上海市加强本市住宅小区综合治理工作意见的通知（2015）

　　上海市人民政府办公厅转发市建设管理委、市住房保障房屋管理局

　　关于加强本市住宅小区综合治理工作意见的通知

　　沪府办发〔20**〕3号

　　各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

　　市建设管理委、市住房保障房屋管理局《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

　　上海市人民政府办公厅

　　20**年1月21日

　　关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见

　　住宅小区是市民群众生活的基本场所，是城市管理的基础单元，也是社会治理的重要领域。为贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，按照市委、市政府关于创新社会治理、加强基层建设的要求，现就加强本市住宅小区综合治理提出以下工作意见：

　　一、明确指导思想、基本原则和主要目标

　　(一)指导思想。以提升人民群众的居住满意度为目标，以解决住宅小区中的突出问题为突破口，以落实主体责任和夯实基层基础为重点，坚持系统施策、综合治理，努力构建政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，为加强和创新特大型城市社会治理奠定坚实基础。

　　(二)基本原则。一是加强领导、合力推进。发挥地方各级党组织和政府在住宅小区综合治理中的领导作用，整合资源，合力推动相关管理责任部门和单位履行职责。二是市场主导、专业服务。加快实现物业服务收费全面市场调节，进一步培育社会化、专业化、规范化服务市场。三是问题导向、聚焦民生。聚焦安全隐患和顽症难题，加大协调解决力度，着力解决住宅小区中人民群众最直接、最关心、最现实的民生突出问题。四是居民自治、社会参与。发挥居民自治作用，调动居民自我管理、自我服务、自我监督的积极性，提升业主大会、业委会的自治能力，强化居委会的指导、服务和监督功能，引导专业社会中介组织积极参与社区公共事务管理。

　　(三)主要目标。至20**年，完善住宅小区管理体制、机制，综合管理水平明显提升;形成以住宅小区为基础单元的住宅小区自治和社会共治机制，业主自我管理能力和住宅小区社会共治能力明显增强;建立“按质论价、质价相符”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高;基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题，居民居住生活环境得到明显改善。至20**年，形成与上海经济社会发展水平和特大型城市管理相适应、符合市场经济规律的住宅小区综合治理新模式。

　　二、完善管理体制机制，提高住宅小区综合管理水平

　　(一)推动住宅小区综合管理和专业服务主体责任落实。修订完善本市住宅小区综合管理和服务的责任清单，细化业务流程和操作指导手册，明确市、区县相关部门、管理单位和水、电、气等专业服务单位在住宅小区综合管理中的职责，切实强化政府管理和公共服务进住宅小区。

　　(二)做实住宅小区综合管理联席会议。落实《上海市住宅物业管理规定》要求，做实市、区县、街镇三级住宅小区综合管理联席会议，市相关部门、区县、街镇要明确联席会议工作职责，落实专门工作人员和专项工作经费，完善日常工作制度，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域的问题。有条件的地区可探索在社区、居民区层面建立住宅小区综合管理协调机制，定期研究、协调解决本住宅小区综合管理问题。

　　(三)建立健全街镇城市综合管理平台。建立街镇城市网格化综合管理机构，加强街镇层面的联勤联动，完善行业管理、城管执法、作业服务之间信息共享、协作联动、无缝衔接的运行机制，使住宅小区的综合治理职责真正落实到基层一线。

　　(四)推动城市网格化管理进住宅小区。在本市住宅小区中实施网格化管理，加强物业服务企业、业主、居委会等对住宅小区突出问题的发现能力，畅通报送渠道，加大城市网格化管理对住宅小区内综合管理问题的处置解决力度，推动街镇和社区基层从发现、受理、处置解决的有效循环，提高问题发现率和处置率。

　　(五)落实住宅小区城管综合执法。适度拓展城市管理综合执法的范围内容，推动城管综合执法在住宅小区，逐步实现住宅小区范围内城市管理领域的综合执法。对大型居住社区、城郊结合部和人口密度高的区域，适度增加城管综合执法力量配置。

　　三、发挥市场作用，促进物业行业健康发展

　　(一)建立物业服务市场机制。坚持市场化方向，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。对协商困难的，鼓励双方委托社会中介机构进行评估，并根据评估结果最终确定物业服务内容和收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。建立物业服务市场信息发布机制，由行业协会或第三方中介机构定期发布物业服务内容、服务标准和服务价格等参考信息。各区县结合本地区实际，对“售后房”小区、保障性住房小区和未成立业委会的早期建设的商品房小区，建立物业服务收费及相关事务的协商协调、指导监督和应急处置机制。完善政府扶持政策，各区县继续对收不抵支的“售后房”小区物业服务实行考核达标奖励补贴，到20**年底前，基本实现“售后房”小区物业服务收费市场化。对业主大会与物业服务企业采用酬金制物业服务计费方式予以支持，加快形成公平、合理的物业服务市场环境。

