佛山市南海区关于物业管理项目经理管理暂行办法（2012）

　　南建设[20**]180号

　　各镇人民政府、街道办事处，各有关单位：

　　经区政府同意，现将《佛山市南海区国土城建和水务局关于物业管理项目经理管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二〇一一年十月十七日

　　佛山市南海区国土城建和水务局关于物业管理项目经理管理暂行办法

　　第一条(制定依据) 为进一步规范我区物业管理市场，加强对物业管理项目经理的管理，提高行业的整体管理和服务水平，根据《广东省物业管理项目经理管理暂行办法》、《佛山市物业管理办法(试行)》和《佛山市房地产行业诚信管理暂行办法》等相关文件的规定，结合本区实际情况，制定本办法。

　　第二条(适用范围) 本办法适用于我区物业服务企业中担任所有类型项目物业管理负责人的专业管理人员。

　　第三条(人员定义) 本办法所称的物业管理项目经理(以下简称项目经理)，是指参加全国统考取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》并经注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》或经统一培训考核取得《广东省物业管理项目经理执业证书》(以下统称《执业证书》)，从事物业项目管理工作的专业管理人员。

　　第四条(主管部门职责) 区物业管理行政主管部门负责对区内所有项目经理监督管理，镇(街道)物业管理行政主管部门负责对在辖区内项目任职的项目经理进行日常管理。

　　第五条(持证执业) 凡在我区范围内担任物业管理项目经理的人员，须持有《执业证书》。

　　第六条(工作限制)一个物业管理区域配置不少于一名执业项目经理。

　　项目经理的具体执业范围须在《物业服务合同》中予以明确约定，同时约定如项目经理经区物业管理行政主管部门考核不合格的，物业服务企业可以更换合格的项目经理等内容。

　　第七条(备案) 物业服务企业应将物业管理区域配置执业项目经理的相关信息向项目所在镇(街道)物业管理行政主管部门备案。

　　备案时须提交的资料为：项目经理的资格证明文件、身份证、聘用合同及社保证明的复印件(原件备查)。

　　第八条(证件使用) 物业服务企业申请物业管理项目创优达标或资质核准时，须向区物业管理行政主管部门出示其管理项目负责人的《执业证书》。

　　第九条(基本职责) 项目经理的基本职责：

　　(一)根据法律法规等有关规定和合同约定，制定物业管理项目的服务方案并组织实施;

　　(二)负责房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，负责物业管理区域内环境卫生和相关秩序的维护;

　　(三)建立健全各项管理制度和岗位工作标准，规范项目管理服务人员的行为，及时处理管理服务人员的违规行为;

　　(四)加强与业主大会、业主委员会、业主、使用人和社区居委的沟通与交流，不断提高服务水平;

　　(五)及时协调处理物业管理区域内的紧急情况、突发事件和业主、物业使用人投诉;

　　(六)接受区、镇(街道)物业管理行政主管部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作;

　　(七)法律法规规定及物业服务合同约定的其他事项。

　　第十条(日常管理) 镇(街道)物业管理行政主管部门对在辖区内项目经理的日常工作进行检查和记录，并上报区物业管理行政主管部门。区物业管理行政主管部门根据《佛山市房地产行业诚信管理暂行办法》，通过诚信管理平台，对项目经理的日常工作进行考核。

　　考核不合格，区物业管理行政主管部门会将考核结果记录在项目经理的诚信档案中，并将考核结果通报执业证书颁发部门及物业服务企业。

　　第十一条 本办法自20**年1月1日起施行。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业管理项目经理必备的十项素质

　　物业管理项目经理必备的十项素质

　　文/陈之平

　　陈之平(伟大的物业管理者、为有产阶级服务人、世纪老店之平管理创始人)

　　该文发布于《城市开发》杂志

　　物业管理是以项目为单位的经营形式，这一经营形式决定了物业管理项目及企业的成功与否在很大程度上取决于项目经理的素质和能力。项目经理是项目全面管理的核心和焦点，是物业管理企业派驻项目的“首席执行官”。他们统一指挥项目各项工作的进行，直接决定了项目的经营状况以及物业管理的服务水平。因此，项目经理的素质高低和能力强弱，对整个物业管理项目服务品质的高低起着至关重要的作用。一位合格的项目经理，需要具备方方面面的素质，其中主要有以下十点：

　　一、良好的职业道德

　　先做人，后做事，这是大家都熟知的道理。一位合格的项目经理，首先应具备良好的职业道德，包括强烈的责任心、认真负责的工作态度、敬业爱岗的精神和主动服务的意识等。

　　其中，最容易被忽略的是主动服务意识。项目经理应经常亲临服务一线，主动与业主沟通，了解业主的需求和潜在需求，开发新的服务项目。同时，服务意识还体现在一些举止的细节上，如见到辖区地上的烟头、纸屑，是通知工作人员清理，还是立即躬身拾起，体现了不同层次的服务意识。

