物业工程维修100问

　　物业工程维修100问

　　1、发生跑、冒、渗、漏水时该怎么办?

　　答：关闭阀门，截断漏水源，情况严重时，及时汇报。

　　2、突然停水怎么办?

　　答：及时通知客服，立即查找原因，确认是内线还是外线停水。

　　3、排污管堵塞怎么办?

　　答：确定堵塞位置，用疏通机或分段清理。

　　4、面对刁钻、难缠的业主怎么办?

　　答：用诚意去打动业主。

　　5、入户维修时，未按业主要求时间到达怎么办?

　　答：进门时先向业主表达歉意：“真对不起，让您久等了!”

　　6、为什么卫生间地漏会返味?

　　答：地漏口密封不好、扣碗、缺水都会返味。

　　7、工作中发生触电事故怎么办?

　　答：切断电源，在急救人员未到达时，进行人工呼吸。

　　8、突发火灾时该怎么办?

　　答：汇报，按预案执行。

　　9、天然气泄漏时该怎么办?

　　答：关闭阀门，打开窗户，有中毒人员应立即移动到通空气的地方，迅速向燃气公司、医院打求救电话。

　　10、业主忘带钥匙，要求爬窗户怎么办?

　　答：耐心向业主解释，说明一切危险及物业规定，协助解决。

　　11、业主要求帮忙购件怎么办?

　　答：耐心向业主解释并告知物业有规定，工作时间不能随便出去。

　　12、户门打不开怎么办?

　　答：确认业主身份，办理相关手续后，用手枪钻打锁芯(注：根据现场实际情况用不同的处理方法)。

　　13、燃气充不进去怎么办?

　　答：看卡里是否有钱，电池是否有电，正确插卡。

　　14、上层业主漏水到下层业主家该怎么办?

　　答：先检查有无暗管漏水，再检查防水层是否完好。

　　15、上门维修敲错门时该怎么办?

　　答：应主动向业主道歉：“实在对不起，打扰您休息了!”

　　16、碰见业主与业主或社会人吵架怎么办?

　　答：了解情况，进行劝解和开导。

　　17、碰见业主乱扔垃圾怎么办?

　　答：应当面捡起收放垃圾桶。

　　18、碰见业主有损公共设施该怎么办?

　　答：应及时制止和保护。

　　19、上业主家维修时，家里是老人，又需要购件怎么办?

　　答：特殊情况及时向客服维修主管报告。

　　20、马桶不上水怎么办?

　　答：检查上水阀、过滤阀、减压阀是否正常。

　　21、维修工入户维修时怎么办?

　　答：应穿戴鞋套入户，带好工具;按门铃或轻敲门;开门后向业主问好并报我是物业设备部维修工，您是否保修;了解情况确认后进行维修;完成后清理好现场;请业主签字确认。

　　22、业主报修没有及时到达业主家怎么办?

　　答：向业主道歉。

　　23、上门维修时，被业主家的小狗咬到怎么办?

　　答：通知领导，打疫苗。

　　24、业主要求我们维修一些家用电器怎么办?

　　答：建议业主找专业技术人员维修。

　　25、发现室外污水管线、管井堵塞怎么办?

　　答：确认堵塞位置，打开井盖，立警示牌，用竹皮子杆或疏通机进行疏通，并捞出杂物。

　　26、维修时不小心弄坏了业主家的东西怎么办?

　　答：向业主道歉，并照原样赔付业主。

　　27、外出回家时，遇到紧急情况回不到单位上班怎么办?

　　答：及时向上级报告。

　　28、业主和我们借工具使用怎么办?

　　答：登记。

　　29、工作时业主不理解和我们发脾气怎么办?

　　答：尽量不吱声。

　　30、脸盆堵怎么办?

　　答：应检查是否堵在下水管S弯上，还是下水支管上，进行拆除S弯疏通，或者用手摇簧疏通机疏通下水支管。

　　31、维修时家中无人怎么办?

　　答：告之客服再联系。

　　32、在回家的路上，出现了交通事故怎么办?

　　答：通知公司领导。

　　33、在回家的路上，出现了坏人怎么办?

　　答：报警。

　　34、马桶堵怎么办?

　　答：首先向业主询问情况，根据情况采取用铁钩勾掉还是用皮搋子疏通，必要时拆除马桶从底部勾捞。

　　35、同事之间打架，你看见了怎么办?

　　答：劝解拉开。

　　36、在上班时，拾到一个手机或是钱包怎么办?

