小区管理处物业管理实施方案
小区管理处物业管理实施方案
一、项目概况
项目名称：
项目地址：
开发单位：项目类型：小高层()电梯公寓(住宅)别墅(住宅)
交付日期：占地面积： m2
总建筑面积：
总户数：
容积率：
绿化率：
二、管理处组织构架及岗位职责
(一) 管理处岗位人员核编图
岗位 核编情况(单位：人)
项目负责人
客户服务人员
工程人员 (含班长)
护卫人员 (含班长)
保洁人员 (含班长)
(二)管理处组织结构图
(三)管理处各岗位任职要求
项目负责人岗位任职要求
基本要求 教育 大专以上 工作经验 五年以上 健康状况 良好
特殊要求 具有物业管理企业部门经理上岗证
其他要求 1. 担任同等职务两年以上，35周岁以下
2. 熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程
3. 具有较强的管理能力和领导水平
4. 通过行政部统一组织的、有总经理参加的面试、考核
5. 熟悉掌握计算机应用知识
6. 心理素质好，能在压力下带领团队工作
7. 具备现代企业管理理论知识
8. 掌握良好的沟通技巧，能进行有效沟通，能有效协调部门之间运作和处理员工关系
9. 善于分析判断内外部信息对部门工作影响，善于处理员工关系，维护劳资双方利益
客户服务人员岗位任职要求
基本要求 教育 大专以上 工作经验 一年以上 健康状况 良好
特殊要求 具备物业管理从业人员上岗证和财务知识
其他要求 1. 在相关岗位一年以上工作经验
2. 熟悉任职岗位的各项业务及运作流程，具有较强的专业技能/管理理论
3. 具有一定的管理、组织、协调能力
4. 爱岗敬业，有强烈的责任感和上进心
5. 熟悉掌握计算机应用知识
操作层员工(工程、护卫、保洁人员)岗位任职要求(含班长)
基本要求 教育 初中以上 工作经验 一年以上 健康状况 良好
特殊要求 1. 护卫人员持退伍证或护卫证
2. 工程人员中的电工持电工特种作业上岗证
其他要求 1. 在相关岗位一年以上工作经验
2. 熟悉本专业及部门运作流程
3. 具有一定的沟通、协调能力
4. 接受相关的专业培训，要求持证上岗
5. 爱岗敬业，有强烈的责任感和上进心
(四)管理处各岗位职责
项目负责人岗位职责
1、负责所管小区各项公共管理服务按质按量的完成。
2、.负责就管理区域事项和开发商、相关职能部门进行衔接和沟通。
3、负责所管区域各项费用的收取。
4、负责所管区域各项重大投诉的处理和上报。
5、负责小区团队的建设，完善内部管理，使各项工作程序均达到公司要求的品质。
6、负责所管理区域的成本控制。
7、管理处第一责任人，负责保证公司资产的安全。
8、负责对下属的督促、培训、指导，为公司培养选拔人才。
客户服务人员岗位职责
1、遵守公司制定的政策、决议和规定以及管理处制定的相关规定。
2、负责业主/住户相关费用的收取、统计和退费工作。
3、负责业主/住户各种资料、数据、信息的登记、存档和管理工作。
4、负责业主入伙手续的办理，协助开发单位整理房屋产权资料工作。
5、负责接待业主/住户及来宾，并做好咨询、处理和解释工作。
6、负责业主/住户有关家政、绿化、工程维修服务需求的登记工作，并根据其要求进行流程安排，及时下达服务通知单：其他特约服务、项目合作、场地租赁、房屋中介等需上报管理处主任统一安排。
7、负责受理业主/住户投诉的登记工作，并及时处理或通知相关责任人做出处理，每日18：00前将当日投诉处理记录汇总报项目负责人。
8、负责为业主/住户办理经公司或管理处认可的房屋装修及设备安装手续。
9、负责安排与业主/住户相关的通知制作、发放预定物品的分发工作。
10、负责按公司的规定为业主/住户或其任何的人员办理相关证、卡的工作。
11、负责本管理处人事管理、劳动纪律的管理、培训管理、档案资料管理、物资管理、内部员工沟通等工作。
12、总结工作经验，为公司的服务、经营、拓展和管理处的工作持续改进出谋划策。
13、完成项目负责人交办的其他工作。
工程维修班长岗位职责
1、协助项目负责人处理和安排管理区域内的日常维修和公共设施、设备的检查、维护、保养工作。
2、协助工程主管组织维修人员巡视住户装修及其管理。
3、协助并督促维修人员作好设备运行记录及巡检、维修记录。
4、组织维修人员按时完成水电抄表工作。
5、协助并组织维修人员及时处理报修工作;反馈常用物料、维修零件、工具等的品质情况。负责维修材料的领用、统计工作。
6、第一时间内现场组织员工进行紧急事件处理并作好安全防护。
7、检查当班员工的工作纪律和工作完成情况，监督并完成员工交接班工作和手续。
8、组织班务会，总结工作经验，为管理处的工作积极出谋划策。
9、协助其他部门完成管理处工作。
护卫班长岗位职责
1、在项目负责人领导下开展工作。
2、负责带领本班员工上岗执勤、记录，对员工的工作进行现场指导。
3、及时向护卫主管反映员工生活、工作及纪律情况，协调处理员工提出的问题。
4、负责对所管理范围内的新员工和调职员工做好在岗培训。
5、负责检查各岗位的工作情况并记录。
6、负责所管员工的思想沟通，并配合主管做好员工的思想工作，根据上级要求，合理组织、监督员工按时上下班和组织参加各类会议、培训和总结。
7、对在岗时发生的突发事件，及时采取处置措施，并报告部门主管，事后向主管提交书面报告。
8、负责护卫部员工的内务管理，定期组织班务会。
9、及时发现安全隐患并即时处理、上报。
10、协助其他部门完成管理处的工作。
11、总结工作中的经验，为护卫部的建设出谋划策。
保洁班长岗位职责
1、负责保洁管理区域的划分及人员安排，合理分配工作并制定工作计划。
2、负责每日对保洁工作的进行巡视检查和记录并现场督导工作质量。发现问题及时处理的上报。
3、负责对物品的申购及配置并合理控制成本。
