工业园物业实施总体方案

工业园物业实施总体方案

　　对比现有的几种物业管理模式的优缺点，并结合工业园和我公司现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。

　　由我公司单独组建物管部门进行管理，可以充分利用公司现有各种资源，利于树立工业园整体形象，降低运营成本，保证核心业务的收益。

　　同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终达到降低人员成本，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高服务质量的目的。

（一）物业管理架构

　　物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

　　公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

（二）岗位设置

1、物业管理部经理

　　参与重大项目的合同或标书的评审;

　　编制新增项目的物业服务方案;

　　参与新接管项目的验收工作;

　　组织本部门员工的专业技能培训;

　　自我监督与质量体系有关的程序操作，发现不合格时，及时采取纠正措施及适当的预防措施;

　　制定各专项规章制度，对本部门员工工作业绩予以评审;

　　负责所属项目的物业管理的日常工作，并对部门员工进行业务指导;

　　检查监督各项业务计划(年度、季度、月度等)的实施情况并向上级报告;

　　与政府有关部门联络，了解行业最新规定;

　　推广新的有效的管理方法，并总结分析，提出合理的建议。

2、物管员（兼资料员）

　　负责与公司各部门工作的对接，辅助部门经理做好内勤工作;

　　负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助;

　　书写各类通知、通告，完善各类合同文本;

　　遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作;

　　协助经理制定本部门规章制度及员工守则;

　　配合客户服务文员做好水电费等其他费用的收取;

　　负责装修档案，客户档案、管理处文书档案的管理。

3、客服员

　　收取及审阅园区建筑物的巡楼报告及每天的有关投诉记录，并对重点内容进行记录归纳，重要情况及时向上级报告;

　　准时向客户派发各种费用的交费通知单;

　　负责做好水电等费用的收付;

　　负责园区的公共钥匙和宿舍钥匙的管理工作;

　　负责定期对服务质量进行统计、分析、评估、考核，并提出整改方案。

4、设备主管

　　负责向经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，物业管理圈。协同经理共同向公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结;

　　负责草拟设备相关的维修、保养、更换等合同;

　　负责协助公司项目部对本项目新增项目的接管及验收工作;

　　负责园区已接管项目包括水泵房、深水井、空调系统、热水供应设备、消防供水、生活供水设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、维修、保养;

　　做好园区工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作;

　　负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图;

　　负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表;

　　负责工业园水电等的抄表统计。

5、委外工作主管

　　督导外包单位的各项工作，定期对各外包业务进行检查和考核，并对出现的问题提出整改要求;

　　负责客服人员转发投诉的处理及整改意见的落实。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：小区物业管理方案

目 录

　　一、物业服务公司的选聘

　　二、物业服务收费标准

　　三、物业管理服务内容

　　四、物业管理服务质量标准及考核细则

　　五、物业管理用房与小区公共收益的管理

　　六、物业服务合同

一、物业服务公司的选聘

　　在前期物业服务公司金碧物业能够响应本方案的前提下，优先与金碧物业进行协商签订续聘合同。如果金碧物业不能响应本方案要求，各业主同意另聘物业服务公司，并授权由小区业主委员会依照国家相关法律法规及本方案的要求，采取公开招标的方式进行选聘物业服务公司，签订物业服务合同。

　　物业服务合同暂定1年，合同期满，物业公司服务良好，可以续签合同。签订合同，物业服务公司需向业主委员会交纳不低于20万元的合同履约保证金。服务不合格的，业主委员会将按合同条款进行考核扣款。

二、物业服务收费标准

　　物业服务收费实行包干制。最高限价标准如下(具体以最终谈判结果或者招标结果为准)：

　　1.住宅物业服务费：1.5元/月/平方米(包含物业公共服务费;电梯维护保养、检测费;公摊水电费等全部物业服务费用)。房屋所有权人缴纳。

　　2.会所物业服务费：3元/月/平方米(包含物业公共服务费、公摊水电费，不包括电梯维护保养、检测费)。房屋所有权人缴纳。

　　3.地下车位物业服务费：30元/月/个(包含地下车库清洁、秩序维护、日常维修、公共水电能耗等费用)。业主购买的由业主缴纳，开发商未销售的由开发商交纳。

三、物业管理服务内容

　　物业服务公司提供下列物业管理服务事项，其受益人为本小区的全体业主和物业使用人：

　　(一)包括但不限于本小区房屋楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库等房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(二)包括但不限于本小区公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供配电设施、照明设施、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、标示牌、公告栏、建筑小品、景观水系、公共健身设施、运动设施、围墙等物业管理区域共用设施设备的运行、维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(三)本小区公共环境卫生维护，包括但不限于业主共用的公共走廊、楼梯、公共卫生间、业主公共活动室、公共车库、车棚、房屋建筑物墙面等共用部位，区内道路、广场、绿化带、水景、篮球场等公共场所、雨、污水井、沟渠、文娱器材、建筑小品、信报箱、宣传栏等公共设施的清洁卫生及区内垃圾的收集、清运等。(业主专用部分清洁除外);

　　(四)本小区公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;

　　(五)本小区安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、区内安全巡视、门岗执勤、消控室值班、消防安全检查、消防安全设施维修维护、保养、消防安全教育、消防安全演练、安全紧急情况处置等;

　　(六)本小区内及大门出入口交通和车辆停放秩序的管理;

　　(七)本小区内物业使用禁止性行为的管理;

　　(八)本小区业主装修管理;

　　(九)本小区物业档案资料的保管;

　　(十)本小区公共用水用电费用的代收代缴;

　　(十一)本小区社区文化活动的开展及业主公共活动室的日常管理;

　　(十二)协助业主委员会做好其他本小区管理服务事项。

四、物业管理服务标准

(一)项目物业管理服务人员配置及要求

岗位	人数	要求
项目经理	1	年龄50周岁以内，大专及以上学历，3年以上物业项目管理经验，身体健康，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。
项目副经理	1	年龄50周岁以内，大专及以上学历，3年以上物业项目管理经验，身体健康，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。
客服/维修/保安/环境主管	4	客服、维修、保安、环境主管各1人，年龄45周岁以内，大专及以上学历，3年以上从业经验，身体健康，无违法犯罪行为。维修主管须持有高低压电工证书及电梯安全管理员证书。保安主管须持有高级保安员证书。 每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。
客服收费	6	年龄45周岁以内，高中及以上学历，2年以上从业经验。熟练操作电脑，身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。正常工作时间每日9:00-12:00。14:00-19:00。不少于8小时，周末、节假日需安排至少3名人员值班。
维修工	7	年龄55周岁以内，持有高低压电工证书。身体健康，无违法犯罪行为。正常工作时间每日12小时，8:00-20:00。夜间至少安排1人在小区值班，处理突发事件。周末、节假日需安排至少3名人员值班。至少有一名人员持有电梯安全管理人员上岗证书。
保安	14	年龄：男性不超过50周岁，女性不超过45周岁。其中45周岁以内的人员比例不得少于总人数的50%，身体健康，无违法犯罪行为。每班在岗人数：东门2人，西门1人，消监控2人，巡逻1人，至少2班倒，24小时轮流值班。物业管理圈。另外安排不少于2名人员机动调休。消监控值班人员须取得消防设施操作人员上岗证书。
保洁员	30	年龄男性不超过65周岁以内，女性不超过60周岁。其中50周岁以内的人员比例不得少于总人数的40%。身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。每日工作时间不少于8小时，具体根据季节安排。每天正常在岗人员不少于26人（住宅楼内保洁15人，楼外保洁7人，车库保洁4人），另外安排不少于4名人员轮休。
绿化工	12	年龄男性不超过65周岁以内，女性不超过50周岁。身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时，周末、节假日需安排至少6名人员值班。
合计	75