　　(二)进一步提升物业行业监管水平。加强物业服务企业资质管理，建立动态检查和企业资质升降惩处机制。完善物业管理招投标管理，规范招投标代理行为。完善物业行业信用体系建设，加大物业服务企业和项目经理的诚信信息的公开力度，并将其纳入本市公共信用信息服务平台，并依法面向社会提供查询。

　　(三)推动物业行业创新转型发展。充分运用市场化手段，推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路;鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。

　　(四)促进本市劳动力在物业行业就业。调整本市劳动力和特定人员在物业行业的就业促进政策，在适度提高对吸纳特定人员就业的物业服务企业补贴的基础上，增加对上述人员在物业服务企业就业的个人补贴，进一步提升上述人员在物业行业的就业数量。

　　四、发挥居民自治和社会共治作用，增强住宅小区综合治理能力

　　(一)进一步发挥居委会在业主自治管理中的作用。强化居委会对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责。探索在居委会设立物业环境专业委员会，在有条件的居民区合法有序推进居委会和业委会成员交叉任职。

　　(二)完善优化业主自我管理规制。修订和完善本市住宅小区《管理规约》、《临时管理规约》、《业主大会议事规则》等示范文本，规范居民居住生活秩序和行为;推进实施《上海市文明居住行为规范》，积极培育和倡导文明居住意识，进一步规范物业使用和文明居住行为，探索对不文明居住行为的惩戒制约机制;逐步提高业主大会组建率和业委会运作规范率，对尚无条件成立业主大会和业委会的，由街镇牵头、居委会加强指导，帮助业主加强自我管理。

　　(三)建立居住领域信用管理制度。建立业主(使用人)居住信用管理制度，将住宅小区内拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金、违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等违法违规违约行为录入本市公共信用信息服务平台，并依法面向社会提供查询。

　　(四)积极发挥人民调解化解住宅小区矛盾的作用。完善住宅小区矛盾化解长效机制，充实人民调解专业力量，提升调解人员的专业水平，实现街镇层面调解工作的全覆盖。人民调解员调解住宅小区纠纷所需经费，由区县和街镇按有关规定予以安排。

　　(五)积极培育专业社会中介组织参与住宅小区管理。鼓励通过政府购买服务的形式，探索专业社会中介组织提供公共服务和解决事项的社区治理模式，引导专业社会中介组织为业主大会组建、业委会换届改选、物业选聘、维修资金使用、物业矛盾纠纷化解等住宅小区管理事务提供服务，逐步引导专业社会中介组织参与住宅小区事务管理工作。

　　五、整合各方资源，解决住宅小区民生突出问题

　　(一)加大老旧设施设备改造和居住环境改善力度。落实住宅小区供电设施改造方案。加快住宅小区二次供水设施改造。对易积水区域，逐年分批实施市政排水设施改造。开展对住宅小区的老旧消防设施、老旧电梯的安全评估工作。结合专项维修资金的补建、续筹，对住宅小区的老旧消防设施、老旧电梯等高风险隐患设施，实施更新改造。通过规划、建设、管理等措施，努力缓解住宅小区“停车难”矛盾。加大老旧住宅小区绿化建设力度，提升老旧住宅小区绿化布局和绿化品质。完善住宅质量的投诉处理机制，制订实施专项管理办法。

　　(二)持续开展违法建设、“群租”等顽症治理。继续完善违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制，落实管理执法主体相应责任、建立快速处置工作流程。有效整合法律、行政、社会和社区规范等资源，整治和消除一批群众反映强烈、重复信访的违法违规建设和使用房屋的行为。依托物业服务企业和社会专业机构开展住宅小区闲置住房的代理经租，增加公共租赁住房供应保障，从源头上遏制“群租”现象蔓延。

　　(三)加快专项维修资金补建和完善续筹长效机制。切实解决商品住宅专项维修资金缺失问题。对特定期间规定范围的住宅小区，按照“业主出资为主、政府补贴为辅”的原则，解决商品住宅专项维修资金缺失的历史遗留问题。对原以职工住宅立项“售后房”小区的公共设施维修资金缺失问题，按照初始筹集标准，由市、区县政府支持解决。在此基础上，“售后房”小区维修资金由三项归并为一项，与商品房住宅小区并轨。对维修资金余额不足初始归集额30%的住宅小区，制定完善续筹办法，建立维修资金续筹的长效机制。

　　六、保障措施

　　(一)加强住宅小区综合治理的组织领导。各区县、各有关部门要将住宅小区综合治理作为一项重要工作纳入议事日程，加强组织领导，推进工作落实。

　　(二)完善住宅小区综合治理的制度建设。按照法定程序修改完善相关法规、规章，进一步理清住宅小区内业主共有部分与专有部分设施的管理责任边界，形成责任清单，细化职责分工。市、区县相关部门对住宅小区人口管理与服务、综合安全运行、支持本市劳动力就业等事项进一步研究协同落实机制，细化流程，加快制定制度政策和工作措施。

