议事规则之小区业委会

　　议事规则之小区业委会

　　第一条：会议主持人，专门负责宣布开会制度，分配发言权，提请表决，维持秩序，执行程序。但主持人在主持期不得发表意见，也不能总结别人的发言。

　　第二条：会议讨论的内容应当是一个明确的动议：“动议，动议，就是行动的建议!”动议必须是具体的、明确的、可操作的行动建议。

　　第三条： 发言前要举手，谁先举手谁优先，但要得到主持人允许后才可以发言，发言要起立，别人发言的时候不能打断。

　　第四条：尽可能对着主持人说话，不同意见者之间避免直接面对的发言。

　　第五条：每人每次发言时间不超过二分钟，对同一动议发言每人不超过二次，或者大家可以现场规定。

　　第六条：讨论问题不能跑题，主持人应该打断跑题发言。

　　第七条：主持人打断违规发言的人，被打断的人应当中止发言。

　　第八条：主持人应尽可能让意见相反的双方轮流得到发言机会，以保持平衡。

　　第九条：发言人应该首先表明赞成或反对，然后说理由。

　　第十条：不得进行人身攻击，只能就事论事。

　　第十一条：只有主持人可以提请表决，只能等到发言次数都已用尽。

　　或者没有人再想再发言了，才能提请表决。如果主持人有表决权，应该最后表决。防止抱粗腿。

　　第十二条：主持人应该先请赞成方举手，再请反对方举手。但不要请弃权方举手。

　　第十三条：当赞成方多于反对方，动议通过。平局等于没过。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：法院判定小区业委会越权聘物业无效

　　法院判定小区业委会越权聘物业无效

　　小区成立业委会后“罢免”了前期物业公司，并选聘了新的物业公司。然而新物业干了一年左右，就因为物业费缴纳问题和业主产生纠纷，并将业主告上法庭。被起诉的业主表示，当初业委会选聘物业时没有经过半数以上业主同意，新物业根本无权来管理小区。法院经审判认为，该物业入驻小区的程序的确不完善，业委会和其签署的合同也是无效的。

　　拖欠物业费双方上法庭

　　案件的起因是从一场物业费拖欠纠纷引起的--位于市中区的济南某物业公司前不久将小区的一业主告上法庭，诉称：自己作为小区的物业管理企业，为该小区提供全方面的物业服务。该小区一业主周先生与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定业主应当按照1.23元每月每平方米的标准向物业公司缴纳物业服务费。然而，业主周先生从签订合同开始一年多时间从没有缴纳物业服务费，虽经物业公司多次催要，周先生拒不缴纳。所以物业起诉周先生按合同约定缴纳费用。

　　然而，面对物业的起诉，周先生称，物业公司服务有瑕疵，未按《物业服务合同》全面履行义务，小区所有业主的电表在业主不知情的情况下，被他人更换，而物业却视而不见，不履行自己的看护义务，也没有及时通知业主。导致部分业主家中多日断电。此外，物业公司对本小区电梯不及时进行维护和修理，使小区电梯经常损坏停运，有时长达一月之久，给小区业主的生活、工作等各方面造成极大损失和不便。在周先生看来，物业极不称职，这让他缴纳物业费感觉很吃亏。

　　选聘物业程序违法业主称合同无效

　　在双方的物业费纠纷，不满意物业服务其实只是周先生拒绝交纳物业费的表面原因，更为关键的是，周先生指出--物业公司其实是“非法”的!

　　法庭上，周先生指出，物业所诉自己依据的是其与小区业主委员会签订的物业服务合同，然而依据《物权法》第76条的规定，周先生认为业委会与物业公司所签订的《物业服务合同》程序违法，是无效合同。原来当时小区业主委员会向全体业主发出通告一份，内容为在选聘物业服务企业的工作中，经济南市市中区房管局物业科指导，对现有选票由居委会监督进行统计，共发放选票840张，收回仅仅53张。周先生认为，选定物业按法律规定必须有半数以上业主同意，显然目前的物业公司的通过票数少于半数业主，所以是无效的。

　　法院认定物业选定程序违规，无效!

　　日前，此案经济南市中法院审理认为，根据我国《物权法》相关规定，业主有权选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。业主委员会作为业主会议的执行机构，可以根据业主大会议事规则以及业主会议的授权，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　其中，《物权法》 还规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，物业公司与小区业主委员会所签订的《物业服务合同》的程序及所得票数，显然不符合上述规定，业主委员会在未得到广大业主的授权或同意的情况下，无权代业主与物业服务企业签订《物业服务合同》，所以《物业服务合同》因为违反法律强制性规定而无效。

篇3：安徽示业主大会议事规则示范文本

　　安徽示业主大会议事规则示范文本

　　第一章 总则

　　第一条 根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》和《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，制定本业主大会议事规则。