(二)物业服务质量标准及考核细则

项目	服务标准	考核细则
一、基础管理服务
建立有效管理服务制度、方案	1小区人员、车辆出入管理制度；	检查每缺一项每次扣款200元
	2消防管理制度；
	3 电梯管理制度；
	4房屋维修养护管理制度；
	5设施设备维修养护管理制度；
	6秩序维护管理制度；
	7环境清洁管理制度；
	8园林绿化管理制度；
	9公共能耗节能制度；
	10报修、投诉接待及回访制度；
	11节假日管理人员值班制度；
	12安全作业制度；
	13公开、监督制度；
	14 社区文化开展制度；
	15 档案资料管理制度；
档案管理	1房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；	不符合或者每缺一项扣款200元/次
	2业主信息档案(一户一档)齐全，并实现动态管理，及时更新；
	3档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符；
	4档案使用登记手续完备；
	5档案存放环境符合规定条件；
突发事件应急机制	1制定消防、消防、电梯、给排水、供配电等共用设施设备事故应急预案；	每缺一项扣款500元/次
	2制定自然灾害、公共卫生、治安、交通等方面突发事件的配合性应急预案；	每缺一项扣款500元
	3应急预案定期演练，每年不少于2次并有相应记录；	每缺一次扣款2000元
人员配置管理	1物业服务企业应当按照投标文件或者物业服务合同约定指派项目经理。项目经理不得随意更换，更换项目经理的，应当事先征求业主委员会意见。 项目经理需具有全面物业管理技能，熟悉物业管理相关法律、法规，有3年以上的物业服务工作经历。能够胜任项目物业管理工作，要求业主满意度达到85%以上；	不符合任职条件的，每月扣除2000元，业主满意度低于85%的更换项目经理。
	2建立员工培训体系，根据不同岗位特点制订并落实员工分类培训计划；专业岗位操作人员按规定持有专业岗位证书（包括消防监控人员、电梯维护管理人员、高低压电工等）；	不符合每人次扣款2000元
	3 人员按设定岗位配置，不得减少服务人员；	不符合每人次扣款2000元
	4不同岗位服务人员分类统一着装，佩戴工作标志；	不符合每人次扣款200元。
	5服务人员态度热情耐心，举止文明礼貌，解答问题及时准确；	不符合每人次扣款500元
客户服务	1设立公告栏，公示物业服务企业营业执照、服务内容和标准、收费依据和标准、项目负责人及主要管理人员照片及服务电话；	检查不符合每一次每项扣除500元。
	2设有专门的咨询、投诉接待中心，公示24小时服务电话，每天（9：00-19:00）有专人负责接待客户来访，受理客户信息；节假日需有人值班。
	3客服接待人员值班记录及时，客户信息处理记录完整，按月进行统计分析；
	4有客户回访制度和记录，投诉处理及时率100%，并按月进行统计分析；
	5乙方服务达不到标准，被业主有效投诉的	每次扣除500元。
	6业主交费主动及时，收费率达90%以上；	每低一个百分点扣除500元
	7每年至少开展2次业主满意率调查，征求业主对物业服务的意见，并有详细的调查记录，调查覆盖率不低于入住户数的80%，调查业主满意率不低于85%；其中一次由业主委员会组织或者聘请第三方机构开展业主满意度测评；	每低一个百分点扣除1000元
	8满意率调查和满意度测评的内容应涵盖本标准的内容及物业服务合同的约定；	不符合每次扣除1000元
	9调查和测评结果有书面报告并向业主公示，调查和测评发现的问题持续改进，改进结果向业主公示。	不符合每次扣除1000元
社区文化建设	1有社区文化活动方案，每年业主联谊活动不少于4次，有活动记录；	不符合每次扣除1000元
	2运动场地、文化场馆每天定时免费向业主开放；有专门为孤寡老人、残疾人的具体措施，有专门供老人休闲活动的场所和设施。
	3积极组织和参与社区志愿活动，开展社区精神文明建设。
沟通报告机制	1对住户违反治安、消防、环保、房屋装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，及时进行劝阻，并向有关行政部门报告；	不符合每次扣除1000元
	2主动与物业所在地的房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会联络，共同协调解决物业管理中遇到的问题；
	3协助业主大会工作，建立与业主委员会定期沟通报告的工作例会制度，积极听取业主和业主委员会对物业服务的意见和建议，主动接受业主和业主委员会的监督。
二、房屋共用部位管理
标识系统和维保资料	1主出入口设有小区平面示意图；	不符合每次扣除500元
	2管理区域内交通标志引导指示牌规范清晰；
	3小区组团、栋、单元（门）、户门以及配套公建标识规范清晰；
	4建立房屋产权清册；
	5房屋维修、保养记录完整；
	6房屋使用功能完备，无安全隐患。
共用部位使用管理	1共用场地、部位符合规划要求，无违章搭建现象；	不符合每次每处扣除500元
	2房屋共用部位使用符合建筑设计要求，无擅自改变用途现象。
	3房屋公共部位破损及时修复。无安全隐患。
房屋外观状况	1房屋外观完好、整洁，无破损、脱落、污迹、乱贴、乱涂、乱画和乱挂现象；	不符合每次每处扣除100元
	2封闭阳台符合建筑设计要求和管理规约约定，手续齐全，样式、规格、色调、材质统一；。	不符合每次每处扣除500元
	3 发现房屋及设施存在安全隐患，及时告知业主及相关当事人，并采取相应防范措施。
装饰装修管理	1按规定审核住户装修方案，办理装修施工批准手续； 2签订装饰装修管理服务协议； 3书面告知业主及施工单位装饰装修的禁止行为和注意事项，并在装修现场公示，装修现场的消防及安全防范措施得当；	不符合每次每项扣除500元
	4装修人员出入和装修施工时间有效控制，装修垃圾定点堆放，定时清运； 5专人每日巡视检查装修现场，及时劝阻和制止装修违规行为，制止无效的，书面报告业主委员会及有关部门； 6装修验收手续完备，装修档案保存完整。
日常巡视、检查与管理	1每周巡查不少于1次屋面、单元门、楼梯、通道、窗户等共用部位，发现损坏，及时维修养护并做好记录；	不符合每次每项扣除500元
	2门窗无破损，楼梯、通道以及屋面无乱堆乱放现象。
三、共用设施设备运行、维修和养护
共用设施设备管理和运行状况	1按合同要求配置设施设备专业维修、管理人员，岗位责任明确；	不符合每次每项扣除500元，危及安全使用的，每次扣5000元。
	2建立设施设备总账、台账、设备卡，设施设备标志齐全、规范；
	3设施设备运行、维护、保养和检查等管理制度健全；
	4制定并实施年、季、月度设施设备维护、保养计划；
	5制定并实施日常设施设备检修、巡视、保养、紧急情况处理等制度；每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
	6制定并实施维修工具、备品、备件和化学品等存放和管理制度；
	7制定并实施专业外包合同全程监管制度，合同及各项记录完整；
	8操作人员熟练掌握、严格执行设施设备操作规程及保养规范。
	9设施设备运行良好，发生故障及时修复。
室外共用管线、管道和道路管理	1室外共用管线统一入地或入公共管道，整齐有序，无架空管线；	不符合每次每项扣除500元
	2排水排污管道通畅；
	3雨水井、化粪池定期巡检、疏通与清掏，无堵塞、外溢现象；
	4道路通畅，路面整洁平整，路面井盖无缺损、无丢失，井盖表面标志清晰。
设备机房管理	1设备系统图、操作规程、岗位责任制度、应急预案流程图、特种作业人员资格证书等齐全，张贴于机房明显位置；	不符合每次每项扣除500元
	2设备管线标志清晰，仪器仪表运行正常、数据准确；
	3机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放，设备表面无积尘、无锈蚀，防鼠板、防鼠网材质、规格，防鼠药物投放等符合规范要求；
	4设备噪声符合规范要求，有环境要求的设备机房，温、湿度在规定范围内。
电气系统管理	1管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编号有序，运行、维修、保养、巡检记录完整；	不符合每次每项扣除200元
	2受托管理高压供电设备的，变配电室安全警示牌配置齐全，检修检验和安全防护用具配置齐全，年检合格；
	3后备电源设备定期检测，能够随时启用；
	4小区路灯、景观灯等公共照明正常，设备编号有序。完好率(包括亮灯率)达95％,无长明灯,无安全隐患。	不符合每低于一个百分点每次扣除200元
	5共用楼道灯损坏及时修换,完好率(包括亮灯率)达95％,无长明灯,无安全隐患。
弱电系统管理	1系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求； 2系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整； 3摄像监控图像清晰，按规定时间保存信息备查；	不符合每次每项扣除200元
电梯系统管理	1准用（合格）证、年检证明、紧急电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置；	不符合每次每项扣除500元
	2、电梯维修保养合同规范，维保单位的资质符合规定；
	3、电梯机房通风、照明情况良好，配有平层标志线，专业工具齐全；
	4.电梯轿厢、井道内保持清洁，轿厢广告设置有序，无乱贴、乱画；
	5、电梯运行平稳，维修、保养、检修记录完整；
	6、电梯按合同约定时间运行，出现故障或险情，维修人员接到报修后20分钟内到达现场；
	7、管理与维护符合特种设备安全技术规范 《电梯使用管理与维护保养规则》
	8电梯每月平均故障率不大于2%。
给排水系统管理	1二次供水水质定期检测，符合卫生标准；	不符合每次每项扣除200元
	2给排水系统设备完好、运行正常，日检查和月、季、年保养制度完善；
	3水箱加盖上锁，周边无污染源，定期清洗、消毒，检查记录完整；
	4水泵、阀门、管网等设备名称、流向、运行状态标志清晰，无锈蚀、无跑冒滴漏、无污染。
避雷系统管理	1配置避雷设施位置平面图；
	2避雷设施定期检查、维护，记录完整。
消防系统管理	1消防设施设置平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置；	不符合每次每项扣除500元
	2消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常；
	3消火栓柜、防火卷帘、防火门、灭火器、疏散指示灯、应急灯及应急工具等消防设施设备完好，并定期组织检验、保养；
	4消防水泵、管网、闸门等设备运行正常，测试、维修、保养记录完整；
	5安全疏散通道畅通，疏散标志和示意图设置合理、醒目；
	6区域消防通道畅通，无杂物堆放，无违章占用。
四、公共秩序维护
秩序维护管理	1实行封闭式管理，对外来人员、车辆和物品进出实行登记与管控；建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位，值班电话畅通，接听及时。	不符合每次每项扣除200元，
	2监控设施和门禁系统运行良好，监控记录完善、记录保存不少于30天。
	3监控室实行24小时值班；值班记录完善。
	4秩序维护人员，岗位责任明确；人员年龄符合要求，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。物业管理圈。能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
	5安全标志设置合理，对可能危及人身安全的地点和设施设备，有明显警示标志和防范措施。
	6主出入口24小时双人值勤，次出入口24小时有人执勤；小区人员凭证(卡)出入，非小区人员出入和大件物品出小区一律登记，经联系若业主不同意，非小区人员不得进入小区；按要求进行出入车辆管理、访客登记，记录规范、详实。
	制定巡查方案，每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次，能主动接受业主(使用人)的投诉和求助，巡查范围包括全部物业管理区域，无盲区，巡查记录基本完整。
	严禁拾荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆进入小区，影响业主生活。
	紧急事件处理有应急预案(打架、凶杀、爆炸、地震、电梯突发事件等)，发生时能及时处置，将损失降低至最小程度。
	无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象。
交通秩序管理	1公示停车场管理规定和停车收费标准和紧急联系电话；	不符合每次每项扣除200元
	2停车场、停车位标志规范、清晰，车辆行驶路线设置合理、路线清晰；
	3固定停放车辆签订停车服务协议，明确相关权利义务；
	4车辆进出登记及时，记录完整；较大载重车辆严禁驶入小区；
	5车辆进出道闸、停车设施运行良好，维修养护及时；
	6机动、非机动车辆停放有序、无乱停乱放现象；
	7停车场、库定时巡视检查，高峰时进行车辆秩序引导；
	8发现交通堵塞及时疏导，发生交通事故及时报告有关部门。
消防安全管理	1制定消防安全制度，消防安全操作规程；实行防火安全责任制，明确消防安全责任人；	不符合每次每项扣除500元，
	2消防设施设备定期维护保养，消防设施设备能够正常使用；
	3消防中控室实行24小时专人值班（每班不少于2人，按规定持证上岗），值班记录完整；
	4消防安全定期巡视检查，消防安全隐患及时整改；
	5消防通道无占用堵塞现象；
	6消防演练每年不少于两次，积极动员业主参与；
	7有消防应急预案，发生时能及时处置，将损失降低至最小程度。
五、环境管理服务
保洁服务	1配置的保洁人员，责任区域明确。身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。能正确使用各类清洁器械和设备，熟悉小区环境。熟悉各类灾害事故的应急预案。人员统一着装，配备配备专门的清扫工具及劳保用品；人员数量保持与合同要求一致。	不符合每次每项扣除200-500元
	2对楼内、外公共区域、相关设施设备、道路、场地等清扫及时，擦洗干净，符合相关卫生标准。除定点定时清扫，还要动态保洁，确保小区内干净、整洁并长期保持；
	3垃圾实行分类管理，日产日清；建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。雇用具备相应资格的单位或人员清运垃圾，采用全封闭自动卸载运输工具，保持运输工具密闭、完好和整洁，不沿途丢弃、遗撒垃圾；
	4标识、宣传牌、信报箱、景观小品、文体设施及时清洁，目视干净、无积尘、无污渍垃圾；
	5垃圾桶布局合理，周围地面无散落垃圾。定期对垃圾桶进行卫生消毒；
	6管理区域内道路、绿地、广场、停车场、天台、文体活动区域等共用场地，无目视无杂物；
	7房屋共用部位及共用设施设备保持清洁；
	8及时清理公共场地、道路的积雪、积水；
	9地下车库及车库内相关设施定期及时保洁，地面、墙面干净卫生，空气流通；
	10窨井、下水道和化粪池每2月清掏疏通不少于1次，保持畅通；
	11防治鼠害、苍蝇蚊虫等有计划，有措施，有记录；喷洒苍蝇蚊虫杀虫剂6-9每月不少于2次，其他月度每月不少于1次；喷洒杀虫剂应及时告知小区业主，注意安全防范；
	12水景定期清洁，水面无明显漂浮物，水体干净无臭味。
绿化养护管理	1绿化养护人员配置合理，责任区域明确；	不符合每次每项扣除200元
	2制定并落实绿化养护计划，提前做好防旱、防涝、防大风和防冻工作；
	3绿化图纸、苗木清单等资料齐全，苗木移植、补植记录完善；
	4醒目处设置爱护绿化提示标志，重点树木品种实行标牌管理；
	5及时组织浇灌、施肥、松土和喷药，有针对性及时灭治病虫害，每年喷洒农药不少于4次，乔木每年适时松土、施肥不少于2次。乔灌木枯死、损失及时补植。
	6绿化作业安全防护措施得当；
	7各类乔、灌、草等植物长势良好，修剪整齐美观，无折损，斑秃现象；枯死损失率不超过1%；
	8绿地无破坏、践踏、占用现象，树木无悬挂物及晾晒物品。
	9月度考核低于85分的；考核表见附件3	每低一分扣除500元
六、服务创新
服务创新	1建立并运行计算机辅助管理系统，运用社区网络、智能技术等信息化手段及其最新科技成果开展管理服务工作；	不符合每次每项扣除100元
	2建立并运行服务质量管理控制系统，运用先进管理工具实施物业服务全过程管控；
	3制定并实施节能减排计划和方案，运用技术改造和管理创新等手段节约公用能源资源消耗，减少污染物排放；
	4建立并推行新型服务模式，通过提供物业资产经营管理服务和住户生活配套服务等方式，满足业主的个性化需求。
七、其他	1、乙方服务被政府主管部门检查通报批评的	每次扣除1000元
	1、乙方服务被政府部门通报表扬的 2、乙方服务良好获得业主一致好评的 3、乙方服务过程中避免小区业主公共利益受到侵害的 4、乙方人员为保护小区业主利益	视情况给予奖励

