天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见（2012）
各区、县房管局，各物业服务企业：
《关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见》(津国土房物〔20**〕102号)已超过法定有效期。经20**年第14次局长办公研究决定，现将需继续施行的《关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见》修订后印发给你们，请遵照执行。
20**年11月5日
关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见
各区县房地产管理局，各物业管理企业：
为了规范新建住宅物业管理接管验收活动，明确开发建设单位和物业服务企业对房屋及配套设施设备的开发建设与日常管理服务责任，新建住宅物业竣工后，物业服务企业应当本着“认真负责、严格验收、明确责任、保证安全”的原则与开发建设单位做好接管验收工作。
一、接管验收条件
新建住宅物业具备下列条件后，物业服务企业与开发建设单位应当办理物业管理接管验收手续。
(一)建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格;
(二)取得《新建住宅商品房准许交付使用证》;
(三)供水、供电、供热、道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，能够正常使用;
(四)电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书。
二、接管验收内容
(一)基础资料
1.竣工验收合格报告;
2.小区规划详图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，绿化平面图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;
3.物业质量保证文件和使用说明文件文本;
4.供水合同;
5.供电协议书;
6.供气协议书;
7.供热协议;
8.消防设施合格证;
9.电梯准用证;
10.机电设备出厂合格证、设备使用说明书、安装、调试报告和设备保修卡、保修协议;
11.业主购房合同文本;
12.维修资金交纳明细;
13.《新建住宅商品房准许交付使用证》;
14.《天津市住宅前期物业服务合同》约定的文件、资料和法律、法规规定的资料。
(二)房屋本体
1.房屋部位：包括屋顶、外墙面、内墙面、地面、楼地面和楼道等。
2.房屋设施设备：包括各种管线、表具、电器设备及有关设施设备。
(三)共用配套设施设备
1.共用配套设施：道路、绿化、雕塑小品、路灯、检查井、化粪井、机动车停车场、非机动车车棚、信报箱、物业管理用房、会馆和消防等设施。
2.共用配套设备：变配电设备、安防监控、楼宇自控、电梯、水箱和水泵等设备。
三、接管验收程序
(一)书面通知验收。新建住宅物业具备上述条件后，开发建设单位应当及时以书面形式通知物业服务企业进行物业管理接管验收工作。其中：分期建设的项目可以根据工程竣工进度情况，分期进行接管验收。
(二)成立验收小组。接管验收前成立由开发建设单位和物业服务企业组成的验收小组，根据工程竣工和项目的实际情况，做好接管验收的相关工作。
(三)移交基础资料。验收小组应当对基础资料进行查验。资料完整齐全的，开发建设单位应当与物业服务企业及时办理资料交接手续。不齐全的，开发建设单位应当书面说明情况并明确移交的时间和明细，待资料齐全后办理交接手续。
(四)查验房屋及设施设备。验收小组要按照国家和本市建筑工程质量标准和接管验收标准逐项对验收内容进行查验，并作好查验记录。对符合接管标准的房屋及设施设备，物业服务企业应当及时接管。
(五)限期组织修复。对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。其中，对影响房屋和设备使用的问题，开发建设单位应当限期进行修复;对于不影响房屋和设备使用的问题，开发建设单位可行自行修复，也可以委托物业服务企业进行修复，委托修复费用由开发建设单位支付。
(六)签订接管验收文件。验收小组对验收内容逐项验收后，物业服务企业与开发建设单位应当及时签订物业管理接管验收文件。
接管验收文件应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、修复责任和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的基础资料明细。
