业主经常问的14个问题答业主问

1

小区内占用公共道路车位对外开放收费、公共电梯内张贴广告收入，属于谁？

　　答：扣除合理成本之后，属于业主共有，业主共有部分的经营与收益情况，物业应以合理方式向业主公开。

　　《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。

　　第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

2

某人在小区中散步时，被从居民楼落下的一扇窗户砸伤，物业是否有责任？

　　答：若物业未采取必要安全保障措施，应依法承担相应责任。

　　《民法典》第一千二百五十四条规定，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

　　物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

　　发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

3

如果想更换物业公司，应当怎么做？

　　答：召开业主大会，征得业主同意后，在物业服务合同到期前六十日书面通知物业服务人。

　　《民法典》第二百七十八条规定，业主可以共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后生效。

　　第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

4

原物业公司合同已到期，但还未签订新公司，原物业仍在服务，原物业合同有效吗？

　　答：有效。

　　《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

5

开发企业和物业公司签订的前期物业服务合同对业主有效吗？

　　答：有效，但如果小区业主委员会或业主与新物业服务人签订合同生效时，前期物业服务合同终止。

　　《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

6

小区发生偷盗事件，物业是否需要担责？业主是否可以以此不交纳物业费？

　　答：小区物业服务公司应当采取保安定时巡检、在公共区域安装安防监控等方式维护小区的治安。

　　小区发生偷盗事件后，物业公司应向有关行政部门报告，提供小区监控录像、安保巡检记录等，协助有关行政部门处理偷盗事件。如果物业公司能提供证据证明其已经尽到相关义务，业主则不能以小区发生偷盗事件为由拒付物业服务费。

　　《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

　　第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

7

某人住在一楼，从未乘坐电梯，也未使用地下车库，认为不应该缴纳该部分的清洁费，合理吗？

　　答：不合理。

　　《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　物业公司提供服务内容包括对小区建筑物及其附属设施的维修养护，对小区环境卫生和相关秩序的管理维护。除日常小区保洁、保安、绿化、垃圾清运外，还有很多难以被业主直接所见的隐蔽工程，例如供暖设备、隐蔽管道的清理养护，电梯的定时定检等。

　　业主在小区内居住生活，事实上已经享受了物业公司提供的各项服务，与物业公司形成了物业服务法律关系，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。

8

物业以未交物业费为由停水电是可以的吗？

　　答：不可以。

　　《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

9

小区业主能自行在公共绿地种菜吗？

　　答：不能。

　　《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

10

小区业主可以自行决定用自己的住房开面馆吗？

　　答：不可以。

　　《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

1

小区电梯出现故障可以使用住宅专项维修资金吗？

　　答：可以。

　　《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：……(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金……。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

　　紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

12

小区高空抛物/坠物砸到人，责任怎么划分？

　　答：《民法典》第一千二百五十四条规定，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

　　物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生。未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

　　发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

13

物业公司应当向业主公示些什么？

　　答：《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

14

业主装修、出租、买卖房屋需要告诉物业公司吗？

　　答：需要。

　　《民法典》第九百四十五条规定，业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

　　业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业管理接待来访业主问题回答统一口径

　　1、以什么面积收取我的物业管理费?

　　答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。

　　2、业主有权审查物业管理企业的收支吗?

　　答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

　　3、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水、电供应?

　　费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值。

　　4、有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗?

　　答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。

　　5、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?

　　答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

　　6、物业客户服务部是干什么的?

　　答：负责客服工作的策划;负责入伙手续、装修手续的办理及资料整理并归档;顾客来电、来访、报修、请修、投诉的受理和跟踪处理;小区综合巡查;物品出入控制;进行客户走访和回访;便民服务的组织与开展;顾客意思的征询与反馈;顾客的档案理;客服部的各种文档输入工作;客服人员行为的规范与管理;物业服务费的催缴工作。

　　7、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费?

　　答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。

　　8、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗?如果不是，维修费用该由谁来承担?

　　答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。

　　9、物业管理公司所提供的服务配套有哪些?使用流程是怎样的?

　　答：物业管理公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业管理服务外，亦会因应客户之需求，适时提供其他便利业户之有偿服务，届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准信息。

　　10、我家里跑水了，物业应负什么责任?

　　答：物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。

　　11、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理?

　　答：物业公司物业费包含了保安费，就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失。

　　12、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备?

　　答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。

　　13、物业工程部的工作是什么?

　　答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修;公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应;制订中修、大修计划;并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。

　　14、什么是住宅的共用部位、共用设施设备?

　　答：除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备，小区道路、场地、绿化、路灯、等。

　　15、业主委员会何时成立?程序如何?

