技术合作开发协议
合同编号：
技术合作开发协议
项目名称：
委托方（甲方）：
受托方（乙方）：
签订时间：*年*月*日
签订地点：
省
市
有效期限：
20*年*月*日至20*年*月*日
中华人民共和国科学技术部印制
技术开发合同
甲方（单位全称）：
住
所
地：
法定代表人：
项目联系人：
联系方式：电话
通讯地址：
电
话：
传真：
电子信箱：
乙方（单位全称）：
住
所
地：
法定代表人：
项目联系人：
联系方式：电话
通讯地址：
电
话：
传
真：
电子信箱：
本合同为合作各方共同参与进行
项目的研究开发。合同各方经过平等协商，在真实、充分地表达各自意愿的基础上，根据《中华人民共和国合同法》的规定，达成如下协议，并由合同各方共同恪守。
第一条
本合同研究开发项目的要求如下：
1．技术目标：
2．技术内容：
3．技术方法和路线：
。
第二条
乙方应在本合同生效后
叁
日内向甲方提交研究开发计划。研究开发计划应包括以下主要内容：
1.
用户需求调研文档；
2.
系统技术与实施方案；
3.
项目管理计划书；
4.
测试和验收方案。
第三条
乙方应按下列进度完成研究开发工作：
1.
按乙方向甲方提交的项目管理计划书执行；
第四条
甲方应向乙方提供的技术资料及协作事项如下：
1．技术资料清单：本合同第一条第2点所涉及的相关业务表格、业务流程说明、可供乙方使用的采样数据以及其他用户需求资料。
2．提供时间和方式：按乙方向甲方提交的项目管理计划书执行。
3．其他协作事项：无。
本合同履行完毕后，上述技术资料按以下方式处理：上述技术资料如数归还甲方，乙方不做保存和复制。
第五条
甲方应按以下方式支付研究开发经费和报酬：
1．研究开发经费和报酬总额为人民币
元整（￥
）
。
其中：（1）
应用系统开发费用￥
。
2.
研究开发经费由甲方
分期
支付乙方。具体支付方式和时间如下：
（1）合同签定一周内支付合同金额的50%（合共￥
）。
（2）系统运行上线半年，所有功能模块基本完成个性化修改后支付合同金额的35%（合共￥
），上线一年并通过验收后支付余下金额的15%（合共￥
）。
（3）以银行转账方式在规定时间内支付。
乙方开户银行名称、地址和帐号为：
开户银行：
地
址：
帐
号：
3．双方确定，甲方以实施研究开发成果的方式委托开发本项目,并支付乙方的研究开发经费和报酬的。
第六条
本合同的研究开发经费由乙方以
专款专用
的方式使用。甲方有权以
视察人员投入和项目实施进度
的方式检查乙方进行研究开发工作和使用研究开发经费的情况，但不得妨碍乙方的正常工作。
第七条
本合同的变更必须由双方协商一致，并以书面形式确定
。但有下列情形之一的，一方可以向另一方提出变更合同权利与义务的请求，另一方应当在
5
日内予以答复；逾期未予答复的，视为同意。
1．
甲方需求改变较大的；
2．
甲方组织结构发生改变的；
3．
乙方未能按进度开发的；
第八条
未经甲方同意，乙方不得将本合同项目部分或全部研究开发工作转让第三人承担。但有下列情况之一的，乙方可以不经甲方同意，将本合同项目部分或全部研究开发工作转让第三人承担。
第九条
在本合同履行中，因出现在现有技术水平和条件下难以克服的技术困难，导致研究开发失败或部分失败，并造成一方或双方损失的，双方按如下约定承担风险损失：
由乙方约定自行承担
。
双方确定，本合同项目的技术风险按
双方协商第三方权威机构进行认定
的方式认定。认定技术风险的基本内容应当包括技术风险的存在、范围、程度及损失大小等。
认定技术风险的基本条件是：
1．本合同项目在现有技术水平条件下具有足够的难度；
2．乙方在主观上无过错且经认定研究开发失败为合理的失败。
一方发现技术风险存在并有可能致使研究开发失败或部分失败的情形时，应当在
日内通知另一方并采取适当措施减少损失。逾期未通知并未采取适当措施而致使损失扩大的，应当就扩大的损失承担赔偿责任。
第十条
在本合同履行中，因作为研究开发标的的技术已经由他人公开（包括以专利权方式公开），一方应在
5
日内通知另一方解除合同。逾期未通知并致使另一方产生损失的，另一方有权要求予以赔偿。
第十一条
双方确定因履行本合同应遵守的保密义务如下：
甲方：
1.
保密内容（包括技术信息和经营信息）:
需求文档、技术设计模型、项目方案、设计文档、源代码、应用程序；用于双方商务交流的文件、图片、声音及衍生品；其他在项目进行过程中获知的对方技术信息和经营信息。
2．涉密人员范围:
项目实施人员。
3．保密期限：
合同有效期之后十年。
4．泄密责任：
按相关法律追究法律责任。
乙方：
1.
