教职工小区物业的维修养护管理常规实施方案

　　教职工小区物业的维修养护管理常规实施方案

　　工程类

　　1 对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施

　　# 业主、使用人自用部位和自用设备损坏的，由业主或使用人向物业管理公司其他修缮单位报修;物业公司的服务项目按照业主、使用人公布的收费价格收取。

　　# 专线接报修电话24小时受理业主报修，小修小补在2小时内完成。

　　# 紧急维修在报修后25分钟内答复处理，并在当天内完成，因实际情况不能完成，应采取临时解决措施的前提下，列出维修计划时间表，明确告之业主，在得认可后按时完成维修任务。

　　2 物业管理区域内共用设施设备的维修措施

　　# 公共部位建筑物外观整洁、完好率达95%以上。无违章搭建建筑物、构筑物现象、无占用、损坏公共部位现象，无损坏房屋陌生结构现象等。

　　# 公共设备、公共设施良好、运行正常，完好率达95%以上。

　　# 公共部位、公共设备、公共设施急修项目24小时抢修;小修小补2小时内完成。

　　# 专线接报修电话24小时受理业主报修，小修小补2小时内完成，并实行3个月保修制度

　　# 紧急维修在报修后25分钟内答复处理，并在当天内完成，因实际情况不能完成，应采取临时解决措施的前提下，列出维修计划时间表，明确告之业主，在征得业主认可后按照完成维修任务。

　　3 业主、使用人装饰、装修物业的服务措施

　　由于业主或物业使用人对物业管理及装饰装修管理的相关法律法规不熟悉，造成对房屋装修管理的理解误区，在房屋装修过程中会出现一些误解，很据我司多年服务经验，我们将对《CZ医科大学教职工住宅小区》的业主装修提供如下服务：

　　预先告知：在业主接房时，我们会将我们在前期介入中收集的相关资料整理后统一提供给业主，同时向业主提供装修服务协议及装修注意事项;

　　专人服务：我们将组织专职的装修服务团队，协助业主进行图纸审核、装修单位监管、装修现场监控等工作;

　　限时服务：我们将在承诺时间内完成图纸审核、水电线路检查、读数、手续办理等工作，以保证业主的正常施工不受干扰;

　　装修知识培训：我们将安排专业人员为业主集中讲解装修知识，解答业主疑难;

编辑：www.pmceo.Com

篇2：住宅给排水设备设施的维修养护管理

　　住宅给排水设备设施的维修养护管理

　　一、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责

　　物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，工程部要制定《给排水设备设施维修养护标准作业规程》，并制定年度维修养护计划，通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实施。在制定过程中，要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况，合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况，维修组负责实施给排水设备设施的维修养护，公共事务部负责向有关用户通知停水情况，以便用户作好准备，遇突发事故停水，应向用户作出解释。

　　二、维修组的运作程序

　　维修组的成员负责按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理，对于运行组不能完成的维修保养工作，经管理组调动后，由维修组负责，运行组配合共同完成;维修组成员常驻总部接到突发情况报告后，应迅速集中人员赶到现场，进行抢修;维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向，以便紧急情况下紧急调动。

　　三、水泵机组的维修养护

　　1.水泵的维修养护

　　生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，应加注润滑油，如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮，如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴，检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，清洁水泵外表，若水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷油漆，检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换，检查机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　2.控制柜的维修养护

　　维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有：清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物;检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改，对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换;检查复位弹簧是否正常工作，然后拧紧所有紧固件;自耦减压启动器的电阻不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;外壳接地可靠，如有松脱或锈蚀则应做除锈处理，然后拧紧接地线;热继电器的绝缘盖板应完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤，如有则维修或更换;自动空气开关电阻应不低于100MΩ，否则应烘干，在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触头表面清除干净;中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常，如有偏差应调整或更换;运传压力表信号线接头是否腐蚀，如有则重新焊接或更换。

　　3.电机的维修养护

　　外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5MΩ，否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。

　　4.相关阀门、管道及附件的维修养护

　　闸阀密封胶垫是否漏水，如有则应更换，黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳，对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。

　　四、水池、水箱的维修养护

　　水池、水箱的维修养护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下：

　　1.首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。

　　2.泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹2h以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。