　　答：交客服。

　　37、热水器不出热水怎么办?

　　答：应检查水压力是否达到设计压力，阀门是否打开。

　　38、在工作中，把工具忘在业主家中怎么办?

　　答：上门道歉取回。

　　39、业主要求我们和他一起去买配件怎么办?

　　答：请示领导。

　　40、有事需请假怎么办?

　　答：按公司规定填写请假条，待批准。

　　41、让加班但家中确实有事怎么办?

　　答：如果工作极其重要应克服个人原因，以工作为重。

　　42、到了转正期没有人通知怎么办?

　　答：可主动向领导征求一下意见顺便提醒一下。

　　43、档案在其它单位，三险怎么办?

　　答：写请示报告向公司说明，根据批复内容执行。

　　44、水泵漏水怎么办?

　　答：查找原因，及时维修。

　　45、业主对设施维修中有特殊要求怎么办?

　　答：据实量力而行，向业主说明此事须请示领导，经领导同意业主有承诺免责的可以提供服务。

　　46、上层漏水造成下层投诉怎么办?

　　答：先找上层业主，对下层看损失结果，协助上层业主尽快处理，可以征得上下两个当事业主的同意并签字确认，物业在无资金投入的情况下给予帮助解决，但物业不承担任何责任。

　　47、为什么轻体墙一般很容易有裂缝?

　　答：因为有连接缝，如果处理不好，会有裂缝。

　　48、员工屡教不改告状怎么办?

　　答：向上级领导摆出事实及教育过程，提出具体处理意见。

　　49、遇到工作不认真的员工怎么办?

　　答：有意识的找一些工作，锻炼他并同他一起干几次工作，给予示范进行身教和言教。

　　50、马桶堵了用疏通机疏通不了怎么办?

　　答：告诉业主联系厂家拆马桶，进行疏通。

　　51、室外供水阀门爆裂怎么办?

　　答：先关总阀，检查漏水原因，进行维修。

　　52、消防栓跑水怎么办?

　　答：先关掉总阀，检查漏水原因，进行维修或更换阀门。

　　53、业主家暖气漏水怎么办?

　　答：先关供水、回水，查找原因，进行维修，拍照，记录现场损失。

　　54、联系不上业主怎么办?

　　答：业主入户门上贴通知(待业主看到通知后，来物业客服部登记新的联系方式)。

　　55、楼上往楼下漏水，联系不上楼上业主怎么办?

　　答：通知领导和派出所把门锁撬掉。

　　56、业主家跑水怎么办?

　　答：尽快把阀门关掉，然后找保洁员帮业主把水清理干净，拍照记录。

　　57、如果业主家中着火怎么办?

　　答：通知保安和打119电话，同时把电闸拉掉，把燃气阀门关掉。

　　58、电梯突然停了怎么办?

　　答：通知电梯维修，把乘梯的业主稳住，跟他们说不要着急。

　　59、如果业主有事需要你帮忙，可是不属于你范围之内的怎么办?

　　答：要婉言拒绝或说我回去跟领导请示一下。

　　60、你有急事可是还需要加班怎么办?

　　答：应该以公司的事情为重。

　　61、配电室突然停电怎么办?

　　答：尽快查找原因，确认是内线还是外线，同时联系供电局。

　　62、业主家中阀门漏水，但装修包封不便维修怎么办?

　　答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找装修公司来维修。

　　63、业主装修改装的阀门漏水怎么办?

　　答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找人把包封部分拆掉。

　　64、减压阀有响声怎么办?

　　答：调节减压阀的压力或更换减压阀。

　　65、水表自转怎么办?

　　答：安装单流阀。

　　66、化粪池返水怎么办?

　　答：通知清淘化粪池厂家来清理。

　　67、业主不交物业费怎么办?

　　答：由客服来协调，看有什么问题尽快解决。

　　68、业主家中地埋管漏水怎么办?

　　答：把地面敲掉更换新管或加接头。

　　69、看见保安和业主打架怎么办?

　　答：应该阻止他们。

　　70、突然地震怎么办?

　　答：尽快通知业主撤离，到比较宽广的地方。

　　71、业主让你代买配件怎么办?

　　答：婉言拒绝，说公司有规定不让代买东西。

　　72、到下班了工作未完成怎么办?

　　答：请示领导是加班还是明天继续再干。

　　73、电表内无电怎么办?

　　答：通知业主去买电。

　　74、总开关跳闸怎么办?

