对物业服务不满意能拒交物业费吗？

背景

　　小明刚搬新家，新家的小区物业与之前生活的小区物业有明显不同，不同之处在于新家的物业服务质量不佳，体现在小区垃圾堆放没有固定清理机制、小区内路面随意停放车辆……

　　种种现象都让小明对新家的物业服务产生怀疑，这物业有跟没有一样，那物业费该不该交呢?

　　小明带着疑问向他的好朋友—小陈律师咨询。

小明业主

　　“小陈小陈，我最近刚搬了新家!”

小陈律师

　　“恭喜恭喜啊!什么时候买的新房?在哪个小区呀?”

小明业主

　　“2020年5月买的，是XXX小区，最近刚装修好搬进来，但是遇到了一些问题要请教陈律师。”

小陈律师

　　“别客气，尽管问!”

小明业主

　　“小区物业现在要求我补交前2年的物业费，但是我2020买过来之后直到现在才住进来，我之前都没有住过，这样的情况物业居然也要我交物业费?”

小陈律师

　　“是需要缴纳的。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，系针对小区全体业主的服务，并非针对某一业主进行的服务。

　　其次，物业服务具有公众性，虽然你的房屋空置，但小区的环境仍需要时时打扫，公共秩序也需要时时巡查维护，并不是说你不居住，你家门口的地就不给你扫了，他是一个整体的服务。

　　因此无论你是否入住，即使房屋空置也应当缴纳物业费，但是你可以据此与物业公司进行协商沟通。”

小明业主

　　“那我明白了，但是我买的这个房屋质量存在问题，天花板一直在漏水，他这个问题不解决我就是不交物业费。”

小陈律师

　　“这种情况你应该先找开发商，开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。漏水、渗水等属于房屋质量问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业费。”

小明业主

　　“虽然说房屋漏水的问题是开发商导致的。但我现在入住了，发现小区的保安和保洁都很懒散，有时候一些很简单的事情要很久才能处理好，我觉得物业公司提供的服务我不满意，能不交物业费吗?”

小陈律师

　　“这个就需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。

　　你要是单方面认为物业服务公司提供的服务有瑕疵，不交物业费，会给物业公司和其他大部分业主造成损害，这样是不行的。

　　但是，如果物业服务存在违反法律法规或安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免，还是需要根据具体情况结合进行分析。”

小明业主

　　“但我作为业主，觉得物业服务质量不过关，就没有什么办法了吗?”

小陈律师

　　“你可以采取协商、起诉等方式要求物业履行义务、赔偿损失。或者可以通过业主大会更换物业。”

小明业主

　　“其实也不是单纯觉得他物业服务差，主要是我们小区的物业费收的太高了，我觉得他们提供的服务质量真的不值得这么高的价格，如果我觉得我钱交多了，可以通过诉讼方式要求物业公司退还物业费吗?”

小陈律师

　　“小明，那我给你举个案例吧，你看这个案件，也是我们本地的案件。原告是XX大厦的业主，他以小区长期未尽公共部位管理职责，遗失公共财产、环境卫生的清扫与维护不到位等理由，认为物业提供的服务存在严重瑕疵，要求退还一部分物业费。

　　但乐清法院认为被告物业公司在物业服务中虽然确实存在一定的瑕疵和不足，需要改进、完善，但物业服务合同作为履行期限较长的持续性合同，不应以某一特定时刻和地点存在瑕疵即全盘否定，而应该从服务的整体质量进行综合考量，原告业主未提供证据证明被告物业公司履行物业服务时存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于常态化，故不宜认定被告服务不合格。

　　因此，原告主张退还物业费的诉讼请求，缺少事实和法律依据，不予支持。

　　所以我们在要求物业公司返还部分物业费的同时，一定要做好证据留存，并且这个证据至少还得达到能证明物业公司存在根本违约或严重瑕疵的情况，否则不被法院支持的风险会高很多。”

小明业主

　　“我明白了，我还是去跟物业协商协商吧，让他们好好提高物业服务质量，还是先把物业费交了吧。”