　　第二条 本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

　　本业主大会选举的业主委员会负责执行业主大会的决定。

　　第三条 本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建和谐社区。

　　第四条 本业主大会、业主委员会自觉接受街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会(或村民委员会，下同)和相关行政管理部门的监督指导，依法履行职责，规范运作。

　　本业主大会、业主委员会积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。积极配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　第五条 物业管理区域基本情况

　　一、本业主大会名称：

　　业主委员会办公地址：

　　二、物业类型：住宅□ 非住宅□

　　三、物业管理区域概况：

　　(一)项目名称：

　　(二)占地面积：

　　(三)总幢数：

　　(四)建筑物总面积：

　　其中：住宅 平方米，非住宅 平方米，物业管理用房 平方米，人防工程、车库、车位、摊位等特定空间 平方米，其他共用建筑 平方米。建筑物总面积： 平方米(不含按照规划建设的人防工程、车库、车位、摊位等特定空间 平方米)。

　　第二章 业主大会

　　第六条 本业主大会决定内容:

　　(一)制定、修改管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)选举或者更换业主委员会委员、候补委员;

　　(三)确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案;

　　(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;

　　(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)申请改建、重建建筑物及附属设施;

　　(七)改变共有部分用途;

　　(八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配、使用与管理;

　　(九)对业主违反物业管理相关规定的行为，向人民法院提起诉讼;

　　(十)是□ 否□授权业主委员会终止业主委员会委员资格

　　(十一)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

　　第七条 鉴于物业管理区域的实际情况，本业主大会决定事项的方式采取以下形式：

　　1、集体讨论决定;

　　2、书面征求意见决定;

　　第八条 本业主大会的召开时间、地点等内容以书面形式进行通知，送达方式为：

　　1、当面送达;

　　2、投入本物业所在地各户业主的信箱或者房屋内;

　　投入信箱或者房屋内时，由属于本物业管理区域内的两人以上业主或者居民委员会证明。会议通知同时在物业管理区域内公告并报居民委员会备案。

　　第九条 采用集体讨论决定形式召开业主大会的，业主当场签名表决，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，当场公布表决结果。

　　采用书面征求意见决定形式召开业主大会的，在 日内收集业主签名的书面意见进行统计，统计结果经业主委员会(换届工作小组)汇总后，在物业管理区域内公告，公告期15日。

　　第十条 已送达通知，业主在规定的时间内不参加业主大会，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数(□计入、□不计入)参加会议表决的多数票。

　　业主不按规定缴存专项维修资金、物业管理费等费用的，其表决权、被选举权予以限制。

　　第十一条 本物业区域(是/否)采用以幢□ 单元□ 楼层□为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

　　采用以上形式的，业主委员会负责召集以幢□单元□楼层□为单位的业主推选本单位的业主代表。推选采用集体讨论□书面表决□的形式，参与推选的业主应超过本单位业主总数的50%。

　　业主代表的表决权数按其所代表的业主专有部分总面积和所代表的业主总人数计算。

　　第十二条 本业主大会业主投票权数根据物业区域内实际拥有专属部分人数计算，共计 票，未出售的专属部分投票权为一票。

　　第十三条 业主大会参会人数以表决签名的业主数计算。

　　第十四条 业主大会原则上每一年召开一次定期会议，召开时间为 。

　　第十五条 有下列情形之一的，业主委员会应当立即组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经20%以上业主提议。业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容提议召开业主大会会议进行表决;

　　(二)业主委员会委员缺额人数超过委员总数50%的;

　　(三)物业管理区域发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需要业主共同决定的。

　　第十六条 本业主大会会议召开程序：

　　(一)会议筹备工作

　　业主委员会(换届选举小组)做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票(选票)、核实业主情况。

　　(二)发布公告

　　本业主大会召开会议前15日，由业主委员会(换届选举小组)将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时邀请街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。

　　(三)征询意见或投票表决

　　1、采用当场签名表决形式进行表决的，业主委员会(换届选举小组)应在表决日期15日前将业主大会议事内容在小区内书面公示，以便业主了解并签名表决。

　　2、采用书面征求意见形式进行表决的,业主委员会(换届选举小组)应在投票日期15日前发放征询意见表或表决票(选票)，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。

　　(四)召开业主大会

　　业主委员会(换届选举小组)根据规定召开业主大会，并依据第九、第十条、第十一条、第十二条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

　　(五)通报大会议事决定

　　业主委员会(换届选举小组)应在3日内将征询意见和投票统计结果在物业管理区域内进行通告。

　　业主委员会(换届选举小组)应当做好业主大会会议书面记录并存档。

　　第三章 业主委员会

　　第十七条 业主委员会除履行《合肥市业主大会和业主委员

　　会指导规则》第三十三条职责外，同时履行下列职责：

　　(一)拟订选聘物业服务企业的方案;

　　(二)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定;

　　(三)拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定;

　　(四)拟订物业管理区域内的有关公共秩序和环境卫生维护等管理方案，报业主大会决定;

　　(五)拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定;

　　(六)拟订专项维修资金使用、再次筹集方案;

