物业管理特点及优势(学校项目)

　　物业管理特点及优势(学校项目)

　　我公司从事智能化办公楼管理多年，成功管理了有严格保密要求的工作场所，有一套科学严格的工作管理规程，有一支热情敬业、遵纪守法的专业队伍，必定能与各方紧密配合，为小学小学办公楼提供完善的服务。我们围绕营造学校安全、文明、舒适、整洁的环境和创建与学校办公区相称的文明校区区，进行认真细致的专业化管理，必定达到有利工作、方便生活、促进身心健康的目的。因此我们拥有以下特点及优势：

　　1、**物业为顺恒利实业发展有限公司的下属企业，多年来顺恒利致力于推动企业后勤配套服务的专业化和社会化。在企业后勤服务实践中积累了丰富的技术和管理经验。因此，无论在资金上，还是人力资源上都是我们的强大后盾。

　　2、**物业是中国物业管理协会的会员单位，是深圳市物业管理企业的后起之秀，管理人员均是取得英国“注册物业管理经理”和“全国物业管理经理”资格证书和优秀专业人士，骨干人员均为大专以上学历，持有高、中级资格证书，特殊岗位100%持有上岗资格证书。

　　3、物业公司承传顺恒利智能技术的多年积累，倡导集中式的综合管理模式，将物业设备系统、环境系统、保安系统、公共服务系统及潜在的各种资源统筹规划，进行电脑智能化综合管理。

　　4、公司信誉好，有优异的管理业绩，多年来已成功地取得了管理工业物业、商业物业、传统的校区小区、现代化智能小区、智能大厦、繁华复杂地区商住物业的经验。

　　5、在与客户的多年合作中，我司信守合同，工作作风严谨，服务质量优良，得到校方及客户的一致肯定。

　　6、公司将组建一个政治觉悟高、责任心强、思想稳定、管理经验丰富的工作班子派驻小学小学从事物业管理。

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：就国外物业管理模式的特点谈我国物业管理模式的缺点

　　就国外物业管理模式的特点谈我国物业管理模式的缺点

　　随着经济全球化的发展，越来越多的境外物业管理企业涌入国内市场，我国物业管理市场竞争将更加激烈，优胜劣汰的规律将进一步凸显。国外物业管理起步早、发展到现在已经比较成熟，有许多先进经验值得学习和借鉴。这要求我们提高我国的物业管理水平，普遍提高我国物业管理从业人员的素质，以便在同境外物业管理企业的竞争中取胜。为此，我们必须借鉴国外优秀的物业管理经验。

　　(一)国外物业管理法制化程度高

　　新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理，早在1967年，新加坡就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。物业公司在管理时依照的是“土地所有权法案”和各个住宅区管理委员会制定的规章制度，物业管理部门也编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章。英国作为物业管理的诞生地在依法管理的特点上尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。

　　发达国家物业管理有一个鲜明的特点，那就是物业管理的法规制定得非常详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。

　　法制不健全、法制环境较差已成为制约我国物业管理行业健康发展的瓶颈。由于法制不健全，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方主体的权利和义务不清，企业、业主及使用人的合法权益得不到有效的保护，政府监督管理缺乏法律依据，处罚力度不够，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依。加快立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系，应是我们工作的当务之急。

　　(二)国外物业的所有权与管理权分离

　　新加坡的小区管理统归建屋发展局负责。英国是采取由业主或用户委托物业公司进行物业管理的模式。法国实行业主大会制度，大会制度比较健全，业主们通过业主大会将物业管理权掌握在自己手中。

　　物业管理公司与业主的关系应是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。

　　但从我国目前情况看，大约有三分之一的物业管理公司是从房地产开发公司派生出来的“父子关系”企业，这种“建”、“管”不分的体制造成了很多应由开发公司解决的矛盾和问题。此外，物业管理市场化、专业化程度低，市场竞争能力弱，经济效益差。因此，要逐步推进房地产开发与物业管理分业经营，鼓励物业管理企业向专业化方向发展，改变物业管理由房地产开发公司派生出来并依附于房地产开发公司的状况。使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，从体制上解决建管不分产生的弊端。