小陈律师

　　“是的是的，现在是和谐社会，碰到事情的时候我们要以友好沟通、协商为主，双方和和气气的坐下来解决问题是最好的，没有必要一上来就诉来诉去的。”

小陈律师提醒

　　小区的物业服务是一个动态服务，物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合，共同努力。

　　物业公司应当主动站在业主的角度，从业主的切身利益出发，虚心听取和接受业主合理的意见和建议，不断改进物业管理服务，积极处理在服务过程中产生的各种纠纷，加强内部管理，完善各项规章制度，提高物业服务水平和质量。

　　业主也要主动的与物业服务者进行沟通，必要的时候保留证据，减少自己的损失。

　　文|陈竞

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篇2：物业服务管理不到位构成拒缴物业费正当理由吗

　　物业管理是城市生活中必不可少的一部分，它涉及社区生活的方方面面，为我们提供了便利。但在现实中，由于法律的缺失、业主自治推行中存在的问题以及物业管理服务提供者本身素质的良莠不齐，产生了许多与物业管理有关的法律纠纷。而由于物业管理服务具有对象的众多性、内容的复杂性以及服务质量的难以确定性等特征，对于物业服务法律争议的处理也成为一大难点。在诉讼和仲裁实践中，最典型的物业服务纠纷莫过于业主因为对物业服务企业所提供的服务不满而拒缴物业费。对此，最高人民法院在2009年通过了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，其中的第六条成为司法和仲裁裁判者解决此类争议的主要条款，根据该条的规定，业主无正当理由不得拒缴物业管理费，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为抗辩理由，不能得到法院支持。但对于该条的适用，在实践中却至少存在两种不同的理解，在本文中，小编将通过真实的案例向大家进行展示和分析。

一、认为第六条是对举证责任的分配

　　《解释》第六条使用了“仅主张”这一表达方式，这就使得在实践中不少裁判者认为，这是要求业主必须举证证明物业服务企业存在管理不到位的情况，进而认定该条是对举证责任的分配，而一旦业主不能举证，则按照证据规则判决其承担举证不利后果。

二、认为第六条是对实体抗辩理由的否认

　　在另一些案件中，裁判者并不止于从举证责任分配角度论证业主的抗辩理由不成立，而是进一步论证即使业主举证证明了物业服务企业存在管理不到位的情况，也不构成拒缴的抗辩理由。

　　在一起物业服务纠纷中，申请人物业公司以被申请人业主自2013年1月至2014年9月供拖欠物业管理费2千余元提起仲裁，被申请人承认欠费事实，但认为申请人存在疏于履行管理义务的情形，并列举了诸如小区环境脏乱差、车位和电力供应不足等事例，请求仲裁庭扣减物业管理费。仲裁庭认为，被申请人未就其主张举证，对此不予采信，且即使其主张成立，也应当提起请求要求申请人承担违约责任而非拒缴物业费。由于被申请人在本案中未提出反请求，仲裁庭对此不予处理，被申请人可以在裁决作出后另寻法律途径解决。由此可见，本案的仲裁庭认为，无论是否存在物业服务不到位的情况，业主都不可以以此作为拒缴物业费的抗辩理由。

三、法律分析

　　对于一个条文出现两种不同理解的原因，在于《解释》的规定本身具有歧义。《解释》第六条后半段规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”这在文意上存在歧义，它可以被理解为如果业主仅仅是“主张”而未证明未享受相关物业服务的法院不予支持，也可以被理解为即使业主证明了未享受相关服务，但也不足以构成拒缴的抗辩理由。在大部分拒缴物业费案件中，业主都未提供证据证明物业服务企业存在服务不到位的情况。在这种情况下，无论采取上述哪一种理解，都会得出相同的裁判结果。但在业主能够举证证明其主张，裁判者则必须进一步判断服务不到位本身能否构成拒缴物业费正当理由，而这一点，正如上文所说，从《解释》第六条的规定来看是有歧义的。

