教职工小区物业维修和管理的应急措施

　　教职工小区物业维修和管理的应急措施(节选自ISO9001体系之部分)

　　1 业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施

　　# 立即通知相关维修人员进行修理，如在办公时间以外，可通知保安监控中心召唤工程人员至现场紧急抢修;

　　# 无论在任何情况下，除专业对口并执有上岗证的维修人员外，任何管理人员均不得自行修理，此举可能触犯法律外，亦可能引致性命危险;

　　# 如物业维修人员不能修复，则尽快拨打相应水、电、煤气报修电话，配合修复，并安抚业主;

　　# 禁止任何人于停电期间使用电梯;

　　# 预备手提照明;

　　# 加强留意于停电、断水、无煤气期间物业项目内之保安工作;

　　# 应记录详情于备忘簿内。

　　2 小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施

　　# 物业项目员工应清楚物业项目配电室之位置，同时亦需确保此机房不受外力之击，以保证其可随时启动;

　　# 立即通知相关维修人员进行修理，如在办公室时间外，可能通过保安监控中心召唤工程人员至现场紧急抢修;

　　# 无论在任何情况下，除专业对口并执有上岗证的维修人员外，任何管理人员均不得自行修理，此举可能触犯法律外，亦可能引致性命危险;

　　# 如物业项目管理处获供电局之有关停电、断水、无煤气通知，应尽快通知所属经理，同时亦需发告示通知住户;

　　# 禁止任何人于停电期间使用电梯;

　　# 预备手提照明;

　　# 加强留意于停电、断水、无煤气期间物业项目内之保安工作;

　　# 应记录详情于备忘簿内。

　　3 业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施

　　# 首先判断堵塞物的位置，在靠近的检查口、清扫口、屋顶通气管等处，采用人工或机械疏通;

　　# 如无效时，则采用尖錾剔洞疏通，或采用“开天窗”的办法，进行大开挖，排除堵塞。

　　4 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施

　　# 首先应将检查井中的沉积物用钩勺掏清，随后用毛竹片进行疏通，再用中间扎有刺铁丝球的麻绳来回拉刷，同时放水冲淤;

　　# 如还疏通不了时，则要在堵塞位置上进行破土开挖，采用局部起管疏通、重新接管的办法进行疏通。

　　5 电梯突然停运或机电故障的应急措施

　　5.1 发生停电及电力故障应急处理

　　# 当客户服务部接获停电的报告时，应立即报告管理处经理，并通知工程人员一前往现场寻找停电的原因。

　　# 管辖区域工程部值班人员应清楚知道管辖区域配电房的位置，第一时间应急照明应处于开启状态。

　　5.2 计划停电

　　# 管理处在收到供电部门发送的停电通知后，应在停电日前三天张贴通告、通知管辖区域住户，通告中须详细写明停电日期、时间、恢复供电日期时间等内容。

　　# 安排工程值班人员准备突发故障及配合进行设备养护;