　　3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。

　　4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。

　　5.清洗人员进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于三遍，并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。

　　6.清洗完毕后，排除污水，然后喷洒消毒药水。

　　7.关闭泄水阀，注入清水。

　　五、室外给排水设施的维修保养

　　室外给排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设，明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次，主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全，对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5%进行试水，清扫箱内外灰尘，将消防栓玻璃门擦净，最后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，每4年水管油漆一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。

　　六、室内给排水设备设施的维修养护

　　1.消防设备的维修养护

　　室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护，其维修养护内容如下：

　　①每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，外观检查，确保处于无故障状态。

　　②每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。

　　③每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。

　　④每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。

　　⑤每两个月对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。

　　当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。

　　2.住户室内给排水管道及附件的维修及养护

　　住户在使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修养护内容如下：

　　①个别楼层停水。要先关掉总阀，打开支管阀门，检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处，以便派专业人员前来检查维修。

　　②维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门，查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水，然后关闭水表前阀门，打通漏水处墙面，取出破损水管，装入新水管，再打开总阀看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。

　　③阀门接头漏水。关闭自来水总阀，查找原因，若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门接头装上扭紧，如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户，应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。

　　④水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝上旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧，如是内芯断裂应更换内芯，如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头，检修完毕后，打开总阀门，反复开关水龙头，开关自如不漏水即可，然后告知用户，旋扭开关不要用力过度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，应打破饰面，取下排水管重新安装，完毕后，往浴缸内蓄水，到一定水量存放5min，查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面，然后告知用户，使用时注意清洁。

　　⑥疏通地漏。先用抽子试通，不能查明原因则打开检查口检查，不通时再使用疏通机直至通畅为止，然后用胶管试水检验，并告知用户，使用时不要向管道乱丢杂物。

　　⑦洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重更换弯管，不严重可用生胶带密封接口契损处，达到不漏水为止。告知用户，不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水，不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。

　　当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外，还会出现各种各样的情况，住户(使用者)除了使用时动作规范，注意清洁之外，一旦出现情况不要擅自进行修改，应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修，以确保维修效果和维修时间。

　　七、室内给排水设备设施维修程序

　　为了保证维修工作规范、合理及维修工作及时进行，室内维修应遵循一定的程序进行：

　　1.住户(使用者)向管理处申请。

　　2.值班人员填写“维修登记表”。

　　3.维修组组长(班长)派工，并填写“派工单”。

　　4.维修工准备好工具，带上“派工单”上门维修，进门时，应首先出示工作牌，用语礼貌，查看现场后，按公司规定的收费标准报价，经业主同意后进行维修。

　　5.维修过程应遵守操作规程，注意安全。

　　6.维修完毕后，请住户(使用者)验收，验收后，请业主在“派工单”上写下意见，并签名。

　　7.派工单一式三份，维修班、住户、管理处收费处各保留一份。

　　八、室内维修服务标准

　　为了使物业管理公司所管辖的各部分给排水设备设施能安全、有效、长久的使用，确保住户(使用者)提出的服务要求能得到满足，特制定维修服务过程中的一些标准及要求，主要包括以下几个方面：

　　1.预约维修时间

　　接到维修申请后无特殊情况，30min内到达，按住户(或使用人)约定时间，如暂时没有维修人员应向住户解释，另约时间。

　　2.维修时间

　　原则上小故障30min内，一般故障2h内(不超过8h)，较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等，维修时间一般不超过2h，水管、闸、阀、水表渗漏一般2h内，最长不超过8h，如需改管视实际情况由班长确定，厨房、卫生间等楼板渗水到楼下，一般在4h内，如大面积或难以处理的最长不超过3天，并在维修后2周内，每周不少于1次回访;房间没水、除市政停水或供水系统较大维修，水池定期清洗外，定期保养要提前1天通知，临时停水要写出停水告示。

　　3.提供材料

　　维修过程中提供的材料应100%合格。

　　4.服务态度

　　维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。

　　九、给排水设备设施的维修养护的检验

　　无论是室外给排水设备设施的维修养护，还是室内给排水设施的维修养护，为了保证维修养护工作的正常进行，也为了保证维修养护工作达到用户满意，同时使给排水各种设备设施延长使用寿命，避免出现故障，因此，必须按标准要求对维修养护工作进行检验。其检验职责及检验内容如下：