　　答：先查各分开关所带负荷，如无问题即要更换总开关。

　　75、配电箱内接线端子过热怎么办?

　　答：先减少用电负荷，抓紧时间更换端子排。

　　76、户内漏电开关跳闸怎么办?

　　答：先确定所带负荷无问题再查线路是否有问题。

　　77、配电柜内浪涌断路器动作怎么办?

　　答：停掉开关，检修设备更换浪涌断路器，查看接地线。

　　78、马桶不上水怎么办?

　　答：检查上水阀是否开，过滤网是否干净。

　　79、马桶冲水慢怎么办?

　　答：检查冲水阀是否开关灵活。

　　78、马桶上水软管漏水怎么办?

　　答：更换软管。

　　81、供水管件裂缝怎么办?

　　答：确认是否公共区域供水管线裂缝，如果不是，通知业主购买质量合格管后更换。

　　82、燃气表充不进气怎么办?

　　答：看燃气卡有无字，供电电池是否有电。

　　83、燃气灶点不着火怎么办?

　　答：看是否有燃气，阀门是否打开，电池是否有电。

　　84、户门保险舌头歪怎么办?

　　答：用大力钳矫正，转动灵活。

　　85、户门有钥匙开不了门怎么办?

　　答：根据不同区域的防盗门采取不同的方法。

　　86、户门被带上怎么办?

　　答：撬门把手(客服核实业主身份后)。

　　87、锁盒舌头不回去怎么办?

　　答：用螺栓松动液清洗。

　　88、网线不通怎么办?

　　答：看是否全部接线，接头是否接好。

　　89、上网后丢数据怎么办?

　　答：重做网线卡子，线路无问题。

　　90、纱窗小塑料件损坏怎么办?

　　答：更换新塑料软件。

　　91、纱窗弹不回去怎么办?

　　答：更换纱窗回车。

　　92、业主家的电源线接地怎么处理?过了保修期以后怎么处理?

　　答：进行遥测，找到接地点。请示上级领导。

　　93、业主提出服务范围以外的服务怎么办?

　　答：请示上级领导。

　　94、业主要在走廊内加装防盗门怎么办?

　　答：按入伙合同规定执行，来物业装修监理部签加装防盗门的承诺书，根据承诺书要求进行安装。

　　95、自来水管漏水怎么处理?

　　答：先关总阀，换管，开阀，供水。

　　96、业主家的大型装饰灯坏怎么检查?

　　答：告诉业主自行处理。

　　97、为什么进业主家时，先敲门，穿鞋套再进门?

　　答：使业主知道是物业维修人员，文明服务是第一。

　　98、为什么维修前要看好配件是否可以维修?

　　答：以免造成不必要的麻烦和误会。

　　99、为什么家里跑水，客服应该告诉业主先关总阀?

　　答：先关闭总阀可以减少损失。

　　100、业主家跑水，物业进业主家为什么要拍照?

　　答：有些水管是业主装修时改装过的，保留证据能分清责任。

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篇2：工程维修部电梯应急预案

　　工程维修部电梯应急预案

　　1. 发现电梯出现故障立即通知维修主管，维修主管3分钟到达现场。

　　2. 工程部维修人员应设法了解电梯现处何楼层，及被困人数。工程部维修人员立即到达电梯所在楼层，同时立即通知电梯维修公司到事故现场采取救援措施。

　　3. 工程部维修人员应通知当天的总值班人员和工程维修部经理的紧急情况。总值班人员和工程维修部经理接到通知需立即前往电梯被困楼层，并立即告知总经理，且留在附近与被困在电梯中的人交流并建议他们保持体力、不要睡觉。

　　4. 工程部维修人员将停留在此楼层直到电梯维修公司人员来到，然后尽可能地配合电梯维修公司人员给予协助。

　　5. 急救工作完毕，当事员工及当天值班人员及工程维修部经理应书写报告，叙述紧急状况已消除，电梯已恢复正常运转，并详述维修过程。 注意： 当确实发现有客人或其它人被困在电梯中，切勿试图只凭工程维修部人员去营救人员，应该在电梯维修公司及受权处理此事的人的协助下进行。