保密内容（包括技术信息和经营信息）:
系统所涉及甲方的经营方式、管理规章制度、业务流程、操作方法、业务表格；可供乙方使用的采样数据以及其他用户需求资料；其他在项目进行过程中获知的对方技术信息和经营信息
。
2．涉密人员范围:
项目实施人员和项目开发人员。
3．保密期限：
合同有效期之后十年。
4．泄密责任：
按相关法律追究法律责任。
第十二条
乙方应当按以下方式向甲方交付研究开发成果：
1．研究开发成果交付的形式及数量：系统所设计技术开发所有文档、编译后程序及其介质整套。
2．研究开发成果交付的时间及地点：经验收后三天内交付到甲方指定地点。
第十三条
双方确定，按以下标准及方法对乙方完成的研究开发成果进行验收：
按双方共同界定的设计标准，测试通过后，按软件工程规范要求进行验收。
第十四条
乙方应当保证其交付给甲方的研究开发成果不侵犯任何第三人的合法权益。如发生第三人指控甲方实施的技术侵权的，乙方应当
承担全部责任。
第十五条
双方确定，因履行本合同所产生的研究开发成果及其相关知识产权权利归属，按下列第
1
种方式处理：
1．
甲
方享有申请专利的权利。
专利权取得后的使用和有关利益分配方式如下：
完全归甲方所有。
2．按技术秘密方式处理。有关使用和转让的权利归属及由此产生的利益按以下约定处理：
（1）技术秘密的使用权：
无。
（2）技术秘密的转让权：无。
（3）相关利益的分配办法：无。
双方对本合同有关的知识产权权利归属特别约定如下：
知识产权（含著作权）归甲方所有。
第十六条
乙方不得在向甲方交付研究开发成果之前，自行将研究开发成果转让给第三人。
第十七条
乙方完成本合同项目的研究开发人员享有在有关技术成果文件上写明技术成果完成者的权利和取得有关荣誉证书、奖励的权利。
第十八条
乙方利用研究开发经费所购置与研究开发工作有关的设备、器材、资料等财产，归
乙
方所有。
第十九条
双方确定，乙方应在向甲方交付研究开发成果后，根据甲方的请求，为甲方指定的人员提供技术指导和培训，或提供与使用该研究开发成果相关的技术服务。
1．技术服务和指导内容：系统技术支持、系统使用培训、本合同第一条第2项所的规定制作的系统自验收当日起的一年系统维护服务。
2．地点和方式：
双方协商。
3．费用及支付方式：
乙方免费向甲方提供此项服务。
第二十条
双方确定：任何一方违反本合同约定，造成研究开发工作停滞、延误或失败的，按以下约定承担违约责任：
1．
甲
方违反本合同第
五
条约定，应当
每日按合同总额3‰支付按滞纳金
（支付违约金或损失赔偿额的计算方法）。
2．
乙
方违反本合同第
十二
条约定，应当
每日按合同总额3‰支付按滞纳金
（支付违约金或损失赔偿额的计算方法）。
第二十一条
双方确定，甲方有权利用乙方按照本合同约定提供的研究开发成果，进行后续改进。由此产生的具有实质性或创造性技术进步特征的新的技术成果及其权利归属，由
甲
方享有。具体相关利益的分配办法如下：完全归甲方所有。
乙方有权在完成本合同约定的研究开发工作后，利用该项研究开发成果进行后续改进。由此产生的具有实质性或创造性技术进步特征的新的技术成果，归
乙
方所有。具体相关利益的分配办法如下：
完全归乙方所有。
第二十二条
双方确定，在本合同有效期内，甲方指定
为甲方项目联系人，乙方指定
为乙方项目联系人。
项目联系人承担以下责任：
1．
负责监督和管理项目的实施。
2．
进行双方协调工作。
一方变更项目联系人的，应当及时以书面形式通知另一方。未及时通知并影响本合同履行或造成损失的，应承担相应的责任。
第二十三条
双方确定，出现下列情形，致使本合同的履行成为不必要或不可能的，一方可以通知另一方解除本合同；
1．
因发生不可抗力或技术风险；
第二十四条
双方因履行本合同而发生的争议，应协商、调解解决。协商、调解不成的，确定按以下第
种方式处理：
1．提交
仲裁委员会仲裁；
2．依法向甲方所在地人民法院起诉。
第二十五条
双方确定：本合同及相关附件中所涉及的有关名词和技术术语，其定义和解释如下：
1．.Net
FrameWork：美国微软公司技术开发平台；
2．
B/S：浏览器/服务器结构；
3．SQL
SERVER：
美国微软公司数据库服务器。
第二十六条
与履行本合同有关的下列技术文件，经双方以签名验收方式确认后，为本合同的组成部分：
1．技术背景资料：系统技术与实施方案。
2．可行性论证报告：
用户需求调研文档。
3．技术评价报告：验收报告。
4．技术标准和规范：双方确定的测试标准和验收标准。
5．原始设计和工艺文件：技术文档、工具产生的成果。
6．其他：错误！未指定书签。项目进度甘特图。
第二十七条
双方约定本合同其他相关事项为：双方协商解决。
第二十八条
本合同一式
肆
份，具有同等法律效力。
第二十九条
本合同经双方签字盖章后生效。
甲方：
(盖章）
法定代表人/委托代理人：
（签名）*年*月*日
乙方：
（盖章）
法定代表人/委托代理人：
（签名）*年*月*日
印花税票粘贴处：
（以下由技术合同登记机构填写）
合同登记编号：
1．申请登记人：
2．登记材料：（1）
（2）
（3）
3．合同类型：
4．合同交易额：
