学院维修改造及零星基建工程管理办法

　　技术学院维修改造及零星基建工程管理办法

　　为了加强对维修改造及零星基建工程(以下简称维修工程)的施工管理，保证维修工程的质量，严格维修工程的预决算和审计管理，特制定维修工程管理办法：

一、维修工程的范围：

　　1、办公、教学、实验等公房及公共场所的维修改造;

　　2、教职工住房公用设施与公用建筑部位的维修;

　　3、后勤生活设施和用房的大中型维修;

　　4、校园道路、广场、环境绿化、景点、河(水)系驳岸、桥梁等零星基建工程;

　　5、水电设施、空调、电梯、风机、开水炉、沐浴热水器等设备设施的维修;

　　6、小型土建、水电改造、房屋维修等项目。

二、维修工程的申请与提出：

　　1、需要维修的部门根据实际使用需要，原则上在每年年末向后勤管理处集中提交下年度维修项目计划的书面申请报告(特殊情况下可临时向后勤管理处提出)，报告写明项目要求及实施计划，提出初步方案;实验室维修改造应由学院教务处、设备处或相关系部在报告上签署意见。

　　2、后勤管理处接到报告后进行现场勘察，并对项目的建设规划及范围是否合理、项目的建设标准是否切合实际和必须做、建设项目的选择是否充分考虑学院的长远规划等进行审查;对需要立项的工程必须由具备资质的设计单位做出施工方案或设计，经有关部门论证后编制概算。对暂不立项的项目，要及时给予回复，并说明理由。

　　3、校园道路、景点、环境绿化等零星基建工程由后勤处根据学校实际，提出建设意见。

　　4、维修及改造项目的管理流程。

三、维修工程的立项：

　　维修工程采用集中立项与临时立项相结合，以集中立项为主的办法进行。

　　1、集中立项在每年年末进行，在各单位申请的基础上(含后勤管理处自己提出的项目)，后勤管理处审核并会同审计法规处编制概算后提请院长办公会研究，纳入学院年度预算。具体实施时，后勤管理处征求所在部门意见后编制预算，报主管校领导签署意见后予以实施。

　　2、临时立项主要是针对无法预见且必须维修的项目的立项，由各单位临时申请，后勤管理处组织论证并编制预算，报主管校领导审批;5000元以内的项目由后勤管理处审批，报审计处备案;超过5000元的项目须由分管院领导审批，报审计处备案。

　　3、所有超过3000元的维修项目发包前须经后勤管理处初查、审计处事前审计才能实施。

四、维修工程项目的发包：

　　1、后勤服务公司有条件有能力承担的维修项目，原则上由后勤管理处直接发包给后勤服务公司，并签订施工合同;凡直接发包给后勤服务公司施工的项目，在编制预算时，须本着降低造价的原则，按项目所需材料、人工直接费计价，不计税金。

　　2、对后勤服务公司无条件无能力承担的项目即采取发外包的形式维修，按下列办法办理操作：

　　(1)对维修项目在5万元以上的项目必须按学校招投标管理规定操作办理。

　　(2)对维修项目在5万元以下的项目尽可能实施招投标管理，特殊情况下经分管领导批准，可由后勤管理处选择三家以上施工队伍，采用竞价、议标的办法确定施工队伍。

　　3、5000元以上的维修项目在项目在与施工方签订合同前，须经审计法规处审核并经分管领导批准。

五、维修项目的施工管理：

　　1、工程管理由甲乙双方各选派一名现场负责人共同对工程质量、工期、造价并按项目地点管理部门的相关规定进行管理与监督。

　　2、工程中使用的主要材料必须采用招投标方法采购(或招投标定价)，由甲方在市场调研后指定规格、型号、厂家、品名及价格。具体办法见《零星及修缮工程材料采购及使用管理办法》。

