业主与物业服务公司关系的探析

　　业主与物业服务公司关系的探析

　　文/郭卫建

　　最近一部电影《业主奏鸣曲》上映。 影片展现了业主与物业公司之间的矛盾、冲突。业主与物业公司，俨然是一对冤家。

　　影片所反映的现象在很多商住小区存在。中华人民大学“小区治理”课题组先后对北京100多个居民小区进行调研，结果显示：业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到了80%，其中产生肢体冲突和暴力冲突(不包括威胁和恐吓)的占37%。

　　一方面是，很多小区得不到最基本的服务，业主抱怨物业公司服务不好，想换物业公司，炒掉物业。

　　一方面是，不断有物业公司因收不上物业费，收入不能维持基本的开支，不能正常经营下去，被迫撤离小区。如在上海，有业界人士估计，有1/3以上的住宅小区面临服务危机，部分入住8-10年的小区可能成为“烫手山芋”。

　　在多数的商住小区，物业公司和业主之间不断攀升的矛盾，导致两败俱伤，物业公司干不下去，丢了饭碗;业主失去了物业公司提供最基本的服务，垃圾无人清扫，共有物业无人维护，个别小区因欠供电公司电费，还造成了停电停水...。情况严重的个别小区，成了社会不安定的因素。

　　物业公司和业主是一对天生的冤家吗? 如何认识两者之间的关系? 两者的关系为什么对立、尖锐? 如何化解这些矛盾?

　　一、 如何认识业主和物业公司之间的关系

　　商品房小区，每一个业主有自己的专有部分，形象的理解，可以认为关上自家的大门，门内的部分就是自已专有的。

　　但业主不能永远生活在自己的家门内，需要出门，需要走楼梯或乘坐电梯，需要有停车场停自己的小车，需要小区内的道路步行出门或开车出门，还需要保安看守大门，垃圾有人清扫，绿地有人维护等等。这些楼道、电梯、小区内的停车场、小区内的道路、绿地等是有关业主共有的财产或共有物业。业主的生活，需要这些共有物业在良好状态下正常运转。而维护这些共有物业一般需要有资质的物业公司来完成。因此在通常情况下，业主的生活需要物业公司，离不开物业公司。

　　物业公司是业主选聘来对业主的共有财产或共有物业做服务的。业主们一块商量，达成一致意见，通过招标或协商的方式，选出一家物业服务公司，由小区的业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，将业主一方和物业公司一方的责任和权利，用契约的方式固化下来。

　　因此业主与物业公司之间的关系是商业合作关系，是合同关系，是业主花钱，购买物业公司的服务。物业公司通过对共有物业管理维护，通过给业主的专有部分的维修维护，给业主提供服务，并挣取相应的报酬。物业公司和业主是通过提供服务、获得报酬，建立起一种相互依存的商业伙伴关系。

　　物业公司为了更好地给业主提供服务，需要管理来辅助

　　物业公司通过对共有物业进行维护给业主提供服务。但这些共有物业不是存在于真空中的，是存在于业主生活小区中。即共有物业与用这些物业的业主共存，业主的行为在很大程度上影响对共有物业的使用。

　　比如，小区中有停车场，业主们已通过协商，达成了如何规范停车的规定，并授权物业公司对停车场实施管理。如果有的业主，不遵守规则，胡乱停车，影响了其它的业主正常使用停车位。这时，物业公司有权对于违规停车的业主进行规劝。这种规劝就是为了达到更好的服务效果，而进行的辅助管理。这种管理的本质，是物业公司按业主共同决定和授权执行管理权，是物业公司代表大多数业主对个别不遵守规则的业主进行管理。

　　业主和物业公司及物业从业人员是平等的商业伙伴关系

　　在小区内，业主是物业的所有者，是物业的主人。物业公司是按合同为业主提供服务的。有些业主称自己是主人，称物业公司是保姆或仆人。这种认识是不正确的。

　　应认识到，社会在发展进步，社会上从事服务行业的人越来越多，社会分工也起来越细。从某种程度上讲，我们每个人都是为它人服务，而又得到很多它人提供的服务。我们出门坐车，到银行存钱，去医院看病，都是在享受它人提供的服务。而从事公交、银行、医院的人，一方面在服务它人，而在另外的方面又需要其它人提供的服务。因此，不能说从事物业服务行业的人，因为其工作性质是提供物业服务，就是保姆或仆人。业主和物业公司及物业从业人员是平等的商业合作伙伴关系。

　　二、 业主和物业公司之间的关系为什么这么对立、尖锐?