5．技术交易额：
技术合同登记机构（印章）
经办人：*年*月*日
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：MALL开发商异地管理顾问更有效地合作
MALL开发商如何与异地管理顾问更有效地合作
与大型百货公司、超级市场不同，MALL的管理本质是统一管理和分散经营。统一管理是指管理公司对MALL实行统一的集中管理，使整个MALL的营业运行、市场推广、保安、清洁、维修、机电控制等工作有组织、有计划地进行，并使所有的零售商、服务商和顾客能有效共享MALL的公用空间和相关资源。分散经营则指各零售商、服务商在整个MALL统一管理的条件下，各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、员工管理等各项工作。
在我国，MALL是最近几年才迅速发展的，成功经营的案例很少，多数已开业的MALL经营并不理想，有的甚至即将关门或计划重新策划招商和重组管理团队。从一些MALL开发商了解到，他们对建造和销售这块工作是很有信心的，虽然以往没有这方面的经验。但是，他们对MALL的管理却是心里没底，有的甚至表示非常担心，这种担心更说明了这些开发商老总们对开发MALL综合开发的悲观成分。
从MALL管理要素来看看开发商担心的原因：一是开发商缺乏MALL管理专才。二是开发商习惯了以前开发住宅的模式，售完就交给物业公司，然后争取办完房产证后尽快与购房者拜拜。其实，开发商在制订商铺租金、售价和预期利润时，应该同时考虑商铺返租和MALL开业前的招商和开业后三年内的整体营业推广费用，这部分费用占的比例不少，一定要注意计入开发成本，而不能将其推给管理公司，否则没人去管理你的MALL。
不管是从商铺营销手法，还是从务实的MALL管理来考虑，开发商很乐意与管理水平相对高些的异地管理顾问公司合作，特别是香港、台湾、深圳、北京等地专业管理顾问。但是，如何与异地管理顾问进行有效的合作，却难倒了很多开发商。
MALL的管理具有高度的社会分工和技能专业化的特点，这种特点也有利于各自发挥优势，提高管理效率。其具体的管理有租赁管理、营销管理、客户服务、物业管理、行政人事管理、财务管理等各项内容。笔者很赞同国内某位业内人士提出的“六位一体”MALL运作模式的观点，即投资者、开发商、商铺经营者、专业运营商、终端消费者和政府六方共同参与，结为一体，实现各方利益平衡，达到多赢目的。异地管理顾问的优势在于租赁管理、营销管理以及各类管理流程的设计、控制实施等，弱项是当地政府部门等相关关系的协调能力差，而这项正是当地开发公司的强项。
结合香港、台湾惯用的管理模式和内地商业地产的实际情况，较佳的管理模式是开发商自行成立MALL管理公司，组建管理团队，全权负责MALL的各项管理工作，再由MALL管理公司聘用有经验的管理公顾问，由其提供管理流程及相关文件的设计以及前期营运管理、促销管理、客户服务等顾问服务；而物业管理和其他的公共管理则由MALL管理公司自行负责。现时，管理顾问的收费都比较高，虽然顾问费占商铺销售收入的比例很小，但长期聘用管理顾问并不是最佳办法。其原因一是长期的顾问费用总额也是一笔不少的开支，容易造成MALL管理公司资金压力及开发商项目利润的回吐；二是MALL管理公司无法真正学到深厚的管理知识和高超的管理技能，使自身处于相当被动的地位，一旦顾问公司出现高级管理人员变动或其他异常情况，MALL的管理很容易出现管理危机。建议聘用时间为半年至二年，视项目营业面积大小、经营易难度、管理专才加盟情况和商圈竞争性等因素而定。
一般情况下，管理顾问公司只提供管理咨询服务，不具备承担经营风险的能力。开发商更不能将MALL的整个管理权都交给管理顾问公司，一旦发生严重亏损或其他不利经营的情况，可能会使开发商蒙受多种损失。
在这里要特别提醒，个别开发商在商铺销售前，的确是邀请了某些知名度较高的香港或台湾的管理顾问公司担任商业运营或物业顾问，但实际上是只挂名不顾问，开发商一次性交十几、二十万签个短期协议，其目的仅仅为了商铺的销售，并非实际提供高质量管理顾问。这种短期行为最终是损人害己，容易造成极危险的商铺产权分散后遗症。
何与异地管理顾问更有效地合作
篇3：MALL(商业地产)开发商异地管理顾问更有效地合作
MALL(商业地产)开发商如何与异地管理顾问更有效地合作
与大型百货公司、超级市场不同，MALL的管理本质是统一管理和分散经营。统一管理是指管理公司对MALL实行统一的集中管理，使整个MALL的营业运行、市场推广、保安、清洁、维修、机电控制等工作有组织、有计划地进行，并使所有的零售商、服务商和顾客能有效共享MALL的公用空间和相关资源。分散经营则指各零售商、服务商在整个MALL统一管理的条件下，各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、员工管理等各项工作。
在我国，MALL是最近几年才迅速发展的，成功经营的案例很少，多数已开业的MALL经营并不理想，有的甚至即将关门或计划重新策划招商和重组管理团队。从一些MALL开发商了解到，他们对建造和销售这块工作是很有信心的，虽然以往没有这方面的经验。但是，他们对MALL的管理却是心里没底，有的甚至表示非常担心，这种担心更说明了这些开发商老总们对开发MALL综合开发的悲观成分。
