小区物业管理方案

目 录

　　一、物业服务公司的选聘

　　二、物业服务收费标准

　　三、物业管理服务内容

　　四、物业管理服务质量标准及考核细则

　　五、物业管理用房与小区公共收益的管理

　　六、物业服务合同

一、物业服务公司的选聘

　　在前期物业服务公司金碧物业能够响应本方案的前提下，优先与金碧物业进行协商签订续聘合同。如果金碧物业不能响应本方案要求，各业主同意另聘物业服务公司，并授权由小区业主委员会依照国家相关法律法规及本方案的要求，采取公开招标的方式进行选聘物业服务公司，签订物业服务合同。

　　物业服务合同暂定1年，合同期满，物业公司服务良好，可以续签合同。签订合同，物业服务公司需向业主委员会交纳不低于20万元的合同履约保证金。服务不合格的，业主委员会将按合同条款进行考核扣款。

二、物业服务收费标准

　　物业服务收费实行包干制。最高限价标准如下(具体以最终谈判结果或者招标结果为准)：

　　1.住宅物业服务费：1.5元/月/平方米(包含物业公共服务费;电梯维护保养、检测费;公摊水电费等全部物业服务费用)。房屋所有权人缴纳。

　　2.会所物业服务费：3元/月/平方米(包含物业公共服务费、公摊水电费，不包括电梯维护保养、检测费)。房屋所有权人缴纳。

　　3.地下车位物业服务费：30元/月/个(包含地下车库清洁、秩序维护、日常维修、公共水电能耗等费用)。业主购买的由业主缴纳，开发商未销售的由开发商交纳。

三、物业管理服务内容

　　物业服务公司提供下列物业管理服务事项，其受益人为本小区的全体业主和物业使用人：

　　(一)包括但不限于本小区房屋楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库等房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(二)包括但不限于本小区公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供配电设施、照明设施、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、标示牌、公告栏、建筑小品、景观水系、公共健身设施、运动设施、围墙等物业管理区域共用设施设备的运行、维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(三)本小区公共环境卫生维护，包括但不限于业主共用的公共走廊、楼梯、公共卫生间、业主公共活动室、公共车库、车棚、房屋建筑物墙面等共用部位，区内道路、广场、绿化带、水景、篮球场等公共场所、雨、污水井、沟渠、文娱器材、建筑小品、信报箱、宣传栏等公共设施的清洁卫生及区内垃圾的收集、清运等。(业主专用部分清洁除外);

　　(四)本小区公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;

　　(五)本小区安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、区内安全巡视、门岗执勤、消控室值班、消防安全检查、消防安全设施维修维护、保养、消防安全教育、消防安全演练、安全紧急情况处置等;

　　(六)本小区内及大门出入口交通和车辆停放秩序的管理;

　　(七)本小区内物业使用禁止性行为的管理;

　　(八)本小区业主装修管理;

　　(九)本小区物业档案资料的保管;

　　(十)本小区公共用水用电费用的代收代缴;

　　(十一)本小区社区文化活动的开展及业主公共活动室的日常管理;

　　(十二)协助业主委员会做好其他本小区管理服务事项。

四、物业管理服务标准

(一)项目物业管理服务人员配置及要求

岗位	人数	要求
项目经理	1	年龄50周岁以内，大专及以上学历，3年以上物业项目管理经验，身体健康，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。
项目副经理	1	年龄50周岁以内，大专及以上学历，3年以上物业项目管理经验，身体健康，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。
客服/维修/保安/环境主管	4	客服、维修、保安、环境主管各1人，年龄45周岁以内，大专及以上学历，3年以上从业经验，身体健康，无违法犯罪行为。维修主管须持有高低压电工证书及电梯安全管理员证书。保安主管须持有高级保安员证书。 每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。
客服收费	6	年龄45周岁以内，高中及以上学历，2年以上从业经验。熟练操作电脑，身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。正常工作时间每日9:00-12:00。14:00-19:00。不少于8小时，周末、节假日需安排至少3名人员值班。
维修工	7	年龄55周岁以内，持有高低压电工证书。身体健康，无违法犯罪行为。正常工作时间每日12小时，8:00-20:00。夜间至少安排1人在小区值班，处理突发事件。周末、节假日需安排至少3名人员值班。至少有一名人员持有电梯安全管理人员上岗证书。
保安	14	年龄：男性不超过50周岁，女性不超过45周岁。其中45周岁以内的人员比例不得少于总人数的50%，身体健康，无违法犯罪行为。每班在岗人数：东门2人，西门1人，消监控2人，巡逻1人，至少2班倒，24小时轮流值班。物业管理圈。另外安排不少于2名人员机动调休。消监控值班人员须取得消防设施操作人员上岗证书。
保洁员	30	年龄男性不超过65周岁以内，女性不超过60周岁。其中50周岁以内的人员比例不得少于总人数的40%。身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。每日工作时间不少于8小时，具体根据季节安排。每天正常在岗人员不少于26人（住宅楼内保洁15人，楼外保洁7人，车库保洁4人），另外安排不少于4名人员轮休。
绿化工	12	年龄男性不超过65周岁以内，女性不超过50周岁。身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时，周末、节假日需安排至少6名人员值班。
合计	75