(七)资料保管。物业服务企业与开发建设单位办理接管验收手续后，应当将基础资料、接管验收文件由物业服务企业妥善保管。
四、接管后维修责任
新建住宅应当执行建筑工程保修的有关规定，在国家和我市规定的保修期限内，由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，自用部位、设施、设备，由业主负责维修、养护;共用部位、设施、设备的日常维修、养护由物业服务企业负责。
五、接管验收备案
物业服务企业与开发建设单位办理接管验收手续后30日内，物业服务企业应当书面告知辖区物业管理行政主管部门，并将接管验收文件及基础资料明细复印件送物业管理行政主管部门留存。
物业管理行政主管部门应当将上述留存资料存入项目档案。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：乌兰浩特市新建住宅物业管理接管验收的指导意见(2014)
乌兰浩特市新建住宅物业管理接管验收的指导意见(20**)
各开发企业，各物业服务企业：
为了规范新建住宅物业管理接管验收活动，明确开发建设单位和物业服务企业对房屋及配套设施设备的开发建设与日常管理服务责任，根据建房[20**]165号《物业承接查验办法》的相关规定，结合我市的实际情况，新建住宅物业竣工后，物业服务企业应当本着“认真负责、严格验收、明确责任、保证安全”的原则与开发建设单位做好接管验收工作。
一、接管验收条件
新建住宅物业具备下列条件后，物业服务企业与开发建设单位应当办理物业管理接管验收手续。
(一)取得《新建住宅商品房准许交付使用证》;
(二)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;
(三)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;
(四)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;
(五)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求;
(六)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;
(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;
(八)法律、法规规定的其他条件。
二、接管验收内容
(一)基础资料
1.竣工验收合格报告;
2.小区规划详图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，绿化平面图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;
3.物业质量保证文件和使用说明文件文本;
4.供水合同;
5.供电协议书;
6.供气协议书;
7.供热协议;
8.消防设施合格证;
9.电梯准用证;
10.机电设备出厂合格证、设备使用说明书、安装、调试报告和设备保修卡、保修协议;
11.业主购房合同文本;
12.维修资金交纳明细;
13.《新建住宅商品房准许交付使用证》;
14.《前期物业服务合同》约定的文件、资料和法律、法规规定的资料。
(二)房屋本体
1.房屋部位：包括屋顶、外墙面、内墙面、地面、楼地面和楼道等。
2.房屋设施设备：包括各种管线、表具、电器设备及有关设施设备。
(三)共用配套设施设备
1.共用配套设施：道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
2.共用配套设备：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
三、接管验收程序
(一)书面通知验收。新建住宅物业具备上述条件后，开发建设单位应当及时以书面形式通知物业服务企业进行物业管理接管验收工作。其中：分期建设的项目可以根据工程竣工进度情况，分期进行接管验收。
(二)成立验收小组。接管验收前成立由开发建设单位和物业服务企业组成的验收小组，根据工程竣工和项目的实际情况，做好接管验收的相关工作。
(三)移交基础资料。验收小组应当对基础资料进行查验。资料完整齐全的，开发建设单位应当与物业服务企业及时办理资料交接手续。不齐全的，开发建设单位应当书面说明情况并明确移交的时间和明细，待资料齐全后办理交接手续。
(四)查验房屋及设施设备。验收小组要按照国家和行业的建筑工程质量标准和接管验收标准逐项对验收内容进行查验，并作好查验记录。对符合接管标准的房屋及设施设备，物业服务企业应当及时接管。