　　(三)国外物业管理的收费标准由市场形成

　　英国物业管理服务收费一般由委托方与物业管理公司(或机构)商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。法国物业公司收费的标准只有一个：本年内干了多少活，以及随之消耗的人工费。当然，物业公司大部分的收费项目都须在物业预算里列出，并经业主大会批准。德国物业公司的报酬没有统一标准，根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。美国各地物业管理合同对收费的规定往往要受所在地区、环境、设施和管理方式等的影响，收费标准和收费项目也是十分复杂的，但各地物业管理收费在原则上都必须以物业管理公司与业主之间达成的年度预算为基础。

　　通过对国外物业管理模式的分析，不难发现在市场经济体制下，物业管理的收费形成是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况而不同。

　　通过对各国现行的法令法规的分析，不难发现国外政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。我国很多城市的物业管理收费最早实行之初，采取的是政府定价，即由政府指令性地决定物业服务收费，物管企业遵循执行;后来逐渐过渡为政府指导价，也就是政府指导性地提出与当地经济水平、物业管理水平相当的物业服务收费标准，物管企业在此基础上根据实际情况参照执行的收费方式。随着时间的推移，这两种由政府参与指定或指导的物业服务价格管理模式逐渐显露弊端。物管收费采用市场调节价是一种必然的趋势。国外物业管理的收费就是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成的。所以，我国政府应该对物业收费进行改革，让市场决定物业管理的收费，而不是用各种方式参与到物业管理收费定价中。

　　(四)物业管理企业需要培养高素质管理人才

　　美国有一大批精通物业管理的专业化人才，并实行了职业经理人制度。美国物业管理职业经理人有三类：第一类是楼宇经理，他们负责楼宇日常的管理工作;第二类是物业经理，其职责主要负责联系相关代理商、拟订物业财务报表、物业招租等;第三类是资产经理，负责地区物业战略发展规划，对市场进行调研，确定管理物业的整合和取舍。

　　在我国物业管理是一个新兴的行业，由于它起步较迟，理论还不完备，实践经验还不多，高素质管理人才还很奇缺。现代企业之间的竞争就是人才的竞争，高素质的物业人才是企业兴旺的重要保证，只有建立高素质的员工队伍，物业管理企业才有竞争的实力，才能在激烈的竞争中立于不败之地。我国政府应加大对高校中物业管理专业的投入，使得有更多物业从业人才有较高的专业素质，才能填补这方面的空缺。

篇3：酒店式物业管理特点简介

酒店赖以生存的是优质的服务,但仅仅设置一个客户服务中心、安置几个门童、换上一身类似酒店模样的制服,就算是在搞酒店式物业管理的理解是肤浅的。下面从服务的规范性、及时性、深入性、多样性等方面简单谈谈酒店式物业管理的特点。

一、服务的规范性

酒店方面对每一个服务动作都有一整套规范的操作流程,如门童开门、行李生拉行李、服务员敲门 、上茶、使用客房的设施设备的交代等这么细小的动作都有详细而具体的规定。服务员一亮相就能看出这些服务人员的训练都是相当有素的,让人感觉非常舒服。

二、服务的及时性

除了服务态度要求毕恭毕敬、笑容可掬外,服务及时性是另一个重要的特点。即使是不知道、不清楚的事情,服务人员也不允许轻易地拒绝,他们会请你“稍等片刻”,等他们迅速地把事情弄清楚了,然后再及时地给你一个满意的答复,不会让你在漫长的等待中得不到任何回音。在星级酒店里,基本上对所有的程序都给予了完成时间的限定,如客人需要临时加床、加浴巾等额外服务,酒店会在 10分钟之内满足客人的需求;从客人点菜到上桌,早餐是10分钟,中餐和晚餐都是20分钟;工程维修人员会在5分钟之内到达维修现场;办理退房结帐手续1分钟之内完成等等。这样的做法会让你觉得服务相当及时,觉得非常舒服、非常满意。