(二)物业服务质量标准及考核细则

项目	服务标准	考核细则
一、基础管理服务
建立有效管理服务制度、方案	1小区人员、车辆出入管理制度；	检查每缺一项每次扣款200元
	2消防管理制度；
	3 电梯管理制度；
	4房屋维修养护管理制度；
	5设施设备维修养护管理制度；
	6秩序维护管理制度；
	7环境清洁管理制度；
	8园林绿化管理制度；
	9公共能耗节能制度；
	10报修、投诉接待及回访制度；
	11节假日管理人员值班制度；
	12安全作业制度；
	13公开、监督制度；
	14 社区文化开展制度；
	15 档案资料管理制度；
档案管理	1房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；	不符合或者每缺一项扣款200元/次
	2业主信息档案(一户一档)齐全，并实现动态管理，及时更新；
	3档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符；
	4档案使用登记手续完备；
	5档案存放环境符合规定条件；
突发事件应急机制	1制定消防、消防、电梯、给排水、供配电等共用设施设备事故应急预案；	每缺一项扣款500元/次
	2制定自然灾害、公共卫生、治安、交通等方面突发事件的配合性应急预案；	每缺一项扣款500元
	3应急预案定期演练，每年不少于2次并有相应记录；	每缺一次扣款2000元
人员配置管理	1物业服务企业应当按照投标文件或者物业服务合同约定指派项目经理。项目经理不得随意更换，更换项目经理的，应当事先征求业主委员会意见。 项目经理需具有全面物业管理技能，熟悉物业管理相关法律、法规，有3年以上的物业服务工作经历。能够胜任项目物业管理工作，要求业主满意度达到85%以上；	不符合任职条件的，每月扣除2000元，业主满意度低于85%的更换项目经理。
	2建立员工培训体系，根据不同岗位特点制订并落实员工分类培训计划；专业岗位操作人员按规定持有专业岗位证书（包括消防监控人员、电梯维护管理人员、高低压电工等）；	不符合每人次扣款2000元
	3 人员按设定岗位配置，不得减少服务人员；	不符合每人次扣款2000元
	4不同岗位服务人员分类统一着装，佩戴工作标志；	不符合每人次扣款200元。
	5服务人员态度热情耐心，举止文明礼貌，解答问题及时准确；	不符合每人次扣款500元
客户服务	1设立公告栏，公示物业服务企业营业执照、服务内容和标准、收费依据和标准、项目负责人及主要管理人员照片及服务电话；	检查不符合每一次每项扣除500元。
	2设有专门的咨询、投诉接待中心，公示24小时服务电话，每天（9：00-19:00）有专人负责接待客户来访，受理客户信息；节假日需有人值班。
	3客服接待人员值班记录及时，客户信息处理记录完整，按月进行统计分析；
	4有客户回访制度和记录，投诉处理及时率100%，并按月进行统计分析；
	5乙方服务达不到标准，被业主有效投诉的	每次扣除500元。
	6业主交费主动及时，收费率达90%以上；	每低一个百分点扣除500元
	7每年至少开展2次业主满意率调查，征求业主对物业服务的意见，并有详细的调查记录，调查覆盖率不低于入住户数的80%，调查业主满意率不低于85%；其中一次由业主委员会组织或者聘请第三方机构开展业主满意度测评；	每低一个百分点扣除1000元
	8满意率调查和满意度测评的内容应涵盖本标准的内容及物业服务合同的约定；	不符合每次扣除1000元
	9调查和测评结果有书面报告并向业主公示，调查和测评发现的问题持续改进，改进结果向业主公示。	不符合每次扣除1000元
社区文化建设	1有社区文化活动方案，每年业主联谊活动不少于4次，有活动记录；	不符合每次扣除1000元
	2运动场地、文化场馆每天定时免费向业主开放；有专门为孤寡老人、残疾人的具体措施，有专门供老人休闲活动的场所和设施。
	3积极组织和参与社区志愿活动，开展社区精神文明建设。
沟通报告机制	1对住户违反治安、消防、环保、房屋装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，及时进行劝阻，并向有关行政部门报告；	不符合每次扣除1000元
	2主动与物业所在地的房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会联络，共同协调解决物业管理中遇到的问题；
	3协助业主大会工作，建立与业主委员会定期沟通报告的工作例会制度，积极听取业主和业主委员会对物业服务的意见和建议，主动接受业主和业主委员会的监督。
二、房屋共用部位管理
标识系统和维保资料	1主出入口设有小区平面示意图；	不符合每次扣除500元
	2管理区域内交通标志引导指示牌规范清晰；
	3小区组团、栋、单元（门）、户门以及配套公建标识规范清晰；
	4建立房屋产权清册；
	5房屋维修、保养记录完整；
	6房屋使用功能完备，无安全隐患。
共用部位使用管理	1共用场地、部位符合规划要求，无违章搭建现象；	不符合每次每处扣除500元
	2房屋共用部位使用符合建筑设计要求，无擅自改变用途现象。
	3房屋公共部位破损及时修复。无安全隐患。
房屋外观状况	1房屋外观完好、整洁，无破损、脱落、污迹、乱贴、乱涂、乱画和乱挂现象；	不符合每次每处扣除100元
	2封闭阳台符合建筑设计要求和管理规约约定，手续齐全，样式、规格、色调、材质统一；。	不符合每次每处扣除500元
	3 发现房屋及设施存在安全隐患，及时告知业主及相关当事人，并采取相应防范措施。
装饰装修管理	1按规定审核住户装修方案，办理装修施工批准手续； 2签订装饰装修管理服务协议； 3书面告知业主及施工单位装饰装修的禁止行为和注意事项，并在装修现场公示，装修现场的消防及安全防范措施得当；	不符合每次每项扣除500元
	4装修人员出入和装修施工时间有效控制，装修垃圾定点堆放，定时清运； 5专人每日巡视检查装修现场，及时劝阻和制止装修违规行为，制止无效的，书面报告业主委员会及有关部门； 6装修验收手续完备，装修档案保存完整。
日常巡视、检查与管理	1每周巡查不少于1次屋面、单元门、楼梯、通道、窗户等共用部位，发现损坏，及时维修养护并做好记录；	不符合每次每项扣除500元
	2门窗无破损，楼梯、通道以及屋面无乱堆乱放现象。
三、共用设施设备运行、维修和养护
共用设施设备管理和运行状况	1按合同要求配置设施设备专业维修、管理人员，岗位责任明确；	不符合每次每项扣除500元，危及安全使用的，每次扣5000元。
	2建立设施设备总账、台账、设备卡，设施设备标志齐全、规范；
	3设施设备运行、维护、保养和检查等管理制度健全；
	4制定并实施年、季、月度设施设备维护、保养计划；
	5制定并实施日常设施设备检修、巡视、保养、紧急情况处理等制度；每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
	6制定并实施维修工具、备品、备件和化学品等存放和管理制度；
	7制定并实施专业外包合同全程监管制度，合同及各项记录完整；
	8操作人员熟练掌握、严格执行设施设备操作规程及保养规范。
	9设施设备运行良好，发生故障及时修复。
室外共用管线、管道和道路管理	1室外共用管线统一入地或入公共管道，整齐有序，无架空管线；	不符合每次每项扣除500元
	2排水排污管道通畅；
	3雨水井、化粪池定期巡检、疏通与清掏，无堵塞、外溢现象；
	4道路通畅，路面整洁平整，路面井盖无缺损、无丢失，井盖表面标志清晰。
设备机房管理	1设备系统图、操作规程、岗位责任制度、应急预案流程图、特种作业人员资格证书等齐全，张贴于机房明显位置；	不符合每次每项扣除500元
	2设备管线标志清晰，仪器仪表运行正常、数据准确；
	3机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放，设备表面无积尘、无锈蚀，防鼠板、防鼠网材质、规格，防鼠药物投放等符合规范要求；
	4设备噪声符合规范要求，有环境要求的设备机房，温、湿度在规定范围内。
电气系统管理	1管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编号有序，运行、维修、保养、巡检记录完整；	不符合每次每项扣除200元
	2受托管理高压供电设备的，变配电室安全警示牌配置齐全，检修检验和安全防护用具配置齐全，年检合格；
	3后备电源设备定期检测，能够随时启用；
	4小区路灯、景观灯等公共照明正常，设备编号有序。完好率(包括亮灯率)达95％,无长明灯,无安全隐患。	不符合每低于一个百分点每次扣除200元
	5共用楼道灯损坏及时修换,完好率(包括亮灯率)达95％,无长明灯,无安全隐患。
弱电系统管理	1系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求； 2系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整； 3摄像监控图像清晰，按规定时间保存信息备查；	不符合每次每项扣除200元
电梯系统管理	1准用（合格）证、年检证明、紧急电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置；	不符合每次每项扣除500元
	2、电梯维修保养合同规范，维保单位的资质符合规定；
	3、电梯机房通风、照明情况良好，配有平层标志线，专业工具齐全；
	4.电梯轿厢、井道内保持清洁，轿厢广告设置有序，无乱贴、乱画；
	5、电梯运行平稳，维修、保养、检修记录完整；
	6、电梯按合同约定时间运行，出现故障或险情，维修人员接到报修后20分钟内到达现场；
	7、管理与维护符合特种设备安全技术规范 《电梯使用管理与维护保养规则》
	8电梯每月平均故障率不大于2%。
给排水系统管理	1二次供水水质定期检测，符合卫生标准；	不符合每次每项扣除200元
	2给排水系统设备完好、运行正常，日检查和月、季、年保养制度完善；
	3水箱加盖上锁，周边无污染源，定期清洗、消毒，检查记录完整；
	4水泵、阀门、管网等设备名称、流向、运行状态标志清晰，无锈蚀、无跑冒滴漏、无污染。
避雷系统管理	1配置避雷设施位置平面图；
	2避雷设施定期检查、维护，记录完整。
消防系统管理	1消防设施设置平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置；	不符合每次每项扣除500元
	2消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常；
	3消火栓柜、防火卷帘、防火门、灭火器、疏散指示灯、应急灯及应急工具等消防设施设备完好，并定期组织检验、保养；
	4消防水泵、管网、闸门等设备运行正常，测试、维修、保养记录完整；
	5安全疏散通道畅通，疏散标志和示意图设置合理、醒目；
	6区域消防通道畅通，无杂物堆放，无违章占用。
四、公共秩序维护
秩序维护管理	1实行封闭式管理，对外来人员、车辆和物品进出实行登记与管控；建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位，值班电话畅通，接听及时。	不符合每次每项扣除200元，
	2监控设施和门禁系统运行良好，监控记录完善、记录保存不少于30天。
	3监控室实行24小时值班；值班记录完善。
	4秩序维护人员，岗位责任明确；人员年龄符合要求，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。物业管理圈。能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
	5安全标志设置合理，对可能危及人身安全的地点和设施设备，有明显警示标志和防范措施。
	6主出入口24小时双人值勤，次出入口24小时有人执勤；小区人员凭证(卡)出入，非小区人员出入和大件物品出小区一律登记，经联系若业主不同意，非小区人员不得进入小区；按要求进行出入车辆管理、访客登记，记录规范、详实。
	制定巡查方案，每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次，能主动接受业主(使用人)的投诉和求助，巡查范围包括全部物业管理区域，无盲区，巡查记录基本完整。
	严禁拾荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆进入小区，影响业主生活。
	紧急事件处理有应急预案(打架、凶杀、爆炸、地震、电梯突发事件等)，发生时能及时处置，将损失降低至最小程度。
	无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象。
交通秩序管理	1公示停车场管理规定和停车收费标准和紧急联系电话；	不符合每次每项扣除200元
	2停车场、停车位标志规范、清晰，车辆行驶路线设置合理、路线清晰；
	3固定停放车辆签订停车服务协议，明确相关权利义务；
	4车辆进出登记及时，记录完整；较大载重车辆严禁驶入小区；
	5车辆进出道闸、停车设施运行良好，维修养护及时；
	6机动、非机动车辆停放有序、无乱停乱放现象；
	7停车场、库定时巡视检查，高峰时进行车辆秩序引导；
	8发现交通堵塞及时疏导，发生交通事故及时报告有关部门。
消防安全管理	1制定消防安全制度，消防安全操作规程；实行防火安全责任制，明确消防安全责任人；	不符合每次每项扣除500元，
	2消防设施设备定期维护保养，消防设施设备能够正常使用；
	3消防中控室实行24小时专人值班（每班不少于2人，按规定持证上岗），值班记录完整；
	4消防安全定期巡视检查，消防安全隐患及时整改；
	5消防通道无占用堵塞现象；
	6消防演练每年不少于两次，积极动员业主参与；
	7有消防应急预案，发生时能及时处置，将损失降低至最小程度。
五、环境管理服务
保洁服务	1配置的保洁人员，责任区域明确。身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。能正确使用各类清洁器械和设备，熟悉小区环境。熟悉各类灾害事故的应急预案。人员统一着装，配备配备专门的清扫工具及劳保用品；人员数量保持与合同要求一致。	不符合每次每项扣除200-500元
	2对楼内、外公共区域、相关设施设备、道路、场地等清扫及时，擦洗干净，符合相关卫生标准。除定点定时清扫，还要动态保洁，确保小区内干净、整洁并长期保持；
	3垃圾实行分类管理，日产日清；建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。雇用具备相应资格的单位或人员清运垃圾，采用全封闭自动卸载运输工具，保持运输工具密闭、完好和整洁，不沿途丢弃、遗撒垃圾；
	4标识、宣传牌、信报箱、景观小品、文体设施及时清洁，目视干净、无积尘、无污渍垃圾；
	5垃圾桶布局合理，周围地面无散落垃圾。定期对垃圾桶进行卫生消毒；
	6管理区域内道路、绿地、广场、停车场、天台、文体活动区域等共用场地，无目视无杂物；
	7房屋共用部位及共用设施设备保持清洁；
	8及时清理公共场地、道路的积雪、积水；
	9地下车库及车库内相关设施定期及时保洁，地面、墙面干净卫生，空气流通；
	10窨井、下水道和化粪池每2月清掏疏通不少于1次，保持畅通；
	11防治鼠害、苍蝇蚊虫等有计划，有措施，有记录；喷洒苍蝇蚊虫杀虫剂6-9每月不少于2次，其他月度每月不少于1次；喷洒杀虫剂应及时告知小区业主，注意安全防范；
	12水景定期清洁，水面无明显漂浮物，水体干净无臭味。
绿化养护管理	1绿化养护人员配置合理，责任区域明确；	不符合每次每项扣除200元
	2制定并落实绿化养护计划，提前做好防旱、防涝、防大风和防冻工作；
	3绿化图纸、苗木清单等资料齐全，苗木移植、补植记录完善；
	4醒目处设置爱护绿化提示标志，重点树木品种实行标牌管理；
	5及时组织浇灌、施肥、松土和喷药，有针对性及时灭治病虫害，每年喷洒农药不少于4次，乔木每年适时松土、施肥不少于2次。乔灌木枯死、损失及时补植。
	6绿化作业安全防护措施得当；
	7各类乔、灌、草等植物长势良好，修剪整齐美观，无折损，斑秃现象；枯死损失率不超过1%；
	8绿地无破坏、践踏、占用现象，树木无悬挂物及晾晒物品。
	9月度考核低于85分的；考核表见附件3	每低一分扣除500元
六、服务创新
服务创新	1建立并运行计算机辅助管理系统，运用社区网络、智能技术等信息化手段及其最新科技成果开展管理服务工作；	不符合每次每项扣除100元
	2建立并运行服务质量管理控制系统，运用先进管理工具实施物业服务全过程管控；
	3制定并实施节能减排计划和方案，运用技术改造和管理创新等手段节约公用能源资源消耗，减少污染物排放；
	4建立并推行新型服务模式，通过提供物业资产经营管理服务和住户生活配套服务等方式，满足业主的个性化需求。
七、其他	1、乙方服务被政府主管部门检查通报批评的	每次扣除1000元
	1、乙方服务被政府部门通报表扬的 2、乙方服务良好获得业主一致好评的 3、乙方服务过程中避免小区业主公共利益受到侵害的 4、乙方人员为保护小区业主利益	视情况给予奖励

　　备注：每扣除500元等于相应扣除1分，满分为100分，低于85分为不合格。

园林绿地养护管理考核细则
考核内容	绿地养护管理标准	评 分 标 准
修 剪 （20分）	1.树木适时修剪，保证树形优美，树木抹芽、平茬、修枝、整形及时、准确、合理。 2.绿篱要平整、三面光，球冠植物要圆滑，无5cm以上徒长枝。 3.草坪修剪高度控制在8cm以下，及时清理修剪后留下的草屑、枝叶等。	1.冬季乔木未进行整形修剪的扣5分，修剪不及时、不达标等扣3分。 2.乔木萌条未及时清除的，5棵以下扣1分，5棵以上扣2分； 3.绿篱修剪不及时有5cm以上徒长枝，10米以内扣1分，超过10米扣2分。修剪不达标扣0.5分。 4.草坪未及时修剪，生长高度超过8cm的扣2分，修剪后草坪高度过低导致枯黄的扣1分。 5.修剪后的草屑、枝叶没有及时清理的，发现一处扣1分。
灌水、排涝 （15分）	1.干旱时及时浇水并灌足灌透，洪涝时及时排放积水。 2.及时喷水除尘，保持园林植物亮丽。 3.在雨季应采用开沟、埋管、打孔等排水措施及时对绿地和树池排涝，防止植物因涝致死。绿地和树池内积水不得超过24小时，宿根花卉种植地积水不得超过12小时。	1.天气连续干旱3日及以上未及时浇水扣2分，浇水未浇透扣1分。 2.浇水人员操作不规范，如水车驾驶员兼顾浇水、绿地内泥土被冲至路面等，发现1次扣1分。 3.未及时喷水除尘，园林植物污浊的扣1分。 4.未在限定时间内排涝的扣2分。
中耕除草 （15分）	新植树每年春夏之间松土2次，其他树木每年春夏之间松土1次，除杂草、修剪草坪原则上每周1次，绿篱修剪原则上每月1-2次，绿地内无阔叶杂草。	1.松土每缺一次扣1分。 2.绿地内有阔叶杂草清除不彻底的，发现一处有5平方米以下的扣1分，5平方米以上的扣2分，杂草基本未清除的扣5分。 3.杂草清除后未及时隐埋或清运的，每发现一次扣1分。
施肥 （10分）	3.春夏季各施1次复合肥或碳铵，不得漏施、少施，乔木胸径5cm以下，每株每次0．25公斤：胸径5-10cm，每株每次0．5公斤：胸径10cm以上，每株每次0．75公斤。	1.未按规定施肥的扣2分，漏施、少施等扣1分。 2.管养单位施肥应做好相关影像记录并保存，否则扣1分。
病虫害 防治 （15分）	早春树木发芽时对树木喷洒一次药剂预防病虫害，冬季清除树下枯枝落叶杂草并对树干进行涂白，生长季节发现病虫害及时防治。	1.没有喷洒药剂预防病虫害的，扣3分。 2.发现病虫害防治不及时，造成一处有5棵以下发病的每处扣除1分，5棵以上或成片发病的扣除2分。 3.冬季未及时清除枯枝落叶的，发现一处扣1分； 4.冬季未对树干进行涂白的扣3分，涂白不及时、质量不达标等扣2分。
防护 （10分）	1.死亡的树木要及时进行清理和同品种、同规格补植，对因大风、大雨刮倒的树木要在风雨停后24小时内扶正、支撑并培土，对因雨水冲刷等原因造成土方被冲刷、塌陷的，3天之内修缮完善。 2.涂白均匀，上口平齐，高度距地面1.25m，整条道路涂白后上口应保持在同一水平线上。 3.做好绿地内时令花卉的季节性更换和养护工作。	1.树木死亡没有及时清理和适时补植的，每发现一处扣0．5分，对未同品种、同规格进行补植的，每发现1棵扣1分。 2.树木刮风刮倒没有按时扶正，培土、浇水和搭支架的，每发现一处扣0．5分。 3.绿地内土方被冲刷、塌陷，或泥土外溢，没有按时修缯完整的，每发现一处扣0．5分。 4.未及时涂白，或涂白不达标准，如上端口不整齐，树根部周围被涂白剂污染等，扣2分。 5.绿地内季节性花卉未及时更换的，1平方米扣1分，以此累计扣分。
保洁、设施和秩序 (15分)	1.绿地内无塑膜、无纸屑、无果皮、无烟头、无便迹、无杂物，绿地水面保持清洁，正常有养护保洁人员巡视。 2.不得在绿地内搭建任何建筑物、构筑物或其他临时设施。	1.发现有塑膜、纸屑、果壳皮、烟头、便迹、杂物的，每发现一处扣0．5分。 2.擅自在绿地内搭建建筑物、构筑物和其他临时设施或没有及时清除的，每发现一处扣5分。 3.树木花草被破坏的，每发现一处扣1分。
备注：考评每季度进行一次，满分为100分。每扣1分扣除履约保证金500元。