4、组织人员培训，提高员工的工作质量和职业素质。
5、每日对保洁人员出勤、礼貌行为进行检查。
6、观察和掌握员工的工作情绪，做好员工的思想工作，及时向管理处负责人反映员工思想动态。
7、负责对绿化工作质量进行检查、整改，并及时向有关部门反馈。
8、负责相关机具的管理和制定维养计划。
工程维修人员岗位职责
1、在班长的领导下，具体执行工程设施设备的运行、保养、和维修。
2、爱护工具及设备，服从班长调度;积极参加公司或部门组织的学习和培训。
3、严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程。
4、负责清洁自己所管理的设备房内的卫生，并对设备进行日常维修保养。
5、认真作好设备运行、保养、维修、巡检等记录，对重大问题及时上报工程主管。
6、负责所管理区域的水、电抄表工作。
7、在工作中应按规定着装，配戴工作牌、精神饱满，现场作业应遵守安全操作规定和劳动纪律。
8、遇自来水爆管、煤气泄漏等急修，应在接到通知后立即赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程主管。
9、在接到管理处下发《派工单》或通知后，应按约定时间前往处理，不得无故拖延。
治安监控中心岗位职责
1、熟悉所管理区域或周边环境，楼宇结构，设施、设备位置等情况，熟悉楼宇对讲系统、背景音乐、消防系统、监控设施的布置及其控制范围，正确并熟练操作相关设备，做好监控室内设备的日常维护、检查。禁止无关人员进入监控室。
2、通过监视器密切监视出入所管理区域人员情况，发现可疑人员和情况及时向就近相关岗位人员通报。
3、负责录像资料的妥善管理和按规定进行销毁。
4、负责监控室设备报警的核实及记录，并通知相关人员前往处理。
5、协助其他岗位做好安全保卫工作。
消防监控中心岗位职责
1、在项目负责人的领导下进行工作，服从护卫部当班班长的管理。
2、负责消防主机的操作，确认和处理各种报警信号。
3、按照消防监控中心规章制度、岗位标准及工作纪律进行工作;。
4、对于已经发生的火灾险情，应按照《火警应急行动程序》执行，并做好指挥人员的参谋。
5、在日常工作中，负责对消防主机设备维护和保养，并在消防主机发生故障时向护卫主管汇报，同时通知维保单位。
6、负责日常工作及报警处置情况的记录，并妥善保存记录，以备查验。
7、负责对监管的联动装置及消防中心控制系统按程序和规定操作。
8、完成项目负责人布置的其它工作。
义务消防员职责
1、管理处全体护卫人员均为均义务消防员。
2、认真学习有关消防知识，掌握各种器材操作技术以及使用方法。
3、值班人员要忠于职守，工作严肃认真，力保业主(使用人)的生命财产安全。
4、管好消防监控中心的各种设备、设施，保证监控中心正常工作。
5、做好管理区域消防器材、设备的检查，保证消防器材、设备处于完好状况，一旦发生火警即可投入使用。
6、检查各楼的电器、电线、电挚、煤气管道等有无损坏、锈坏、融化、堵塞等情况，防止因短路或爆炸引起火灾。
7、制止任何违反消防安全的行为。
8、积极开展防火安全宣传，提高全民防火意识。
门岗岗位职责
1、维持门口人员、车辆的进出秩序和本区域的公共秩序，注重礼仪礼貌。
2、负责检查进出门岗物品，防止物品丢失及危险品进入所管理区域。对进入管理区域的大件装饰、装修材料必须盘问和控制，同时联系工程维修班长进行现场处理。如：整车的砖坯、大块的玻璃、雨棚、封闭阳台所用材料等。
3、负责登记进出车辆并检查车辆外观，严格执行公司对车辆进出的管理规定，认真检查车型、车牌号，避免出现差错。
4、负责及时办理车辆出、入场手续，根据当时停车场的容量和车辆流量，用标准的手势，动作引导车辆进出，并作好进出车辆的检查和登记。
5、严格执行车辆管理收费制度，做到钱、票相符，日清日结。负责临时停放车辆的场地租用费票据及费用的收取。
6、制止载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场停放。
7、了解和掌握业主/物业使用人的车型、车牌号、姓名、楼层座号等情况。
8、负责对进入管理区域的外来人员进行登记，对可疑人员、小商小贩、推销人员、精神不正常人员等进行盘查、劝离或监控。
9、依法处理本区域内发生的纠纷和一般性治安问题，及时报告当班班长，并负责现场秩序的维护。负责本岗位治安防范工作，保证值班电话、对讲机不被无故占用。
10、负责执勤区域内的公共设施安全，维护岗位环境卫生，及时发现和制止不良行为，对造成影响、损失的当事者，应及时报管理处处理。
11、负责外来邮件、报刊杂志的签收登记和配合发放工作。
12、协助其他岗位做好安全保卫工作。
巡逻岗岗位职责
1、负责按巡逻路线图对公共区域及重点部位进行巡逻检查，做好数据的采集及巡逻记录，发现安全隐患或不符合规定的情况及时制止和劝阻，及时向班长或业主(使用人)反映检查中发现的问题。
2、对所管理区域自行车、摩托车的不规范摆放进行整理，对道路泊车，停车秩序进行监管，发现可疑情况或安全隐患，应及时制止并向班长和控制中心报告。
3、对装修户进行监督检查，对施工人员违章作业要及时制止并向班长报告，并联系工程部人员到现场处理。
4、对巡逻时发现的可疑人员，应及时盘查、劝离或监控，并视情况报告当班班长。制止来宾或公司内部员工的违章行为。
5、检查各消防通道是否畅通，消防设备器材是否完好无损，安全疏散标识是否醒目、正确，有无消防隐患;
6、负责邮件、报刊的投递发放工作。
7、协助其他岗位人员做好安全防范工作。
保洁人员岗位职责
1、服从保洁班长的安排，严格按操作程序和工作标准做好责任区域内的日常清洁工作。
2、物尽其用，厉行节约。
3、爱护和保管好所使用的保洁工具与物品，爱护各种设施设备。
4、发现管理区域内的可疑情况和安全隐患及时上报,对服务区内发现的违章现象，及时进行劝阻和制止。