　　紧急事件处理后：

　　1、就紧急事件的结果做一个全体通报。

　　2、其它当班人员的责任是根据特殊相关情况而定，按需要重新进入正常运作。

　　3、将事件及有涉及人员记入工作日志。

　　4、并检查危险区域内设备的安全运行状况

篇3：工程维修部漏水应急预案

　　工程维修部漏水应急预案

　　一、给排水系统：

　　1、漏水一般引起原因是由于管件老化引起的管道破裂、低温、供水系统压力的变化等。任何人员发现漏水现象，立即向物业工程维修部报修，物业工程维修部维修人员在接到报修后3分钟立即赶至现场，首先找到供水开关，切断水源，然后打开泄水闸，同时报告于当天值班人员和工程维修部经理。

　　2、维修人员5分钟之内赶至现场，利用一切可用之物，防止漏水渗入电梯、强电竖井等危险部位，并将电梯升到最高楼层，防止机件受损。 特别注意变压器、照明与动力控制柜、电气设备、电线槽附近发生漏水时。如果不能避免漏电，关闭电闸确保员工安全及设备完好。

　　4、工程维修部员工应立刻行动抢险，尽量减少漏水造成的财产损失，并立即协助保洁部一起将积水排出。

　　二、恒压给水系统

　　1、发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。

　　2、水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。

　　3、及时报告物业维修主管和经理安排维修。

　　三、排水系统

　　1.污水井

　　(1)发现或接报污水井水位过高，立即报修维修部，维修部员工在5分钟内赶至现场，并立即手动开启污水泵抽水。

　　(2)污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。

　　(3)即刻报告维修主管和经理，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。

　　2.排污管道

　　(1)发现排污管道漏水，维修部员工应立刻用布绑紧裂口。

　　(2)关闭破裂管对上的用水设备。

　　(3)调集沙包挡住电梯口和强电井。

　　(4)报告维修主管和经理，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。

　　四、抢修过程的部门协调

　　(1)给排水系统发生故障后应马上由维修主管与经理预计修复时间。

　　(2)2小时可修复的故障应马上由工程维修部通过电话通知客户服务部，由客户服务部进行安民告示或友情提示。

　　(3)需超过2小时修复的故障，工程维修部通过电话通知客户服务部，由客户服务部书面通知业主。

　　紧急事件处理后：

　　1、就紧急事件的结果做一个全体通报。

　　2、其它当班人员的责任是根据特殊相关情况而定，按需要重新进入正常运作。

　　3、将事件及有涉及人员记入工作日志。

　　4、并检查危险区域内设备的安全运行状况

篇4：工程维修岗位考核关键指标

　　工程维修岗位考核关键指标库

　　目标关键指标库计算标准

　　①行为

　　1制服统一、深色皮鞋、佩戴工牌，服装整齐、干净、笔挺;目测衣物无污、无油、无破损、器械佩带整齐有序;

　　2不佩戴饰物(除婚戒)，口袋内不宜装过多物品，制服外不得显露有个人物品;衣、帽(如有)、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐; 禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚;

　　3不留长发、蓄胡子、留长指甲，不留长鬓角，鬓发长不超过耳屏，发不过领，指甲以手掌向上不见为准或不得超过1mm，鼻毛不得长出鼻孔;

　　4值勤时精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不准边执勤边吸烟、吃零食，不搭肩挽臂，站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距;

　　5做到“微笑服务=三米六齿”;

　　6上班时不得哼歌曲、吹口哨、听收录机、看书报、发呆，不挖耳、抠鼻孔，不得敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品，值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客，及做其他与值班职责无关的事，禁止在公司所管物业范围内打麻将;不准借娱乐为名搞变相赌博;(一项一次扣5分)

　　7不得随地吐痰，乱丢杂物，不准说脏话、禁语。(一项一次扣2分)

　　8爱护各种器具，器材不得丢失、损坏、转借或随意携带外出;

　　10上班不迟到早退、不擅离职守、不串岗、不脱岗、不睡岗，不私自顶岗、换岗。满分100分，扣完为止。 未达标一项一次扣1分(除另标明)

　　②服务共同标准 设备用具摆放整齐有序，保持洁净，工作区域卫生洁净，标识清楚醒目，标线明晰。 巡检准时，认真，发现问题处理及时，保养按规定频率进行，记录完整无缺无误。 接报修单能及时处理，小问题30分钟处理完毕，重要问题及时报告，维修防护工作周全，醒目。 作好相应资产设备清查、盘点、标识、台账等管理。 禁止其他人员私自进入设备层、间、机房等，作好来人登记。

　　供配电系统[依据《供配电系统设备运行数据标准》]