　　(七)拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定;

　　(八)协助物业服务企业做好物业管理区域内公共秩序的维护;

　　(九)对违反管理规约的行为进行处理。

　　第十八条 业主委员会设委员()名(5-11人单数)，候补委员()名(1-3人)，其中主任1名，副主任()名(1至2名)，执行秘书1名。主任、副主任在全体委员中选举产生。

　　业主委员会每届任期三年，委员可以连选连任。

　　业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。得票相同的，业主委员会经征询得票相同的候补委员本人意见后决定递补。

　　第十九条 业主委员会设监事1名，由街道指定的社居委工作人员担任。业主委员会讨论的事关全体业主的重大事项必须邀请监事参加，做出的相关决定必须经监事签字，否则视为无效。

　　第二十条 本物业管理区域 (是/否)属于分期开发项目。

　　分期开发的项目，按以下方式确定增补业主委员会委员的人数：按每期项目的开发面积和物业总面积的比例，以及业主委员会委员总人数，确定每期业主委员会委员人数，首次业主委员会 人，二期增补业主委员会委员 人，三期增补业主委员会委员 人，四期增补业主委员会委员 人，......

　　后期项目交付业主的专有部分面积达到其建筑物总面积50%以上的，先期成立的业主委员会应当召集后期项目的业主推选相应人数的业主委员会委员。推选采用书面表决的形式，但应有后期项目半数以上的业主参加推选。

　　后期项目的业主委员会委员任期为先期成立的业主委员会剩余任期。

　　第二十一条 业主委员会会议按下列规则召开：

　　(一)业主委员会每 个月召开一次例会，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应在7日内召开业主委员会会议。

　　(二)会议由主任负责召集，主任因故不能召集或者不招集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由半数以上的委员共同推选一名委员召集和主持。

　　(三)业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议，并将会议通知及有关材料送达每位委员。

　　(四)委员因故不能参加会议的，须提前1日向业主委员会召集人说明。

　　(五)会议须过半数委员出席，做出决定须全体委员人数达半数以上同意并书面签字。

　　(六)做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　(七)业主委员会作出的决定，应在3日内以书面形式向全体业主进行公告。

　　第二十二条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共有部分的使用和收支情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分情况;

　　(七)经营性物业租赁合同;

　　(八)业主大会和业主委员会活动经费的收支情况;

　　(九)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　下列事项应当在3日内在物业管理区域内公告：

　　(一)业主大会会议决定;

　　(二)业主委员会决定;

　　第二十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格自动终止，业主委员会在物业管理区域内公告栏予以公告：

　　(一)不再具备业主身份的;

　　(二)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;

　　(三)被依法限制人身自由，无法履行委员职责的;

　　(四)业主本人、配偶及其近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的;

　　(五)以书面形式向业主委员会提出辞呈的;

　　(六)法律、法规管理规约规定的其他情形。

　　第二十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，(□业主大会 □业主大会授权的业主委员会)决定终止其委员资格:

　　(一)不履行委员职责的或长期委托他人履行委员职责的;

　　(二)利用委员资格谋取私利的;

　　(三)拒不履行业主义务的;

　　(四)侵害他人合法权益的;

　　(五)连续三次以上无故缺席业主委员会会议的;

　　(六)因疾病、经常外出等原因难以履行职责的;

　　(七)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第二十五条 业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。

　　业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。

　　第二十六条 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

　　业主委员会应当自任期届满之日起10内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

　　第二十七条 业主委员会未能组织换届选举的，原业主委员会应当于届满前30日以书面形式告知物业所在地的县、区(开发区)物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织换届选举工作;逾期仍未能组织的，由物业所在地居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

　　原业主委员会在届满后10日内，根据街道办事处、乡镇人民政府的要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。

　　在新一届业主委员会产生前，物业所在地的居民委员会或者村民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，街道办事处、乡镇人民政府应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。

　　第二十八条 业主委员会集体辞职或业主委员会人数不足总数的二分之一时，应当及时以书面形式告知物业所在地的县、区(开发区)物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　未能重新选举的，原业主委员会应根据街道办事处、乡镇人民政府的要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。

　　在新一届业主委员会产生前，物业所在地的居民委员会或者村民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，街道办事处、乡镇人民政府应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。

　　第二十九条 业主委员会应建立印章管理规定，并指定专人保管，建立印章使用台账，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名，台账应当存档，业主可以查阅。

　　业主委员会印章遗失的，应当向社会公告，并按照相关规定重新刻制。违反印章管理规定或者印章遗失造成经济损失或不良影响的，由相关责任人承担相应的责任。

　　第三十条 业主委员会应当建立档案资料管理制度，并遵照《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》第三十七条规定建立档案资料，并由业主委员会指定专人保管。

　　第三十一条 业主委员会换届改选的，在选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应当按照规定移交其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

　　业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务，本业主大会可邀请物业所在地公安机关予以协助。

　　第三十二条 业主委员会委员应加强相关法律法规及业务知识的学习，积极参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履行职责的能力。