　　业主和物业公司之间的对立、尖锐关系的产生，有三个方面的原因：

　　一个是物业公司自身的问题。

　　由于受过去计划体制的影响，有些物业公司没有树立起服务业主的意识，认为自己还是准行政组织，是来管理业主的。在很多小区，物业公司是开发商指定的“前期物业公司”，是开发商的子公司或孙公司。物业公司虽然在小区服务多年，但没有与业主平等协商、平等签订服务合同，而是一种不平等的“事实”服务、强制收费。有些问题本来是开发商遗留下来的，是开发商的问题，但由于物业公司是开发商的关联公司，物业公司不能摆脱开发商的压力，从而为开发商掩盖问题，替开发商推脱责任。还有一些物业公司，如《业主奏鸣曲》中所描写的，公司的主要负责人，有私利，为了保护自己的私利，为了避免失去自己的私利，用非法的手段，对待业主。

　　二是开发商遗留问题。

　　在很多小区，由于开发商的遗留问题，如房屋质量低劣、配套物业质量差、违反当时规划开发等。业主在买房和入住时，没有发现这些问题。在一定时间后，问题暴露出来后，开发商不负责任，不给解决。这会从两个方面影响物业公司的服务，一是硬件质量差，物业公司不可能在低质量的硬件上提供高水平的服务。二是业主很容易将对开发商的怨气，转成对物业公司的抱怨。这样，本来是业主与开发商的矛盾，变成了业主与物业公司的矛盾。由于很多物业公司是开发商的子公司或孙公司，与开发商有关联，使这种情况更严重。

　　三是业主自身的问题。

　　《物权法》赋予业主通过共同决定行使对共有财产或共有物业的管理权，如制定和修改建筑物及其附属物业的管理规约;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等。就全国范围来讲，大部分小区的业主还没有建立起自己的组织，没有成立起业主委员会。有些小区虽成立了业主委员会，也没有真正运作起来，不能通过公开、公平、公正的协商，在广泛参与的基础上，形成业主对于共有财产或共有物业管理的共同决定，不能将这种意愿以契约的形式表达出来并体现在物业服务合同中。这样，本来是业主与业主之间的矛盾，如上面所举的业主违反规则停车的例子，却容易转化成了业主与物业公司的矛盾。

　　三、 化解业主和物业公司之间矛盾的思路

　　要化解业主和物业公司之间的矛盾，需从上面所提的产生矛盾的三方面入手：

　　物业公司方面要树立物业公司的目标是为业主提供服务的意识。在接手一个小区的物业服务时，要有一切权力来自于业主共同决定的意识，从合同的签订上，要做到将义务和权利，即服务内容及辅助管理权利，都明确表述在物业服务合同中。

　　开发商的遗留问题，需要开发商有良好的商业道德，来主动解决遗留问题;有些共性问题，需要政府有关部门通过立法来规范。当然也需要广大业主理性、坚定的维护自己权益。

　　业主的自身问题，或业主自治的问题，需要建立合理的业主组织和运作规则，更好、更有效地体现和实现业主的共同决定。很多商住小区的业主感觉成立业主委员会难，进行决策难，对业委会监督难。造成这种局面的原因，一方面是业主的参与程度不够。但部分原因也与《物业管理条例》中规定的业主大会/业主委员会组织构架有关。我国商住小区的特点是普遍较大，小区户数的中位数在一千户左右。《物业管理条例》中业主大会/业主委员会构架设计的初衷可能是保护每个业主的权利，但实际上由于业主大会(由全体业主组成)的“松散性”，实际执行起来往往成了每个业主都可以管，每个业主都管不了的局面。从《物业管理条例》实施五年多的实际情况看，业主大会/业主委员会构架对于推动小区业主自治没有起到应有的作用。因此，要创新业主组织，建立起公平与效率统一的决策机制，让业主对于共有财产的管理，在有组织有制度保障的基础上，能参与，能决策。如有的小区建立起业主代表大会制度，基于全体业主授权的基础上，由几十位业主代表组成的业主代表大会做一定范围有关共有物业管理的决策，起到了较好的效果。另外，在业主参与物业管理较差的小区，政府加强对于业主自治的推动、指导和监督，也是非常必要的。

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篇2：业主诉讼物业服务公司案例

　　法律界的物业管理，业主们不懂!