　　# 准备用物资如电筒、应急灯等，切勿点燃蜡烛，以防火灾;

　　# 电力恢复时，检查管辖区域各设备是否正常运作;

　　# 停电时应将所有电器插座拔掉。

　　5.3 住户投诉

　　# 当客户服务部接住户停电的报告时，应立即报告管理处经理，并通知工程人员前往现场寻找停电的原因;

　　# 协助分析故障原因，排除一般原因;

　　# 因设备故障，且原因复杂，应聘请专业公司进行处理;

　　# 如整个管辖区域电力突然中断，应立即致电电力公司查询，若属管辖区域供电系统有问题，则应立即通知工程部派人员抢修，并且尽可能的通知客户，同时检查线路状况;

　　# 如发现管辖区域部分公共电力突然中断，监控中心应立即通知工程部人员到停电现场查看，检查停电原因并进行抢修;

　　# 加派保安人员前往停电现场巡逻，查看各项公共设施，设备有否受停电影响，避免住户受惊而发生意外，同时避免不法之徒趁虚而入，使管辖区域住户的财物受损;

　　# 电力恢复后，应通知工程部电工到现场检查受影响的公共设施、设备是否也已恢复正常操作，同时需派工程部人员详细巡检一次，确认各项设备已恢复正常运行。

　　6 发生火警时的应急措施

　　# 如火警成立，现场保安员应立即向监控中心保安员汇报火势情况。同时现场保安员立即使用该区域消防器材先投入灭火工作;

　　# 监控中心保安员立即通知管理处经理、保安主任。

　　第一组人员调配如下：

　　# 保留监控中心、出入口保安人员;

　　# 救火人至着火区域相邻区域收集灭火器材，送至着火区域;

　　# 其余人员到达现场后，由保安主任带领，选用针对性灭火器材，运用掌握的消防技能投入补救;

　　# 严格执行救火指挥部下达之各项命令;

　　# 监控中心保安员应立即开启应急广播系统通知人员从安全通道疏散;

　　# 根据救火指挥部的命令，监控中心人员负责向外报警工作，应报清：物业名称、门牌号码、所处路口、燃烧性质及面积、电话、报警人姓名;

　　# 出入岗保安应指引消防队，由最近通道进入现场。

　　第二组人员调配如下：

　　# 组织疏散客户，必须按《消防疏散方案》实施人员疏散;

　　# 现场保安员做好火灾现场的警戒工作，严禁客户、无关人员进入该区域，防止窃案的发生。

　　# 消防队进场后，根据其需要介绍小区、火灾情况，配合做好灭火工作，同时临时救火指挥部自动撤消;

　　# 保安主任应在火灾扑灭后做好现场保护工作并配合检查，协助调查失火原因，统计火灾损失，并做好书面报告逐级上报。

　　7 接报刑事、治安事件处理程序

　　7.1 发生抢劫应急处理程序

　　# 保安员在当值中接获有抢劫报警，应立即向管理处经理及保安部主任报告，并拨打“110”，向警方报警，同时做好各通道的警戒工作以防抢劫犯的逃离;

　　# 查清案发地点、时间、并派保安员携警械、对讲机至现场核查，监控中心开始对所有通道，进出口进行搜寻，并对一切可疑人进行录象;

　　# 我论在任何地方、保安员遭遇匪徒时应保持镇静，尽量避免与其正面的冲突，并拖延时间，以利用警方到现场处理;

　　# 如保安员到场时，劫匪已逃出管辖区域，或阻拦无效，而警方仍未到现场时，应现场调查劫匪的体态特征及逃跑方向，并告知警方处理;

