物业对业主服务技巧

对业主

　　1、对业主提供服务时，无论何时均应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感;与业主谈话时，应聚精会神、注意倾听，给人以受尊重感;应坦诚待人，不卑不亢，给人以真诚感;应神色坦然、轻松、自信，给人以宽慰感;应沉着稳重，给人以镇定感。

　　2、对业主要一视同仁，切忌有两位业主同时有事相求时，对一位业主过分亲热或长时间倾谈，而冷待了另一位业主。当值时，有业主有事相求时，应立即放下手中工作，招呼业主。

　　3、严禁与业主开玩笑、打闹或取外号。

　　4、业主之间交谈时，不要走近旁听，也不要在一旁窥视业主的行动。

　　5、对容貌体态奇特或穿着奇异服装的业主切忌交头接耳或指手画脚，更不许围观，不许背后议论、模仿、讥笑。

　　6、当业主提出不属于自己职责范围内的服务要求时，应尽可能为业主提供力所能及的帮助，切不可说"这与我无关"之类的话。

　　7、与业主交谈时，要全神贯注用心倾听，要等对方把话说完，不要随意打断对方的谈话。对没听清楚的地方要礼貌的请对方重复一遍。

　　8、对业主的问询应尽量圆满答复，若遇"不知道、不清楚"的事，应请示有关领导尽量答复对方，不许以"不知道、不清楚"作回答。回答问题要尽量清楚完整，不许不懂装懂，模棱两可、胡乱作答。

　　9、在与业主对话时，如遇另一业主有事相求时，应点头示意打招呼或请对方稍等，不能视而不见，同时尽快结束谈话招呼。如时间较长，应说："对不起，让您久等了"。

　　10、与业主交谈，态度和蔼，语言亲切，声调要自然、清晰、柔和、亲切、音量要适中，不要过高，也不要过低，以对方听清楚为宜，答话要迅速、明确。

　　11、需要业主协助工作时，首先要表示歉意，并说"对不起，打扰您了"。事后应对业主帮助或表示感谢。

　　12、对于业主的困难，要表示充分的关心、同情和理解，并尽力想办法解决。

　　13、对于业主质询无法解释清楚时，应请上级处理，不许与业主争吵。

　　14、见业主搬出大宗物品时，应先主动打招呼："先生/小姐，您好!"然后再履行手续，"对不起，请出示放行条!(保安专用)"当业主搬运物品有困难时，要主动帮忙，业主表示谢意时，用"不用谢或不客气，没关系"回答。

　　15、当遇到熟悉的业主回来时，应说"××先生/小姐，您回来了。"

　　16、当熟悉的业主经过岗位时，应说"你好，××先生/小姐"。

　　17、当业主有事咨询时，应热情接待，并说"有困难直说，但愿我能给您帮助"。当遇到业主施以恩惠或其他好处时，应说"谢谢您的好意，公司有规定不能收取，请您理解"。

　　18、当发觉自己的对方有误解时，应说"不好意思，我想我们可能是误会了"。

　　19、当发觉自己有失误时，应立即说"噢，对不起，我不是那个意思"。

　　20、对来咨询办事的业主，值班员应立即起立，神态热情，主动问好："先生/小姐，您好!请问有什么事需要我们帮助的?"

　　21、当对方挑衅时，应说："请尊重我们的工作，先生/小姐。"

　　22、当遇到行动不便或年龄较大的业主经过时，应主动上前搀扶。

　　23、与业主交谈时，应注意：

　　1)对熟悉的业主应称呼其姓氏，如××先生、××小姐;

　　2)与业主对话时宜保持1米左右的距离，应使用礼貌用语;

　　3)与业主对话时，应专心倾听业主的意见，眼神应集中，不浮游，不应中途随意打断业主的讲话;

　　4)应在不泄露公司机密的前提下，圆满答复业主的问题，若有困难时应积极查找有关资料或请示领导后答复业主，不可不懂装懂;