　　如果物业服务公司起诉业主未履行物业服务合同交纳物业服务费的义务，物业服务公司几乎完胜。那么如果业主诉讼物业服务公司没有履行物业服务合同规定的义务呢?

　　下面我们来看一个真实的案例:

　　以下信息真实来源于:北京市第三中级人民法院民事判决书(20**)三中民终字第10978号

　　一名业主诉物业服务公司

　　【原告业主诉讼内容】

　　被告物业在提供物业服务时存在以下问题(貌似以下问题都是业主想说的)：

　　一是【服务标准问题】管理服务人员数量严重不足，服务标准与被告物业承诺的金钥匙服务严重不相符;

　　二是【安防问题】小区的安防系统从未起过作用，导致小区安全事故频发，小区屡屡发生入户盗窃案件，严重威胁着原告业主和其他业主的人身和财产安全。原告业主所居住的小区智能化安防系统设施包括：园区周界设红外报警及摄像头监控，别墅首层窗户设有红外报警探测器，户内24小时门磁报警器到位，在窗户上安装红外幕帘，燃气泄漏报警系统，执勤巡更，消防系统，安防系统，对讲系统，监控系统。但自交房开始，小区安防系统始终未能正常使用。

　　三是【安防问题】小区保安人员数量与小区面积严重不匹配，被告物业私自调动保安力量给物业内部人员站岗放哨，却没有对整个小区进行安全巡逻;

　　四是【环境问题】小区内只配备了六名保洁人员服务，远远低于高档小区的保洁人员配备标准，小区内杂草丛生却无人清理和打扫;

　　五是【公共设施设备问题】小区内公共设施的维修和保养不到位，门牌大面积脱落和丢失，围墙上的铁栏杆锈迹斑斑，路面上的井盖闭合不严，业主车库门口的道路凹凸不平等;

　　六是【绿化问题】公共区域园林绿化，水泵的维护费用不到位。被告物业频繁更换绿化公司，从而使绿化公司之间的衔接出现问题，导致树木花丛无人管理，无人培育;

　　七是【配套设施问题】所承诺的各项设施和功能实际上并不具备，如被告物业曾明文向业主承诺的会所内容包括了咖啡厅、游泳池、健身房、阅览室、SPA水疗、顶级餐厅等，但实际上除价格昂贵的中西餐厅外，其他设施及功能一直形同虚设。

　　原告业主认为被告物业违反了物业合同的相关规定，为维护原告业主的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：

　　1.确认被告物业存在严重违约行为，并承担违约责任;

　　2.被告物业对围墙进行维修，铺设铁丝网，消除安全隐患;

　　3.被告物业对围墙、小区内的监控系统进行维修，并保证监控系统的正常使用，能对围墙周边及小区内进行监控;

　　4.被告物业对原告业主与中控室的窗磁、红外幕墙等系统进行维修，保证原告业主家中发生险情时，被告物业能在第一时间发现并采取措施;

　　5.被告物业维修并保证消防系统及烟感系统的正常使用和正常工作;

　　6.被告物业对小区大门处的对讲系统进行升级和维修，使对讲系统具备可视功能并能够正常使用;

　　7.被告物业保证白天早六点至晚十八点，保安每两个小时巡逻一次，晚十八点到次日六点，保安每一个小时巡逻一次;

　　8.被告物业增加会所服务内容，开放游泳池、SPA水疗、老年人和儿童活动场所、健身房及商品部;

　　9.被告物业对小区绿化按一级养护标准进行维护;

　　10.被告物业将管理物业服务的财务公开;

　　11.本案诉讼费用由被告物业承担。

　　(如果仅有这些内容,显然不值得我们今天来讨论,关键是业主还请了第三方物业服务评估机构)

　　【第三方物业服务评估】

　　原告业主等多名业主申请对物业服务质量和物业服务费用进行评估，评估报告包括物业服务质量评估报告和物业服务费用评估报告。在物业服务质量评估报告中，北京正邦物业服务评估监理有限公司作为受委托方于20**年7月2日至20**年12月31日对涉诉小区进行了物业服务质量评估，物业服务质量评估基准日为20**年12月31日，评估报告的有效期为20**年12月31日至20**年12月30日。