(五)限期组织修复。对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。其中，对影响房屋和设备使用的问题，开发建设单位应当限期进行修复;对于不影响房屋和设备使用的问题，开发建设单位可行自行修复，也可以委托物业服务企业进行修复，委托修复费用由开发建设单位支付。
(六)签订接管验收文件。验收小组对验收内容逐项验收后，物业服务企业与开发建设单位应当及时签订物业管理接管验收文件。
接管验收文件应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、修复责任和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的基础资料明细。
(七)资料保管。物业服务企业与开发建设单位办理接管验收手续后，应当将基础资料、接管验收文件由物业服务企业妥善保管。
四、接管后维修责任
建住宅应当执行建筑工程保修的有关规定，在国家和我市规定的保修期限内，由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，自用部位、设施、设备，由业主负责维修、养护;共用部位、设施、设备的日常维修、养护由物业服务企业负责。
五、接管验收备案
物业服务企业与开发建设单位办理接管验收手续后30日内，物业服务企业应当书面告知辖区物业管理行政主管部门，并将接管验收文件及基础资料明细复印件送物业管理主管部门及辖区街道办事处(乡镇人民政府)存档。
20**年6月11日
篇3：良好接管验收造就成功物业管理
摘要:《物业管理条例》的颁布实施,让物业管理行业的发展走出长期的困惑,明确了物业管理企业的发展方向。条例为物业管理行业的发展提供了七项根本的制度,对于物业管理企业最有利但在以往实践中最容易为人们遗忘的就是承接验收制度。本文从承接验收的概念入手,论述了物业管理企业如何在工作中与业主、开发企业做好承接验收工作。
《物业管理条例》的颁布实施,让物业管理行业的发展走出长期的困惑,明确了我们的发展方向。条例为我们行业的发展提供的七项根本的制度,笔者认为对于物业管理企业最有利但在以往实践中最容易为人们遗忘的就是承接验收制度。
通常与物业管理相关的楼宇验收有三次,第一次是工程竣工验收,第二次是我们所谓的承接验收,第三次是对业主交房时的交房验收。而在这三次验收中物业管理企业所扮演的角色及其重要性是不一样的。竣工验收的主体是开发建设单位,侧重于楼宇主体、基础的检查,通常容易为物业管理企业所忽视。但其实竣工验收应该作为物业管理企业前期介入的工作项目之一,物业管理企业应该主动参与并协助开发建设单位验收。通过竣工验收达到对项目主体、基础的建设情况的熟悉及对工程质量做到心中有数。对业主的交房验收,其主体是开发建设单位和业主。但我认为物业管理企业也不应该泰然置身事外,而应该积极地与开发建设单位进行有效的沟通,引导开发建设单位认真对待,发现问题立即解决。相对于以上两种类型的验收而言,承接验收则无可置疑地以物业管理企业为主体。良好的承接验收将为成功的物业管理奠定扎实的基础。
一、承接验收是物业管理企业代表全体业主对物业公共部位、公用设施设备的全面检查验收
物业管理企业认真负责的承接验收
是赢得业主信任的第一项重要工作。我们知道,前期物业管理有一个重要的特征,那就是业主无法参与选聘物业管理企业的过程,而是由开发建设单位代替业主选择物业管理企业。在这种情况下,由于目前物业管理市场的不成熟,而且物业管理招投标制度贯彻落实不到位,则有可能使业主产生对物业管理企业的不信任。不信任的后果则可能在日后的物业管理过程中小事化大,一些本可避免的矛盾和纠纷的产生成为必然。物业管理若欲赢得业主的信任,就必须在实际工作中切实地以保障业主的根本利益为出发点,逐步培养业主对物业管理企业的信任。而业主无法参与但又非常重要的承接验收便是物业管理企业向业主表明态度的最好时机。
以保障业主利益为出发点,认真做好承接验收工作。从实际工作经验来看,业主在收房时普遍由于专业知识的缺乏或时间紧迫或意识不到位等原因,往往在收房时只会对自己的专有部分做粗略的检查和验收,而很少有人会关注整个物业的公共部位及共用的设施设备。一些存在的问题可能因为业主的大意而忽视,但这种忽视肯定是暂时的。我们常说住宅与酒店的最大区别就在于 : 我们住酒店一般都是短暂的一两天,对于酒店里的任何问题,只要不影响我们短暂的住宿,可能都会为我们所容忍。而住宅则完全不一样,很多人是倾其上半生的积蓄买房度过下半生,换谁都会对其中任何细节斤斤计较。即便是因为业主的专业知识缺乏暂时发现不了的问题在以后的长期使用过程中亦会逐步暴露。作为管理者,物业管理企业是代表全体业主在入住前进行承接验收,认真做好验收是物业管理企业不可推卸的责任和应尽的义务。