从MALL管理要素来看看开发商担心的原因：一是开发商缺乏MALL管理专才。二是开发商习惯了以前开发住宅的模式，售完就交给物业公司，然后争取办完房产证后尽快与购房者拜拜。其实，开发商在制订商铺租金、售价和预期利润时，应该同时考虑商铺返租和MALL开业前的招商和开业后三年内的整体营业推广费用，这部分费用占的比例不少，一定要注意计入开发成本，而不能将其推给管理公司，否则没人去管理你的MALL。
不管是从商铺营销手法，还是从务实的MALL管理来考虑，开发商很乐意与管理水平相对高些的异地管理顾问公司合作，特别是香港、台湾、深圳、北京等地专业管理顾问。但是，如何与异地管理顾问进行有效的合作，却难倒了很多开发商。
MALL的管理具有高度的社会分工和技能专业化的特点，这种特点也有利于各自发挥优势，提高管理效率。其具体的管理有租赁管理、营销管理、客户服务、物业管理、行政人事管理、财务管理等各项内容。笔者很赞同国内某位业内人士提出的"六位一体"MALL运作模式的观点，即投资者、开发商、商铺经营者、专业运营商、终端消费者和政府六方共同参与，结为一体，实现各方利益平衡，达到多赢目的。异地管理顾问的优势在于租赁管理、营销管理以及各类管理流程的设计、控制实施等，弱项是当地政府部门等相关关系的协调能力差，而这项正是当地开发公司的强项。
结合香港、台湾惯用的管理模式和内地商业地产的实际情况，较佳的管理模式是开发商自行成立MALL管理公司，组建管理团队，全权负责MALL的各项管理工作，再由MALL管理公司聘用有经验的管理公顾问，由其提供管理流程及相关文件的设计以及前期营运管理、促销管理、客户服务等顾问服务；而物业管理和其他的公共管理则由MALL管理公司自行负责。现时，管理顾问的收费都比较高，虽然顾问费占商铺销售收入的比例很小，但长期聘用管理顾问并不是最佳办法。其原因一是长期的顾问费用总额也是一笔不少的开支，容易造成MALL管理公司资金压力及开发商项目利润的回吐；二是MALL管理公司无法真正学到深厚的管理知识和高超的管理技能，使自身处于相当被动的地位，一旦顾问公司出现高级管理人员变动或其他异常情况，MALL的管理很容易出现管理危机。建议聘用时间为半年至二年，视项目营业面积大小、经营易难度、管理专才加盟情况和商圈竞争性等因素而定。
一般情况下，管理顾问公司只提供管理咨询服务，不具备承担经营风险的能力。开发商更不能将MALL的整个管理权都交给管理顾问公司，一旦发生严重亏损或其他不利经营的情况，可能会使开发商蒙受多种损失。
在这里要特别提醒，个别开发商在商铺销售前，的确是邀请了某些知名度较高的香港或台湾的管理顾问公司担任商业运营或物业顾问，但实际上是只挂名不顾问，开发商一次性交十几、二十万签个短期协议，其目的仅仅为了商铺的销售，并非实际提供高质量管理顾问。这种短期行为最终是损人害己，容易造成极危险的商铺产权分散后遗症。
SHOPPING MALL的经营理念、管理方式亟待更新
MALL发端于20世纪50年代的美国，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其 社会消费品总额的一半左右。最近我国商界也兴起一股"造MALL运动"的热潮，北京、上海、广州、深圳、武汉、大连、成都、青岛、西安等地纷纷上马了一批MALL项目，继连 锁超市、大卖场之后，MALL正在掀起我国商业新一轮的业态革命。
零售业态大升级
6月25日，在上海，总投资额15亿元，规模达33万平方米的虹桥购物乐园一期工程正式开工，预计将于今冬明春局部开业。而上海第一家真正意义上的Shopping Mall--正大广 场 也于7月份开业迎客。正大广场位于上海新兴商业中心--被视为"中国的华尔街"的浦东 陆家嘴金融贸易区内，投资4亿美元，建筑面积241万平方米，周围辐射半径5公里的区 域 内集结了300万商住人口，是正大集团在中国投资最大、堪称"旗舰"的地产商业项目。此 外，好又多集团已经获准在浦东建设一个占地1000亩的MALL项目，而香港新鸿基集团在正大广场旁建设的45万平方米的国际金融中心项目中，也包括了一个20万平方米的Shopping M all。
北京将在五环路的东西南北建造4个20万至60万平方米的MALL，分别为：大地集团的大地MALL(亦庄经济技术开发区内)：春天商业公司的春天MALL(京顺路孙河一带)、西单商场 和 法国尚欧合作的MALL项目(中关村万柳地区)、王府井集团的MALL项目(中关村科技园内)。其中大地MALL和春天MALL的总规划建筑面积都达到60万平方米，春天MALL的投资 额更是高达10 亿美元。