　　5)当业主提出的要求超出服务范围时，应礼貌回绝;

　　6)在服务工作中，处理问题要简洁明快，不要拖泥带水;

　　7)与业主打交道应遵循不卑不亢、坦诚自然、沉着稳重的原则;

　　8)任何时候都不得对业主有不雅的行为或言语。

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篇2：对来访人员服务技巧

对来访人员

　　1、主动说"您好，请问您找哪一位"或"我可以帮助您";"请您出示证件"(保安专用)。

　　2、确认来访人要求后，说"请稍等，我帮您找"并及时与被访人联系，并告诉来访人"他马上来，请您先等一下，好吗"。

　　3、当来访人员不理解或不愿出示证件时，应说"对不起，先生/小姐，这是公司规定，为了业主的安全，请理解!"(保安专用)

　　4、当来访人员忘记带证件必须进入区域时，应说："先生/小姐，请稍侯，让我请示一下好吗?"此时应用对讲机呼叫干部前来协助处理。

　　5、当确认来访人故意捣乱，耍横硬闯时，应先说"对不起，按公司的规定，没有证件不允许进入，请配合我的工作"。当对方执意要硬闯时，立即用对讲机呼叫就近干部，但应注意尽量保持冷静克制，只要对方没危及他人安全或进行破坏，均应做到冷静克制。

　　6、当来访人员出示证件时，应说："谢谢您的合作，欢迎光临。"

　　7、如果要找的人不在或不想见时，应礼貌地对对方说"对不起，他现在不在，您能留下卡片或口讯吗"。

　　8、当来访人员离开时，应说："欢迎您再来，再见!"

篇3：业主不交费的处理技巧

业主不交费的处理技巧

1、最“死板”的催费技巧：

　　无限次上门催缴，直到业主前来物管处缴纳为止。

2、最“损人”的催费技巧：

　　打电话给其公司，跟他领导提及此事，让领导转告给业主。

3、最“温馨”的催费技巧：

　　平时多多关心业主，了解业主家庭背景，平时多多关心其家的小孩和老人，把他们当成自己亲人一般对待，当他们遇到求助或困难时及时帮助，到时候你去催费时业主也会不好意思，就只能让你上门拿钱。

4、最“狡猾”的催费技巧：

　　每年儿童节和重阳节等节日举办一些集体外出游玩活动，明确表示只有不欠费业主才能参加，业主会考虑到家中小孩和老人的感想，积极缴纳物业费，从而得到“双赢”运作。

5、最“难堪”的催费技巧：

　　在路上碰到两业主在聊天，一家欠费一家不欠费，你可以过去跟欠费的业主讲“您好，您家的物业费要交咯，他家早交了呢”。

6、最“有效”的催费技巧：

　　当然是把服务做的更好，就像一句广告语一样“没有最好，只有更好”，以超值的服务赢取更多业主的心。

7、最“便利”的催费技巧：

　　现在社会的运转速度非常快，有很多业主早出晚归，我们物业人员很难有时间跟业主进行沟通，就写一张小便利条贴在他们家门口，等他们下班看到了会主动抽时间前来物管处缴纳。

8、最“人性化”的催费技巧：

　　把业主的事当成自己的事，尽快把业主反映的问题反馈给上级领导，并及时跟进此事，速度解决此事，并在事后做好回访工作，从而得到业主的认同，自然而然业主会主动缴纳所欠费用。

9、最“残酷”的催费技巧：

　　通过法律途径，给长期欠费不交的业主送去法院传票，通过打官司迫使业主缴纳所欠费用。

10、最“含糊”的催费技巧：

　　给欠费较多的业主送去《物业服务等级收费标准》，让他自己来算这笔帐，并检查我们工作哪几点没做到位，如果都做到位了，就是业主自己的思想没有到位，意思就是请尽快抽空前来物管处交纳所欠费用。

篇4：物业致未交物业费业主的一封信

　　尊敬的欠费业主们：

　　您们好：

　　物业收费难是公司面临的头疼问题，部分业主拒交物业费的理由更是五花八门。我们发布了物业欠费催缴通知书，同时我们工作人员也打电话催缴，您们都站在自己的立场上，每个人都振振有词，认为自己的决定没有错，无动于衷不加理睬。

　　现在我们将种种问题进行了梳理，或许能打动您、感化您，希望您早点来缴清物业费，让您的房产能增值保值!