　　第三十三条 业主委员会工作经费用于下列开支：

　　(一)业主大会、业主委员会的会议开支费用，按年计限额 元/年;

　　(二)必要的日常办公等费用 元/年;

　　(三)业主委员会委员工作性补贴 元/年;

　　(四)有关服务人员 人的津贴总费用限额 元/年，具体的支付情况须做好相关的记录备案。

　　以上工作经费首先从共有部分、共用设施设备经营收益中支出，也可由业主分摊，由业主委员会或委托物业服务企业收取。业主委员会工作经费的收支情况应当按 (月、季度、半年、年度)在物业管理区域内公告，接受业主及街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会监督。

　　第三十四条 本业主大会决定：业主委员会利用业主共用部分从事经营活动的收支及财务账目委托社居委代为管理，业主委员会确定一名委员担任报账人员。

　　第四章 附则

　　第三十五条 本议事规则未尽事项由业主大会补充，法律、法规另有规定的从其规定。

　　第三十六条 本议事规则经 年 月 日业主大会会议通过生效

　　(附件签名) 时间

篇4：乐嘉花园业主大会议事规则

　　乐嘉花园业主大会议事规则(20**版)

　　(20**年9月20日业主大会表决通过)

　　第一章 总则

　　第一条【业主大会宗旨原则】

　　第二条【业主大会组成及议事活动】

　　第三条【业主大会成立】

　　第二章 业主小组

　　第四条【业主小组决定小组内的事项】

　　第五条【涉及部分业主小组的维修资金使用事项】

　　第六条【推选换选业主代表】

　　第七条【业主小组议事方式】

　　第八条【业主代表的其他职责】

　　第九条【其他机构对小组事务的支持义务】

　　第三章 全体业主表决的事项、提案、启动条件等约定

　　第十条【全体业主表决事项】

　　第十一条【能够启动不同共有范围业主表决的条件】

　　第十二条【业主表决前的议案形成及表决程序】

　　第十三条【表决的组织】

　　第十四条【有效送达及有效表决约定】

　　第十五条【业主投票权数确定、表决权的行使】

　　第十六条【业主表决权的代理、表决票代交】

　　第十七条【表决决定的告知、报送或变更备案】

　　第四章 业主代表大会及片区\街区议事会履职

　　第十八条【业主代表大会职责】

　　第十九条【定期会议间隔与临时会议启动】

　　第二十条【业主代表大会会议召集】

　　第二十一条【业主代表大会会议程序】

　　第二十二条【业主代表大会、片区\街区议事会议事及表决权约定】

　　第二十三条【业委会委员选举】

　　第二十四条【决定物业管理方式与物业服务方选聘】

　　第二十五条【决定大修更新事项程序】

　　第五章 业主委员会设置的职责与授权

　　第二十六条【业委会设置及要求】

　　第二十七条【对业委会的授权及主要职责】

　　第二十八条【业主组织工作经费】

　　第二十九条【业委会委员资格条件】

　　第三十条【业委会主任职责】

　　第三十一条【业委会副主任职责】

　　第三十二条【业委会委员职责】

　　第三十三条【业主委员会委员的资格终止】

　　第三十四条【会议时间及会议形式】

　　第三十五条【会议召集与参会人员】

　　第三十六条【会议决议】

　　第三十七条【会议记录】

　　第三十八条【联席会议】

　　第六章附则

　　第五十六条【表决质疑的处理】

　　第五十七条【规则的生效】

　　第五十八条【规则修改、补充】

　　第五十九条【规则保存与执有】

　　第一章 概述

　　第一条【业主大会宗旨原则】业主共同决定遵循的基本原则如下：

　　1、遵守国家的法律法规和业主之间达成的共同约定;

　　2、共有及受益范围，与共同决定的范围、与费用分摊的范围，三者相一致;

　　3、在全体业主表决、业主小组表决和业主代表大会及片区\街区表决前，应保证有确定的期限、场所和渠道，使相应范围业主充分了解内容、介入讨论表达建议。

　　第二条【业主大会组成及议事活动】本小区全体业主，采用“管理规约”、“业主大会议事规则”等书面共同约定的方式，构成业主大会组织形式，设立业主代表大会履行业主大会职责。对外与其他民事、行政主体之间发生的法律和行政关系，以业主大会的印鉴为准，业主委员会(以下简称业委会)为本业主大会内设执行机构。

　　业主大会组织，依不同共有范围议事活动约定为：

　　1、业主代表大会由各片区\街区全体业主代表组成;业主代表按住宅楼栋\楼层或单元及商铺范围设立业主小组产生。小组内的“小共有事项”由本组全体业主决定;小组外片区\街区范围内“大共有事项”由本片区\街区业主代表构成的片区\街区议事会决定;跨片区\街区未涉及所有片区\街区的“大共有事项”由相关片区\街区业主代表共同决定(相关片区\街区议事会);涉及所有片区\街区的“共有事项”由业主代表大会决定。