　　物业服务质量评估工作共完成评估服务项目10项，分别为基本要求，共用设施设备日常运行、维修、养护和管理，消防安全管理，安全防范设备设施管理，共用部位使用，绿化养护，环境卫生，公共秩序维护，装饰装修管理，物业合同中约定的其他服务项目。其中合格5项，不合格5项，不合格的5项分别为消防安全管理，安全防范设备设施管理，绿化养护，公共秩序维护，物业合同中约定的其他服务项目。

　　在物业服务费用评估报告中，北京正邦物业服务评估监理有限公司作为受委托方20**年7月2日至20**年12月31日对涉诉小区进行了物业服务费用评估，物业服务费用评估基准日为20**年12月31日，评估报告的有效期为20**年12月31日至20**年12月30日，评估得出的物业服务费用为6.87元·平方米·月。

　　原告原告业主对两份评估报告的真实性、合法性和关联性予以认可，被告物业对两份评估报告的真实性、合法性和关联性予以认可，但认为北京正邦物业服务评估监理有限公司对物业服务质量的评估方法存在问题，物业服务费用的评估结果也偏低。

　　【原告请求法院】

　　1.首先，要求减免物业服务费，判令被告物业按照原告业主开始缴纳物业服务费的时间为起始点，已缴纳的部分按照1.41元·平方米·月(物业服务费与评估得出的物业服务费的差额)退还物业服务费。未缴纳的物业服务费自实际未缴纳物业服务费的时间至被告物业恢复合同中约定的物业服务标准之日止按照评估得出的6.87元·平方米·月收取物业服务费;

　　2.其次，被告物业按照8.28元·平方米·月为基数的50%承担违约金，时间是自原告业主开始缴纳物业服务费之日始至被告物业消除违约行为之日止。

　　【下面看被告的陈述】

　　被告被告物业在一审时辩称：

　　1.【收费问题】被告物业是经过合法招投标程序取得的涉诉小区的物业服务，在招投标的文件中有相关的收费标准的评估，收费是合理的。

　　2.【围墙问题】围墙和其他建筑的整体设计方案是经过北京市规划委员会顺义区分局和北京市顺义区住房和城乡建设委员会审批核准的，围墙在原告业主购房时已经通过了验收。现原告业主提出重新维修围墙和铺设铁丝网，是属于动用公共维修基金的工程，但经过业主大会讨论，部分业主并不愿意动用该项基金。为此，被告物业在紧急情况下，动用了自有资金，对围墙的重点地段铺设了临时防护网并设置了临时探照灯。

　　3.【监控问题】监控系统是开发商经过国家安全局登记备案的，并取得了竣工验收许可，被告物业也履行了系统的正常维护工作，监控系统可以正常使用。窗磁和可视对讲系统的主线路都是完好的，导致其无法使用的原因是多方面的，包括设备问题和线路改造问题。对于业主家内部的线路问题不是日常维护的范围，被告物业是维护公共区域的安防系统。

　　4.【消防系统】消防系统在业主家中的车库设有端子箱，该端子箱和中控室的消防主机相连，被告物业维护公共区域的消防系统，均可正常使用。

　　5.【安防问题】关于园区内的巡逻问题，被告物业已经按照物业服务的要求履行了公共秩序维护，配有门岗执勤、中控室执勤以及白天和夜间巡逻。

　　6.【配套会所问题】原告业主所指的会所是由建设单位委托北京金碧湖畔商务会所有限公司经营管理，会所功能的增减应该由产权单位决定，不属于被告物业职责范围之内。

　　7.【园区绿化问题】园区的绿化是被告物业委托专业的园林公司进行维护的，约定的标准为一级养护标准，符合相关规定。

　　8.【减免物业费问题】评估报告很明确的显示了基准日是20**年12月31日，有效期是一年，所以评估报告显示的物业服务费收费标准的效力只有一年，不可溯及既往之前的物业服务费，所以原告业主要求减免物业服务费的诉求应该不予支持。原告业主要求按照相应的基数支付违约金，被告物业认为没有法律依据和合同约定。

　　【法院现场勘查结果】

　　法院的工作人员去往原告业主所居住的小区进行了现场勘查，并对现场勘查情况进行了记录。法院工作人员对原告业主家中的烟感系统、可视对讲系统、红外幕墙进行测试，均无法正常使用。户门外移，导致门磁无法使用。

　　(以上事实貌似没有丝毫对物业服务公司有利)

　　【法院审理查明】(此部分可以选看)

　　1.原告业主为北京市顺义区金碧湖畔花园南区甲5号的业主，其所居住的园区由被告物业提供物业服务。原告业主与被告物业签订了房屋买卖合同，在合同中对物业服务标准及收费依据进行了约定。