　　庆黔物业管理公司是独立运行的注册公司，自负盈亏。我公司与开发商的关系如业主一样都是合作伙伴，并非同一家公司，为此请业主们理解。

　　我们小区目前有水、电、气、物业四家公司在为小区服务，都是自主经营，并都与业主签订了相应的协议，各自履行自己义务，承担自己的主体责任。但在停水、停电、停气时，物业第一时间响应参与协调与抢修(突发事件是无法提前通知的)，采取应急措施为业主免费送水，您们是有目共睹的，为什么停水、停电、停气时业主认为物业不作为呢?

　　房屋上漏下堵要以实际情况分析是怎样造成的。

　　乱搭乱建造成的，自己负责并要对相邻业主负责。根据国家规定，防水质保期为5年，遵循保修期已过的谁用谁负责、共同用共同负责、漏水上层负责下层的原则，然后再确定是谁的责任。不管是谁的责任，在业主反应时我物业公司也积极协调制定维修方案，有时一并承担了管理范围以外的费用。

　　有些问题是建筑设计上的缺陷，并不是想改就能改的，可碰到这样的问题，为何业主不理解?只要是我们物业工作范围内的绝不会推辞，同时也希望业主多提宝贵建议，促使我们更好地为业主服务。

　　对于业主反映的小区配套设施板凳、路灯改造等，我们尽快与开发商协调解决，路灯正在实施改造和增加中。物业费构成中不包括购置配套的费用。

　　物业属服务机构，对小区只需在物业管理范围履行其职责。作为业主，接受了服务，就应该按时缴纳服务费用。

物业费的构成包括以下几个方面：

　　1.管理服务人员工资

　　2.小区共用部位的水费

　　3.电视监控维保费

　　4.电梯设备的日常维护、年检费

　　5.消防维保费

　　6.小区共用设施的日常维修材料费

　　7.日常垃圾清运费

　　8.院内化粪池清理费

　　9.卫生清洁物料费

　　10.绿化养护费

　　11.小区公用设备运行能耗费···

小区要想变得更美丽，必须要有正能量的人作引导，要与素质高、思想境界深的人比较学习，否则小区会更糟糕。

　　业主惯以不交物业费来表达不满，然而往往事与愿违，进入恶性循环：

部分业主不满意→拒交物业费→服务质量下降→更多的业主不满→更多业主拒交物业费→小区贬值···

　　最终，物业以法律手段追缴物业费和滞纳金，不然就是对已交物业费的业主不公平。

　　我司目前物业收费标准报桐梓县建设局行管科，回答不需要审批和批文，就以现在收费为准，您们可以拔打电话到建设局行管科办公室核实。

　　我公司现在物业费暂时是全年按75%优惠收取，即半年全价、半年半价收的物业费，而且我司是全年管理服务为业主提供便利，业主随时随地回到小区都有相应的物业人为您服务。欢迎您们长期居住，这样也方便我们管理平稳，不存在季节因素人多人少的干扰。

　　我们本地气候温差大，如果房子长期不住人，您的屋面或露台或阳台地坪容易产生青苔、地见皮垃圾等造成排水口堵塞积水，这也是漏水原因之一。

　　所以房子是要人住的，不住人会增加维修。因为您不住人，您的房屋室内就没有尽到看管责任，上漏下堵第一时间没有人反应，造成损失不断延伸，甚至给别人造成损失;下水管由于没有人住就没有水冲洗，管道内粘贴在管壁上的污垢发霉发泡造成管道内径缩小，缩小了最容易堵，这也是下排堵的原因之一。

　　这样也给物业管理增加了相当大的工作量，要给您们维修协调等。如果您们长期有人住，比如有轻微漏水现象您们马上会反映给物业或自己就处理了，不会有损失的扩大，就是每年疏通下水道的费用都是很大一笔支出。

　　业主认为自己每年也就在小区住两三个月，物业公司占了大便宜，其实，物业公司每天每夜都在为小区服务，您怎么会觉得我们占便宜了呢!