　　对服务单位的考核采取甲方定期检查和不定期抽查的方式，甲方在检查中发现的问题，乙方现场管理人员应在考核表上签字确认，如若乙方管理人员不及时签字或拒绝签字确认，甲方一律视为乙方默认甲方的考核评分。

　　考核甲方每季度组织不低于1次，如乙方连续2次考核不及格或者一个年度有3次考核不及格(考核得分在85分以下)则甲方可以与乙方解除合同，由此造成的一切损失均由乙方承担。

五、物业管理用房与小区公共收益的管理

　　1、本小区物业管理用房建筑面积为998.79平方米，位于 1#楼101、102、104室、8#楼101室、小区门卫室;小区物业管理用房归小区全体业主共有，主要用于物业公司办公、业主公共活动室等。由小区业主委员会代为管理。如有空余房屋，可以以业主委员会名义对外出租。所得收益归小区全体业主所有。

　　2、利用小区公共场地、公共设施、房屋公共部位、人防车位等进行出租、广告宣传，小区全体业主授权业主委员会统一经营。所得的费用，在扣除成本后一律归小区全体业主所有。

六、物业服务合同

　　委托方(以下简称甲方)：宿迁市恒大绿洲小区业主委员会

　　住所地：宿迁市恒大绿洲小区1号楼;联系电话：0527-

　　电子邮箱：

　　受委托方(物业管理企业，以下简称乙方)：

　　住所地：联系电话：

　　电子邮箱：

　　甲方通过(□招投标，□协议选聘)方式将宿迁市恒大绿洲小区(物业名称，以下简称本小区)委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方代表本小区全体业主与乙方达成以下合同条款。

　　第一条本合同所涉及的物业基本情况

　　物业类型：住宅小区

　　座落位置：宿迁市苏宿园区红海大道27号

　　总占地面积约11.63万平方米;房屋总建筑面积约31.7万平方米，其中：住宅约22.64 万平方米，计1883套;会所约5305平方米，物业管理用房998.79平方米，地下车库约6.17万平方米(1995个车位，其中人防车位369个)

　　第二条委托管理服务期限：暂定1年，自2021年月日起至年月日止。物业管理圈。合同期满，如果乙方服务良好，经双方协商一致可以续签合同。

　　第三条本合同签订后,乙方应在本小区内设立物业管理服务中心负责本物业的日常管理工作,并按照合同要求委派有岗位资格要求的人员开展物业管理相关服务工作。人员配置达到附件1的要求：

　　第四条甲方委托乙方物业服务范围、内容。

　　乙方提供下列物业管理服务事项，其受益人为本小区的全体业主和物业使用人：

　　物业服务公司提供下列物业管理服务事项，其受益人为本小区的全体业主和物业使用人：

　　(一)包括但不限于本小区房屋楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库等房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(二)包括但不限于本小区公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供配电设施、照明设施、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、标示牌、公告栏、建筑小品、景观水系、公共健身设施、运动设施、围墙等物业管理区域共用设施设备的运行、维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(三)本小区公共环境卫生维护，包括但不限于业主共用的公共走廊、楼梯、公共卫生间、业主公共活动室、公共车库、车棚、房屋建筑物墙面等共用部位，区内道路、广场、绿化带、水景、篮球场等公共场所、雨、污水井、沟渠、文娱器材、建筑小品、信报箱、宣传栏等公共设施的清洁卫生及区内垃圾的收集、清运等。(业主专用部分清洁除外)

　　(四)本小区公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;

　　(五)本小区安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、区内安全巡视、门岗执勤、消控室值班、消防安全检查、消防安全设施维修维护、保养、消防安全教育、消防安全演练、安全紧急情况处置等;

　　(六)本小区内及大门出入口交通和车辆停放秩序的管理;

　　(七)本小区内物业使用禁止性行为的管理;

　　(八)本小区业主装修管理;

　　(九)本小区物业档案资料的保管;

　　(十)本小区公共用水用电费用的代收代缴;

　　(十一)本小区社区文化活动的开展及业主公共活动室的日常管理;

　　(十二)协助业主委员会做好其他本小区管理服务事项。

　　乙方应全权负责本小区物业服务管理工作，不得将服务工作转包，分包。

　　经甲方书面同意，乙方可以将物业服务部分专项服务事项分包给专业公司进行负责。但乙方须对分包的专项服务向甲方及全体业主负责。

　　第五条乙方提供的物业管理服务应达到本合同附件二所约定的目标。

　　第六条物业服务用房的管理与使用

　　本小区物业管理用房约998.79平方米，其中约569平方米(小区1号楼102室、8号楼101室)，由乙方在合同期内无偿使用。乙方使用期间产生的水电、燃气、网络等费用，由乙方缴交。未经甲方同意，乙方不得将上述房屋改变用途及借于他人使用。合同期满乙方需将使用权归还给甲方。其他物业管理服务用房的使用由甲方决定，乙方协助管理。

　　第七条在委托物业管理阶段，乙方根据下述约定，收取物业服务费用。

　　物业服务费

　　1.住宅：1.5元/月/平方米(不含电梯维护保养、检测费，公摊水电费)。住宅业主房屋空置期间物业公共服务费，按上述标准百分之七十收取。

　　2.会所：3元/月/平方米(不含电梯维护保养、检测费，公摊水电费)。

　　3.地下车位物业服务费：30元/月/个(含车位清洁、设施日常维修、车库公共水电能耗等费用)。

　　物业服务费实行包干制。由物业服务公司直接向房屋所有权人收取，每次收取最长不得超过12个月的费用。

　　第八条本小区内人防车位租金，地面车位租金，利用公共部位、公共设施经营等收入归甲方所有，其中公共经营费用由使用人直接向甲方缴纳。甲方也可以委托乙方向业主或者使用人代为收取。具体由甲方根据实际决定。

　　第九条本合同约定的物业服务费用包含以下等方面的支出：

　　1、乙方服务人员工资、社会保险、福利等费用;

　　2、本小区共用部位、共用设施设备日常运行、维修、维护保养费用;

　　3、本小区清洁卫生费用;

　　4、本小区绿化养护费用;

　　5、本小区秩序维护费用;

　　6、乙方项目管理处办公费用;

　　7、乙方物业服务工具材料费用;

　　8、本小区共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　10、本小区业主社区文化活动费;

　　11、本小区公共用水用电费用;

　　12、乙方投入本小区服务使用的固定资产折旧费用;

　　13、乙方物业服务人员服装及劳保用品费用;

　　14、乙方企业管理费用以及本项目财务费用;

　　15、乙方因本小区收费缴纳的法定税费以及合理利润。

　　16、甲方委托专业审计机构对乙方收取费用进行审计产生的费用。

　　17、甲方委托第三方对乙方服务进行业主满意度调查产生的费用。

　　18、乙方因本小区物业服务产生的其它费用;

　　物业共用部分、共用设施设备的大中修、更新和改造费用，由小区住宅专项维修资金支出的，不计入物业服务支出。

　　第十条财务审计及第三方满意度调查。

　　1、双方约定每年度由甲方聘请财务审计专业机构对乙方物业服务资金收支情况进行审计，聘请专业机构的费用，包含在乙方报价收取的服务费用之中，由乙方支付。应甲方要求进行的非年度例行审计，聘请专业机构的费用，由甲方承担。

　　2、双方约定每年度由甲方聘请第三方对乙方物业服务进行业主满意度调查，聘请第三方的费用，包含在乙方收取的服务费用之中，由乙方支付。应甲方要求进行的非年度例行满意度调查，聘请第三方的费用，由甲方承担。

　　3、上述费用年度不超过人民币伍万元，超过部分由甲方承担。

　　第十一条乙方派驻的本小区项目经理为，身份证号码：。未经甲方同意，乙方不得擅自更换项目经理。项目经理不能胜任本项目管理工作的，乙方应在接到甲方通知之日起十五日内，更换项目经理。更换的项目经理资格不得低于本合同的要求，并需征得甲方的同意方可上岗。

　　第十二条履约保证金

　　1、本合同签订前乙方需向甲方缴纳人民币贰拾万元的履约保证金至甲方指定账户(户名;宿迁市恒大绿洲小区业主委员会，开户行： ，账号： )。

　　2、乙方不缴纳履约保证金，视为乙方违约，甲方将拒绝与其签订委托服务合同。

　　3、乙方不能按期保质保量完成合同约定内容或单方中止合同，除承担相关责任外，甲方有权没收合同履约保证金;

　　4、 乙方同意甲方有权直接将履约保证金用于下列情况之一：

　　(1)因乙方过错，造成甲方或者小区业主房屋及资产等损失赔偿;

　　(2)因乙方不履行本合同义务，或履行本合同义务不符合约定，导致甲方需要委托或者已经委托第三人履行工作而产生的所有费用。

　　(3)甲方对乙方的考核扣款费用乙方同意甲方直接从履约保证金中扣除。

　　(4)甲方委托专业审计机构对乙方收取费用进行年度审计产生的费用。

　　(5)甲方委托第三方对乙方服务进行业主满意度调查产生的费用。

　　5、履约保证金不足以支付上述费用时，乙方应当自支付费用的不足部分。

　　6、本合同至期限届满，或经双方协商一致，或出现法定事由，必须提前解除、终止本合同时，在本合同被解除、终止后30日内，乙方凭本项目(甲方、乙方、新服务方)三房移交材料至甲方处办理退付手续。如果乙方对服务缺陷不予更正，或不予甲方，新服务方办理移交手续，甲方有权扣除履约保证金。

　　第十三条乙方对本小区的共用设施、共用部位不得擅自占用和改变使用功能，如因管理需要占用和改变使用功能，须征得甲方同意后报有关部门批准方可实施。

　　第十四条利用本小区的共用设施、共用部位进行经营或者设置广告的，必须经甲方同意方可实施。乙方应协助甲方做好相关经营管理，未经甲方同意，乙方不得允许他人擅自利用本小区的共用设施、共用部位进行经营或者设置广告。