　　2、本小区20**年8月暂为84个业主小组(全入驻约92个)，五个片区\街区业主小组分布的户数、专有面积数列为附表1，各业主小组集体讨论书面推选业主代表;业主代表按本规则第七条征集本组业主意见后，以本组之户数-专有面积表决权参加片区\街区议事会或全小区业主代表大会表决;每个片区\街区业主代表按户数-专有面积双过半推选3名片区\街区议事会常设联系人;

　　3、片区\街区议事会和代表大会议事活动与业委会共用议事、办公用房。

　　4、全体业主和代表大会的有效表决，应同时满足已投票面积票权和人数票权分别超过两项总票权的50%。

　　第三条【业主大会成立】业主大会自全体业主表决双过半通过管理规约、业主大会议事规则之日起成立。“双过半”是指：共有事项表决范围业主的专有面积占共有范围全部业主之专有总面积1/2以上，且户数占总户数1/2以上。

　　第二章 业主小组

　　第四条【业主小组决定小组内的事项】下列不涉及其他业主小组的事项，由本业主小组(以下简称本组)全体业主集体讨论决定：

　　1、推选业主代表;

　　2、本组范围内共有部位、设施、设备的日常使用消耗和维保年检费用分摊(包括单元楼道门厅等照明用电;电梯、水泵等动力用电;门禁对讲等弱电消耗;设施设备维保年检费等);

　　3、本组范围内的共有建筑物、构筑物、场地等共有部分、共有设施设备的大修、更新或改建及费用分摊事项;

　　4、没达到动用维修资金条件，又不在物业服务日常小修范围的维修或出新的事项(包括本单元门禁升级改造、加装监控、楼道内部出新等)。

　　5、利用本组范围共有资产获得收益的使用方案与监管，如电梯广告费;

　　6、本组范围内仅仅涉及部分业主共有或共用部位的大修更新，由所涉业主商议决定;

　　7、本组范围内业主之间的其他事项。

　　决定第1项事项，方法参见第七条;决定第3、6项事项，经共有范围业主专有建筑面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意为有效。决定第2、4、5、7事项，经本组业主双过半同意为有效;法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

　　第五条【涉及部分业主小组维修资金使用事项】超出一个业主小组范围且未及全体业主共有部分的维修资金使用事项，由该涉及范围的业主按户数与面积均过2/3的表决意见办理。

　　第六条【推选、换选业主代表】业主小组按以下方式集体讨论推选业主代表：

　　1、本组业主或业主议事召集方，提前用短信和张贴及辅助方式通知本组全体业主集体讨论推选代表的时段与场所。在讨论基础上按双过半确认本组业主代表;代表任限3年，代表任职资格同业委会委员。

　　如果召集本组业主集体讨论无人到场，可由本组业主或业主议事召集方征集报名或推荐，将报名或推荐的人选在本组张贴不少于7天，并短信通知全组业主，再上门征集签字或短信表决。

　　业主在本组表决推选代表时，应明确知晓：业主代表在片区\街区议事会和业主代表大会上的投票表决，不可更改和撤回，片区\街区议事会和业主代表大会的决定对全体业主有约束力。

　　2、确认代表的书面签字复印件和短信回复表决在本组张贴公示;各组汇总的代表推选结果由业委会或代表大会召集方在小区显著位置公示。两处公示均不少于7天，并将推选签字的复印件报业委会和片区\街区议事会存档。

　　3、本组有多位业主愿意担任代表的，可以按得票数排序决定(得票的专有面积数多者排前，面积相同比户数);也可以由得票双过半的多位业主自行商议轮值并书面约定;

　　如果本组未推选出达到双过半的代表，也可以由本组双过半业主书面约定：各户业主轮值担任代表。

　　4、如果无法选出代表也没有达成轮值约定，该组在有关会议(片区\街区议事会、业主代表大会)中的表决权保留，但有关会议表决结果对该组业主有约束力。

　　5、任期内代表本人或本组业主认为代表需更换的，可召集本组其他业主集体讨论，按本条上述第1至第3项方式，换选代表(通知送达业主后双过半同意生效)。

　　6、单身公寓及多个单元的楼栋，需按楼层或单元等分设业主小组的，经告知本楼层或单元等分设范围全体业主，且双过半业主书面同意，进行业主小组分设并产生相应表决权的业主代表。

　　第七条【业主小组议事方式】业主小组议事召集人为本组代表或本组业主，片区\街区议事会或业主代表大会召集方应联系通知各组业主代表，通过各组代表召集小组业主议事。

　　1、业主代表在参加片区\街区议事会或业主代表大会表决前，应在本组张贴的拟表决议案会议公示通知中，注明收集本组业主投票建议的联系方式，并在表决前3天内，手机短信通知;张贴与短信送达前提下，综合本组业主书面或短信建议，在代表大会上实名表决。