　　小区正常运行要对应各项工种去完成，有些业主要求十全十美，稍有服务不到位就否决我们做的全部事情，这样是不公平的。

　　物业公司成立到现在都是支出大于收入，为了节约开支，每年您们看到管理人员都在参与小区劳动、抢修排水管道、除草和打扫卫生等，您们可能问钱花到什么地方去了?为什么不多招员工?管理人员还参与劳动，为什么支出还大于收入?

　　现在小区项目属开发阶段，小区还不成熟，能收物业费的面积只有5万多方1200多户，而且小区占地面积多、小户面积、多户型，您们比较一下别的小区同等的收费面积、不同等的户数、不同等的占地面积，哪个好管理?

　　您们找行家算算单独经营管理(多层)5万多方面积的物业公司能否有盈余?为此，目前开发商是补贴物业费用的，不然更无法运行，优惠后平均一平方1.35元，一年全收有60-70万，一年支出却要100多万。

一年支出100多万您们不相信的，我们举个例子

　　：以每天2个出勤保安一年的费用，不算避暑增加的，按国家规定8小时工作制，一个保安一天上班8小时，一天就是三个班，这样算每天就要9个保安轮换，每个班3人2个上班1个去轮换休假(每月一个保安4天休假9个就是36天假期)，每天1个去休假还不够的，一个保安1800元一个月包吃住，9个保安工资一个月的工资就是16200元，包吃住每月每人费用500*9=4500元;加上社保(公司缴的部分)每人每月缴最低标准是1000元左右，9*1000=9000元;这样9个保安一个月的工资和费用就是29700元，不算年终奖，一年就是356400元的费用，这只算2个出勤保安上班工资。

　　您们也看到了我们小区每天的出勤保安多少个，避暑季是多少个，就每天看见2个保安上班一年就30多万开支，您们觉得小区应该标配多少个保安呢?还没有算管理人员、经理、会计出纳、客服、收费员、炊事员、水电工、垃圾转运、保洁、绿化维护、污水处理人员工资和小区维护成本、办公成本、污水处理成本等(污水处理成本相当高，5年换一次膜要30万)。

懂算账的您们详细算算当前物业有没有盈利的收入？只有靠开发商开发新楼盘增加收费面积才有盈余，当家才知盐米贵啊，您们还有什么理由不缴物业费呢？

综合以上情况，物业公司也发一下牢骚：

　　没有交物业费的业主们，您们居住小区的公共维护及环境卫生、垃圾的清运、停水给您们送水，晚上家中灯不亮给您们排除故障至恢复，这些都是物业劳动，是要支付酬劳的。物业是服务机构，各项管理服务费用等都要支付的，您们就那么心安理得地欠费吗?

　　为了搞好与业主的关系，以利于工作的开展，有些事情与我们物业是不相关的(譬如乱搭乱建引起的上漏下堵)，但我们物业人还是积极去处理、去调解，该解释的一遍又一遍的解释，有时委曲求全、无原则地做出让步。然而，令物业人尴尬与无奈的是业主并不认为这是一种“助人”行为，而是应尽义务，到头来连“谢谢”两个字也得不到。