　　第十五条物业服务检查与考核

　　对乙方服务的检查和考核，甲方采取不定期抽查方式。

　　1、甲方对乙方服务质量、服务标准、服务内容不定期进行抽查考核，发现乙方服务达不到本合同以及本合同附件要求的。按本合同及附件约定服务质量标准及考核细则进行扣款。扣款费用直接从乙方交纳的履约保证金中扣除。

　　2、乙方服务过程中，小区业主及使用人有权对乙方的服务进行监督。业主向甲方反映发现的问题，经甲方核实后纳入甲方对乙方的检查考核。

　　第十五条住宅专项维修资金的使用管理

　　本小区住宅专项维修资金的使用按照国家、省、市有关法律法规规定执行。

　　第十六条物业移交

　　本合同开始前，乙方应与甲方办理接管移交手续，本物业服务合同期满或者乙方中途退出的，乙方应当在合同解除十日内，向甲方或者新选聘的物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)业主名册;

　　(五)房屋勘测成果报告;

　　(六)物业管理用房、共用部位和共用设施设备资料;

　　(七)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

　　(八)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

　　(九)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料，预收的各项物业费用交纳记录等资料;

　　(十)物业管理所需要的其他资料。

　　第十七条甲方相关的权利义务：

　　1、依据国家物业管理相关法律法规，制定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《小区管理公共制度》等文件，并在小区内向业主及使用人明示。

　　2、审定乙方拟定的物业管理制度，并检查监督、考评乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

　　3、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告。

　　4、委托乙方负责对小区公共部位使用进行监督。

　　5、审定乙方房屋及附属设施设备维修计划。

　　6、当业主不按规定缴纳应交物业服务费用时，协助乙方催交。

　　7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、社区文化活动，相关费用由乙方承担。

　　8、拥有对乙方的服务行为进行监督指导、要求乙方达到服务标准、制止乙方危害业主权益的行为、审定乙方重大管理措施等权利。有权对乙方向业主及物业使用人提供的特约有偿服务进行监督，并制止乙方乱收费、不合理收费等行为。

　　9、有权根据物业委托服务合同的约定，对乙方物业服务质量进行检查，如发现有不符合标准之处，有权要求乙方即时进行整改。乙方未按要求及时进行整改的，甲方有权委托第三方进行整改，并加收20%管理费，因此产生的费用由乙方承担;

　　10、根据合同约定及考评结果从乙方交纳的保证金中扣除乙方物业管理服务违约费用。

　　11、法规政策规定由甲方享有和承担的其他权利和义务。

　　第十八条乙方相关的权利义务：

　　1、根据有关法律法规及本合同的规定，做好本小区物业服务工作。在本小区内设立专门机构负责本小区的日常管理工作，按合同要求配置相关人员，保证各岗位人员均有相关专业的合格上岗证书及其证书的有效性。

　　2、严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。乙方有权制订各项经营管理办法、内部规章制度，自主开展各项管理经营活动，在合同期内盈亏自负，但不得损害甲方及业主、物业使用人的合法权益，获取不当利益。

　　3、负责编制本小区房屋及附属设施、设备、绿化等年度维修养护计划，经甲方审定后由乙方组织实施。

　　4、有权依照法律法规、本合同和《管理规约》、《业主大会议事规则》及相关文件，制定本小区物业管理制度，并有权对违反物业管理制度的行为进行处理。乙方制定的物业管理制度需提前报甲方审核同意，否则无效。

　　5、接受甲方和业主、物业使用人的监督。

　　6、建立本小区的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

　　7、开展社区文化活动和便民服务工作。

　　8、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、资料;移交本物业的公共财产。

　　9、乙方管理期间有责任对该物业工程和日后管理中发现的问题及时向甲方提出，并向甲方提出合理的建议和意见。

　　10、按照甲方的要求向甲方提交物业管理季度及年度报告以及提供相关资料。

　　11、法规政策规定由乙方享有承担的其他权利和责任。

　　第十九条考核

　　对服务单位的考核采取甲方定期检查和不定期抽查的方式，甲方在检查中发现的问题，乙方现场管理人员应在考核表上签字确认，如若乙方管理人员不及时签字或拒绝签字确认，甲方一律视为乙方默认甲方的考核评分。

　　考核甲方每季度组织不低于1次，如乙方连续2次考核不及格或者一个年度有3次考核不及格(考核得分在85分以下)则甲方可以与乙方解除合同，由此造成的一切损失均由乙方承担。

　　具体考核细则见附件2.

　　第二十条违约责任

　　1、乙方服务内容、服务标准达不到本合同以及附件的约定，甲方有权要求乙方限期整改，乙方拒不整改的，甲方有权终止合同。因乙方服务未达到本合同约定的标准和内容，而造成的管理不善或重大过失等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。

　　2、乙方服务管理不当被上级主管部门检查通报批评的，年度达到3次，甲方有权终止合同。

　　3、乙方将全部物业管理业务转包他人的，甲方有权终止合同。并视为乙方违约，乙方应按合同总价的10%向甲方支付违约金。

　　4、乙方有未征得甲方同意擅自将单项业务外包他人的;擅自改变物业服务用房用途的;擅自改变、占用公共设施、公共部位的;擅自利用公共部位、公共设施进行经营的等损害业主共同利益的;乙方需停止损害，赔偿损失，并需向甲方支付违约金5000元。从乙方履约保证金中直接扣除。

　　5、甲方违反本合同以及附件的约定，造成乙方无法正常提供物业服务的，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。

　　6、乙方不按规定向甲方移交相关资料的，并需向甲方支付违约金5000元。

　　第二十一条紧急避险和不可抗力

　　1、为维护公众、甲方、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

　　2、由于地震、风灾、水灾、火灾、战争，本项目不能完成或者不能使用，或其它不能预见的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同项下任何责任时，该方应立即用传真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天内，提供该不可抗力事故详情的书面报告及不能履行理由的有效证明文件。双方在本合同项下的责任在不可抗力事故期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，惟受影响一方应尽一切努力来终止或减少不可抗力事故的影响。按不可抗力事故对履行本合同的影响程度，由双方协商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同项下的责任。一旦不可抗力事故的影响消失，双方应立即继续履行本合同，否则作违约论。

　　第二十二条其他约定

　　3、本合同任何一方不可于合同期间或期满后向第三方透露由对方提供的任何资料，包括但不限于管理规约、制度、业主身份信息、联系电话或任何一方因本合同获得的经营状况及其他商业资料，除非事先获得对方书面同意。

　　4、本合同在履行中如发生争议时，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方均有权向物业所在地人民法院提起诉讼。

　　5、本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　6、本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

　　7、本合同组成：1、本合同及附件;2、甲方的招标文件;3、乙方的投标文件。

　　8、本合同正本共页，一式五份，甲方执三份、乙方执二份，具有同等法律效力。

　　9、本合同自双方盖章签字之日起生效。

　　甲方：乙方

　　代表人：代表人：

　　签定日期：年月日

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篇2：小区物业管理的具体操作方案

小区物业管理的具体操作

　　公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理 。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。

　　(一)前期准备

　　公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案;进驻前一个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主规约及前期物业服务协议;进驻前一个月必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备;物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1．内部机构的设置与拟定人员编制

2．物业管理人员的选聘和培训

　　开展管理工作前1个月，培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

3．规章制度制定

　　1)根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主规约》、《用户手册》并在入伙时发放。

　　2)制定严谨、科学的管理文件(各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序)并在入伙前完成。

　　(二)物业管理的启动

1．物业的接管验收（承接查验）

　　1)产权资料(项目批准文件、用地批准文件、建筑执照)。

　　2)技术资料(竣工图、设备的检验合格证书等)

2．入伙管理

　　1)房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主规约”，礼貌、热情接待业主，主动解释有关疑问;签订物业服务协议、业主规约;通过宣传使用户了解和配合物业管理工作;物业管理圈。向用户发放《业主须知》、《业主手册》;配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等;做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。

　　2)建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。

3．二次装修施工全过程监控

　　二次装修管理关系楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《山东物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》等有关法规以及《前期物业服务协议》、《业主手册》、《业主公约》执行管理。

　　作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

　　安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生;进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患;二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

　　环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁;加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

　　共用设备设施管理。确保二次装修水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。

　　二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞;禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭;窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧;公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

　　土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构;不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水;外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水;不得在无梁板上砌筑樯体。

　　水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管;厨卫下水主管检查口不得封死;二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修杂物造成堵塞;墙体及吊顶内埋设电线应使用套管;要求业主在进行吊顶装饰时留出检查口。

　　装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。

　　(三)完善的日常物业管理服务

A、安全保卫系统

1、总体安全环境管理

　　在社区四周、车库进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料;结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

　　培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次;对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

　　在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜;建立我公司覆盖的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援;制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。

2、对出租户管理

　　租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注;配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。

3、车辆交通及道路管理

　　楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记;非机动车车辆按规定位置停放;每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整;井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。

4、科学管理

　　记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

B、设备设施维护系统

1．房屋管理与维修养护

　　主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元(门)、户标号标志明显;定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹;空调安装位置统一，冷凝水集中收集;设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。

2．共用设备管理

　　本公司设备保养与维修：

　　一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态;

　　二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质;

　　三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修;

　　四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

　　1)给排水设备管理

　　管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。

　　供水设备(包括供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等)。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染;每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱;水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患;生活用水的水质符合卫生标准。

　　排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象;汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生;每年一次清理化粪池、污水井;遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

　　2)供电设备管理

　　供电设备(变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等)。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障;每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好;建立配电室巡查制度(每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次)，并做好运行记录;停电提前一天通知各用户;临时施工及住(用)户装修制定临时用电管理措施;发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源;备用应急发电机随时起用。

　　配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内;建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录;室内照明、通风保持良好;操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌;操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

　　供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异;核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合;配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕;导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象;金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形;各用电器具是否牢固;各种地板的接地电阻是否符合规定。

　　3)弱电设备管理

　　每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。

　　4)消防管理

　　消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用;制订突发事件应急方案;消防管理员接受严格正规的培训。

　　建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用;在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻;全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;建立义务消防队，制订突发火灾应急方案;每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。

C、环境保结系统

　　环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

　　管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备;标准化保洁(专职人员及清洁卫生责任制);垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀;房屋公共部门共用设施无蚁害;楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁

范围	工作内容	频次	标准	备注
楼道	1、收垃圾，洗垃圾桶	1次/天	无遗留物、臭味
	2、扫地板及楼梯	1次/天	无杂物，无积水
	3、冲洗楼梯	1次/周	无杂物，无积水
	4、擦公寓口信报箱	1次/天	无灰尘，无手印
	5、擦电梯	2次/天	无灰尘，无手印
	6、擦公共防盗门	1次/周	无灰尘
	7、擦楼梯扶手	1次/周	无灰尘
	8、擦公共天花板	1次/周	无灰尘、蜘蛛丝
	9、擦消火栓	1次/月	无灰尘
	10、擦窗户	2次/月	无灰尘
道路	1、路面	循环清扫	无杂物
	2、路边绿地	2次/天	无杂物
	3、水泵结合器	1次/周	无灰尘
	4、路灯柱	1次/周	无灰尘
绿地	清理	2次/天	无灰尘、枯叶

2、四害消灭

　　在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D、绿化维护系统

　　制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作;对楼宇绿化进行改进、栽种;绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象;花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃;绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

项目	措施	标准
绿化浇水	浇水（依气候变化）	浇足浇透
草皮	修剪（按季节进行）	草皮美观平整
杂草	清除（每周一次）	确保基本无杂草
防虫	病虫害防治（一年2次）	无病虫害
养护	施肥（一年4次）	绿化生长旺盛
乔灌木	修剪造型	一年4次

E、共用设施管理系统

　　制定共用设施管理标准，对业主的共用设施制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养;开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。

F、社区文化活动组织系统

　　1、社区文化建设

　　创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感;各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系;在楼宇告示栏上设立学习宣传园地;配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