　　3、工程隐蔽部位、土石方工程、拆除工程等要有详细记载，并由甲方现场负责人签字验收;工程量较大的隐蔽部位、土石方工程、拆除工程等要请审计法规处查验。

　　4、工程施工中一般不予变更。如确实需要变更，经论证后要填写《工程变更通知单》，说明变更理由，超过2000元的由分管院领导批准。

　　5、工程竣工后，由甲乙双方和使用单位共同组织验收，并填写竣工验收单。

　　6、工程资料送相关管理部门备案。

六、工程结算与审计：

　　1、工程竣工验收合格后，施工方在半月内将有甲、乙双方负责人签字的结算书和竣工资料报后勤管理处进行决算初审。

　　2、后勤管理处决算初审(15个工作日)完毕报审计法规处进行结算审计。

　　3、后勤管理处根据审计法规处的审计结论及时整理档案资料，并根据合同规定提出工程决算意见，报分管院领导审批。

　　4、工程付款须有立项、预算、合同、验收单、决算及审计等全套资料，经后勤管理处相关负责人签字并报分管院领导签字后付款。

　　七、本办法解释权属后勤管理处，

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篇2：(更新、改造)维修工程量计算规则

　　维修(更新、改造)工程量计算规则

一、屋面工程量计算规则

　　1.卷材屋面、刚性屋面、涂膜屋面按实际面积计算。

　　2.块料面层按实铺面积计算。

　　3.各种瓦屋面按展开面积计算。

　　4.沥青珍珠岩块、沥青珍珠岩块保温层按净体积计算。聚苯乙烯挤塑板保温层、喷涂改性聚氯酯硬泡体按实际面积计算。

　　5.各种瓦屋脊、油毡天沟、泛水均按延长米计算。

　　6.水落管按米计算，水斗按只计算。

二、楼地面工程量计算规则

　　1.整体面层和找平层均按主墙间净空面积计算。

　　2.地面垫层按主墙间净空面积乘以设计厚度以体积计算。

　　3.地板和块料面层按实铺面积计算。

　　4.踢脚线以延长米计算。

　　5.楼梯整体面层以楼梯(包括踏步，休息平台及200mm以内的楼梯井)水平投影面积计算。要求：楼梯与楼地面相连时，算至梯口梁外侧;无梯口梁者，算至最上一层踏步边沿加300mm。