　　# 做好当时人安抚工作，如有伤者，应即时拨打“120”救护电话，速召救护车协助。

　　# 如案情不明及无涉嫌人员离开过管辖区域，应和警方一起展开管辖区域整体安全检查，并携带好对讲机及警械，并保证通讯畅通，和后备人员的及时增援。

　　# 遇被劫匪捆绑，应尽力松绑或设法向其他人员求助。

　　7.2 发生斗殴应急处理程序

　　# 管辖区公共区域禁止任何人斗殴，保安人员一旦发生或接获有斗殴情况，应立即予以制止，并通知管理处经理、保安主任、控制事态的发展，避免骚扰其他住户;

　　# 当斗殴行为扩大或已造成人员伤害、财产损失时，在征得管理处经理同意后，立即报警处理，保安员做好现场人员救护、财产损失拍照留证等工作;

　　# 安排救护工作或打“120”救护电话，送伤者赴医院急救;

　　# 暂押肇事者交警方处理，如肇事者逃逸，记录事件经过及当事人特征，身份证明交于警方追捕;

　　# 保安人员在处理斗殴事件时应避免动用武力。

　　7.3 发生偷车应急处理程序

　　# 进出车库所有车辆都应记录进出时间，如是住户车辆，在管理处应留有该车资料，访客车辆须做记录;

　　# 保安员如发现或接获车库中有偷车情况，应立即通知监控中心予以摄像，同时关闭出入口大门，以免窃贼逃逸。通知管理处经理、保安主任、征求是否报警方增援意见;

　　# 记录被盗车辆车牌号、颜色、型号、记下窃贼人体表特征，及有否凶器;

　　# 记录被盗车辆行驶路线;

　　# 保安员勿阻拦闯关车辆;

　　# 警方人员到场后，将以上情况向警方提供，并协助警方人员处理，记录达到警人员情况后，以备后查。

　　8 遇燃气泄漏、触电事故处理程序

　　8.1 遇燃气泄漏处理程序

　　# 所有物业项目员工应清楚知道物业项目采取何种气体的总阀开关正确位置;

　　# 当接获泄漏气体报告或察觉异味时，应迅速前往现场调查;

　　# 当到达现场，切勿按动门铃或触动任何电器及电灯开关(事先关闭自身所带电器，如手机、对讲机等)，以免发生爆炸，只能开启所有窗门，以便疏导气体;

　　# 在适当情况下关闭气体供应阀门，如发觉泄漏之气体未能受控制气体扩散面积广泛，应立即致安全地电报警方及通知燃气公司;

　　# 封锁现场，禁止任何人企图进入，同时通知其他业主/访客离开;

　　# 如有需要，照顾伤者，等待救援;

　　# 事后，需要记录所有详情及通知保安监控中心。

　　8.2 触电事故处理程序

　　# 发生触电时，最重要的抢救措施是迅速切断电源，此前不能触摸受伤者，否则会造成更多的人触电;

　　# 如果一时不能切断电源，救助者应穿上胶鞋或站在干的木板凳子上，双手戴上厚的塑胶手套，用干的木棍、扁担、竹竿等不导电的物体，挑开受伤者身上的电线，尽快将受伤者与电源隔离;

　　# 对触电者的急救应分秒必争，若发现心跳呼吸已停，应立即进行口对口人工呼吸和胸外心脏按摩等复苏措施;

　　# 一面进行抢救，一面紧急联系把病人送就近医院作进一步治疗;

　　# 事后，需要记录所有详情及通知保安监控中心。

　　9 其他突发事件的应急处理程序(列举)