　　二、策划能力和决策能力

　　项目管理的过程，包括总体实施方案和各部位的专项管理方案的策划、决策和实施，其实就是常说的PCDA循环，即计划→实施→检查→改进。无论是参与市场的投标，还是为已获得委托的项目策划服务实施方案等，都由项目经理在循环的每一步做出正确的策划和决策，再由团队成员一同实现、实施。能否做出正确的策划和决策，是物业管理取得成功的重要因素之一，直接影响到物业管理企业市场机会的获得和管理效果的好坏。

　　对在项目管理过程中遭遇的各种事件特别是突发事件的处理，更是对项目经理决策能力的全面检验。站在什么角度去分析问题，采取什么策略去解决问题，能否做到处变不惊，能否迅速抓住问题的核心，决策是否准确，调度是否合理，安排是否妥当，善后是否圆满......不同的决策，会导致不同的结果。决策正确，大事化小，功德无量;决策错误，则小事变大，后患无穷。

　　三、团队建设能力

　　物业管理绝不可能是一个人的“战斗”，优秀的服务质量必须源自整个团队的共同努力。再优秀的项目经理，如果没有团队的支持，是不可能搞好物业管理工作的。

　　物业管理行业迄今为止还是一个劳动密集型行业，绝大多数员工的学历和素质不高。清楚掌握每位员工的情况，善于沟通与协调，掌握员工的思想动态，在生活上关心、工作上支持、学习上鼓励、管理上严格要求，从而打造出一支强大战斗团队，是每位项目经理的必修课程和管理使命。

　　四、执行能力

　　项目经理能否贯彻企业的战略意图?项目团队能否实现预定的目标?解决这两个问题的关键在于执行能力。执行力能力差是企业的最大内耗，不仅会消耗企业的大量人才、财力，还会妨碍团队目标的实现，影响企业的战略规划和发展;相反，优秀的执行能力是实现优质管理和服务、在竞争中脱颖而出的有力保障。

　　执行为一般通过指标量化、管理制度化，流程标准化，服务规范化来保障。项目经理必须具备这样的管理意识和理性思维，更必须具备贯彻实现的能力。出色的项目经理，往往是因为其更有实现构想的能力。

　　五、创新能力

　　随着社会的不断进步，物业管理行业内竞争越来越激烈，业主对自身权益和物业服务质量的追求也越来越高。昨天的方法，很可能已经成为了今天的问题。我们的工作模式如果总是一成不变、不思进取，则我们的企业很快就会被业主、行业和市场所淘汰。

　　项目经理必须清楚地认识到，我们的项目管理和服务的过程，同时也是一个不断钻研、学习和创新的过程。谁的创新意识强、创新能力强，谁就可以在激烈的市场竞争中一马当先，立于不败之地。

　　六、沟通、协调能力

　　物业项目经理每天都要处理各种事件，协调各方关系，这就意味着项目经理必须具备良好的沟通、协调能力。良好的沟通、协调能力，不但可以有效处理各种矛盾和冲突，还可以弥补项目经理在其它方面的能力的不足。

　　如果没有良好的沟通协调能力，在实施管理和服务的过程中必定会遇到极大的阻力和障碍。比如，在执行公司的方针、政策上，就会因为不能有效理解、掌握，而不能有效实施、甚至会南辕北辙。更不用说在为业主服务时，如何有效了解他们的困难和诉求，仔细而尽责的去满足顾客的需求，在公司规定的范围内，找到各方利益的支撑点，实现双赢、多赢良好局面了。

　　七、专业技术能力

　　物业管理是一门综合的学问，专业性强，涉及的知识面也很广泛，从传统的保洁、绿化、设备、车辆、电力、水暖、供热、制冷、燃气、等方面的专业知识，到现代化的安防、消防、数控、计算机、互联网等专业知识，再延伸到建筑学、心理学、经济学、社会科学、统计学、管理学、法学、营销学等专业学科知识等，都是物业管理学的组成部分。

　　作为项目经理，虽然不需要像技术专家或专业技术人员那样掌握专业的技术，但其必须能在日常工作中对设施、工程和人员进行有效的管理，能迅速应对各种局面和情况，能从容审定各类技术实施方案、指挥各类维修养护工程的进行、有效控制接管验收的关键点等，这就要求项目经理除了必备的专业知识还应掌握较全面的综合知识和牢固的专业技能。