广东也掀起一股建造MALL的热潮。在广州，英资太古集团与广州日报报业集团签约，双方合资40亿元建设太古汇--广州报业文化广场，而与之同在一个规划区域，规划面积达 2 万平方米的天河正佳商业广场也因正大集团的重新注资而复工。天河区也正与美居中心、高 盛集团合作，规划投资6亿元在奥林匹克运动中心旁建一个占地26万平方米，建筑面积35 万 平方米的Shopping Mall；在深圳，由华侨城集团与深圳铜锣湾百货有限公司合资7亿～8亿 元精心打造的华侨城铜锣湾广场6月底浮现深南大道北，这是国内第一家以"生态景观和海 洋文化"为规划主题的景观式购物中心，南北绵延13公里。另一个MALL项目深圳新城市购物中心，也将由深圳市商贸投资控股公司、深圳香江家私、深圳市国际企业股份公司合力打 造；在东莞，投资30亿号称"国内首个超大型主题式购物公园"--华南MALL 4月底已在 万江开工，这个宣称要建成总商业面积50多万平方米的亚洲最大的购物公园，预计到20** 年完工。
在武汉，5月底万达集团与江汉区政府签定正式协议，在今后两年内投资10亿元人民币 ，在武汉建设Shopping Mall式的万达商业广场。此前，已有本土的中商集团和团结
村合资在徐东路建设自己的巨型商业中心"中商团结销品茂"，一期工程20万平方米将于20**年春 节 完工；武商集团则在航空路将自己的三家商场打通形成"中国第一座摩尔商城"；不久前 ， 香港新世界集团也在武商MALL的旁边开始建设武汉新世界中心，新世界称其将成为武汉名副其实的"销品茂"。全世界最大的摩尔开发集团--加拿大555集团已决定花巨资在青岛和温州两地打造两个占地约100万平方米左右的MALL。此外，全国各地在建和待建的MALL项目还有：成都熊猫 万国商城、西安城市广场、大连华南国际商城、郑州汇龙城、厦门SM城市广场、福州元洪城 ……这些项目动辄在20万平方米以上，投资数亿甚至数10亿。而在目前的摩尔开发商中，既 有国内各大传统零售商业集团(上海友谊、上海华联、北京华联、北京王府井、武商集团、 深圳铜锣湾百货、大连商场集团等)、房地产巨头(大连万达、中信集团、香港新世界、香港 九龙仓、和记黄埔、香港新鸿基等)、海外专业的摩尔开发商(加拿大555集团、菲律宾SM集团、泰国正大集团、印尼三林集团等)乃至外资传统零售集团(马来西亚百盛、香港新世界百货、法国欧尚、台湾好又多等)，还有一些原来并不知名的商贸及投资公司。而在各大房地 产公司、商业集团、国外摩尔集团"大干快上"的同时，各地政府也意识到了建设 MALL的意 义，纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展，短短数月之间，中国掀起了一股建设摩尔的热潮。
馅饼还是陷阱
大多数投资商对MALL的投资热情主要基于MALL在欧美的成功。在MALL的诞生地美 国，其在全国消费品零售总额中所占比重达五成左右，2000年达16亿美元。有关资料显示，在日本，MALL的店铺数仅占1％，但却创造了全国零售总额的近40％。还有一些投资商钟情于MAL L是因为对MALL中主力商店的浓厚兴趣，他们通常有着零售业背景，而象王府井百货这样的 上市公司还希望通过MALL概念来增发股票融资。另外，地方政府的官员一般为这类项目的联 带效应怦然心动，这也往往暗示着他们在土地的转让价格方面有一定的灵活性，无疑这会大大降低投资商的开发成本。
与投资商高涨的投资热情不同，商业专家对现阶段MALL在中国的前景普遍持谨慎的态度。他们强调指出，MALL的兴建要符合一定条件，它是建立在雄厚的经济基础和强大的购买力之上的。
有资料表明，美国是在人均GDP达到1万美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化基本形成， 社会进入休闲时代，人们对购物和吃喝玩乐有了新的追求之后，MALL才真正开始得到 良性和快速发展。MALL的主要服务对象是中产阶级。而我国现阶段人均GDP还不到1千美元，2000年人均消费品支出只有300美元，还不到美国的1/40，就是最为发达的上海、北京、广州人均G DP也就3千美元左右，私家车的比例更是无法与美国相提并论。因此，专家首先担心的是没有足够的客流和购买力支撑MALL的日常运转。
据北京市商委统计，北京二环以内万米以上的大商场，2000年平均每平方米销售额只有 137万元，而北京市大商场的盈亏平衡点大致在每平方米15万～2万元，目前北京市一般大商场的利润率大约只有1％。北京四大MALL的总建筑面积达170万平方米，购物面积按 50％ 计算，销售额达130亿才能达到盈亏平衡，这相当于北京市消费品零售总额的20％，无 疑这 是有相当难度的。
况且，一般的商业经营，一平方米需3个～4个品种，填满这些MALL需要多少品种?目前国际商品品种共150万种，而我国还不到50万种。另外，国外MALL是在百货公司的专门化连锁发展，超级市场和专业专卖店连锁化发展达到相当规模和水准时发展起来的，在连锁化的基础上它们在MALL里都可以实现低成本运营。而我国百货公司、大卖场、超市的发展还不够 成熟，特别是缺少大量的品牌专卖店及有特色的小型专业店，因而MALL最吸引人之处- -商 品细分，目前国内的商品生产、流通系统还无法支持，所以也就很难做成真正意义上的 MALL 。假如与现有的百货商店、大卖场的商品结构及花色品种大致相同，MALL的吸引力肯定是要大打折扣的。