　　小编认为，尽管从《解释》第六条本身出发无法得出确定的答案，但如果从整个《解释》的角度进行体系解释，答案却是不言自明的。根据《解释》的规定，明确允许业主拒缴物业费的理由只有一个，即第五条的物业管理企业违规收费，而对于物业管理服务者属于履行管理服务的责任，则规定在第三条中，根据该条，业主可以请求服务不当的物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但并不包括拒缴物业管理费。

　　从法理角度来说，根据诚信原则和公平原则，即使物业管理服务企业提供了服务，但存在管理不到位的情况，也只构成瑕疵履行。而业主拒缴物业管理费实际上剥夺了物业服务企业基于物业服务合同的主要权利，与解除合同无异，如果这种抗辩理由能够得到裁判者支持则显失公平，而且也容易妨碍其他业主的正常生活以及物业管理公司正常履行管理职责。学界也认为，对于拒缴物业费的正当事由应限于物业服务企业不履行管理义务，或者有重大瑕疵的情况，且应从严掌握(参见杜万华等：“最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用”，载《法律适用》2009年第7期)。因此，业主仅仅是基于物业管理服务企业在车位、设施、小区环境、配套设施等方面的服务不到位，或者因物业管理企业的疏忽导致房屋遭到入室盗窃等理由作为拒缴物业费的抗辩，无论是否提供证据证明，都不能获得裁判者支持。

总结

　　综上所述，《解释》第六条并不仅仅是对举证责任的分配，也是对实体抗辩权的否认，第二种理解显然更贴近《解释》的本意以及合同法的基本原理。固然，第一种理解本身并不存在重大的错误，而且也符合大多数拒缴物业费案件的实际情况，但如果裁判者的论述仅限于证据不足不支持业主的抗辩，就会有说理不透彻之嫌，起不到法律的普及和教育作用，从社会效果来看，也不利于化解业主和物业服务企业之间的矛盾。实践经验显示，在拒缴物业费案件中，业主往往是因为反映的问题得不到解决，又不知道正当的维权方式，于是采取不解决问题就不交物业费的“赌气”式做法，在这种情况下，裁判者在认定这种行为构成违约的基础上，有必要进一步引导业主采取正确的方式进行维权行动。

　　当然，这并不意味着业主在面对服务不到位的情况必须忍气吞声，即使没有拒缴物业费这种不被法律认可的方式，业主也可以通过合法、正当的途径进行维权，如依法设立业主委员会，或者向有关行政部门(物价或者建设行政主管部门)投诉，即使在诉讼或仲裁过程中，也可以依据《解释》第三条的相关规定提出独立的请求，在合法范围内最大限度地维护自身利益。

篇3：物业费与物业服务费

　　物业费与物业服务费之辨

　　上世纪八十年代，中国大陆从香港引进物业管理，从此就有了物业管理公司、物业管理费。20**年公布的《物权法》，把物业管理公司改称“物业服务企业”，《物业管理条例》立即跟着修改，顺手把“物业管理费”改成了“物业服务费”。

　　实际上，物权法使用的概念是“物业费”，20**年最高法院公布的物业服务纠纷司法解释，也使用“物业费”。《物业管理条例》增加“服务”二字，不但画蛇添足，而且制造了混乱。

　　顾名思义，物业费，是业主因维护共有物业而筹集的资金;而物业服务费，是业主向物业服务人支付的劳务对价。这两者的法律意义是完全不同的。当前，物业纠纷大部分是物业费的纠纷，而所有物业费的纠纷都与分不清这两个概念有关。弄清楚物业费与物业服务费，才能理顺物业管理的一系列难题。

　　一、物业费是不是物业服务的对价?