　　(三)研究落实物业服务行业税收政策。继续落实国家和本市对物业服务行业的有关财税扶持政策。鼓励住宅小区内物业服务开展专业服务外包。研究完善业主自行管理物业模式的物业服务收费票据管理等配套政策。

　　(四)推进住宅小区基础管理信息平台建设。利用整合现有商品房、“售后房”、公房等数据，加快推进覆盖全市统一动态更新的房屋数据库，建立跨部门、跨领域的住宅小区业务协同办理系统，完善行业行政监管系统功能，拓展住宅小区综合服务系统功能，形成“一库三系统”的住宅小区基础管理信息平台。基础信息平台建设由市、区县政府统一规划、分级建设，并落实运行维护资金保障。

　　(五)强化物业相关人员的教育培训。围绕本市住宅小区综合治理工作要求和物业管理工作内容，依托现有的人才培养基地和场地资源，加快物业服务从业人员及相关管理人员公共实训基地建设，基地建设、场地租金和管理经费由市、区县政府予以支持。加大从业人员岗位培训补贴力度，提高从业人员培训补贴标准。居委会、业委会、社会中介机构、房管部门和社区街道等相关人员的培训费用，由区县政府予以支持。进一步加强培训工作的组织领导，不断完善培训大纲和培训教材，增强教育培训的针对性、操作性和实效性。

　　(六)加大考核督查和问责力度。依托住宅小区综合管理联席会议，建立工作评价指标体系，完善市、区县、街镇三级督促考核和工作评价机制。优化居委会对街镇条线部门，街镇对区县条线部门，区县对市条线部门在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制。建立住宅小区综合治理工作第三方测评制度。健全由行政监察部门牵头的跟踪督办和问责机制，将考核督查结果与相关部门的奖惩绩效挂钩。

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篇2：常熟市关于成立住宅小区综合治理委员会的通知（2018）

　　常熟市关于成立住宅小区综合治理委员会的通知

　　常政办发〔20**〕167号

　　各镇人民政府，各街道办事处，常熟经济技术开发区、常熟高新技术产业开发区、常熟国家大学科技园、虞山高新区(筹)、虞山尚湖旅游度假区(虞山林场)、服装城管委会，市各委办局、直属单位(公司):

　　为了落实小区自治活动监督主体，维护全体业主的合法权益和小区的和谐稳定，根据《*中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》《江苏省物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，经研究决定，就成立住宅小区综合治理委员会相关事项通知如下：

　　一、指导思想

　　为改进社区物业服务管理，加强社区党组织、社区居(村)民委员会(以下简称为社区)对业主自治和物业服务的指导和监督，破解小区治理难题，解放思想，创新管理，根据我市实际情况，成立住宅小区综合治理委员会，履行物业管理委员会职责，进一步确立小区管理不等于物业管理的理念，推进全市住宅小区综合治理格局。

　　二、成立条件

　　符合下列条件之一的，可以成立住宅小区综合治理委员会：

　　1.不具备成立业主大会条件的;

　　2.具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经镇人民政府(街道办事处，以下统称为属地政府)指导后仍不能成立的;

　　3.业主委员会未完成换届选举，经属地政府指导后仍未能选举产生新一届业主委员会的;

　　4.业主委员会无法正常开展工作，经属地政府指导后调整未成的。

　　三、成立步骤

　　住宅小区综合治理委员会具体成立步骤为：

　　1.申请。由10人以上的业主或社区、建设单位向属地政府提出申请。

　　2.成立筹备小组。属地政府牵头成立住宅小区综合治理委员会筹备小组具体负责筹建工作，筹备小组组成人员由属地政府商定，主要由属地政府相关职能科室、社区等组成。

　　3.制定实施方案。根据各小区的实际情况，制定实施方案。主要内容：明确成立住宅小区综合治理委员会的背景和依据;制定操作程序;确定住宅小区综合治理委员会委员的构成、人数、资格条件;对住宅小区综合治理委员会拟任委员资格审核;确定召开成立大会的时间、地点、内容等。

　　4.征求业主意见。张贴《告业主书》，将筹建住宅小区综合治理委员会情况在小区内进行公示，公示时间为7天。

　　5.推选业主代表。由业主自荐或他人推荐产生候选业主代表，筹备组应参照业主委员会委员资格条件核查候选业主代表资格，并组织推荐产生业主代表名单，产生后在小区内公示7天。

　　6.召开成立大会。由社区组织召开住宅小区综合治理委员会成立大会，会议产生小区综治委主任、副主任、委员等。委员由社区、社区服务机构、建设单位、业主代表、社区民警、社区城管等组成。人数为5至11名的单数，主任一般由社区负责人或分管负责人担任，业主代表人数一般不超过综合治理委员会人数的半数。住宅小区综合治理委员会接受社区的指导和监督。

