业主不交费的处理技巧

业主不交费的处理技巧

1、最“死板”的催费技巧：

　　无限次上门催缴，直到业主前来物管处缴纳为止。

2、最“损人”的催费技巧：

　　打电话给其公司，跟他领导提及此事，让领导转告给业主。

3、最“温馨”的催费技巧：

　　平时多多关心业主，了解业主家庭背景，平时多多关心其家的小孩和老人，把他们当成自己亲人一般对待，当他们遇到求助或困难时及时帮助，到时候你去催费时业主也会不好意思，就只能让你上门拿钱。

4、最“狡猾”的催费技巧：

　　每年儿童节和重阳节等节日举办一些集体外出游玩活动，明确表示只有不欠费业主才能参加，业主会考虑到家中小孩和老人的感想，积极缴纳物业费，从而得到“双赢”运作。

5、最“难堪”的催费技巧：

　　在路上碰到两业主在聊天，一家欠费一家不欠费，你可以过去跟欠费的业主讲“您好，您家的物业费要交咯，他家早交了呢”。

6、最“有效”的催费技巧：

　　当然是把服务做的更好，就像一句广告语一样“没有最好，只有更好”，以超值的服务赢取更多业主的心。

7、最“便利”的催费技巧：

　　现在社会的运转速度非常快，有很多业主早出晚归，我们物业人员很难有时间跟业主进行沟通，就写一张小便利条贴在他们家门口，等他们下班看到了会主动抽时间前来物管处缴纳。

8、最“人性化”的催费技巧：

　　把业主的事当成自己的事，尽快把业主反映的问题反馈给上级领导，并及时跟进此事，速度解决此事，并在事后做好回访工作，从而得到业主的认同，自然而然业主会主动缴纳所欠费用。

9、最“残酷”的催费技巧：

　　通过法律途径，给长期欠费不交的业主送去法院传票，通过打官司迫使业主缴纳所欠费用。

10、最“含糊”的催费技巧：

　　给欠费较多的业主送去《物业服务等级收费标准》，让他自己来算这笔帐，并检查我们工作哪几点没做到位，如果都做到位了，就是业主自己的思想没有到位，意思就是请尽快抽空前来物管处交纳所欠费用。

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篇2：夏季防台风、暴雨应急处理预案

夏季防台风、暴雨应急处理预案

一、各岗位责任分工

　　1、安保部认真做好暴风雨紧急情况时的信息传递、资源调配及有关后勤保障工作。

　　2、工程维修部门负责给排水、供电、供空调、电梯等机电设备的故障及应急处理。

　　3、物业服务公司治安消防部门负责“三防”及安全保卫、义务消防等情况应急处理，同时负责抗灾救灾工作。

　　4、保洁绿化部门负责绿化、环境的抗灾保护和灾后恢复工作。

二、防台风防洪水及应急处理

　　1、物业服务公司接到台风或暴雨警报信号通知后，应立即紧急动员，各部门处于临战状态，同时成立指挥小组经理任总指挥，各部门主管为成员的三防临时指挥部，相关人员应实行24小时值班制度，作好防洪防汛救灾准备工作。

　　2、在台风或暴雨来临前，应做好各项防风、防水浸措施，如：紧急做好防风、防水浸工作、关闭公共门窗，检查清理排洪设备、设施、广告招牌、花盆等。

　　(1)检查所有门窗，特别双开玻璃门是否有足够保护及稳固。

　　(2)牢固所有容易松脱物件，尤其是位于天台及露台等地方，对于一些较易吹倒的物件发如花盆等应搬至室内或将其绑紧。

　　(3)检查所有去水道、沙井、雨水渠等，并清除可能引致淤塞的垃圾、泥沙及杂物。

　　(4)确保所有紧急用具可以随时应用，如沙包、雨衣、头盔、水靴、绳索、后备照明、方木(用于固定玻璃门)等。

　　(5)检查排水泵系统是否正常通畅。

　　(6)检查发电系统及其供油装置正常与否，并按规程试开发电机组。

　　(7)关闭霓虹灯电源。

　　(8)智能化系统设备是否正常运行。

　　(9)检查完毕，发现问题及时解决，如有处理不了的问题，应立即向领导报告。

　　3、在发生台风、暴雨时，值班安保员对防风、防水浸关键区域和部位加强巡视，检查门窗状况，如发出有窗户玻璃破碎，以最快速度赶至现场，并用板材临时封堵。工程部维修人员集中待命，各层管理服务人员坚守岗位，如果有设备故障投诉以及发现事故隐患应采取紧急措施，及时予以解决。