5、积极协调、配合其他部门、班组的工作。
6、积极参加培训，加强对岗位职责、专业技能的学习，培养对突发事件、特殊事件的处理能力。
三、项目质量目标及测量方式
(一)质量目标
1、服务综合满意率：90%
2、有效投诉处理率：100%
3、零修急修及时率：98%
4、物业管理人员持证上岗率：100%
5、特约服务满意率：95%
(二)测量方式
1、服务综合满意率：管理处至少每年组织一次管理范围内的顾客意见调查活动，其中满意的顾客数占被调查顾客总数的百分比需达到90%，被调查顾客的比例应达到已入伙顾客数的30%。在顾客特约维修回访时，其满意率也需达到90%。
2、有效投诉处理率：所有有效投诉均填写了《顾客投诉处理记录表》，并按规定程序予以妥善处理。
3、零修急修及时率：管理处在对顾客提出的维修在约定时间内到达(急修在接到顾客报修后30分钟内到达)的次数，占顾客特约维修总次数的百分比不低于98%，由管理处客户服务人员通过对《服务需求记录表》、《派工单》、回访记录等进行统计。
特约服务结束后一周内，管理处指派客户服务人员，对特约服务情况进行回访，回访采用上门、电话或信函(包括公开回复)等方式，回访率不低于50%，并由回访人记录在《特约服务回访记录表》中。对回访中发现的问题，由回访人通知责任部门整改并记录在《特约服务回访记录表》中，必要时填写《不合格报告》或《顾客投诉处理记录表》，并跟踪责任部门处理。每季度末月20日前，管理处将特约服务情况进行汇总统计，并将统计结果发至品质部，确保达到相关质量目标。
4、物业管理人员持证上岗率：管理处每年对已转正的管理人员持有物业管理从业人员岗位证书人数进行统计，要求已转正的管理人员持有物业管理从业人员岗位证书的人数占已转正全体管理人员总人数的百分比需达到100%。
5、特约服务满意率：管理处每季度末月20前，汇总统计本季特约服务情况，要求在特约服务回访中，满意的户数占所有接受特约服务户数的95%。
四、物业管理服务内容及标准
(一)房屋及维修管理
1、大厦、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理。
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋现象。
3、大厦外观完好、整洁;无乱贴、乱涂、乱画和无序悬挂现象。
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。
5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。
6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面;除建筑设计有要求外，不得安装户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。
7、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损;共用部位门窗、灯具、开关等功能良好;卫生间、水房等管理完好。
8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
(二)共用设备管理
供电系统
1、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施，并严格执行。
2、备用应急发电机，可随时启用。
3、制定供配电系统维修、保养计划，并严格实施，保证供配电设备的正常运行。
弱电系统
1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。
2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录，并按规定期限保存。
3、制定弱电系统维修、保养计划，并严格实施，保证弱电系统的正常运行。
消防系统
1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，运行正常，完好无损，可随时启用。
2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。
4、制定突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
5、无火灾安全隐患。
6、制定消防系统维修、保养计划，并严格实施，保证消防系统的正常运行。
电梯系统
1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。
3、轿厢、井道、机房保持清洁。
4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。
5、运行出现故障后，维修人员在30分钟内到达现场维修。
6、运行出现险情后，有排除险情的应急处理措施。
给排水系统
1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
2、设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。
3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生，无二次污染。
4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。
5、排水系统通畅，汛期道路无积水，车库、设备房无积水、浸泡发生。
6、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