　　备注：每扣除500元等于相应扣除1分，满分为100分，低于85分为不合格。

园林绿地养护管理考核细则
考核内容	绿地养护管理标准	评 分 标 准
修 剪 （20分）	1.树木适时修剪，保证树形优美，树木抹芽、平茬、修枝、整形及时、准确、合理。 2.绿篱要平整、三面光，球冠植物要圆滑，无5cm以上徒长枝。 3.草坪修剪高度控制在8cm以下，及时清理修剪后留下的草屑、枝叶等。	1.冬季乔木未进行整形修剪的扣5分，修剪不及时、不达标等扣3分。 2.乔木萌条未及时清除的，5棵以下扣1分，5棵以上扣2分； 3.绿篱修剪不及时有5cm以上徒长枝，10米以内扣1分，超过10米扣2分。修剪不达标扣0.5分。 4.草坪未及时修剪，生长高度超过8cm的扣2分，修剪后草坪高度过低导致枯黄的扣1分。 5.修剪后的草屑、枝叶没有及时清理的，发现一处扣1分。
灌水、排涝 （15分）	1.干旱时及时浇水并灌足灌透，洪涝时及时排放积水。 2.及时喷水除尘，保持园林植物亮丽。 3.在雨季应采用开沟、埋管、打孔等排水措施及时对绿地和树池排涝，防止植物因涝致死。绿地和树池内积水不得超过24小时，宿根花卉种植地积水不得超过12小时。	1.天气连续干旱3日及以上未及时浇水扣2分，浇水未浇透扣1分。 2.浇水人员操作不规范，如水车驾驶员兼顾浇水、绿地内泥土被冲至路面等，发现1次扣1分。 3.未及时喷水除尘，园林植物污浊的扣1分。 4.未在限定时间内排涝的扣2分。
中耕除草 （15分）	新植树每年春夏之间松土2次，其他树木每年春夏之间松土1次，除杂草、修剪草坪原则上每周1次，绿篱修剪原则上每月1-2次，绿地内无阔叶杂草。	1.松土每缺一次扣1分。 2.绿地内有阔叶杂草清除不彻底的，发现一处有5平方米以下的扣1分，5平方米以上的扣2分，杂草基本未清除的扣5分。 3.杂草清除后未及时隐埋或清运的，每发现一次扣1分。
施肥 （10分）	3.春夏季各施1次复合肥或碳铵，不得漏施、少施，乔木胸径5cm以下，每株每次0．25公斤：胸径5-10cm，每株每次0．5公斤：胸径10cm以上，每株每次0．75公斤。	1.未按规定施肥的扣2分，漏施、少施等扣1分。 2.管养单位施肥应做好相关影像记录并保存，否则扣1分。
病虫害 防治 （15分）	早春树木发芽时对树木喷洒一次药剂预防病虫害，冬季清除树下枯枝落叶杂草并对树干进行涂白，生长季节发现病虫害及时防治。	1.没有喷洒药剂预防病虫害的，扣3分。 2.发现病虫害防治不及时，造成一处有5棵以下发病的每处扣除1分，5棵以上或成片发病的扣除2分。 3.冬季未及时清除枯枝落叶的，发现一处扣1分； 4.冬季未对树干进行涂白的扣3分，涂白不及时、质量不达标等扣2分。
防护 （10分）	1.死亡的树木要及时进行清理和同品种、同规格补植，对因大风、大雨刮倒的树木要在风雨停后24小时内扶正、支撑并培土，对因雨水冲刷等原因造成土方被冲刷、塌陷的，3天之内修缮完善。 2.涂白均匀，上口平齐，高度距地面1.25m，整条道路涂白后上口应保持在同一水平线上。 3.做好绿地内时令花卉的季节性更换和养护工作。	1.树木死亡没有及时清理和适时补植的，每发现一处扣0．5分，对未同品种、同规格进行补植的，每发现1棵扣1分。 2.树木刮风刮倒没有按时扶正，培土、浇水和搭支架的，每发现一处扣0．5分。 3.绿地内土方被冲刷、塌陷，或泥土外溢，没有按时修缯完整的，每发现一处扣0．5分。 4.未及时涂白，或涂白不达标准，如上端口不整齐，树根部周围被涂白剂污染等，扣2分。 5.绿地内季节性花卉未及时更换的，1平方米扣1分，以此累计扣分。
保洁、设施和秩序 (15分)	1.绿地内无塑膜、无纸屑、无果皮、无烟头、无便迹、无杂物，绿地水面保持清洁，正常有养护保洁人员巡视。 2.不得在绿地内搭建任何建筑物、构筑物或其他临时设施。	1.发现有塑膜、纸屑、果壳皮、烟头、便迹、杂物的，每发现一处扣0．5分。 2.擅自在绿地内搭建建筑物、构筑物和其他临时设施或没有及时清除的，每发现一处扣5分。 3.树木花草被破坏的，每发现一处扣1分。
备注：考评每季度进行一次，满分为100分。每扣1分扣除履约保证金500元。

　　对服务单位的考核采取甲方定期检查和不定期抽查的方式，甲方在检查中发现的问题，乙方现场管理人员应在考核表上签字确认，如若乙方管理人员不及时签字或拒绝签字确认，甲方一律视为乙方默认甲方的考核评分。

　　考核甲方每季度组织不低于1次，如乙方连续2次考核不及格或者一个年度有3次考核不及格(考核得分在85分以下)则甲方可以与乙方解除合同，由此造成的一切损失均由乙方承担。

五、物业管理用房与小区公共收益的管理

　　1、本小区物业管理用房建筑面积为998.79平方米，位于 1#楼101、102、104室、8#楼101室、小区门卫室;小区物业管理用房归小区全体业主共有，主要用于物业公司办公、业主公共活动室等。由小区业主委员会代为管理。如有空余房屋，可以以业主委员会名义对外出租。所得收益归小区全体业主所有。

　　2、利用小区公共场地、公共设施、房屋公共部位、人防车位等进行出租、广告宣传，小区全体业主授权业主委员会统一经营。所得的费用，在扣除成本后一律归小区全体业主所有。

六、物业服务合同

　　委托方(以下简称甲方)：宿迁市恒大绿洲小区业主委员会

　　住所地：宿迁市恒大绿洲小区1号楼;联系电话：0527-

　　电子邮箱：

　　受委托方(物业管理企业，以下简称乙方)：

　　住所地：联系电话：

　　电子邮箱：

　　甲方通过(□招投标，□协议选聘)方式将宿迁市恒大绿洲小区(物业名称，以下简称本小区)委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方代表本小区全体业主与乙方达成以下合同条款。

　　第一条本合同所涉及的物业基本情况

　　物业类型：住宅小区

　　座落位置：宿迁市苏宿园区红海大道27号

　　总占地面积约11.63万平方米;房屋总建筑面积约31.7万平方米，其中：住宅约22.64 万平方米，计1883套;会所约5305平方米，物业管理用房998.79平方米，地下车库约6.17万平方米(1995个车位，其中人防车位369个)

　　第二条委托管理服务期限：暂定1年，自2021年月日起至年月日止。物业管理圈。合同期满，如果乙方服务良好，经双方协商一致可以续签合同。

　　第三条本合同签订后,乙方应在本小区内设立物业管理服务中心负责本物业的日常管理工作,并按照合同要求委派有岗位资格要求的人员开展物业管理相关服务工作。人员配置达到附件1的要求：

　　第四条甲方委托乙方物业服务范围、内容。

　　乙方提供下列物业管理服务事项，其受益人为本小区的全体业主和物业使用人：

　　物业服务公司提供下列物业管理服务事项，其受益人为本小区的全体业主和物业使用人：

　　(一)包括但不限于本小区房屋楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库等房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(二)包括但不限于本小区公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供配电设施、照明设施、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、标示牌、公告栏、建筑小品、景观水系、公共健身设施、运动设施、围墙等物业管理区域共用设施设备的运行、维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(三)本小区公共环境卫生维护，包括但不限于业主共用的公共走廊、楼梯、公共卫生间、业主公共活动室、公共车库、车棚、房屋建筑物墙面等共用部位，区内道路、广场、绿化带、水景、篮球场等公共场所、雨、污水井、沟渠、文娱器材、建筑小品、信报箱、宣传栏等公共设施的清洁卫生及区内垃圾的收集、清运等。(业主专用部分清洁除外)

　　(四)本小区公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;

　　(五)本小区安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、区内安全巡视、门岗执勤、消控室值班、消防安全检查、消防安全设施维修维护、保养、消防安全教育、消防安全演练、安全紧急情况处置等;

　　(六)本小区内及大门出入口交通和车辆停放秩序的管理;

　　(七)本小区内物业使用禁止性行为的管理;

　　(八)本小区业主装修管理;

　　(九)本小区物业档案资料的保管;

　　(十)本小区公共用水用电费用的代收代缴;

　　(十一)本小区社区文化活动的开展及业主公共活动室的日常管理;

　　(十二)协助业主委员会做好其他本小区管理服务事项。

　　乙方应全权负责本小区物业服务管理工作，不得将服务工作转包，分包。

　　经甲方书面同意，乙方可以将物业服务部分专项服务事项分包给专业公司进行负责。但乙方须对分包的专项服务向甲方及全体业主负责。

　　第五条乙方提供的物业管理服务应达到本合同附件二所约定的目标。

　　第六条物业服务用房的管理与使用

　　本小区物业管理用房约998.79平方米，其中约569平方米(小区1号楼102室、8号楼101室)，由乙方在合同期内无偿使用。乙方使用期间产生的水电、燃气、网络等费用，由乙方缴交。未经甲方同意，乙方不得将上述房屋改变用途及借于他人使用。合同期满乙方需将使用权归还给甲方。其他物业管理服务用房的使用由甲方决定，乙方协助管理。

　　第七条在委托物业管理阶段，乙方根据下述约定，收取物业服务费用。

　　物业服务费

　　1.住宅：1.5元/月/平方米(不含电梯维护保养、检测费，公摊水电费)。住宅业主房屋空置期间物业公共服务费，按上述标准百分之七十收取。

　　2.会所：3元/月/平方米(不含电梯维护保养、检测费，公摊水电费)。

　　3.地下车位物业服务费：30元/月/个(含车位清洁、设施日常维修、车库公共水电能耗等费用)。

　　物业服务费实行包干制。由物业服务公司直接向房屋所有权人收取，每次收取最长不得超过12个月的费用。

　　第八条本小区内人防车位租金，地面车位租金，利用公共部位、公共设施经营等收入归甲方所有，其中公共经营费用由使用人直接向甲方缴纳。甲方也可以委托乙方向业主或者使用人代为收取。具体由甲方根据实际决定。

　　第九条本合同约定的物业服务费用包含以下等方面的支出：

　　1、乙方服务人员工资、社会保险、福利等费用;

　　2、本小区共用部位、共用设施设备日常运行、维修、维护保养费用;

　　3、本小区清洁卫生费用;

　　4、本小区绿化养护费用;

　　5、本小区秩序维护费用;

　　6、乙方项目管理处办公费用;

　　7、乙方物业服务工具材料费用;

　　8、本小区共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　10、本小区业主社区文化活动费;

　　11、本小区公共用水用电费用;

　　12、乙方投入本小区服务使用的固定资产折旧费用;

　　13、乙方物业服务人员服装及劳保用品费用;

　　14、乙方企业管理费用以及本项目财务费用;

　　15、乙方因本小区收费缴纳的法定税费以及合理利润。

　　16、甲方委托专业审计机构对乙方收取费用进行审计产生的费用。

　　17、甲方委托第三方对乙方服务进行业主满意度调查产生的费用。

　　18、乙方因本小区物业服务产生的其它费用;