　　1.检验职责

　　一般要求维修班班长对每日派工单进行检验，并对所管辖的公共部分进行巡视。管理处负责每月维修工作的回访，工程部经理及工程师负责周检。

　　2.检验内容

　　检验内容主要包括服务及时性的检验，维修时间应根据预定时间，目的地的远近，维修工作工艺复杂程度而定，一般性维修一般不超过8h，对于特殊困难的维修项目要求从接到维修单到完成最多不超过72h;维修质量的检验，先进行外观性检查，然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查，检查是否达到要求标准。

篇3：物业工程培训:给排水设备设施的维修养护管理

　　物业工程培训:给排水设备设施的维修养护管理

　　一、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责

　　物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，工程部要制定《给排水设备设施维修养护标准作业规程》，并制定年度维修养护计划，通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实施。在制定过程中，要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况，合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况，维修组负责实施给排水设备设施的维修养护，公共事务部负责向有关用户通知停水情况，以便用户作好准备，遇突发事故停水，应向用户作出解释。

　　二、维修组的运作程序

　　维修组的成员负责按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理，对于运行组不能完成的维修保养工作，经管理组调动后，由维修组负责，运行组配合共同完成;维修组成员常驻总部接到突发情况报告后，应迅速集中人员赶到现场，进行抢修;维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向，以便紧急情况下紧急调动。

　　三、水泵机组的维修养护

　　1.水泵的维修养护

　　生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，应加注润滑油，如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮，如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴，检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，清洁水泵外表，若水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷油漆，检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换，检查机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　2.控制柜的维修养护

　　维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有：清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物;检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改，对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换;检查复位弹簧是否正常工作，然后拧紧所有紧固件;自耦减压启动器的电阻不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;外壳接地可靠，如有松脱或锈蚀则应做除锈处理，然后拧紧接地线;热继电器的绝缘盖板应完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤，如有则维修或更换;自动空气开关电阻应不低于100MΩ，否则应烘干，在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触头表面清除干净;中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常，如有偏差应调整或更换;运传压力表信号线接头是否腐蚀，如有则重新焊接或更换。

　　3.电机的维修养护

　　外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5MΩ，否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。

　　4.相关阀门、管道及附件的维修养护

　　闸阀密封胶垫是否漏水，如有则应更换，黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳，对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。

　　四、水池、水箱的维修养护

　　水池、水箱的维修养护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下：

　　1.首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。

　　2.泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹2h以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。

　　3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。

　　4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。

　　5.清洗人员进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于三遍，并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。

　　6.清洗完毕后，排除污水，然后喷洒消毒药水。

　　7.关闭泄水阀，注入清水。

　　五、室外给排水设施的维修保养

　　室外给排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设，明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次，主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全，对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5%进行试水，清扫箱内外灰尘，将消防栓玻璃门擦净，最后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，每4年水管油漆一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。

　　六、室内给排水设备设施的维修养护

　　1.消防设备的维修养护

　　室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护，其维修养护内容如下：

　　①每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，外观检查，确保处于无故障状态。

　　②每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。

　　③每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。

　　④每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。

　　⑤每两个月对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。

　　当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。

　　2.住户室内给排水管道及附件的维修及养护

　　住户在使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修养护内容如下：

　　①个别楼层停水。要先关掉总阀，打开支管阀门，检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处，以便派专业人员前来检查维修。

　　②维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门，查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水，然后关闭水表前阀门，打通漏水处墙面，取出破损水管，装入新水管，再打开总阀看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。

　　③阀门接头漏水。关闭自来水总阀，查找原因，若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门接头装上扭紧，如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户，应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。

　　④水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝上旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧，如是内芯断裂应更换内芯，如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头，检修完毕后，打开总阀门，反复开关水龙头，开关自如不漏水即可，然后告知用户，旋扭开关不要用力过度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，应打破饰面，取下排水管重新安装，完毕后，往浴缸内蓄水，到一定水量存放5min，查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面，然后告知用户，使用时注意清洁。