7、制定给排水系统维修、保养计划，并严格实施，保证给排水系统的正常运行。
8、制定事故应急处理方案。
(三)共用设施管理
1、公用配套服务设施完好，无随意改变用途。
2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。
3、道路、楼道、大堂等公共照明完好。
4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦。
(四)护卫及车辆管理
1、有专业护卫队伍，实行24小时值班及巡逻制度;护卫人员熟悉大厦的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。
2、结合大厦特点，制定安全防范措施。
3、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现在，不影响行人通行。
4、大厦外停车场有专人疏导，管理严格、有序，排列整齐，出入登记。
5、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。
6、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
(五)环境卫生管理
1、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。
2、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净;大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
4、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染。
(六)绿化管理
1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。
3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实。
(七)精神文明建设
1、无与业主/物业使用人的纠纷发生，业主/物业使用人满意率在92%以上。
2、全体业主/物业使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定。
3、设有宣传园地，开展健康向上的活动。
4、大厦内的公共场所未发生重大违纪违法案件。
(八)管理效益
1、物业管理服务费用收缴率90%以上。
2、提供有偿服务，开展多种经营，有较强的发展后劲。
(九)特色物业管理服务项目
1、特点鲜明，价格合理。
2、业主/物业使用人满意度高。
五、项目服务标准检验要求
(一)项目负责人检验要求
因管理处绿化外委，管理处项目负责人应负责绿化的监督检查工作，并按规定填写《检查情况记录表》，交外委单位签字认可。对绿化工作的检查每月不得低于两次。
管理处项目负责人负责对护卫、保洁、绿化、家政、工程设备等管理情况进行检查，发现问题立即通知相关人员整改，必要时记录在相关值班记录或巡视检查记录表中。
(二)班长检验要求
管理处各服务人员在向顾客提供服务后应进行进行自检，每天下班或交接班前应对本岗位工作进行复检，对自检或复检中的问题应立即整改。
首次上岗的服务人员应由班长制定人员协助或指导，以确保服务质量。
护卫班长负责对护卫管理情况进行日常检查巡视，并填写《值班情况记录表》，检查频率每岗位每周不低于三次。巡逻人员负责对管理状况进行巡逻，填写《巡视记录表》，管理处工程部与护卫部负责每月至少组织一次消防系统检查，填写《消防设施检查表》。
保洁人员安公司相关规定进行保洁服务，保洁班长负责对保洁服务情况进行检查，并将检查情况记录在《巡视记录表》中，保洁班长每岗位检查频率每周不得低于三次。
工程维修班长负责对设施设备的运行状况进行记录，填写相关设备运行记录及值班记录，管理处工程部根据相关文件及标准对设施进行检查，填写《定期检查记录》。
特约服务人员应按规定的礼仪及相关要求向顾客提供服务，服务完毕，由顾客在《派工单》上签字确认服务质量，管理处指定人员对特约服务情况进行回访，并填写《回访记录表》。
(三)考核要求
为了规范管理处物业管理服务工作，建立内部竞争机制，提高经济效益和服务品质，使所管物业达到保值增值，从而提高公司品牌效益，增强公司的市场竞争力，对管理处进行绩效考核。
品质部负责组织制定考核标准及评分细则，考核内容包括财务管理、行政管理、品质管理等方面。
品质部组织财务部、行政部对挂拟出进行实地考核。各相关职能部门依据考核标准按事先设定好的路线进行考核，对考核中发现的问题纪录在考核标准及评分细则或《检查情况记录表》中，责任人应签字并注明整改时间。记录应准确、详细，以便必要时进行复查。
考核中发现的需整改的问题，各相关职能部门应以电话或实地检查的方式进行复查，并将复查结果填写到《检查情况记录表》中。
******物业管理有限公司
管理处
202 年 月 日
采编：www.pmceo.cOm篇2：白云水小区项目物业管理预算方案
白云水小区项目物业管理预算方案
一、前期开办费用
本着节约使用、据需添置的原则，对白云水项目物业管理项目进行测算，前期的物资管理设备购买人员开支等开办费用为237111.00元。明细列表如下：
物品购置(1次性)
行政办公用品 50700.00元
保安用品 14950.00元
工程维修 30450.00元
保洁用品 34259.00元
其 他 16852.00元
共 147211.00元
服装费 (1次性按两年摊销)
管理人员 6000.00元
保安人员 24960.00元
工程人员 2240.00元
环保人员 2000.00元
共 35200.00元