　　物业共用部分、共用设施设备的大中修、更新和改造费用，由小区住宅专项维修资金支出的，不计入物业服务支出。

　　第十条财务审计及第三方满意度调查。

　　1、双方约定每年度由甲方聘请财务审计专业机构对乙方物业服务资金收支情况进行审计，聘请专业机构的费用，包含在乙方报价收取的服务费用之中，由乙方支付。应甲方要求进行的非年度例行审计，聘请专业机构的费用，由甲方承担。

　　2、双方约定每年度由甲方聘请第三方对乙方物业服务进行业主满意度调查，聘请第三方的费用，包含在乙方收取的服务费用之中，由乙方支付。应甲方要求进行的非年度例行满意度调查，聘请第三方的费用，由甲方承担。

　　3、上述费用年度不超过人民币伍万元，超过部分由甲方承担。

　　第十一条乙方派驻的本小区项目经理为，身份证号码：。未经甲方同意，乙方不得擅自更换项目经理。项目经理不能胜任本项目管理工作的，乙方应在接到甲方通知之日起十五日内，更换项目经理。更换的项目经理资格不得低于本合同的要求，并需征得甲方的同意方可上岗。

　　第十二条履约保证金

　　1、本合同签订前乙方需向甲方缴纳人民币贰拾万元的履约保证金至甲方指定账户(户名;宿迁市恒大绿洲小区业主委员会，开户行： ，账号： )。

　　2、乙方不缴纳履约保证金，视为乙方违约，甲方将拒绝与其签订委托服务合同。

　　3、乙方不能按期保质保量完成合同约定内容或单方中止合同，除承担相关责任外，甲方有权没收合同履约保证金;

　　4、 乙方同意甲方有权直接将履约保证金用于下列情况之一：

　　(1)因乙方过错，造成甲方或者小区业主房屋及资产等损失赔偿;

　　(2)因乙方不履行本合同义务，或履行本合同义务不符合约定，导致甲方需要委托或者已经委托第三人履行工作而产生的所有费用。

　　(3)甲方对乙方的考核扣款费用乙方同意甲方直接从履约保证金中扣除。

　　(4)甲方委托专业审计机构对乙方收取费用进行年度审计产生的费用。

　　(5)甲方委托第三方对乙方服务进行业主满意度调查产生的费用。

　　5、履约保证金不足以支付上述费用时，乙方应当自支付费用的不足部分。

　　6、本合同至期限届满，或经双方协商一致，或出现法定事由，必须提前解除、终止本合同时，在本合同被解除、终止后30日内，乙方凭本项目(甲方、乙方、新服务方)三房移交材料至甲方处办理退付手续。如果乙方对服务缺陷不予更正，或不予甲方，新服务方办理移交手续，甲方有权扣除履约保证金。

　　第十三条乙方对本小区的共用设施、共用部位不得擅自占用和改变使用功能，如因管理需要占用和改变使用功能，须征得甲方同意后报有关部门批准方可实施。

　　第十四条利用本小区的共用设施、共用部位进行经营或者设置广告的，必须经甲方同意方可实施。乙方应协助甲方做好相关经营管理，未经甲方同意，乙方不得允许他人擅自利用本小区的共用设施、共用部位进行经营或者设置广告。

　　第十五条物业服务检查与考核

　　对乙方服务的检查和考核，甲方采取不定期抽查方式。

　　1、甲方对乙方服务质量、服务标准、服务内容不定期进行抽查考核，发现乙方服务达不到本合同以及本合同附件要求的。按本合同及附件约定服务质量标准及考核细则进行扣款。扣款费用直接从乙方交纳的履约保证金中扣除。

　　2、乙方服务过程中，小区业主及使用人有权对乙方的服务进行监督。业主向甲方反映发现的问题，经甲方核实后纳入甲方对乙方的检查考核。

　　第十五条住宅专项维修资金的使用管理

　　本小区住宅专项维修资金的使用按照国家、省、市有关法律法规规定执行。

　　第十六条物业移交

　　本合同开始前，乙方应与甲方办理接管移交手续，本物业服务合同期满或者乙方中途退出的，乙方应当在合同解除十日内，向甲方或者新选聘的物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)业主名册;

　　(五)房屋勘测成果报告;

　　(六)物业管理用房、共用部位和共用设施设备资料;

　　(七)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

　　(八)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

　　(九)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料，预收的各项物业费用交纳记录等资料;

　　(十)物业管理所需要的其他资料。

　　第十七条甲方相关的权利义务：

　　1、依据国家物业管理相关法律法规，制定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《小区管理公共制度》等文件，并在小区内向业主及使用人明示。

　　2、审定乙方拟定的物业管理制度，并检查监督、考评乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

　　3、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告。

　　4、委托乙方负责对小区公共部位使用进行监督。

　　5、审定乙方房屋及附属设施设备维修计划。

　　6、当业主不按规定缴纳应交物业服务费用时，协助乙方催交。

　　7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、社区文化活动，相关费用由乙方承担。

　　8、拥有对乙方的服务行为进行监督指导、要求乙方达到服务标准、制止乙方危害业主权益的行为、审定乙方重大管理措施等权利。有权对乙方向业主及物业使用人提供的特约有偿服务进行监督，并制止乙方乱收费、不合理收费等行为。

　　9、有权根据物业委托服务合同的约定，对乙方物业服务质量进行检查，如发现有不符合标准之处，有权要求乙方即时进行整改。乙方未按要求及时进行整改的，甲方有权委托第三方进行整改，并加收20%管理费，因此产生的费用由乙方承担;

　　10、根据合同约定及考评结果从乙方交纳的保证金中扣除乙方物业管理服务违约费用。

　　11、法规政策规定由甲方享有和承担的其他权利和义务。

　　第十八条乙方相关的权利义务：

　　1、根据有关法律法规及本合同的规定，做好本小区物业服务工作。在本小区内设立专门机构负责本小区的日常管理工作，按合同要求配置相关人员，保证各岗位人员均有相关专业的合格上岗证书及其证书的有效性。

　　2、严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。乙方有权制订各项经营管理办法、内部规章制度，自主开展各项管理经营活动，在合同期内盈亏自负，但不得损害甲方及业主、物业使用人的合法权益，获取不当利益。

　　3、负责编制本小区房屋及附属设施、设备、绿化等年度维修养护计划，经甲方审定后由乙方组织实施。

　　4、有权依照法律法规、本合同和《管理规约》、《业主大会议事规则》及相关文件，制定本小区物业管理制度，并有权对违反物业管理制度的行为进行处理。乙方制定的物业管理制度需提前报甲方审核同意，否则无效。

　　5、接受甲方和业主、物业使用人的监督。

　　6、建立本小区的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

　　7、开展社区文化活动和便民服务工作。

　　8、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、资料;移交本物业的公共财产。

　　9、乙方管理期间有责任对该物业工程和日后管理中发现的问题及时向甲方提出，并向甲方提出合理的建议和意见。

　　10、按照甲方的要求向甲方提交物业管理季度及年度报告以及提供相关资料。

　　11、法规政策规定由乙方享有承担的其他权利和责任。

　　第十九条考核

　　对服务单位的考核采取甲方定期检查和不定期抽查的方式，甲方在检查中发现的问题，乙方现场管理人员应在考核表上签字确认，如若乙方管理人员不及时签字或拒绝签字确认，甲方一律视为乙方默认甲方的考核评分。

　　考核甲方每季度组织不低于1次，如乙方连续2次考核不及格或者一个年度有3次考核不及格(考核得分在85分以下)则甲方可以与乙方解除合同，由此造成的一切损失均由乙方承担。

　　具体考核细则见附件2.

　　第二十条违约责任

　　1、乙方服务内容、服务标准达不到本合同以及附件的约定，甲方有权要求乙方限期整改，乙方拒不整改的，甲方有权终止合同。因乙方服务未达到本合同约定的标准和内容，而造成的管理不善或重大过失等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。

　　2、乙方服务管理不当被上级主管部门检查通报批评的，年度达到3次，甲方有权终止合同。

　　3、乙方将全部物业管理业务转包他人的，甲方有权终止合同。并视为乙方违约，乙方应按合同总价的10%向甲方支付违约金。

　　4、乙方有未征得甲方同意擅自将单项业务外包他人的;擅自改变物业服务用房用途的;擅自改变、占用公共设施、公共部位的;擅自利用公共部位、公共设施进行经营的等损害业主共同利益的;乙方需停止损害，赔偿损失，并需向甲方支付违约金5000元。从乙方履约保证金中直接扣除。

　　5、甲方违反本合同以及附件的约定，造成乙方无法正常提供物业服务的，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。

　　6、乙方不按规定向甲方移交相关资料的，并需向甲方支付违约金5000元。

　　第二十一条紧急避险和不可抗力

　　1、为维护公众、甲方、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

　　2、由于地震、风灾、水灾、火灾、战争，本项目不能完成或者不能使用，或其它不能预见的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同项下任何责任时，该方应立即用传真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天内，提供该不可抗力事故详情的书面报告及不能履行理由的有效证明文件。双方在本合同项下的责任在不可抗力事故期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，惟受影响一方应尽一切努力来终止或减少不可抗力事故的影响。按不可抗力事故对履行本合同的影响程度，由双方协商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同项下的责任。一旦不可抗力事故的影响消失，双方应立即继续履行本合同，否则作违约论。

　　第二十二条其他约定

　　3、本合同任何一方不可于合同期间或期满后向第三方透露由对方提供的任何资料，包括但不限于管理规约、制度、业主身份信息、联系电话或任何一方因本合同获得的经营状况及其他商业资料，除非事先获得对方书面同意。

　　4、本合同在履行中如发生争议时，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方均有权向物业所在地人民法院提起诉讼。

　　5、本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　6、本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

　　7、本合同组成：1、本合同及附件;2、甲方的招标文件;3、乙方的投标文件。

　　8、本合同正本共页，一式五份，甲方执三份、乙方执二份，具有同等法律效力。

　　9、本合同自双方盖章签字之日起生效。

　　甲方：乙方

　　代表人：代表人：

　　签定日期：年月日

篇3：物业企业安全生产方案

目录

　　一、工作目标

　　二、适用范围

　　三、组织机构

　　四、物业企业安全生产管理制度

　　五、物业企业安全生产隐患排查要点

　　(一)消防方面

　　(二)电梯方面

　　(三)供水设施方面

　　(四)排水方面

　　(五)电气方面

　　(六)有限空间

　　(七)地下空间

　　(八)建筑安全

　　(九)高空作业

　　(十)公共区域

　　(十一)监控防范

　　(十二)电动自行车管理

　　(十三)避雷检测

　　(十四)药剂使用

　　(十五)装饰装修管理

　　(十六)内部管理

　　六、物业企业安全生产自查表

　　(一)物业企业安全生产自查表(月)

　　(二)汛期增项(每年6至9月)

一、工作目标

　　牢固树立安全发展理念，弘扬生命至上、安全第一的思想。强化企业安全生产责任落实，加强隐患排查，层层压实责任，全面提升本企业安全生产综合素质，不断完善安全生产长效管理机制。

二、适用范围

　　物业企业所有项目

三、组织机构

　　组 长：

　　副组长：

　　成 员：

四、物业企业安全生产管理制度

　　👉物业公司安全生产管理制度

五、物业行业安全生产隐患排查要点

（一）消防方面

　　1.明确消防安全责任人，对本项目的消防安全工作全面负责。

　　2.制定物业管理项目的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案并组织演练。

　　3.按照检测规范对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效。

　　4.按规定配置或维护消防设施、器材，保证。正常、有效使用。

　　5.保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，落实防火防烟分区、防火间距消防技术标准。

　　6.维护安全疏散指示标志、应急照明设施、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态。

　　7.组织防火检查，对发现的火灾隐患采取有效措施，及时消除火灾隐患。

　　8.消防控制室实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。

　　9.值班人员掌握突发火情处理流程。

　　10.属于消防重点单位的项目，要建立消防档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理。实行每日防火巡查，并建立巡查记录。每半年至少组织一次有针对性的消防演练。

　　11.对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为予以劝阻并督促改正;对拒不改正的，及时向公安机关消防机构或公安派出所报告。

（二）电梯方面

　　12.建立电梯技术档案，内容包括技术资料、竣工验收资料、定期检测报告、日常维修养护记录、中大修记录等。

　　13.配置电梯专职安全管理人员，履行电梯安全管理责任。

　　14.电梯安全管理人员应当掌握突发事件处理流程。

　　15.建立并严格执行电梯安全运行管理制度。

　　16.在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴安全注意事项、警示标志和有效的《安全检验合格》标志。

　　17.维护电梯紧急报警装置能够有效应答紧急呼救。

　　18.制定电梯事故应急措施与救援预案，并定期组织演练。

　　19.委托取得资质的单位实施电梯安装、改造、维修和日常维护保养活动。

　　20.电梯安装、改造、维修和日常维护保养作业的人员应当取得相应的特种设备作业人员证书。

　　21.对在用电梯进行定期检验，未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用。

（三）供水设施方面

　　22.取得卫生部门颁发的卫生许可证.