　　八、财务管理能力

　　评价一个物业管理项目成功与否，除了业主满意度评价和内部的质量审核外，财务管理是否得当、成本是否得到有效控制也是一个关键的标准，这也是项目经理绩效考核的重要内容之一。

　　物业管理行业是一个微利行业，物业管理公司的收入固定且非常有限。对企业来说，能否做好财务管理、成本控制，直接决定了公司是否可以盈利，是否能创造企业价值的最大化，是否能保障企业有足够的资源进行良性的循环和发展。

　　对项目来说，只有做好了财务管理、开源节流的工作，才能最大限度地积累资源，才能有能力不断提升管理和服务质量，为业主提供优良的软硬件服务，创造物业性能最优化和价值最大化。

　　合格的项目经理除了必须掌握基础的财务和会计知识外，还须具备良好的财务分析能力和经济活动分析能力，才能从容应对所管项目，进行物业管理费用的预测、分析、判断和控制;实施科学的财务管理计划。

　　九、人力资源管理能力

　　物业管理发展到现今阶段，人力资源管理已不单单是人事部门的事情，每一位项目经理都应当学习人力资源管理知识与技能，掌握人才的“选、用、育、留”的技巧与方法，成为一名非人力资源岗位的“人力资源经理”。

　　在项目管理中，无论是管理工作还是客户服务工作，都是靠人去完成的，每一位员工都是我们最重要的资源，要管好“事”，必须先管好“人”。因此，项目经理除了管理好各项事务性工作外，还应注意人力资源的开发和管理。

　　一方面，项目经理要通过培训、教育、感化等方法，使全体员工了解、理解、认同企业的经营理念和价值观，形成统一的工作标准和执行标准;另一方面，项目经理要清楚掌握团队每一位成员的工作能力及优点缺点，扬长避短，因才施用，保证团队的能力和效率，确保项目管理的质量能达到企业要求的高度。

　　项目经理除了需要具备左右团队成员的能力外，还应该具备人才意识，注重人才梯队的培养，为员工提出职业规划建议、创造培训和发展机会，为企业培训和储备人力资源，促进企业良性发展。

　　十、社区文化建设能力

　　随着社会经济水平的不断提高，业主对社区文化的需求也越来越突出，社区的人文因素已成为购房者选择物业时考虑的重要因素之一。项目经理不但要做好日常的管理和服务工作，也要努力建设好社区的文化环境、氛围和品味。

　　社区文化，即包括了以项目业主为主体的文化内容，也包括了以项目工作人员为主的企业文化。不同的项目，硬件设施各异，业主的群体特征也大不相同，项目经理要根据项目的实际情况，找出社区的人文特征，准确定位，组织文化娱乐活动和文化氛围的建设、营造活动。只有定位准确、方法得当，就能够调动起广大业主参与的热情和积极性，从而推动社区文化活动的持续发展，形成特色的社区文化。

　　物业管理公司的企业文化也是社区文化的有机组成部分。物业管理项目的工作人员，其衣着服饰、言行举止、音容相貌、态度作风，即代表着企业的形象，也是社区形象。项目经理需要认真思考如何将社区文化和企业文化有机地融合到一起，在为项目创造价值的同时，不断增加企业的影响力和口碑，实现项目与企业双嬴的良好局面。

篇3：南通市市区物业管理项目经理管理考核办法（全文）

　　南通市市区物业管理项目经理管理考核办法

　　为进一步规范市区物业管理项目经理执业行为，提升项目经理的管理服务水平，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合市区物业管理实际，制定本办法。

　　一、指导思想

　　以“市级指导、区级落实、街道协办、业主参与、协会服务”为原则，实行日常动态管理、季度汇总反馈、年度综合评定，加强项目经理管理考核工作，健全物业管理项目经理监管评价机制。

　　二、管理考核对象

　　市区物业服务企业聘任的，对物业服务项目进行全面管理服务的物业管理项目经理(以下简称：项目经理)。

　　三、项目经理职责

　　(一)依照物业服务合同的约定，做好楼宇管理、清扫保洁、绿化养护、秩序维护、装饰装修等管理服务工作;

　　(二)制定物业管理区域内部管理制度，规范物业服务人员的行为;

　　(三)制订管理服务计划方案，保障物业使用的安全、方便，保持物业及其设施设备完好;

　　(四)向业主大会、业主委员会报告物业管理服务事项，听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议;

　　(五)对物业管理区域内违规违法行为，依法进行劝阻、制止，并向相关单位部门报告;

　　(六)对物业管理区域内发生的矛盾纠纷进行协调;