　　7.公告。由社区将成立小区综合治理委员会组成人员名单在小区内公告7天。

　　8.备案。由住宅小区综合治理委员会将组建资料报属地政府申请备案，属地政府通过备案后发放《住宅小区综合治理委员会备案表》，并抄送市住建局(房管处)。

　　9.刻章。住宅小区综合治理委员会备案后，至公安部门指定窗口刻章。

　　四、主要职责

　　住宅小区综合治理委员会代行业主委员会职责，主要是对小区重大安全隐患、小区综合改造、选(解)聘物业服务企业等进行决策，督促物业服务企业履行职责。业主委员会成立后，住宅小区综合治理委员会不再履行业主委员会职责，负责指导和督促业主委员会和物业服务企业履行职责，促进小区自治管理。

　　五、相关要求

　　1.属地政府应高度重视住宅小区业主自治建设，立足主动,制订组建工作计划，落实工作措施，完善细化综合治理委员会组建和备案流程，指导督促社区开展组建工作，使具备成立条件的小区均能及时组建综合治理委员会，促进小区建立良好的小区管理秩序。

　　2.属地政府、社区应主动牵头辖区公安派出所等职能部门建立联席会议制度，认真听取综合治理委员会对小区管理方面存在的问题和建议，实施综合治理，消除小区公共安全隐患、协调解决小区纠纷矛盾，将矛盾第一时间化解在基层。

　　3.市住建局(房管处)应做好成立住宅小区综合治理委员会的业务指导工作，协助属地政府开展工作。

　　4.住宅小区综合治理委员会成立后，要积极推进业主委员会的组建，促进小区依法自治管理。

　　特此通知。

　　常熟市人民政府办公室

　　20**年10月18日

篇3：航头镇关于加强住宅小区综合治理工作的实施方案

　　关于印发《航头镇关于加强住宅小区综合治理工作的实施方案》的通知

　　航府(20**)147号

　　航头镇关于加强住宅小区综合治理工作的实施方案

　　为加强航头镇住宅小区综合治理，创新社会治理、加强基层建设，根据《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划(20**-20**)》(沪府办发〔20**〕13号)、《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》(沪府办发〔20**〕3号)、《浦东新区关于加强住宅小区综合治理工作的实施意见》(浦府办发〔20**〕32号)等文件精神，结合本镇实际情况，现就加强航头镇住宅小区综合治理工作提出如下方案：

　　一、总体要求

　　(一)指导思想。深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，以提升人民群众的居住满意度为目标，以解决住宅小区中的突出问题为突破口，以落实主体责任和夯实基层基础为重点，以提高业委会自管能力和政府部门指导监督能力，努力构建“政府监管、市场主导、社会参与、居民自治”四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局。

　　(二)基本原则。一是加强领导、合力推进。发挥各居委会、工作站在住宅小区综合治理中的领导作用，整合资源，合力推动相关管理责任部门和单位履行职责。二是市场主导、专业服务。加快实现物业服务收费全面市场调节，进一步培育社会化、专业化、规范化服务市场。三是问题导向、聚焦民生。聚焦安全隐患和顽症难题，加大协调解决力度，着力解决住宅小区中人民群众最直接、最关心、最现实的民生突出问题。四是居民自治、社会参与。发挥居民自治作用，调动居民自我管理、自我服务、自我监督的积极性，提升业主大会、业委会的自治能力，强化居委会的指导、服务和监督功能，引导专业社会中介组织积极参与社区公共事务管理。

　　(三)主要目标。至20**年，完善住宅小区管理体制、机制，综合管理水平明显提升;形成以住宅小区为基础单元的住宅小区自治和社会共治机制，业主自我管理能力和住宅小区社会共治能力明显增强;建立“按质论价、质价相符”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高;基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题，居民居住生活环境得到明显改善。

　　二、完善管理体制机制，提高住宅小区综合管理水平

　　(一)建立住宅小区综合管理联席会议。按照《上海市住宅物业管理规定》要求，建立住宅小区综合管理联席会议，制定联席制度，明确联席会议工作职责，落实专门工作人员和专项工作经费，完善日常工作制度，定期召开工作例会、信息通报、综合协调、考核督办等相关工作，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域的问题。

　　(二)推动城市网格化管理进住宅小区。在本镇住宅小区中实施网格化管理，加强物业服务企业、业主、居委会等对住宅小区突出问题的发现能力，畅通报送渠道，加大城市网格化管理对住宅小区内综合管理问题的处置解决力度，推动镇和社区基层从发现、受理、处置解决的有效循环，提高问题发现率和处置率。