　　⑥疏通地漏。先用抽子试通，不能查明原因则打开检查口检查，不通时再使用疏通机直至通畅为止，然后用胶管试水检验，并告知用户，使用时不要向管道乱丢杂物。

　　⑦洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重更换弯管，不严重可用生胶带密封接口契损处，达到不漏水为止。告知用户，不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水，不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。

　　当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外，还会出现各种各样的情况，住户(使用者)除了使用时动作规范，注意清洁之外，一旦出现情况不要擅自进行修改，应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修，以确保维修效果和维修时间。

　　七、室内给排水设备设施维修程序

　　为了保证维修工作规范、合理及维修工作及时进行，室内维修应遵循一定的程序进行：

　　1.住户(使用者)向管理处申请。

　　2.值班人员填写“维修登记表”。

　　3.维修组组长(班长)派工，并填写“派工单”。

　　4.维修工准备好工具，带上“派工单”上门维修，进门时，应首先出示工作牌，用语礼貌，查看现场后，按公司规定的收费标准报价，经业主同意后进行维修。

　　5.维修过程应遵守操作规程，注意安全。

　　6.维修完毕后，请住户(使用者)验收，验收后，请业主在“派工单”上写下意见，并签名。

　　7.派工单一式三份，维修班、住户、管理处收费处各保留一份。

　　八、室内维修服务标准

　　为了使物业管理公司所管辖的各部分给排水设备设施能安全、有效、长久的使用，确保住户(使用者)提出的服务要求能得到满足，特制定维修服务过程中的一些标准及要求，主要包括以下几个方面：

　　1.预约维修时间

　　接到维修申请后无特殊情况，30min内到达，按住户(或使用人)约定时间，如暂时没有维修人员应向住户解释，另约时间。

　　2.维修时间

　　原则上小故障30min内，一般故障2h内(不超过8h)，较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等，维修时间一般不超过2h，水管、闸、阀、水表渗漏一般2h内，最长不超过8h，如需改管视实际情况由班长确定，厨房、卫生间等楼板渗水到楼下，一般在4h内，如大面积或难以处理的最长不超过3天，并在维修后2周内，每周不少于1次回访;房间没水、除市政停水或供水系统较大维修，水池定期清洗外，定期保养要提前1天通知，临时停水要写出停水告示。

　　3.提供材料

　　维修过程中提供的材料应100%合格。

　　4.服务态度

　　维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。

　　九、给排水设备设施的维修养护的检验

　　无论是室外给排水设备设施的维修养护，还是室内给排水设施的维修养护，为了保证维修养护工作的正常进行，也为了保证维修养护工作达到用户满意，同时使给排水各种设备设施延长使用寿命，避免出现故障，因此，必须按标准要求对维修养护工作进行检验。其检验职责及检验内容如下：

　　1.检验职责

　　一般要求维修班班长对每日派工单进行检验，并对所管辖的公共部分进行巡视。管理处负责每月维修工作的回访，工程部经理及工程师负责周检。

　　2.检验内容

　　检验内容主要包括服务及时性的检验，维修时间应根据预定时间，目的地的远近，维修工作工艺复杂程度而定，一般性维修一般不超过8h，对于特殊困难的维修项目要求从接到维修单到完成最多不超过72h;维修质量的检验，先进行外观性检查，然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查，检查是否达到要求标准。

篇4：香港物业技术服务、维修和养护工作说明

　　香港物业技术服务、维修和养护工作说明

　　职务:物业经理(技术部)

　　复命于：对物业经理负责

　　职责范围：

　　负责商场和全部住宅楼的技术和大楼服务工作。

　　1.公共事业系统：

　　(1)供电系统;

　　(2)公共照明系统;

　　(3)紧急发电机供应系统;

　　(4)空调系统;

　　(5)空气处理机和强制空气供应系统;

　　(6)通风系统和热气供应系统;

　　(7)水警服务系统;

　　(8)二氧化碳供应系统;

　　(9)水管修理和水供应系统;

　　(10)游泳池用水循环系统;

　　(11)游泳池热水供应系统;

　　(12)排水和泥上处理系统;

　　(13)燃气供应系统;

　　(14)灌溉系统;

　　(15)安全系统;

　　(16)中央电视系统;

　　(17)有线电视系统;

