SR花园物业服务合同

　　SR花园物业服务合同(20**版)

　　第一章 总则

　　第一条 合同双方当事人

　　甲方：汉台区SR花园业主大会

　　地址：汉台区益汉路2号

　　业主委员会备案回执号：【20**】01号

　　乙方：汉中SR物业管理有限公司

　　注册地址：汉台区天汉大道中段SR商务中心1楼

　　营业执照注册号：612300100003197

　　企业资质证书号：汉市城建物【20**】10号 资质等级：3级

　　根据《陕西省物业管理条例》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就业主大会选聘乙方对SR花园小区(以下简称“本物业”)提供物业管理服务事宜，订立本合同。

　　第二条 物业基本情况

　　物业名称：SR花园小区

　　物业类型：住宅

　　坐落位置：汉台区益汉路2号

　　(一)建筑面积：31,178.41平方米，其中：

　　小高层2栋：4#楼42户，7,005.85平方米，5#楼42户，7,061.34平方米，合计建筑面积14,067.19平方米;

　　多层2栋：6#楼56户，8,092.41平方米，7#楼42户，5,662.75平方米，合计建筑面积13,755.16平方米;

　　商铺28间：建筑面积2,102.67平方米;

　　车库52间，柴房9间：建筑面积1,253.39平方米。

　　(二)小区出入口1个。

　　(三)2栋小高层每栋12层，各有电梯1部。

　　第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

　　第二章 物业管理服务事项

　　第四条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：

　　(一)物业共用部位的维修、养护和管理;

　　(二)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;

　　(三)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

　　(四)公共绿化的养护和管理;

　　(五)公共秩序维护、安全防范等事项的管理;

　　(六)车辆停放管理服务;

　　(七)房屋装饰装修管理服务;

　　(八)物业档案资料管理。

　　第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

　　第三章 服务质量标准

　　第六条 乙方提供的物业服务双方约定按《SR花园小区物业服务标准(3级)》执行，详见附件一 。

　　第七条 甲、乙双方对实际管理效果发生异议的，由双方认可的第三方予以评定。

　　第四章 物业管理服务相关费用标准和收取办法

　　第八条 双方约定物业服务费用采取包干制，由业主向乙方按本合同的约定标准支付物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担。

　　第九条 费用标准

　　(一)物业服务费：(按业主拥有物业的建筑面积交纳)

　　住宅：多层0.45元/月·平方米;

　　高层0.8元/月·平方米;

　　车库柴房0.4元/月·平方米;

　　车库柴房(用于商业或仓储)1.2元/月·平方米;

　　商铺0.6元/月·平方米。

　　(二)电梯运行能耗及年检费(简称电梯费)：

　　住宅：2~6层15元/户·月;

　　7~12层20元/户·月。

　　(三)装饰装修管理服务费：

　　1、装饰装修押金2,000元/户;

　　2、装修人员出入证5元/证。

　　第十条 代收代缴费用约定按以下标准收取：

　　(一)电费(住宅)：0.585元/度;

　　(二)电费(商铺)：1.175元/度;

　　(三)水费：(高层7~12楼)2.95元/吨;

　　(四)水费：(普通商铺)4.5元/吨;

　　(五)水费：(特种行业)10元/吨;

　　(六)生活垃圾处理费：5元/户·月。

　　说明：(三)(四)(五)款的自来水公司抄表与小区用户抄表所产生的水费损耗，以及二次供水电耗，按用户用水量另行均摊。

　　第十一条 物业服务费按0.05元/月·平方米的标准单独列账，用于本物业公共环境整改和完善，提升品质形象。整改和完善项目由甲方征求业主意见后提出，由乙方实施。其帐目和使用情况每半年公布1次，接受甲方、业主监督。

　　第十二条 费用交纳的其他事项

　　(一)物业服务费用每半年缴纳一次。业主应在每年4月1日至6月30日、10月1日至12月31日分期交纳。

　　1、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位按前款收费标准全额交纳;

　　2、业主购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经业主申请、乙方登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70%交纳;入住后(含房屋装修期)，不使用期连续超过六个月的房屋，经业主申请、乙方登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。

　　(二)业主应按本合同约定的标准按时履行物业费缴纳义务。逾期未缴纳的，从约定的缴费截止日起每天按万分之二点五支付违约金。

　　(三)乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的，甲方、业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

　　(四)为保护全体业主的利益，乙方不得减免任何业主或物业使用人的物业服务费用，否则扣减公共收益中乙方应得的相应份额。

　　第十三条 维修责任

　　(一)物业公共用部位、共用设施设备的日常维护费用由乙方承担。物业共用部位、共用设施设备大中修和更新、改造费用，应当按照相关法律规定，由业主大会决定在专项维修资金中列支;

　　(二)物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等相关管线和设备设施的维修养护，应由其供应单位承担。

　　第十四条 业主房屋自用部位自用设备维修养护及其他特约服务的费用，乙方应明码标价，按公示的收费标准向业主收取。

　　第十五条 本合同约定的有关费用，如遇政策性调整，乙方需向甲方提供有关政策性文件并在物业管理区域内公示后执行，届时不需用再另行约定。

　　第十六条 本合同约定的物业服务费标准，如遇物价大幅上涨或陕西最低工资标准上调导致无法维持物业服务成本，乙方需进行成本核算、送甲方核定后双方另行约定，同时将变更后的价格提交业主大会表决通过后执行。

　　第五章 公共收益项目委托管理

　　第十七条 本物业区域内户外和电梯广告位招商、网络运营商入驻、公共房屋和地上车位租赁等涉及公共收益的项目委托乙方经营管理。

　　第十八条 地上车位租赁费由乙方按80元/月·辆收取;其余项目由乙方按市场价收费。

　　第十九条 乙方应对共有部分经营所得单独列帐，每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。除公共房屋租赁以外，经营收入的60%归甲方全体业主所有，用于业主委员会工作经费和本物业公共环境改造，40%归乙方，补贴物业服务经费。公共房屋租赁收入90%归甲方全体业主，10%归乙方。

　　第六章 双方权利义务

　　第二十条 甲方的权利义务：

　　(一)审定乙方制定的物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划等;监督、检查其执行情况;

　　(二)甲方每6个月对乙方的物业管理服务进行考评并做业主满意度调查，对服务质量与服务标准不符的情况，督促乙方限期整改;

　　(三)审批专项维修资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修和更新、改造的竣工验收;审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修和更新、改造的书面报告;

　　(四)授权乙方对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止，并采取相关措施;

　　(五)督促业主、物业使用人按时交纳物业服务相关费用;授权乙方对拒不履行业主义务的行为采取《管理规约》第四十三条(三)(六)款约定的措施;

　　(六)负责本物业业主的专项维修资金的交存、管理、使用和续筹方案并监督实施;

　　(七)甲方应在本合同生效之日起15日内，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积112平方米。其中包括：办公用房2 间，32平方米，位于4#楼-1层;门卫室1间，13平方米;其它用房3间，67平方米，位于4#楼-1层;

　　物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变用途。本合同终止，乙方应将物业管理用房交还给甲方。

　　(八)甲方应在合同生效之日起15日内向乙方移交以下资料：

　　1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　2、共用设施设备清单;

　　3、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　4、物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　5、业主名册;

　　6、维修、保养物业形成的技术资料;

　　7、物业管理所必需的其他资料。

　　(九)协助乙方处理本合同生效前小区存在的遗留问题;

　　(十)协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动;

　　(十一)有关法律、法规和《管理规约》规定的其他权利义务。

　　第二十一条 乙方的权利义务

　　(一)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，在本物业区域提供物业服务，向业主或物业使用人收取物业服务相关费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务相关费用的问题;

　　(二)结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划;

　　(三)承接或撤离本物业时，负责对共用部位、共用设施设备进行交接查验;

　　(四)严格按照附件二、附件三所列的管理制度进行管理服务;根据《管理规约》的规定及甲方的授权制定人员物品出入管理、停车管理等其它物业管理制度;

　　(五)合同签订3个月内完成以下整改，改变小区秩序管理混乱状况：

　　1、用防护栏保护喷水池四周及6#、7#楼之间的绿化带，对遭到破坏的花草树木补栽补种;

　　2、在保证消防通道畅通和私家车库车辆能正常进出的前提下，由物业公司在小区道路、物业办门前空地划定临时停车位，用于没有车位和车库的业主停车(每户限停1辆)。实行先到先停，停满为止，非划线停车位严禁停车的办法进行管理;

　　3、在大门口安装门禁管理系统，业主、机动车辆凭卡进出。

　　整改费用在第十一条约定的每平米0.05元环境整改费中列支。若以上费用不够，甲方用公共收益分成适当分担。

　　(六)可以委托专业性的服务企业承担本物业内的专项服务业务，但不得将本物业内的全部物业服务委托给第三方;