　　答：一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。

　　(1)共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;

　　(2)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;

　　(3)住宅出售已满两年。

　　业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区房地产管理部门办理登记：

　　(1)成立业主委员会登记申请书;

　　(2)业主委员会委员名单;

　　(3)业主委员会章程。

　　区房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作;对不符合《青岛市居住物业管理条例》(以下简称本条例)规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。业主委员长会自区房地产管理局核准登记之日起成立。

　　16、业主委员会有哪些主要职责?

　　答：业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

　　(1)召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况;

　　(2)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;

　　(3)依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理;

　　(4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;

　　(5)听取业主、使用人的意见和建议，监督管理企业的管理服务活动;

　　(6)监督公共建筑、公共设施的合理使用;

　　(7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

　　17、哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定?

　　答：物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：

　　(1)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;

　　(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;

　　(3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务;

　　(4)保洁服务

　　(5)保安服务

　　(6)物业维修、更新费用的帐务管理;

　　(7)物业档案资料的保管。

　　18、业主公约有什么效力?

　　答：业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

　　业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约包所在地的区房地产管理部门备案。业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。

　　业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

　　19、什么是前期物业管理?有什么规定?

　　答：前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定：

　　(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同，并报物业所在地的区房地产管理部门备案。

　　(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。

　　(3)住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。

　　(4)新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。

　　(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。

　　新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。

　　住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。

　　住宅出售单位违反上述五项条款的，由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。

　　20、物业管理服务收费的标准有何规定?

　　答：物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：

　　(1)已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定;

　　(2)普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。

　　(3)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。

　　其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。

　　21、物业管理服务收费包括哪些项目?

　　答：物业管理服务收费包括下列项目：

　　(1)管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;

　　(2)房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;

　　(3)保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;

　　(4)保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;

　　(5)维修费，用于物业维修服务所需的费用。

　　上述第(1)、(2)、(3)、(4)项费用按月分项计算，第(5)项费用按实际维修项目计算。

　　22、物业管理服务费可以预收几个月?业主或使用人未按时交纳，如何处罚?

　　答：物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。

　　23、居住物业报修和维修有哪些规定?

　　答：物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的，按下列规定执行：

　　(1)接受委托的物业管理企业，应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修，也可直接到报修点报修。

　　(2)业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理;接到一般项目报修的，应在72小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。

　　1)急修项目分为：

　　A、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险;

　　B、因室内线路故障而引起停电和漏电;

　　C、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水;

　　D、水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水;

　　E、电梯故障，不能正常行驶;

　　F、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏;

　　G、其他属于危险性急修项目。

　　2)一般项目分为：

　　A、各类钢、木们窗损坏;

　　B、水卫设备零件损坏;

　　C、屋面渗漏水;

　　D、其他属于小修养护和便民服务范围的项目。

　　(3)业主自用部位的原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。

　　(4)急修以及维修项目在两工以下的维修费用，由报修人认可签字后，按规定列支;除此以外，共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的，需经业主小组认可后予以维修，费用按规定列支。

　　(5)物业维修项目实行质量保修制度，保修期一般为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中，疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准，筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。

　　24、业主、使用人在使用物业时哪些属法律禁止的行为?违者将承担什么责任?

　　答：业主使用人在物业使用中禁止下列行为：

　　(1)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;

　　(2)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备;

　　(3)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;

　　(4)侵占绿地、毁坏绿化;

　　(5)乱设摊、乱设集贸市场;

　　(6)乱倒垃圾、杂物;

　　(7)在建筑屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(8)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

　　(9)法律、法规禁止的其他行为。

　　违反上述(1)、(2)、(3)禁止行为，由区房产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述规定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行为，由有关行政管理部门按照各自的职责和相关的法律、法规处罚。

　　对上述禁止行为，青岛市房屋土地管理局作了进一步具体应用的解释：

　　(1)在底层天井围墙破墙开门属损坏住宅共用部位的行为;

　　(2)上述第(8)项所禁止的行为，是指环保法规定禁止排放的有毒、有害物质和发出的噪声。

　　(3)在物业管理区域内，晚间(22点至清晨7点)不得进行有噪音的房屋施工。

　　25、改变住宅使用性质有什么规定?

　　答：住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。

　　违反上述第一款规定，由区房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述第二款规定，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。

　　26、占用物业管理区域内的道路、场地，有什么规定?

　　答：任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。

　　除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车在物业管理区域内行驶、停放极其收费的规定。车辆停放收费标准按所在地的区物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。

　　违反上述第一条规定，由区房地产管理部门责令其期限改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。

　　27、利用物业设置广告等经营性设施，有什么规定?

　　答：利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的，应当与业主委员会签定协议，并支付设置费用。

　　违反上述第一条规定，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。

　　28、物业管理企业应当如何对装修住宅活动进行指导和监督?