　　对此，物业公司专程拜访了相关律师。

　　律师认为：国家《物业管理条例》相关条款作了明确规定。

　　第四十一条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　第四十六条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　第六十四条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　不管出于什么原因，拒交物业费非但不利于业主维权，相反在侵犯当事人利益的同时，也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。业主如果发现物业公司提供的服务不到位，可要求物业改进服务，通过协商来解决问题，但不能以拒交物业费来对抗物业公司，这样是不能得到法律支持的。

　　如果业主一味地拒交物业费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低隐形开支，这样将拉低小区的生活品质，久而久之，会有更多的业主选择拒交，最终受伤害的是业主，还造成了房产贬值。

　　我们对小区公共卫生、维护也是积极的，虽然有时不是那么尽善尽美，但我们会努力尽量把服务工作做到位让您们满意，我们相信小区在大家的齐心协力下会越来越好、越来越美丽!

　　敬请欠费业主在2020年12月30日前到物业公司交纳相关费用，微信交费咨询物业办公室，电话： 。否则，我们将采取进一步法律催缴措施并按照双方签订的“物业协议”追加违约金。

　　物业管理有限公司

　　2020年11月3日

篇5：物业起诉欠费业主完整流程所需资料和注意事项

　　物业服务企业在物业服务中普遍遇到业主以各种理由拖欠物业服务费等相关费用的情况，为解决此问题，物业服务企业想尽一切办法，花费了大量的人力资源，只能说服部分欠费金额少的业主，但对拖欠费用较多、时间较长的欠费业主，成效并不明显。

　　小区管理处工作人员在企业的工作要求和考核目标下，反复向欠费业主游说、多次上门催缴，可以说个个身心疲惫、筋疲力尽，特别是面对欠费钉子户已经是毫无办法。笔者所在的企业也是碰到了同样问题。

　　解决欠费钉子户最有效办法就是通过法律手段，维护物业服务企业应得的利益。

　　但大部分物业服务企业在应用法律手段时都存在两个顾虑：一是为收回几百元欠费而支付几千元律师费感觉是得不偿失。 二是怕向欠费业主提起诉讼后会形成对立关系，不利于今后的服务工作。

　　针对第一个顾虑，笔者所在的企业通过学习，已经能够独立诉讼，解决了诉讼成本过高的问题，所有的诉讼只需向法院支付百元以下的诉讼费，而且在胜诉后，诉讼费由败诉方即被告承担。

　　对第二个顾虑笔者有自己的看法，笔者认为，从业主欠费开始，欠费业主和小区管理处就已经形成对立面，在管理处工作人员上门催费的过程中，欠费业主找出种种理由为自己的欠费行为辩解，工作人员反复给予反驳。可见，只要欠费存在，管理处与欠费业主的矛盾就无法消除。

　　物业服务企业应用法律手段起诉欠费业主后，欠费业主在法庭上反而会理智许多，也不会将种种莫明其妙的欠费理由呈堂，即使提出来也得不到法官的支持。 在法官的调解下，大部分欠费业主会当即缴清欠费或与物业服务企业签订还款协议。一旦走到这一步，欠费业主与管理处之间的对立因素就消除了。 物业服务企业在诉讼过程中还可以给予减免滞纳金或在本金上给予折扣减免等措施，安抚业主。管理处工作人员还可以在日常工作中，主动接触该业主，重建和谐关系，正所谓“不打不相识”。

　　笔者所在的企业在过去的一年里，已成功地进行了60宗自助诉讼，收回欠费近二十万元。笔者就物业服务企业对欠费业主独立诉讼具体操作流程和注意事项贡献出来，给同行分享，并期待大家指导。