　　(七)电梯维保服务外包，应通过竞争方式优选维保企业，外包合同应向业主委员会备案;电梯维修必须使用原厂或正品优质配件;

　　(八)及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业内有关物业服务方面的重大事项;接受甲方、业主和物业使用人对物业服务内容和质量标准的监督;

　　(九)对业主和物业使用人违反《管理规约》的行为，应采取告知、劝说和建议等方式督促其改正，也可以采取甲方授权的其他方式予以纠正;

　　(十)向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定和装饰装修禁止行为及注意事项;

　　(十一)对本物业内发生违反有关环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，应及时告知、建议、劝阻并向有关部门报告：

　　(十二)做好物业管理区域内的安全防范工作，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急处理预案，发生事故时，在采取应急措施的同时，及时向业主委员会和有关行政管理部门报告，协助做好救助工作;

　　(十三)不得擅自占用本物业内的共用部位或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业内的道路、场地;

　　(十四)在甲方协助下积极处理本合同生效前发生的遗留问题;

　　(十五)遵守国家有关规定，教育服务人员在从事物业管理服务、维护公共秩序时，履行职责，不得侵害公民的合法权益;

　　(十六)物业项目经理要取得该岗位职业资格证书，更换项目经理的，应当及时告知甲方并在小区内显著位置进行公示。甲方经征求业主意见，可以要求乙方更换项目经理;要求更换项目经理的，乙方应当及时更换，并在小区内显著位置进行公示;

　　(十七)本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续，不得以合同纠纷等理由拒绝移交;

　　(十八)有关法律、法规和《管理规约》规定的其他权利义务。

　　第七章 合同的期限、变更和解除

　　第二十二条 物业服务期限为壹年，自20**年5月1日起至20**年4月30日止。

　　第二十三条 本合同期限届满3个月前，甲、乙双方应就是否续签物业服务合同进行协商;经双方协商不续签合同的，按照《陕西省物业管理条例》及其他法律法规的规定履行各方责任义务。

　　第二十四条 本合同自解除之日起15日内，甲、乙双方按规定办理交接手续。乙方应当向甲方移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：

　　(一)业主共有的结余资金;

　　(二)本合同生效时甲方移交给乙方的所有资料;

　　(三)更新的业主名册;

　　(四)本合同履行期间维修、保养物业形成的技术资料;

　　(五)本合同履行期间配置的属业主共有的固定设施设备;

　　(六)物业管理用房;

　　(七)其他应当移交的资料和财物。

　　第二十五条 如遇政策性调整或依据本物业实际需要对本合同有关条款进行变更，由甲、乙双方协商一致后，就变更事项订立书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

　　第二十六条 本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签订的各种协议等。

　　第八章 违约责任

　　第二十七条 因甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，乙方不承担责任。

　　第二十八条 除前款规定的情况外，乙方的管理服务达不到约定的质量标准，甲方有权要求乙方限期整改。逾期未整改的，甲方可以提前解除合同。

　　为了避免甲方、业主同乙方之间的争端矛盾，双方约定以下行为视为乙方管理失查失职不作为：

　　(一)在消防通道、绿化带乱停车未及时制止纠正;

　　(二)小区发生服务标准中所列装饰装修禁止行为;

　　(三)保安、物业服务人员缺编不足，岗位缺岗、脱岗;

　　(四)消防设备设施更新改造验收合格后，消防报警、排烟排风设备不能正常使用，安全设施失效;

　　(五)视频监控装置维修不及时，发生意外时不能提供视频录像资料;

　　(六)保安巡逻不到位;门岗、巡逻、交接班不清，原始登记记录不全;

　　(七)监守自盗;发现案情事故隐瞒不报不公布;

　　(八)对小区私搭乱建、乱堆放物品、占用消防通道行为不制止，不举报;放行外来人员进入小区聚众赌博。

　　(九)国家相关法规规定乙方应履行但未履行的其它失职行为。

　　第二十九条 甲、乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付20,000 元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

　　第九章 附则

　　第三十条 双方约定自本合同生效之日起15日内，办理承接查验手续。

　　第三十一条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，依法向人民法院起诉。

　　第三十二条 本合同末尽事宜，由双方约定后签订补充协议。

　　第三十三条 本合同之附件均为合同的有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　第三十四条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律、法规规定及时协议处理。

　　第三十五条 本合同连同附件共18页，一式四份，由甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。

　　第三十六条 本合同如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。

　　第三十七条 本合同自双方签字之日起生效。

　　甲方：汉台区SR花园业主大会 乙方：汉中SR物业管理有限公司

　　法定代表人： 法定代表人：

　　20**年 4月 11日 20**年4月11日

　　附件一：SR花园小区物业服务标准(3级)

　　附件二：SR花园小区装饰装修管理规定

　　附件三：SR花园小区空调安装规定

　　附件四：SR花园管理规约

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篇2：小区酬金制物业服务合同履约实施细则

　　小区酬金制物业服务合同履约实施细则

　　1、物业合同约定下行政管理权，属于小区物业项目处，涉及对外联络决定权在业委会，使用物业公司证照、资质、盖公章等事务都是项目处获得业委会书面批准后，物业公司走后补备案程序，物业公司没有行政审批权。

　　2、物业合同约定下人事任免权，属于小区物业项目处，物业公司代(项目处)招聘、签署劳动合同、代发工资社保福利，决定权在业委会, 物业公司没有人事任免权。项目处向业委会申请获得书面批复，费用发生在物业费共管账户，包括劳动纠纷、赔偿等事项。

　　3、物业合同约定下财务管理权，属于小区项目处，物业费共管账户属于业委会借用物业公司对公账户使用性质，决定权在业委会，物业公司没有财务审批权。小区物业费、停车费、公共收益(亦可单独入业主大会账户或业委会账户)、代管代收代缴费用(二次售水、售电费用)、入户维修收入等一切因物业服务管理而发生的收入均进入共管账户，物业公司及项目处和业委会截留未进入共管账户资金，属于职务侵占罪、挪用公私财物罪。本小区物业费及其他收入费用项，均依据物业合同及本实施细则，授权委托物业公司及项目处代为收取、代为建账、代为管理，全额进入共管账户，业委会单独书面委托函予以确认。

　　4、物业合同约定下物业费共管账户资金使用，物业公司及项目处执行月度预算申请获批项，第三方评估监理机构于本月度方可审核入支出帐，月度预算申请批准外紧急事项、增加项支出项必须一笔一申请批复，业委会一笔一转款给项目处(非月度预算内增项批复和支出项进入本年度总决算，本月度及上下月度不得擅自调整已经决算过月度账目);业委会必须有依据批复和转款;本月度预算获批资金项目处未实际支付余款，本月底决算后如数退回共管账户，未支付项本月批复作废，下月继续申请批复;严禁出现共管账户资金沉淀于物业公司专有户(支出户)。

　　5、物业合同约定下合同管理权，属于小区项目处，遵循一切合同三章管理(物业公司为甲方、外单位为乙方、业委会为丙方)，决定权在业委会，物业公司无合同管理权。特殊单位及特殊事项要求除外，但需要获得业委会批复。外包分包及其其他合同履约程序：项目处根据实际情况发起合同倡议，业委会审核合同文本交由招标代理机构或项目处进行公开招标或邀请招标，项目处和业委会共同参与评标，与中标单位签署合同，交由项目处管理监督执行合同，费用结算依据合同约定进行考核出具结算书，交由业委会批准，再走支付申请转款。

　　6、物业合同约定下物料、设备设施采购管理权，属于小区项目处，决定权在业委会，物业公司无控制权。本小区物料、设备设施采购原则上遵循网上购物方式，项目处从网上(例如京东、天猫等)选择不少于三家直供单位、产品和服务截图提交申请于业委会批复;项目处获批后项目处财务出纳办卡充值予以支付，电子发票进入本月决算;大件物购走合同程序。其他零星采购，项目处申请清单提交业委会批复后，走市场比价采购，进入本月决算。