　　答：物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，如发现有违反法律禁止的行为，应当劝阻制止，并督促改正;对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

　　物业管理企业违反上述规定，由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款。

　　29、物业管理企业应当如何履行自己的职责?

　　答：物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

　　(1)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务;

　　(2)在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;

　　(3)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施进行养护;

　　(4)发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修;

　　(5)接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理;

　　(6)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册;

　　(7)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核;

　　(8)定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务;

　　(9)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告;

　　(10)按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

　　除上述规定外，物业管理企业应当配合居民委员会会做好社区管理、社区服务的有关工作。

　　物业管理企业违反上述规定，由市房地局或者区房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款。

　　30、物业维修基金如何设立和使用?

　　答：公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。

　　新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时，可以设立物业维修基金。

　　物业维修基金设立的具体标准和办法由市人民政府规定。目前按市物价局、市房地局联合规定：内销商品住宅出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%，高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金。购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。开发单位自用或出租的房屋，也应同时缴纳上述两项费用。成本价即当时房改年度出售的公有住房的成本价，如1996年度的成本价为1198元。

　　住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，按照不低于城乡居民存款利率计取利息。住宅出售单位不按上款规定，由市或区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。

　　物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用。

　　业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。

篇3：相邻业主通风问题纠纷

　　相邻业主通风问题纠纷

　　案情介绍：

　　原告王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结构的平房，于王某相邻的刘某因为要开一家粤菜饭馆，他便安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在自己的房顶上。王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是王某家一层住房主要的通风通道 。

　　刘某的粤菜饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味 ，且一旦开户通风，油烟味更大。查找原因，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。王某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理。不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元。

　　审理：

　　某区人民法院受理此案后先主持双方进行调解但因双方分歧较大，调解无效，人民法院判决如下：

　　被告刘某的粤菜饭馆排放废气的行为以构成对原告王某合法权的损害。根据《中华人民共和国国民法通则》第十八条的规定： "不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活、团结互助公平合理的精神，正当确处理通风、通行等方面的相邻关系。给相邻各方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失"，法院要求被告刘某，停止使用粤菜饭馆的空调器、排油烟机，直到进行相应处理、不影响原告通风为止。

　　判决宣告后，双方当事人都表示服从该判决。

　　分析：

　　本案涉及到相邻关系中的几个方面的不同问题。相邻关系，从权利的角度可称为相邻权。所谓相邻权，是指两个或两以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时，享有的要求对方给予必要便利的权利。

　　正确的处理相邻关系，必须遵守《民法通则》第八十三条规定的"有利生产、方便生活、省事、团结互助、公平合理"的原则。这些原则，既是相邻各方正确行使相邻 权、妥善处理相邻关系的原则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。

　　本案中主要涉及相邻 关系的下列几个方面：

　　1、相邻通风

　　相邻通风权是指房屋的所有人或使用人所享有通过门窗保证其室内与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利。在实践中，相邻 一方的下列行为应视为是对他方通风权的侵犯：

　　1)因相邻一方建造房屋或其他设施时未与相邻他方的窗户保证适当距离、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅;或阻挡了相邻他方之窗户而使其无法通风的。

　　2)因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，阻碍相邻他方室内空气流通的。

　　3)因相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在靠近相邻他方窗户处修厕所，设置畜栏或在他方窗下推放垃圾等;或相邻一方不断制造异味，排放污浊空气、冷气、热气、有害气体，致使他方只好紧闭窗户。此类情况如相邻 一方的行为超过国家规定标准，则可按环保问题引起的相邻关系纠纷处理，如不够国家规标准的相邻一方的不良行为，可按侵犯相邻 他方通风权来处理。

　　2、相邻关系的相邻环保关系

　　相邻环保关系中的相邻双方因环境问题发生的权利、义务关系，即相邻一方在自已疆界内经营工业或行使其他权利时，对另一方负有的，可请求其采取必要的防止污染周围环境、危害人身、财产安全的义务和另一方对其疆界外的人享有的，可请求采取必要的防止污染环境措施的权利的关系。通常业主、住户个人因相邻而发生的纠纷，主要是由于噪声、油烟、有毒物、放射物修建厕所、畜栏等散发的臭气引起的，我国对于相邻环保关系没有具体规定，但在《民法通则》中有对于环境保护问题民事责任的规定。

　　点评：

　　物业管理公司在处理相邻关系时只有相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、调解不成的，应该由当事人向政府主管部门请求行政处理或直接按照法律程序诉讼或仲裁。