　　表面上看，物业公司提供服务，业主支付费用，并且钱是由物业公司收的，所以大家普遍认为，物业费就是业主支付给物业公司的服务对价。这种观点既不符合法理，也不符合实际。

　　从法理来讲，城市里的公寓式住宅通常属于区分所有建筑物，业主存在共有部分与共同事务，管理这些共有部分与共同事务必然需要一笔费用，这笔费用由谁承担?当然是业主，因为业主是权利人、受益人。至于有没有物业公司、物业公司是谁，都不改变业主的这个义务。

　　物权法规定，物业管理有三种方式：业主自行管理、委托物业服务企业或者其它管理人。在业主自行管理的情况下，所有的管理费用，也要由全体业主来分摊。并不会因为没有聘请物业公司，业主连物业费都不用交了。

　　物业管理条例第七条规定，业主的义务之一，就是按时交费。这里并不涉及物业公司，也不以物业服务合同有无约定为前提。这就表明，业主交物业费，并不是购买物业企业的服务，而是他承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。

　　从实际情况来看，物业费的绝大部分用于业主共同事务的支出，而不是物业公司的收益。国家发展改革委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》规定了物业费由服务成本、法定税费和物业管理企业的利润组成。服务成本包括：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3.物业管理区域清洁卫生费用;4.物业管理区域绿化养护费用;5.物业管理区域秩序维护费用;6.办公费用;7.物业管理企业固定资产折旧;8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9.经业主同意的其他费用。

　　服务成本构成了物业费的最主要部分。物业公司的利润只是物业费中的一小部分。这部分有多少?酬金制的物业服务合同，一般约定酬金为物业服务资金的10%，由于酬金制与包干制在结果上不可能存在太大差异，因此可以确定，无论包干制还是酬金制，物业企业所得利润，大约为整个物业费的10%。只有这10%，才是物业服务企业的所得。那么，占大头的物业管理成本算什么性质的财产?《物业服务收费管理办法》第十二条说，“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有”，就是说，酬金制下，预收的物业费属于业主的财产。其实包干制下，也是业主财产，都是业主的AA制，物业公司只是代收、代管、代支而已。

　　我们经常说，物业公司是业主的集体保姆，那么，雇主发给保姆的工资，是保姆的劳务对价;让保姆代缴的水电费、物业费，给保姆买菜买肉的钱，买卫生纸、垃圾袋的钱也算保姆费吗?这部分是业主的生活必须，无论有没有保姆，都要花这笔钱。物业费的道理与此相同，物业公司替业主管理共同事务，支付相关费用，这些都来自物业费，但不能算物业公司的收入。

　　把物业费作为物业公司的收入，对全体业主也是不利的。这意味着，这笔钱的5%要作为“营业税”交给政府。这是毫无道理的事情。如果明确了物业费就是业主的AA制，这个不合理的问题自然消除。几年前，深圳长城一花园的业委会就认识到，物业费是业主为管理自己的家园而归集的“份子钱”，不是物业公司的“营业性收入”，不应当缴纳营业税，遂与物业公司约定，不再缴纳营业税，如果税务局找麻烦，由业委会承担责任。他们的做法，堪称物业管理上的小岗村，希望他们为全国的业主创造出宝贵经验。

　　综上，物业费不是物业企业的劳务对价，不是物业公司的营业收入，而是业主的AA制，是业主的共同财产。这是物业管理中最基础的问题之一，明确了这个问题，许多问题就能迎刃而解。但遗憾的是，在立法上，物业费连名称都统一不了。由于“物业服务费”的错误概念，引发一连串的错误，如政府管制物业费标准、业主以拒交物业费维权、税务局征收物业费营业税等等。未来的物业管理立法，应当在物业费问题上正本清源，纠正这个被扣错的第一颗纽扣。

　　二、物业费的标准由谁说了算?

　　物业费一直受政府管制。各地政府都制定了物业费的指导价，要求按此执行。这就是把物业费看作物业服务费，带来的直接恶果。你既然是服务价格，又与群众生活关系密切，政府管制，也就顺理成章。如果物业费不是物业公司的劳务对价，不是服务价格，政府有什么理由为此制定“指导价”?