前期人员招聘、培训费用 25000.00元
前期入住手册资料印制 14700.00元
物品消耗(运行消耗) 15000.00元
具体购买清单待达成合作意向后出具。
二、后期管理费用测算
本投标书中我公司特别注明物业管理服务费主要由管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;设施、设备日常运行、维修及保养费;绿化管理费;清洁卫生费;安保费;办公费;物业管理处固定资产折旧费;专项费用;法定税费等构成，针对实际情况，我们设计了此个方案。
经过初步测算观邸物业管理处全年物业管理费支出为669280.90元。详细测算如下：
1、人员工资： 共431203.70元
物业经理 2500元/月*(1+36.5％)*12月*1人 40950元
事务助理兼任安保主任 1800元/月*(1+36.5％)*12月*1人 29484元
客户服务中心:主任1人、管理员2人
主任 1200元/月*(1+36.5％)*12月*1人 19656元
财务/文员： 1000元/月*(1+36.5％)*12月*1人 16380元
管理员/环保主任 1000元/月*(1+36.5％)*12月*1人 16380元
安保队：主管1人事务助理兼、班长3人、队员12人
班长: 800元/月*(1+36.5％)*12月*3人 39312元
安保员: 700元/月*(1+36.5％)*12月*12人 137592元
工程维修主任：班长1人、维修员3人
主任: 1200元/月*(1+36.5％)*12月*1人 19656元
维修员: 800元/月*1人*(1+36.5％)*12月*3 人 39312元
环保部:主管1人(管理员1人兼)、保洁员3人、绿化员1人
保洁员: 600元/月*(1+36.5％)*12月*3人 29484元
绿化员: 600元/月*(1+36.5％)*12月*1人 9828元
加班费：每年有10天带薪假期，工资3倍，则加班费为(平均值)每人的1个月工资额，经计算为33169.50元。
注:按照国家规定记提的员工福利分别为:
职工福利14％; 教育附加费3.5％;工会2％;社保15％
2、设备、设施日常运行、维修及保养费用 共96280.00元
3、绿化养护费 共9200.00元
4、清洁卫生费(垃圾袋装化) 共41180.00元
5、安保费用 共8144.00元
6、办公费 共6000.00元
7、管理处固定资产折旧(3年折清) 共4930.00元
8、低值易耗品摊消(2年摊清) 共24560.50元
9、专项费用 共8050.00元
10、保险费 共6000.00元
11、法定税费5.6％ 共33733.20元
全年总支出为 669280.90元
若物业管理服务费按0.50元/平方米/月，则
46100平方米*0.50元/平方米/月*12月*90％=248940.00元
白云水小区的全年管理费收入为：248940.00元
全年收支相抵，每年亏损420340.90元。
根据白云水项目的实际情况，我公司设计了初步的管理方案。保证大白云水的物业管理工作到位，使得出现业主、物业管理企业、政府和开发商都能多赢的局面。根据上面的预算得知，我公司提供专业物业管理服务每年需要开支669280.90元年亏损420340.90元，出现如此巨额的亏损是由于提供的服务价值较高而收取的费用较低所至，同时是因为由于白云水小区的规模较小导致管理成本增高而难以控制的原因。为将白云水项目能够顺利的开发完毕，其销售状况良好使得开发商回笼资金，同时打造一个良好的房产品牌。因此开发商应补贴前期物业管理合同期间的亏损，我公司即按本投标书的内容来提供超值服务。为开发商铸就品牌增添力量;为广大业主保障物业的使用正常，使房屋得到保值、增值，营造良好的居住环境，进而辐射到周围片区。
三、管理要求
由于物业管理的管理用房暂时无具体定论，同时为方便后期的管理工作能够顺利开展。开发商需要无偿拨管理用房224平方米并装修完好给予使用。包括：管理处办公室(包括客户服务中心)80M2、安保队办公室20 M2、工程维修部办公室20 M2、安保员工宿舍生活用房60 M2，此外仓库24 M2。
关于白云水项目的维修基金的提取的问题，特此提醒开发商按国家相关规定办理，以便日后的维修。
若我公司能与贵公司达成合作意向，为更好的实行工作衔接，应在项目开盘销售时物业管理相关方面则开始介入，交房的前三个月JZ****房产开发公司应1次性给予我公司开办费用用于开展添置物品、招聘人员、前期培训等工作。
篇3：某小区物业管理招投标评委的确定方案
某小区物业管理招投标评委的确定方案
按照市房管局物业科方案，评委会由9名人员组成，专家评委库产生5名;当然评委4名，分别为：
1、招标单位选派3名代表作为评委;
2、购房准业主(业主)评委1名。
评委产生程序如下：
1、招标领导小组确定抽签监督人员;
2、招标单位从市房管局评委库中随机抽取5名评委。评委抽取在主标书评定前一天进行，严格保密。
评委评分方案：9名评委的评分中去最高分2名、最低分2名，所得平均分最终得分。
篇4：物业培训:物业管理方案实例
物业培训:物业管理方案实例
第一章项目概况与管理思路
一、‘*N’小区基本概况(略)
二、项目特点与管理难点、重点分析(略)
三、服务定位与管理思路
倡导“全员参与”的管理文化(略)
推广“平等互动”的服务文化(略)
营建“和睦亲善”的社区文化(略)
塑造“亲和人文”的环境文化(略)
四、管理模式与管理目标(略)
1、根据我们对项目的定位分析，我们确立‘*N’项目的管理模式是：(略)
2、我们确定的‘*N’项目的管理目标是：(略)
具体分项目标与保证措施如下：(略)
五、管理特色与措施
专业化管理(略)
高素质团队(略)
细微化服务(略)
家文化社区(略)
首问负责制(略)