篇4：业主自治及法律问题再论

　　业主自治及法律问题再论

　　司法救济自1994年建设部颁布《城市新建住宅小区物业管理办法》以来，物业管理制度在我国大部分城市和地区逐渐建立起来，但由此产生的物业纠纷也呈现出上升的趋势。为此法律界人士开始关注物业管理中的法律问题。建筑物区分所有权、物业合同的性质、业主委员会的法律地位、车库的归属、小区内发生的刑事案件和民事侵权案件的责任归属等问题一时间成为学术界和实务界争论的热点和难点。一些学者与此相关的专着和学术论文相继出版、发表，物业管理法律问题的研究也逐渐向纵深方向发展。但笔者注意到，在众多的物业管理问题研究中，系统的涉及业主自治法律问题的研究却不多，尤其是在业主自治纠纷的解决上，在法律和实践中都显得十分乏力，从而成为近年来影响社会安定的不稳定因素之一。为此，笔者试图从业主自治的角度，对业主自治权利体系、业主自治纠纷的类型、业主自治制度缺陷以及对业主自治法律救济途径等方面的问题阐述自己的观点，以望与同仁交流与切磋。

　　一、 业主自治的涵义与权利体系

　　(一) 业主自治的涵义 业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。 业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。所谓私法自治，亦称意思自治，是指民事法律关系的设立、变更和消灭，均取决于当事人自己的意思，原则上国家不作干预，只有在当事人之间发生纠纷不能通过协商解决时，国家才以仲裁者的身份出面予以裁决。私法自治的实质，就是由平等的当事人通过协商决定相互间的权利义务关系。所谓公法自治，是与“他治”对称，是相对于国家权力而言的。从字义上理解，自治就是自己治理自己，从本质上说，自治就是自治主体依法自我设权、自我约束、自我管理、自我服务、自我发展和自我实现，其实质是自治主体对自治权的设置和自治权的行使。公法自治的形式有多种，如地方自治、民族区域自治、特区自治、基层社会民主自治等。之所以说业主自治是一种特殊的私法自治，是因为它既具有私法自治的特点，同时又借鉴了公法自治的模式，具有特殊性。

　　这种特殊性主要体现在以下几个方面： 首先，业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。物业管理最早是在19世纪伴随着多层建筑和比较集中的居住小区的出现而发展起来。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托或者自我对小区共用的部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。 其次，业主自治借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离。随着社会的发展，西方*国家的管理模式逐渐向社会渗透，在私法领域开始借鉴公法的管理模式，例如公司的股东大会、董事会、监事会即借鉴国家立法权、行政权、司法权分立的模式设立，卢梭的“社会契约论”同样也适用小规模的社会群体的管理。业主自治也正是借鉴这种理论和模式建立起来，无论是自主型物业管理还是委托型的物业管理，都是将物业区域的管理权委托给一个团体组织行使，其区别仅仅在于是委托给非业主的独立的专业的物业管理企业管理还是委托给业主通过民主选举产生的业主执行机构管理，但其本质都是所有权和管理权发生分离。 再次，业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利益。这种公共性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目标，不得以业主自治权的设定者和行使者的私利为目标。可以说，业主自治权的公益性，是业主自治不同于私法自治的根本特征。

　　(二)业主自治的权利体系业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会;自治所遵循的基本原则是民主原则;自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动;业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。 从法学的角度来看，在业主自治法律关系中，权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会，业主自治实质就是保障以上权利主体的相关自治权的实现。在业主自治这一制度框架下，业主、业主大会和业主委员会分别处于不同的法律地位，从而也就分别享有不同的权利，也分别承担不同的义务。

　　业主的自治权是最基础性、最根本性的权利，没有业主的自治权，就不会有业主自治，当然也就不会产生业主大会和业主委员会。根据我国国务院颁布的《物业管理条例》及相关规章、地方性法规的规定，业主所享有的自治权主要包括：(1)接受服务权，根据物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务权;(2)提议权(请求权)，有权提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议的权利;(3)投票权，业主有权参加业主大会会议，根据其所购买的物业享有投票权;(4)选举权和被选举权，有权选举和被选举为业主委员会委员的权利;(5)监督权，对业主委员会的工作、物业管理企业的物业服务合同履行情况、物业共用部位公用设施的使用、物业共用部位、公用设施专项维修资金的使用和管理享有监督权;(6)知情权，对物业共用部位、公用设施和相关场地的使用情况的知情权;(7)法律、法规规定的其他权利。 业主大会是是业主行使自治权的最基本的组织形式，是最高的权力机构，他由物业管理区域内的全体业主组成。