三、服务的深入性

在一些世界知名的大酒店如香格里拉大饭店等,对于入住酒店的每一位客人,都会进行详细的记录,如客人的国籍、出生日期、相貌特征、生活习惯、个人兴趣爱好、宗教信仰等等,以至于每一位客人在酒店里面都会得到一整套个性化的服务,完全是为客人度身定做、符合客人个性特征的。等到客人下次再度光顾酒店的时候,酒店的服务员会清楚地记得你的名字、喜好、上次住店的时间。那怕是你上次在餐厅哪个位置用餐、点了些什么菜服务员都了如指掌,客人此时就会有一种回到家的感觉,有一种倍受关爱、十分温暖的感觉。如果一些 VIP客人有一段时间没有入住酒店了,酒店就会在客人生日的时候寄去贺卡,给客人送去关爱和问候,更重要的是邀请客人有机会再度入住酒店,这就是酒店对客人一对一个性化的服务,也就是酒店能留住宾客,能有那么多回头客的高明之处。

四、服务的多样性

除了提供保安、清洁、绿化、电梯、维修、保养等常规服务和代订报纸、牛奶、饮用水、鲜花、代接送小孩等特色服务外,还提供机场接送、预定客房、餐厅、会议室,以及旅游线路的咨询、入住的接待、上门送餐、洗衣服务等等,只要是宾客需要的服务,酒店方面都尽可能地提供。一些星级酒店还专门设置了金钥匙服务。金钥匙来自法语,系指由为服务行业献身的酒店委托代办金钥匙成员们组成的国际专业组织。金钥匙的服务内容涉及面很广:如向客人提供市内最新的流行信息、时事信息和举办各种活动的信息,并为客人代购歌剧院和足球赛的入场券,或为域外举行的团体会议作计划。满足客人的各种个性化需求,包括计划安排在国外城市举办的正式晚宴;为一些大公司作旅程安排;照顾好那些外出旅行客人和在国外受训的客人的子女等等,简直就是无所不能。

综上所述,笔者认为酒店式物管,首先就要从人员的服务意识服务礼仪、服务项目、服务标准、服务程序等方面进行规范、形成制度并强制性执行。这样才能成为名副其实的酒店式物管。

篇4：浅论物业管理纠纷案件增多特点成因相关对策

　　浅论物业管理纠纷案件增多的特点、成因及相关对策

　　近年来，随着县域经济的快速发展和农村村民向城镇居民转化的步伐的不断加快，物业管理公司也如雨后春笋般发展起来。以如东为例，在20**年时，该县尚无一家正规的物业管理公司，而今已经猛增至十多家，物业管理行业的兴起促进了城市住宅小区管理的现代化、专业化，同时也引发了大量矛盾纠纷，其中有部分纠纷便诉至法院。

　　一、物业管理纠纷案件的特点

　　1、案件数量呈逐年上升趋势。20**年-20**年第一季度，该院共受理物业管理纠纷案件156件，其中：20**年12件，20**年24件，20**年45件，20**年第一季度75件。物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件有131件，占总数的83.97%，业主起诉物业公司要求财产损害赔偿案件25件，占总数的16.03%。

　　2、标的额普遍较小。催缴物业管理费用案件占绝大多数，因此标的额多在500元以下。

　　3、诉讼主体比较单一。主要是物业管理公司和业主的诉讼，且物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件占绝大多数。业主起诉物业管理公司的案件一般为物业监管不力导致财产损失或房屋质量等问题，与物业公司协商未果而引起诉讼。

　　4、撤诉的占绝大多数。在物业管理公司起诉业主的案件中，很多业主接到法院传票后，就找到物业公司缴清了管理费用，撤诉率很高，但业主起诉的案件中撤诉的很少。该县法院受理的156件物业管理纠纷案件中，判决结案36件，占总数的23.07%，调解结案38件，占总数的24.35%，撤诉82件，占总数的52.56%。

　　5、群体性诉讼较多，群众影响较大。有的物业管理公司因催收物业管理费用，一次性起诉业主多达几十户。

　　二、物业管理纠纷案件增多的原因

　　1、开发商遗留的问题转嫁给物业管理公司。多数小区由于开发商将商品房屋向业主交付之前，缺乏政府对整个开发项目共同验收的环节，导致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后不满，导致纠纷发生。