　　7、物业合同约定下人工成本核准权在业委会，管理权在项目处，物业公司无定薪定酬权。本小区项目处自招人员的薪酬、社保、福利、加班费、劳务费、奖金、补贴等，项目处依据本小区人员编制核准表(项目处可增加人数为业委会核准表总额20%为上限，需获得业委会批复为准)，定岗、定薪、定责报送业委会批复后，确保满员在编，按月申报批复后(月度预算申请)，走支付转款程序。本合同约定项目自招人员暂定37人，若需要增加人数需要业委会书面批准。停车管理人员和中控值守人员，人员编制合并到秩序外包合同中，费用发生在秩序合同费用中。第三方评估监理机构月度、年度决算，依据项目处获批预算和追加预算批复为依据，按照月度实际转款支付工资(银行发放工资进账单);月度实际支付社保费用(网上缴纳进账单截图或社保对账单);福利及工会费用实际支出(申请批复和支付凭证)，不做计提财务管理;加班费实际支出(指纹电子月度考勤表、加班审核表、业委会批复)，不做计提管理;劳务费实际支出(临时劳务协议、业委会批复、支付凭证)，不做计提管理;奖金实际支出(月度奖金发放，项目处提交申请批复，支付凭证;年度奖金发放，项目处提交考核结果，业委会批复，支付凭证)，年度奖金上限为项目处自招人员一个月工资总额，项目经理年度奖金依据物业合同约定考核结果予以发放;补贴费用实际支出(项目处提交申请批复，补贴依据、支付凭证)，原则为有合同约定依据。

　　8、物业合同约定下特殊事项管理。本小区停车管理实行项目处自管方式，决定权在业委会，收入进入共管账户，成本摊入物业费成本中;停车收入进入公共收益账户，物业费年度不足该收益收入直接补充入物业费共管账户。本小区公共收益总收入，依据本年度物业费共管账户余额亏盈为标准，业委会决定是否补充共管账户。停车管理及收费资质采取借用、挂靠形式，业委会与停车管理公司约定年度使用付费金额，使用其发票按实际发生额支付税金。本小区供暖系统，建设单位尚未移交，其维修责任、管理责任、收费责任、更新责任由建设单位承担，供暖经营收益分成与业委会

　　9、物业合同约定下履约决策机制管理。本小区项目处项目经理拥有绝对管理权，即项目经理负责制;不接受物业公司内部管理流程辖制，接受物业服务合同约定流程管理，执行业委会批复和决议。业委会，依据物业合同约定、管理规约和议事规则约定，严格执行预算、决算管理机制，三章管理机制，按照物业合同依据、管理规约约定、法规规定为批复依据，不得无依据作出决定(无依据作出的决定为无效决定)。项目处预算申请，合同申请，请示申请业委会收到物业项目处申请，有依据申请原则上当日予以回复;项目处申请事项无依据，立即回复补充依据或不予以批复回复，不得不作为;业委会不得以未开会为理由，拒绝批复。业委会会议，委员必须适应快速决策效率为前提，业委会委员议事必须各自拿出物业合同依据、管理规约约定、法律法规规定等依据议事，不得以个人喜好自我认知为议事标准，不能说理要说依据。业委会主任，是各项申请批复总负责人，项目处发起各项申请只要符合合同依据、管理规约约定、法律法规规定等依据充分，则业委会主任当日必须予以回复，同时转达告知给各位委员。除非，项目处提请各项申请没有依据，现实中不予以批复又难于满足物业服务管理需求事项，业委会全体委员，依据小区议事规则三日内必须开会作出共同决定批复给项目处。物业合同履约过程中，因其他专业性不对等、物业信息不对等原因造成业委会、物业公司及项目处不作为或胡作为时，产生纠纷和矛盾时，引入第三方评估监理机构调停机制，召开三方联席会议。每月业委会、物业公司及项目处、第三方评估监理机构召开一次三方联席会议就本月及下月履约问题点进行沟通协调，确保物业服务合同顺畅履约。

　　10、物业合同约定下危机救济机制管理。项目经理管理能力失灵，业委会致函物业公司之日起30日内物业公司必须更换符合业委会要求项目经理，或者业委会自聘项目经理入物业公司编制。业委会主任管理能力失灵，业委会全体委员召开业委会会议，重新选举新主任委员。物业公司失灵，不能确保物业服务合同履约执行时，业委会召开业主大会更换物业服务公司。业委会失灵，委员人数不够半数以上时，业委会召开业主大会增补选委员。业委会事实灭失或不能履行业委会职责时，本细则约定直接委托给业委会所聘请第三方评估监理机构临时接替物业合同约定的甲方(业委会)权利义务(仅限于业委会月度预算批复、决算，合同管理、公共收益管理)，直至新业委会产生恢复其职能。

　　11、物业合同约定下监督机制管理。物业公司及项目处监督业委会，是否履约，是否拖延批复，是否不作为胡作为，物业公司可以邀集业委会及第三方评估监理机构召开三方联席会议予以纠正。业委会监督物业公司及项目处，是否履约，是否不作为胡作为，业委会可以邀集物业公司及第三方评估监理机构召开三方联席会议予以纠正。第三方评估监理机构监督业委会、物业公司及项目处是否履约、是否不作为胡作为，第三方评估监理机构可以邀集物业公司及业委会召开三方联席会议予以纠正;业委会、物业公司及项目处监督第三方评估监理机构，是否履约，是否不作为胡作为，业委会、物业公司及项目处可以召开三方联席会议予以纠正。业委会可以在本小区公开评估监理结论。

　　本细则属于物业服务合同附件，与物业服务合同具有同等法律效力。

篇3：物业公司与业主物业服务合同纠纷案例

　　物业公司与业主物业服务合同纠纷案例

　　物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。

　　物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安连才并非恶意拖欠，故对于博宇嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。

　　北京市门头沟区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(20**)京0109民初974号

　　原告：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。

　　法定代表人：李永青，总经理。

　　委托诉讼代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物业管理有限公司副总经理。

　　委托诉讼代理人：王新江，男，北京博宇嘉物业管理有限公司项目经理。

　　被告：安连才，男，1965年8月13日出生。

　　原告北京博宇嘉物业管理有限公司(以下简称博宇嘉物业公司)与被告安连才物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉物业公司的委托代理人王新江，被告安连才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告博宇嘉物业公司向本院提出诉讼请求：要求安连才支付20**年3月17日至20**年11月10日的物业服务费916.57元、滞纳金640.68元、生活垃圾清运费19.15元。事实和理由：我公司与北京国信嘉业房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定我公司对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区进行前期物业管理，安连才为北京市门头沟区惠康嘉园小区**号房屋的业主，建筑面积为56.44平方米。根据我公司与安连才签订的物业管理服务协议第五章第1、2、3、4条之规定，业主应该按照约定的期限和标准向我公司缴纳物业服务费。我公司有权从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金，为维护我公司的合法权益，特诉至法院。

　　被告安连才辩称：我与博宇嘉物业公司签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》系被迫签订，不签订则不予发放钥匙。收取物业费应先与业主大会或村委会协商。电梯费应该按照不同楼层的分别收取，不应按统一的标准收取。物业服务不到位：小区内的路灯不亮，无人维护;草坪内杂草无人清理;小区内没有中水，不应该收取中水费等。

　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与博宇嘉物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对安连才具有约束力。博宇嘉物业公司与安连才签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》亦系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，亦对安连才具有约束力。依据合同约定，博宇嘉物业公司要求安连才交纳物业服务费及生活垃圾清运费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。安连才主张《惠康嘉园前期物业管理服务协议》系被迫签订的答辩意见，缺乏证据证实，本院不予采信。安连才所提博宇嘉物业公司收取物业服务费必须先与业主大会或村委会协商，电梯费应该区分楼层收取的答辩意见，不符合法律规定，本院不予采信。对安连才所提物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。

　　本院在审理涉惠康嘉园小区的同类案件中发现，博宇嘉物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安连才并非恶意拖欠，故对于博宇嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：

　　一、安连才于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二○一五年三月十七日至二○一五年十一月十日的物业服务费及生活垃圾清运费共计935.72元。

　　二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费25元，由安连才负担。

　　本判决为终审判决。

　　代理审判员　　马钢锤

　　二〇一七年一月二十日

　　书　记　员　　黄聪聪

篇4：商业物业服务收费透视合同的执行

　　商业物业服务收费透视合同的执行

　　从传统上沿习下来，服务合同是建立在详细规格说明的基础上的，即：需要什么样的服务(服务类型)?怎样执行这样的服务(怎样做)?服务的频率如何(做多少)?例如：一项保洁的条款会详细地指明什么类型的物业表面需要清洁?怎样实施这样的清洁流程?清洁操作的频次如何，在什么时间进行，然而，这样一套过程并不一定产生资金的投入带来服务价值的效果。

　　合同的订约人也许会严格地执行合同中详细的规格说明，但是，这也许会产生比客户要求的清洁标准高或者低的完成结果。高于清洁标准时会发生不必要的过高的服务费用， 同样，低于清洁标准时会花费过低的费用，这时，就不能满足顾客的要求和对服务水准的期待。

　　合同的执行是依据合同订立的服务标准，条款的设定应满足用户提出的特定需求的服务标准， 同时，以执行标准为基准的实施过程，应能够测定，由于实际达到了服务的水准，发生的服务费用也能够表现出来。