　　政府干预物业费标准，违反业主自治

　　物业费是业主维修养护自己不动产、维持物业管理区域秩序的必要费用，业主愿意承担多少，完全基于自己对不动产管理水平和保持某种程度生活质量的需要，属于业主自治的范畴。同在一座城市，贵的住宅物业费超过10元/平方米，便宜的只有几毛钱，这情形就好像既有万元一桌的燕窝鱼翅席，又有十来块钱一碗的牛肉拉面，消费者量力而行，各取所需。政府物价部门强制“定价”，是干涉业主管理自己不动产的权利。

　　政府对物业费定价违反《价格法》

　　《价格法》是政府管制价格的唯一法律依据。《价格法》的基本原则是，“大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价”。哪些是政府可以定价的“极少数商品和服务价格”?第十八条有明确规定，“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格;(二)资源稀缺的少数商品价格;(三)自然垄断经营的商品价格;(四)重要的公用事业价格;(五)重要的公益性服务价格。”

　　显然，这里列出的三种商品、两种服务，才是“必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的。在这五种价格中，哪一种与物业服务有关?究竟算“重要的公用事业”还是算“重要的公益性服务”?显然都算不上。既无法律规定，政府越权管制，就是违法行政。

　　政府指导价压低了物业企业的酬金，是典型的“损不足以奉有余”

　　政府规定物业费价格，不是怕它太低，而是怕它太高，这很奇怪。中国目前存在大量过剩劳动力，物业服务是一个买方市场，物业服务企业基本上没有定价权。即使政府规定物业费10元/平方米，也没有意义，因为没有业主愿意承担这样的费用。但政府有意压低物业费时效果就完全不同了，业主可以用政府定价来堂而皇之地拒绝物业服务企业的合理报价，哪个物业企业敢不服从政府?

　　商品房的业主是城市人口中的富裕人群，从事物业服务的是农村进城务工的低收入人群。在劳动力过剩情况下，这些人本来就很难在市场上为自己的辛勤劳动讨回合理报酬，如果在法治国家，会通过制定最低工资等国家干预手段，来保障这些底层体力劳动者的基本收入。而在我们这里，竟然是通过政府定价来保障富人用最小的代价享受物业服务，这是典型的损不足以奉有余。其实质就是，在业主与物业企业市场博弈的过程中，政府以公权力援助了业主，这就完全丧失了正义性和公正性。

　　出现这种情况也很正常。业主群体无疑比物业从业人员有更大的话语权。制定政府指导价的人，很可能本身就是业主，这就成了业主为自身享受的服务定价。

　　这种“定价”没有道义性自不待言，更没有任何科学依据，完全就是定价者乱拍脑袋。有些城市的物业费指导价，十年没有变化，可见其荒谬程度。

　　压低的物业费标准，意味着低水平的设施设备养护和低水平的管理。现代建筑，机电设备很多，早期缺乏精心维护，会缩短使用寿命，甚至危及人身安全。最近电梯事故频发，问题的根子就在于电梯的维保费用被压缩到了极不合理的程度。最终受损害的，还是业主。

　　政府定价破坏了民事关系，人为制造纠纷

　　由于物业服务合同的特殊性，不可能每个业主都有机会参与，故不认可物业费标准的业主并不鲜见。这种情况下，必须维护物业服务合同的效力。法律规定，物业服务合同中确定的权利义务，对全体业主具有约束力。

　　而由于公权力的不当介入，使情况复杂起来。物业费标准超过了政府指导价，一部分业主就认为这属于物业企业违规收费，或拒绝交纳，或要求退还。对此，许多地方法院支持业主的请求。最高法院制定的物业纠纷司法解释，也含糊地规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”现实中问题来了，符合物业合同的约定，但高出政府指导价，算不算“提高收费标准”的“违规收费”?如果算，就意味着政府红头文件可以改变物业合同条款，那么业主自治从何体现?合同当事人意思自治从何体现?

　　合同自由，是合同法的基本原则，“任何单位和个人不得非法干预”，当然也包括行政机关不得非法干预。物价部门管制物业费标准的行为，恰恰是非法干预当事人的合同自由。

　　20**年12月国家发改委发出“发改价格[20**]2755号文件”，要求各地方政府放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格。这说明，中央政府已经认识到管制这两项“价格”是错误的。但仅仅要求“放开”，似乎过去管得有理。实际上过去管就是违法的，现在应当是纠正违法做法。由于中央主管部门的态度不鲜明，结果大部分地方都没有行动，原因很简单，有权定价的都是业主，他们自己就不愿意多交钱。

　　三、业主能否以拒交物业费来维权?