　　楼梯块料面层按展开面积计算，踢脚板等合并计算。

　　6.台阶整体面层以台阶(包括最上一层踏步边沿加300mm)水平投影面积计算。块料面层以实铺面积计算。

三、墙面工程量计算规则

　　1.墙面抹灰、涂料按实际尺寸以面积计算。

　　2.外墙抹灰面积按外墙垂直投影面积计算。

　　3.内墙抹灰面积按内墙面实际面积计算。

　　4.外墙裙抹灰面积按其长度乘以高度以平方米计算。

　　5.块料面层以实际面积计算。

　　6.墙饰面按净长和净高以面积计算。

四、天棚工程量计算规则

　　1.天棚抹灰面积以主墙间的天棚水平投影面积计算。抹灰面涂料工程量同抹灰工程量。板式楼梯底面抹灰按斜面积计算，锯齿形楼板底板抹灰按展开面积计算。

　　2.天棚饰面以净面积计算。天棚龙骨按主墙间的水平投影面积计算。

五、门窗工程量计算规则

　　1.门窗安装均按洞口面积以㎡计算。

　　2.门窗套按展开面积以㎡计算。门窗贴脸按门窗框外围尺寸以延长米计算。

　　3.木材面油漆按构件工程量乘相应系数计算。门窗贴脸、门窗套油漆已包括在相应定额内，不予调整。

六、楼梯栏杆工程量计算规则

　　1.扶手按延长米计算。

　　2.木扶手油漆按延长米计算。

七、室外附属工程工程量计算规则

　　1.水泥混凝土、块料面层及人行道块料铺设道路面层按设计图示尺寸以平方米计算。

　　2.挖土方工程量，按设计图示尺寸(包括基础工作面、放坡)以体积计算。

　　3.回填土按回填体积以立方米计算。

　　4.预制混凝土路牙、沿按中心线长度以米计算。

　　5.检查井按座计算。

八、给、排水工程工程量计算规则

　　1.给排水管道安装均以设计施工说明材质按递增或递减步距分不同管材，均以施工图所示中心长度，均以m为计量单位，不扣除阀门、管件所占的长度。

　　2.各种阀门安装均以个为计量单位。

　　3.法兰阀安装均以套为计量单位，接口材料不同时，可作调整。

　　4.浮球阀安装均以个为计量单位，已包括联杆及浮球的安装，不得另行计算。

　　5.螺纹水表安装以组为计量单位，阀门及止回阀可按设计规定进行调整，其余不变。

　　6.洗涤盆安装以组为计量单位，水龙头安装以个为计量单位。

九、采暖工程工程量计算规则

　　1.采暖管道按施工图所示管道中心线长米计算，计算工程量时，应分别按不同安装部位、不同材质、不同联接方式、不同公称直径，以m为单位分别计算。

　　2.散热器所占长度应从管道延长米中扣除。

　　3.各种类型的散热器分为明装和暗装，均按类型分别套用相应项目。

　　4.室内公称直径DN32mm的采暖管道类型，其相应支架的制作已包括在管道安装项目内，不应再重复计算。

　　5.支架重量按支架所用钢材的图示几何尺寸计算，如采用标准图集重量可按图集所列支架重量计算。

十、消防工程工程量计算规则

　　1.室内消防系统管道安装以米为计量单位。

　　2.室内消火栓、室外消火栓以套为计量单位。

　　3.消防系统闸阀、蝶阀以个位计量单位。

　　4.室内喷淋系统喷头以个位计量单位。

　　5.报警控制器、报警联动一体机、警报装置、重复显示器，以台为计量单位。

　　6.点型探测器、按钮、模块，以只为计量单位。

　　7.消防管道支架以kg为计量单位。

　　8.自动报警系统调试以系统为计量单位，其点数按多线制与总线制报警器的点数计算。

十一、通风工程工程量计算规则

　　1.通风机安装分为轴流式和离心式两种，均以台为计量单位

　　2.通风管道制作安装依据材质、形状、周长或直径、板材厚度、接口形式，按设计图示以展开面积计算，风管长度一律以设计图示中心线长度为准。

　　3.各种调节阀制作安装应依据材质、类型、规格、周长、重量按设计图示数量计算，以个位计量单位。

　　4.设备支架依据图示尺寸按重量计算，以千克为计量单位。

十二、电气工程工程量计算规则

　　电器更换部件分别以台、组、套为计量单位。

十三、智能化工程工程量计算规则

　　智能化更换部件分别以台、米、套为计量单位。

十四、电梯工程工程量计算规则

　　电梯更换部件分别以部、台、件、根、米、套为计算单位。

　　注：鉴于工程量计算规则的复杂性，实际工程量计算应按定额工程量计算规则执行。共用部位工程以2009修缮定额为主，共用设施设备工程以2014安装定额为主。

篇3：电梯采购安装改造维修报废管理制度

电梯采购、安装、改造、维修、报废管理制度

　　1、电梯安全管理人员根据生产安排和材料需用量编制采购计划，经审核批准后，报公司采购部门按采购计划进行采购;

　　2、作业人员在维修过程中发现部件存在老化、损坏等情况时，应及时联系管理人员采购、更换及安装部件;

　　3、对于达到报废标准的电梯部件，安全管理人员应及时安排采购计划，进行更换及安装，确保电梯的正常使用;

　　4、电梯重大项目的修理应有经资格认可的维修单位承担，并按规定向质量技术部门的特种设备安全检查机构备案后方可实施;

　　5、对于存在严重事故隐患，无改造、修理价值的电梯，或者达到安全技术规范规定的报废期限的，应当及时予以报废，产权单位应当采取必要措施消除该电梯的使用功能;

篇4：PC大厦公用设施改造及维护维修工作程序

　　PC大厦公用设施改造及维护维修工作程序

　　一、目的

　　确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。

　　二、适用范围

　　适用于花园管理处管理的公用设施的改造及维护维修。

　　三、参考文件

　　1、《设施和工作环境管制程序》。

　　2、《分供的选择与评估管制程序》。

　　3、《采购管制程序》。

　　四、定义

　　1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到客户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行的维修。

　　2、外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。

　　3、自修：指管理处人员自行进行的改造及维护维修。

　　五、职责

　　1、管理处职责：

　　(1)负责做好本管理区域内维修(改造)、保养的年度及季度计划和半年总结;

　　(2)负责单项预算费用3000元以下的项目的申报、实施及结算;

　　(3)积极配合其它部门，做好由其它部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作;

　　(4)组织有关部门对本管理处负责的项目进行竣工验收;参与本管理区域内其它工程项目的竣工验收工作;

　　(5)管理处主任作为管理处负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结、管理处所负责项目的实施。

　　2、工程技术部职责

　　(1)作为维修(改造)项目的主审部门，负责立项工程方案及预算的审核;

　　(2)负责做好维修(改造)工程的年度总结;