　　1每四小时对高压供配电设备巡视检查一次，高压柜各指示灯是否完好、外壳是否整洁、防鼠板是否完好、听柜内是否有异常响声、直流电池柜内电池组液体是否足够，有无泄漏、充电情况是否良好、变压器外壳是否整洁、防鼠板是否完好、听是否有异常响声、温度是否在规定的正常范围内、填写“高压供配电运行记录表”

　　2每四小时巡视检查一次低压配电设备，低压柜指示灯是否正常、防鼠板是否完好、听设备是否有异常响声、空气中是否有异味(如焦、糊味)、电容柜外壳是否有膨胀现象，是否有漏油现象、听设备是否有异常响声。填写“低压配电运行记录表”

　　3每四小时巡视检查一次发电机，发电机防鼠板是否完好，是否有漏水、漏油现象，周边环境卫生是否良好，填写“发电机日常巡查记录表”。

　　4每月启动发电机一次，运行十五分钟，同时填写“发电机运行检查记录表”。

　　5设备间门、门锁、设备、环境卫生、竖井内设备等每月查一次，填写“设备间巡查记录表”及“现场签到表”。坚井配电箱是否整洁，电缆有无破皮、变色现象、空气中是否有异味(如焦、糊味)。

　　6所有公共区域的照明灯具每周检查一次并维修。室内公共照明灯具是否完好、楼宇外围轮廓灯/标牌灯/庭院灯是否完好。

　　7其他巡视检查内容，填写“供配电运行当班人员工作记录表”

　　8每月第1个工作日，对租户/业主和公共的电表进行抄表，填写“用电量统计表”。

　　9高低压配电房、发电机房每周清洁一次，竖井每月清洁一次。

　　给排水系统[生活水泵、污水泵、雨水泵等所有水泵控制应置于自动状态]

　　1生活水泵月度：检查设备运行过程中无异常振动、噪音;电机及轴承温升情况，无烫手现象;填料的泄漏和发热情况，每分钟10～20滴;联轴器、水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时用手盘动轴无卡阻现象;检查阀门、压力表;房地面、设备外表清洁卫生。

　　2生活滴水泵季度：轴承、电机加润滑油;更换磨损零部件;各连接点加固，过滤器清洗检查或更换填料，过滤器检查清洗;电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固;固定支架和基座，除锈、油漆。 检查设备运行过程中无异常振动、噪音;

　　3污水、废水、雨水泵月度：运行时无异常振动、噪音;设备控制浮球是否灵验;阀门、控制柜指示状态;水管与水泵连接完好，无松动、泄漏。季度：泵内管道、集水井、污水井、雨水井，杂物淤泥清理;泵体绝缘测量;叶轮、螺丝、管路各连接点加固;控制柜各连接点紧固;运行自动检测;固定管件支架，水泵基座除锈、油漆。

　　4电加热器，半年：绝缘测量;内胆清洗;压力表、温度表、安全阀检查;运行自动检测各种性能;控制柜各接线端子紧固;设备清洁卫生。

　　5减压阀组，半年：过滤网清洗;阀门、压力表检查;清洁卫生、固定支架除锈、油漆

　　6生活水箱，半年：水箱除垢、清洗、消毒;

　　7茶水间、洗手间、杂物间，季度：检查及维修

　　8停水进行维护保养，至少提前3个工作日通知本公司行政部，行政部至少提前24小时通知用户。

　　10需启、停水泵时按《给排水系统设备操作规程》执行，填写“设备维修记录表”。

　　11二次供水：各水箱应结构完好、无渗漏，检修孔应加盖上锁，水池(箱)周围及顶盖应清洁干净;水箱每隔6个月清洗、消毒一次;记录开始清洗时间、完毕时间、药剂用量、清洗消毒人员名单及物业公司验收人员签名等内容。

　　电梯运行 [实行24小时投入运行，客梯以承载大厦用户为主，消防梯以承载大厦进出货物及消防用为主。]

　　1、 24小时监控电梯运行，每日两次对电梯运行情况进行巡视检查，并填写“电梯日巡查记录表”;每月对电梯运行情况进行一次全面检查，并填写“电梯月检查记录表”。

　　2因维修、保养等原因造成停梯，应在首层设防护栏;需在电梯井道内施工时，施工单位需填写“电梯井道施工工作单”，经批准后方可施工。

　　3电梯机房钥匙不得外借及转借(维修保养单位除外);电梯机房的设备非电梯公司专业人员禁止操作

　　4保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人，堆放杂物;保证机房温度不得超过30度;保证机房照明良好，并配备应急灯照明设施、灭火器。