分工责任制(略)
全员联动制(略)
快速反应制(略)
第二章 服务内容与质量标准
一、基础服务内容与标准(略)
物业共用部位的维修、养护和管理
物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
公共绿化的养护和管理
车辆停放管理
公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
装饰装修管理服务
物业档案资料管理
二、“一站无忧式”特色服务内容(略)
专职管家贴身服务
贵宾式入住手续办理服务
专属业主档案管理
装修手续一站式服务
家装监理服务
水电过户与水电、电话等代交费服务
车船机票等代定送上门服务
电脑上门免费维护服务
米油药品等生活用品配送上门服务
免费更换灯泡水阀服务
代收发邮件报刊服务
空房巡查与汇报服务
报修跟踪与汇报服务
定期上门征询意见服务
商铺安全巡视与沟通服务
生活垃圾无二次污染清运服务
网格式小区安全服务
公共设施巡查服务
绿化维护服务
第三章 服务模式与管理组织架构
一、服务模式(略)
二、管理架构
1、物业管理处组织架构描述(略)
2、管理组织架构图(略)
3、主要岗位职责(略)
三、岗位设置与人员编制表(略)
四、管理服务人员的培训
1、培训工作的指导思想(略)
2、培训系统的实施运作(略)
3、培训的组织方式(略)
第四章项目接管与入住管理方案
一、项目的接管验收与移交
1、物业接管验收的意义(略)
2、项目接管验收重点(略)
3、接管验收工作目标(略)
二、项目的入住管理
1、入伙管理要点(略)
2、业主入伙流程(略)
3、入伙作业标准(略)
4、入伙作业检查规范(略)
第五章 项目二次装修管理方案
一、加强宣传、正确引导(略)
二、严格审批、加强巡查(略)
三、依法管理、以理服人(略)
四、谨慎验收、不留隐患(略)
第六章 客户投诉与报修处理方案
一、投诉受理(略)
二、投诉处理(略)
三、投诉回访(略)
四、报修处理(略)
第七章项目安全管理方案
一、安全管理形式分析(略)
二、安全管理的措施及对策(略)
1、努力保证安全安全员的综合素质(略)
2、安全管理体系的建立 (略)
3、安全管理的重点转移(略)
4、充分用好技防措施(略)
三、项目消防管理
1、消防教育宣传工作 (略)
2、做好消防培训及演练工作(略)
3、加强二次装修的消防管理(略)
4、建立消防快速反应分队(略)
第八章 项目车辆及交通秩序管理方案
一、机动车辆管理方案(略)
二、道路交通管理方案
三、停车库(场)管理方案(略)
四、自行车管理方案(略)
第九章项目环境卫生管理方案
一、环境保护(略)
1、垃圾处理(略)
2、噪音消除(略)
3、美化环境(略)
二、保洁管理
1、保洁管理要点(略)
2、环境卫生管理的具体措施及工作标准(略)
第十章 项目商铺的管理方案
一、加强商铺的装修管理(略)
二、加强商铺用房的管理，维持正常的经营秩序(略)
第十一章 社区文化管理方案(略)
第十二章物业维修养护管理方案
一、技术力量配备(略)
二、制度保证(略)
三、建立和完善维修档案(略)
四、空房的管理(略)
五、预防性维修保养(略)
六、节能降耗(略)
七、公共部位的维修养护(略)
八、共用设施设备的维修养护计划(略)
第十三章制度建设与档案管理方案
一、拟建立的规章制度
1、拟建立的公众管理制度(略)
2、拟建立的内部管理制度(略)
3、拟建立的质量手册及程序文件(略)
4、拟建立的工作手册(略)
5、拟建立的质量记录文件
因数量达几百份，此处省略
二、档案的建立与管理
1、物业档案建立的内容(略)
2、物业档案管理的具体措施(略)
第十四章项目收入与管理成本测算
一、项目前期物业管理收入测算
‘*N’小区前期物业管理收入测算表(略)
二、项目前期物业管理成本测算
‘*N’小区前期物业管理成本测算总表(略)
三、项目前期物业管理收支平衡情况
1、‘*N’小区前期物业管理收入(略)
2、‘*N’小区前期物业管理成本(略)
3、‘*N’小区前期物业管理收支平衡情况(略)
4、收支逆差的解决办法(略)
第十五章前期物业管理开办物资配备预算
一、‘*N’小区前期物业管理开办费用预算总表(略)
二、项目前期物业管理开办费用预算明细(略)
三、关于开办费用及其他说明(略)
本章小结
复习思考题
1、物业管理方案一般分为哪几个方面?如何进行制定?
2、物业管理方案策划的重点是什么，应该注意问题?
篇5：物业管理方案的制定学习课件
物业管理方案的制定学习课件
□ 学习目标
通过本章的学习了解物业管理方案的制定基本要求，熟悉制定物业管理方案的相关程序，掌握制定物业管理方案的要点与方法，通过对物业管理方案实例的学习，领会物业管理方案制定的要点，熟悉物业管理方案编制的有关知识，对物业管理投标报价的编制和审核的核心内容要进一步掌握，使其对物业管理方案的制定具有全面性了解。
1物业管理方案制定的一般程序
1.1制定物业管理方案的基本要求
(1)响应性。物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件(包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。
(2)针对性。方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定;整体方案必须是在调研、评估的基础上制订;方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。
(3)可行性。方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。