　　23.建立水质管理制度，定期进行常规检测并对各类储水设施清洗消毒(每半年不得少于1次)。

　　24.建立健全饮用水卫生管理制度，配备专职或兼职卫生管理员。

　　25.禁止下列行为：擅自接装、改装公共供水设施;擅自在水表井内安装水管或穿插其他管道;擅自启动、拆卸、挪动公共供水设施;在城市公共供水管网上直抽加压;将自备水源管道、加压设备等与公共供水设施接通;在埋设公共供水设施的地面上及两侧安全间距内，挖坑、取土、植树、埋杆、倾倒废渣废液;在埋设公共供水设施的地面上及两侧安全间距内，修建与供水无关的建筑物、构筑物，或堆物、堆料。

（四）排水方面

　　26.制定年度养护计划，并按照计划对设施进行巡查、养护、维护，并保存记录。

　　27.遵守安全操作规程，进入排水和再生水设施有限空间实施作业的，应当采取有效的安全防护措施。

　　28.定期巡查、维护排水和再生水井盖、雨水箅子。

　　29.制定排水和再生水设施突发事件应急预案并按照规定进行演练。专用排水和再生水设施运营单位不具备应急抢修能力的，应当事先与具备抢修能力的单位签订抢修协议，共同制定应急预案并进行演练。

　　30.禁止下列损害排水和再生水设施的行为:擅自占压、拆卸、移动排水和再生水设施;穿凿、堵塞排水和再生水设施;向排水和再生水设施倾倒垃圾、粪便、渣土、施工废料、污水处理产生的污泥等废弃物;向排水管网排放超标污水、有毒有害及易燃易爆物质;在排水和再生水设施用地范围内取土、爆破、埋杆、堆物;擅自接入公共排水和再生水管网;住宅区再生水设施处理粪便水和重污染水;其他损害排水和再生水设施的行为。

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（五）电气方面

　　31.按照《北京市电气火灾综合治理实施方案》(京安发〔2017〕4号)附件2《电气火灾综合治理自查检查要点》开展自查。

（六）有限空间

　　32.建立、健全有限空间作业安全生产责任制，明确有限空间作业负责人、作业者、监护者职责。

　　33.制定专项作业方案、安全作业操作规范、事故应急救援预案、安全技术措施等有限空间作业管理制度。

　　34.保证有限空间作业的安全投入，提供符合要求的通风、检测、防护、照明等安全防护设施和个人防护用品。

　　35.对进入有限空间进行施工、检修、清理作业的实施作业审批。未经作业审批，任何人不得进入有限空间作业。

　　36.按规范在有限空间进入点附近设置警示标志。

　　37.对有限空间作业负责人员、作业者和监护者开展安全教育培训，培训应有记录。

　　38.签订有限空间承发包合同时，应当与分包方签订专门的安全生产管理协议，或在承发包合同中约定各自的安全生产管理职责。

（七）地下空间

　　39.物业服务企业应当按照规定和约定依法承担普通地下室安全使用责任。

　　40.制定落实治安、消防、卫生、建筑等管理法律、法规、规章的具体措施。

　　41.建立防火、防汛、治安、卫生等责任制度。与使用人签订地下空间安全使用责任书，明确使用人对地下空间的安全使用义务，并对使用人履行义务的情况进行监督;发现使用人违反安全管理法律、法规、规章或者安全使用义务的，及时制止、纠正，并向有关行政主管部门报告;发现使用人违反安全管理法律、法规、规章或者安全使用义务的，及时制止、纠正，并向有关行政主管部门报告。

　　42.使用人民防空工程，应当按照所在地人民防空主管部门批准的要求使用。

　　43.不得擅自改变地下空间工程的主体结构或者拆除地下空间工程的设备设施。

　　44.安全出口和疏散通道符合安全规范。安全出口不得采用卷帘门、转门、吊门或者侧拉门，门向疏散方向开启。

　　45.在地下空间的入口处设置人民防空主管部门、建设(房屋)行政主管部门制发的人民防空工程、普通地下室使用标志牌。

　　46.建立安全设施检查、维修管理制度，保障安全设施正常使用。

　　47.对有关行政主管部门检查发现的事故隐患，在规定的时间内予以消除。

　　48.依法及时报告火灾、传染病疫情等突发性事件。

　　49.不得将地下空间出租给无合法有效证件、证明的单位或者个人。

　　50.遵守国家及本市其他有关地下空间安全使用的管理规定。

　　51.地下空间的安全使用应当符合本市有关房屋建筑使用安全管理、治安管理和房屋租赁管理的相关规定以及规范、标准。地下空间用于出租的，应当按照本市房屋租赁管理的相关规定办理登记。禁止将违法建设的地下空间出租，禁止将规划用途为非居住用途的地下空间出租居住。

（八）建筑安全

　　52.对房屋建筑进行检查维护，发现危及房屋建筑使用安全的问题时及时向住房城乡建设行政主管部门报告，并对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止。

　　53.按规定建立房屋建筑使用安全管理档案。

　　54.禁止下列影响房屋建筑使用安全的行为：擅自变动房屋建筑主体和承重结构;违法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品;超过设计使用荷载使用房屋建筑;损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材;占用、堵塞、封闭房屋建筑的疏散通道、安全出口以及其他妨碍安全疏散的行为;在人员密集场所门窗上设置障碍物;损坏或者擅自拆改供水、排水、供电、供气、供热、防雷装置、电梯等设施设备;其他违反法律、法规、规章的行为。

（九）高空作业

　　55.从事高处悬吊作业的人员应当取得特种作业操作资格证书。

　　56.在施工现场配备安全检查人员，负责作业现场的安全检查和施工过程的安全监控。在其作业下方设置警戒线，在醒目处设置安全警示标志牌，并设专人看守，确保施工现场的安全。

　　57.与承包单位签订安全生产管理协议，明确约定各自安全管理职责。

（十）公共区域

　　58.维护公共区域内标志标识，确保安全有效。

　　59.检查路灯、草坪灯、景观照明、宣传栏照明、广告灯(箱)及相关配电柜(箱)电路，发现问题及时维修。

　　60.检查道路、散水、围墙和人造景观等，发现问题应当及时修补。修补期间应在作业区域设置围挡，并于显著位置设置警示标识。

　　61.检查楼外立面，包括外墙、外檐、空调栏板或护栏、外窗(楼道)和其他悬挂物等，发现问题应当及时修补。物业管理圈。修补期间应在作业区域设置围挡，并于显著位置设置警示标识。对于需要分流的区域，应加设指示标识，引导人员或车辆由安全路线通过。

　　62.对照室外管网图和实地情况，对所有污水井、集水坑、化粪池、雨水井及其附属管线进行检查，并检查排水管线与周边市政排水管网的接口，发现问题应当及时维修或清理，并注意做好检查、清理和维修的工作记录。

　　63.对屋面防水层、保护层及上一汛期中的漏水点进行全面检查，发现问题应当及时修补。

（十一）监控防范

　　64.建立值班监看制度、安全检查制度、运行维护制度、应急处理制度。发现涉及公共安全的可疑信息及时向公安机关报告。

　　65.保持监控图像信息画面清晰，保证系统正常运行。

　　66.建立图像信息使用登记制度，对图像信息的录制人员、调取时间、调取用途等事项进行登记。

　　67.按照规定期限留存图像信息，不得擅自删改、破坏留存期限内图像信息的原始数据记录。

　　68.在公共区域设置的公共图像信息系统，应当设置标识。

（十二）电动自行车管理

　　69.将电动车火灾防范纳入日常工作，加强对居住、商业、办公等场所及楼院的电动车存放、充电管理。严禁在疏散楼梯间、疏散走道等公共区域违规停放电动车，严禁乱接乱拉电气线路充电，严格落实电动自行车棚用电安全管理。

　　70.加强防火检查、夜间巡查和宣传提示，及时发现和制止电动车违规停放及充电行为。

（十三）避雷检测

　　71.做好防雷装置的日常维护工作，并按照国家气象主管机构规定的期限进行检测。

（十四）药剂使用

　　72.向有资质的单位购买并指定专人对有害有毒药剂(品)实施出入库的管理。

　　73.管理人员应当知晓药品的使用方法、中毒急救措施和注意事项，并对使用人加以培训。

　　74.在放置鼠药时，应当张贴明显标识，并注明药品名称、有效时间、解药名称、中毒急救措施等注意事项，以起到警示作用。

　　75.在处理过期或失效的危险品时，不应与生活垃圾混淆，可采取由购买单位回收的方式处理。

（十五）装饰装修管理

　　76.物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。

　　77.物业服务企业应在物业管理区域内设立装修垃圾暂存点，设置明显标识，并定期组织清运。

（十六）内部管理

　　78.安全生产责任制的建立健全情况。

　　79.安全生产规章制度和操作规程的建立和执行情况。

　　80.事故隐患排查治理制度建立健全情况。

　　81.按规定编制应急预案并组织定期演练情况。

　　82.对从业人员进行安全生产教育和培训，并建立教育和培训档案。

　　83.为从业人员提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品，并监督、教育从业人员按照使用规则佩戴、使用。