　　2、低收入群体经济承受能力有限，不少购房者还属于中低等收入家庭，他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁而住进了楼房，虽改善了居住条件，但由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识没有确立，使他们对物业收费产生抵触情绪。

　　3、物业管理公司管理不规范，服务不到位。物业管理行业发展太快，企业良莠不齐，服务理念有偏差，收费至上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符。对服务不满意的业主，就以不交费的方式与之抗争。

　　4、业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识。有人买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题。只知道与开发商打交道，而不知道如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。

　　5、业主大会、业主委员会组建难，与社区建设脱节，导致业主与物业管理之间纠纷的处理渠道不畅。组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象，且大部分业主参与意识不强。业主委员会的职能缺失，导致业主与物业管理企业之间的纠纷无法自行排解。

　　三、解决物业管理纠纷案件增多问题的对策与建议

　　1、完善相关立法，使之更具适用性和可操作性。诉讼解决往往都是事后救济，只能治标。建议有关部门积极介入,尽快制定相应的实施细则。在司法中要研究实施中出现的迫切需要解决的难题,完善相应的法规政策，以利于司法统一，才能最终对物业管理纠纷防患于未然。

　　2、加强对物业管理知识的宣传。物业纠纷的起源，表面上看似乎是收费与服务问题，其实根源在于人们对物业服务的思想观念错位。加强对法律法规的宣传，使广大业主明确应尽的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识。

　　3、加强对物业管理企业的监督管理，严把物业管理公司的准入门槛。建立对物业管理企业的监督管理约束机制，对于服务能力差、业主投诉多的物业管理公司，可责令其停业整顿。通过多种形式、多种渠道督促物业管理公司加强自身建设，提高服务质量。建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，加快物业管理诚信体系建设。

　　4、积极推动小区业主委员会的建立及有序运作。政府职能部门、开发商、物业管理企业积极配合协调，及时推动组建业主委员会，并为其有序运作，发挥职能作用提供便利和保障。教育广大业主通过业主委员会来维护自己的权益，而不是简单的拒交物业费。在业主委员内部建立业主与物业管理企业之间纠纷的自行排解机制，通过和谐手段来解决纠纷，逐步建立良好的互信氛围。

　　5、建立物业管理纠纷快速处理通道。如东法院在这方面做了一些尝试，今年初，该院积极开展“送法进社区”活动，建立了物业管理纠纷快速处理工作机制，遵循合法、自愿、经济、简便原则，根据物业管理公司的申请，启动程序，在确定的小区内张贴公告，并通知物业管理公司和相关业主参加调解。自机制运行以来，共对试点小区所涉91户欠费业主进行了调处，其中88户业主当场缴清欠费。

　　(作者单位：江苏省如东县人民法院)

篇5：物业管理特点难点其对策探讨

　　物业管理的特点、难点及其对策的探讨

　　物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上已十分流行并获得了蓬勃发展，我国从第一家物业管理公司成立起，至今已有十年以上的时间。物业管理业已成为市场化、企业化经营和社会化、专业化管理的一个新型的服务业。21世纪物业管理是如何模样，将会从根本上改变我们的物业管理观念、物业管理动作方式，以及物业管理这一产业的结构。从当前的现代化科学技术发展的趋势看，21世纪的物业将是高科技、高智能化的产物，它将从根本上突破20世纪建筑的局限，从而将会彻底改变人类的生活方式与管理模式。因此，物业管理在21世纪将向高科技与高智能化方向发展，物业管理人员必须要有充分的心理准备、素质准备、知识准备，迎接即将来临的挑战。

　　90年代初期，我们讨论智能建筑的主题是智能建筑究竟如何定义与要不要建智能建筑。今天，在积累了多年的教训和经验的基础上，我们应该讲的是如何规范智能建筑建设的动作方式与如何管理智能建筑设备系统，使之发挥应有的作用。因为，智能建筑的物业管理，它的基础是物业的智能化，从这个意义上说，智能建筑的物业管理是物业智能化发展的必然要求与结果，具有管理智能化物业的公司要有智能化的物业作为它的物质依托。