　　2、便民服务

　　“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。

　　1)日常服务

　　设置业主服务中心、服务专线，开辟为业主沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求;建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改;每半年公开一次物业管理服务费用收支情况;代定报刊，邮件报刊代收代发。

　　2)特约服务

　　提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代装家用电器;代办家庭清洁、消毒、打蜡;委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理;信息咨询服务等。

篇3：中国人民银行郑州培训学院家属院物业管理方案

中华人民银行郑州培训学院家属院物业管理方案（草案）

第一章

总则

第二章

业主代表大会和管委会

第三章

物业管理公司

第四章

业主公约

第五章

物业的使用与维护

第六章

费用的收缴

第七章

家属院公共设施必要的维修改造

第八章

罚则

第一章

总

则

第一条

为加强我院家属院物业管理，推动家属院物业管理的规范化、市场化，形成职责明确，利益分清，产权清晰，谁使用谁付费市场化动作机制；提高物业管理水平和服务水平，创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活环境，依据《郑州市物业服务收费管理实施办法》及郑州市物业管理相关管理规定，结合我院家属院实际情况，提出一下物业管理方案：

第二条

下列用语在本办法中的含义：

（一）学院家属院是指中华人民银行郑州培训学院红旗路75号院1至6号家属楼及郑花公路29号院中华人民银行郑州培训学院2、3号家属楼，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区；

（二）物业是指两处家属院内各类房屋及其相配套的公用设施、设备及公共场地；

（三）业主是指住在两家属院内的房屋及其附属物的所有权人；

第三条

家属院的物业管理实行业主自治管理与业主管理委员会（以下简称管委会）委托物业管理公司管理相结合的原则。

物业管理公司应当在其管理的住宅小区内设置管理机构，并应根据本办法和管委会的委托对住宅小区的物业实行专业化管理。

第二章

业主代表大会和管委会

第四条

中华人民银行郑州培训学院可会同（90%）以上业主召集第一次业主代表大会，选举产生管委会。

第五条

业主代表大会由业主推选的代表组成，每幢房屋可推选五至六名业主代表。

召开业主代表大会须有具有投票权的过90以上业主代表出席。业主代表可以委托代理人出席业主代表大会。

第六条

业主代表大会表决采用投票方式。住宅房屋的业主代表以每一住户为一票；非住宅房屋的业主代表以每一百平方米的建筑面积为一票（包括一百平方米以下的单独的非住宅房屋）。业主代表大会的决定，由出席会议的具有投票权的三分之二多数通过方为有效。

第七条

业主代表大会行使下列职权：

（一）选举产生管委会并选举、罢免管委会成员；

（二）听取、审议管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定；

（三）决定家属院内关于业主利益的重大事项；

（四）审议通过业主公约和管委会章程；

（五）其他需要讨论的问题。

第八条

业主代表大会由管委会负责召集，每半年至少召开一次，会议召开日期和内容最迟应在七天前通知每位业主代表。

经百分之十五以上业主代表提议，管委会应于接到提议后十五天内召开临时业主代表大会。

第九条

管委会委员由五至十五人组成。经业主代表大会在业主代表中选举产生，管委会委员人数可以增减，但最低不得少于五人。

管委会主任、副主任由管委会在委员中选举产生，管委会可从物业公司聘请一名执行秘书。

第十条

管委会的成立，须向所在地的房产办事处提出申请，并提交下列文件：

（一）成立管委会的申请书；

（二）管委会章程；

（三）管委会组成人员名单；

（四）办公场所证明文件。

第十一条

管委会每届任期三年，可以连选连任；管委会委员为兼职，管委会主任可以兼职也可以专职。

管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议。

第十二条

管委会具有下列职责：

（一）代表住宅小区全体业主行使业主的合法权益；

（二）召集、主持业主代表大会，向业主代表大会报告工作；

（三）选聘、解聘家属院物业管理的物业管理公司，代表业主与物业管理公司签订委托管理合同；

（四）审议物业管理公司制定家属院物业的年度管理计划、配套工程和重大的维修工程项目；

（五）审议家属院管理服务费的收费标准；

（六）监督物业管理公司对家属院的物业管理工作；

（七）督促业主遵守业主公约；

（八）行使法律、法规和管委会章程赋予的其他职责。

第十三条

管委会决议、业主公约、管委会章程和业主代表大会决议，应符合国家和郑州市的有关法律、法规的规定。

违反前款规定的，家属院所在地的房产办管理部门有权予以纠正或撤销。

第三章

物业管理公司

第十四条

家属院业主管理管委会员成立后，由管委会公开选聘物业管理公司。

第十五条

物业管理公司依据管委会的委托对家属院实施物业管理。

第十六条

物业管理公司须具有下列条件：

（一）具备固定的经营场所，经工商行政管理部门登记注册，取得营业执照；

（二）具有三十万元以上的注册资金；

（三）具有八名以上技术管理人员，其中中级职称以上的须达到百分之三十；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第十七条

管委会应与被委托物业管理公司签订委托管理合同。委托管理合同应包括下列内容：

（一）委托管理事项；

（二）管理服务标准；

（三）管理服务权限；

（四）管理服务期限；

（五）管理服务费用；

（六）监督、检查违约的责任；

（七）双方约定的其他权利、义务。

第十八条

物业管理公司的管理范围包括下列内容：

（一）房屋的维修、养护；

（二）家属院内消防、机电设备、供电、供暖、卫生保洁、健身器材及场地、路灯、走廊、自行车车房（棚）、园林绿地、沟渠、池、井、道路、停车场等公用设施和公共场地的维修、养护和管理；

（三）车辆通行及停泊服务；

（四）治安保卫服务和小区公共秩序管理；

（五）委托管理合同规定的其他物业管理事项。

第十九条

物业管理公司的职责：

（一）根据有关法律、法规规定，结合实际情况，制定本家属院的物业管理办法，并报本家属院所在地房产办事处备案；

（二）按照国家和郑州市房屋物业管理标准和委托管理合同的要求，对家属院实行物业管理，制止违反家属院物业管理规定的行为；

（三）依据委托管理合同和有关规定收取住宅管理服务费，并负责管理；

（四）接受管委会和业主的监督；

（五）依照法律、法规从事经营管理活动，协助有关部门提供社区生活服务和社区文化活动。

第四章

业主公约

第二十条

业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在家属院使用、维护、管理物业、收费等方面权利和义务的行为守则。

第二十一条

业主公约应包括下列内容；

（一）家属院的名称、地点、面积及户数；

（二）公共场所及公用设施状况；

（三）业主代表大会的召开程序及决定家属院重大事项的方式；

（四）业主使用其住宅和住宅小区内公共场所及公用设施的权益；

（五）业主参与家属院物业管理的权利；

（六）业主对管委会和物业管理公司的监督权；

（七）家属院各项物业维修、养护和管理费用的缴纳；

（八）业主在本家属院内应遵守的行为准则；

（九）违反业主公约的责任；

（十）其他有关事项。

业主公约应有房产管理部门提供范本，业主代表大会可以根据家属院或整幢房屋的实际情况进行必要的修改和补充。

第二十二条

业主公约经三分之二以上业主签署生效后，报家属院所在地的房产部门备案。

第二十三条

业主公约的制定应符合法律、法规和政策有关规定。

第五章

物业的使用与维护

第二十四条

相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋使用、给排水、通行、通风、采光、维修等方面的关系。

修缮公用设备时，有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其他财产损失的，责任人应予以修复或赔偿。凡相邻住户阻挠修缮的，由管委会协调；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。

第二十五条

凡房屋室内及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的，业主应予及时修缮。对拒不修缮的，管委会可授权物业公司进行修缮，费用由业主承担。

第二十六条

房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）室内部分由业主负责维修，可以向本住宅小区的物业管理公司报修，也可以向其他修缮单位报修；维修费用业主承担。

（二）房屋的外墙面、房顶、楼梯间、通道、屋面、配电设施、暖气交换站、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电机设备和消防设施等房屋本体公用设施，由学院养护和维修，其费用在专项维修费用中支出，列入当年学院预算。

第二十七条

家属院的道路、路灯、沟渠、池、井、绿地、娱乐场所、停车场、住宅走廊、自行车车房（棚）等住宅小区公用设施由物业管理公司统一管理、维修、养护。其费用由物业公司在收取的物业管理费中支出。

第二十八条

家属院的卫生保洁、保安服务、物业公司的家属院管理人员、维修人员工资等费用由物业公司在收取的物业管理费中支出。

第二十九条

家属院的消防设施、监控系统、红外线报警系统由学院负责安装、更新，日常维修养护由物业公司负责，可以向业主收取一定费用。其费用不在物业管理费中，与业主另定收取标准并签协议。

第三十条

（一）家属院各住户外、围墙以内部分的水（水表以外）、电（电表以外）、煤气、电讯等管道、管线的维修养护，由学院负责维修养护。

（二）家属院各住户内的水（非主管道）、电、煤气、电讯、网络等管道、管线的维修养护，由各住户负责，维修费用自理。

第三十一条

物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过学院专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第三十二条

物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准，建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与共用房屋分摊面积。未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。另有约定的除外。

第三十三条

物业管理公司应按规定公布住宅修缮的收费标准，并严格按规定收费。

按照三级物业管理服务等级标准提供服务；管理住宅区建筑面积多层30000平方米以下，住宅区符合规划设计要求，有绿化，房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好，有规划、房屋、共用设施及业主资料。

多层住宅

0.26元/月.m2,可以经物业管理公司与业主管理委员会协商上下浮动。

基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示24小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、住宅区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由学院、相关业务主管部门负责的除外）

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于物业管理维修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，由学院组织维修或者更新改造。

5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、住宅区主要道路及停车场交通标志齐全。

8、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）维护公共秩序

1、住宅区主出入口24小时值勤，其中16小时站岗。

2、住宅区内按规定线路巡逻，每2小时巡查1次。

3、对进出住宅区的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出住宅区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、家属院的道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱督促供水部门按规定清洗。

5、根据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

第六章

费用收缴

第三十四条

费用收缴包括住户物业管理费，住户的水、电、气、暖、有线电视费，车辆停放管理费、消防安全、监控日常维护费等。

（一）物业管理费。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用，由物业服务公司直接按合同约定的时间向业主收取。业主违反物业服务约定合同逾期不缴纳物业服务费的，物业管理企业可督促限期缴纳或依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

物业产权发生转移时,业主或物业使用人应结清物业服务费用。

（二）住户水、电、气、暖和有线电视费的收缴。物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等部门应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。家属院外来住户（非学院正式职工）的以上费用由物业服务公司直接向其收取；家属院住户是学院正式职工的以上费用，由物业服务公司提供具体数据（经住户签字认可），从员工工资中扣除。

（三）家属院车辆管理费（汽车、电动车、自行车等），消防设施、监控及报警系统日常维护费用，由物业服务公司根据郑州市有关规定及与业主达成的收费标准，直接向用户收取。

第七章

家属院公共设施的维修改造

第三十五条

郑州市房产管理有关规定要求，家属院委托物业服务公司管理时，应保持家属院的公共设施、设备的状态良好；根据目前我院家属院公共设施、设备现有状况，须进行必要的维修改造。

（一）变压器、配电柜、入户电缆维修改造。目前我院红旗路家属院的配电设备及入户电缆使用多年，已经老化、负荷小，经常发生跳闸、短路、烧坏线路等现象，形成安全隐患，需要对其维修改造。该维修改造项目，06年年底签报已批，待今年用电高峰过后进行维修改造。

（二）热交换站的维修改造。红旗路家属院热交换站使用多年，机器老化，经常出现故障，热交换能力不足，影响供热效果，运行费用高。去年就此事做出签报并批复同意，但由于热力公司的原因没有进行改造，计划今年改造。

（三）楼寓防盗门及对讲系统。红旗路家属院楼寓防盗门及对讲系统已经使用15年左右，其系统已经损坏，需进行更换。

第三十六条

未经职能部门批准，业主和非业主使用人不得改变家属院房屋用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天井、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占。