　　4、各级工作人员协助维修技术人员做好排洪及排泄积水工作。

　　5、在台风、水浸等自然灾害事故时，防止犯罪案件的发生。

三、灾后处理

　　台风、雷暴过后，工程部组织维修人中对所辖设备设施进行检查，发现损坏并及时修复。保洁部检查损毁的树木情况，并加以恢复，努力将灾患影响程度降至最低。物业经理及时向公司总经理汇报受灾及损失情况。

篇3：大风、暴雨应急处理预案

大风、暴雨应急处理预案

一、目的

　　1、明确大风暴雨期间的防范措施和应急处理程序，通过采取积极有效的预防措施，把损失降到最低。

二、适用范围

　　1、物业管理区域内大风、暴雨等突发事件的防范工作。

三、职责

　　1、客户服务中心负责大风、暴雨等预警通告的发布、防范工作安排、大风、暴雨期间应急事故的处理。

　　2、工程维修部负责大风、暴雨等预警前房屋本体、公用设施、机电设备的检查和防范工作的实施。

　　3、秩序维护部门负责防范工作的实施及应急事故处理的准备工作。

四、实施程序

　　(一)预警防范

　　1、接到有关部门发布的大风、暴雨警报后，管理处在告示牌上发出书面通告，提醒业主(租户)做好大风、暴雨来临前的防范措施，必要时使用消防广播发布通知。

　　(二)防范准备工作

　　1、秩序维护部门安排人员增加巡逻次数，重点检查以下项目。

　　1.1 检查并落实外墙窗户关闭。

　　1.2 天台悬挂物是否有被风吹落的危险。

　　1.3 天面广告牌是否牢固。

　　1.4 外墙面广告牌是否牢固。

　　1.5 准备沙包、木板、绳子等应急用品、用具。

　　2、工程维修部安排专人对房屋本体、公用设施、机电设备、机房进行全面检查，重点检查以下项目。

　　2.1 设备房门窗是否关闭(重点是发电机房、电梯机房、空调机房、水泵房、配电房等设备机方)。

　　2.2 天面、阳台、裙楼排水口，雨水井道、污水井道是否畅通。

　　2.3 确保发电机处于正常备用状态，有充足的燃油并做试运行试验。

　　2.4 检查地下室排污泵工作状况是否正常。

　　2.5 准备潜水泵、临时接线板等应急用品、用具。

　　(三)大风、暴雨来临时

　　1、暴雨来临时，保证地漏、水沟排水畅通，风力加大时，应用沙包堵住小区受风正面影响的小区玻璃门及其它门窗。

　　2、大风吹袭期间，如风压过大，影响电梯正常运行，可暂停电梯的运行。

　　3、大风吹袭期间，加强巡视，有可能出现高空坠物情况，可暂时封闭部分受影响地方，待险情排除后，方可解除封闭现场。

　　4、情况跟踪

　　4.1 当有关部门发布大风、暴雨警报后，管理处安排专人收看(听)气象部门发布的台 、暴雨最新消息。

　　4.2 管理处根据发布的最新信息，及时安排相应人员待命。

　　5、大风、暴雨期间员工的控制

　　5.1 所有秩序维护不得请假外出，处于待命状态。

　　5.2 管理处所有员工不得关闭通讯工具，随时待命。

　　5.3 当气象部门悬挂黑色暴雨警报或红色大风信号时，管理处主管、工程维修部主管、秩序维护主管都应到场，实行24小时值班，中控值班室启动消防广播发布通告。

　　5.4 当风力达到6级以上时，维修人员应及时拆除门岗挡车器拦杆，以防被风吹断伤人、伤车。

　　(四)大风、暴雨过后的处理

　　管理处安排人员清理现场，主动走访受灾业主，在最短时间内协助受灾业主恢复正常的生活秩序。

篇4：催收物业费的方式、催款单和处理方法

催收物业费的方式

1、发“催收信息”

　　一般是两周一次，内容为：

　　尊敬的业主，至**年**月您户已欠缴物业费***元，请尽快到物业服务中心缴交，或者汇至公司账号：********，以免增加额外的违约金。多谢合作!

　　****物业管理处

　　电话：********

2、电话催收

　　先了解一下业主欠费的主要原因。要明确告诉业主欠费的金额，并追问业主确定几时过来交。

3、发“催收单”

　　寄信或贴住户门口或楼梯口。(另附内容)

4、上门沟通

　　先了解一下业主欠费的主要原因，然后再上门沟通。(预设一下业主有可能问的问题，并准备好如何回答与解释。)

5、法律途径

👉

　　经以上四种方式不见效，且欠费金额超5千元或一年的，可以考虑发“律师函”催收，如果都无效果的，就采取最严厉的措施：向法院申请强制执行“支付令”。什么是物业费支付令?有什么作用?