　　代表在片区\街区或业主代表大会的表决，不满足本项要求的无效。业主代表应保留本人有效表决的可追溯证据的资料。业主可据此处约定核查所有代表表决的有效性，对无效表决侵害业主合法权益的，单户业主可据此提起诉讼撤销决定并追究由此造成的损失;

　　2、集体讨论决定业主小组范围内的事项，参见第四条;

　　3、涉及第十条(全体业主表决)的事项，业主代表负责了解并向本组介绍事项内容，组织讨论利弊;然后负责收取本组所有业主签字的表决(同意、反对、弃权及未投各多少票)，复印留存，原件交大会召集人汇总。一个组的表决在全组业主的表格上各户签字;

　　委托业主代表或其他人代其行使本条上款表决权的，应填写授权委托书(见附表3)，明确委托谁、什么事项、期限等;采用其他委托方式的，必须可追溯证据，具体委托方式依据本规则第十六条规定。

　　4、小组表决以书面和手机短信方式为主，包括但不限于在南京市物业网公共决策平台投票确认;在表决通知送达业主后，未投票的，凭送达证据计入已书面表决的多数票。

　　第八条【业主代表其他职责】业主代表除上述第七条召集主持本组议事外，有如下职责：

　　1、记录并保存本组讨论内容。形成决定的事项，应有小组业主签字同意的书面决议;

　　2、转达或提交给业委会、片区议事会或业主代表大会的议案、表决票等往来文件的签收保管;

　　3、在本组内张贴告知业主，目前谁是代表;

　　4、前后两任代表交接，应签收资料文档(附清单);并及时通知业委会及张贴告知。

　　第九条【其他机构对小组事务的支持义务】业委会和物业服务企业应当就业主小组议事所涉及的设施、设备、技术、法律、财务等方面的问题，提供所需的咨询解答和说明;

　　多个小组共性的对外采购发包等团购业务，应先草拟使用功能技术方案，包括估算和监理、验收方式等，由相关小组业主代表共同审议表决决定。具体实施可公开邀标或授权物业企业联系询价，并按业主代表表决决定实施;片区议事会和业委会协助、跟踪、监督。

　　相关小组业主代表表决事项须使用对外印鉴、介绍信等的，业委会应及时提供(注明依决议由相关小组业主承担民事责任)。拒绝提供延误造成相关小组业主共有部分合法权益受损的，由业委会责任人承担赔偿，受损方可据本条提起赔偿诉讼。

　　第三章 业主表决的事项、提案、启动条件等约定

　　第十条【全体业主表决事项】制定和修改管理规约、业主大会议事规则，或业主代表大会通过决议要求提交全体表决的事项，应当经全体业主双过半同意。

　　法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

　　全体业主表决应按本规则第十七条规定提交汇总公示。

　　第十一条【能够启动不同共有范围业主表决的条件】属于不同共有范围(本规则第十条具体明确属于全体业主表决，第4条属于业主小组表决范围，及本规则第二条之1界定的不同范围)业主表决的事项，满足下列条件之一的，应进入相应范围业主表决程序：

　　1、达到20%票权(人数和专有面积比例)的业主书面提议的议题;

　　2、业委会提议的全体业主表决议题;

　　3、业主代表大会决定提议的全体业主表决议题。

　　但已经依法及本规则表决通过的同一议题，半年内不可再次提议。是否同一议题，由业主代表大会会议决定。

　　第十二条【业主表决前的议案形成及表决程序】全体业主、片区\街区议事会和代表大会表决，按以下程序进行：

　　1、组织者征集业主提议和议案修改建议的环节，应包括：

　　l 显著位置公告已提交的议题，征集书面修改建议(业主提修改建议须实名落款);并明确不少于7日的征集期限、提交会议组织者，签收;

　　l 综合所收到的书面建议整理出拟表决议案，并作出调整修改的说明，阐明归并采纳的建议或无法纳入的原因(不符合法律法规或议事规则，或逻辑上不可行等)，对不同建议能够归并为单项表决议题的，可以单独作为表决事项。调整修改说明应当反馈给建议的业主并接受业主质询;

　　l 将调整修改的拟表决议案等内容的表决事项通知(表决事项通知应包括本次投票表决事项、相关说明及送票回执，并告知表决票的收回方式、投放地点和截止时间)，再次公示并送达各业主小组，拟表决议案公示期不少于15日。

　　2、组织者在表决事项通知规定的截止时间内，负责收集各业主小组的表决票;

　　3、统计收集的表决票为各户表决清单(房号-议题-或赞成或反对或弃权或未投及废票);

　　4、组织者将表决结果在小区显著位置及指定网络公示，公示内容应包括本次表决的合法性、有效性的说明;表决事项是否通过或有效的说明;各户表决清单的说明。公示期不少于7日，供全体业主核查投票统计误差及真实性。公示期内接受核验校正，逾期仍主张全体业主表决侵犯自己合法利益者，可行使撤销权。