　　(18)雕塑水池和喷泉循环系统。

　　2.大厦层面工作：

　　(1)外部层面：如外墙，铺饰区域、路和油漆着色工作;

　　(2)内部层面：如门、围栏、油漆着色工作和光面镶板等。

　　3.正常工作范围：

　　(1)管理技术服务科的工作人员--1名维修官员、3名维修助理官员、12名技术员;

　　(2)培训技术人员;

　　(3)监督技术人员。他们的纪律和制服整洁;

　　(4)、拟定工作人员责任名单，建议员工年度休假和年度工作鉴定;

　　(5)拟定住宅楼和商业大厦的预算并进行评估和分析;

　　(6)实施和控制已通过的技术服务预算;

　　(7)根据标准要求和/或合同条款监督维修公司的工作;

　　(8)控制库存品、设备和工具的使用;

　　(9)如遇要求，给其他科室主管提供技术上的建议;

　　(10)计划预防性维修项目;

　　(11)为投标做好估计、检查，制图和规格，下令进行并监督诸如大厦层面维修、机械及电器安装等工作;

　　(12)协调全面维修计划;

　　(13)记录维修地址，大厦、工程服务服务协议翻新时间。重新装修和花费;

　　(14)确保所有机械厂房。设备和公共设施系统处在良好的工作状态;

　　(15)必要时与承包公司和顾问联络;

　　(16)物业经理布置的其他工作。

　　职务：工程师

　　复命于：对物业经理负责

　　职责范围：

　　1.总体：协助和建议物业经理做好电力和机械维修及物业管理中基本建设工程的总体控制、监督和规划，即预算控制。投标程序、减少开支、长短期维修项目。承包公司的工作情况和已批准的承包公司名单等。

　　2.工程监督和审批：

　　(1)在助理工程师和大厦技术人员的协助下计划和监督每年的维修项目和电机工程的彻底检查;

　　(2)做出恰当的现场指示和/或购货定单;

　　(3)对租户提出的更改和/或装修计划进行核查，提出意见并推荐审批，检查和汇报工程进展。

　　3.技术审计：

　　(1)定期检查大厦，就大厦的服务工作给下属提出建议;

　　(2)保证技术标准得以保持和提高。

　　4.监督员工：监督和建议助理工程师/初级工程师和大厦的技术人员，协同大厦总管处理大厦的其他维修工程。

　　5.维修和特别职责：

　　(1)拟定修葺和/或改进工程的规格和投标文件，提呈物业、经理审批;

　　(2)接管新大厦的工程和维修系统，协同助理工程师维修琼

　　(3)物业经理提出的任何特别工作。

　　6.会议：

　　(1)联络其他部门或利润中心的人员对技术问题进行讨论;

　　(2)与外面的顾问、建筑师或公司和租户代表、业主就展开工作召开会议;

　　(3)就已获物业经理核准的技术问题协助内外联络。

　　7.其他工作：物业经理布置的其他附加工作。

　　职务：维修官员

　　复命于：对物业经理负责，接受物业经理(技术服务部)的直接领导

　　职责范围：

　　(1)协助物业经理(技术服务部)管理商用和住宅楼字的所有技术和大楼服务工作;

　　(2)协助物业经理(技术服务部)做好维修科的所有行政管理工作;

　　(3)协助物业经理(技术服务部)组织技术员的在岗培训和发展;

　　(4)协助物业经理(技术服务部)监督维修人员的工作;

　　(5)监督技术人员，他们的纪律和制服整洁;

　　(6)拟定工作人员责任名单，向物业经理(技术服务部)申报职员年度休假计划;

　　(7)监督工厂、车间和电掣室，使其保持清洁有序;

　　(8)保证所有机械厂房、设备和公共设施系统工作状态良好;

　　(9)控制库存品、设备和工具的使用;

　　(10)发出修茸通知，跟踪和报告工程至完工;

　　(11)协助物业经理(技术服务部)根据标准要求和/或合同条款监督维修承包公司的工作;

　　(12)协助物业经理(技术服务部)制定年度预算并对其进行评估和分析;

　　(13)协助物业经理(技术服务部)控制已核准的技术服务预算;

　　(14)协助物业经理(技术服务部)计划预防性维修项目)