　　就能否达到服务的标准，而不仅仅在于过程而言，责任在订约人的一方，特别是在一种竞争性的投标环境中更是如此。要确保主要的服务过程的费用消耗和服务程式应用到服务领域中去，以实现满足顾客特定需要的服务目标，这样，资金投入带来服务价值产出的原则得以实现，才能确保获得一种优化的价格，满足顾客特定的标准的服务需求。设定执行的标准

　　有不同的方法来设定执行的标准，这要依赖于资产的类型，服务的供应，顾客的需求，记录和监督设施设备的运行标准的完成，就如：

　　1.建立一种作业的期间，在这段时期，设备必须实现满运转的指令要求。

　　2.提供并保持一种最低限度的特定的服务标准。

　　3.限定作业的期间，允许出现的故障类型、数量。

　　4.制定维修回应的特定目标。

　　一旦建立和认可了执行的标准，完成的结果应当在常规的工作中进行测试和评议。

　　提供服务的酬金将会与现有的执行结果与设定的目标性执行标准相比较。如果执行的结果低于双方认可的服务标准，将会发生服务费用降低的现象，相似的，如果执行的结果高于目标标准，可以获得增加的酬金。

　　对服务实施过程的管理的重点应放在商业的、个人的和顾客的需求上。

　　服务的类型和内容不同，执行合同的过程随之显著地变化，然而，在成功地执行了服务合同的情形，将会形成一种持续改进活动所引发的服务的内在驱动力。改进现有的设备

　　例如：一套新的设备添加到现有的锅炉中，以更好地控制燃料的消耗，产生的结果是：节约了燃料消耗，减低了锅炉的维护费用。

　　通过能源消耗和维修费用的降低，承租人(物业使用人、占据人)将获益于设备的“改进计划”。业主期待“改进设备”的投资成本以服务收费的方式收回就是合理的选择。对于业主来说，制定一种能体现合理的回收期限的服务收费，就会使这类投资成为可能。

　　然而.在租约的条款中，这将是严格意义上的一项改进项目，租约中也需要说明这类投资费用的回收措施。提倡“改进计划”可以构成一项设备维修的内容，是缺乏有力的依据的。

　　如果业主不能够收回“改进”锅炉加热系统的投资费用，那么，他(她)宁愿选择不付诸此项投资决策的实施，因而承税人将会继续承担较高的燃料和锅炉系统的维修费用。

　　这个例子可以说明，达到共识可以成为双方一致的希望，通过适当的交流、对话协商，业主和承租人可以就投资费用的发生达成协议，通过服务费用的安排逐步收回投资，否则，在租约的条款中是不可能收取额外的服务费用的。提升的设备替代

　　例如：一套暖气系统达到了使用年限，然而，一套同样的可以替代的暖气设备系统由于技术发展变化的影响不能够采纳了，原有的老化设备已经安装在原来的位置上，因而，一套替代的系统就是一种在老设备基础上的“提升”。

　　为了仔细考虑投资的费用能够通过服务收费得到回收，什么时间着手替代的工程将需要认真的分析。是拿定主意对现有的设备进行改进或者是简单地维修保养还是更换过期的系统，

　　有一种普遍的观点，使得这样的结论有了合理的依据，即：当需要替换一栋建筑的构件时，可以在服务收费的范围之内，逐步地把小额度的“改进费用”加进去，甚至当租约也许仅仅提供了维修的资金来源时，也是如此。这种观点认为：如果所实施的工作为承租人提供了新的利益，正确地说，是一项提升计划带来的，这也仅仅是对现存系统的替代，尽管这一系列已经过期老化或者完全磨损，需要由现代的装备来替代，这也只是在维修的范畴内，不是一种提升的项目。

　　如果替代的项目超出了进行有效维修所需要的最低的费用额度，并且增加的费用部分能够由今后减少的维护费用得到补偿，可以认定，这部分增加的费用通过服务收费的途径得到回收是合理的选择。同样，与承租人交流沟通，对话协商，能够形成在实践中解决问题的一致方案。提供新的设备

　　例如：一套新的CCTV(电视监控)系统在物业区域内安装，而原有的CCTV系统此时还能够使用。引进新的CCTV系统的目的是预期将会降低安全保卫的人力资源的成本，将会提高为承租人提供的安全服务水准，因而，从总的服务收费的价值角度衡量，增加了资金投入带来服务价值的效用。

　　如果一套新的装备安装后，以往又没有同等性能的装备存在，这毫无疑问构成了一种设备的提升。

　　为了补偿新的装备的投资费用，租约需要详细说明所提供的新装备的费用包括在相应的条款内。

　　许多租约将不必前置一项提供进一步服务的条款，而这种延伸的服务是事先没有预计到的，当租约签定以后，在租约条款的含义内，提供的新设备的费用也许就是一项可以获得补偿的价值。

　　然而，事情往往是这样，如果所实施的设备提升，改进的计划能够在获益的价值分析的基础上得到合理的解释的话，例如：减少了安全保卫的人力成本，减少保险的费用等等，那么，沟通与协商对话将会实现双赢的共识。整修 整修或者说翻修是一个不同于改进的概念，整修工程的范围包涵了累积的，年久失修工程元素的追补性的维修，也包涵了改进工程项目的元素成份。

　　承租人对整修费用有义务承担的部分将取决于所提议的整修工程的范围和性质，取决于租约中精确的文字定义。

　　商业的市场力量常常确定了整修的时机。业主将寻求保护商业物业的投资价值，实现最大化的租金收益。整修工程的时间常常选择在租金的评估或者租约到期的时候，在这样的情形中，承租人将会拒绝承担整修的费用，反对的理由是他(她)们受到了“双重征费”的对待，他(她)们不仅仅要以服务收费的方式偿付整修的费用，而且要偿付由于物业翻新的结果而增加的租金水准的费用，业界一致的观点是：当整修的结果导致了更高水准的租金价格时，整修工程的费用通常应当由业主负担。

　　然而，在整修的决策中，实施大范围的维修或者取代现有的服务项目仍然是一项值得仔细考虑的项目。在整修工程之前，也许需要几年的时间进行计划和项目可行性分析，为了获得商业的经济运行周期的利益，可以通过搁置一项主要纳工程合同以及避免不必要的开支计划或商业活动的中断，来推迟主要的整修工程或者服务项目的取代。进一步说来，新的商业环境的塑造所带来的效率的提高，服务能力的提升会产生在日常的服务管理中成本费用的节约，结果就是：在一个短的和长的时期内，年度的服务收费会下降。在这种情形下，承租人仍然有义务来承担在一项大的整修合同中部分的维修或者更换的费用，这似乎可以看成是部分的维修工程从整个翻新工程中划分出来，独立发生一样，承租人应当承担这部分费用。

　　在所有的物业设施改进的费用需要以服务收费的方式得到补偿的情形中，核心的问题是：在开支项目计划实施之前，应当与承租人进行充分的沟通，以适当的对话形式，达成共识的协议。

　　在整修的情形中，在业主的倡议实施之前，应当清楚地指明：在一揽子的工程费用中，哪些部分的费用有理由认为由承租人负责，并且通过服务收费的方式得以回报。在英国的商业实践中，被认为是最好的实践方式是：在业主和承租人之间建立一种定期协商交流的机制，以此来共同监督翻新工程的进行，共同确认哪些范围的工程费用列入到将来的服务收费的项目中。这样纳机制会有助于避免在整修工程完工之后，随之而来可能发生的反目为仇的争吵现象的发生，有助于克服不可预见的费用风险降到业主或承租人的身上。各项零星收入的处理

　　除了收取承租人的租金以外，许多的物业设施的管理部门还能够获得一定数目的其它途径的收入。这些物业管理的收入渠道来自于：公共电话服务、变卖纸箱和其它可回收利用的废弃物的收入等等。购物中心也能够从商业空间的促销活动和各种与大型购物中心的活动项目(例如：儿童的木马骑乘，相片的冲洗等等)相关的许可经营的授权中获得收益。此外，承租人也会使用位于物业管理部门的复印机和传真设备，他(她)们为此而付费。对这些零星杂项收入的处理方式，不同的业主之间，不同的物业项目之间都有不同的考量。

　　业主纳经济人行为，决定了他(她)总是会寻求投资收益的最大化。然而，承租人是反对业主从拥有的公共物业区域中获得收益的，因为此种情形中，往往是承租人交付了与这些区域相关的保洁、照明和其它项目的费用。

　　重要的是保存从不同渠道获得纳收入的收据，这些经济活动的性质本身总的说来，能够指明是业主还是承租人应当获得活动的收益。

　　业主应当清楚地阐明他(她)们的政策主张，即：各种服务和经营活动中的收入和发生的费用是如何分配的。

　　从提供的一项服务或者经营活动中获取的任何收入，其发生的成本费用如果包括在服务收费的范围内，那么，在财务上应当处理为一项服务收费的贷方栏目 (用收入抵减服务的收费)，例如：公用电话的收入、梳洗自动售货机的收入、复印机和传真机的使用费等等。相似地，在购物中心，从任何的推广活动中获得的收入通常会贷记到推广开支预算的项目栏中(用收入抵减推广活动的开支)。