(4)合理科学性。制定物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方(或业主)需求的基础上制定设计科学、运行经济的方案。
1.2物业管理方案制定的一般程序
物业管理企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制定切实可行的物业管理方案。制定物业管理方案的一般程序为：
(1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制定。
(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。
(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。
(4)确定组织架构和人员配置。
(5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配备、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。
(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制定详细的操作方案。
(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。
(8)对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。
(9)排版、印制、装帧。
2制定物业管理方案的要点与方法
2.1物业管理方案的基本内容
物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物质装备与工作计划等。
上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面。
1、关键性内容
(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定);
(2)组织架构与人员配置;
(3)费用测算与成本控制;
(4)管理方式、运作程序及管理措施。
以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争力的关键性内容，因此，在物业管理方案的制定过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招标项目的基本情况和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方案。
2、实质性内容
(1)管理制度的制定;
(2)档案的建立与管理;
(3)人员培训及管理;
(4)早期介入及前期物业管理服务内容;
(5)常规物业管理服务综述;
(6)管理指标;
(7)物资装备;
(8)工作计划。
以上内容一般是对招标文件中物业管理服务需求的具体相应，也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案。在制定方案时要结合物业的实际情况，在满足招标文件的规定和招标人需求的基础上，综合反映企业的管理服务水平和管理特色，并注意不能缺失或遗漏，包括细节或单个项目的阐述。
2.2制定物业管理方案的要点与方法
不同特点，不同性质，不同档次的楼盘小区，其物业管理方案都会有很大的异同，但基本上都必须遵循以下的要点：
根据楼盘市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准，物业管理定位。
(1)根据楼盘性质、特点等因素确定物业管理方法。
(2)制定服务标准与管理方法后，提出服务承诺和具体指标，列出具体落实措施。
(3)根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划。
(4)根据服务标准、管理方法及公司支持情况，确定组织架构等，人员配备，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。
(5)针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，制定有针对性的日常管理措施。
(6)根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算。
(7)按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算，确定管理费的收费标准。
(8)对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议。
(9)对重点管理内容展开叙述：如车场、财务管理、保安等。
(10)提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。
1、招标物业项目的整体设想与构思
物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性;对物业管理定位、服务标准把握的准确性;方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。
物业管理方案编制前，需做好以下的的准备工作：
(1)收集项目资料：
地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成
(2)掌握开发商对管理服务质量标准的要求;
(3)掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准;