　　(15)协助物业经理(技术服务部)做好总体维修计划;

　　(16)根据要求承担紧急和/或台风应急工作或额外工作;

　　(17)物业经理(技术服务部)或物业经理布置的其他工依

　　职务：技术员

　　复命于：对物业经理负贡，接受物业经理(技术服务部)的直接领导

　　职责范围：

　　(1)轮班进行修茸和养护工作及其他日常工作;

　　(2)按指示检查和汇报所有机械厂、设备和公共设施系统的运作情况;

　　(3)按指示已录并保存所有电和机械系统的运作数据，如商场的空讽系统，水或电表读数和检查结果等;

　　(4)按要求承担紧急和/或台风应急工作或额外工作;

　　(5)保持车间、厂房和电掣室整洁;

　　(6)保持工作服整洁;

　　(7)物业经理(技术服务部)或物业经理布置的其他技术任务。

篇5：小区房屋设施养护维修管理规程

　　小区房屋设施养护维修管理规程

　　1、工作目标

　　定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能。

　　2、工作职责

　　3、工作指引

　　3.1一般性的修缮

　　3.1.1更换水表

　　a）关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去；

　　b）安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；

　　c）维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；

　　d）维修人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。

　　3.1.2更换电表

　　a）断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确；

　　b）安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常；

　　c）维修人员会同大厦事务部做好用户新启用电表底数记录。

　　3.1.3维修开关

　　a）分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；

　　b）如果是短路故障，首先将空气开关置于"OFF"位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。

　　c）经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。

　　d）如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。

　　3.1.4灯管、白炽灯的维修

　　a）切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧坏断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常；

　　b）灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明；

　　c）其他情况造成的灯不亮情况，可参见3.1.3、3.1.5进行处理。

　　3.1.5 线路检测

　　a）线路停电检修应及时通知用户；

　　b）用户开关烧坏的处理根据3.1.3维修开关进行处理；

　　c）电表损坏的维修根据3.1.2更换电表进行处理；

　　d）进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；

　　e）线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；

　　f）当确认故障排除后方可送电。

　　3.1.6门铃维修

　　a）无电情况时可更换新电池；

　　b）电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；

　　c）因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。

　　3.1.7插座无电

　　a）由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户；

　　b）插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况；

　　c）线路短路造成的停电根据3.1.6e）进行处理。

　　3.1.8水龙头漏水

　　a）关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点；

　　b）根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头；

　　c）打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。

　　3.1.9马桶不通

　　检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。

　　3.1.10洗脸（菜）盆堵塞、漏水

　　a）检查存水弯管，取出杂物。如仍不通畅，可用竹篾，铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通；

　　b）检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。

　　3.1.11浴缸堵塞、漏水

　　a）如管道堵塞根据3.1.10a）进行处理；

　　b）浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。

　　3.1.12部分楼层停水

　　a）查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上；

　　b）市政或其他维修造成的停水应通知用户，并作解释。

　　3.1.13疏通地漏

　　同3.1.9处理办法。

　　3.1.14修门窗

　　a）检查门窗附件有无损坏、不全，进行更新或补装；

　　b）清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油；

　　c）更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。

　　3.1.15换锁

　　拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。

　　3.2非一般性的维修

　　委托专业维修公司进行。

　　3.3时间要求

　　a）接到《维修单》后立即安排人员进行处理，无特殊情况时不超过25分钟，一般性维修不超过7小时，较困难复杂的维修要求72小时完成（工艺技术要求特殊的除外）；同时应向用户解释原因；

　　b）能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差，高低不平现象；

　　c）维修时应尽量满足用户的合理要求。

　　3.3维修工作的检查

　　a）机电主管每周将《维修单》整理一次，以检查服务的及时性和用户的反映，对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。

　　b)大厦事务部根据《维修单》对用户进行回访，收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息，管理处经理对维修工作进行相应检查。

　　4、质量记录

　　4.1《回访工作规程》

　　4.2《房屋（设施）养护

计划》QR/GR-057

　　4.3《房屋（设施）养护记录表》QR/GR-057

　　4.4《不合格/纠正预防措施报告》QR/GR-101-1

　　4.5《维修单》QR/GR-064

　　5、参阅文件、资料