　　9.1 漏水或水浸的应急处理程序

　　# 当客户服务部接获漏水或水浸的报告时，应立即报告管理经理，并通知保安人员、工程人员一起前往现场寻找漏水或水浸的原因;

　　# 关闭相关水阀，切断水源;如切断水源而引起住户断水的，管理处的其他人员应尽可能的通知住户，说明原因;

　　# 如果漏水或水浸是由于水管爆裂所引起的，应立即通知工程部人员进行抢修，并关闭相应水闸，切断水源并通知住户，说明断水原因;

　　# 利用沙包阻止水势蔓延到其他地方;

　　# 拖把、扫把及潜水泵等工具清理现场，并拍照记录，并把所有详情记录于备忘簿中。

　　9.2 地震应急处理程序

　　需补充

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篇2：教职工小区物业的维修养护管理常规实施方案

　　教职工小区物业的维修养护管理常规实施方案

　　工程类

　　1 对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施

　　# 业主、使用人自用部位和自用设备损坏的，由业主或使用人向物业管理公司其他修缮单位报修;物业公司的服务项目按照业主、使用人公布的收费价格收取。

　　# 专线接报修电话24小时受理业主报修，小修小补在2小时内完成。

　　# 紧急维修在报修后25分钟内答复处理，并在当天内完成，因实际情况不能完成，应采取临时解决措施的前提下，列出维修计划时间表，明确告之业主，在得认可后按时完成维修任务。

　　2 物业管理区域内共用设施设备的维修措施

　　# 公共部位建筑物外观整洁、完好率达95%以上。无违章搭建建筑物、构筑物现象、无占用、损坏公共部位现象，无损坏房屋陌生结构现象等。

　　# 公共设备、公共设施良好、运行正常，完好率达95%以上。

　　# 公共部位、公共设备、公共设施急修项目24小时抢修;小修小补2小时内完成。

　　# 专线接报修电话24小时受理业主报修，小修小补2小时内完成，并实行3个月保修制度

　　# 紧急维修在报修后25分钟内答复处理，并在当天内完成，因实际情况不能完成，应采取临时解决措施的前提下，列出维修计划时间表，明确告之业主，在征得业主认可后按照完成维修任务。

　　3 业主、使用人装饰、装修物业的服务措施

　　由于业主或物业使用人对物业管理及装饰装修管理的相关法律法规不熟悉，造成对房屋装修管理的理解误区，在房屋装修过程中会出现一些误解，很据我司多年服务经验，我们将对《CZ医科大学教职工住宅小区》的业主装修提供如下服务：

　　预先告知：在业主接房时，我们会将我们在前期介入中收集的相关资料整理后统一提供给业主，同时向业主提供装修服务协议及装修注意事项;

　　专人服务：我们将组织专职的装修服务团队，协助业主进行图纸审核、装修单位监管、装修现场监控等工作;

　　限时服务：我们将在承诺时间内完成图纸审核、水电线路检查、读数、手续办理等工作，以保证业主的正常施工不受干扰;

　　装修知识培训：我们将安排专业人员为业主集中讲解装修知识，解答业主疑难;

篇3：教职工小区维修管理规程

　　教职工小区维修管理规程

　　1、目的

　　规范小区内公共区域及租户/业主室内工程安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成维修工作。

　　2、适用范围

　　适用于物业管理公司辖区内的维修工作。

　　3、职责

　　3.1、维修部主管负责检查维修工作的实施情况及每月维修及时率的统计。

　　3.2、服务中心负责各自服务中心维修工作的组织实施。

　　3.3、维修部维修工具体负责业主报修的维修工作。

　　4、程序要点

　　4.1、维修工进行维修的基本要求

　　4.1.1、自觉维护公司及租户/业主的权益，不做损害公司名誉的事;不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给班长，请求支援解决。

　　4.1.2、维修公共设施时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌，必要时应设置安全围栏并派专人看守。

　　4.2、租户/业主室内报修程序

　　4.2.1、维修工接到租户/业主室内维修通知后，应在15分钟内准备好工程所需的材料、辅助材料、工具箱及清洁用品(塑料袋、干净抹布等)，按与租户/业主约定的时间赶到(特殊情况除外)。进租户/业主室内应持《维修单》按门铃(敲门)。

　　4.2.2、维修员来到租户/业主单位门口，先敲门(3次)，见到租户/业主时要先问好，简洁地说明事由，征得租户/业主同意后方可进入室内进行工程维修。

　　4.2.3、维修员进行维修前，维修人员向租户/业主出示收费标准、并在征得租户/业主同意后开始维修;如租户/业主不同意维修的则应提醒租户/业主考虑，同意后再行报修，并及时返回维修部向维修部主管说明情况，与维修部主管一同在《综合维修单》上注明原因并签名确认后交还服务中心备案。

　　4.2.4、维修员进行维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嬉笑取闹。维修后尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得租户/业主的同意方可进行。如果不能满足租户/业主的要求，则应向租户/业主解释清楚并表示歉意，尽量取得租户/业主的谅解。

　　4.2.5、维修完毕，维修员应及时清扫工作场地：要将所有维修垃圾装入塑胶袋带走，并将所维修部件和周围环境抹干净。请用户试用，验收后请用户在“综合维修单”上签名，在需要收费的情况下交付“第三联”给用户并按规定收缴维修费用。如果租户/业主对此次维修收费有异议，应向租户/业主做出解释。若使用业主提供材料应得到业主确认。

　　4.2.6、维修员离开租户/业主时，应礼貌地向租户/业主道别、谢谢租户/业主的支持、配合与谅解。

　　4.2.7、维修人员要及时在《综合维修单》上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上维修人员姓名以备日后查询。将签好的“维修单”第二联交给主管存档，“第一联”客户部。