　　一、智能建筑物业管理的特点探讨

　　智能建筑是指运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术、多媒体技术和现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，投资回报合理，适合当今信息技术高速发展的需求特点的现代化建筑。智能建筑的物业管理不但包括传统的物业管理中的服务内容，还应包括对智能化设备系统的操作、维护和功能提升，使其物业真正起到保值、增值的作用。智能建筑对物业管理提出的人员素质要求与传统物业管理的人员素质要求有相当的不同，这是因为智能建筑集合了高新技术的设备配置，它所需要的人力资源是以知识型为主体，是一种保证实现知识型管理的具有特点鲜明的管理结构。传统物业管理的服务内容是基础，而智能建筑物业管理的内容是在传统物业管理的服务内容基础上的提升，更需要体现出管理科学规范、服务优质高效的特点。我们是否可比喻传统物业管理的特点要体现具有老黄牛那种默默无闻、勤勤恳恳的精神，让主人的播种能期望得到秋收；而智能建筑的物业管理像是对联合播种机的操作，以智慧的投入得到事半功倍的收获，要求主人的决策行为是智慧的，要以结果的形式来充分表现出通过知识管理促进服务优质高效的特点。

　　智能建筑本身是一个不断发展完善的高新技术的结果。近20年里，智能建筑的发展速度是迅速的，高新技术不断推出、应用，智能控制水平越来越高。据有关部门的初步调查统计，我国已建与在建的楼宇中，带有“智能建筑”色彩的约有数千幢，上海地区约有400幢，这些工程在智能化设备上的费用一般占总投资的4%-8%。从智能建筑物用户分布的行业来看，目前主要用于金融业、行政机构、商业、公共建筑（医院、图书馆、博物馆、体育场馆等）、高级住宅、交通枢纽等。

　　由此可见，智能建筑的建设规模是相当惊人的。所以说，智能建筑在不断发展完善，对智能建筑的物业管理更需发展和完善，更需对智能建筑的物业管理队伍进行全面的人员素质、技能的提高、推进管理标准的建立和规范的速度，以赢得和缩短与智能建筑发展迅猛而形成的建设与管理的时间差。建设智能建筑的目的是运用现代高新技术把有限的资源和有限的建筑空间进行综合开发利用，为人们提供舒适、安全、便捷的工作与生活环境，并且有效地节省建筑运行费用，保护环境和降低资源消耗。正因为智能建筑是现代多种先进技术的综合应用，其建设工作涉及多个专业领域，建设过程是一个大系统的综合过程，所以，物业管理要做好前期的交接过程显得尤为重要，包括人力资源。针对智能建筑含有的高新技术所需的特点进行合理配置而赋予的重要性，通常我们在传统的物业管理实施中，对人力资源的特需性就不那么苛求。

　　二、智能建筑在建设及物业管理中遇到的难点 我国建设智能建筑，应该说至今也不过十年左右的时间。

　　由于智能建筑建设标准与规范不齐全，管理制度尚未建立，因而在建设过程中出现不少问题，有相当数量的工程中的智能化设备因种种原因不能正常工作，上亿元的项目无法竣工，导致工期延误，投资浪费，有的建筑物虽然已投入使用，但智能化设备名存实亡。 通过对已建成与正建的智能建筑项目的调查与分析，目前智能建筑在建设以物业管理中主要存在5个问题。

　　1． 设计质量低 许多建设单位对智能建筑的期望过高，都号称要“跨世纪”、“世界一流”、“十五年不落后”，提出大大超过建筑物功能与规模实际的智能化要求。加之有些设计人员因不熟悉智能化设备的技术与智能建筑设计方法，而不能完备地完成智能建筑的设计，所谓竣工的智能化系统出现集成性差，监控点配置不合理，控制精度低等一系列智能系统应用效果差的突出问题，致使物业管理遇到无法适从的难点。