　　如果在一个大型的购物中心中使用的空间具有半固定的性质，例如：流动的售货车或者超市内的售货亭，通常的做法是：业主把准予经营的收入看成是一种租金收入，在这样的情形中， 出租活动就被认定为与出租一间标准的店面没有什么不同，因此，也应当承担一定比例的服务收费，作为一种选择，一笔数目的服务费资金应当贷记到服务收费的栏目中(服务费增加)，以反映出对享受的服务环境的贡献。

　　零星杂项收入项目的例子：

　　1.停车场收入

　　2.优惠的停车收费

　　3.车轮夹锁的服务收费

　　4.梳洗自动售货机的收入

　　5.废纸、废箱等仓装物可回收利用的收入

　　6.会议室的出租收费

　　7.复印机、影印机、传真机的使用费

　　8.许可经营的收费(如：售货流动车、售货亭)

　　9.展示，推广活动的收入

　　10.儿童木马等游乐项目的收入

　　11.照相亭、称量机纳收入

　　12.销售明信片、纪念品邮票的收入

　　13.从信息部门获得的佣金(例如：代售戏票)服务收费分割的一般方法

　　租约随如何定义每一位承租人所承担该物业总的服务收费的一定比例的方式变化而变化。一般的服务费分配的基础有：

　　1.固定的费用数目

　　2.一个固定的百分比例

　　3.应纳税的价值

　　4.楼层面积

　　5.按权重分配的楼层面积

　　6.一个公正、合理的比例

　　(1)楼层面积

　　这是最常用的总的服务收费分割的方法。在大多数的情形下，也是最公正的。按楼层面积标准的分割方法非常简单，就是计算单个物业面积占整个物业可租的面积的比率。

　　英国皇家特许测量师协会(RICS)的测量应用法令制定出了相关建筑物测量的定义以及协会建议的应用范围。针对服务收费的计算，主要的定义项有：

　　1.总的室内面积(GIA)

　　应用于工业厂房和库房(包括铺助的办公设施)

　　2.净的室内面积(NIA)

　　应用于写字楼和商店

　　(2)按权重计算的楼层面积

　　在许多较大的购物中心中，一种“权重楼层面积”的方程式常用来反映服务于不同大小的商业单位所发生的不同服务费用。因此，一个5000平方米的单位所承担的服务费不一定是一个1000平方米的单位的5倍，但是，一个500平方米的单位所承担的服务也许会是一个250平方米单位的2倍。

　　“权重楼层面积”的分割方法是在承租人按已知的承租面积交付服务费的基准上乘上一个百分率的折扣，目的在于努力反映从提供的服务中所能得到的实际收益。楼层的面积分解为一组数据，每个面积数据后都注明一个需要逐步折减的百分率。这样酌计算概念是和商店的经营管理活动中分割销售的区域，按不同的楼层区间进行店面的出租的理念是一致的。

　　例如：

　　第一个500平方米 * 100%

　　下一个500平方米 * 80%

　　下一个1000平方米 * 60%

　　下一个1000平方米 * 50%

　　下一个1000平方米 * 40%

　　超 过4000平方米 * 30%

　　在以上的举例中，一个1000平方米的单位将得到一个权重面积为 900平方米的分割，<例如：(500 * 100%)+(500 * 80%)>。同样，一个10000平方米单位将得到一个权重面积为4200平方米的分割。因此，尽管以面积上来说，10000平方米的物业单位是1000平方米单位的10倍，然而，10000平方米的物业单位大体上将要付4.2倍于小的1000平方米单位的服务费用。

　　相似的方法是，地下室和顶层的住房--可能用于储藏或者职员的居住，能够换算成一个“权重面积”，比如说，顶层的面积除以一个参数2，以反映顶层获得的服务收益完全不同于底层的零售商业获得的服务利益。

　　权重面积计算通常也会使用到忠实的租户身上，给他(她)提供一个折扣，以反映老的可靠的租户给购物中心带来的利益。在一些情形中，使用权重的方法必须十分谨慎地考虑，因为权重的计算方法的应用实际上是为忠实的租户提供了一项“优惠”待遇，这笔“优惠”的费用最终是要在其余的承租人之间进行分摊的。业主要给任何一位承租人特别的优惠，该业主就应该承担这笔费用。

　　一个合理而公正的权重方程式，应用于服务收费的分割管理，通常不能够认定为是一种优惠措施。

　　分割方案

　　在许多情形下，特别是在混合使用的建筑大楼中(诸如：底层是零售商店的写字楼)，楼内的所有的承租人并没有在同样的程度上享受业主提供的服务的收益。例如：写字楼的租户会享受到的全程式的服务包括有：电梯的运载和独立的中央空调系统;而底层的零售商店会享受到的主要服务从总的维修到物业外面的维修服务，以及得到了综合性的消防系统的服务。由于这些原因，就需要把服务收费分解成独立的部分，(或者称为分割方案)而服务的费用就在承租人之间按照物业使用的情况进行分割。偿债基金和备用金

　　偿债资金，或者说是一笔沉淀资金常常与备用金的概念发生混淆。

　　偿债资金是一笔替代资金，业主随时间的过程设立这笔资金的目的是用于设施设备主要部件的替代和维修时，能够注入资金。

　　备用金的设立是满足日常发生的服务项目开支的需要，以避免每年的服务收费在数量方面的波动现象。有一些租约特别注明一项条款，在服务收费的项目里设立一笔可以逐步积累的资金，以用于将来可能发生的主要构件的维修和替换的资金补偿。

　　理论上说来，偿债基金是一种好的设想，明显的优点是承租人不必面对一种巨额的资金负担(这也减少了租户破产无力偿债的可能性)，当需要时，业主有一笔偿债资金来满足巨额开支的需要。

　　然而，承租人也许并不能够看到有自己一份贡献的偿债资金给自己带来的利益，如果他(她)转让了租约或者在租约到期时，撤出了所租的物业，这时，主要开支的工程项目并没有发生。另外，偿债基金的管理也非易事，如果业主一旦无力偿债，偿债基金的保管缺乏信誉担保，那么，承租人就会面临成为一名没有经济安全的债权人的风险。

　　有时，租约会设立一笔可以累积的折旧资金，这笔资金是建立在最初的设施设备安装的价值基础上，而不是以将来的替换或者维修所发生的费用为基数。折旧资金通常不被认为是在业主和承租人之间共同互信协商而设立的一笔资金。业主会认为这笔资金属于自己，归自己支配，然而，当主要的设施设备需要更换的时候，业主将要独立地承担这笔费用。因此，当业主以折旧资金的形式从承租人那里收取费用时应该持谨慎的态度，以保证在适当的时候， 自己有足额的资金准备。承租人也会担心业主是否按租约的条款规定，尽自己的义务，在将来大的开支项目发生时，使用折旧基金。在一些实际的情形中，当主要的开支计划需要实施时，业主并没有充足的资金准备，这样的结果是：业主违反了合同的义务，在需要进行设备的更新、替换时，却不能进行。

　　可以理解，承租人，特别是交纳服务费的主要租户，对于业主如何使用用于设施设备替换改造的积累资金表现出浓厚的兴趣，许多主要的租户宁可选择付一大笔资金，用于大的项目开支，而不愿意看到他(她)们提供的积累资金被管理机构的人员挪用于他(她)们没有，或者很少有控制能力的投资领域。

　　资金项目的设立有固有的缺点，即使这些缺陷大部分能得到有效的管理、控制，偿债资金，备用金和折旧资金主要由于税收和管理的问题，在实践中很少得到应用。

　　摘自中国住宅与房地产-物业管理

篇5：福德花园酬金制物业服务合同

　　深圳市龙岗区布吉福德花园酬金制物业服务合同

　　甲方：深圳市布吉福德花园业主委员会

　　乙方：深圳市港新物业服务有限公司

　　20**年10月8日至13日福德花园第三届第三次业主大会投票表决通过《深圳市港新物业服务有限公司》获得花园物业管理服务权并通过以酬金制为物业服务方式。经甲、乙双方协商，合同期限暂定为3年，满一年的最后一个月(第十一个月)需经业委会全体委员和顾问监督成员按服务标准百分比考评，且须超三分之二以上考核人员通过，合格率达80%以上在合同期限内才自然续聘，否则按本合同第11条双方约定第4款之规定即予解聘现有物业。在聘用物业期间，暂按公共收入和物业费总数的10%(维修金除外)作为物业公司每年的酬金。每月提取的酬金，按当月的公共收入总数10%在次月的15日前支付。《港新物业》驻福德花园物业服务处财务实行独立收支，按合同签订的要求实行定岗、定员、定薪酬。涉及合同未签订之前的一切裁员及福德花园物业服务处的经济往来、债务纠纷，概与本届业委会无关。经甲乙双方协商，乙方考虑其工作关系原因，提出甲方予以财务严格监管，按照本合同第四条《福德花园物业管理服务收费标准》第四项、第六项执行，如发现物业财务人员对所收物业费和所有公共收入不存入“业主大会”监管账户，隐瞒收入，夸大支出，弄虚作假，一经发现假一罚十，并且依法追责，而且甲方有权随时辞退更换财务人员。根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物管条例》等国家、地方法律法规，本着“明晰小区产权归属，明确双方权利义务”的原则，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方达成以下合同条款。双方约定并达成共识：物业管理是一种有偿的商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着公平诚信的商业道德，双方友好合作，共同发展，实现双赢。