　　(七)物业服务企业赋予的其他职责。

　　四、登记备案

　　物业服务企业应向受委托的物业服务项目委派项目经理。

　　一名项目经理所管理服务的项目数量一般不得超过两个;所管理服务的项目超过一个的，建筑总面积不得超过20万平方米。

　　物业服务企业应在委派项目经理后的15个工作日内，在“南通市物业服务行业管理系统”中准确录入相关信息，并向项目所在地区物业管理主管部门、街道、社区提交项目经理执业备案材料：

　　(一)身份证复印件;

　　(二)物业管理项目经理委派(任命)书复印件

　　(三)《南通市市区物业管理项目经理登记备案表》(附件1)。

　　项目经理离开原岗位，所属物业服务企业应在10内，向项目所在地区物业管理主管部门、街道、社区，提交《南通市市区物业管理项目经理执业信息变更登记表》(附件2)，并同步变更“南通市物业服务行业管理系统”中项目经理相关信息。

　　区物业管理主管部门、街道、社区应当及时予以登记备案。

　　五、项目经理考核

　　(一)考核机制。市房管局负责市区项目经理考核的日常指导、季度考核情况汇总、年度考核综合评定、年终考核结果通报等工作。

　　各区物业管理主管部门负责本辖区内项目经理管理考核工作，组织街道、社区、业主参与对项目经理的考核评价，并按季度向市房管局填报《区季度物业管理项目经理考核情况汇总表》(附件3)。

　　市物管协会协助市房管局开展市区项目经理管理考核工作，加强项目经理信息库建设和教育培训等工作。

　　(二)考核方法。以100分为考核基准分，按《南通市市区物业管理项目经理季度考核评分清单》(附件4)的评分标准进行加减分，每季度考核一次，年末按四个季度平均分值计算全年综合分值。对项目经理的年度考核记分同步录入项目经理所在企业信用档案。

　　(三)结果运用。市房管局每年对项目经理管理考核情况进行通报，并将项目经理综合评价情况作为项目经理及其所在企业、所管项目评价的依据。对不能认真履职，管理效果差，考核分值低的，将采取以下措施：

　　1、年度综合分值60分(含)以下或一次扣减15分的，记分情况在其所管项目进行公示，两年内不得担任项目经理(企业应当另行委派项目经理)，并取消本人及其所在企业、所管项目当年各类先进、优秀的参评资格;

　　2、年度综合分值60-70分(含)的，一年内不得担任项目经理(企业应当另行委派项目经理)，并取消本人及其所在企业、所管项目当年各类先进、优秀的参评资格;

　　3、年度综合分值70-80分(含)的，且所管理物业服务项目面积占企业管理总面积35%以上的，取消所在企业当年各类先进、优秀的参评资格。

　　六、工作要求

　　项目经理是物业管理工作中的关健岗位，加强对项目经理的管理考核，是提高项目经理服务水平，提升物业服务质量的重要举措，也是落实文明城市长效管理的重要保障。

　　(一)加强管理，认真考核。各区物业管理主管部门是项目经理管理考核工作的责任主体，应结合本辖区实际情况，完善管理考核机制，推进管理考核信息系统建设，充分发挥街道、社区等基层管理力量，切实加强本辖区项目经理管理考核工作，公开、公正评价每一名项目经理。指定专人负责本辖区内项目经理管理考核工作，每季度次月15日前向市房管局汇总上报上季度本辖区内项目经理的检查考核情况。

　　(二)强化培训，高效服务。项目经理管理考核既是加强行业监管的常态工作，也是项目经理自我提升的重大契机。市物管协会应紧密结合行业自律，积极服务行业发展，切实加强行业骨干队伍建设，定期组织项目经理技能培训，提升行业从业人员整体素质。

　　(三)提高认识，积极落实。项目经理是物业服务企业发展的中坚力量，各物业服务企业应按照要求，做好项目经理的委派和备案工作，切实加强对项目经理的管理和培训，不断提升项目经理执业素质，满足项目服务管理需要。

　　(四)切实履职，努力提升。各项目经理要认真履职，对照考核清单，以业主满意为目标，强化学习培训，严于律己、带好团队、管好项目，不断提高管理物业、服务业主的专业知识和技能，以满足物业设施设备运行、维护、管理和业主对物业管理服务的需求，努力提升业主对物业服务的满意度。

篇4：南通市物业管理项目经理备案考核管理办法(2010试行)

　　南通市物业管理项目经理备案考核管理办法(试行)

　　(通房发[20**]30号)

　　第一条为加强对物业管理项目经理(主任)的管理，提升物业管理项目经理(主任)的管理服务水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等相关法规政策的规定，制定本办法。