二、物业管理企业应引导开发建设单位正确认识、面对承接验收
开发建设单位对承接验收的认识往往决定承接验收工作的成败。因为开发建设单位对承接验收的正确认识会使验收工作得以顺利开展,特别是开发建设单位对承接验收的重视将使验收中发现的问题得以妥善解决。在实际工作中承接验收的开展并不理想,很多开发建设单位由于没有正确的认识难以认真面对物业管理企业进行的规范的承接验收,甚至恶意干扰。因为他们认为已经顺利通过竣工验收而没有必要再做承接验收,或是对物业管理企业细致入微的逐项检查难以理解,甚至觉得物业管理企业有意为难。
事实上,作为物业管理企业我们通常所关注的承接验收应该是物业公共部位、共用设施设备。至于开发建设单位对专有部分的验收,物业管理企业应该不折不扣地站在业主的立场上督促开发建设单位为他们仔细检查,从地面、墙面、顶面,开关、插座逐个试电,所有五金件的检查,通水通球实验、打压,橱卫闭水等工作,多数开发建设单位对此极不以为然。所以摆在物业管理企业面前的首要问题是如何引导开发建设单位正确认识、面对验收工作,并妥善处理验收过程中发现的问题,尽量减少业主收房时可能存在的瑕疵。
物业管理企业对公共部位、共有设施设备的验收是物业管理企业日后正常开展物业管理工作之必须,因为物业管理企业工作的
篇4：物业管理项目接管验收
摘要:接管验收是物业管理企业为维护业主和自身的利益,在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用物业的建造质量、管理资料等进行的综合性验收。它先于业主入住(使用)之前进行,是确保物业的使用质量、奠定物业管理基础的极为重要的物业管理前期工作。物业接管验收工作是物业管理的重要环节及组成部分,接管验收的质量将直接影响今后的项目管理水平。
物业项目的接管验收是依据我国有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验,是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。
一、物业管理企业接管验收工作的原则
物业管理企业对物业项目的接管验收可以保证竣工验收的物业具备正常的使用功能,充分维护发展商、业主和物业管理企业的利益。接管验收是一个比较复杂的过程,不仅涉及到建筑工程技术,而且牵涉到许多法规,常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题,把握好分寸,在这项工作中要坚持三个重要原则:
1. 实事求是的原则
所谓实事求是,即物业在接管验收时,要坚持实事求是。一方面,在对物业项目验收中查出的各种问题做好详细的记录,并按实际情况责成施工单位返工或赔偿,对返工仍没有达到要求(如卫生间和房顶防水)给予维修;另一方面,不能为了得到项目或其他利益而对物业验收中发现的问题“视而不见”,一定要实事求是。
2. 坚持立场的原则
从房地产商的角度看,物业项目的接管验收是产品售后服务的开始
从物业管理企业的角度看,物业接管验收是今后物业管理的基础。因而,物业管理企业对物业的接管验收工作,绝不仅仅是形式上的简单接管,而是一种责任的承担。
3. 全面细致的原则
物业管理企业对物业项目的接管验收,要充分了解和掌握物业的土地使用情况、市政公用设施和公共配套设施建设情况、楼宇的建筑结构、变配电系统、弱电系统、单体设备及隐蔽工程施工质量情况。物业工程质量对物业产生的影响巨大且持久,其质量问题可能给物业管理造成巨大的隐患。所以,物业管理企业在进行工程验收时必须细致入微,任何一点忽视都会给日后的管理带来无限的困难,也将严重损害业主的利益。
二、物业管理企业接管验收合作的作用
物业项目的接管验收,是物业管理企业接管物业不可缺少的重要环节,对物业项目的接管验收有着重要的作用。
首先,接管验收可以明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下,物业项目的接管验收双方是两个独立的经济主体,通过接管验收,签署一系列文件与合约,实现权利和义务的转移,从而在法律上对双方各自的义务和权利进行较为清晰的界定。
其次,确保物业正常的使用功能,充分维护业主的利益。通过物业管理企业对物业项目的接管验收,可以进一步促进开发企业或施工企业在其建设阶段就按标准设计和建设。接管验收工作既是建设项目进行投产 , 发挥效益的前提,也是其正常运营的保证。同时,接管验收实际上是一项清理