　　5、业主主张撤销表决决定的撤销诉讼的起诉期为一年，自知道或应当知道该决定之日起计算。

　　业主可以委托代理人参加全体业主表决、业主小组会议，代理人应持业主书面委托书 (委托书形式见附表3)，或其他可追溯的委托证据，根据委托内容投票表决。

　　第十三条【表决的组织】全体业主和代表大会表决程序的组织工作，除本规则约定只能由业主代表大会主持的以外，均应由业委会负责，各业主小组负责配合。

　　在业主参与全体表决事项的各阶段，只能在程序有效的规定期限内提建议、修改意见及行使表决权，逾期无效。

　　第十四条【有效送达及有效表决约定】鉴于本建筑区划的实际情况，全体业主同意，表决程序中所涉及的各项通知、公告、表决票、计票规则等文件采用下列情形之一的，均为已有效送达：

　　1、当面领取或送达，并由业主本人或业主家人等签收回执单;

　　2、按业主使用的联系地址、通讯方式发送挂号信。业主应及时向业委会提供或核对相关身份证明、联系地址和通讯方式。业主预留的联系地址、通讯联系方式发生变更的，应于10日内通知业委会或本小区物业企业。未及时通知的，按原预留地址发出的挂号信在交寄邮戳载明的日期满7天(含交寄日)未被退回;

　　3、给业主使用的手机发送短信或其它可追溯业主收讫证据的方式。

　　全体业主(代表)的有效表决应同时满足以上拟表决议案(表决稿)会议通知的有效送达;拟表决议案的通知公示期限不少于15日;投票表决意见经本人签名(含委托)或手机短信表决证据。

　　第十五条【业主投票权数确定、表决权的行使】业主的投票权，按照面积比例和人数(实际是户数)比例计算，执行《江苏省物业管理条例》(以下简称省条例)第九十二条的规定。

　　产权证上有多个家庭成员的，任一成员均可作为该户业主投票。如果产权证上两个以上所有权人不是一家人的，应当书面确定一人投票。

　　业主无民事行为能力或被限制民事行为能力的，由法定监护人代为出席行使表决权。

　　业主为非自然人的，应书面委派代表参与议事，行使表决权。

　　书面表决投票的选项为“同意、反对和弃权”，所投弃权票将计为“同意”或“反对”的多数票;弃权但不同意计为“多数票”的，应特别注明自己“弃权但不同意计入多数票”。

　　业主(代表)因故不能参加业主(代表)大会会议的，委托他人转达表决意见行使表决权，代理人应当保留可追溯委托人真实意思的证据，具体参见本规则第十六条。

　　表决通知已送达但不参与也不委托他人表决的，记为“未投”，并在表决结果统计中计入“多数票”。

　　在公告表决票回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，会务组织方可在小区显著位置通知延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，但延长的时间自投票截止日期起不超过45日。

　　第十六条【业主表决权的代理、表决票代交】业主表决，可用以下三种之一的方式授权委托他人代理或代为提交：

　　(一)业主代表召集本组集体讨论，各户按自己意愿在对应房号栏目内签字表决后提交;

　　(二)业主明确表决意见为赞同或反对或弃权的，单独填写托人代为提交;或以可追溯证据的方式托人按自己意见填写后提交;

　　(三)业主事先没有明确的表决意见，委托他人根据情况代自己作决定。这种授权应以书面委托书形式载明受托人、授权表决的具体事项、时限，声明代表本人作出相应决定;

　　第十七条【表决决定的告知、报送或变更备案】负责全体表决的组织者，应将表决结果通知每一位业主，并按以下方式负责保障业主的知情权：

　　(一)公示表决清单(不显示业主姓名、电话号码)，但每位业主都有权按公告查阅时间在公示期、定期核查日或预约核查全部签字表决票;

　　(二)行使知情权的业主如果查阅他人表决票，除了出示本人业主身份证及房产证以外，必须签署泄露他人隐私承担法律后果的保密承诺书。

　　决议公告报送街道办、社区居委会，涉及业委会委员、财务负责人、议事规则、管理规约等原先备案内容发生变更的，办理变更备案。

　　备案后，业委会应将备案情况以及本届业委会委员的姓名、联系电话和委员分工情况等在本建筑区划内显著位置公示。

　　第五章 业主委员会设置的职责与授权

　　第二十六条【业委会设置及要求】业委会管理工作规程，由代表大会议定。

　　业委会成员按本规则第二十三条表决产生，设主任1名，副主任1~2名。委员缺额时，候补委员补入，补入仍不足的，由业委会提请业主代表大会组织补选。

　　业委会委员任期3年，如有1/5以上业主代表提出，每1年可换选一定比例，可连选连任，换选参照选举程序。

　　业委会的决定不得超出业主代表大会授权;不得从事与执行共同管理权无关的活动。

　　任期内委员擅自决定造成侵权损失的，由当时任期内的责任人承担应诉赔偿责任。

　　第二十七条【对业委会的授权及主要职责】约定业委会权限及主要职责义务如下：

　　1、向定期和临时业主代表大会，准备包括草拟提案、负责布置各业主小组集体讨论并表决涉及全体业主的事项(应在业主议事活动用房内设意见箱、意见薄，并安排专门的委员于每月第一个周六负责收集、整理当月业主、业主代表的提议，并在3日内向业委会主任报告，由主任决定召开业委会会议审议的时间、地点等。根据业主、业主代表的提议和相关政策的要求，由业委会会议审议后，形成有编号的业委会议案，及提交业主代表大会的决定);