　　第二条本办法适用于取得物业管理项目经理(主任)上岗证书，被物业服务企业派驻到物业项目的专业服务管理人员。以下统称为物业管理项目经理。

　　第三条市物业主管部门负责组织市区范围内物业管理项目经理备案考核工作;并指导县(市)物业主管部门组织本辖区内物业管理项目经理的备案考核工作。

　　第四条市物业主管部门建立项目经理考核档案，将项目经理的日常工作和管理服务实绩在考核档案中予以记录。

　　项目经理的考核成绩作为企业及从业人员信用档案的组成部分。

　　第五条物业服务企业应向受委托管理服务的物业管理项目委派物业管理项目经理。

　　一名物业项目经理所管理的物业项目数量一般不得超过两个;所管理的项目超过一个的，建筑总面积不得超过20万平方米。

　　第六条物业管理项目经理应执证上岗，参加每年组织的继续教育培训，并参加继续教育考试,凡考试不合格者，该项目经理不得备案，不得被企业聘任为项目经理。

　　第七条物业管理项目经理，只能受聘于一个具有物业服务资质的企业。物业服务企业应在委派物业管理项目经理后的15个工作日内，向市物业主管部门提交下列物业管理项目经理执业备案材料：

　　(一)执业资格证书复印件;

　　(二)物业管理项目经理委派(任命)书复印件。

　　第八条物业管理项目实行经理责任制。物业管理项目经理，对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业服务合同的约定，以及物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。

　　第九条物业服务企业应赋予物业管理项目经理下列主要职责：

　　(一)依照物业服务合同的约定，组织人员做好物业管理区域内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、门卫保安、卫生消毒、车辆管理、依法制止违规装修和违章搭建等具体管理服务工作;

　　(二)制订物业管理区域管理服务的详细计划和方案，保障物业使用的方便、安全，保持物业及其设施完好、环境优美、公共秩序良好;

　　(三)制定物业管理区域内部管理制度，规范物业管理服务人员的行为，及时处理物业管理服务人员的违规行为;

　　(四)向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核;

　　(五)定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议，改进和完善管理服务;

　　(六)对物业管理区域内的违法行为或违反业主公约的行为，应立即依法劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告;

　　(七)对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议进行协调;

　　(八)物业服务企业赋予物业管理项目经理的其他职责。

　　物业管理项目经理应当认真履行职责所赋予的权利和义务。

　　第十条物业管理项目经理离开原单位或离岗不再从事物业管理工作，必须在10内书面报告市物业主管部门。

　　第十一条市物业主管部门应结合日常监督检查及业主反映的情况，对物业管理项目经理进行备案考核。备案考核实行日常管理和定期检查相结合的方式。

　　街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会、业主委员会应当参与考核管理工作。

　　第十二条备案考核采取记分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的内容和程度，对物业项目经理进行扣分或加分，记分类型分为15分、5分、3分、2分、1分五种形式。一个记分周期为一个年度。

　　第十三条一年度累计分值未满15分的项目经理,年度内的记分值予以消除，不转入下一个记分周期;累计分值满15分的项目经理，注销其资格证书或对其在本市以外取得的资格证书不予备案，本人和所管理的项目不得参加争先创优的评比;物业服务企业的物业管理项目经理扣分达15分，且所管理物业区域面积占企业管理总面积35%以上的，该企业不得参加本年度市级先进物业管理单位的评比、不得参加下年度前期物业管理的招投标活动。

　　第十四条物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理记录15分的处理：

　　(一)被物价部门认定乱收费或者收费不规范的，又不整改的;

　　(二)擅自搭建，占用绿地，改变公共设施用途的;

　　(三)对业主使用人的投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的;

　　(四)因管理失职，造成重大事故的;

　　(五)在物业服务合同范围内，经查属实被业主、使用人投诉在4次以上或对同一事项重复投诉3次以上的;

　　(六)在物业服务合同范围内，被新闻媒体负面报道2次以上，影响重大的;

　　(七)在合同约定期限内单方面退出物业管理区域服务;

　　(八)消防、电梯、压力容器等未按规定实施专业化维保的;

　　(九)其他应当给予记录15分处理情形。

　　第十五条物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录5分的处理：

　　(一)违反规定或约定乱收费的;

　　(二)收取物业管理服务费或特约服务费不出具收费凭证的;

　　(三)未按规定或约定公布物业服务费收费标准、服务内容和维修资金的收支账目或其他按结算收支账目的;

　　(四)电梯未按规定通过年检，安全、呼叫报警装置失效或者其它原因导致电梯无法正常运转的;

　　(五)物业环境脏、乱、差，业主日常生活受到影响的;

　　(六)经查实，业主或使用人对同一事项2次以上有效投诉得不到解决的;

　　(七)未经有关部门委托或合同约定，擅自停水、停电，影响业主生活的;