总结的过程,既能发现建设过程中的问题,有利于及时纠正,也会获得一些好的经验,为以后的建设提供借鉴的同时能够弥补业主专业知识的不足,从总体上把握整个物业的质量,充分维护业主的利益。第三,为物业管理企业日后的物业管理服务创造条件。物业管理企业通过对物业项目的接管验收,一方面促使物业工程质量达到要求,减少了管理过程中的维修、养护工作量 ; 另一方面,根据接管物业的有关文件资料,可以初步摸清项目物业的性能和特点、预期管理中可能遇到的问题,计划安排好各项管理事项,发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。
三、物业管理企业接管验收工作的主要内容
物业管理企业接管验收工作的主要内容包括很多方面,但主要包括三个方面:
1. 前期准备工作
主要包括编写接管验收计划、人力资源的准备、物资的准备、标准及资料、各部门编写的接管验收方案、图纸及资料清单、绘制接管验收表格、工作程序等。如:接管验收计划,项目负责人应了解管理服务合同内容和范围,特别是设备设施的现状,根据甲方(委托方)的入住时间及管理服务合同中关于管理范围及服务标准的要求,组织专业人员编制接管验收工作计划,计划中应明确工作内容、职责、工作标准及时间,绘制接管验收统筹图,使接管验收工作有条不紊地进行。
2. 物业接管验收工作的程序
① 建设单位书面提请物业管理企业验收;
② 物业管理企业配合质检部门按接管验收条件和房地产开发企业应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的,在 15 日内签发验收通知 , 并约定验收时间;
③ 物业管理企业会同建设单位等有关部门对物业的质量和使用功能进行检验; <
④ 对验收中发现的问题,按质量问题处理办法处理;
⑤ 经检验符合要求,物业管理企业签署验收合格证,签发接管有关文件;
⑥ 在保修期间内,出现质量问题 , 房地产开发企业要积极给予保修。
3. 接管验收工作中须提交的重要资料
① 产权资料:项目批准文件、拆迁安置资料、用地批准文件。
② 技术资料:竣工图纸,包括剖面图、总平面图、建筑结构设备附属工程及隐蔽管线的全套图纸;地质勘查报告;隐蔽工程验收签证;工程合同及开竣工报告;钢材水泥等主要材料的质量保证书;新材料构配件的鉴定合格证书;
水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书;供水、供暖的试压报告;砂、浆、混凝土试压报告。
4. 物业接管验收工作的方式
① 分期验收:分期验收是指分期进行的工程项目经过竣工验收并达到使用条件,且需要提前使用时所进行的验收。例如住宅区,当一批房屋建成并经过竣工验收后,即可提前进行接管验收,以使完成的建筑产品及时投入使用。
② 单项工程验收: 工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕,具备使用条件,能满足投产要求,经过竣工验收,开发商可向业主发出交房通知。这种接管验收工作中,开发商应先自行检查工程质量,然后会同物业管理企业组织验收小组共同进行接管验收。
③ 全部工程验收: 全部工程验收是指物业管理企业根据国家有关法律、法规和标准规范以及有关部门批准的规划,设计和建设方案,对居住小区的各项建设指标进行统一的整体验收。
四、接管验收过程中应处理好几个问题
物业管理企业在接管验收工作中应注意的几个问题。
系:物业管理企业与项目开发商、物业管理企业与业主、物业管理企业与监理公司、物业管理企业与项目总承包商、物业管理企业与项目工程分包方的关系等。物业管理企业在接管验收阶段难免会与他们发生矛盾,如何妥善解决是工作中的难点。
2. 物业管理企业在接管验收工作中还要从物业的使用及维护角度进行验收,看其是否能够满足业主的需求,存在的设计缺陷如何整改?物业管理企业不能光提问题,还要拿出让发展商接受的方案,为今后减少业主在使用中的纠纷打下基础。
3. 物业管理企业的接管验收工作是在工程竣工验收以后进行的,通过政府主管部门验收后,工程已经由总承包商移交给项目的发展商了。因此物业管理企业在接管验收工作中提出的问题如何让发展商接受,如何整改并加以解决,都会直接影响今后物业的运行。
4. 物业管理企业应该高度重视文件资料的接管工作,为今后的工作做好准备,并争取得到发展商的支持,明确物业今后的评优是发展商品牌的延续,将为发展商今后的销售起到积极的促进作用。
5. 物业管理企业应该高度重视设备设施的保修合同,建立产品生产厂家、施工单位的台帐,它将直接影响到物业管理企业的管理水平及运行成本。