　　84.特种作业的岗位从业人员应当持证上岗，包括电工、焊接、制冷与空调作业、电梯、有限空间、消防、高处作业、供水等。

　　85.设置或维护符合国家标准或行业标准的安全警示标志。

　　86.配置必要的应急救援设备和器材，建立台账并定期检查。

　　87.不得将物业管理事项、场所、设备发包或出租给不具备安全生产条件或相应资质的单位或个人。

六、物业企业安全生产自查表

物业企业安全生产自查表（月）

　　编号：

项目名称				项目地址
物业管理单位				自查时间
安全责任人				联系方式
一、消防方面
序号	检查内容					自查情况
1	明确消防安全责任人，对本项目的消防安全工作全面负责。					□是 □否
2	按规定配置或维护消防设施、器材，保证。正常、有效使用。					□是 □否
3	保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，落实防火防烟分区、防火间距消防技术标准。					□是 □否
4	实行每日防火巡查，并建立巡查记录。					□是 □否
5	维护安全疏散指示标志、应急照明设施、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态。					□是 □否
6	组织防火检查，对发现的火灾隐患采取有效措施，及时消除火灾隐患。					□是 □否
7	消防控制室实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。					□是 □否
8	值班人员取得建（构）筑物消防员职业资格					□是 □否
9	对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为予以劝阻并督促改正；对拒不改正的，及时向公安机关消防机构或公安派出所报告。					□是 □否
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
二、电梯方面
10	在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴安全注意事项、警示标志和有效的《安全检验合格》标志。					□是 □否
11	维护电梯紧急报警装置能够有效应答紧急呼救。					□是 □否
12	电梯安装、改造、维修和日常维护保养作业的人员应当取得相应的特种设备作业人员证书。					□是 □否
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
三、供水设施方面
13	禁止下列行为： 擅自接装、改装公共供水设施； 擅自在水表井内安装水管或穿插其他管道； 擅自启动、拆卸、挪动公共供水设施； 在城市公共供水管网上直抽加压； 将自备水源管道、加压设备等与公共供水设施接通； 在埋设公共供水设施的地面上及两侧安全间距内，挖坑、取土、植树、埋杆、倾倒废渣废液； 在埋设公共供水设施的地面上及两侧安全间距内，修建与供水无关的建筑物、构筑物，或堆物、堆料。					□已检查□未检查
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
四、排水方面
14	遵守安全操作规程，进入排水和再生水设施有限空间实施作业的，应当采取有效的安全防护措施。					□是 □否
15	定期巡查、维护排水和再生水井盖、雨水箅子。					□是 □否
16	禁止下列损害排水和再生水设施的行为: 擅自占压、拆卸、移动排水和再生水设施； 穿凿、堵塞排水和再生水设施； 向排水和再生水设施倾倒垃圾、粪便、渣土、施工废料、污水处理产生的污泥等废弃物； 向排水管网排放超标污水、有毒有害及易燃易爆物质； 在排水和再生水设施用地范围内取土、爆破、埋杆、堆物； 擅自接入公共排水和再生水管网； 住宅区再生水设施处理粪便水和重污染水； 其他损害排水和再生水设施的行为。					□已检查□未检查
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
五、电气方面
17	电气线路、电气设备应选用具有生产许可证或CCC证书的电器产品。					□是 □否
18	电表箱、配电盘（柜）设的短路、过负荷、漏电等保护装置应保持完好有效，测试保护功能。					□是 □否
19	配电箱内各接线端子导线压接应规范、牢固，箱内不应堆放杂物，导线端部无变色、老化现象，金属裸露部分保护措施完好有效。					□是 □否
20	电表箱、配电盘（柜）应固定在不燃材料上，并与可燃材料保持安全距离。电表箱、配电盘（柜）内及其周围不应堆放杂物。					□是 □否
21	电气线路的敷设方式应规范、保护措施保持完好，不应在导线上悬挂其他物品，导线绝缘层无破损、老化现象。					□是 □否
22	电缆井连通其他区域的孔洞防火封堵措施应完好，电缆井防火门应锁闭并保持完好，电缆井内不应堆放杂物。					□是 □否
23	不得将电动车违规停放在楼梯间、走道、门厅等建筑公共区域，或违规私拉乱接电气线路为电动车充电。					□是 □否
24	住宅小区电动车充电桩、车棚电气线路安装、敷设符合有关规定，采用质量合格的电器产品。					□是 □否
25	开展电气线路、设备设施安全检查维护保养。					□是 □否
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
六、有限空间
26	对进入有限空间进行施工、检修、清理作业的实施作业审批。未经作业审批，任何人不得进入有限空间作业。					□是 □否
27	按规范在有限空间进入点附近设置警示标志。					□是 □否
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
七、地下空间
28	制定落实治安、消防、卫生、建筑等管理法律、法规、规章的具体措施。					□是 □否
29	不得擅自改变地下空间工程的主体结构或者拆除地下空间工程的设备设施。					□是 □否
30	安全出口和疏散通道符合安全规范。安全出口不得采用卷帘门、转门、吊门或者侧拉门，门向疏散方向开启。					□是 □否
31	在地下空间的入口处设置人民防空主管部门、建设（房屋）行政主管部门制发的人民防空工程、普通地下室使用标志牌。					□是 □否
32	建立安全设施检查、维修管理制度，保障安全设施正常使用。					□是 □否
33	对有关行政主管部门检查发现的事故隐患，在规定的时间内予以消除。					□是 □否
34	依法及时报告火灾、传染病疫情等突发性事件。					□是 □否
35	不得将地下空间出租给无合法有效证件、证明的单位或者个人。					□是 □否
36	遵守国家及本市其他有关地下空间安全使用的管理规定。					□是 □否
37	地下空间的安全使用应当符合本市有关房屋建筑使用安全管理、治安管理和房屋租赁管理的相关规定以及规范、标准。地下空间用于出租的，应当按照本市房屋租赁管理的相关规定办理登记。禁止将违法建设的地下空间出租，禁止将规划用途为非居住用途的地下空间出租居住。					□是 □否
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
八、建筑安全
38	对房屋建筑进行检查维护，发现危及房屋建筑使用安全的问题时及时向住房城乡建设行政主管部门报告，并对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止。					□是 □否
39	禁止下列影响房屋建筑使用安全的行为: 擅自变动房屋建筑主体和承重结构；违法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品； 超过设计使用荷载使用房屋建筑； 损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材； 占用、堵塞、封闭房屋建筑的疏散通道、安全出口以及其他妨碍安全疏散的行为； 在人员密集场所门窗上设置障碍物； 损坏或者擅自拆改供水、排水、供电、供气、供热、防雷装置、电梯等设施设备； 其他违反法律、法规、规章的行为。					□已检查□未检查
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
九、高空作业
40	从事高处悬吊作业的人员应当取得特种作业操作资格证书。					□是 □否
41	在施工现场配备安全检查人员，负责作业现场的安全检查和施工过程的安全监控。在其作业下方设置警戒线，在醒目处设置安全警示标志牌，并设专人看守，确保施工现场的安全。					□是 □否
42	与承包单位签订安全生产管理协议，明确约定各自安全管理职责。					□是 □否
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
十、公共区域
43	维护公共区域内标志标识，确保安全有效。					□是 □否
44	检查路灯、草坪灯、景观照明、宣传栏照明、广告灯（箱）及相关配电柜（箱）电路，发现问题及时维修。					□是 □否
45	检查道路、散水、围墙和人造景观等，发现问题应当及时修补。修补期间应在作业区域设置围挡，并于显著位置设置警示标识。					□是 □否
46	检查楼外立面，包括外墙、外檐、空调栏板或护栏、外窗（楼道）和其他悬挂物等，发现问题应当及时修补。修补期间应在作业区域设置围挡，并于显著位置设置警示标识。对于需要分流的区域，应加设指示标识，引导人员或车辆由安全路线通过。					□是 □否
47	对照室外管网图和实地情况，对所有污水井、集水坑、化粪池、雨水井及其附属管线进行检查，并检查排水管线与周边市政排水管网的接口，发现问题应当及时维修或清理，并注意做好检查、清理和维修的工作记录。					□是 □否
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
十一、监控防控
48	建立值班监看制度、安全检查制度、运行维护制度、应急处理制度。发现涉及公共安全的可疑信息及时向公安机关报告。					□已建立□未建立
49	保持监控图像信息画面清晰，保证系统正常运行。					□是 □否
50	建立图像信息使用登记制度，对图像信息的录制人员、调取时间、调取用途等事项进行登记。					□已建立 □未建立
51	按照规定期限留存图像信息，不得擅自删改、破坏留存期限内图像信息的原始数据记录。					□是 □否
52	在公共区域设置的公共图像信息系统，应当设置标识。					□有 □无
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
十二、电动自行车管理
53	加强防火检查、夜间巡查和宣传提示，及时发现和制止电动车违规停放及充电行为。					□已落实 □未落实
54	将电动车火灾防范纳入日常工作，加强对居住、商业、办公等场所及楼院的电动车存放、充电管理。严禁在疏散楼梯间、疏散走道等公共区域违规停放电动车，严禁乱接乱拉电气线路充电，严格落实电动自行车棚用电安全管理。					□已落实 □未落实
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
十三、药剂使用
55	向有资质的单位购买并指定专人对有害有毒药剂（品）实施出入库的管理。					□是 □否
56	管理人员应当知晓药品的使用方法、中毒急救措施和注意事项，并对使用人加以培训。					□是 □否
57	在放置鼠药时，应当张贴明显标识，并注明药品名称、有效时间、解药名称、中毒急救措施等注意事项，以起到警示作用。					□是 □否
58	在处理过期或失效的危险品时，不应与生活垃圾混淆，可采取由购买单位回收的方式处理。					□是 □否
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
十四、装饰装修管理
59	物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。					□已落实□未落实
60	物业服务企业应在物业管理区域内设立装修垃圾暂存点，设置明显标识，并定期组织清运。					□是 □否
发现的问题			责任人签字：   年 月 日
十五、内部管理
61	为从业人员提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品，并监督、教育从业人员按照使用规则佩戴、使用。					□是 □否
62	特种作业的岗位从业人员应当持证上岗，包括电工、焊接、制冷与空调作业、电梯、有限空间、消防、高处作业、供水等。					□是 □否
63	设置或维护符合国家标准或行业标准的安全警示标志。					□有 □无
64	配置必要的应急救援设备和器材，建立台账并定期检查。					□是 □否
65	不得将物业管理事项、场所、设备发包或出租给不具备安全生产条件或相应资质的单位或个人。					□是 □否
发现的问题			责任人签字： 年 月 日

汛期增项（每年6至9月）

序号	检查内容		检查结果
1	项目负责人是本项目防汛工作第一责任人，全面负责防汛准备、汛期指挥、协助抢救等工作。		□是 □否
2	逐一检查地下车库、地下室及人防、首层出入口，对低于室外地面及易发生雨水倒灌窗井的部位，应配备挡水板、防汛沙袋等堵水物资，沙袋码放及挡水板高度不低于50厘米，有条件的可砌筑挡水台。		□已检查 □未检查
3	逐一对所有污水井、集水坑、化粪池、雨水井及其附属管线进行检查。并检查排水管线与周边市政排水管网的接口。发现井盖和井篦破损、管线堵塞或不畅通的，应及时维修或清理，并注意做好检查、清理和维修的工作记录。		□已检查 □未检查
4	逐一对项目内污水井、集水坑的排水泵逐一检查，重点检查运转及排水情况。由工程维修人员进行点动测试后，若出现不能正常启动、运行有异响，或管道及法兰接口渗漏等现象，应及时修复。点动测试后，将控制柜（箱）开关恢复至“自动”位置。		□已检查 □未检查
5	逐一对屋面防水层、保护层及上一汛期中的漏水点进行全面检查，如发现防水层或保护层鼓包、破损、裂纹、接口开裂等现象，应及时修补，并进行不少于48小时的闭水实验，确认无渗漏点。		□已检查 □未检查
6	逐一对屋面的雨水落水口、落水管进行检查，清理屋面的杂物，确保雨水落水口无堵塞，管线畅通。对于管线开裂、脱落、渗水等，及时更换或修复。		□已检查 □未检查
7	逐一对路灯、草坪灯、景观照明、宣传栏照明、广告灯（箱）及相关配电柜（箱）进行检查，发现安装松动、柜（箱）体破损等，应加固或更换，发现接线裸露的进行绝缘处理。		□已检查 □未检查
8	逐一对道路、散水、围墙、人造景观等进行检查，发现塌陷、倾斜、沉降、裂缝等问题，应及时修补。修复期间应在作业区域设置围挡，并于显著位置设置警示标识。		□已检查□未检查
发现的问题		责任人签字：   年 月 日

篇4：物业服务品质提升方案

　　服务至上是任何服务性企业永远不变的宗旨。物业服务企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供优质服务。

　　寓管理于各项服务之中，重点加强团队内部管理，提升员工服务意识，强化客户直观感受，物业服务品质提升可以从以下八个方面入手——

01PART安全服务

　　1.客户出入较集中的时段，将巡逻岗临时固定在明显位置，随时为客户提供便捷服务;

　　2.增强岗位的主动性，对认识的客户主动打招呼，对陌生的人员礼貌询问、身份核实;