　　三、发挥市场作用，促进物业行业健康发展

　　(一)建立物业服务市场机制。坚持市场化方向，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。建立物业服务价格监测体系，密切监测物业服务价格的变动。建立市场信息发布机制，定期发布区域内物业服务内容、服务标准和拂去价格等参考信息。建立物业管理行业协会，积极配合政府做好“社区建设”工作，推进物业服务企业综合素质提升。

　　(二)建立物业服务费收缴信息平台。建立责任明确、相互支撑、互相支持的社区管理体制，在对物业服务企业实施政府补贴及优质服务奖励的基础上，建立物业服务费收缴信息平台，将物业服务费缴纳的情况纳入个人诚信管理档案，将个人的缴纳情况分为优、良、中、差四等，直接登记入信息平台，供各个职能部门进行调阅审核,如未缴清物业服务费的人员，应当做不录取，不评优，不补贴等处理。

　　(三)健全物业企业优胜劣汰机制。加强物业服务企业资质管理，建立动态检查和物业资质批后监督管理评估机制。对物业企业取得资质后开展执业准入后评估，对不具备从业资质的，建立企业资质升降奖惩机制。完善物业招投标管理，规范招投标代理行为。充分运用市场化手段，推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路。

　　四、发挥居民自治和社会共治作用，增强住宅小区综合治理能力

　　(一)理顺物业自治管理机制。强化各居委会、工作站对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责。提高业主大会、业委会的组建率。加强基层对社区的掌控力，重点负责选择推荐好业委会成员特别是业委会主任、副主任人选，原则上业委会主任应在居委会主任或成员中推出人选，选举产生并兼任。对于兼任业委会成员的居委会主任或成员，经业主大会同意，可以依法从物业管理收益中提取报酬或由适当调高津贴补贴考核系数，以调动相关人员积极性。

　　(二)形成物业矛盾调处机制。制定《关于开展物业管理纠纷人民调解工作的实施办法》，落实相关经费和人员，完善住宅小区矛盾化解长效机制，充实人民调解专业力量，提升调解人员的专业水平，实现小区层面调解工作的全覆盖。

　　(三)落实物业保安专项治理机制。以老小区为重点，分别采取专业分包、劳务输出、联动执勤、人技共防等多项措施，解决人员来源复杂、薪酬待遇偏低、管事效率较差方面的问题，以社区保安队伍一体化为原则，提高小区安全、秩序和社区治安管理水平。

　　五、整合各方资源，解决住宅小区民生突出问题

　　(一)加强老旧设施设备改造和居住环境改善力度。结合专项维修资金的补建、续筹，重点对航头、下沙老旧住宅小区的消防设施、电梯等高风险隐患设施，实施更新改造。通过规划、建设、管理等措施，努力缓解住宅小区“停车难”矛盾。

　　(二)加强违法建设、“群租”等顽症治理力度。继续完善违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制，落实管理执法主体相应责任、建立快速处置工作流程。有效整合法律、行政、社会和社区规范等资源，整治和消除一批群众反映强烈、重复信访的违法违规建设和使用房屋的行为。依托物业服务企业和社会专业机构开展住宅小区闲置住房的代理经租，增加公共租赁住房供应保障，从源头上遏制“群租”现象蔓延。

　　(三)加强专项维修资金补建和续筹力度。切实解决商品住宅专项维修资金缺失问题。对特定期间规定范围的住宅小区，按照“业主出资为主、政府补贴为辅”的原则，解决商品住宅专项维修资金缺失的历史遗留问题。对原以职工住宅立项“售后房”小区的公共设施维修资金缺失问题，按照初始筹集标准，由市、区县政府支持解决。在此基础上，“售后房”小区维修资金由三项归并为一项，与商品房住宅小区并轨。对维修资金余额不足初始归集额30%的住宅小区，制定完善续筹办法，建立维修资金续筹的长效机制。

　　(四)加大整治“居改非”违规行为力度。坚决制止 “居改非”违规行为，根据实际制定专项整治行动，坚决抵制“居改非”势头的扩散和蔓延，消除因居住房屋“居改非”而带来的扰民现象及安全隐患，保障社区居民安居生活，进一步改观小区的整体环境面貌，推进小区平安建设。

　　六、保障措施

　　(一)加强组织领导。各有关部门要将住宅小区综合治理作为一项重要工作纳入议事日程，加强组织领导，推进工作落实。

　　(二)加大财政投入。各住宅小区综合治理联席会议日常工作机构正常运行，以及工作人员培训、课题调研项目、服务平台建设、舆论宣传等需要的经费要予以保证。

　　(三)加强培训力度。围绕本市住宅小区综合治理工作要求和物业管理工作内容，制定年度培训计划，不断完善培训大纲和培训教材，增强教育培训的针对性、操作性和实效性。落实相关经费，加强对居委会、业委会、社会中介机构、各职能部门等相关人员的培训。

　　(四)加大考核力度。依托住宅小区综合管理联席会议，建立工作评价指标体系，完善住宅小区督促考核和工作评价机制。建立住宅小区综合治理工作第三方测评制度。健全由行政监察部门牵头的跟踪督办和问责机制，将考核督查结果与相关部门的奖惩绩效挂钩。