　　5维修、清洁机房设备时要关闭电源总开关;机房内严禁吸烟，临时电源禁止搭线。

　　6外来人员因工作需要进人电梯机房，需填写“外来人员登记表”。

　　7电梯困人：应及时到达现场先行检查、处理，同时通知电梯维修公司派人前来处理。

　　8火灾发生：客梯迫降至首层;消防梯进入消防运行状态。

　　9电梯进水：底坑进水，应将电梯停于两层以上，终止运行并切断电源;当楼层水淹使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并关闭电梯及总电源;通知电梯公司进行湿水处理，并提交相应报告。 10地震发生：震前预报将关闭所有电梯;地震过后由电梯公司对电梯进行安全检测无异常后方可投入运行。

　　11安全操作：保养时需切断电源，以免造成人身及设备事故;保养需停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机;保养中有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方的回答后方可操作;在机顶做检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车;下井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设防护栏，防止无关人员靠近;在井坑作业时，应开亮井底灯，按下井底安全掣，必须佩戴安全帽;机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火作业规定;保养结束时，必须认真清理现场，清点工具和物品;填写各类记录。

　　12电梯故障时：及时将故障情况上报，同时负责联系服务供方人员前来维修。 13对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确认。报告书签字确认后保存至合同结束后两年。

　　中央空调系统 [空调主机房应上锁末经许可，非工作人员禁止入内;保持机房内良好的通风和照明;各项运行参数、状态是否正常，如有异常应及时调整处理，并做好记录。]

　　1定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。每周对主机和机房进行清洁，并做好设备房的消杀来鼠工作，每半年对主副机进行一次全面检查保养，确保机组良好运行状态。

　　2运行前：主机电源是否接通，电压是否正常。系统电压波动不超过设计值的正负10%(正常值为365-415);中央控制屏及控制柜各种信号指示灯是否正常;油温、油位是否在正常范围内;两个水系统是否充满水，，冷冻水是否在正常压力位，末充满水的排除故障后补水至满液状态;管道上的阀门，看是否处于工作状态，如有误动，须恢复到正常状态;停用一周以上的重新开机启用的，必须先预热24小时;了解主机的运行状况，如主机为故障停机，先查看电脑的警报信息，排除故障后才能开机(一小时内启动不得超过四次);测量室内外的温度，根据当天室外温度确定主机负荷、投入台数。

　　3启动：先启动一台冷冻水泵，待运行平稳后再启动一台;水系统启动后，整个系统启动要全面巡视一遍，观察参数及运转情况有无异常，注意观察电流、电压、水量、水压是否正常运行，泵和电机运转有无异常响动，如有异常，立即停机检查;调节平衡阀，使水的供回平衡，确保主机的供水量稳定、充足;冷却水出水温度升高至38℃时，需加开冷却水塔风扇;每小时做一次记录;正常运转参数是否符合标准。

　　4停机：正常停机：先关压缩机电源，保留总电源使主机处于预热状态;停机10分后，可逐台关闭冷却水泵，以免引起管道的剧烈震动;对整个系统巡视一遍，确认系统停止运行;事故停机：主机，应先关压缩机开关，保留主机的总开关，检查并排除主机故障，短时间不能排除的需按正常停机操作程序停机;管路故障：检修或其它原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，就立即按正常停机程序停止系统运行。排除故障后，再补水投入运行;停电：按正常停机操作程序关闭主机开关，保留电源指示;待恢复供电后重新启动运行，同时做好记录;火警：应立即关闭主机总开关。

　　5约克离心机组(外包)月度：检查冷水机组，调整安全控制装置;检查制冷剂液位和油位;检查润滑系统的运行;检查回油系统、油槽、油加热器和温度;检查电机和启动器的运行及测试所有运行控制和安全控制功能;记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，必要时进行机组检修;检查调整微电脑控制中心的设定值;记录和报告要求的备件，提供检修、保养报告;设备清洁卫生

　　6约克离心机组(外包)年度：检查压缩机-电机组件，测量绝缘电阻;润滑开式电机;检查开式电机驱动装置的定位状态;检查联轴器;检查密封情况及入口导叶操作机构和联接机构，润滑需要润滑的部位;根据需要更换(K油)润滑油、油过滤器与干燥过滤器;检查油泵、密封和油泵电机;检查加热器与恒温器，油系统其他部件，如油冷却器、过滤器与电磁阀等;清洁接触器，必要时更换;检查连接机构所有接线端并拧紧;检查过载装置，并取油样检查;检查运行启动器，状态指示灯;检查控制面板所有接线端并拧紧;检查显示数据的精度和设定值;检查水流开关的控制情况;根据需要检查与清洗管束(注：通炮);进行泄漏检查，泄漏点修理;根据要求补充制冷剂;机座除锈油漆。