　　第一条福德花园小区物业基本情况

　　小区位置：布吉街道西环路136号福德花园东西南三侧，东为福德广场AB座，德昌苑1至3座以道路和工业区边坡为界，南为福德中心，西为福德花园内，北西靠山坡、东以公路、南以深圳特殊学校为界。

　　占地面积：42,538平方米;总建筑面积：114,440.86平方米;总户数1745户。(注：以相关规划与竣工验收报告为准)。公共场所、设施、设备、固定资产列表：可以合同附件形式列表(电梯、消防、供水、供电、公共用房、共有车位等固定资产，也可包括基本的桌椅、电脑等动产)，对物业未列表的物业用房、会所、豪苑1至3座楼下办公用房，凭产权证确定产权归属，如开发商未能提供产权证，该产权按政府有关部门提供的有效文件确定产权，不确定的按法院判决为准。

　　第二条福德花园物业管理服务范围及责任划分

　　福德花园物业管理服务范围：福德花园红线以内至业主户门以外，及本合同特别备注责任范围以外的所有公共部分及公共设施设备。主要包括:

　　一、承担福德花园房屋建筑本体共用部位：各楼座(楼顶、天台、自行维护维修)梁、柱、外立面墙体和基础等承重结构部位、楼梯间、走廊通道、电梯厅、信报箱、大厅及天花吊顶、设备机房等的维修、养护和管理。承担福德花园公共场地、建筑物共用部位、消防通道的环境清洁卫生、垃圾的收集、清运;小区四害消杀;公共区域绿化;内外院、地面道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、污水井、停车库抽水泵房、路灯照明、房屋的架空层等的维修、养护和管理。

　　二、承担小区公用设施设备的日常养护和维修，如：小区供电、加压供水设备、配电系统、楼内消防、视频监控、门禁、车场道闸、抽风排烟、抽排水、住宅电梯、供水、消防供水系统、对讲(户内对讲机费用由业主承担)、信报箱(换锁费用由业主承担)、油漆铁艺栅栏、油漆管线竖井防火门;花园空调风扇维护维修;公共通道门禁门锁维修更换;小区公共照明、等设施设备、消防等,以上不含业主户内所有供电、供水、排水、排污管道、燃气、对讲机设备的维修、养护、管理和运行服务。以上项目的日常维修物料费用，在物业管理费中列支。

　　三、福德公共设施设备的大修改造及新增、整体更新更换，花园主体外墙、户外公共管道、小区道路改造、小区发电设备的更换改造在日常维修金中列支。日常维修金费用不够时，由业委会负责组织业主按深圳物管条例规定统筹,可在福德花园公共收益积累中列支。

　　四、业主以门为界，自行负责户内业主家电、空调滴水管、室内灯具、水龙头、厕便器、户内供水管网、户内上下污水管道、电路老化等的维修，属物业有偿服务费用自理。业主家发生排污管道老化漏水，不得损害相邻业主利益，为减少受损，受侵害一方当事业主，可书面向物管服务处申请对肇事方停水停电，以减少楼下业主损失。福德花园楼顶天台，属小区公共部分范围。鉴于历史原因，凡在福德花园楼顶天台和楼顶住宅通道搭建了房屋、阳光棚、围栏的，将自行承担其相关楼层的防漏水、隔热层维护维修，小区物管不承担以上楼顶、平台房屋、墙体、地面、漏水等的维护维修。

　　五、福德花园实行24小时封闭式管理，对福德花园规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区安保工作。杜绝外来推销人员进入小区散发、张贴广告，及其它非公益性的商务活动。拒绝外来人员进入小区聚众赌博。福德花园禁养大型、烈性犬只;严禁传播封建迷信和*宣传。

　　六、负责小区健身区设备设施的日常监管。该设施出现损坏需要维修时，乙方应及时进行维修，若设备存在安全隐患时，乙方应及时报请甲方同意后予以拆除，以防器材损坏发生意外。

　　七、做好福德花园物业档案管理、资料的建立和保存工作。做好政府法规和行业规定应由物业管理服务处承担的其它工作。

　　第三条福德花园物业管理服务标准

　　一、乙方按《深圳福德花园物业管理服务合同》和国家级别的物业管理规范标准为甲方提供物业管理服务，并以此国家服务标准作为管理服务考核标准，确保合同期内获得并保持优良服务称号。

　　1、 安全：对小区实行全封闭管理，24小时视频监控，保安不缺岗，不脱岗，确保小区住户安全零发案。确保小区消防、视频监控系统正常使用，可随时调阅查询。保安上班不玩手机，不得脱岗或在岗睡觉。

　　2、 卫生：加强小区卫生保洁监督，每天清洁各楼层及电梯、大厅、公共环境。保证楼内公共区域无蟑螂、老鼠;保持小区道路及花园公共空间整洁;加强对住户装修的监管，夜间和法定节假日禁止装修;杜绝违规拆移承重墙装修;禁止在户外加装向外扩展的笼式防盗窗网;禁止违章乱搭建。每周五清洗一次大厅及公共路面;每季1次清洗花园各楼储水池，保证业主饮水卫生安全。做好垃圾分类清运工作，加强对楼内乱扔垃圾行为的排查管理，禁止高空抛物，对不文明行为予以点名曝光。

　　3、设备运转正常：保证花园公共设施设备正常运行;加强花园供电、排污、抽排水、排烟设备、电梯、消防、监控、门禁、停车场系统等的维护保养，确保正常运行。保证小区日常照明和监控、门禁等设备能正常使用，公共照明应做到每日天黑天亮按时开关灯，按时不开灯、不关灯，每发现1次对相关负责人处罚20元。

　　二、若因乙方监管失职失查和维修不善，造成小区公共设施设备损坏、丢失，电梯坠落人员伤害和公共地面、墙体损坏，乙方将承担修复、赔偿责任。若由业主造成损坏的，相关当事业主应承担修复、赔偿责任。

　　三、在合同到期时，乙方应保证各种公共设施设备能正常运行移交，否则将承担修复、赔偿责任。为了保证物业管理服务的品质和物业管理服务的正常进行，参照当前物业管理行业应聘规则办事。

　　第四条福德花园物业服务收费标准及管理

　　按照酬金制的规则，花园的全部收入与支出，必须在授权业主委员会聘请有资质的会计师事务所设立的业主大会银行账户上监督和管理。(待新的物业法通过时，按新的执行)按照合同的要求，每月的收入包含业主的物业管理费(日常维修金缴存到住建局维修基金管理账户)及公共收入必须随收随存入业主大会指定会计师事务所代业主大会开立的银行监管账户上(账号待定公告)。物业服务处人员的开支及其它开支经业委会审核后再从业委会指定的账户上支付，节余部分保留在业主大会指定的账户上。

　　一、收费标准：经甲乙双方收支成本预算，福德花园按国家发改委规定，实行市场机制调节物管收费标准，即先核算收支成本，再确定收费标准。福德花园物业管理服务采取“定额酬金制”，业主所缴纳的物业管理费标准，应经业主大会表决通过，目前已收物业费标准，暂按多层(无电梯)每月0.9元/㎡,高层(带电梯)每月2.2元/㎡,高层商铺每月3.8元/㎡,低层商铺(含幼儿园)每月1.5元/㎡,所收物业费者按产权证的建筑面积计算。

　　二、缴费方式：每月20日前，业主和租户，收取上月的物业管理费，和代收的停车费、水电费、及本体维修基金，业主和租户可通过银行账户托收代扣，或支付宝、微信支付，切记写明楼座、房号、车牌号，确保业主所交资金安全支付到账，业主所交任何费用，一律转入业主大会指定会计师事务所代业主大会开设的银行监管账户上(账号待定公告)，凡对已交费(除代收代支水电费外)未存入业主大会开立的银行监管账户的款项，一经查实，视为挪用公款，予以追责。(业主缴交的本体维修基金，按政府的要求，存到住建局指定的账户上)。