篇4：嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案

　　嘉祥县人民政府办公室关于印发嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案的通知

　　嘉政办发〔20**〕57号

　　各乡镇（街道）人民政府（办事处），嘉祥高新区、经济开发区管委会，县政府各有关部门：

　　《嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请结合工作实际，抓好贯彻落实。

　　20**年5月30日

　　嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案

　　为切实解决我县物业管理工作存在的突出问题，规范物业公司的服务行为，进一步提高物业管理水平，通过调查研究，同时借鉴先进地区经验，结合嘉祥实际，特制定本方案。

　　一、总体要求

　　按照县委、县政府关于“实施居民小区规范化管理”的总体要求，彻底解决物业管理的焦点难点问题，推进和谐嘉祥建设，规范开发建设和物业服务行为，抓点带面，标本兼治，推动物业管理逐步步入社会化、专业化、市场化发展的轨道，建立起物业管理长效机制，实现居住小区规范化管理、业主满意度明显提升。

　　二、基本原则

　　（一）政府统一部署，县住建局组织，规划、执法、财政、嘉祥街道等相关职能部门、单位配合。

　　（二）物业专业化管理与业主自治相结合。

　　（三）抓点带面、逐步推开。

　　三、整治内容

　　严格按照《济宁市住宅小区物业服务等级评定标准》（三级）进行综合整治，整治项目主要内容为：1、疏通和更新小区主、支排水排污管道，增设或更新排水排污检查井井盖；2、化粪池清污；3、硬化小区内主、次道路，更换路沿石，适当扩宽路面；4、合理增设停车泊位，施画道路交通标志线，安装交通安全设施；5、清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章违法行为；6、调整绿化方式，补植适宜树种；7、楼体粉刷工程（包括楼体外墙和楼梯间内墙）；8、维修和更换落水管道；9、新增、修复安防设施设备（包括电子监控、电子道闸）和路灯设施；10、改造排水管道，达到雨污分流；11、整治完成后具备条件的要组织筹备成立业主大会，指导选聘物业服务企业，签订物业服务合同；暂不具备条件的由驻地居委会牵头，组织开展保洁、保绿、保安等基础性服务；12、改造影响居民生活的供电、供水、供热设施，未向供电、供水、供热部门移交的组织实施移交；13、规范物业服务公司的收费行为，制止乱收费、多收费现象；14、合理增设健身器材，完善小区标识、公益宣传橱窗等设施；15、其他具备整治条件的项目。

　　四、实施步骤

　　（一）宣传发动阶段（20**年6月15日—7月5日）。及时出台《嘉祥县物业管理办法》及配套性文件，利用广播电台、电视台、报纸等新闻媒体，采取发放明白纸、问卷调查等多种形式，大力宣传实施物业管理办法，开展住宅小区综合治理的目的、意义，宣传周边县市区开展物业管理取得的成效，曝光我县因管理不规范、居民不文明行为造成的管理混乱、脏乱差等不良现象，引导广大市民积极参与物业规范化管理活动。各物业服务企业要通过开展优质服务，取得广大业主对物业管理工作的支持。各部门要站在改善民生、推动和谐社会建设的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，积极采取措施，破解难题，建立健全物业管理长效机制，努力提高我县物业管理工作水平，促进全县物业管理事业健康快速发展。

　　（二） 建立业主委员会阶段（20**年6月25日— 7月 15日）。各住宅小区在街道、社区等单位的组织下，召开业主大会，选聘物业管理公司、选举产生业主委员会，根据业主大会的授权，业主委员会代表全体业主，与物业管理公司签订物业服务合同。同时，业主委员会应积极协助物业公司履行物业服务合同，及时了解业主的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，执行业主大会的决议、决定，遵守小区各项物业管理制度。

　　（三）综合整治阶段（20**年7月16日— 10月31日）。

　　1、拆除违章建筑。各有关职能部门、街道、居委会联合，对试点小区违章建筑全面实施拆除，为下一步各住宅小区实施物业管理打下良好基础。

　　2、基础设施改造。拆违完成后，各小区按照《济宁市物业服务等级评定标准》（三级）的基本要求，制定改造方案，进入实施阶段。各物业服务企业要从最基本、业主最关注的服务项目做起，重点做好安全、卫生、绿化、公共设施维修等工作。

　　（四）实施阶段（20**年8月1日—12月20日）。20**年

计划对盛世花园、孔庄小区、教育二区东院、祥和家园、迎宾花园、山水嘉园、新辉花园、锦绣华庭、福祥丽景小区、金都花园、萌山小区等11个住宅小区实施综合整治。小区的区容区貌、环境卫生、绿化管护、配套设施完善、安全防范、规范服务等物业管理方面的问题，由原建设单位和物业服务企业进行综合整治，达到规范化管理的要求；小区的供水、供电、供热等专业经营设施设备，由相关专业经营单位根据整改方案对水、电、暖管线、设施设备进行整修与更新改造，改造后，抄表、收费、维修到最终用户。