　　业主大会的职责主要包括：(1)制定物业管理自治性规范权，包括制定、修改《业主公约》和《业主大会议事规则》;(2)选举、更换业主委员会委员的权利;(3)选聘、解聘物业管理企业的权利;(4)重要事项的决定权，涉及业主利益的重要事项，例如，决定专项维修资金的使用、续筹方案、物业共用部位、公用设施的使用、有关本物业区域内的涉及公共利益的诉讼等重大事项;(5)监督权，有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的使用和续筹的实施;(6)法律、法规和《业主大会议事规则》规定的其他职责。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责包括：(1)召集权，召集业主大会并报告物业管理的实施情况;(2)代表权，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(3)监督权，监督业主履行《业主公约》约定的义务以及监督、协助物业管理企业履行物业服务合同的约定义务;(4)业主大会赋予的其他职责。

　　二、我国业主自治纠纷与业主自治制度缺陷分析

　　(一)业主自治纠纷的类型自1994年我国实施物业管理已经走过了10个年头。在这10年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，业主维权的事例不断的见诸报端与互联网，深圳，北京、南京、青岛等地与业主自治有关的纠纷层出不穷，并逐年呈上升趋势，笔者归纳了一下，从业主自治组织的设立、运行到业主的自我管理，有关业主自治的纠纷主要包括以下几种类型：1、开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷这类案件在业主自治纠纷中最为普遍且矛盾最为突出。主要表现为，开发商或者其选聘的物业公司在筹备首次业主大会时，推荐对其有利的业主担任业主委员会委员，并在选票的设计和具体运作程序上，幕后操纵首届业主委员会的选举及换届选举，以便在决定物业区域内的一些重大事项时，易于控制，由此引发大部分业主的不满。因此，业主自发联名要求罢免开发商或物业公司操纵选举的业主委员会并自行选举产生新的业主委员会的事件屡屡发生。这类纠纷随着业主民主意识逐渐觉醒和对自身利益以及小区整体利益的关注而日益尖锐。但是由于立法上的缺失以及大部分业主的信息障碍，业主要摆脱开发商或物业公司的操纵十分困难。另一方面，自发选举产生的业主委员会的合法性往往又不能得到有关政府部门的备案确认，使得业主自治处于尴尬境地。

　　2、业主自治活动运行过程中发生的纠纷这类纠纷是指业主自治主体之间发生的，涉及业主在选举或者决定重大事项的过程中的实体性和程序性问题而产生的争议。主要包括选举主体资格争议和选举效力的争议，表现在业主身份的确认以及有的业主通过贿赂、虚假宣传、伪造选票等不正当的手段获取选票，从而引发部分业主对选举程序的正当性和选举结果的合法性提出异议。

　　3、业主在聘任、解聘物业公司或者要求自主治理的管理活动中引发的纠纷这类纠纷其实包含着两种截然不同的业主治理模式。一种是在业主委托物业公司提供物业服务的治理模式。在这种治理模式中，业主通过民主形式聘任或者解聘物业公司，在聘任、解聘过程中会涉及一些业主自治问题。这类纠纷虽然不完全发生在业主自治主体之间，但是与业主自治有密切关系，是业主行使自治权的重要表现。另一种治理模式是业主不委托物业公司，而是由自己直接实施物业管理，通常被称之为自主型物业管理。我国台湾地区的物业管理就是采用这种治理模式，我国目前在一些传统和规模较小的小区也存在这种管理模式。值得注意的是，近年来，在新建小区内也出现了这样的倾向，例如北京“金华园”小区业主、青岛市“颐中花园”的业主在炒掉物业公司后，决定自主管理小区。著名的维权专家王海在媒体也发表观点认为，废除物业公司的垄断，实行业主自主管理是大势所趋。一时间，业主对小区能否自主管理引发众多争议。

　　4、业主或业主委员会与行政机关之间发生的纠纷这一类案件近年来也呈上升趋势，主要表现在业主或业主委员会对房地产行政主管部门的不作为或越权行为申请行政复议或者提起行政诉讼。主要包括备案不作为、越权干涉业主行使自治权的违法行为等。

　　(二)业主自治制度缺陷分析在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷，笔者认为这些缺陷主要包括几下方面：1、立法上的缺失目前，有关物业管理方面的规范性文件包括：国务院于20**年颁布的《物业管理条例》，这是在物业管理方面最高层级的规范性文件;建设部发布的《业主大会规程》，其作为《物业管理条例》的配套文件，是迄今国家对业主自治运行程序的最为详细的文件;除此以外，部分地方性法规和相应的配套文件对业主自治也有一些规定，例如《重庆市物业管理条例》和《重庆市业主自治机构管理办法》等。以上的规范文件虽然对业主自治自组织的设立、运行等作了规定，但是笔者认为这些规定还是比较粗糙，在实践中遇到的一些问题仍然不能得到解决。