　　三、缴费日期：经福德花园业主委员会商定，对物业收取业主(租户)的物业费、日常维修金、代收水电费，仍按物业原定日期，每月20号前收取上月的费用，逾期按日3‰计收滞纳金，跨月欠费，按月结算;逾期不交费，超过5天未交费者，视为自动放弃在花园的停车资格，其停车年卡在智能停车系统自动取消，再将停车卡资格转让给排队候购月卡的业主。物业服务处应将智能停车系统最高管理员权限移交给业委会与物业共同监管。

　　四、经福德花园业主大会共同决定委托第三方有资质会计师事务所代为本花园业主大会开立银行财务监管账户，自合同签订之日起，实行“财务共管”“资金监管”，即经福德花园小区业主缴纳的物业管理费、停车费、临时停车费、小区空间使用费及电梯广告费、网络费、游泳池、蓝球场等，一切属于业主的所有费用及公共收入，一律存入经福德花园业主大会委托监管的银行账户，其余物管合同所委托的管理服务职责不变，税收按国家政策规定执行。经福德花园物业代收代缴的费用实行现金、银行委托代收、或支付宝、微信支付运作，每月30日前将业主(租户)未交费者名单在业主微信群公布，促其自觉交费，银行代扣费用的业主(租户)，需要清单的完成缴费后，凭银行扣款回执可到物管服务处打印清单。

　　五、经甲乙双方协商，福德花园“资金监管”后，乙方只对所收取的物业管理服务费、公共收入、临时停车费收入部分，承担财务做账、报税纳税职责。福德花园物业管理费、其它收支账目的日常收缴费的核对、报表账册填报等。为了相互制约，有效监管小区公共资金，保障小区公共收支公开透明，保障公共收入资金不被挪用侵占。福德花园业主大会委托第三方托管的账户，甲乙双方约定，进入该账户的资金，乙方确需现金支付的费用，由乙方填写用款申请报告，甲方审核确认后方可支付。

　　六、乙方要加强收费缴存，协助甲方做好物业管理费、停车费等小区公共资金的催收缴存，所有一切收入[对临时停车费(一律凭微信支付，禁止用现金收取)等以及其他属于业主共有的收入]从20**年5月1日起，一律如实存入业委会委托第三方有资质的会计师事务所为业主大会开设的银行账号上(具体账户号码待开户后确定)如3日内不存入，视为侵占挪用，依法处理。福德花园物管服务处日常零星支出，经福德花园业主委员会审核同意，物管服务处可申请一定金额的备用金(在预算定额范围内)，按每季度次月10日前，物管服务处凭票据经甲方审核方可报销。零星支出报销金额，财务负责做帐，乙方将承担由此产生的一切责任;若隐满收入,夸大支出，弄虚作假报销费用，一经发现假一罚十。

　　七、福德花园物管大额维修支出，按福德花园业主大会及监督部门审核程序和审核金额列支。福德花园物管电梯、保洁、消防等外包项目，由物管服务处专业把关选择外包单位及预审外包费用，然后送业委会审核后由甲、乙双方与丙方直接签约，未经业委会签订的外包和租赁合同一律无效;必须经业委会审核或招标承包签订合同。物管服务处作为“监督见证丙方”同时在合同上签字确认。福德花园所有物管外包项目费用，由丙方提供税务发票，经甲方审批通过银行转账方式，由乙方办理支付项目款如未经甲方审批乙方直接转入外包项目承接方账户，由乙方承担一切经济责任。

　　八、甲乙双方约定：福德花园业主大会监管账户，由乙方日常使用监管，乙方按双方合同约定的收费标准，每月20日前协助甲方，代为进行物业管理费的代扣收缴，做到计费准确，收费公开透明，不乱收费。乙方所代收的临时车出入停车费一律通过微信或支付宝的方式存入福德花园的业主大会监管账户上,不得收取现金，不得挪作它用。乙方如实列表做账，填报现金收支日报、月报，每次月5日前报送福德花园主委员会审核。

　　九、甲乙双方约定：福德花园物业管理费同业主缴纳的公共本体维修基金分离;福德花园物业管理费同小区公共收益分离;福德花园物业管理费同小区停车费收入分离。以上各项收入单独列账，物业费用不足部份按年初预算定额分季弥补。

　　十、小区全体业主、租户应自觉按时缴纳物业管理费，不得拖欠。逾期欠费，从当月21日起，按每日3‰收取滞纳金;跨月按月计算收取滞纳金，甲乙双方均有权对欠费期超过1个月的业主进行点名公示通报;对故意欠费期超过2个月的业主，发出书面催交通知书，对故意欠费期超过3个月的业主，可提起讼诉进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。乙方积极协助甲方共同作好业主(租户)自觉缴纳物业管理费、本体维修基金的宣传引导工作。

　　十一、福德花园各楼内二次加压供水属缴费业主共同投资所为，对故意拖欠物业管理费及水电费，拒不改正者，对长期改变原住宅使用功能在福德花园住宅楼内开办公司，拒不搬迁的商业用水、用电户，经甲方同意并报告水务部门、供电部门授权，乙方可协助供水、供电部门停止欠费业主(租户)的供水、供电服务。对改变住宅使用功能，利用住宅违规开公司、隔房中房出租、改做集体宿舍的，按深圳市违建处理办法，一律停止水电供应，待政府主管部门进行处罚、清拆。

　　十二、甲方承诺不怂恿、煽动业主不缴纳物业管理服务费。业主委员会全体成员承诺，自觉带头履行缴费义务;反对任何人在福德花园耍特权“吃霸王餐”，无理拖欠物业管理费，侵害缴费业主的共同利益。乙方应协助甲方作好欠费业主的催缴、统计、记账工作，并按季公布欠费业主名单进行催缴。租户欠费，由业主承担连带补缴费责任。为避免租户欠费风险，出租房屋业主可将物业管理费连同租金一并收取，或书面授权物管服务处,对欠费租户及时采取停水停电提醒方式进行催缴欠费。

　　第五条福德花园维修基金管理及维护范围划分

　　一、福德花园“日常维修基金”(本体维修基金)按政府收费标准，高层(带电梯)每月每平方米0.25元，多层(无电梯)每月每平方米0.15元，由业主缴纳。为了保证本体公共维修基金监管到位，福德花园业主缴纳的本体公共维修基金同物业管理费分离。经福德花园业主大会共同决定，业主缴纳的本体公共维修基金必须存入住建局的银行专用账户，乙方承诺，本体维修基金为业主代收资金，不属物业管理服务处、业主公共收益收入，逾期不转账缴存视为违约，并将按每日5% 收取违约金。业主拖欠本体维修基金的，由甲、乙双方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行追收处理。本体公共维修基金由政府直接监管，严格按照法定条文规定范围审批使用。

　　二、福德花园本体维修基金的使用，实行“支付凭证”制度，即按物管中心申请立项、报价，经福德花园业主大会表决三份之二以上业主同意业委会审核批准后，按政府有关程序进行运作;工程完工结算后，按审核批准支付标准、范围，凭福德花园维修基金“支付凭证”列账报销。

　　三、物管服务处未经福德花园业主委员会事前审核批准，擅自先行采购物料、外请施工单位施工的，将由其自行买单。任何单位或个人瞒报、挪用、贪污本体维修基金，将视为《刑法》“侵占公私财物罪”、“职务侵占罪”行为，承担相关的法律责任。福德花园本体维修基金的收支账目，每季度次月15日前，由福德花园业主委员会在福德花园微信群向业主公布，接受全体业主的质询监督。

　　四、为方便业主，物管服务处可在小区开展物业维修有偿服务，业主如需请物管服务处协助维修，实行市场化收费，明码标价，双向选择，所有费用由聘请业主自理。业主(租户)丢弃床、柜、沙发、花坛、电视等废旧家具、家电，应视体积重量大小，向物业财务另行支付50元至100元不等的搬运费。如不自觉交清运费，一经查实，除每件交搬运费外，罚款50元，住户不得将自家废旧物品丢弃、阻塞在公共消防通道。为保障小区消防安全，禁止电动车、单车、鞋柜、垃圾摆放在各楼层通道，物管处要负责日常巡查监控。

　　第六条物业服务处工作人员实行定岗、定员、定责、定薪酬

　　为了提出高物业从业人员的责任心，加强责任感，甲方将对乙方实行定岗、定员、定责、定薪酬服务，从管理人员、水电工、保安、保洁，实行全员每月30%的浮动工资，根据岗位考核评分的办法，作出相应奖惩，(见附件二)，业委会通过业主代表会指定经理1人，一季一考核，半年一奖惩，物业管理服务人员从财务、客户中心、水电、保安、绿化保洁全员，由经理按各自岗位制定责任，和考核评分办法(另行公告)。