　　7冷却水塔：月度：检查设备是否有异常噪音或振动;自动补水阀运行状况;调整排污系数;调整风机传动皮带张力;检查喷嘴;检查并调整水盘水位;清理冷水盘、过滤器;清理设备卫生。半年：检查风机轴承固定环并加固;检查电机电压和电流，并测量绝缘电阻;风机轴承、电机轴承加润滑油;润滑电机座，调整螺丝;手动阀、电动阀加牛油;控制柜各连接点紧固。年度：管路、基座除锈、油漆;检查或更换导流板填料;检查保护层，按照要求进行清理、重新涂刷;检查漏点，补胶。

　　8板式热交换器：半年：进、出口水温度、压力表;过滤网清洗;保温层检查;板式换热翅片检查、清理;检查保养所有附属阀件。

　　9风柜机新风机：月度：设备是否有异常噪音或振动;检查、测试、调校冷冻水控制阀;检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道;检查冷冻水进、出水温度表、压力表;检查控制柜;检查并调整传动皮带张力;设备机房地面清洁卫生。每4月：清洗空气隔层过滤网;热交换翅片清洗;冷冻水控制电阀、手动阀加润滑油;传动皮带检查调整或更换;电机轴承加润滑油;电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固。

　　10冷冻水泵：月度：设备是否有异常的噪音或振动;检查进、出水压力表、阀门;检查运行电流、电压;检查联轴器各连接点;清洁卫生。季度：轴承、电机加注或更换润滑油;过滤网清洗;控制柜各接点紧固;电机绝缘测量;水泵轴承防漏密封圈检查或更换;检查现有生锈部件，根据需要进行除锈、油漆。

　　11分体空调：季度：空气净化滤网清洗;蒸发器翅片冷凝水盘清洗;设备运行是否有异常的噪音或振动;室内外机组风机轴承、电动机;绝缘检测并检查控制元器件、温度感应、压力感应灵敏度;机体清洁，机座除锈、紧固。

　　12风机盘管：半年度：空气净化滤网清洗;两年：翅片清洗;冷凝水托盘清洗;进、回水手动闸阀、二通电动阀检查;温控开关控制检查、运行检查;保温检查、修补。

　　13楼层冷冻主管电动阀：月度：检查进、出水手动闸阀、电动阀;检查保温层;检查所有管道、阀门防锈保护层;检查管道所有伸缩节继续使用的可靠性。

　　14膨胀水箱：年度：浮球阀检查、测试灵敏度;箱体清洁、除锈、油漆;保温修补。

　　15卫生间排风机：季度：皮带张力调整或更换;检查设备是否有异常的噪音或振动;电机绝缘测量;控制柜各连接点端子紧固;机房设备清洁卫生。

　　16防排烟风机：半年：电机绝缘测量;控制柜各接线端子紧固;运行检查设备是否有振动或噪音;轴承润滑油检查加油;清洁机房设备卫生。

　　17送排风风机：半年：皮带张力调整或更换;电机轴承加润滑油;机座紧固、除锈、油漆;电机绝缘测量;控制柜个接点紧固;机房设备清洁卫生。

　　18水处理：月度：定量投药;检验系统水质达标。

　　通讯、智能、会议系统[卫星天线;卫星/开路电视;综合布线;无线对讲;广播系统;机房管理]

　　1卫星电视机房及公共天线电视机房：无关人员不得进入机房内;保持机房内地面清洁，机柜、设备无积尘;机房内不准堆放杂物，保持照明良好;消防设备完备，注意采取措施，防止小动物入内;严禁随意更改各设备参数;工作完毕，务必将大门上锁。

　　2综合布线：保持机房地面及设备清洁;严禁在配线架上私接电话线、偷听或盗打电话。

　　3每周对通讯系统机房进行一次巡视检查，包括机房、卫星电视机房、公共天线电视机房，记录“弱电工一周巡查记录表”;台风天气，增加巡视次数，必要时可将天线俯仰驱动到90 度，即天线口径朝天，在四周用钢丝拦紧天线并固定，以减小风压负荷， 防止天线损坏。