　　首先，关于业主自治的基础的建筑物区分所有权，至今缺少较高位阶的法律规范;产权不明晰是导致业主自治权的最大障碍，由于缺乏相应的法律规定以及对共有产权边界的信息不对称，开发商基于利益驱使，很容易在早期控制业主的自治过程，这是发生上述第一类纠纷的根本原因所在。

　　其次，现行的法规对业主自治制度在实体和程序设计上存在瑕疵。如没有规定业主身份确认制度，对业主委员会委员候选人的产生办法不能充分体现民主，程序上的规定也过于笼统和模糊，不能解决实践中存在的实际问题，诸如首次业主大大会的召集人、费用的承担等等没有具体作出规定。

　　再次，现行法律、法规对业主自治纠纷缺少必要的法律救济手段。通常，权利法律救济的途径主要包括权力机关的救济、行政机关的救济、司法机关的救济和其他救济途径(如仲裁、*)。但根据目前我国法规的规定，对业主自治权的救济途径规定的很模糊。实践中发生业主自治纠纷时，由于业主自治不同于其他公法自治诸如村民自治，所以权力机关不会涉及业主自治纠纷;《物业管理条例》也没有赋予行政机关裁决权、调解权，因此行政机关依据依法行政的原则，只能指导或根据投诉对纠纷进行处理;法院对业主自治纠纷也缺乏法律依据，如业主选举纠纷既不属于财产纠纷也不属于人身纠纷，法院往往把这类业主内部自治案件拒之门外不予受理，使业主自治纠纷陷入一种法律救济空白的困境。

　　2、业主自治意识淡漠与信息障碍一方面，中国长期以来实行的福利分房机制，使业主们对自身利益以及共用部位和公用设施设备的维护、使用与管理还缺乏一种主人翁意识，本来老百姓的民主参与意识就很淡薄，再加上管理小区既劳心劳力又没有报酬，业主们对小区的公共事务的淡漠就不足为怪。具备召开首次业主大会的条件，但却无人牵头;即使有人牵头开会，业主们也不参加;就是把选票送到业主手里，业主们也不会认真阅读材料，填写意见，这些现象在物业管理中十分普遍。正是因为业主们的这种参与意识的淡漠才使得开发商和物业公司有机可乘、操纵选举。 另一方面，业主行使自治权具有被动性，一个单元的业主互不相识，无人牵头召集，缺乏一种有效的信息沟通方式，大部分业主的信息障碍是制约着业主不能充分行使业主自治权的一个重要原因。

　　三、完善我国业主自治制度和化解自治纠纷的对策由于业主自治纠纷涉及一定物业的区域内全体业主的切身利益，并影响和每个业主的最基本的生活秩序和生活质量，因此，一旦业主自治纠纷发生，就会呈现出群体性、不安定性的特点，不但影响了区域内的业主的正常生活秩序，也会连锁的引起一些其他的社会问题，对维护公共秩序和社会稳定具有很大的危害性。因此，完善我国的业主自治制度、通过有效的手段化解这类纠纷具有重要意义。

　　笔者认为从现实中存在的问题出发，根据现实需要寻求完善的方案，应当从以下几个方面入手：

　　(一)加强立法，扩大法律救济途径。 我国是成文法国家，法律制度的状况对于实践的影响十分巨大，立法的缺失是我国业主自治制度在实践中无法展开的最主要的原因。

　　1、 尽快的出台民法典。 目前《中华人民共和国民法(草案)》已经在社会公布，该草案第二编《物权法》第八章对建筑物区分所有权由专门的规定，这一法律的出台将填补我国在建筑物区分所有权制度的空白，也将会使小区内的产权更加明晰，开发商为了小区内共有财产而去操纵业主自治的纠纷将不再发生。

　　2、建议在《物业管理条例》中增加对业主自治纠纷的行政救济途径，赋予行政机关对业主自治纠纷的调解权和行政裁决权。应该说，行政机关的救济是解决业主自治纠纷的第一选择，因为这种救济途径较司法救济更迅速、更快捷、更专业且成本最低，它可以迅速的化解业主自治主体之间的矛盾，避免主体之间关系的进一步恶化，对小区和社会的稳定起到积极作用。在实践中，由物业主管部门进行调解、裁决还是由街道办事处进行调解、裁决的选择中，笔者更倾向于由街道办事处行使该项权力。因为街道办事处作为政府的派出机关，依属地原则对其辖区进行综合的管理和服务，一方面对其辖区内的物业小区的情况比较熟悉，另一方面维护该小区的稳定和正常的生活秩序也是其职责之一。赋予其对业主自治纠纷的调解权和裁决权较其他部门更经济、更符合实际需要。虽然《物业管理条例》赋予了行政机关对业主自治的指导权和监督权，但这种指导权并不具有强制性的行政救济性，不利于纠纷的及时解决。因此增加行政机关对自治纠纷的裁决权或调解权十分必要。