　　(3)负责单项预算费用3000元以上的项目的申报、实施及结算;

　　(4)为各管理处提供工程方案、预算上的技术支持;

　　(5)组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内管理处;参与其它工程项目的竣工验收工作;

　　(6)工程技术部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度总结和部门所负责项目的实施。

　　3、财务部职责

　　(1)做好立项项目的预算审核工作，监督和控制工程费用的预算执行情况;

　　(2)负责为各部门办理工程项目的结算;

　　(3)参与工程项目的竣工验收。

　　六、资格和培训

　　执行本程序无需特别的资格和培训。

　　七、程序

　　1、管理区域内公用设施的确认

　　(1)物业管理原制作《公用设施一览表》并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。

　　(2)管理区域内公用设施应包括如下几种：

　　A、供电、供水设施。

　　注：不包括水泵房、开关站、变(配)电所，该部分公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行。

　　B、路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。

　　C、花园内休闲娱乐设施。

　　D、消防设施。

　　E、公共天线、公用电信线路。

　　F、清洁卫生设施。

　　G、公共防盗设施。

　　H、其他公用设施。

　　2、责任范围划分

　　管理处主任根据《公用设施一览表》和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。

　　3、维修(改造)计划

　　(1)“年度计划”的制定

　　各管理处须于每年12月15日前做好下一年度的工程维修(改造)、设备保养计划，维修(改造)、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高(低)压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑(网络)设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。

　　须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各管理处将编制好的《年度维修(改造)计划》送至总经理、财务部、工程技术部(送往工程技术部时须附送上用E*cel编制的计划表磁盘，下同)。

　　(2)、季度计划的制定

　　各管理处须在年度计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修(改造)计划(单项预算2000元以上的项目)，编制《季度维修(改造)计划》表，并将计划表送至总经理、财务部、工程技术部。

　　4、日常巡视检查

　　(1)物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内

　　每天巡视检查，并作《公用设施巡视记录》。

　　(2)物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行试验。

　　5、计划外公用设施改造及维护维修

　　(1)物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。

　　A、日常巡视检查记录。

　　B、客户投诉记录。

　　C、访问客户记录。

　　D、上级指示。

　　(2)经批准的计划外项目由物业管理员按规定实施。

　　6、公用设施的抢修

　　(1)管理处主任当班时，由主任组织实施抢修;管理处主任不在时，由责任物业管理员组织实施抢修。

　　(2)必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。

　　(3)管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。

　　(4)抢修完毕，管理处主任应向经理报告抢修情况，包括：

　　A、事故原因;

　　B、损失情况;

　　C、抢修结果;

　　D、抢修费用;

　　E、纠正和预防措施。

　　7、除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由物业管理员书面通知并监督施工单位或供应商处理。

　　8、公用设施改造及维护维修工作质量的检查。

　　(1)管理处主任重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量，发现问题，及时通知物业管理员处理。

　　(2)公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知管理处主任处理并要求其书面报告处理结果。

　　八、相关表格记录

　　《公用设施一览表》 GD/E-QE-001-037-01

　　《年度维修(改造)计划》 GD/E-QE-001-037-02

　　《季度维修(改造)计划》 GD/E-QE-001-037-03

　　《公用设施巡视记录》 GD/E-QE-001-037-04

篇5：物业公用设施改造及维护维修工作程序

　　物业公用设施改造及维护维修工作程序

　　一、目的

　　确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。

　　二、适用范围

　　适用于公用设施的改造及维护维修。

　　三、定义

　　1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到住户的人身和财产安全，或其正常生活，必须对其即时进行维修。