第三十七条

家属院内禁止下列行为：

（一）占用绿地；

（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、自行车车房（棚）等公用设施、公用部位而影响其正常使用功能；

（三）进行违章搭建、设摊、抛物等；

（四）损毁、涂划园林艺术雕刻；

（五）破坏环境卫生的行为；

（六）从事业主公约所禁止的经营活动；

（七）法律、法规禁止的其他行为。

第八章

罚则

第三十八条

违反本办法第三十六条、第三十七条规定，在公共部位违章堆物、搭建，情节轻微的，由管委会、物业管理公司责令其限期改正；逾期不改正的，可按业主公约的规定，向有关部门提出恢复原状的申请；造成损失的，有权要求其赔偿。

第三十九条

违反本办法第三十六条、第三十七条规定，擅自改变房屋用途或改变房屋主体承重结构的，由有关职能部门按照有关的法律、法规予以处罚。

第四十条

物业管理公司对家属院的物业管理未能达到委托管理合同的要求，或者违反委托管理合同的，管委会或委托方有权终止合同，并可要求其承担违约责任。

第四十一条

对不缴纳各项费用的业主和非业主使用人，物业管理公司有权要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金；逾期仍不缴纳的，物业管理公司可按家属院业主公约和有关规定催缴；连续十二个月以上拒绝缴纳各项应交费用的，物业管理公司和管委会可向所在地人民法院提起诉讼。

第四十二条

当事人对有关职能部门的行政处罚不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行的，作出处罚决定的职能部门可以依法申请人民法院强制执行。

第四十三条

当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可以向房屋仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院提起诉讼。

行政事务部

二00七年六月

16

篇4：住宅小区物业管理方案

　　江夏名城住宅小区6#楼物业管理企业选定为“定西佳馨物业管理有限责任公司”。

　　江夏名城住宅小区6#楼物业管理方案

　　我们将以“热情的服务、真情的参与、友情的合作”作为指导实际工作的准则，全身心地投入江夏名城四期六号楼的物业管理工作。

　　针对江夏名城四期六号楼的实际情况，我公司精心策划了本管理方案，提出具体管理意见。我公司将为开发商及全体业主提供亦善亦美的服务，并使我们的服务为贵公司精品房产的延续创品牌，更为全体业主营造一个尊贵典雅、舒适温馨的家园。

第一章公司简介与物业概况

　　一、公司简介

　　定西佳馨物业管理有限责任公司成立于20**年4月。公司具有住房和城乡建设部三级资质，有员工20多人,大多数从事物业管理十多年,具有丰富的物业管理经验。公司设总经理办公室、财务科、治安科、人事科、是一个具有比较全面的物业管理公司。公司凭借自身优势，提供高要求、高标准、全方位的物业管理服务。公司现有员工20人，管理和技术人员14人,中级职称5人;90%以上工作人员持有上岗资格证。为了适应企业发展的需要,公司开展了多层次、多形式的员工培训，不断提高员工素质、服务质量和管理水平，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。

　　公司成立以来，立足现代化物业管理的高起点,借鉴兄弟物业单位管理新理念、新经验，广泛吸纳从事物业管理的专业人员,建立全新的物业管理体系开展了卓有成效的管理服务工作。公司按照市场化、专业化、经营型的管理模式,以依法管理、业主至上、服务第一为宗旨,建立了独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的运行机制，确定了“安全文明、高效整洁、优雅舒适”的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程,通过科学的管理和优质的服务,努力营造健康新生活、充满亲情的社区氛围,在社会上和同行中树立起了真诚服务的良好管理品牌和企业形象。

　　二、物业概况

　　(一)西环路江夏名城四期六号楼坐落在定西市西环路，西邻定西市环城路。该楼为框剪结构,总建筑面积25119.97余平方米,地下一层为超市,地上一、二层为商铺，标准层16层。共三个单元，一梯四户,配有有线电视,宽带网入户。

　　(二)处理好动、静之间的矛盾。商铺要“旺”,人流越大、越多则商铺经营越为有利住宅要静,不同人群的不同起居习惯,使我们无法掌握对安静时间的要求。在节假日这种动静之间的矛盾更为突出。通过协调、沟通、处理好动静矛盾是本公司管理者须具备良好的处事能力。

　　(三)服务需求各有侧重。商铺住宅的共同要点是对“安全”的需求,又有不同的侧重点。商铺对环境、照明、整洁的要求较高，住宅则要求在水、电等各项设施设备正常运作的情况下,提供个性化、多元化的服务。因此，在设备、技术、人力、理念和模式上,要求管理者必须具备混合型物业管理的经验和强大的技术实力。

第二章管理的重点、难点分析和应对措施

　　(一)装修期间管管理状况分析

　　业主在装修期间由于各业主装修期有同、装修施工单位和人员不同、装修时间不同等各方面原情因给安保管理上带来了一定的难度。因此,在装修期间,对装修施工单位和人员、装修时间安排上的统一、物品进出的统一管理、电梯管理、空调安装管理等方面提出了高标准的要求。

　　(二)应对措施

　　1、根据实际情况制定《住宅装修管理办法》，督促装修施工人员严格遵守《住宅装饰装修管理办法》，并对其违章行为负责。

　　2、在业主领房时，事先告之装修管理规定，并签订《住宅装饰装修管理协议》，对装修时间、材料堆放地点进行控制，并对基础材料实行袋装化。考虑大件物品搬迁，制定大件物品搬迁方案。建议业主聘请专业的装饰装修公司。

　　3、我们将统一制作《装修人员出入证》发放给装修人员，对装修期间的物品遵守“只进不出”的原则。

　　4、在装修期间加强管理人员对装修户的检查，保安对装修户的巡逻，禁止一切违章装修行为。对引起消防安全隐患的，责令装修户整改立即制止。

　　5、全管理处人人参与监督。门岗对运进的装修材料了解，清洁工注意异常动向，保安、管理人员巡查;实行限时要作方法，装修人员加班提前批准。对出现违章程装修现象在第一时间给予制止，制止无效报主管部门处理。

　　6、业主装修期间电梯实行“一部货梯、一部客梯”的管理，并对货梯加强保护，采取限时、限重专人管理。

　　7、空调室内打孔质量进行把关，对空调室外机按规划设计统一安排。

　　8、在装修期间，对装修实行袋装化并进行定时定点清运，以免垃圾堆放在楼道影响美观。

　　9、派专业工程人员为业主服务，对装修需改动的户内电、缺陷、给排水等网线按规定进行进行严控，并引导装修，为业主提供合理使用方案。严控楼面的荷载，引导业主使用轻质材料。

第三章资源配置

　　物业管理处人员配备：主任1人、维修工1人、保安队长1人、保安队员2人、监控员2人、绿化保洁员2名。

　　为提高员工素质，更好地为业主服务，专门组织各类培训，把提高员工的综合素质作为我公司企业发展的战略目标。目前我公避开形成了一套规范的培训体系，正在培养造就一支专业化的物业管理队伍，这是我们完成物业管理目标的有力保证。

　　(一)培训目标：

　　结合对各岗位的要求，分层面、分阶段、有计划地对员工进行培训，确保物业管理人员具有观念先进、管理专业、技术精湛、工作效率高的综合素质，为完成管理目标提供可靠保证。

　　(二)培训方式：

　　1、定期培训：每年由公司及各部门制定年度培训计划，按计划定期培训。

　　2、在职培训：在员工上岗后根据岗位的需要，进行各种层次及内容的培训，以满足日常管理和操作的要求。

　　3、专门培训：在有新技术、新标准、新法律法规颁布时及时组织员工进行专门培训，使员工能及时了解熟悉和掌握这些专门知识。企业员工是企业经营(服务)的基本资源，员工在物业管理用力中毫无疑问居于核心地位。只有管好人，才能管好事。在员工录用考核、定期考核、淘汰机制等人员管理要形成了一整套规范性强、操作简便的高效动作管理体系。

　　(三)物资装备：

　　1、办公桌椅7套;

　　2、电脑(含打印复印机一台)台;

　　3、办公用品若干;

　　4、文件柜2台;

　　5、传真机1台;

　　6、对讲机只;

　　7、电话机2台;

　　8、维修工具(水电、电梯、木工)套;

　　9、保险箱1台;

　　10、万用表1台;

　　11、应急灯2只;

　　12、铝合金梯1架;

　　13、喷雾器1台;

　　14、消防板手、消防桶2/15把/个;

　　15、绿化用具若干。

第四章各项管理制度

　　一、公众制度：

　　管理公约;楼宇使用及维护管理的规定;居家指引;装修管理规定;精神文明建设公约;电梯使用管理规定;商业网点管理规定;治安管理规定;物品出/入管理规定;车辆交通、停车管理规定;出租房管理规定;消防安全管理规定;暂住人员管理规定;环境卫生管理规定;绿化管理规定。

　　二、内部管理制度

　　员工手册;业主房屋维修制度;质量手册;公共设施维护保养制度;质量程序文件;保洁管理制度;文件管理制度;绿化管理制度;绿化检验标准;员工培训制度;安全保卫管理制度;财务、会计管理制度;电梯困人的处理预案;火灾紧急处理预案;浸水处理预案;空置房管理制度;停电停水处理预案;管理处公共钥匙管理规定;斗殴等暴力事件处理预案;维修工上门服务规范;盗窃等破坏事件处理预案;维修管理制度;突发事件处理预案;维修检验标准;社区文化工作制度。

　　三、员工工作岗位考核奖惩

　　管理服务质量分级考核暂行办法;物业管理处部门月考核办法;考核结果与奖惩实施管理暂行办法;物业管理处员工月考核办法;物业管理处工作月考核办法;员工奖惩条例。

第五章日常管理方案

　　物业管理大体上分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、档案管理、质量管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

　　一、工作计划

　　(一)交付前工作计划：

　　1、与开发商就签订《前期物业管理委托合同》诸事项进行协商。

　　2、提供《前期物业管理委托合同》。

　　3、提供《业主临时公约》。

　　4、与当地有关政府部门进行联系，输物业管理相关手续。

　　5、编制《业主手册》及各类物业管理方案，制定管理处的各项管理制度、工作职责操作规程。

　　6、组建物业管理机构进驻大楼。用一周左右时间对办公场地进行清扫、布置。

　　7、抽调人员列位。

　　8、招聘人员。

　　9、人员培训，了解接管物业的基本情况。

　　10、配合开发公司完善大楼标识系统制作。

　　11、组建验收小组，编制《物业接管验收计划》。

　　12、制定接管验收规程。

　　13、掌握物业验收的标准和程序。

　　14、依照接管验收标准，对物业进行初验。

　　15、将验收结果记录在《物业交接验收表》上。

　　16、督促开发商对不合格项目进行整改、跟踪。

　　17、进行复验。

　　18、继续整改。

　　19、符合标准后输接管手续。

　　20、按时接收各类大楼资料，并加以整理归档。

　　21、按时接收各类公建项目、设施、设备。

　　22、按时接收各烃标识。

　　23、按规定程序办理各类项目接管验收手续。

　　24、接管钥匙，逐户核对，编号保管。

　　25、交付现场的策划布置。

　　(二)、交付现场的策划计划

　　1、办理入住手续。

　　2、建立业主档案。

　　3、业主装修期间的管理。

　　4、开展各项日常管理工作。

　　5、开展各项便民服务。

　　二、管理方案

　　(一)接管验收管理方案

　　1、管理内容

　　(1)了解接管物业的基本情况。

　　(2)编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准，方法和日程安排。

　　(3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准

　　(4)与开发、施工单位一起，对大楼物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准。图纸资料，并加以整理归档;核对、接收各类设施设备;

　　(5)与开发、施工单位联合进行大楼物业交接：核对、接收各类房屋和钥匙;

　　核对、接收各类

　　(6)编制业主手册;物业管理操作类制度;基础管理制度;

　　(二)保安管理方案

　　采取站岗执勤与巡逻相结合的方式，协助公安机关维护大楼公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主(物业使用人)安全的行为。