针对几种特殊情况的催费方式

1、炒楼群体(未装修未入住的空置房)

　　针对该类型单位业主的特点多为炒楼及财产保值增值为主，业主对于物业的关注度比较低。拟每月定期电话进行催缴，说服业主办理银行托收手续，若物业费用达到一定额度标准后统一进行律师函的派发，通过法律途径进行催缴，费用以每户3千元为基准。

2、针对一般性欠费单元

　　一类型为入住单位，该类型业主已经装修完毕并且已经入住，对于该类型业主特点，拟进行加强性电话催缴及夜间上门催缴工作，在进行夜间上门催缴期间需要物业财务配合进行夜间上门收费。

　　一类型为商铺、别墅，该类型业主由于物业费比较多，拟重点跟进处理，安排人员长期上门工作。在经过一定时间后，仍然不交付的，拟用法律手段进行催缴，初步计划以5千元为基准。

3、对于一些确有困难的“特殊户”

　　若真正知道此户有实际生活困难的，则可以考虑给予适当的优惠或分期付款。

催 款 单 (样式) No.

　　第 次催款

　　单元：

　　您已经拖欠 月物业服务费 元， 月电梯费 元， 月共用水费公摊 元， 月共用电费公摊 元。请您在 月 日前到物业服务中心缴交，否则将按《管理公约》及《物业服务合同》的有关规定，按日加收所欠费用千分之x的违约金，并将暂停对贵单元的有关服务。

　　谢谢合作!

　　xx物业管理有限公司

　　年 月 日

针对不同业主，采取不同的收费方式

　　物业公司应尽可能合理的划分业主的构成，针对不同业主，采取不同的收款方式，加强沟通，更人性化的体谅业主的难处，制定灵活的收费方案，有计划、有目标的开展收缴工作。

　　以下列举几种欠费催缴的方式方法：

1、事出有因，适度减免

　　如住户因财物失窃、车辆失窃、房屋质量小缺陷(渗水、小裂缝)未能及时处理、公司经济出现状况等原因而拒交物业服务费，虽然并非是物业公司的责任，物业公司也无赔偿义务，但是从人性化的角度出发，物业企业可以给住户适当的补偿(非现金)，或采取适当减免违约金及分期付款等优惠措施，从而达到催缴目的。

2、责任不清，快刀斩乱麻

　　如部分住户欠费时间长、纠纷多、牵涉面广，扯不断理还乱，如不及时处理就会越积越多越难收，不如壮士断臂一切从新开始，此后让住户无拒缴的“理由”。

3、物业无过失，依法办事

　　住户拒缴费用的“理由”无奇不有，有对开发商的不满、有对设施、设备的不满、有对周边环境的不满、有嫌物业费太高、有的因房屋质量问题得不到解决、有的借口物业公司管理服务不善等等。这些住户打心眼里是想搭车消费，因此物业企业只有拿起法律的武器，依法维护自身的合法权益。

4、责任到人，定时催讨

　　加强收费管理应从职能部门抓起，树立收费意识和责任感，定期落实项目收费情况，并协助制定解决方案;

　　项目负责人服务和收费两手都要抓，两手都要硬，要了解本项目的收费情况，分析欠费原因寻求解决方案，责任到人层层落实;

　　收款员与客服人员分工不分家，信息共享，充分发挥业主档案的作用，定时催讨。做好每月业主欠费清单并详细说明具体情况，提出收费合理化建议，制订适当的回款奖励制度。

5、加强宣传，正确引导

　　业主有按时交纳物业费的义务，这是《物业管理条例》《民法典》等法律法规明确规定的，为什么还有部分业主无理拒交物业服务费呢?一方面是由于个别业主的素质问题，另一方面是宣传力度不够。

　　因此，我们需要通过各种形式、各种渠道广泛宣传物业管理的一些基本知识，让业主了解物业服务企业的权利和义务，并明确自己享有的权利和应履行的义务，正确引导业主的缴费观念。

篇5：客服业主投诉处理六字诀

听

基本技巧

　　(1)不回避不拒绝业户的投诉

　　(2)面带微笑、直视业户的眼睛

　　(若是电话中，放下手头的事情，安静的听)