　　2．施工规范、验收标准不全 智能建筑中的BA系统、PAM系统、SA系统、OA系统等都与计算机、通信等新技术有关，由于这些技术的发展很快，有关的设备与系统的规范和标准在国内外都尚不齐全，不少工程的智能化设备是在无测试、无规范、无标准的情况下验收的，一些工程“竣工”后智能化设备不能正常工作，便是十分自然的事情。然而，作为今后操作、维护、使用的物业管理公司便成了使用状况不良、维护精力牵扯过大的受害者。

　　3．系统集成商的技术水平与职业道德良莠不齐 智能建筑中的智能化系统，目前主要还是采用进口设备，应该说大部分进口设备的技术与质量的水平是高的，在国外运行的业绩也是好的，但是，同样的设备安装到国内却不能正常工作。例如，BA系统要是按设计或定货时的监控点数的80%以上在正常运行为合格的话，那么目前在上海属合格的BA系统不足六成。又如综合布线系统的五类（100Mbps）施工安装后的数据传输速率只能达到三类（10Mbps）的标准。上海技术监督局与浦东新区城建局在1996年对10幢自称智能大楼布线系统测试结果表明，较好的仅占20%。系统集成商所遗留给物业管理公司的问题，有的可能是致命的，管理公司承承受过程中已完全受到硬件技术的更新费用和软件技术的提供渠道的双重限制。

　　4．重建设轻管理 大多数业主对智能建筑的物业管理意识落后，有的根本不清楚智能建筑与物业管理两者间所存在的共性问题，即物业的高新技术含量高，所要求的同样是高含量的知识型管理。有的业主自身对智能建筑的含义模糊，只认为对建筑物配置了一些单位独立的自动化设备就算是智能建筑了，故对选择物业管理公司时无法提供具体的管理目标，也无法在今后的管理中评定物业管理公司管理智能建筑的实际水平。有的业主还站在短期纯商业行为的平台上，建立智能化系统只是为了租售的需要，尤其是智能化设备通常每年需要占设备投资总额的1%-3%的维修保养不能落实，不能认真对待管理公司如何使用这些设备系统发挥其应用的功能，确实为提高管理服务质量，降低能源消耗，减少运行成本起到积极的作用。这种重建设轻管理的不良运作，很难使智能建筑的物业管理走上良性发展的轨道，其结果是智能建筑的物业管理在无标准、无规范的无竞争市场中畸形发展，使一些没有管理过智能建筑，甚至不具备管理智能建筑所必需的技术力量的公司有机可乘，以传统管理模式为主导就组成队伍来管理，最终使智能化系统不能真正发挥作用，无法在管理中提升智能化系统的功能，随着时间的流逝，发展商花大量资金投入的智能化系统成为展品，变得名存实亡。

　　5．专业技术人员配置

欠缺，管理队伍的整体技能不高 物业管理人员的技术水平低，管理不善，造成设备故障率高，从目前管理智能建筑的现状分析，确是突出的问题。因为智能建筑的物业管理，强调的是在传统物业管理服务的内容基础上的提升，是以知识管理为主导的先进管理体系。 由于物业管理是一个薄利甚至微利企业，多数业主还不易接受智能建筑的物业管理是知识管理的体现这一观念，坚持智能建筑的物业管理与传统的物业管理的服务内容无根本上的区别这一不正确的断论，以致物业公司的运行成本合理支出受到影响，不得不在人力资源的配置上动手术，把减少专业工程技术人员的配置人数和降低管理人员的知识层次来弥补开支上的不足，便令整个管理体系不能适应全面有效地管理具有高新技术含量的智能建筑。人力资源上的配置不合理造成了管理层次断层，专业技术人员欠缺，最终使智能化系统不能有效地正常工作，从而也就无法谈及智能建筑给投资者带来的好处。

　　三、政府参与和指导是规范智能建筑物业管理的关键 智能建筑物业管理中所遇到的实际问题，在一定程度上阻碍了物业管理市场的健康发展。当然，这些问题的出现有多方面的原因，既有来自建设中所存在的隐患，也有来自物业公司自身和物业管理真正走上市场化、经营化、专业化的轨道，政府的参与和指导是至关重要的。政府要加大管理力度，从智能建筑的建设、验收抓起，确实提供一个名副其实的智能化物业作为物业管理的物质依托。