　　门岗的任务(主岗上午8：00-19：00跨立式服务)。运用安全报警监控，对治安情况实施24小时监控服务。对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安现场处理。

　　值班保安接到报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

　　(三)消防管理方案

　　1、做好消防设施、器材、联动设备的管理;

　　2、保持消防通道的畅通;

　　3、加强大楼装修期间的消防安全管理;

　　4、严禁违章燃放烟花爆竹。

　　(四)保洁绿化方案

　　1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

　　2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大楼公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损，生活日产日清。

　　(五)房屋、设施设备管理方案

　　(1)维修人员持证上岗，操作规范，维修及时;

　　(2)抓好维修人员技术培训，提高业务素质;

　　(3)加强商铺门前的车辆停放秩序管理。

　　(4)按规定合理配置消防器材。

　　(5)严格控制商铺外立面的装饰，并要求其广告设置统

　　一格调、尺寸，保持外立面整齐、美观。

　　(6)按事先指定位置和规范安装空调室外机。

　　(7)定时、定人、定责实行商铺门前卫生保洁工作。

　　(六)财务管理方案

　　1、管理内容：

　　加强财务核算;搞好财务核算;财务收支状况每年公布一次;做好年度预算和决算工作;

　　认真审核报销票据，严格控制费用报销;及掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

　　2、管理措施

　　(1)根据财务法规政策，制定财务管理制度;

　　(2)财务人员持证上岗，规范财务管理制度;

　　(3)抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;

　　(4)加强成本控制

　　(5)加强财务监督和财务检查。

篇5：物业管理中心装修管理方案

　　太原市****小区物业管理中心装修管理办法

　　目录

　　内容

　　(一)、装修管理办法

　　(1)装修管理办法

　　(2)装修流程图

　　(3)《电梯使用管理规定》

　　(二)、装修手续

　　(1)装修施工申请表

　　(2)装修违约承诺书

　　(3)施工单位安全责任书

　　(4)装修管理协议书

　　(三)、附件：

　　附件一、保证书

　　附件二、动用明火申请表

太原****小区装修管理办法

　　为了加强住宅小区的管理，维护业主的共同利益，保护小区的优美环境卫生，**物业管理有限公司太原分公司(以下简称物业公司)特制订以下装修管理办法，敬请各业主协助物业我司加强装修施工人员的管理工作，共同遵守。

　　1.业主在装修前务必要详细阅读《住宅使用说明书》;

　　2.所有业主进行内部装修均需办理装修施工手续，接受物业公司的统一管理;

　　3.装修施工单位及人员请按规定携带有关的证件到物业公司办理施工手续，并向物业公司提交营业执照、资质证明、施工人员名单、身份证或暂住证、专业上岗证等原件及复印件,1张一寸近期免冠彩照，办理小区施工人员出入证，并交纳办理费(25元/证)，返还时扣除工本费5元/证，此证如有丢失或冒名顶替，办理费予以没收;出入证的有效期为签署装修协议书上的完工日期，过期自动作废。

　　4.业主在装修工程开始前，必须向物业公司提交下述文件：

　　1)业主如委托装修公司装修，需向物业公司提供委托书原件一份;

　　2)所有业主进行室内装修需填写《装修施工申请表》和《装修管理协议书》;

　　3)提交物业公司要求的各种缴费收据;

　　4)提交所有施工人员身份证明复印件、健康证明及一寸近期照片一张，办理小区施工人员出入证(业主自行装修时)。

　　5)为方便装修质保期后的维修及配合公共设施设备的日常维护，请业主提供以下图纸：

　　A.室内平面图清楚显示

　　(1)室内之平面布局;(必须提供)

　　(2)室内间隔或加建墙的高度;

　　(3)附加洗手间、淋浴间;

　　(4)保险柜或重型装置之重量尺寸。

　　B.天花平面图清楚显示

　　(1)天花板，龙骨吊顶施工图;

　　(2)照明灯盘位置;

　　(3)隐蔽工程线路走向;

　　C.电力分布图清楚显示

　　(1)总配电图，分区配电盘的位置、类别及功能;(系统图)

　　(2)总配线图具体详细技术资料;

　　(3)总耗电量的计算;

　　(4)电气平面布置图;(必须提供)

　　D.空调分布图清楚显示

　　(1)风机盘管位置;

　　(2)送风及回风口的路线;

　　(3)送风及回风百叶位置;

　　(4)室内空调温度控制器位置;

　　E.给排水管道分布图清楚显示

　　(1)给排水管之接驳位置及水管尺寸;

　　(2)水管分布图;(必须提供)

　　(3)地漏及防水物料详情;

　　5.业主提交装修图纸的设计不得与国家有关设计规范相抵触。公建房装修图纸的设计和采用的材料，需经太原市消防局批准，并发给《建筑工程消防设计审核意见书》方可施工;相关装修禁忌事项如下：

　　1)不得改动房屋的主体结构，包括：承重墙，梁，板，柱，公用间隔墙等;

　　2)不得改变原设计机电设施的任何功能;

　　3)不得超过原设计之用电量标准;

　　4)不得改变进户门(包括不得在进户门外加防盗门);

　　5)不得改变各单元原有大门和消防门现状;

　　6)不得使用对结构荷载造成影响的装修材料;

　　7)不得对地面和墙面造成损害;

　　8)不得采用未经消防部门认可的易燃性装修材料;

　　9)不得在外墙面添加任何装饰物。

　　10)不能对公共部位使用功能进行任何改动。

　　6.装修图纸经物业公司批准后，所有工程须依据已批准的图纸施工，如发生变化，须在施工前将施工变动方案以书面形式交物业公司审核，经批准后方可进行施工，因擅自施工造成损害的按照《太原市住宅室内装饰装修管理办法》对责任人进行处罚。

　　7.不得擅自改动室内所有有关电力分布系统和给排水系统改动工程或其他与小区系统连接方面的工程;如确需改动，须经物业公司批准后方可实施。

　　8.材料的运送：

　　A为了保护业主人身安全和切身利益，维护电梯正常运行和使用寿命，在装修期间严禁使用电梯运装装修物料。

　　B利用公共楼道搬运材料，需要进行二次包装，以免污染公共区域，并注意成品保护;如因搬运装修物料而造成的任何设备设施及公共区域(玻璃幕墙、住户防盗门、楼道墙壁等)损坏，均由责任人负责修缮及赔偿;

　　C物业公司为方便业户运送超长、超重及超大的装修材料，特引进吊装公司为各业主提供服务，具体价格由业主与吊装公司自行商定;

　　9.装修排渣

　　1)排渣时间：物业公司指定时间

　　2)排渣地点：物业公司指定地点

　　3)排渣费用：①如业主委托物业公司排渣，需要交纳排渣费200元(此费用不包括改动墙体产生的垃圾)，同时办理排渣证，持证自行将装修垃圾装袋后排放到小区指定地点，无证不予排渣;②改动墙体(如砸墙)等行为所产生的垃圾，按每袋叁元另行收费。如业主需要委托物业公司排渣需先到物业公司收费处交预计相应费用，后持收据方可排放到小区指定地点。

　　4)自排申请：自行排渣的业主需在办理装修手续时提出书面申请，交物业公司备案;所产垃圾应日排日清，垃圾不落地，不允许乱堆乱放。

　　10.楼宇外墙因采用挤塑苯板外墙保温处理，故楼宇外墙严禁任何改动及安装悬挂物等，否则出现一切后果均由责任人及该业主自行承担全部责任。

　　11.墙体改动：A电梯井墙体采用了外挂苯板工艺，目的在于保温及隔音降噪。施工单位采用绿色环保材料进行了预处理措施防止墙体开裂，故切勿在此墙体打钉及开槽等，以免开裂。B其他非结构墙体原则上不允许业主改动，特殊情况下须由业主提出书面申请并得到物业公司认可，方可进行改动。操作时，不许用铁制大锤施工，可先用冲击钻预先打孔，然后用手锤，扁铲等器具精心施工，如需在墙体上悬挂重物需增设钢支架，以免造成自家和邻里间不应有的破坏和损伤。否则由此引发的任何问题由业主承担全部负责。

　　12.卫生间装修：卫生间为下沉式，给、排水管、供热管均采用暗埋方式。地面及墙面已做好防水，下水口已固定，经闭水试验无渗漏，业主装修中不得破坏原防水层。如业主因自行走冷、热水管造成防水破坏，需要重新做好防水，并做好相应的闭水试验，无渗漏后方可进行下道工序，否则对楼下业主造成的损失及责任由业主全部承担。

　　13.厨房装修：

　　1)因为厨房地面没有防水，所以望各位业主在对其家中装修时，严禁在厨房地面搅拌水泥、沙子及泡瓷砖，因此造成的任何责任和损失由业主自行承担。

　　2)为防止厨房烟道上下楼窜味，各位业主在装修过程中请按预留位置进行连接，切勿私自改动或扩大原位置，更不得向排烟排气道内投掷杂物，以免造成堵塞，否则出现一切损失和责任均由业主承担。在厨房内安装油烟机时，注意做好排烟排气道与排烟管之间的连接部位保护及封闭;

　　14.在装修期间，室内供暖、供水、供电、通讯、电视线路、可视对讲、红外监控等设备、设施原有管线不允许破坏和私自改动，否则由此造成的后果由业户自己承担;

　　15.煤气管线是由煤气公司的专业施工队伍施工，任何非专业人员不得擅自改动;

　　16.严禁登上屋面，更不允许在屋面安装任何设施，以防止损坏屋面瓦、防水层及保温层，造成渗漏或有碍观瞻;

　　17.切勿私自改变阳台形式和样式，不允许超荷载使用，禁止拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;禁止私自超过设计标准或规范增加楼面的荷载。物业公司有权责令违规者恢复原状;

　　18.业户在安装地板时应特别注意保护好铺设在楼板地面内的供热管线，严禁随意钻孔、打钉。避免由此造成的供热管线的渗漏等后果，建议铺设无龙骨架的复合地板，采用胶粘等无破坏供热管线的地板安装工艺;

　　19.业户装修时如需安装门窗防护栏，应在住宅室内一侧安装，严禁在室外安装，禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸或在非承重墙上开门窗;

　　18.安装晾衣架时，应安装在阳台上，其余外立面不可安装晾衣架。安装纱窗时，纱窗框需与外窗门框颜色一致。

　　20.空调安装：业户安装空调应安装在指定预留位置，不得私自打孔安装。空调冷凝水要排放到指定的位置，否则造成的一切损失和责任均由业户自行承担。

　　21.任何业户不得以任何形式和理由占用公共区域。

　　22.不得在公共区域、玻璃窗上和进户门外张贴或设置任何印刷品和标志物。

　　23.为确保安全，在整个施工过程中，装修单位须在其装修区域内配置2支以上的灭火器。安全用电、用气、用火。动用明火和进行焊接作业时需向物业公司申请，同意后方可施工;

　　24.业户有责任向施工人员申明本小区的各项管理规定，监督施工人员遵纪守法。装修人员如有违章行为，业户负有责任，如造成损失，由业户承担;

　　25.为了保障小区和业户的安全，装修施工人员必须统一佩带物业公司发放的《出入证》进出小区和施工现场，无条件接受当地派出所和物业管理人员的查询，物业公司有权禁止身份不明者和无证者进入小区;

　　26.装修施工人员在小区内应衣帽整洁、举止文明、安全施工。禁止吸烟、禁止赌博、禁止不道德和违法行为、禁止留宿、禁止进入小区其他场所;

　　27.规定可进行装修工程的时间为每日上午7:30—12:00，下午14:00—19:00。政府临时规定及法定节假日期间停止一切有噪音的装修工作。物业公司有权随时停止一切产生噪音、振动、强烈气味或对其他业主滋扰的工作，并视后果给予处理。

　　28.厨房与卫生间的管道较多，在做装修时切勿将其封闭，应在管道相对密集处设500×500mm以上的检修孔，并在管道阀门、活节等处留有检修孔。否则由此而影响物业公司正常检修、抢修所造成的损失由该业户自己承担;