　　2.在物业服务内容中，包括了四部分内容：物业服务内容、物业服务质量、物业收费项目及价格、业主临时公约。其中物业服务内容中对物业服务应包含的项目进行了明确的规定。物业服务质量对物业服务所应达到的标准进行了明确的规定，其中规定绿化维护按市园林局规定的《一级养护标准》养护，小区保安24小时执勤(包括监控报警中心、道口)，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，建立消防责任制及火灾消防预案，消防设施有明显标志定期对相仿设施进行巡视、检查和维护等。

　　3.在业主临时公约部分，约定了物业服务费的标准为8.28元·平方米·月，按地上面积收费。

　　4.物业服务费的构成为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;保安费;保洁费;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;物业公共区域及公用设施设备的能源费;公共设施和设备、公共用部位及共用区域的修理及保养费;共用区域园艺绿化、水系的维护费;审计费、律师费;税费;物业管理企业的酬金;其他有可能发生的费用。

　　5.在违约责任部分，

　　约定了业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主、业主委员会和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼;

　　对业主违反公约的行为，相关业主、物业管理企业可督促其改正，协商调解不成的，可提起诉讼，违反相关法规政策的，报告有关部门;

　　业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼;

　　建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。

　　【一审法院判决】

　　1(可以不看第一条).一审法院判决认定：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，被告物业为涉诉金碧湖畔小区提供物业服务，原告业主作为该小区业主，也是被告物业提供物业服务的受益人。

　　2.北京正邦物业服务评估监理有限公司对涉诉小区的物业服务质量和物业服务费用进行了评估，并出具了相应的评估报告。原告业主和被告物业对物业服务质量评估报告和物业服务费用评估报告的真实性、合法性和关联性予以认可，虽被告物业主张物业服务质量的评估方法存在问题，物业服务费用的评估结果也偏低，但并未提供充足有效的证据，故法院对上述两份评估报告的评估结果予以采纳。

　　3.【论签好物业服务合同及业主管理规约重要性】原告业主主张被告物业的物业服务质量不符合要求，并要求被告物业承担相应的违约责任。依据物业服务质量评估报告可知，被告物业在提供消防安全管理，安全防范设备设施管理，绿化养护，公共秩序维护，物业合同中约定的其他服务项目这五项物业服务上确实存在明显瑕疵，但根据业主临时公约中关于违约责任的相关规定，原告业主要求被告物业承担违约责任的请求并没有相应的法律依据，故法院对原告业主的该项请求不予支持。

　　4.原告业主同时要求被告物业改善各方面的物业服务质量，但诉讼请求并不明确，且缺乏可执行的内容，故法院对原告业主要求被告物业改善各方面物业服务质量的诉讼请求不予支持。(究竟怎样才算明确啊?!)

　　5.法院建议被告物业在今后的物业服务中应加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的各项安保及巡查服务，提高小区内的绿化水平，赢得更多业主对物业服务的理解与支持。(注意，是“建议”)

　　6.同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费，否则长期拖欠物业服务费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。关于评估费用的分担情况，法院酌情予以处理。

　　7.据此，一审法院判决：驳回原告业主的诉讼请求。

　　【业主上诉二审】

　　原告业主不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要的上诉理由为：

　　一、被告物业的违约行为已经通过现场勘验及评估报告予以确认，应当确认被告物业存在违约行为。

　　二、评估得出的物业费为6.87元/平方米，被告物业应当按该结果进行减免或少收取物业费，应对其行为承担责任。

　　三、一审法院以原告业主要求被告物业改善物业服务质量诉讼请求不明确，缺乏可执行的内容为由驳回原告业主的请求，缺乏法律依据。

　　四、本案的评估报告结论与原告业主的主张基本一致，被告物业公司如果对原告业主主张其存在违约的行为予以认可则不会进行评估，因此本案的评估费应当由被告物业公司全部承担。

　　五、被告物业同意一审判决。

　　【二审法院判决】

　　1.本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。(1-3条可不看)

　　2.上述事实，有双方当事人的陈述、业主临时公约、评估报告、现场勘查笔录等证据在案佐证，可作为认定事实之依据。

　　3.事实物业服务合同关系的认定应根据实际履行的客观事实等因素综合确定。本案中被告物业作为开发商选聘的前期物业管理单位，为涉诉房屋所在的小区提供了物业管理服务，原告业主实际享受了物业公司的服务，能够认定被告物业与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。

　　4.根据北京正邦物业服务评估监理有限公司对涉诉小区的物业服务质量和物业服务费用进行评估后出具的评估意见，被告物业在提供消防安全管理、安全防范设备设施管理、绿化养护、公共秩序维护、物业服务内容中约定的其他服务项目这五项物业服务上确实存在一些问题。需要注意的是，评估意见是对于物业服务质量现状的描述，而物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务，由此特征使得物业服务难免会出现一些暂时性的问题。“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，也应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。(业主怎么才能证明问题长期性?!有懂的大神吗?)