　　（五）检查验收、全面推行阶段（20**年12月21日—12月31日）。试点小区综合整治工作结束后，由县物业管理工作领导小组组织有关部门（单位）进行检查验收，对验收合格者挂牌管理。检查验收合格后，物业主管部门及街道、社区委员会组织物业管理企业、物业管理自治单位、业主委员会到试点小区及外地物业管理规范化小区参观学习，未整治小区应积极借鉴试点小区的先进经验，结合本小区实际，对住宅小区实施综合整治。

　　五、职责分工

　　（一）乡镇（街道）人民政府（办事处），嘉祥高新区、经济开发区管委会：负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召集由社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会（业主代表）、专业经营单位参加的物业管理联席会议，调解处理辖区内物业管理矛盾纠纷。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：

　　1．业主委员会应召集业主大会而不履行召集义务的，经业主申请，负责组织召开业主大会；

　　2．对业主大会、业主委员会作出违反法律法规的决定，责令其限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主；

　　3．业主委员会任期届满后应将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会而不及时移交的，负责协调督促其移交；

　　4．对未参加物业联席会议的工作人员，上报县政府有关部门督促其履行职责；

　　5．对辖区内的各类物业管理矛盾纠纷进行调解处理。

　　（二）县住建局：负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修、供水、供热、供气、项目综合验收等工作的监督管理，对物业管理区域内的下列违法违规行为受理处理：

　　1．对违法违规施工、房屋工程质量安全问题进行查处；

　　2．对违法装饰装修行为进行制止和查处；

　　3．对破坏供水、供热、供气等设施设备（含相关管线计量装置）的行为进行查处；

　　4．调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

　　（三）县行政执法局：负责对城市规划区内物业管理区域内的下列违法违规行为进行处罚：

　　1．对因从事餐饮、娱乐经营对其他业主产生油污、油烟、噪声污染的行为进行制止和查处；

　　2．对未取得建设工程规划许可证的建筑物构筑物的建设行为进行查处和处罚；

　　3．对破坏园林绿化和环境卫生的违法违规行为进行制止和查处。

　　（四）县综治办：负责指导业主委员会和物业服务企业做好住宅小区的社会治安综合治理和安全防范工作，会同物业主管部门督促落实住宅小区安全防范设施建设，对物业服务企业秩序维护人员进行监管、培训，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区安全防范体系。

　　（五）县公安局：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内楼号、门牌号码、治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：

　　1．对不按规定安装门牌号码的行为进行查处；

　　2．对违反消防、流动人口规定的行为进行制止和查处；

　　3．对堵塞交通、阻碍消防通道的行为进行制止和查处，对违章机动车辆及时予以拖离，对强行停放大型客车、货车和油罐车（危化品车）的行为进行制止和处理；

　　4．对打架斗殴、聚众赌博、传销、强买强卖、强装强卸等违法犯罪行为接警必出，依法严厉进行打击；

　　5．宠物、犬只的饲养管理；

　　6．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（六）县规划局:负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：

　　1．对审批后的建设项目（工程）违法违规行为实行处罚，配合县行政执法局查处未经规划审批的违法建设行为；

　　2．调解因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（七）县环保局：负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对生态环境、排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：

　　1．对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射等造成辐射污染的行为进行制止和查处；

　　2．对破坏生态环境的行为进行制止和查处；

　　3．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（八）县园林环卫局：配合县规委会和规划局对绿线的划定和审批，配合县住建局对小区绿化的验收工作，指导物业服务企业做好区内绿化的养护与管理，协同县行政执法局对非法占用绿化建设及破坏绿化的行为进行查处。

　　负责指

导物业服务企业做好环境卫生的管理。

　　1．负责小区内居民生活垃圾处理费的直接收取；

　　2．负责小区生活垃圾的外运及处理，做到日产日清；

　　3．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（九）县食品药品监督管理局：负责对小区内餐饮服务单位的餐饮服务许可证的审批及处理。

　　（十）县物价局：负责物业服务收费的管理，建立质价相符的物业服务收费机制，制定和调整物业服务收费标准和浮动幅度；对物业服务活动中的各项收费进行监督检查，查处违反物业服务收费政策的行为；受理物业服务收费政策咨询及投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

　　（十一）县质量技术监督局：负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对锅炉、压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：