　　电气　综合维修　否　　能 否

　　4.3、公共区域报修程序

　　4.3.1、服务中心各部门日常工作中将发现公共设施、设备受损，统一报至客户部，由客户部报至维修部，由工程主管按报修内容(电气类、综合类)指派所属班组任务。

　　4.3.2、维修部各班组班长根据报修内容，负责派工，落实人员进行修理工作。

　　4.3.3、修理人员在修理工作完毕后，必须汇报班长，并由班长进行检验。维修人员须将设备的损坏情况、修理情况及更换零配件的情况须记入《派工单》。各班组须将主要工作内容记入《维修部值班记录》。

　　4.3.4、如果报修需要由多工种或分班次共同完成，可由班长(主管)按照工作顺序派工，并协调、落实班次工作量，直至完成。

　　4.3.5、维修部主管须每天查阅《维修部值班记录》

　　4.4、各服务中心如果实施免费维修的，在单据上注明免费，其它项目仍要按上述程序填写。

　　5、记录

　　《维修记录》

　　《派工单》

　　《维修部值班记录》

篇4：教职工小区维修部工具管理规程

　　教职工小区维修部工具管理规程

　　1、目的

　　规范工具管理工作，确保维修部工具完整及各项性能完好。

　　2、适用范围

　　适用于物业管理公司维修部的工具管理。

　　3、职责

　　3.1、维修部主管负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购。

　　3.2、维修部班长具体负责工具管理。

　　3.3、库管理员负责工具的簿记盘点工作。

　　4、程序要点

　　4.1、《维修部物资采购计划》的制定：每月的24日之前，由维修部主管组织各班长一起制定下月度《维修物资采购计划》并由服务中心审核后，上报公司总经理审批，行政人事部备案。

　　4.2、采购计划应包括：所需工具的名称、型号及规格、数量、产地;预计费用;购买时间;用途。

　　4.3、维修部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是分部门公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，分部门公用工具由班长领用并负责保管。

　　4.4、个人使用工具和分部门公用工具(便携带的)由主管统一填写《领料单》，经服务中心经理管批准后，可到库房领取并负责保管。主管必须将所领工具登记在《物资零用登记表》内并领用人签名确认。

　　4.5.个人使用工具使用注意事项：

　　a)、不准乱打乱撬;

　　b)、用力应适度;

　　c)、测量不同的参数时注意正确换档(如万用表);

　　d)、注意工具的作用条件(如额定电压、额定电流或承载能力等);

　　e)、用后擦拭干净工具。

　　4.5.3、维修部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。

　　4.5.4、维修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具;如属正常使用损坏则可以经维修部主管核实，经理审批后在在库管理员处以旧换新，库管理员应做好登记。

　　4.5.5、员工辞职、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给维修部，对于丢失或人为损坏的个人使用工具通知财务扣发相应的钱款。维修部班长必须将员工退还的个人使用工具登记在《班长保管工具登记表》内，并在“备注”一栏内注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作为以旧换新的工具。

　　4.5.6、维修班长每季度末检查每个员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令立即补充。

　　4.5.7、对于换下来的个人使用工具每半年由库管理员进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，由维修部主管上报服务中心经理审核，经公司总经理审批。审批后由维修部主管负责报废处理。

　　4.6、公用工具

　　4.6.1、各专业组员工借用工具或部门之间借用工具都应在班长处借用;维修部以外的部门借用工具须经维修部主管批准后方可借用。班长必须将借用工具登记在《工具借用登记表》上。

　　4.6.2、公用工具使用注意事项：

　　a)、便携式(小件的)公用工具使用注意事项按4.4.2条款;

　　b)、大型公用工具使用除应遵循便携式(小件的)公用工具使用注意事项目以外还应每个月进行一次保养;

　　c)、公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。

　　4.6.3、公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿，如属正常使用损坏，对于小型的(300元以下)由维修部主管确认，服务中心经理批准后可以以旧换新。对于300元以上的公用工具须先由班长填写《报废工具登记表》经维修部主管及服务中心经理批准后上报总经理审批。