　　5.【尊重双方约定】对此鉴定意见中反映出来的问题，被告物业应积极应对予以改进。鉴于业主临时公约系由涉案房屋开发商北京百顺达房地产开发有限公司制定，该公约中违约责任部分并未涉及物业管理企业，本案中当事人诉讼请求亦不十分明确，且缺乏可执行的内容。

　　6.而在本案诉讼的同时，被告物业亦起诉要求部分业主支付拖欠的物业费用，目前已经审结的涉案小区的物业案件中物业费标准已按照鉴定意见中确定的计费标准确定，一审法院在综合考量上述情形后根据本案实际情况所做的处理并无不当。

　　7.综上，原告业主的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　8.评估费15527.3元，由原告业主负担12421.8元(已交纳)，由被告物业管理有限公司负担3105.5元(于本判决生效之日起七日内执行)。

　　一审案件受理费70元，由原告业主负担35元(已交纳)，由被告物业管理有限公司负担35元(于本判决生效之日起七日内交纳)。二审案件受理费70元，由原告业主负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。(不知道业主拿到这份判决书的心情是什么样的)

　　我们要注意到：“而在本案诉讼的同时，被告物业亦起诉要求部分业主支付拖欠的物业费用，目前已经审结的涉案小区的物业案件中物业费标准已按照鉴定意见中确定的计费标准确定”

　　以前，我们(业主们)总觉得，不交物业费可以制衡物业服务公司;其实签订好物业服务合同，规定好双方的权利义务及违约责任，成立有效的业主大会，充分发挥全体业主的公共管理权利，比什么都好!但是，我们谁会去做呢?!

　　以上信息整理自真实案例，判决书原文：北京市第三中级人民法院民事判决书(20**)三中民终字第10978号

篇3：物业公司与业主物业服务合同纠纷案例

　　物业公司与业主物业服务合同纠纷案例

　　物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。

　　物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安连才并非恶意拖欠，故对于博宇嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。

　　北京市门头沟区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(20**)京0109民初974号

　　原告：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。

　　法定代表人：李永青，总经理。

　　委托诉讼代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物业管理有限公司副总经理。

　　委托诉讼代理人：王新江，男，北京博宇嘉物业管理有限公司项目经理。

　　被告：安连才，男，1965年8月13日出生。

　　原告北京博宇嘉物业管理有限公司(以下简称博宇嘉物业公司)与被告安连才物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉物业公司的委托代理人王新江，被告安连才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告博宇嘉物业公司向本院提出诉讼请求：要求安连才支付20**年3月17日至20**年11月10日的物业服务费916.57元、滞纳金640.68元、生活垃圾清运费19.15元。事实和理由：我公司与北京国信嘉业房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定我公司对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区进行前期物业管理，安连才为北京市门头沟区惠康嘉园小区**号房屋的业主，建筑面积为56.44平方米。根据我公司与安连才签订的物业管理服务协议第五章第1、2、3、4条之规定，业主应该按照约定的期限和标准向我公司缴纳物业服务费。我公司有权从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金，为维护我公司的合法权益，特诉至法院。

　　被告安连才辩称：我与博宇嘉物业公司签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》系被迫签订，不签订则不予发放钥匙。收取物业费应先与业主大会或村委会协商。电梯费应该按照不同楼层的分别收取，不应按统一的标准收取。物业服务不到位：小区内的路灯不亮，无人维护;草坪内杂草无人清理;小区内没有中水，不应该收取中水费等。

　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与博宇嘉物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对安连才具有约束力。博宇嘉物业公司与安连才签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》亦系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，亦对安连才具有约束力。依据合同约定，博宇嘉物业公司要求安连才交纳物业服务费及生活垃圾清运费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。安连才主张《惠康嘉园前期物业管理服务协议》系被迫签订的答辩意见，缺乏证据证实，本院不予采信。安连才所提博宇嘉物业公司收取物业服务费必须先与业主大会或村委会协商，电梯费应该区分楼层收取的答辩意见，不符合法律规定，本院不予采信。对安连才所提物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。