　　(八)未按约定发放装修须知或将装修禁止行为和注意事项告知业主或使用人;发现业主或使用人有法律、法规明文禁止的行为，未予劝阻制止、督促改正;业主或使用人违规拒不改正，未及时告知业主委员会并报相关管理部门的;

　　(九)物业服务企业撤出管理项目时，拒不按规定向业主委员会或新的物业服务企业移交资料的;

　　(十)其他应当给予记录5分处理的情形。

　　第十六条物业管理项目有下列情形之一的，给予项目经理记录3分的处理：

　　(一)接待人员态度生硬，受理不登记、处置不及时的;

　　(二)未按规定在服务窗口醒目位置颁布办事制度，服务项目及收费标准的;

　　(三)电梯运行中因故障引起人员被困时，电梯维修人员或委托的电梯维修专业单位未能在半小时内赶到现场进行处理的;

　　(四)未按规定对二次供水水箱进行清洁，水质不符合卫生要求的;

　　(五)公共区域内污水或者粪便满溢未及时处理的;

　　未做到每年至少一次向业主征询意见或业主满意率低于80%的;

　　(六)未按约定按排安全值班、巡逻服务，或安全值班、巡逻记录不实的;

　　(七)其他应当给予记录3分处理的情形。

　　第十七条物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录2分的处理：

　　(一)未向业主、使用人公开报修电话、投诉电话的;

　　(二)未公开办事制度、办事程序及办事期限的;

　　(三)未按消防部门的规定管理消防设施器材的;

　　(四)对可能发生的治安、消防等突发事件没有应急方案，没有设置容易危及人身安全的警示标志和采取相应防范措施的;

　　(五)房屋漏水等急修项目2小时内未能赶到现场,有修理条件但24小时未能修理;

　　(六)未建立设施设备标志(档案)设备台帐，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录，业主报修记录不全的;

　　(七)未及时完成主管部门交办的工作任务的;

　　(八)其他应给予记录2分处理的情况。

　　第十八条物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录1分的处理：

　　(一)工作人员衣冠不整，服装不统一，未挂牌上岗的;

　　(二)维修不能做到约时不误、工完料清、住户签收、事后回访的;

　　(三)物业管理项目绿化未按规定或者约定进行修剪、养护的;

　　(四)未按约定对小区内的共用部位、共用设备设施提供保洁消毒服务的;

　　(五)在签订的物业服务合同范围内，一般报修项目72小时内未修理的;

　　(六)物业管理项目公共照明设备损坏后不及时修复，影响物业正常使用的;

　　(七)在签订的物业服务合同范围内，无车辆管理人员、维护停车秩序、车辆乱停乱放现象严重的;

　　(八)其他应当给予记录1分处理情况。

　　第十九条物业管理项目经理主动消除违法、违规行为造成的危害后果的，可适当核减其扣分。

　　第二十条项目经理有下列情形的,视情予以加分:

　　(一)所管项目被住建部表彰的，加10分;

　　(二)所管项目被省住建厅表彰的，加5分;

　　(三)所管项目被市房管局表彰的，加3分;

　　(四)所管项目被区物业管理主管部门表彰的，加1分;

　　(五)被国家级新闻媒体正面宣传报道的，加5分;

　　(六)被省级新闻媒体正面宣传报道的，加3分;

　　(七)被市级新闻媒体或《南通物业管理》简报，正面宣传报道的，加1分;

　　第二十一条物业管理项目经理可以查询自己的评分情况。

　　第二十二条本办法自颁布之日起施行。

篇5：连云港市物业管理项目经理管理办法（2014）

　　市住房局关于印发连云港市物业管理项目经理管理办法的通知

　　各县区房产(住建)局，市开发区建设局，徐圩新区规建局：

　　现将《连云港市物业管理项目经理管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　连云港市住房保障和房产管理局

　　20**年1月13日

　　抄送：各物业服务企业

　　连云港市物业管理项目经理管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为进一步加强物业管理行业队伍建设，培养、提高物业管理项目经理业务素质和管理能力，提升物业管理水平，根据《江苏省物业管理条 例》等相关法律、法规规定，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业管理项目经理(以下简称项目经理)是指物业服务企业派驻物业管理项目负责经营管理的人员。

　　第三条 本办法适用于本市行政区域内所有项目经理的培训、执业注册、日常管理和监督考核。

　　第四条 市物业管理行政主管部门负责全市项目经理培训、执业注册和考核工作的监督管理，负责建立全市项目经理管理体系档案。

　　县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)负责本辖区内注册或非本辖区内注册但在本辖区物业管理项目中从事经营管理活动项目经理的日常监管和考核，并建立档案资料库。