(4)掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平;
(5)掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料;
(6)准备现有的管理方案作为参考。
2、管理方式与运作程序
管理方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统设计的管理机制的确定等内容组成。
(1)组织架构的设置
组织架构的设置需要综合考虑物业的规模和服务内容，在确保最大限度满足业主服务需求的前提下，设计高效运作的组织架构。
(2)运作程序与支持系统的设计
运作程序包括项目整体运作流程、内部运作流程与客户服务及需求信息反馈流程，一般采用流程图的方法进行展示，流程设计要遵循全面、高效、合理的原则，准确、真实地反映组织架构的功能和运作方式。
支持系统一般也设计为表格或流程图的形式，综合反映物业管理企业集中资源优势构建对项目的支持体系。
(3)管理机制的确定
管理机制是反映物业管理企业实现项目物业管理服务目标的基础，一般由目标管理责任制、激励机制、监督机制组成。其中目标管理机制就是将项目的管理目标、经营目标、竞争目标以量化的形式作为重要职责交给项目的管理团队，并赋予相应的权利，同时将目标的实现与管理团队的切身利益挂钩;激励机制是在目标管理机制的基础设计相应的激励办法;监督机制是通过政府、业主、社会舆论和企业内部管理等渠道来实现对项目运作的监督。
3、人员的配备、培训与管理
(1)人员配备
人员配备包括拟为项目配置的各类人员，各部门、各岗位的人员编制与专业素质要求等。人员配备一般依据物业类型、规模、服务内容及需求标准、工作重点来确定，并可参照物业所在地区政府指定的物业管理服务收费指导标准和同类物业的管理经验。
(2)人员培训
人员培训方案要对各类管理人员的培训内容、培训计划、方式、目标进行详尽的描述，可以采用综合性阐述与相关表格、流程图相结合的方式。
(3)人员管理
人员管理包括录用与考核、竞争机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准化运作等，一般根据招标文件的要求进行描述。
4、管理指标与措施
(1)管理指标
管理指标通常由物业管理质量指标和经济效益指标两部分组成，在招标文件中一般都有具体的要求，在物业管理方案中要对招标人提出的各项管理指标进行明确的响应。
(2)管理措施
管理措施是物业管理企业为完成招标文件规定的各项管理指标和承诺拟采取的措施，可以采用表格的形式将管理指标 主要的管理措施相对应，进行详细的阐述。
5、管理制度的指定
管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，其中公众制度主要包括精神文明建设、业主公约、装修管理、消防管理、入住管理、电梯使用管理、物业接管验收管理、公用设施维护管理、临时用水电管理、清洁卫生及垃圾处理等内容;内部股那里制度包括岗位职责、员工考核、行政管理、财务管理、客户服务、工程技术管理、安防管理等内容。一般在方案中一表格形式列出各项制度的目录即可，招标文件有具体要求的除外。
6、档案资料的建立与管理
档案资料应采取系统、科学的方法进行收集、分类、储存和利用。分类应严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范大厦及有关考评验收工作的通知》的标准执行。档案资料的体系内容可以用表格形式进行阐述，具体的管理可以采用流程图与文字表述相结合的方式。对于政府类型的物业，在档案资料的管理方案中应重点突出保密性的管理措施。
7、早期介入及前期物业管理服务内容
早期介入及前期物业管理服务方案的制定需要根据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制，并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反应物业管理在早期介入和前期物业管理中起到的重要作用。
8、常规物业管理服务综述
在编制常规物业管理服务内同综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述。
9、工作计划
在物业管理方案中，整体工作计划的制定应该紧扣物业管理项目总体策划中的指导思想、工作重点，并结合招标文件的具体要求综合考虑。工作计划的制定大体分为三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。制定计划过程中，要考虑物业管理方案实施不同阶段的工作重点、项目、内容、时间要求等因素，可采用表格法、图表法等表现方式。
10.物资装备
物资装备必须以满足项目管理需要为目的，在制定物资装备计划时，应该围绕物业管理的开展为核心，从作业工具、项目机构的交通工具、员工办公生活用品等方面进行合理配置、综合考虑，同时还应根据工作进度和需要分轻重缓急，根据不同阶段的需求合理安排物资装备的到位。工作计划的内容一般采用表格的方式进行表述。
11.费用测算
在测算过程中，根据接管项目的类型、性质、市场定位、配套设施设备的具体情况及管理要求和服务项目，并根据物业所在地物业管理市场同类物业的收费标准及企业现有的管理经验进行全面具体的测算。
12.成本控制
成本费用控制在充分调动全体职工控制成本费用的积极性的基础上，将成本费用控制贯穿于成本费用形成的全过程，而不仅仅是对于部分费用指出的控制。成本费用控制应与提供优质的物业管理服务相结合，不能为控制而控制，即不能为降低耗费而不提供或少提供服务。
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