01成立清欠小组

　　清欠小组成员可以由物业公司相关部门的人员和物业管理处主任组成，机构人员以兼职为主，这样不会加大操作成本。

02 制定诉讼计划

　　清欠小组对存在欠费的小区情况进行统计调查，分析欠费原因、业主的欠费理由、欠费业主在小区的分布情况等，之后制定分批诉讼计划。制定计划的同时应注意以下两点：

　　1、先易后难。先起诉无任何理由欠费的业主，再起诉以某种理由欠费的业主，逐步提高自身的诉讼能力。

　　2、合理分布。成批诉讼时，起诉对象不要集中在某一栋楼或太邻近的楼，防止出现集体对抗。

03 准备起诉资料

　　1、委托授权书

　　受托人一般选择清欠小组负责人和小区管理处主任，规模较小的企业也可以选择企业经理和小区管理处主任。受委托人应对物业管理相关法规和小区物业服务合同比较熟悉，有较强的语言表达能力，同时还掌握了对业主欠费理由的答辩对策。

　　2、起草起诉状

　　根据公司在该小区物业服务合同的情况，起草诉讼状。有前期物业服务合同和与业主委员会签订的物业服务合同的，以合同条款为基础起草起诉状;没有物业服务合同，可以寻求街道办事处或居委会出具证明，再加上物价局颁发的该小区收费许可证，就可证明事实合同关系。

　　3、证据清单

　　(1)公司营业执照和资质证书，证明公司有合法的经营权。

　　(2)物业服务合同、收费许可证、街道办事处或居委会出据的证明，证明公司在该小区有合法的物业服务权利和收费标准。

　　(3)相关的文件，如政府28号令、关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知、关于收缴垃圾处理费的通知，证明物业服务各项收费的合法性，包括滞纳金。

　　(4)房地产权登记表、企业登记信息表(商铺)，证明被告的业主身份或物业使用人。

　　(5)其它有证明作用的文件。

　　4、制作欠费数据

　　(1)物业管理服务费及滞纳金明细表

　　(2)水费、污水处理费、加压电费明细表

　　(3)防盗门及梯灯维修、路灯电费及垃圾处理费明细表

　　(4)电梯电费及梯灯电费分摊明细表

　　(5)电梯维修零件费分摊明细表

　　(6)每吨供水加压电费计算表

　　(7)电梯电费及梯灯电费分摊计算表

　　(8)电梯维修零件费分摊计算表

　　注：以上各类表各企业根据小区实际情况制作。

　　5、其它资料

　　(1)律师函复印件;

　　(2)缴费通知;

　　(3)催费通知。

　　笔者所在的公司经过一年的尝试，已能完全能够对欠费业主进行独立诉讼，并取得了良好的成果。

　　笔者认为，物业费欠费纠纷诉讼是一种比较简单的诉讼：

　　一是法院对此类案件的审理已经很成熟了，一般都会支持物业公司的诉讼请求;

　　二是物业纠纷诉讼的资料准备也不复杂，而且同一个小区欠费诉讼资料是相同的，不同业主只需修改欠费数据;

　　三是当前各物业企业面对服务成本上升，而物业服务收费标准得不到及时调整的情况下，收回欠费是帮助企业生存的好办法;

　　四是物业服务企业如果都能及时、准确地运用法律手段追过欠费，有助于让及时缴交物业服务费是业主的法定义务这一理念深入人心。

物业费诉讼文书范本

(一)授权委托书样本

　　委托人：**物业管理有限公司

　　住所：**市**路**号栋

　　法定代表人：

　　受委托人一：

　　受委托人二：

　　通信地址：**市**路**号**栋

　　联系电话：委托人与物业管理合同纠纷一案，委托上述受委托人作为一审诉讼代理人。

　　代理权限：一般代理。

　　委托人(盖章)：

　　二0**年**月**日

(二)民事起诉状样本

　　原告：**物业管理有限公司

　　住所：**市**路**号**栋

　　法定代表人：

　　联系电话：

　　被告：

　　旧地址：**市**路**号**栋

　　新住址：**市**路**号**栋

　　联系电话：

　　诉讼请求：请求法院判令被告向原告支付拖欠物业管理服务费***元，滞纳金***元，水费***元，污水处理费***元，供水加压电费***元，路灯电费***元，防盗门及梯灯维修费***元，垃圾处理费***元，电梯及梯灯电费***元，电梯维修零件费***元。以上合计人民币***元(暂计算到***年**月**日，之后的费用照计)。

　　事实与理由：原告于***与***小区业主委员会签订了《**小区物业管理服务合同》，并从**年**月**日起至**年**月**日服务于小区业主，被告是座落于**小区**栋**房业主。在原告为**小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《**小区物业管理合同》，但被告从**年**月起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。

　　此致

　　**市**区人民法院

　　具状人(盖章)：

　　二0**年**月**日

　　原告提供证据清单

延伸阅读：

已过诉讼时效物业费仍需交纳吗?