　　市物业管理协会负责全市项目经理的资格认证培训、发证和继续教育信息登记，并建立档案资料库。

　　第五条 项目经理持我市颁发的资格证书上岗，并实行责任制。

　　项目经理对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规、物业服务合同约定，以及所属物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。

　　第六条 项目经理应履行下列主要职责：

　　(一)根据物业管理法规、规章 、政策规定以及物业服务合同约定，制定物业管理的详细计划和方案并组织实施，保障物业使用的安全方便，保持物业及其设施设备状态完好、运行正常、环境优美、公共秩序良好。

　　(二)依照物业服务合同的约定，负责房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理;负责物业管理区域内环境卫生和日常公共秩序的维护;负责物业共用设施设备和有关资料的查验。

　　(三)执行周一至周日物业服务业务接待制度，持证挂牌上岗;负责填写物业管理日志，负责将本人姓名、照片、服务承诺及24小时服务电话在物业管理区域内显著位置公示;建立健全各项管理制度和岗位工作标准，规范项目管理服务人员的行为，及时发现并处理管理服务人员的违规行为。

　　(四)公开任职项目的业务办理程序及时限，公开收费事项和标准，公开物业服务内容和标准，并接受业主监督;规范受理业主(使用人)投诉、报修及回访的工作流程，并及时予以处理。

　　(五)主动履行工作职责，及时处理好工作范围内的事务，不推脱敷衍，积极带领项目内工作人员为业主(使用人)做好服务。

　　(六)加强与业主(使用人)、业主委员会、建设单位，属地街道办事处(乡镇人民政府)、房产、城管、治安、消防、环保等政府相关部门，以及供水、供电、供气、供热等专业经营单位的沟通与交流，认真听取其意见和建议，不断提高和完善管理服务水平。

　　(七)负责协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件，及时劝阻制止业主(使用人)在物业使用过程中的违法违约行为，并向业主委员会、属地街道办事处(乡镇人民政府)和有关行政管理部门报告。

　　(八)接受项目属地街道办事处(乡镇人民政府)及县区物业管理行政主管部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作。

　　(九)法律法规及物业服务合同约定的其他事项。

　　第七条 物业服务企业应向所管项目至少派驻一名项目经理;更换项目经理的，物业服务企业应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置公示;业主委员会经征求业

　　文章来源 房 地 产e网 主意见，要求更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置公示;物业服务企业选派的项目经理作为答辩人参与物业管理项目招投标活动并中标的，该投标答辩人应为中标项目的项目经理。

　　第八条 一名项目经理同时管理两个项目的，应当征得两个项目合同甲方的同意，其管理物业建筑面积总和应在30万平方米以内;不得同时管理三个及以上项目。

　　第九条 在职项目经理因自身原因需要离职的，应提前一个月向所在企业书面报告，并做好所管项目财务和日常管理事务的交接工作。

　　第二章 资格认证

　　第十条 市物业管理协会应定期组织项目经理资格认证培训、考试，对考试合格的人员颁发资格证书。参加项目经理资格认证考试的人员，除应遵守国家法律、法规，恪守职业道德外，还需具备下列条 件之一：

　　(一)具备物业管理师职称的，从事物业管理工作满1年;

　　(二)取得本科学历的，从事物业管理工作满2年;

　　(三)取得大专学历的，从事物业管理工作满3年;

　　(四)大专以下学历的，从事物业管理工作满4年。

　　从事物业管理工作的年限以毕业证书和劳动合同(合同甲方须为依法注册并取得有效资质等级的物业服务企业)为准界定。

　　第十一条 资格证书由项目经理本人使用、自行保管，不得涂改、借用。

　　第十二条 资格证书应设定有效期，有效期满前一个月，持证人员应及时到发证单位办理延期或换证手续。

　　第十三条 资格证书遗失的，应在我市市级报刊上刊登遗失声明，并持本人身份证(委托他人办理的还需提供被委托人身份证原件和复印件)到初始注册地县区物业管理行政主管部门提出补证申请，经主管部门审核同意后，报发证单位办理补证手续。

　　第三章 注册管理

　　第十四条 发生下列情况之一的，项目经理应在情况发生之日起15日内，持《连云港市物业管理项目经理初始注册(或信息变更)登记表》、本人身份证、项目经理资格证书原件和复印件、任职证明(或解聘证明)、劳动合同等有关资料，到本人身份证载明的住址所在地(非本市住址的到任职企业注册地)县区物业管理行政主管部门申请执业注册登记或变更执业信息。

　　(一)新领取资格证书的;

　　(二)新接管或变更物业管理项目的;

　　(三)离职或变更任职企业的;