　　如果物业费是服务对价，那服务不好，业主当然有权少交或者不交，这就是行使合同法上的抗辩权。但我们前边已经论证，物业费不是服务对价，而是业主的义务，那么，业主拒交物业费，就是拒不履行法定义务，首先损害的是业主共同利益，这怎么能视为维权?所以，无论从法律上，从合同上，从维护全体业主利益、从维护社会秩序的角度，业主都没有任何理由拒交物业费。

　　现实中业主拒交物业费的理由大致有两大类

　　一是对开发商不满，如质量问题、配套问题、维修问题、承诺问题，这些问题，与物业公司没有关系，业主以此作为拒交物业费的理由根本不能成立。

　　二是业主认为物业公司做得不好，这里边又分两种情形，一种是无端指责，比如楼下餐饮的油烟飘进家里，楼上的空调水滴到窗台上，对门的狗总是乱叫，这些问题即使真的存在，也是特定人侵权，物业公司既不是派出所，也不是法院，它哪有权力解决这些问题?受侵害的业主应当自行向侵害者去维权，而不是怪罪物业公司，更不能作为拒交物业费的理由。

　　第二种是物业公司的工作确有缺陷，如院子没有扫净，走廊灯坏了没有及时换，甚至设施损坏造成人身伤害，这种情形之下，业主的正确做法，是依照物业管理条例第三十六条的规定，对物业公司提出批评、纠正，自己受到损失的，可以要求物业公司赔偿，物业公司根本性违约，业主委员会可以解除其合同，要求其承担违约金或者赔偿损失。但就是在这种情况下，业主也没有理由拒交物业费，道理很简单，这是业主的AA制，不是物业公司的收入。

　　对制裁业主欠费，立法上、司法上都存在一些误区

　　首先是把拒交物业费视为业主与物业公司之间的纠纷，《物业管理条例》第六十七条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的......物业服务企业可以向人民法院起诉。”显然，它没有把业主欠费当作侵犯业主共同利益的行为，而单纯看作是损害物业企业权益的行为。

　　其次，是认为业主欠费可能存在正当理由。最高法院关于物业服务纠纷的解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 貌似制裁业主欠费，但却留下了两扇暗门：一个是“无正当理由”不得欠交，那么有“正当理由”是否另当别论?啥是正当理由?另一个暗门是“仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的”，法院不支持，但如果以其它理由拒交的，法院支持不支持呢?如果明确了物业费是业主共同财产而非物业公司的营业收入，那么可以确定，业主在任何情况下都没有理由拒交、欠交物业费。司法解释的上述含糊规定，在法理上不正确，在实务中也会产生不良的效果。

　　物业企业不尽职责，可以要求它改正;造成损害的，可以要求它赔偿;实在不胜任的，还可以解聘。但即使解聘了物业企业，业主自行管理，业主也是要交费的，否则，共有部分的维修养护、整个小区的正常运行都将无从谈起。所以，不能因为物业企业履行职责有瑕疵，业主就获得了欠费的合法抗辩理由。

　　台湾法律《公寓大厦管理条例》对业主欠费的处理，值得我们借鉴。

　　一是欠费没有正当理由，欠费就是违法。只要身份确定(区分所有权人或住户)，欠费事实确定(积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用)就足够了，至于因什么理由欠费，在所不问。

　　二是由业主选举的代表出面追究，而不是由物业服务企业来主张。区分所有权人或住户欠费，“已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。”

　　三是欠费的法律后果非常严重，可能导致丧失居住权甚至所有权(住户积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离;住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分;于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。)

　　四是房屋拍卖后对物业费的保护居于各种债务之首(前项拍卖所得，除其它法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序与第一顺位抵押权同)。