　　3.每周末下午客户集中时段，进行秩序军事训练，提高客户对秩序的直观感受;

　　4.制作宣传画，在出入口摆放，引导住户进出小区时自觉刷卡，加强人员管控;

　　5.定期上门统计出租户信息，消除秩序隐患;

　　6.定期开展秩序日等活动，通过秩序宣传展板或DV播放进行宣传引导;

　　7.编制岗位傻瓜式操作指引，强化新职员对岗位快速适应;

　　8.对小区洋房地下车库梯间加装摄像头，保障人员出入受控;

　　9.片区管家定期到秩序维护班组开座谈会，与一线秩序维护员分析案例，提升一线人员的服务意识。

02PART公共设施维护

　　10.制定公共设施保养计划，实施预防性管理，在公共设施出现问题前及时整改;制定夜间巡查计划，夜间秩序维护员、公共设施维护人员和片区秩序维护主管参与其中，重点检查夜间照明的完好性;

　　11.以客户直观感受以及对客户日常生活影响程度为依据，制定公共设施维护时限表，责任人在接单后必须在规定的时限内完成;

　　12.公共设施维护责任到人，建立日常巡查和维护机制;

　　13.实行片区责任制，片区管家、秩序维护员和维修人员对所辖片区公共设施负责;对各片区公共设施维护状况进行评比，较好的进行鼓励，形成片区间的良性竞争氛围;

　　14.对小区内实施的各项公共设施维护改造，都及时通过公示栏知会客户。

03PART卫生环境

　　15.外包单位要针对各小区的差异，提供适合本小区的管理方案，包括人员招聘、培训、作业流程、考核办法等;

　　16.标准化外包单位现场作业流程和礼节礼仪，制定统一的培训课件;

　　17.物业公司定期评选外包单位优秀员工，给予一定奖励，提升外包单位人员工作积极性;让其融入到团队当中，更好地服务于社区;

　　18.每月与外包单位班长以上管理人员召开工作会议，针对本月环境工作出现的问题，客户投诉等确定整改措施，共同制定下月工作重点;

　　19.制定客户触点区域、时间段的环境卫生管理办法，让客户感觉干净整洁的居住环境;

　　20.定期调整作业顺序和流程，如：楼道清洁人员定期调整清洁楼道的顺序，让每个早上定时出门的业主都能遇到现场清洁人员;每天下班前对楼道进行一次清洁巡查，确保业主晚间回家时楼道清洁干净;

　　21.全员片区化管理，划分责任区域，避免死角存在;

　　22.强调全体职员人过地净，要求秩序固定岗负责方圆一百米的环境卫生，不能出现白色垃圾。

04PART绿化养护

　　23.可保持客户集中区域和重点区域(如：主出入口、大堂、广场等区域)有时令鲜花、绿植美化;

　　24.对不同特定区域可选择叶子颜色不同的植被搭配栽种，也可选择价格较便宜的开花植物栽种;

　　25.开拓思维，外出学习，在小区内做一些标志性的植物造型;

　　26.对路面左右草坪进行砍边、切边修饰;针对季节制定绿化养护计划，并落实到位;

　　27.加强专业技能培训，掌握小区内植物的生长属性与养护要求，做好病虫害预防工作;

　　28.每年制定乔木修剪计划，避免乔木过于茂盛而影响业主的日常生活;

　　29.为客户免费提供绿化养护知识的咨询，并对有需求的客户家中枯萎的花草进行施肥养护指导。

05PART车辆管理

　　30.高峰期安排专人引导客户的进出与车辆停放，减少客户等待时间，及时处理冲突;岗位间形成互动，确保车辆驶入、引导、停放均有岗位跟进，缩短客户寻找车位的时间，规范车辆停放;

　　31.针对的区域进行人流分离管理，可加开原有消防通道;

　　32.对经常违规的车主，各岗位必须熟知其信息，从其一进入小区开始，车场岗就要进行提醒，还要定期采取电话提醒和上门进行沟通，直至此车主改变违规习惯;

　　33.对于停车位不足的区域，要积极地与业户沟通探讨，寻求资源拓展车位，改善停车位不足情况;

　　34.增强小区车位信息的透明度，如定期将项目内车位信息进行公示，加强与业主的沟通，提醒业主在买车前要充分考虑停车位的问题;

　　35.定期举行专项宣传，如文明行车宣传月、小区交通秩序宣传月等，通过举行各类活动进行广泛宣传;

　　36.收集社区周边汽车维修服务单位紧急联系电话，采购简易更换汽车轮胎工具并根据需要协助更换汽车轮胎。

06PART家庭维修

　　37.制定落实客户投诉、家政维修回访制度，发现问题及时改进，并及时将回访情况汇总发送相关责任人;

　　38.将维修服务流程标准化，重点为服务礼仪上，从接单准备物资，上门与客户沟通，完工后与客户沟通，遇到客户不在时如何处理等方面流程标准化;

　　39.维修完成后一个工作日内要求客服人员进行回访，维修效果不理想、客户有异议的，及时将信息传递给工程办跟进处理;

　　40. 维修回访情况每月形成报告，将当月发现的问题汇总分析，以便改善维修服务;

　　41.每季度组织维修人员经验分享会，分享家政服务创新办法、维修小窍门等;

　　42.设置维修实操基地，强化技术人员专业技能提升;

　　43.研究维修量化考核制度，激励技术人员工作主动性;

　　44.维修人员根据社区客户维修的需求实行弹性工作制;

　　45.定期和监控中心、片区管家/客服相关人员召开沟通交流会，发现并解决流程方面的问题;

　　46.在维修任务完成后，主动咨询业主是否还有其他需求;

　　47.将社区周围家电维修服务电话制成小卡片，送给客户;免费给客户提供清洗空调过滤网，教客户节电小窍门等服务。

07PART客户服务

　　48.销售现场强化业主对物业服务感受;

　　49.销售现场物业服务人员配置专业素养高的人员，使业主体验到安心、贴心的服务，同时加强案场服务人员培训资源的投入;

　　50.在业主的入伙现场DV播放物业服务人员开荒时的场面，评估多家装修单位，供客户选择，以此感动客户;

　　51.入伙手续办理前后，客服人员发短信给客户，感谢并欢迎业主入伙，并告知其物业助理的手机号，方便后期服务;

　　52.印制装修提示单，标明装修注意事项，在客户办理装修手续时提示客户。优化客户装修监理服务，建立客户装修清单，定期知会业主装修进程和装修存在问题;

　　53.片区管家制定访谈计划和信息回馈跟进机制，在业主入住一周内进行客户关怀，恭喜客户入住小区，跟客户建立初期关系，告知其物业服务范围及沟通渠道和方式。片区管家在出入较集中的路段、各大堂门口可放置服务人员名片，加深印象;

　　54.将每月的管理费账单及时通过电子邮件、短信或传真的方式发送给业主;

　　55.在节假日发短信祝福业主，举行大型社区文化活动时发短信通知业主;

　　56.保修期满前一个月，统一发短信提醒客户;

　　57.针对业主入伙后的遗留问题进行整改，对遗留问题建档管理，实行首问责任制直至问题的解决;

　　58.与返修办定期召开例会，了解遗留问题的解决进展，重大问题协商解决办法，统一回复口径;

　　59.通过社区文化活动的开展，了解客户的兴趣爱好，建立关键客户、优质客户和重点客户信息库，针对不同客户群体，制定相应的客户服务及访谈计划;

　　60.根据客户爱好不同，在举行社区文化活动时，主动通知客户参加;

　　61.加大小区社团建设，通过开展不同的活动与社团成员建立良好关系，每年有计划地成立新社团;

　　62.建立社区文化人才库，挖掘小区内的特长人才，通过社区文化活动开展，与其建立良好关系;

　　63.对满意度比较高的客户，要制定客户关怀和访谈计划，将这类客户培养成优质客户。如短信关怀：节日、生日等重要日子里给客户送去温馨的祝福，包括业主家庭成员。

　　上门关怀：生子、结婚、乔迁等喜事，可购买小礼物或鲜花，上门进行恭贺。

　　特殊关怀：对有遗留问题的客户，向地产公司申请，与地产人员共同上门关怀;

　　64.每月进行“经理接待日”活动，有针对性地解决问题;

　　65.每月有重点、有主题地集中进行文明宣传和引导工作，如文明养犬宣传月、文明行车宣传月、杜绝高空抛物宣传月、物业服务宣传月等;

　　66.印制各种卡片送给业主，如商户名录卡、节电小窍门、生活小常识、灭蚊妙方、文明养犬宣传卡等，按照客户实际需要进行发放;

　　67.创办社区刊物，通过报刊宣传搭建物业公司与业主的沟通平台;

　　68.客户服务专业细分：根据客户的生活习惯、性格特征、兴趣爱好、服务需求等要素对客户进行细分，以便及时调整客户服务的资源;

　　69.检查客户沟通渠道是否畅通，是否有专人负责跟进处理，问题处理是否及时。通过模拟群诉等突发事件，梳理应急处理流程;

　　70.以问答形式制定部门应知应会和投诉回复口径汇编，通过定期考试来提高各岗位对回复口径的熟悉度;

　　71.每季度分片区举行客服人员恳谈会，交流经验，探讨疑难问题的解决办法;

　　72.定期开展客服人员内部换岗位体验及外部交流学习;

　　73.投诉每日盘点确定责任人，每天对投诉进行盘点，未完成的投诉要找出根源，并负责督促责任人尽快完成;

　　74.每月部门例会中，进行投诉总结分析，做好投诉预警;

　　75.每周召开部门例会时，将未及时完成的投诉分析原因，确定解决办法;

　　76.严格前台及监控中心客户报事登记工作，做到事事有登记、有处理、有跟进、有结果、有回访。

08PART物业增值服务

　　77.针对原有配套设施的基础上，根据不同区域，配置相应设施，给予业户方便与惊喜;

　　78.针对不同客户的兴趣爱好开展不同的活动;

　　79.建立业户生日资料，组织开展业户生日晚会;

　　80.整合地产或集团公司有效资源，组织开展相应的活动。

篇5：公寓物业服务方案

**物业公寓楼物业服务方案

　　一、项目整体概况

　　所属的_____公寓的地理位置相对分散，其中：_____公寓位于_____小区，为小区住宅形式，每套多人共同居住，每套有独立卫生间;公寓为地上建筑，总体面积不大。服务的对象为_____，公寓内配套设施齐全，产权为_____公司所有。

二、物业管理服务的主导思路

　　以我公司多年来为公寓、住宅、大厦服务的经验以及服务品质为基础，全心全意为业主服务的理念，按照甲方的需求为

　　公司职工提供专业化、规范化、人性化的物业服务。

三、总体管理设想

　　公寓居住人员均为大学生单身职工，文化层次、素质较高。为了给公寓楼住户创建舒适、安全的居住环境，我公司为业主提供各项物业服务工作。做出切实可行的服务承诺指标，制订出相应的各项规章制度及保障措施，对我公司的所有工作做到全面高标准、严要求，保证业主能够满意，让业主感受到一份安心和舒适。

　　公司公寓管理架构

　　项目处主任

　　晓月园公寓

　　管理员

　　安苑公寓

　　管理员

　　青年公寓

　　管理员

　　安保门卫

　　综合维修

　　保洁员

　　综合维修

　　安保门卫

　　保洁员

　　按甲方需求配置

　　说明：1、上述各岗位人数按照实际需求和工作量配置;

　　2、管理架构中未提及的岗位，可按照甲方需求增加。

　　1、管理制度——健全

　　建立健全项目管理、安保、工程运行维修、保洁等各专业管理制度，通过实行逐日自行检查、半月专业检查、月度综合检评，以促使各项目把日常管理服务工作做得更深入、更扎实。除此之外，我们还自觉接受来自业主、住户、甲方单位和政府部门三个方面的监督，把他们的建议和意见作为推动管理服务工作的动力。