还有专家从MALL伴生的种种问题着眼，给时下的MALL热泼了冷水。清华大学刘念雄博士 认为，MALL这种大型商业设施尤其是郊区型MALL能耗太大，且不说开车购物增加了大量的石 油资源消耗，单是室内空调的能耗就十分惊人，这与全球正在倡导的可持续发展思想是背道而驰的。他的看法是，事实上，国外郊区型MALL早在20世纪70年代中期就开始走下坡路了， 真正有生命力的还是市区型购物中心，其中尤以专卖店为主的购物中心为最。
而赞成发展MALL的人士则认为，虽然我国的经济发展水平远比美国落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市，而菲律宾、泰国、马来 西亚、新加坡的MALL发展得既多又好，且新的MALL仍在不断建设中，我国的大城市为什么就 不能拥有真正的MALL呢?毕竟我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和 调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，而且工作压力增大也需要增加适当的休闲和娱乐。所有这些变化都在导致需 求多样化程度的提高，简言之，也就是力求将时间作最大化运作，满足多重需要，一次购足和一站式娱乐休闲的消费习惯因此应运而生，最终必然促进MALL的发展。
另外，虽然我国的私车拥有量低，但并不影响MALL的建设。在建和待建的郊区型MALL 都 有足够大的停车场，停车位少则数千，多则近万，而且与市区主要交通干道的连接十分通畅 ，完全可以吸引市区有车族。二是许多城市建设中的地铁和轻轨都十分接近这些MALL所 在区 域，MALL还可以通过开通连线免费巴士来解决无车族的出行难题。目前国内MALL还 有相当部 分建在市区交通便利的地方，具备很强的集散大批量客流的能力。
成功三要素
争论归争论，对于投资商来说，关键还是如何把手头的项目运作好。MALL的优势主要体 现在整合消费的能力。由于商品多样性及服务项目的增加，可以吸引不同目的的消费群体， 从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，将极大地刺激人们的购物需求。为了通过整合各种需求以达到最高的经营效益，MALL必须千方百计安排适当的全方位服务，这使 管理增添了无限的难度，也就是MALL的管理者面对各种不同的行业，必须把它们整合在统一 有效的制度之下，加之消费需求的弹性较大，在经营管理上均需仔细考虑规则以免产生负面效果。MALL从规划、建设到经营管理都是需要很高的水平和技巧的。
统一管理，只租不售
一个大型MALL的正常运行，首先要求事先策划设计的成功，此外还须实行专业化的管理。把MALL的管理简单地视为物业管理或商业管理都是错误的，它几乎是一门边缘学科，是物 业管理与商业管理的交织。管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周
围环境的整治与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议 ，更重要的还在于进行统一的广告宣传及促销活动，负责把顾客引进店中来。管理者必须保证入租客户具有完美和大体一致的形象，招商时不但要考虑各厂商愿意承担的租金高低，还 要考虑其与MALL的规划与形象是否吻合，其经营业绩是否能持续发展。MALL产业漫长的回报期是对投资商战略智慧和资金耐力的考验。如果说一批实力孱弱、追逐短期利益的房地产商造成了先前大型商厦的先天残疾和扭曲，那么新一代MALL能 否成型 ，则取决于有没有一种深谋远虑、更具实力、更有耐心的资本力量加入到这一产业中来。只有产权统一才能确保经营的整体性，才能发挥MALL的整体优势，因而MALL投资商必须有雄厚的资本实力，不能依靠短期贷款或其他短期资金搞开发。没有还贷压力，才能保证只租不售 ，确保整体战略的实现。目前MALL开发商很多自己没有太多的资本金，想靠项目来吸引更多投资者，这是非常令人担心的。
主题突出，结构合理
早期的大型商厦由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，所以从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。现在的MALL必须树立鲜明的主题定 位，走差异化竞争之路。以广东为例，广州报业文化广场打出了"报业文化"的大旗，将报 社办公楼、大型图书馆、公众艺术馆与开放式购物广场结合为一体；东莞华南MALL打 造"水 乡风情"主题，利用珠三角的河汊水网营造供游客泛舟观光的水道景观；华侨城铜锣湾广场花巨资聘请昆明世博园的规划师美国HHCP国际设计有限公司耗时4年进行规划，营造国内第一家"生态景观和海洋文化"为主题的MALL，设有雕塑公园、核心购物、酒吧风情、生态广 场四大区域；奥林匹克购物中心也树立了"体育公园"的主题。
之所以需要主题设计，是由于同一区域往往规划了多家MALL，有所差异才更吸引消费者，而且通过主题设计使MALL的娱乐休闲功能更加突出。另外，现在的百货店已在千方百计增 加餐饮及娱乐休闲方面的功能，MALL特别是市区型MALL必须通过主题乐园的营造才能更具吸 引力。而对于特大型的郊区型MALL而言，只要规模足够大，功能足够齐，就可成就其综合性 一站式的定位，主题的营造倒在其次了。
MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，兼具百货店、仓储式商店、超市、品牌专卖店等各种零售业态，故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。根据所处 商圈情况，MALL内部全部商品高、中、低档的比例，各零售业态营业面积的比例，购物、餐饮、娱乐、休闲各区域的比例必须合理，才能发挥MALL整合消费的功能。
做好客源重叠分析与规划
MALL在规划设计之初，应先确立主力商店(如百货公司、大卖场、大型专业店)，并在招 商过程中优先办理，从而在建筑方面能够满足主力商店的特殊建筑要求，因主力商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。当然各独立商店都具有一定的集客能力，被吸引进各个商店的顾客也将成为整个MALL的顾客，每个商业个体在MALL整体计划的指导下，均能提供最 适合的服务，因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益。MALL最成功的客源策略始于 主力商店，在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在互动关系下达到整 合的效果，形成一股强有力的经营动力。但必须注意，由于客源的重叠还应避免内部竞争的不利因素，而这些因素必须在规划和招商之初就有效排除。
目前国内汽车用品超市、玩具及文具大卖场、五金家用品大卖场、大型折扣店、工厂直销店、现代化的超市型综合药店、旅游用品店等业态都较为少见，也缺少有特色的小型专业店，快餐及特色餐馆有一定知名度的也不多。因而MALL的经营者必须主动寻找这些有特色的 商店，而非坐等厂商上门。
MALL要经营得好，还要求MALL经营者有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力。MALL 内一般至少有3个以上的公享空间中庭用以进行各类节庆活动，以吸引人气增加销量。
篇4：城市间项目合作开发合作模式思路
城市间项目合作与开发合作模式的思路
蒲进/《城市开发》/20**1016
中国的城市化建设加快步伐，社会经济的发展又是城市化的主要动力，之所以人们愿意并且希望向城市或者大城市靠拢，集中，是因为大城市拥有更多的社会资源与福利，拥有更多的创业、就业机会和公共基础设施保障；同时人们的这种集中相对的又推动了城市的财富聚集，消费增加带来的经济增长同样提高着城市的公共资源配置能力，形成了一种良性循环。
仔细研读各大、中、小城市的相关政策、通过分析绝大多数置业人群置业心理以及各类业态分布情况，我们认为城市效应还是中国房地产市场的主导因素。如此看来，大中小城市间、不同地域及文化间的合作就显得尤为重要，各自取长补短，推动城市繁荣、成长！
从资金、资源角度出发，房地产合作开发通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为，合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。
城市间项目合作开发所针对合作模式存在如下几种思路。
一是拥有土地使用权的当事人提供土地使用权（土地协议折价，或评估入股方式构成合作投资比例），另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。从法律上讲，这是一种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙经营的特点，对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险，合作参与各方以分利、方式、土地补偿等方式获得利润汇报，对外双方共同互负连带责任。
二是已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。这是一种以合作开发为名，吸收开发资金分享利益的合同，享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险，合作方只投入资金或技术，但不加名合作，也不参加经营及承担风险，只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报，这是名为合作建房，实为借贷的合同，由于项目是以土地使用权人的名义进行开发，所以其中风险主要由提供土地使用权一方承担。
三是已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方；这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，实为转让土地使用权的性质，其中风险主要由开发商一方承担。