　　(四)取得补办资格证书的(补登的执业注册信息以项目经理档案记录为准)。

　　县区物业管理行政主管部门在接到申请后，应及时予以审核办理，并将相关登记、变更信息于每月底汇总报至市物业管理行政主管部门记入项目经理档案。

　　第十五条 外埠来连物业服务企业的项目经理，在未取得我市颁发的物业管理项目经理资格证前，应持本人身份证、物业管理相关从业资格证、劳动合同、企业总部注册地物业管理行政主管部门或行业协会出具的项目经理无违规证明等材料到市物业管理协会登记备案，并根据相关要求按时参加连云港市项目经理资格考试，合格后换发资格证书。

　　第十六条 项目经理申请登记、变更的执业信息必须与实际相符。经查实发现不相符的，县区物业管理行政主管部门应予以通报批评，并视情节轻重可提请市物业管理行政主管部门审核撤销其资格证书。

　　第四章 继续教育管理

　　第十七条 项目经理取得资格证书后，应按行业主管部门或市物业管理协会要求按时参加继续教育和相关考试。

　　第十八条 继续教育的方式和内容由市物业管理行政主管部门确定，并委托市物业管理协会具体落实。

　　第十九条 项目经理接受继续教育情况登记在项目经理资格证书附页备查。

　　第五章 档案管理

　　第二十条 建立项目经理管理体系档案。档案由市物业管理行政主管部门实行动态管理，内容包括项目经理基本资料和长效考核情况。

　　第二十一条 档案信息的征集采取项目经理自行申报的方式，市、县区物业管理行政主管部门也可根据实际情况直接录入相关信息。

　　项目经理应按要求及时填报档案信息(奖惩信息应提供相关依据)，并经县区物业管理行政主管部门审核登记后，报市物业管理行政主管部门录入。

　　第二十二条 全市项目经理管理体系档案记录的内容作为项目经理执业注册、日常考核、评先评优和出具相关证明的主要依据。

　　第六章 考核管理

　　第二十三条 项目经理的考核管理采取累计扣分制。每年的1月1日至12月31日为一个扣分周期，初始分为18分，扣分周期期满，重新记分。新取得资格证的项目经理其扣分周期自核发证书之日起至当年12月31日，不足3个月的，其当年扣分信息滚入下一个周期。

　　第二十四条 县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应按照《连云港市物业管理项目经理考核扣分标准》规定，对辖区内项目经理的违法违规行为视情节予以扣分处理，并将相关信息及扣分依据报市物业管理行政主管部门备案。

　　第二十五条 项目经理按照市、县区物业管理行政主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)整改要求，在限期内完成整改工作，且未造成社会负面影响的，可考虑不予扣分。同一情形受处罚的，不累计扣分，以最高分计算。

　　第二十六条 县区物业管理行政主管部门应在每年1月份将辖区内项目经理上一年度的考核扣分情况形成汇总报表，报至市物业管理行政主管部门，录入项目经理档案，并依据扣分结果对项目经理进行如下处理，予以公示。

　　(一)项目经理扣分满3分的，不得参加当年的各类个人奖项评比，不予出具项目经理良好信用证明，所管项目一年内不得申报优秀物业管理项目。

　　(二)项目经理扣分满5分、未达10分的，除上述第(一)款处理外，一年内不得参加本市物业管理项目招投标活动，且物业服务企业不得将其调任至其他物业管理项目任职项目负责人。

　　(三)项目经理扣分满10分、未达18分的，除上述第(二)款处理外，由县区物业管理行政主管部门或所管项目属地街道办事处(乡镇人民政府)给予书面警告，责令其限期整改。

　　(四)项目经理扣分满18分的，除上述第(三)款处理外，撤销其资格证，所属物业服务企业应及时撤换项目负责人。

　　第二十七条 项目经理被撤销资格证的，自证书撤销之日起两年内不得参加项目经理资格考试，不得作为项目负责

　　文章来源 房 地 产e网 人参与本市物业管理项目管理。

　　第七章 附则

　　第二十八条 扣分的实施由市、县(区)物业管理行政主管部门、项目经理注册地或其所管项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)相关人员以会议形式研究决定。会议可视情邀请其他相关人员参加，市物业管理行政主管部门可根据实际情况对本办法及《连云港市物业管理项目经理考核扣分标准》适时进行调整。

　　第二十九条 项目经理执业信息提供单位或个人因提供不真实信息侵害他人合法权益造成损失的，信息提供单位或个人依法承担相应责任。

　　第三十条 本办法由市物业管理行政主管部门负责解释。

　　第三十一条 本办法自20**年3月1日起施行，《连云港市物业管理项目经理工作考核管理办法》(连房[20**]59号)同时废止。