　　29.为确保业主的人身安全及财产不受任何损失，请在出门时将自家的水、电、煤气阀门、入户门等关闭。

　　30.物业公司对违章装修、违反规定的施工单位及业户，将根据情节做如下处理：

　　责令停工;

　　责令恢复原状;

　　收取违约金;

　　赔偿由装修引起的一切经济损失;

　　报请市房地产监察大队和政府有关行政主管部门依法处理;

　　情节严重，构成犯罪的，配合有关部门依法追究刑事责任;

　　以上几种可以同时并处;

　　以上规定由**物业管理有限公司太原分公司负责实施和解释;

太原****小区电梯使用管理规定

　　为了保证本小区内电梯正常运行，安全使用，**物业管理有限公司太原分公司特制定本规定，希望各位业户积极配合，并严格遵守。

　　1.请先按呼梯按钮，轻轻一触即可，禁止以粗野动作击打按钮，撞击门板。严禁私自动用消防按钮，否则发生一切不良后果由当事人自负。

　　2.候梯时禁止扒门、拍门，以免发生危险。

　　3.乘梯时，不得将身体倚靠轿厢门，进出时不得停留在门中间。

　　4.禁止带超长超重及易燃易爆物品乘梯，不允许开启轿厢顶部安全窗、安全门来装运物品。

　　5.禁止在轿厢内乱涂乱画，张贴广告以及损坏电梯内的保护板。

　　6.禁止在轿厢内吸烟、随地吐痰随意丢弃废物，不得在轿厢内嬉戏打闹，保持箱内卫生清洁、文明肃雅。

　　7.如遇电梯运行中发生故障，人员困在轿厢内时，请保持镇静，不要惊慌，服从外部人员指挥安排，安全离开轿厢。

　　8.凡搬运任何物品乘梯时需小心谨慎，不要损坏电梯轿厢及设备，如有损坏，照价赔偿。

　　9.本小区的电梯为客载电梯，为保证全体业户的长远利益，装修使用的水泥、沙子、砖等禁运物料及装修垃圾排放，严禁使用电梯排运，如有违反规定者，将按《装修管理办法》第30条相关规定进行处理。

　　太原****小区物业管理中心

太原****小区装修流程图

　　业主办理装修申请。

　　物业公司审核

　　签订装修管理协议书，缴纳装修相关费用并签署保证书发施工许可证，施工人员出入证。

　　每日检查施工情况，有否违章，做好相应的记录。

　　检查施工人员出入证及宿留情况。

　　工程部

　　保安部

　　违章发“整改”通知书,限期整改改。

　　合格

　　太原****小区

　　装修施工申请表

　　申请日期：*年*月*日

　　业户资料(业户填写)

　　房号

　　业户名称

　　面积

　　平方米

　　联系人

　　固定电话

　　移动电话

　　紧急联系人

　　电话(手机)

　　排渣确认

　　装修施工单位资料

　　公司名称

　　营业执照编号

　　负责人

　　联系电话

　　传真

　　紧急联系人

　　电话(手机)

　　呼机

　　开工日期

　　预计完工日期

　　物业公司审核

　　社区部

　　收楼手续

　　发放钥匙

　　装修管理办法

　　签定装修协议

　　委托排渣

　　是否砸墙

　　保证书

　　社区经办人：

　　负责人：

　　工程部

　　施工图纸

　　施工条件

　　备注：

　　负责人：

　　保安部

　　安全教育

　　违约承诺书

　　安全责任书

　　动用明火申请表

　　负责人：

　　物管中心

　　装修许可证

　　排渣许可证

　　经理：

太原****小区装修违约承诺书

　　装修过程中，严格执行《装修管理办法》及其附件的相关规定，如有下述违约事宜发生，将承担经济处罚。

　　施工单位

　　施工地点

　　负责人

　　联系电话

　　序号

　　违约事项

　　违约金额(人民币：元)

　　1施工过程中不配合物业公司的日常监督、检查等管理工作　　100/次

　　2违反小区治安管理规定，打架斗殴等扰乱公共秩序　　500/次

　　3施工人员出入不统一佩带小区出入证;假借证件　　50/次

　　4在小区公共区域吸烟，随地大小便　　100/次

　　5大声喧哗、粗言秽语、赤身露体及其它不文明举动　　100/次

　　6擅自动火作业、乱拉电线、超负荷用电、盗用公共电力　　500/次

　　7擅自占用公共区域;未经许可进入其它区域;夜间留宿;散发、张贴宣传品和广告　　100/次

　　8施工中产生严重噪音、粉尘污染、强烈气味影响周围环境;高空抛物　　500/次

　　9施工未做必要防护，施工后未按要求清理卫生　　100/次

　　10装修垃圾未装袋封口，未按规定时间、规定地点排放　　200/次

　　11施工现场未配备必要的消防器材　　200/次

　　12搬运装修材料未做好二次包装，污染公共区域，使用客梯搬运装修材料　　-500/次

　　13倾倒物料、泥沙及油漆等污染、堵塞管道　　500/次

　　14施工过程及货物进出时损坏小区设备设施(地面、电梯、墙壁、玻璃幕墙、住户防盗门等)　　按损坏价值计算

　　15盗用社区公共物品，如机电设备、灭火器、电器、垃圾桶或其它公共物品　　按原价2倍计算

　　16越权施工(超越物业公司批准的权限施工)　　物业公司据情况定

　　17车辆乱停乱放;车辆驶入步行道　　100/次

　　施工单位负责人签名确认：

　　日期：

　　太原****小区物管中心：

　　日期：

　　太原****小区

消防安全责任书

　　甲方：**物业管理有限公司太原分公司

　　乙方：_______________________

　　根据《中华人民共和国消防法》、《太原市消防若干规定》和安全生产部门颁发的有关安全生产法规条例的有关规定和要求，本着“预防为主，防消结合”的消防工作方针，结合小区具体情况，制定施工单位安全责任书如下：

　　一、乙方负责对施工人员进行安全生产进场教育，督促施工人员遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全保护和消防措施，负责日常的安全检查、监督工作。

　　二、严格按照物业管理中心备案的装修方案作业，自觉接受物管中心对装修过程的检查。

　　三、装修施工期间严格遵守《业主临时公约》和各项安全、管理制度，如有违纪，愿意承担因此产生的一切后果。

　　四、施工现场不准乱泼水、乱扔垃圾;不准乱接电线，如有违反，物业公司可收回违反者的出入证，取消施工资格。

　　五、施工期间要保持楼层公共设施的完好、清洁，如有损坏，按价赔偿。

　　六、严格执行防火、防爆制度，施工现场严禁吸烟、动用明火，严禁使用电炉，在现场施工需动火时，须到物管中心保安部审批手续。

　　七、乙方因装修施工造成管道堵塞、漏水、漏电、坠落等事故需负责修复、承担全部责任。

　　八、在装修活动中严禁出现影响建筑结构和使用安全的行为。

　　九、乙方施工人员要遵守甲方各项规章制度，并服从甲方有关部门的检查监督。

　　十、乙方有违反以上规定的行为，本施工单位愿意接受物管中心的处理，并承担全部责任。

　　甲方负责人签字盖章：

　　乙方负责人签字盖章：

　　日期：

　　日期：

　　太原****小区

装修管理协议书

　　甲方：**物业管理有限公司太原分公司

　　乙方：(业主或业主委托的装修公司)___________________

　　乙方于________年_____月______日至________年_____月______日期间对______________________号进行装修。为保障工程顺利进行，并确保甲、乙双方的利益及日后使用功能，双方达成如下协议：

　　一、乙方在装修期间应自觉遵守甲方所制定的《业主临时公约》、《装修管理办法》和《住宅使用说明书》等规定，确保人员安全及小区卫生。

　　二、乙方的施工人员凭身份证复印件到甲方办理小区统一出入通行证，出入小区应佩带在明显的位置，并无条件接收物业公司人员随时检查。

　　三、乙方施工前要办理《装修施工许可证》，无证不得施工。乙方要将《装修施工许可证》张贴于施工现场门上，随时接受甲方监督管理。

　　四、噪音施工、材料运输、垃圾清运须安排在物业公司指定的时间内进行。

　　五、施工期间，乙方负责施工现场的安全保卫，现场设有专门负责人。

　　六、施工现场要做到封闭施工，对通往施工单元的楼道、地面予以完善的保护。

　　七、甲方为乙方施工人员指定出门通道，乙方人员未经许可不得使用其它设施。

　　八、乙方保证施工区域及公共区域整洁。做到气味不外漏，灰尘不外扬，材料不外放。

　　九、乙方使用电梯运货，需提前向甲方申请。严禁使用电梯排渣、上料及搬运超长超重材料。运输易燃易爆物品进场，需提前填写《易燃易爆物品进场单》，由甲方保安部批准后方可进场。

　　十、甲方负责指定垃圾堆放地，乙方不得随意丢弃，避免遗洒。

　　十一、乙方施工应按甲方审批的图纸进行，不得随意改变。

　　十二、乙方施工中应遵守《中华人民共和国消防法》、《太原市消防若干规定》和安全生产部门颁发的有关安全生产法规条例的有关规定和要求，不许在施工现场及公共区域内吸烟。

　　十三、施工中由于乙方所造成的人员伤亡事故及经济损失，由乙方负责。

　　十四、施工中由于乙方原因给小区内其它人员及甲方所造成的任何伤害及损失，由乙方负责。

　　十五、装修时间为每日上午7:30—12:00，下午14:00—19:00。施工人员不得留宿。法定节假日停止一切有噪音的装修工作。

　　十六、乙方人员不得乱窜，不得到处推销产品，不得妨碍入住业主的正常生活。

　　十七、装修期间乙方对其所雇佣的施工人员的一切行为负责。

　　十八、凡乙方人员违反上述规定，甲方有权视违规情节予以制止，并采取限期整改、收取违约金及停止施工等处理方法。

　　十九、本协议壹式贰份，甲乙双方各持壹份，于双方签字之日起生效，截止于装修工程完毕。

　　甲方签字盖章:

　　乙方签字盖章:

　　日期：

　　日期：日期：

　　附件一*物业管理有限公司太原分公司

保证书

　　致：**物业管理有限公司太原分公司

　　本人已经仔细阅读了由物业公司签发的《装修管理办法》，保证遵守该办法中的一切规则。

　　另外，本人对雇佣的施工人员在**物业管理有限公司太原分公司所管理的小区装修期间的一切行为担保，并对其在装修期间引发的一切事情负全部责任。

　　特此声明。

　　房号：

　　业主签名：

　　日期：

附件二*物业管理有限公司太原分公司

　　动用明火申请表

　　A：

　　用火单元：__________________

　　操作人：_______________________

　　用火种类：_____________________

　　看火人：

　　施工单位：_____________________

　　用火日期：______________________

　　防火责任人：___________________

　　联系电话：______________________

B：动用明火管理规定

　　凡经批准后动用明火的施工单位，动火前要做到“八不”，动火中要做到“四要”，动火后要做到“一清”。

　　一、“八不”

　　1.防火、灭火设备不落实不动火。

　　2.周围的易燃杂物未清除不动火。

　　3.附近难以移动的易燃结构，未采取安全防范措施不动火。

　　4.凡盛过油类等易燃液体的容器，未经洗刷干净仍有残存油质的不动火。

　　5.凡储存有易燃、易爆物品的部位，未经过排除危险的不动火。

　　6.进行焊接或切割作业时，周围可燃物品未清除的不动火。

　　7.电、气焊工具有毛病，安全保护不健全的不动火。

　　8.未配备相应的灭火器材的不动火。

二、“四要”

　　1.动火前要指定现场安全负责人。

　　2.施工人员经常注意动火情况，发现不安全苗头要立即停止动火。

　　3.发生火灾事故要及时扑救。

　　4.动火人员要严格执行安全操作规程。

三、“一清”

　　动火人员在动火后，应彻底清理现场火种后，确保没有隐患才能离开现场。

　　保安部负责人签字：

　　施工负责人签字：

　　日期：

　　日期：