　　(3)保持平静的心情默默聆听

　　(4)不打断业户的陈述

　　(5)认真仔细地听，不遗漏细节，总结投诉的核心

　　(6)不讨论不争执

必须避免的做法

　　(1)情绪抵触，面色难看

　　(2)不耐烦，心不在焉

　　(3)同业户争执、激烈讨论，情绪激动

　　(4)挑剔业户的态度不好，说话阴阳怪气

　　(5)直接回绝业户或中途做其他事情、听电话等

　　(6)为自己辩护

　　业户在提出抱怨的时候一定会加入自己的感情。不会那么理智时，就会随时可能说出某些不理智或粗暴的话来。

　　所以，客服不要跟投诉的业主辩是非、讲道理。有些业主投诉，只是想发泄一下心中的不满情绪，使自己的心理上得到一种平衡。

　　所以客服的“耐心聆听”尤为重要，倾听会让你了解业主的真正意图，倾听才能了解业主的个性特点，才能找到正确解决投诉问题的方法。

同

基本技巧

　　(1)认同业户的投诉

　　(2)善用亲和的语气去劝慰对方，稳定业户较激动的情绪

　　(3)站在业户的立场为对方设想

　　(4)对业户的行为表示理解

　　(5)虚心接受投诉

　　(6)主动做好投诉细节的记录

必须避免的做法

　　(1)批驳业户的投诉

　　(2)不做记录，任由事态发展

　　(3)表明不能帮助业户

　　(4)有不尊重业主的言语行为

　　(5)极力狡辩，激化矛盾

　　(6)面露不耐烦或讥讽和挖苦表情

　　对业户的抱怨，首先要做到理解和认同，“虚心接受”业户的投诉，有则改之，无则勉之，只有站在业户的角度想问题，才能解决矛盾，才能想出办法消除这些抱怨。任何辩解和排斥抵触对于解决业户的投诉都是不利的。

问

基本技巧

　　(1)多问几个为什么

　　(2)即便有答案了，也需要业户肯定。

　　比如问：“您说呢?”

　　(3)重复业户所说的重点，确认是否理解业户的意思和目的

　　(4)了解投诉的重点所在，问题围绕重点

　　(5)边想边问，边听边问

　　(6)问的问题实际上已经包括了答案

必须避免的做法

　　(1)问题东拉西扯，没有主题

　　(2)同一问题重复次数太多

　　(3)问题莫名其妙、哗众取宠

　　(4)光自己问，不允许业户问

　　(5)中途将问题移交给别人处理

　　(6)问题牵涉业户隐私

　　面对投诉，客服往往处于被动地位，为了变被动为主动，很科学地解决业户投诉的问题，客服需要理解业户投诉的动机和投诉的问题实质，提问之前，客服需要仔细思考，而不是应急反应地随意提问，客服的问题要以解决业户投诉的问题为目的。

办

　　(1)具体问题具体分析，按实际情况科学解决投诉

　　(2)避免被业户抱怨左右，就事论事，耐心地解释，援引公司的政策制度和国家法律法规进行处理

　　(3)处理投诉要公平合理

　　(4)超出权限范围的，客服要向业户说明，并迅速请示上级

　　(5)对于确实属于客服失误的，早处理

　　(6)暂时无法处理的，可将事情详细记录，留下业主的联系电话，并承诺尽快答复(承诺的事情必须办到)

　　(1)光说不练

　　(2)死板教条，完全按公司政策制度处理

　　(3)一味地满足业户要求，给予不合理的承诺

　　(4)将问题推给他人处理

　　(5)没有处理权限，又不汇报，引起业户不满

　　(6)犹豫不决、马马虎虎地处理

　　实际解决投诉问题是最关键的一步，只有有效地妥善解决了业户的问题，才算完成了对这次投诉的处理。

议

基本技巧

　　(1)知己知彼，掌握谈判主动权

　　(2)谈判当中应先小人，后君子

　　(3)让业户先提出的解决方案，然后谈判

　　(4)对业户的情绪引导也要求准确、生动、富有感染力的表达能力

　　(5)表明有足够的权力解决问题

　　(6)迅速执行业主同意的解决方法

必须避免的做法

　　(1)一味地退让，全盘接受业主的方案

　　(2)坚守“业主总是对的”原则

　　(3)不了解业主真正的需求就进行谈判

　　(4)失去自己的立场

　　(5)固持己见

　　(6)没有将此事追踪到底

　　和客户谈判这是整个投诉过程的核心阶段。

　　在谈判时客服有义务维护公司的利益，要了解手中可用的牌，要具备丰富的知识，掌握心理学，牢牢掌握谈判的主动权，要显示出诚意和信心，并表明你有足够的权力解决问题。

　　谈判的依据是法律和道理，先小人，后君子。绝不一味地退让，要维护自己的立场，也要保证业主满意。

谢

　　(1)真情实意，不做作，不虚假

　　(2)感谢业主的批评

　　(3)诚心诚意地道歉

　　(4)将心比心，语气平和

　　(5)表示今后一定改进工作

　　(1)简单化地感谢业主

　　(2)喋喋不休地感谢

　　(3)不情愿地道歉

　　(4)一边道歉，一边抱怨

　　(5)对不满意的业主表现出不在乎或讨厌的态度

　　(6)光感谢，不解决实际问题

　　不论责任是否在于自己，客服都应该诚心诚意地向业主道歉，并对业主提出的问题表示感谢，努力让业主感觉受到重视。

　　感谢时，态度要真诚;对投诉问题不敷衍，不拖延;解决问题时，一定要让业主感到诚意。