　　在智能建筑工程建设中，迫切需要的是完整的标准与规范，尤其是设备验收的标准以及智能化系统施工的规范与智能化系统验收的标准。从智能建筑工程中通常参照国内外标准与示范来看，有些规范与标准的内容起着补充的作用，有些反映了近年来的科学技术新成果，但有不少还是80年代制订的，内容陈旧落后，由于智能化系统涉及自动控制、通信、计算机网络、广播电视、卫星通信等高新技术领域，技术覆盖面广，涉及的行业多，在工程建设中，业主、设计师、承包商、供应商在工程实施中自然感到缺乏统一的语言进行交流，无法从一大堆标准与规范中正确地选用有效指导建设行为的法规。因此，建议政府主管部门应根据智能建筑的特点，系统地整理、修改及补充现行的标准与法规，使之有效地规范智能建筑的设计、智能化系统的功能定位和验收等阶段的运作。智能建筑的工程建设如能按照合理的程序与规范化的方式进行运作，可以有效地控制工程的建设质量、进度与投资，并便利建成后的建筑智能化系统得到充分有效地应用，反之则可能花费巨资而收效甚微。由此可见，要规范智能建筑建设的市场和建设质量，政府的参与是必要的。

　　同样，智能建筑的物业管理市场也存在不规范运作的问题。从物业管理公司自身来分析，突出的问题是停留在收支平衡测算表上做文章，有的公司由于管理智能建筑的经验不足，往往发生减员、一员多岗以及延长智能化系统的维护周期等措施来填补空洞。

　　智能建筑的物业管理是较居住小区物业的管理收入要高，但是，它的支出相对也高。尤其在目前整个租售市场全面滑坡的形势下，管理智能建筑的物业公司将面临更为严峻的考验。如何使公司的经济利益不受影响或少受影响，物业公司只有自身挖潜力，对于物业公司来说，此时此刻最能体现出自身的管理水平和管理技能，充分显示出知识管理的实质内涵。久事复兴大厦是一幢60000平方米的综合性涉外商办楼宇，1998年5月由上海市建委科技委和卢湾区政府联合对久事复兴大厦进行智能建筑评估，最终获得甲级智能大楼的称号。久事复兴大厦建成较早，就设备的先进性而言，在当今并不属于顶尖水平，但久事复兴大厦在管理中针对智能建筑的管理特点制订了详全的制度，人员配置的层次合理，确保了智能化系统的良好开通。物业管理费从1996年30元/平方米一路下调到现在的26元/平方米，辅楼25元/平方米，还免租户自来水、电费的现实下，物业公司的对策是提出了向智能化系统要补贴的目标。接管一年后，对BA系统、通信系统进行了功能提升，积极发挥技术力量的优势，花少量的投资就获得了每年几十万元的回报。既保持了优质高效的服务质量，又为企业的经营收入受到影响的部分得到了宽裕的补充。可以说，在智能建筑的物业管理市场尚未健全的形势下，物业公司要想获得对智能建筑的物业管理份额，塑造自身的良好形象是最好的对策，其内涵包括良好的人力资源和管理机制，员工的全面文化素质修养及提高技能水平的培训计划。

　　如今，对于智能建筑的物业管理已经迫切地需要我们作为一门课题来讨论，如何规范和建立有关智能建筑物业管理的标准和法规，则是规范物业管理和提高物业管理水平的需要，也是适应时代发展的需要。智能建筑是一个不断发展完善的高新技术结晶，而智能建筑的物业管理也应随智能建筑的发展而建立起一套较为完整的管理体系，促进整个物业管理市场的良性运作，因此，十分迫切地需要在政府的参与和指导下，在总结提高具有中国物业管理模式的基础上，有机地结合当前智能建筑的管理特点，使我国的物业管理水准朝着国际化、特色化的方向发展。