　　3、修改地方性法规或出台地方政府规章，对没有具体的规定的事项作出具体规定。在国务院《物业管理条例》没有出台之前，各地方出台了很多的地方性法规，对本地方的物业管理和业主自治活动提供了法律依据。在《物业管理条例》出台后，大多数地方性法规都存在与该条例有相抵触的地方。因此，通过修改的机会，各地方应当对业主自治的有关问题作出具有可操作性的具体规定，以填补该条例的不足。如建立业主名册制度，开发商、前期物业管理企业、业主委员会、业主各方主体各负其责，建立并有效对业主名册进行管理，避免因业主身份发生的纠纷;再如建立业主委员会委员竞选制度，是业主委员会委员的选举民主、透明、公正。

　　4、建议由最高人民法院出台相应的司法解释，针对业主自治在司法救济中如何具体适用法律的问题作出详细规定。虽然行政救济比较便捷，但是往往不具有最终的确定性，他仍然要接受法院的司法审查。法院是现代民主法治国家最主要的权利救济机关，可以说，几乎所有的权利都可以通过司法机关予以救济，其所采取的救济措施往往是终局性的，具有很高的稳定性和权威性，对业主自治权的救济也不例外。当然司法救济也有其缺陷，比如诉讼程序相对复杂，诉讼成本较高，产生效力的时间也相对较长，往往不能立即产生法律效果。当然在穷尽行政救济的情况下，选择司法救济更可以充分的保护业主的自治权。目前在尚未有法律规定的情况下，建议最高人民法院出台相应的司法解释，针对业主自治司法救济中如何具体适用法律的问题作出详细规定，可谓是一种权宜之计。

　　(二)制定业主自治规范，通过《业主公约》、《业主大会议事规则》规范业主的自治行为，填补法律、法规漏洞。

　　不管制定法如何健全完善，也不可避免的存在漏洞，而且基于业主自治的性质，法律也不宜制定过多的强制性规定，因此业主应该充分的利用自治的特点，通过制定自治规范来对本物业区域内的自治活动进行规范。业主自治规范包括《业主公约》和《业主大会议事规则》，这两个文件应当根据本区域的实际情况，在不与《物业管理条例》和《业主大会规程》和地方性法规抵触的情况下，对上述文件没有规定的诸如业主自治的原则、内容、运行程序、责任和纠纷的解决等事项作出详细约定，以填补法律、法规的漏洞，使业主自治更具有可操作性。

　　(三)加强法制宣传提高业主民主参与意识，增进业主之间信息沟通。 业主参与意识淡漠是业主自治制度难以推行的原因之一。因此，一方面有关行政主管部门和街道办事处应当加大宣传力度，通过办理培训班和社区法制宣传等方式，提高业主的法律意识和参与意识;另一方面，为业主提供必要有效的沟通方式，例如在小区内为业主提供专用的公示栏和意见栏，有条件的高档小区还可以设置局域网。这些方式都是消除业主的信息障碍、推进业主自治制度的有效措施。

篇5：正视小区业主组织建设问题

　　正视小区业主组织建设问题

　　当下，物业管理问题依然是一个热门的话题。

　　各种声音，纷纷扰扰，混乱无序、莫衷一是。

　　由于利益主体的多元化以及参与主体的分散化，加上话题的覆盖面和涉及度足够的广泛，似乎没有一个权威和确定的声音，也正是因为这样的一种舆论氛围，把本来就不清净的气氛扰得更加混乱。

　　头疼医头，脚疼医脚，甚至是皇上有病，太监吃药，根本上丝毫无助于问题的厘清和解决。反而只会增加解决问题的难度延缓病程的长度深化业主的失落感。

　　物业管理，原本是一件十分简洁、单纯的，低附加值、以劳务为主的事情。为何现如今变成了百毒染身、不可救药的“公害”行为。物业服务企业更多的像是被豢养的宠物猫，捉老鼠的技艺远没有撒娇卖萌取得主人愉悦的技巧更容易获得满意的回报!但，您要是老饿着它，龇牙咧嘴，像小老虎一样的吓唬你也不是不可能。甚至伶牙俐齿、锐利敏捷的小爪爪也不是吃素的!现实中，这样的例子满眼皆是，不胜枚举。

　　物业管理是什么?这样一个基础简单的问题提出来，有多少业主甚至多少物业服务从业人员能够完整准确的说清楚?!我对于这样的一个问题上，社会能够给出的答案，是持悲观态度的。君不见现实已经生灵活现的摆在了面前：很多的纷争，根子上是自说自话的自以为是!旁若无人的孤芳自赏!沾沾自喜的自鸣得意!

