》和北京市消防管理的法规、条例为准则，结合物业的结构和特点，开展消防设施管理工作。

　　1、消防机构的建立

　　2、消防设施安全岗位责任制

　　⑴、管理处经理负责设立消防设施管理机构，并指挥相关工作。

　　⑵、护管主管负责监督日常消防设施设备的维护保养，负责执行日常的消防管理工作、值班运行和义务消防队的工作。

　　⑶、维修部负责对消防设施设备进行检查、维护和故障排除。

　　⑷、消防监管员负责巡回检查、器材管理、直观设备设施的检查、动火作业及相关档案管理。

　　⑸、全体员工都是义务消防员，担负防火、灭火义务。

　　3、消防设施器材的配备

　　⑴、管理处经理根据《中华人民共和国消防法》和《建筑防火规范》，配备相应的消防设施、设备、器材，并由消防主管具体负责。消防设施、器材由消防监管员登记在消防设施、器材登记表中。

　　⑵、结合物业具体情况以及设备运行情况，需要更新、改造、增补等较大项目，由护管主管提出提案，管理处经理审批后实施。

　　⑶、消防设施器材的管理由消防监管员负责检查，主要项目有：消防栓、各种灭火器、防火门、各种标识等，并做好相应记录。其中消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备每月巡查1次，看是否完好、齐全，发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转;喷淋管网水压每日检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障;每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备。

　　4、消防设备日常管理

　　⑴、消防设备的运行由值班人员负责，消防运行是物业消防管理的主要环节，应保证24小时有人值班，并认真做好设备的监控等工作。

　　⑵、必须建立交接班制度，认真填写消防设备运行记录。

　　⑶、如发现设备运行出现故障，及时报告护管主管，护管主管现场确认后通知技术人员及时维修。

　　⑷、严格按照操作规程使用各系统设备。

　　⑸、按照《消防设备设施维护保养手册》实施管理(略)。

　　发现火警的人员有义务迅速向消防队报警并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥;消防监控室应保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍;每日填写工作记录，建档备查。

　　七、用户报修、维修及回访流程

　　1、房屋零修、急修回访工作由客户服务中心管理员负责。

　　2、维修项目回访的主要内容包括：实地查看维修项目，向在维修现场的业主、用户了解维修人员服务情况、征询改进意见、核对收费情况、请被回访人签名。

　　3、管理员于每周五对本周所有的零修、急修项目进行回访(安全设施维修两天内完成回访，漏水项目维修三天内完成回访)，保证维修项目的回访率达100%。

　　4、回访可采用电话、信函、上门等方式。

　　5、对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员限期进行整改。