四是已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。
篇5：开发商调研机构合作重要性
借助专业机构开发商事半功倍
房地产开发是一个平台,开发商是这个平台的支柱,而各个专业公司则是这个平台上的互动元素。但遗憾的是,由于各个专业公司的知识结构、服务内容、价值取向的不同,它们在短期内很难“真情互动”。房地产开发企业非常需要一个能全程服务的专业公司、建筑设计、环境景观设计、物业代理、营销策划、物业管理全方位服务。
市场调研机构的服务内容主要包括消费者调查,市场环境及竞争对手也是市场调研机构必须调查的内容,前者有利于发展商从宏观上把握房地产市场的走势,后者有利于发展商把握竞争对手的产品供应数量、产品供应结构、价格策略、营销策略、土地储备等。房地产产品位置的固定性以及供应、需求的区域性使得局部范围内的竞争对手调查尤为重要。
事实上,在以专业化分工、现代化管理为特征的市场经济中,全能的公司已经不是科学的组织架构,但合理地整合各专业公司却是发展同最有效、最经济的取胜之道。原中国海外深圳公司总经理张一平在一次演讲时指出:“房地产开发商其实可以只懂管理,只要有钱,其它的事都可让专业公司来做。但不同的管理会创造不同价值。”现实也证明,仅其中几个环节的整合便迸发出强大的能量,例如王董国际设计公司与美国易道公司几次合作之后便轻车熟路,曾经在携手推出“阳明山庄”之后又联袂演绎“金海湾花园”,把“海文化”演绎得淋漓尽致。
专业调研内容覆盖开发全程
与建筑设计公司、环境景观设计公司、广告公司、中介代理公司、物业管理等不同,市场调研机构并不直接参与上述各专业公司的具体操作,它们以向各专业公司提供数据支持而体现自己存在的价值。市场调研机构以消费者为调查重点,消费者是房地产开发企业的起点,也是服务的终点,如何了解消费者需求、如何满足消费者需求便构成了市场调研机构工作的重要内容,同时也是房地产开发过程中各专业公司决策的主轴线。任何忽视消费者需求的行为本身就蕴含着巨大的危机。
市场调研公司通过消费者调查达到与消费者沟通的目的,专业调查机构往往根据开发商的目的设置几组不同类型的问题以测试消费者需求、购买动机、购买目的、购买能力、购买行为。
——通过设置户型、家庭人口、人口变化、户籍等变量以测试消费者对户型、面积的需求,为以后的产品定位提供数据支持;
——通过设置价格承受力、价格弹性、家庭收入、个人收入、收入预期、大宗消费品拥有表、消费心理指标等变量以测试消费者支付水平及支付动机,为以后的价格策略提供数据支持;
——通过设置建筑风格、层高、楼层偏好、朝向选择、颜色表等变量来测试消费者对建造本体的外观造型、风格、颜色的偏好,为以后的建筑设计提供数据支持;
——通过设置景观风格、植物偏好等变量以测试消费者对小区内环境景观的需求特点,为以后的环境景观设计提供数据支持;
——通过设置物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等变量来测试消费者对物业服务类型的偏好程度以及支付倾向,为以后的物业管理运作提供数据支持;
——通过设置媒体接触习惯、收集信息渠道、收集信息者、业余爱好、个性测试等变量为以后的媒体组合、诉求点、诉求对象的确定提供数据支持。
不重过程重结果,开发商需过思想关
房地产市场相对完善的深圳,许多发展商已经认识到市场调研的作用,并从中获取了巨额利润,许多房地产代理公司也组建强大的调研队伍以增强竞争力。然而在全国地产界,不愿意与专业调研公司合作的发展商仍然大有人在,其中也不乏大牌的地产商。他们要么不相信市场调研的存在价值,要么对市场调查方式和调查结果持怀疑态度。虽然这些发展商以往所开发的项目销售较为理想,但偶然的成功并不足以否定市场调研的合理存在。相反这些老总们的决策依据本身就来自于特殊的市场调查,只是自己并未觉察或不愿意承认罢了,例如平时的观察记录、与业界人士座谈、对宏观政策法规的领悟、对市场供需数据的掌握等。令人同样遗憾的是,即使一些发展商与专业调研机构合作,但他们的初衷也不过是“印证”自己的观点,这种把自己的观点凌驾于市场之上的做法是非常危险的。
市场调研机构最大优势在于与消费者沟通的经验、技术和理论,懂得用什么方法从消费者手中收集对房地产开发有用的信息;知道如何控制收集渠道;如何过滤有用数据。大量数据的占有是调研机构工作的第一步,如何把大量数据归纳为分析报告是调研机构的第二步;如何把分析报告的结果用于实践中是调研机构的最极目的。调研机构就是在不断收集——归纳——推理的循环中体现自己存在的价值。但通常情况下,发展商只要求市场调研机构做到第二步,因为老总们只关心与项目直接相关的“一页纸”内容。作为长期从事市场调研的专业机构必须通过一次次推理,寻求完善的理论模型以丰富“每页纸”的内涵。同时,特别值得一提的是,收集数据的全面性、准确性、有效性以及推论价值都与投入费用息息相关。当前,许多发展商在与市场调研机构合作时“斤斤计较”,这就造成市场调研机构收集的资料对各个专业公司的贡献锐减,其实这是
得不偿失的。如此看来,如何把握支出费用与合理收集资料的“度”也是发展商必须考虑的事。精彩专栏