　　没有对基本概念的厘清，没有对基本法律的掌握，没有对基本事实的认定，永远不可能取得基本的共识和回归到问题的本质。我们脱离了事情的本源，当然无法取得标本兼治的效果。又甚至连“标”都对错了，有“的”放矢之后，只是人仰马翻，并没有主客两安。主人们都在陶醉于小猫的大眼睛、俏眼神、萌姿势、帅动作，有谁讨论它捉鼠的英姿和吃鼠的饕餮。有人说，吃猫粮都吃饱了，还抓什么老鼠!可是，这是猫的错吗!

　　物业管理，仅仅是一种制度安排，一种市场选择，一种解决方案。并不是全部!那么，为什么有那么多的毫不相干的事情，被装在物业管理这样一个筐子里面?

　　譬如：业委会的成立(首次业主大会会议的筹备)，它是业主们自己的事情，涉及到基层政府，涉及到公权力对于业主私权利组织的指导和协助关系;它属于业主财产权利尤其是共同管理权行使的一种法定制度安排，它属于业主的一种基本的财产权利，重要性和紧迫性与企业化的物业管理实务甚至物业管理事务远远不在一个层次上。物业管理或者物业管理权只是成立业主组织后的一种选择和合约让渡，并且取决于全体业主的共同决定，当然这种决定也一定是动态的和可变更的，并不是一成不变的。但是现实中，存在着非常多的对于业主财产权的侵犯和野蛮的剥夺、侵占。如果不能够完善业主权利*同管理权的归位、缔约、共识、行使、知情、监督、撤销等一系列基本权利，小区永远会处于水深火热、你抢我夺的混乱之中。

　　譬如：物业管理区域内公共收益的管理，那属于业主成立组织之后，小区的内部事务，任何外人无权侵占。现实中，物业服务企业普遍违法侵占的情形属于民事侵权，受侵害者无视或者不予追究，其他任何人也没有权利和义务主张。物业企业在物业服务合同约定的收入之外，在小区没有任何的其他合法收入!现实中存在的各种名目的收入项目，迟早会面临着非法占有的依法追索。那些属于全体业主共有的共同利益，无法依靠单一的业主来行使所有权的权力主张，离开业主组织的组织、依授权主张并没有其他可以实现的路径。但现实中单一业主往往又纠结于此，并以此为由通过拒交物业费等形式不当维权，在小区里面形成死循环。其实，在没有业主组织之前，这是一道无解的课题。

　　譬如，物业服务合同长期存在合同主体与执行主体的背离，甲方主体缺失、缺位、缺为，导致问题长期存在并始终无解!因为除非合同当事人合法解决，外人只能干着急!包括政府主管部门也不能随便插手，行政权力“法无授权不可为”，它并不能任性的参与民事纷争。现实中大量的存在着业主到政府主管部门投诉的情况，除了属于基本的合同约定或者法律规定的事项违规违法属于有效投诉或者可以解决的问题之外，还有大量的复杂的民事纠纷，行政权力既无精力深度的介入也无能力合法、合理解决。单一业主，在大量的或者说绝大多数的物业服务合同关系中，处于非常尴尬的境地：只有缴费的义务，并没有议价、异议甚至监督的权利!正是这样一种普遍的、广泛的现实存在，决定着小区里面纷争陷入无底的深渊。

　　譬如，物业管理服务从来就没有形成真正的市场关系。只有卖方，没有买方的畸形事实现状中，更多的是指腹为婚，更多的是媒妁之言，更多的是包办婚姻。近些年，随着业主组织的发展，小区的市场交换行为渐渐萌生，但是同时也有很多的被替换的物业企业拒绝承认甲方的选择、拒不撤离服务场所、拒不交接现场和资料，哪里有一点点好说好散的气魄，更遑论坦坦荡荡、痛痛快快的职业操守。当甲方不再把从一而终当做一种枷锁，乙方的胡搅蛮缠能成为救命的稻草就是一个伪暗示，最终难以改变一别两宽、各生欢喜的结局。当自由的轻松和愉悦被释放和体验之后，会有越来越多的包办婚姻走向自由选择。流动性一旦建立，基于市场的价格、竞争、服务都会焕发出久久被压抑的活力，显示出各自的精彩。

　　业主大会、业主委员会作为一项最最基本的法律制度安排，被政府轻视，被业主忽视，被物企漠视，被开发商无视，不能不说是一种弱视!什么时候政府、市场、社会开始重视业主大会、业主委员会制度，各方重新审视它的根本和基础作用，不在敌视、仇视业主组织建设，蔑视一切不按照法律规定行事的行为，目视的才会是一个个安定团结温馨和谐的小区。

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