　　定岗、定员薪酬标准如下：

　　[if !supportLists]一、[endif]物业服务处经理1名：(根据物业服务合同标准，由经理负责制经半年考核，评定未达到80%以上，或有证据发现经理和工作人员利用职权违法违规谋取私利，业委会有权要求乙方及时辞退)。

　　二、财务会计1名，出纳1名;

　　三、客服中心文员2名;

　　四、水电工程部3名，其中负责人1名，员工2名;

　　五、保安暂定18名(分三班)：队长1名，班长3名，队员14名;

　　六、保洁绿化16名，主管1名，协助主管1名，清运垃圾工1名，绿化1名，清洁(包运大件垃圾)名，清洁工11名;

　　上述合计,全年应支付物业人员工资金额为壹佰玖拾叁万壹仟贰佰元。

　　明细见附件：

　　物业服务处人员定编及薪酬一览表

　　单位：元

　　部门岗位人数

　　定额

　　月薪酬年薪酬

　　行政管理经理110,000 120,000

　　财务部会计15,000 60,000

　　财务部出纳14,000 48,000

　　客服部职员24,000 96,000

　　工程部水电主管16,000 72,000

　　工程部水电工34,500 162,000

　　保安部队长14,500 54,000

　　保安部班长33,700 133,200

　　保安部保安员143,500 588,000

　　保洁部主管14,000 48,000

　　保洁部清洁协助主管13,000 36,000

　　保洁部清运工16,000 72,000

　　保洁部绿化员12,800 33,600

　　保洁部保洁及大件垃圾清运工13,400 40,800

　　保洁部保洁员112,800 369,600

　　合计431,933,200

　　备注：1、服务处人员社保按国家有关政策执行;

　　2、 工程部、保安部按实际岗位需求适当增、减，工资按合理价格支付。

　　八、物业所需其他费用，按年初乙方预算由甲方审核并提交业主代表会表决通过列支。

　　第七条福德花园业主委员会自律承诺

　　一、甲方全体成员应同乙方加强沟通，相互尊重;不得利用监督权以权谋私，不得在本花园物业服务处中安插亲友。严格执行收支财务公开，随时接受业主监督。

　　二、甲方全体成员应自觉按期缴纳物业管理费、本体维修基金和停车费，不得侵占业主利益。不得无理干涉物业管理公司的正常经营;不得无理煽动业主不缴纳物业管理费，协助乙方催收物管费用。

　　三、甲方自觉遵守《业主管理规约》，大力开展社区普法宣传活动，依法履行职责，维护小区稳定，抵制黄、赌、毒、封建迷信。甲方不得作出与物业管理无关的决定，不从事与物业管理无关的活动。不组织、不参与任何危害社会、社区安全稳定的非法*、集体*活动。

　　第八条福德花园物业管理服务处自律承诺

　　一、乙方承诺，严格按《深圳福德花园物业管理服务合同》和国家一级物业管理企业服务为目标，为甲方提供物业管理服务，保证福德花园安全，卫生，设备运行正常。加强同甲方及全体业主沟通联系，相互尊重;接受甲方和全体业主的监督。

　　二、乙方承诺，恪守商业诚信和职业道德，严格执行福德花园年度收支成本预算，不乱收费，不作假帐，不瞒报收入，不虚报开支，“假一罚十”。乙方承诺加强小区治安管理，对来访人员出入小区严格进行登记，并通过对讲机征得业主核实同意后方可放行进入。乙方承诺小区治安消防重大责任事故发生率为零。

　　三、乙方承诺，不得干涉甲方业主委员会的正常监督活动。乙方对小区的改造计划须征得甲方同意后方可实施，否则自行买单。

　　第九条福德花园物管服务处工作失职行为认定及赔偿

　　一、为了避免甲乙双方及业主同物管服务处之间的争端矛盾，甲乙双方协商确定，以下行为视为乙方物管服务处监管失查失职不作为：

　　1、外来人员未进行登记放入小区;未通过对讲机征得业主核实同意将外来人员放进小区;未经业主签字将业主家电家具等大体积的物品放行出小区;

　　2、福德花园保安、物管人员缺编不足，岗位缺岗，脱岗;维修、管理人员不公布值班时间，不按时到岗，不坚守岗位，设备维护维修不及时;保安巡逻不到位;搬家开门无人值守;监控室无人值守;

　　3、门禁、对讲机不能正常使用，呼叫长时间无人应答;视频监控装置维修不及时，发生意外时不能提供视频录像资料;

　　4、消防设备设施更新改造验收合格后，消防报警、排烟排风设备不能正常使用，安全设施失效;

　　5、门岗、巡逻、交接班不清，原始登记记录不全;监守自盗;发现案情事故隐瞒不报不公布;对小区违法黄、赌、毒;违规违章乱搭建、乱堆放物品，占用消防通道行为不制止，不举报;未经登记放行小区外人员，进入小区聚众赌博。

　　6、国家相关法规物管服务处应履行但未履行的其它失职行为。

　　二、乙方负责经办购买公众责任险，保险费用在物管、公共收入中报销列支。若因乙方物业管理失职，造成业主家庭财产被盗和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、首饰、珍贵字画、邮集、古董、便携式电脑等数码产品外，乙方将按“家庭财产保险标准”并参照其理赔办法，承担赔偿责任。在确定为乙方失职责任后，但案犯尚未抓获时，乙方应按“家庭财产保险”理赔程序时限，先行对业主损失财物进行赔付。

　　三、乙方负责外包项目承接单位的选择推荐，外包合同的审核把关，外包合同由甲方同外包方直接签署，乙方作为被委托管理“第三方见证人”在外包合同签字盖章确认，并负责外包合同的执行落实监督管理。

　　第十条合同的终止、续约与交接

　　[if !supportLists]一、[endif]双方约定并达成共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着公平、诚信的商业道德，双方合作互动，共同发展进步，实现双赢。

　　二、福德花园物业管理服务合同到期后，双方均有权平等选择去留，尊重对方的选择。合同到期，双方合同关系即自行终止。乙方应提前30天按政府、行业法规，填报固定资产、办公设备、家具、花园各种资料、警用器材;填报财务报表、扣款账号、业主/租户信息、门禁卡编码资料、停车场车辆登记资料、停车场经营许可证资料等交接清单，送业主委员会审核。合同到期前5日，双方应共同协作做好移交准备工作，并保证所移交的机电、供水、消防、监控、车场、对讲机等各类公共设施设备能正常运行移交，否则将承担修复、赔偿责任。合同到期前15日，新旧物管双方提前办理停车场经营许可证更名手续乙方提前向甲方(或新物管)移交业主/租户信息、门禁卡编码资料、停车场车辆经营许可证等登记数据资料。

　　三、在本合同执行期间，甲、乙双方不得无故单方提前中止合同，任何一方单方提出中止合同将视为违约行为(除不可抗力因素或任何一方有违法、违约行为除外)。

　　四、双方约定，在本合同执行中，若乙方的管理出现严重治安安全事故，造成业主家庭财产损失;若乙方管理失职或不作为，造成物管服务质量严重下降，经甲方多次提出不整改或整改效果不明显，双方意见分歧严重，双方协商不成功，甲方可免责单方提前提出终止物业服务合同，辞退现有物业。物业在服务期间有严重违法违规行为，自动解聘。

　　五、新老物业管理公司的选聘交接过渡期为3个月，原物业管理服务处应提供过渡期物业管理服务;3个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。老物业管理公司合同到期前擅自单方扣押应付的一切资金，不进行财产、物业交接、不按期撤离，甲方依法追责港新物业公司的法律责任。

　　第十一条双方争端与解决方式

　　一、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。

　　二、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主2个月物业管理预付金总额计算。

　　三、乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失;给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。

　　四、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向物业所在地法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。

　　第十二条其他事项

　　一、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。20**年10月13日福德花园业主大会授权福德花园业主委员会主任孙石平签署本合同。本合同对福德花园全体业主及其他居住人具有法定的约束力。

　　二、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主管理规约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。

　　三、本合同(含附件2份)一式三份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及福德花园全体业主具有法定的约束力。

　　附件一：《福德花园年度物管收支成本预算》、

　　附件二：《物管延伸服务收费标准》

　　附件三：《福德花园物业服务管理标准》

　　附件四：《福德花园小区车辆停放管理办法》

　　甲方：深圳市龙岗区福德花园业主委员会

　　负责人：(业主大会授权)

　　签署日期：年月日

　　乙方：深圳市港新物业服务有限公司

　　负责人：

　　港新物业福德花园物业管理服务处

　　经理：

　　签署日期：年月日

　　作者：福德花园第三届业委会

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　　来源：简书

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