　　本院在审理涉惠康嘉园小区的同类案件中发现，博宇嘉物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安连才并非恶意拖欠，故对于博宇嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：

　　一、安连才于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二○一五年三月十七日至二○一五年十一月十日的物业服务费及生活垃圾清运费共计935.72元。

　　二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费25元，由安连才负担。

　　本判决为终审判决。

　　代理审判员　　马钢锤

　　二〇一七年一月二十日

　　书　记　员　　黄聪聪

篇4：合肥市业主大会会议表决票(续聘物业服务企业)

　　合肥市业主大会业主委员会工作指导文书(示范文本)

　　示范文本二十四

　　业主大会会议表决票

　　(续聘物业服务企业) 编号：

　　投票人姓名(名称)： ;联系电话： ;

　　专有部分座落： ;专有部分建筑面积(㎡)： ;

　　物业类型： (住宅、商业、办公、工业、其他);

　　代理人： ;联系电话： ; 填写时间： 。

　　请在相应表决意见栏中打“√”。

　　表决事项 赞同 反对 弃权

　　续聘物业服务企业名称：

　　物业服务合同主要内容：

　　物业服务合同期限为 年 月 日至 年 月 日，采取(酬金制/包干制计费方式，具体标准为住宅： 元/平方米·月;商业： 元/平方米·月;办公： 元/平方米·月;工业： 元/平方米·月;其他：

　　元/平方米·月。物业服务企业按照《合肥市物业服务收费管理实施办法》 级收费标准或 级服务标准提供物业管理服务，委托公共服务事项主要包括　等;共有部分经营管理方式是 ;

　　停车场(库)经营管理方式是 ;

　　合同争议解决方式是： ;

　　违约责任：业主大会违约，违约金由全体业主共同承担;物业服务企业违约，违约金归全体业主共有。

　　备注：1、业主不填写任何表决意见、不按规定符号填写或字迹模糊无法辨认的，视为废票;

　　2、业主委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当持业主授权委托书、业主身份证复印件以及本人身份证参会，并根据委托和授权内容进行投票表决;

　　3、表决票送达的方式：当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收;投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内;按照业主提供的联系地址、通讯方式发送。

　　投票人(签名)： 年 月 日

　　表决票存根 编号：

　　专有部分座落： ;

　　专有部分面积： ; 投票权数： ;

　　领票业主签字： ; 业主联系电话： ;

　　领票时间： ; 代理人签字： 。

　　表决议题：续聘物业服务企业

篇5：合肥市业主大会会议表决票(物业服务企业选聘方式)

　　合肥市业主大会业主委员会工作指导文书(示范文本)

　　示范文本二十五

　　业主大会会议表决票

　　(物业服务企业选聘方式) 编号：

　　投票人姓名(名称)： ;联系电话： ;

　　专有部分座落： ;专有部分建筑面积(㎡)： ;

　　物业类型： (住宅、商业、办公、工业、其他);

　　代理人： ;联系电话： ; 填写时间： 。

　　本物业项目将选聘新的物业服务企业，有公开招标、邀请招标以及协议选聘等三种方式。公开招标需在公开媒介上发布招标公告，所有符合条件的物业服务企业均可平等参加投标竞争;邀请招标应当向3个以上物业服务企业发出招标邀请书;协议选聘是以协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　请在认可的选聘方式后打“√”，只选一项，以得票高的方式作为物业服务企业选聘方式。

　　表决事项 表决意见

　　公开招标

　　邀请招标

　　协议选聘

　　备注：1、业主不填写任何表决意见、不按规定符号填写或字迹模糊无法辨认的，视为废票;

　　2、业主委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当持业主授权委托书、业主身份证复印件以及本人身份证参会，并根据委托和授权内容进行投票表决;

　　3、表决票送达的方式：当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收;投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内;按照业主提供的联系地址、通讯方式发送。

　　投票人(签名)： 年 月 日

　　表决票存根 编号：

　　专有部分座落： ;

　　专有部分面积： ; 投票权数： ;

　　领票业主签字： ; 业主联系电话： ;

　　领票时间： ; 代理人签字： 。

　　表决议题：物业服务企业选聘方式