　　2、外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。

　　3、内委：指委托建筑公司进行的改造及维护维修。

　　4、自修：指维修中心人员自行进行的改造及维护维修。

　　四、物业维修员职责

　　(1)对自己职责范围内的公用设施改造及维护维修提出“年度计划”。

　　(2)实施经批准的“年度计划”中与自己有关的项目计划。

　　(3)日常巡视检查公用设施，提出计划外公用设施改造及维护维修项目并在报批后实施。

　　(4)组织实施公用设施抢修。

　　五、程序

　　1、小区公用设施的确认

　　(1)物业维修员制做《公用设施一览表》，并需备有相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。

　　(2)小区公用设施应包括如下几种：

　　①供电、供水设施。

　　②路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。

　　③花园内休闲娱乐设施。

　　④消防设施。

　　⑤公共天线、公用电信线路。

　　⑥清洁卫生设施。

　　⑦公共防盗设施。

　　2、责任范围划分

　　维修中心根据《公用设施一览表》和物业管理人数及特长划分各物业维修员责任范围，并在一览表相应栏目注明。

　　3、“年度计划”的制定

　　(1)物业维修员每年12月30日前就自己责任范围内的公共设施，提出下一年度对其进行改造及维护维修计划，并上报维修中心主任。物业维修员提出该计划时应考虑以下内容：

　　①需要增加的公用设施。

　　②需要更新、改造的公用设施。

　　③需要增容的公用设施。

　　④需要进行维护维修的公用设施。

　　⑤进行增加、更新、改造、增容及维护维修的时间和周期。

　　⑥其他有关事项。

　　(2)维修中心主任根据各物业维修员提交的公用设施改造及维护维修计划，拟定“年度计划”，并在每年1月5日前提交经理审批。

　　(3)经理在每年1月20日前审批完毕“年度计划”。必要时，经理可组织有关专业人员讨论“年度计划”。

　　4、“年度计划”的实施

　　(1)经理批准的“年度计划”由维修中心主任安排物业维修员实施。

　　(2)物业维修员实施“年度计划”时，应注意以下几点：

　　①按计划规定的时间和周期开工、完工。

　　②外委项目和原材料的采购，应按《供应商控制程序》、《采购控制程序》进行。

　　③对预算价格在100元以上1000元以下的内委项目，填写《维修委托单》报维修中心主任审批;对预算价格1000元以上的内委项目，填写《工程立项呈批表》报维修中心主任审核后送经理审批，经批准的《工程立项呈批表》复印件作为《维修委托单》的附件;对预算价格在100元以下的内委项目，自行决定并填写《维修委托单》。

　　④对预算价格在100元以上1000元以下的自修项目，直接填写《公用设施维护维修记录表》，由维修中心主任批准后实施;对预算价格在1000以上的自修项目，填写《工程立项呈批表》报维修中心主任审核后再报经理批准后实施;对预算价格在100元以下的自修项目，自行决定、实施后填写于《公用设施维护维修记录表》内。

　　⑤施工用水、用电和开挖、占用公共用地(道路)时，须负责办理报批手续。

　　⑥对施工过程进行监控。

　　⑦按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，做好验收记录。

　　⑧遇有疑难问题，及时报告维修中心主任。

　　5、日常巡视检查

　　(1)物业维修员对自己责任范围的公用设施在正常工作内每天巡视检查，并做《公用设施定期检查记录表》。

　　(2)物业维修员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行试验。

　　六、计划外公用设施改造及维护维修

　　(1)物业维修员根据下列资料提出计划外公用设施发行及维护维修项目：

　　①日常巡视检查记录。

　　②业户投诉记录。

　　③访问客户记录。

　　④上级指示。

　　(2)经批准的计划外项目由物业维修员按相关规定实施。

　　七、公用设施的抢修

　　(1)维修中心主任值班时，由科长组织实施抢修;维修中心主任不在时，由责任物业维修员组织实施抢修。

　　(2)必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或情况请求帮助。

　　(3)维修中心所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。

　　(4)抢修完毕，维修中心主任应向经理报告抢修情况，抢修情况包括：

　　①事故原因。

　　②损失情况。

　　③抢修结果。

　　④抢修费用。

　　⑤纠正和预防措施。

　　8、除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由物业维修员书面通知并监督施工单位或供应商处理。

　　9、所有的公用设施改造及维护维修均由物业维修员记入《公用设施维护维修记录表》，100元以下的自修项目由物业维修员审定决算价，其他项目由维修中心主任审定决算价或依合同价为决算价。

　　10、公用设施改造及维护维修工作质量的检查。

　　维修中心主任重点检查费用在500元以上的项目质量和抢修项目质量，发现问题，即时通知物业维修员处理。

　　八、记录

　　1、最新的《年度公用设施改造及维护维修工作计划》原件由维修中心主任保存，复印件由副经理、物业维修员保存。

　　2、最新的《公用设施一览表》原件由维修中心主任保存，复印件由物业维修员保存。

　　3、《公用设施巡视记录表》由物业维修员保存一年。

　　4、《公用设施维护维修记录表》及相应的《维修委托单》和《工程立项呈批表》由维修中心主任保存两年。