　　从台湾法律中，我们可以看到，业主欠费绝不是个别业主与物业企业之间的纠纷，而是损害整个区分所有建筑物权益、甚至损害社会财产秩序的严重违法行为。严厉制裁欠费，归根到底是保护全体业主的利益，是保护社会的经济秩序。

篇4：案例分析：业主称未享受物业服务不付物业费

　　案例分析：业主称未享受物业服务不付物业费

　　业主称未享受物业服务不付物业费

　　业主辩称，《前期物业管理合同》已于20**年2月25日起自然终止，现该合同是无效合同;其购买的店面在小区外围，A物业公司仅对小区大门内的物业进行管理，其从未享受到A公司提供的物业管理服务，因此有权拒绝A公司的履行要求。请求驳回A公司的诉讼请求。

　　海峡法治在线-法制今报2月26日讯(徐欢)

　　案情

　　20**年12月3日，张某向武夷山市谷丰房地产开发有限公司购买了武夷山市丰和园小区某店面，面积90.73平方米。20**年2月25日，A物业公司与张某签订《前期物业管理合同》，约定由该公司为丰和园小区提供物业管理服务。合同签订后，A物业公司依约安排保洁、维修、安保等工作人员为丰和园小区业主提供物业管理服务，张某亦按每月每平方米0.7元的标准缴纳物业管理服务费至20**年1月31日。半年后，A公司通过电话、上门等方式，多次向张某催收20**年2月1日之后的物业费，均未果。20**年7月10日，A公司按照张某所购买使用的丰和园小区2期A栋101店面地址，通过EMS快递向张某寄送催缴物业费资料，遭拒收，故A公司诉至法院，请求判令张某立即偿付拖欠的物业管理服务费、快递费、资料费2052.35元和违约金2875.33元，及欠缴的物业管理服务费按日千分之三计算至付清物业费时止的违约金。另查明，武夷山市丰和园小区至今未成立业主委员会。

　　张某辩称，《前期物业管理合同》已于20**年2月25日起自然终止，现该合同是无效合同;其购买的店面在小区外围，A物业公司仅对小区大门内的物业进行管理，其从未享受到A公司提供的物业管理服务，因此有权拒绝A公司的履行要求。请求驳回A公司的诉讼请求。

　　审判

　　武夷山法院经审理后认为，张某购买武夷山市丰和园小区某店面，位于该小区规划红线内，其与A物业公司签订的《前期物业管理合同》，合法有效，双方均应依约履行。合同虽约定期限一年或自20**年2月1日起至业主委员会成立止，但由于丰和园小区至今未成立业主委员会，并没有业主大会作出解聘物业服务企业的决定以及业主委员会请求解除物业服务合同，且A公司为该小区业主提供物业管理服务至今，张某亦购买使用小区2期A栋101店面至今，应当认定A公司与张某之间的物业服务合同关系存续至今。A公司已经按照合同的约定提供了相应的物业管理服务，现请求张某支付自20**年2月1日起至20**年9月30日止的物业管理服务费2032.35元，邮寄费10元，可以支持。资料费10元，因无证据证明，不予采纳。由于双方在合同中并未对逾期付款的违约金作出约定，故A公司主张按日千分之三标准计算违约金，不予采纳，但可以支持自其起诉之日起按中华人民银行同期同类贷款基准利率计算的部分。

　　据此，法院判决张某支付A物业公司物业管理服务费2032.35元，以及自20**年10月20日起至判决确定的给付之日止按中华人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金和邮寄费10元。

　　评析

　　近年来，随着我国房地产业的迅速发展及物业管理的市场化，物业管理纠纷也越来越多，并呈现群体性、多样性、复杂性和非对抗性等特点。

　　因此，对于审理物业服务纠纷应当注意平衡物业公司与业主间的权利义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”同时，第六条亦规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

　　本案中，A物业公司依约履行了《前期物业管理合同》的规定，安排了保洁、维修、安保等工作人员为丰和园小区业主提供物业管理服务，故张某以未享受物业服务为由进行抗辩，不予缴纳物业管理服务费，不符合司法解释的规定，不应支持。