　　2、服务态度——热情。

　　通过不间断的培训，使担负物业服务工作的员工以发自内心的真诚笑容为住户热情服务。做到语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、称呼得当。同时，不断地拓展服务深度和广度，因地制宜，结合

　　公司公寓楼的实际情况，提供各种灵活的服务方式，尽可能在服务范围、服务方式等方面提供便利。与此同时，住户可通过客服中心电话可以得到所要求的一切正当合理的服务。

　　3、服务效率----快速。

　　我们将不断地对员工进行培训，提高员工的素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。对服务对象的投诉，保证在15分钟内物业管理人员到位，并及时地进行跟踪。以满足业主的需求为目标，主动、定期开展服务调查，针对存在的问题改进工作，不断提高服务质量和管理水平。

　　4、费用开支----合理。

　　本着“取之于业主，用之于业主”的原则，以提高服务质量为前提，少花钱多办事、办好事，接受监督，达到相互理解、相互支持之目的。不断地引用先进的管理手段，提高管理水平。

　　在落实上述各方面管理与服务的过程中，公司总部、项目处的各系统将对本项目管理处提供强有力的保障，使对业主的各项承诺落实到位。

四、总体管理方式

　　公寓成立一个项目处，设项目处主任及财务人员。

　　各个区域公寓设立物业服务中心，统一由项目处领导。

　　服务中心设管理员，负责各公寓的日常工作安排、检查及管理;办理入住、搬出手续;收缴相关费用。根据甲方需求，下设保洁、安保门卫、综合维修等岗位员工。提供24小时有人职守服务(保洁除外)。服务中心由管理人员、环境保洁、工程维修、安保门卫等人员组成。对服务要求热情、高效、优质的、服务，营造温馨、舒适的生活氛围。

　　1、保洁服务

　　按照甲方的需求提供全方位的、专业的保洁服务。

　　负责院落、楼道、走廊、地面、墙面、窗户清洁、垃圾收集运送。

　　分为日常保洁和定期保洁服务。

　　2、综合维修服务

　　按照甲方的要求提供24小时综合维修服务，确实保证各项目居住、商业功能的正常运转和使用。

　　3、安保门卫服务

　　所有安保门卫人员经过严格的挑选，人员素质过硬，责任心强。

　　实行24小时有人职守服务。

　　五、服务承诺

　　1、清扫保洁率达98%以上，做到定时清扫，无卫生死角，坚持保洁人员自查，管理员巡查、抽查相结合，确保管理区域内外环境整洁;垃圾分类存放，日产日清。

　　2、房屋、设备、设施的日常维护维修质量合格率达98%以上，做到定期维护检修保养，确保维护维修质量。

　　3、消防设施、设备完好率达100%，做到定期维护检修，保证消防档案完备，消防预案落实。

　　4、业主有效投诉处理率在100%以上，回复率100%。建立住户投诉回访制度，定期征询业主意见，对投诉反映的问题及时处置反馈。

　　5、制定和落实年度员工培训计划，采取公司培训和管理处培训相结合的方法，确保各类管理人员专业培训合格率达100%。

　　6、业主对物业管理满意率达95%以上，建立定期回访制度，加强与业主和住户的沟通，定期收集意见和需求，确保业主对物业管理工作的满意程度。

六、管理职责——服务中心

　　宿舍管理员岗位职责

　　本岗位对委托单位的职工宿舍进行日常管理。

　　1、按照委托方要求，维护宿舍区内正常秩序，热忱关心住宿人员生活状况。

　　2、办理入住、调宿、退宿手续，及时更新住宿人员档案，做好档案管理;每日上报住宿人员情况报表。

　　3、做好宿舍楼各项财产的登记、统计和管理工作，定时上报。

　　4、认真检查、核对住宿人员的出入证，并做好住宿人员考勤记录。

　　5、做好客访接待及登记;按甲方要求对离开宿舍职工携带的大宗物品进行问询、检查，签发《大件物品放行单》。

　　6、按要求进行楼宇巡查，发现问题及时处理或上报;接待并处理住员咨询。

　　7、加强与其他部门的协作，负责报修工作。

　　8、完成领导交办的其他事宜。

　　(一)、管理内容

　　1、资料管理：资料由管理员负责，专人管理。

　　(1)业主资料

　　(2)入住资料

　　(3)《房屋交付验收清单》。

　　(4)《交付物品清单》。

　　(5)该业主相关的资料。

　　(6)财务资料

　　(7)钥匙管理

　　2、要求标准

　　①保密性。档案妥善保管、有序存放、方便查阅、严防毁损、散失和泄密。

　　②除公司领导、公司财务负责人外，任何未经项目处主任同意，他人不得查阅项目处帐务。

　　3、其它要求

　　①各类档案必须注意保密，

　　各种档案未经许可不准外传、外借和随意翻动。

　　②文件、档案收集后，应编制档案目录按目录分类装订存放。

　　③每天应清理来往文件、各种档案，以免资料堆积。

　　④装订文件、档案要按序排列，每年2月份前将前年档案装订、归档。

　　⑤归档要注意整洁、资料分类能随手而得，避免盲目的查找。

　　6)使用文明用语，禁止使用服务忌语(附：客服中心语言管理规范)。

　　7)接到各类信息后，应及时作好记录，一般项目处范围内的问题应及时答复或解决;若不能第一时间解决的，立刻联系相关部门，征求意见，统一处理方法，并作好该信息的跟踪记录(附：回访管理操作规程)

　　8)负责每日信息汇总工作。

　　9)做好物管费的催收工作，及时填写物管费收缴一览表。

七、管理职责——安保门卫

　　1、大门岗职责：按规定对来访人员进行登记;维持门岗车辆、人员的进出秩序，保证畅通无阻;对在小区门前停车和摆卖的制止;负责对进出车辆验证与登记管理、收费;阻止不明身份者及其他闲杂人员进入小区;分发报纸邮件;为业主住户提供服务。

　　2、班长职责：主持本班工作，执行上级的各项指令，巡查各岗位执勤情况，重大问题应及时向主管汇报;协调好班组和组员之间的关系;负责处理本班执勤中遇到的各类问题;负责本班的培训、训练。

　　3、应对暴风、暴雨、消防等突发性事件：做好各种突发事件的应急预案，按照预案处理突发事件，并及时向领导汇报。

　　4、人流管理

　　(1)严格执行《来人来访登记制度》和进出检查制度。

　　(2)对进出人员微笑服务，使用文明用语表示迎接和问候。

　　(3)当有客人来访时，主动点头微笑示意，并用文明用语询问访客访问哪位、哪里等，出示有效证件登记。

　　(4)外来客人必须说准被访业主的楼层房号、姓名等，须被访人同意后方可登记进入。

　　(5)认真核对证件和持有人是否相符，若不符则不予登记并禁止进入。

　　(6)当访客出公寓时，门卫致意说“再见!”“慢走!”等，并记录离开时间。

　　(7)对进入小区进行作业的外来人员，须经业主同意，到管理处办理有关手续后方能作业，作业完成后，经管理处派人验收未损坏公共设施后方可放行，同时做好记录备查。

　　5、物流管理

　　(1)住户、外来人员搬出物品，严格执行《物品搬出管理规定》，到管理处办理手续后，方能放行。

　　(2)当班门卫收到《放行通知单》后，应礼貌地对搬出物品予以查验，确认无误后，签上姓名和放行时间。《放行通知单》须交回服务中心存档。

　　(3)若住户、外来人员搬出物品时未办理《放行通知单》，门卫应予提示并拒绝放行。特殊情况可立即报告管理员或项目处处理。

　　6、消防工作

　　1、各类消防设备、设施及其配套设施符合《中华人民共和国消防法》、《重点单位消防工作的十项标准》等法规。

　　2、消防安全的宣传、教育、培训、检查制度落实。员工对小区的消防栓、灭火器的摆放位置清楚，使用方法正确。

　　3、电器设备运行正常，无超负荷运转情况;电线、电缆的绝缘层无老化、受潮、漏电、短路等现象;电动机无空转，防雷设备完好，无私拉乱接电线情况等等。

　　4、消防器材及消防系统的管理与使用情况。消防器材定期检查，管理制度健全并严格。

八、管理职责——环境保洁

　　1、保洁领班职责

　　①负责管理区域内的日常清洁工作安排。

　　②每日举行前日工作清况总结，当日工作安排(简称“早会”或“例会”)。教育员工遵守公司的各项规章制度及员工守则。

　　③定期对员工进行清洁技能培训和考核及质量意识的宣导不断提高员工的清洁技能水平和质量意识。

　　④做好员工的思想工作，调动员工的积极性，使其高效率、高质量地完成各项工作任务。

　　⑤帮助员工解决工作中遇到的难题，及时纠正工作中存在的问题。主动做好与其它部门的协调关系，必要时进行积极有效的合作。

　　⑥不断学习和模索证明有效的清洁技能和方法，并在队伍中起到传、帮、带的作用。完成管理员交办的其它任务。

　　2、保洁员岗位职责

　　1)仪容端正、着装整齐，服从项目的统一调度和工作安排。

　　2)按公司要求高标准做好责任区内的清扫保洁工作。

　　3)及时纠正责任区内生活垃圾的乱堆乱放行为。

　　4)按时收集公寓内的生活垃圾并清运至指定地点;定期对公寓内公共部位进行消杀工作。

　　5)协助项目处做好公寓的安防工作，发现可疑人或事，应立即向管理处负责人报告。

　　6)完成公司临时指派的其他工作。

　　3、工作要求及标准：

　　1)按规定着装，举止得体。

　　2)按时上下班，不迟到早退。

　　3)每天对责任区内的楼道和道路及设施进行清扫保洁一次，楼道每周还必须进行二次拖抹，并不定时巡视。

　　4)各类标识标牌、窗户、开关每周抹一次。

　　5)保持地面无杂物、无积水，设施设备上无浮灰，无蜘蛛网。

九、管理职责——工程维修

　　(一)、运行管理

　　设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性，其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效用。

　　1、制订严密的、科学的操作规程。

　　2、对操作人中进行专业培训，掌握专业知识和操作技能。

　　3、加强维护保养工作。

　　4、定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。

　　5、技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在因素，采取有效措施进行改善，确保安全运行。

　　6、发生设备故障后对其原因及规律进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。

（二）、维修工岗位职责

　　本岗位从事维修服务工作。

　　1、遵守公司各项规章制度，按操作规程和服务标准完成维修服务任务。

　　2、巡视检查辖区内房屋及其设备，重点部位要加强巡视，做好记录，发现问题及时修复或上报。

　　3、接到报修后要按保修程序规定到达现场，按时、按质、安全地完成任务;上门服务要执行“入户服务行为规范”。

　　4、做好辖区内房屋及其设备的保养，发现需要维修的部件一并处理，做好保养纪录。

　　5、做到安全生产，防止各种人身事故的发生。

　　6、完成领导交办的其他事宜。

(三)员工入户行为规范

　　1、入户服务必须衣着整齐，佩戴服务卡，严禁穿背心、拖鞋和酒后入户。

　　2、先按门玲或敲门，说明来意，经同意方可入户。见到用户先问“您好”，进门时主动要求换鞋。

　　3、入户前做好准备，服务中要文明礼貌，快捷有效，不在用户家中吸烟、闲聊，尽量减少对用户的干扰。

　　4、依据有关政策、规定和标准回答用户的提问，要态度和蔼，表述清楚，耐心解释，不得与用户发生冲突。

　　5、入户零维修应做到：严格执行操作规程，保证工程质量，爱护用户的物品，做到安全生产;完工后，将现场清扫干净，物品复位，主动征求意见，请住户签字。

　　6、入户收费时，要向用户讲清收费的标准和数额，开具正式收据，严禁乱收费。

　　7、不得收受用户的馈赠，严禁向用户提私人要求，对用户家庭财产情况要保密。