6. 依据《物业管理条例》第二十八、第二十九条规定 , 物业管理企业对项目承接验收时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。因而,业主自己家里的质量应主要由业主自己验收,物业管理企业不涉及为好。
参考文献:
① 唐海洲、欧阳晓东,《成功物业接管验收操作规范》,吉林摄影出版社,20**.3
② 朱爱华、张彦、陈佩华,《物业管理》 ,社会科学文献出版社,20**.7.1
③ 陆传良,《智能建筑物业管理》,电子工业出版社,20**.8.1
篇5：物业管理项目接管验收中应注意四大问题
为做好物业管理项目接管验收工作,企业应当注意四个方面的问题:业主(业主委员会或开发商)的重视与支持,是做好目接管验收工作的前提;制定工作方案,是做好接管验收工作的基础;牢记宗旨,不越雷池,学会沟通,是做好接管验收工作的保证;把解决历史遗留问题落到实处,是做好接管验收工作的关键。
项目接管验收,是物业管理企业提供服务的一个重要环节,也是服务的基础。做好这项工作,既是企业和业主(业主委员会或开发商)共同了解项目现状的需要,也是企业与业主(业主委员会或开发商)分清责任、减少纠纷的需要,更是企业弥补其缺陷和不足、完善设备设施、为业主和使用人提供满意服务的需要。
为做好这项工作,应当注意以下几个问题:
一、业主的重视与支持,是做好接管验收工作的前提
就一个具体的物业管理项目而言,企业和业主(业主委员会或开发商)是一个利益共同体,企业提供物业管理服务,业主或物业使用人通过接受服务使物业保值增值,可谓各有所需、各有所得。双方在委托合同中,原则只有一个,即物业管理服务质价相符。物业管理企业提供服务,需要得到业主(业主委员会或开发商)的理解、支持、配合。同样,作为物业管理服务组成部分之一的项目接管验收工作也离不开业主(业主委员会或开发商)的理解、支持、配合。可以说,没有业主(业主委员会或开发商)的重视与支持,接管验收工作就无法开展。在接管验收过程中,企业要不断地和业主(业主委员会或开发商)进行沟通,引起他们对工作的重视和支持,从而促进工作的开展。
项目接管验收工作,一方面是物业管理企业做好自身服务工作的需要,另一方面也是业主(业主委员会或开发商)了解物业管理项目现状,进而确定物业管理费和维修、改造投入的需要,同时也是物业管理企业与业主(业主委员会或开发商)双方分清各自责任、减少纠纷的需要。接管验收绝不仅仅是企业单方面的工作,而应当是企业和业主(业主委员会或开发商)双方共同的工作。业主(业主委员会或开发商)应当重视和支持物业管理项目接管验收工作。
二、制定工作方案是做好接管验收工作的基础
项目接管验收不仅是一项重要工作,而且是一项艰巨而复杂的工作,这就要求物业管理企业要精心策划,制定详细的工作方案,确保工作有序进行并按时完成。
工作方案一般包括:接管验收的工作原则、组织机构及人员分工、范围和事项、工作计划、注意事项、接管验收记录、工作的准备等。
由于接管验收工作大都是在时间紧迫的情况下进行的。因此,企业应当选派懂业务、有经验、专业技术水平高的人员,必要时,还可聘请社会上的专家组成专门的组织机构,专门负责项目接管验收工作。待接管验收工作结束,再回到各自的岗位。在组织机构内,应当做到分工明确、各司其职。
制定工作方案,有助于接管验收工作,但由于它是企业和业主(业主委员会或开发商)双方共同的工作,所以,工作方案要事先和业主(业主委员会或开发商)进行沟通、洽谈,并得到他们的认可。对于已经委托过企业管理的项目,业主(业主委员会或开发商)还需和原企业沟通、协商。
工作方案是企业和业主(业主委员会或开发商)双方开展项目接管验收工作的依据,一经确定,双方即应照此办理。
三、牢记宗旨、不越雷池、学会沟通,是做好接管工作的保证
物业管理企业的宗旨就是全心全意为业主和使用人服务,企业通过自身服务,不断满足业主和物业使用人的现实需求和潜在期望。所以企业应当一门心思地做好服务,而不应当陷入其他是非之中,企业在项目接管验收过程乃至整个服务过程中,都应当牢记这一点。
企业在项目接管验收时,应当遵循一个基本原则:即仅仅对项目现状作详尽的、细致的客观描述;对问题和缺陷,既不夸大,也不缩小;不对现状作任何分析和推测;不涉及与接管验收和服务有关的其它事项。一旦违反这个原则,就会造成企业接管验收工作的被动。如果企业参与接管验收的工作人员,随意议论项目建设过程中或原物业企业服务过程中相关方的是是非非,甚至“掺和”在其中,势必引起相关方的反感和不满,从而导致其对项目接管验收工作不积极配合,造成对项目接管验收工
作质量与进度的负面影响,严重的还会影响到企业和业主(业主委员会或开发商)的关系,对企业在接管后的服
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