　　4仔细观察系统是否有打火、冒烟，闻是否有焦味，听有无不正常的声音，摸主要机件是否发热烫手与正常运行有明显差异。

　　5故障、隐患：发现故障及时通知分包单位进行维修;发现设备隐患，应填写“故障隐患报告表”上报。

　　6会议室音频、视频系统调试，应用，应于会前30分全部调试完毕，并保障正常应用。各岗位满分100分，扣完为止。 未达标一项一次扣1分(除另标明)

　　③学习

　　1公司各项规章制度掌握清楚，抽查提问回答正确率≥90%;30分

　　2公司各项规章制度学习与培训考试成绩≥90;30分

　　3公司内部举办的有关员工素质提升类培训考核成绩≥90;20分

　　4各项培训与学习参与率100%;20分满分100分，达标即得分

　　④其他

　　1当月被客户有效投诉的，且造成较坏影响的

　　2与客户发生争吵的

　　3当月被客户通报批评的，

　　4对于错误情节特别严重的/被新闻单位曝光造成较大不良社会影响的，(一次扣除当月绩效80%记入总分)

　　5当月被客户嘉奖的，

　　6当月被客户通报表扬的

　　7受到公司内部书面表扬的

　　8对于受奖情节特别优异的/被新闻单位曝光造成轰动效应的，(一次将当月绩效120%记入总分)书面报告一次±5分(除另标明)

　　⑤管理

　　1正确制定工作计划，工作布置、排班与内部组织协调无失误，

　　2日常检查即时，无遗漏，表单记录无过错，

　　3部门档案资料管理无缺项，无错误，

　　4部门设备器材管理无丢失、无损坏(正常损耗除外)

　　5组织会议及时，记录无误

　　6各项工作预案及时，无误，

　　7每月至少二次与客户及时沟通工作情况，

　　8领导交办的其他任务响应及时，完成。满分100分，扣完为止。未达标一项一次扣2分

　　⑥团队员工满意度调查部门得分平均分即为成绩满分100分

　　⑦培训培训覆盖100% 培训合格100% 培训计划完成100%满分100分，扣完为止。未达标一项一次扣10分

篇5：工程维修部工作要求

　　工程维修部工作手册

　　1、在各工种岗位职责中要求维修技术员做到三干净，即设备干净 、工作场所干净、维修后的现场干净;

　　2、工程维修的值班要求值班人员严格遵守考勤，安全操作规程和其它有关制度。不允许有脱岗、睡岗现象;

　　3、凡易燃易爆的设备间(房)，高电压、高温等设备场所，在外围的入口 或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。

　　4、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识，包括设备名称、主要性能、最近检修保养时间及责任人。

　　5、外来人员若要进入机房，须经部门领导批准，由设备专业人员陪同进入，遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。

　　6、机房人员离开机房应随手关闭门窗。机房钥匙是专用钥匙，未经该系统工程主管批准并登记在册，任何员工不得持有或随意配制机房钥匙。

　　7、进入高、低压配电室应将门随手关闭，以防小动物或外来人员闯入机房内的消防设备完备，并定期检查，确保使用时不出故障。配电房电工工具、绝缘鞋、绝缘手套排列整齐。

　　8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则;如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。

　　9、值班室室内照明、通风良好，对计算机的软硬件配备不得擅自修改，不得使用计算机游戏软件

　　10、设备机房不得堆放与工作无关的杂物，环境温度应保持在5℃-40℃(电梯机房环境温度应保持4℃-30℃)，对温度控制有严格要求的机房墙上应挂有温度计。

　　11、设备发生事故，工程维修部有关人员(包括外包维修设备的供方维修人员)须立即赶赴现场，同时报告上级领导。发生重大事故须立即报告公司总经理;

　　12、设备发生事故，不能破坏事故现场。严格勘查事故现场，进行详细的记录和照相;

　　13、组织抢修。一般事故由工程维修部经理调配资源组织设备的修理恢复。重大事故由公司总经理调配一切资源组织进行抢修，尽快恢复设备运行。

　　14、在项目的综合维修过程中，要贯彻“预防为主”的方针，做到计划检修与检查后修理相结合，并做到“安全第一”。

　　15、接到维修单后，维修技术员应在15分钟内赶到维修现场。

　　16、维修技术员在日常检查工作中，对屋面及5F外露屋面，每周不得少于一次检查，并认真检查各屋面地坪有无开裂、空鼓、起砂和有无漏水等，各类墙面有无桨活起碱脱皮，各类钢结构有无锈蚀等。