　　1．对不按规定安装使用锅炉、压力容器、电梯及各类计量装置的违法违规行为进行查处；

　　2．对不按规定办理手续，在小区内从事食品加工业的违法违规行为进行查处；

　　3．调解因上述问题引起的矛盾纠纷，对相关计量装置组织仲裁鉴定。

　　（十二）县工商局：负责物业管理区域内各类经营活动的监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：

　　1．对未取得营业执照从事物业经营的行为进行查处；

　　2．对跨门头等非法经营行为进行查处；

　　3．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（十三）县民政局：会同乡镇（街道）强化社区居委会组织建设和业主自治组织建设，发挥社区自治组织在物业管理方面的作用。做好住宅小区住户的基层工作，协助成立业主大会。强化社区居委会对小区业主委员会、物业服务的监督管理。

　　（十四）县教体局：负责小区内增设配置健身器材等工作。

　　（十五）县财政局：负责筹措落实住宅小区综合整治奖补资金，并加强监督检查。

　　（十六）县文广新局：负责指导和搞好“住宅小区综合整治暨物业规范化管理”活动及物业管理法规政策的宣传工作，把握正确的舆论导向。

　　（十七）县房产管理局：负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作，对物业服务企业资质、物业招投标、专项维修资金和房屋质量保修金等工作进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理：

　　1．对未取得物业服务企业资质证书从事物业管理的行为进行查处；

　　2．对擅自改变物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的行为进行查处；

　　3．对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、未履行相应义务的行为进行查处；

　　4．对未按规定缴存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为进行查处；

　　5．对未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行查处；

　　6．对擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为查处；

　　7．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（十八）有关企业: 移动公司、联通公司、供电公司、自来水公司、创时能源有限公司、公用供热有限公司、瑞祥燃气有限公司等专业经营单位按照国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的规定，接收专业经营设施设备，承担相关维修、养护责任；对物业管理区域内用电、用水、用热、用气报修进行受理和处理，提供收费信息查询，受理因上述问题引起的投诉、举报、建议。

　　六、保障措施

　　（一）加强组织领导。成立由县政府分管领导任组长、有关部门负责同志为成员的物业管理领导小组，统一安排部署、组织协调全面工作。县政府办公室、督考办要加大督查力度，对工作不主动、措施不落实、整治不到位的单位给予通报批评，并追究相关负责人的责任。

　　（二）落实责任主体。房地产企业开发的小区，由房地产开发企业负责整治。各单位自建的居住区，由原产权单位(开发建设单位)负责进行整治。产权单位(开发建设单位)因破产、注销又无管理单位的住宅区由县物业管理工作领导小组组织实施整治。居住小区供水、供电、供热等专业经营设施设备的整治，由各专业经营单位负责。

　　（三）建立进出机制。激发物业管理活力，提升物业管理水平。对管理不到位、服务行为不规范、业主满意度低、信誉差的现有物业管理公司进行清理、整顿；所有新建住宅小区都要通过招投标选聘物业服务公司，积极引进规范化、有实力的优秀物业管理公司入驻嘉祥，打造一批亮点，引领带动物业管理市场提高标准和档次。

　　（四）积极筹措资金。整治改造费用坚持“政府主导、政策扶持、市场运作”的原则多渠道筹措资金。住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房用于出租经营，经营收益作为住宅小区维护管理费用的补充资金。供水、供电、供热等专业经营设施设备改造所需资金，由各专业经营单位按有关规定执行。住宅小区整治改造验收合格后，政府给予一定比例的奖补资金。

　　附：1、物业管理工作领导小组成员名单

　　2、住宅小区综合整治一览表

　　附件1： 物业管理工作领导小组成员名单

　　组 长：卞延军 县委常委、常务副县长

　　副组长：郝文民 县政府办公室副主任、法制办主任

　　赵 羽 县住房和城乡规划建设局局长

　　葛海明 县公安局副局长、执法局局长

　　李远航 嘉祥街道党工委书记

　　成 员：王志忠 县政法委副书记

　　孟凡新 县住建局副局长、房管局长

　　王遵祥 县公安局副局长

　　赵存胜 县城管执法局副局长

　　陈万银 县

财政局副局长

　　吴 震 县规划局副局长

　　高德成 园林环卫局副局长

　　陆志敏 县食品药品监督管理局党组成员、主任科员

　　崔保运 县环保局副局长

　　付吉运 县民政局副局长

　　宋巧云 县教体局副局长

　　王贵成 县质监局副局长

　　高德林 县文广新局副局长

　　孙 娟 县物价局副局长

　　刘 文 县工商局纪检组长

　　金庆志 县房管局副局长

　　夹书传 嘉祥街道纪工委书记

　　郭继海 县供电公司工会主席

　　史建军 县移动公司经理

　　汪 波 县联通公司副经理

　　赵志尚 县自来水公司经理

　　张振宇 嘉祥县瑞祥燃气有限公司业务经理

　　郭 泉 嘉祥县创时能源有限公司经理

　　高虹桥 济宁嘉祥公用供热有限公司经理

　　领导小组下设办公室，孟凡新兼任办公室主任，金庆志、赵存胜、夹书传兼任办公室副主任。