　　诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。

　　在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。

　　诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，但权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。

　　诉讼时效分为一般诉讼时效和特殊诉讼时效。这里只说说一般诉讼时效，我国《民法通则》第188条规定的：

　　向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为三年。

　　近年来，随着社会的发展，小区实行物业管理制度已基本普及，同时业主与物业公司的矛盾也日趋严重。业主们主要指责的是物业公司的服务不周：下水道堵了，未及时疏通;墙体出现裂缝，未及时解决;室内财产被盗，物业却不知晓······

　　总之，小小的业主怎么跟物业公司斗呢?思来想去，业主们想出一“高招”：不交物业费、水电费、取暖费，只要是物业收的费用统统不交。的确，这种行为严重的影响了物业公司的正常经营，让物业公司非常头疼。

　　纠纷再起，来咨询、委托代理的物业公司和业主都很多，但关注的焦点不外乎是：物业费是否有超过诉讼时效之说?物业公司担心超过诉讼时效，丧失胜诉权;业主们想过了诉讼时效，是否就可以不交物业费了，同时又担心长期不交物业费，在法律上需不需要承担什么责任?

下面我们来看一个案例：

　　1998年，杨某在北京丰台区购得一处住宅，并与某物业公司签订《物业管理协议》。杨某在交纳了1998年7月至1999年12月的物业管理费、采暖费、电费后，不再交纳任何费用。

　　去年7月21日，该物业公司诉至丰台区法院，请求法院判令杨某给付2000年至2009年6月的物业管理费、水电费和取暖费。一审法院判决杨某给付物业公司2000年至2009年6月的物业管理费、水电费和取暖费，并用银行逾期贷款利率计算滞纳金。

　　宣判后，物业公司对滞纳金计算标准有异意，杨某也不服，双方均向市中院提起上诉。

　　市中院审理认为，物业公司向原审法院主张权利的时间是2009年7月21日，而杨某拖欠的物业管理费是从2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖费分别是2000年至2009年。对于2009年6月30日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定，也就是在得知自己的权利受侵害后的两年内必须起诉，否则将丧失胜诉权。最后法院判决杨某只须支付2007年以后的费用。

上述案例表明：追缴物业费是有诉讼时效的。

　　根据2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。那么，物业费的交纳有无诉讼时效呢?

　　我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。那么物业合同同样适用诉讼时效的规定。

　　但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张了。如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证;物业公司采取通过业主委员会催收物业费，由业主委员会出具相关证据证明等，法院还是可以维护物业公司利益的。

　　在物业费诉讼时效上，还存在另一种声音，即有的律师认为这属于连续性欠款,不存在时效问题，但这种观点仅仅是理论上的观点，无法律上的依据。

　　有律师朋友提出：物业费的缴纳是个整体，而业主的分期缴纳是对整体债务的分期履行，根据《最高院关于审理民事案件使用诉讼时效若干问题的规定》，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。但我个人的观点是：既是约定，《物业管理合同》中必然列明，否则不好主张。

　　总而言之，物业公司在催收物业费时，一定要注意收集证据，作为以后主张诉讼时效中断的依据。作为业主，你可以提出拒交物业费的合理理由，法官会权衡考虑，作出判决的。

　　在这里，提醒广大业主朋友们，当你对房屋出现问题的时候，应积极采取措施，不要消极的应对，以防止承担法律责任。