　　4.6.4、各班组负责人工作调迁、辞工或被解雇时，由维修部主管会同库管理员一起对该负责人所管公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究其本人责任。

　　4.6.5、维修部主管每月25号对每个班组的公用工具进行检查，对于缺少的或人为损坏的，将责令负责人尽快补齐。

　　4.6.6、对于换下来的公用工具每半年由仓库管理员进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经维修部主管批准后上报公司审批。审批后由维修部主管负责报废处理。

　　4.7、对于专业工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验合格的方可使用，否则应重申购。

　　4.8、维修部通讯用对讲机管理按《保安部警用器械管理规程》相关条款执行。

　　4.9、库管理员每月23号应将所保管的工具进行一次盘点并登记在《仓库管理员保管工具登记表》上，对于需要补充的工具应建议维修部主管尽快申购。

　　5、记录

　　《工具保管登记表》

　　《工具借用登记表》

　　《报废工具登记表》

　　《维修部工具年度采购计划》

篇5：教职工小区物业维修部日常管理规程

　　教职工小区物业维修部日常管理规程

　　1、目的

　　明确物管公司服务中心维修部员工的日常管理。

　　2、适用范围

　　适用于物业管理公司维修部全体员工。

　　3、职责

　　3.1、维修部主管负责本管理规程的实施及监督。

　　3.2、维修部班长负责本班组工作安排、监督检查、异常情况的处理与报告。

　　3.3、维修部各岗位员工负责所值岗位的正常管理及运作。

　　4.0程序要点

　　4.1、交接班制度

　　4.1.1、接班人员必须提前15分钟接班，交班人员在接班人员未到场，或未完成接班检查准备工作之前，不得擅自离岗。

　　4.1.2、交班人员应对本班次工作及上班次遗留下来的工作的完成情况做好详细记录，并向接班人员如实交接。

　　4.1.3、接班人员应认真阅读工作日志，了解上一班次的工作情况。若是休假后上班，则应同时阅读休假期间的工作日志，了解整个工作运行情况。

　　4.1.4、交接班人员应明确回复接班人员提出的各种问题，和接班人共同核实、检查设备的运行情况及运行参数，内容应包括各安全附件、运行设备、器具、钥匙、环境卫生，以及相关记录等。

　　4.1.5、接班人员若发现交班人员未认真完成有关工作或检查中发现问题，应及时向交班人员提出，若交班人员不能给予明确回答或不加以改善，接班人可以拒绝接班，并报上级领导处理。

　　4.1.6、在处理设备及附属设备事故或故障时，不得进行交接班，交接班人员应坚守岗位，继续进行事故或故障处理，并有权要求接班人员配合工作，接班人员应积极协助配合，共同做好事故或故障处理工作。

　　4.1.7、在事故或故障处理结束后，交接人员须经上级同意后，才能进行交接工作，接班人员已确认无其它疑问后，可进行交接班签名工作。

　　4.1.8、交接班一旦结束，接班人员即开始承担值班期间全系统的安全运行操作责任。

　　4.2、班会制度

　　4.2.1、早上由当值负责人主持10分钟左右的班前会，明确一天的工作内容，计划保养要求;分配员工一天的具体工作内容、质量要求、标准及进度。

　　4.2.2、下午由维修部负责人主持10分钟左右的班后会，总结当天的日常保养、维修服务、设备运营及工作质量检查结果，布置第二天计划外的工作。

　　4.3、值班制度

　　4.3.1、值班人员应提前10分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。坚守岗位、不得串岗。

　　4.3.2、按有关运行管理规程对所辖区域设施设备进行巡查、保养、维修。

　　4.3.3、值班人员因特殊情况需要调班时，必须事先填写调班单，并经维修部主管同意并签字方可调班。

　　4.4、值班室、设备房卫生管理制度

　　4.4.1、各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。

　　各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作。

　　4.4.2、接班人员负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。

　　4.4.3、维修部主管负责本部门卫生清洁工作的日常检查和督导。