　　2、管理规约和议事规则以外的小区规章制度的拟定和修改建议，管理规约和业主议事规则的解释和非实质性的文字修改建议(该两类建议须经业主代表大会审议批准);

　　3、决定专职或兼职聘用人选;监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，对物业服务企业或者其他管理人合同约定履行情况定期考核评定;布置检查所聘请专兼职人员的工作;建议业主大会印鉴和财务管理责任人选，提交业主代表大会批准;

　　4、综合业主建议和要求，拟订年度财务预算方案、决算方案，在业主代表大会表决通过的年预算方案不超过5%的波动范围内执行预算(20**年允许10%);

　　根据业主的意见、建议和要求，草拟共有部分使用、收益方案，提交业主代表大会表决;

　　年度预算方案、决算账目表决前后均须公示一周以上;业主组织的季度财务公示资料包括每笔开支摘要、分录、单据号，保留公示直至下一季度;

　　5、业主代表大会批准的预算计划之外，发生危及业主安全突发情况的(电梯水侵导致须应急处理;电梯安全主管部门鉴定要求立即维修，否则停用;消防设备设施紧急事项;地下室\库水侵须应急维修),应经业委会50%以上委员同意，从小区共有收益中先行支出。

　　突发情况先行支出额度为：单次单项不超过1000元，月度累计不超过3000元，年度累计不超过20000元，若单次支出或累计支出超出所限，须召集代表大会临时会议审议通过;

　　突发情况先行支出后，须自支出之日起3个月内将支出项目提交代表大会审议通过，或通过申请共用设备设施维修资金支付(归还小区共有收益)。若因使用程序不符合本条或议事规则等规定，未通过业主代表大会审议或申请共用设备设施维修资金未获同意的部分，由业委会违规动用者承担费用及可能造成的其它所有损失;

　　6、涉及全体业主的大修更新项目方案的选型、技术经济论证、确定备选厂家，是否聘请项目监理等，负责形成提交业主代表大会表决的议案;

　　7、代表全体业主权益，书面通知催缴分摊的费用，提醒管理规约等约定的逾期违约金后果;对违反管理规约或物业服务合同损害共有权益的违约行为、对共有权益的侵权行为，可代表全体业主，向行为人提起诉讼;催缴及诉讼可由物业服务合同落实委托实施。

　　8、对各业主小组讨论安排场所和表决票等、对办理小组事项开介绍信等予以协助;

　　9、妥善保管有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物。管理规约、议事规则、业委会委员等事项发生变更的，自变更之日起30日内办理变更备案;

　　10、设定期核查日为每季度第1周周日，值班接待业主核查(摘录拍摄复制)业委会、业主代表大会备存文档，包括会议纪要、表决决议和公告、财务账目及单据、维修资金账目、共有资金使用情况及账目。如业主对所查资料提出质疑，业委会应在7日内书面答复，逾期未答复，业主可以向业主代表大会秘书组提起核查审计动议。业主查阅相关文档前，应出示业主身份有效证明文件，并做查阅登记，对涉及业主隐私内容，查阅业主应签保密协议。定期核查日以外有核查要求的业主，可提前一周预约。

　　向全体业主公示的费用归集(业主应分摊的费用)，包括按专有面积归集的和按车位使用归集的物业费分摊缴费清单;全体业主共用水电消耗代收代缴的分摊费用缴费清单;共有部位场地等应收实收经营性收入，等归集和代收的缴费清单。

　　11、督促业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房屋;协调业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷;

　　12、配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查工作;定期参加行业主管部门组织的物业管理培训，接受街道办、社区居民委员会以及主管部门的指导与监督;

　　13、按规定建立业委会委员信用信息;

　　14、业主代表大会授权的其他事项。

　　第二十八条【业主组织工作经费】涉及所有片区\街区共有范围的业主组织工作经费由业委会负责管理，具体预算及构成，由年度业主代表大会决定，用于下列开支：

　　1、业主代表大会、业委会的文印、咨询、场地等会务开支;

　　2、必要的日常办公通讯，向业主送达发送的手机短信等费用;

　　3、聘请人员开支(经代表大会批准预算的专职秘书/职业经理人、财务会计/法律顾问等);

　　4、业主代表、业委会成员和会议志愿业主的防暑、误餐补助(开支参照同期民政部门对社工的补助标准，具体实施须经代表大会批准，并向全体业主公示，可供核查)

　　业主组织工作经费不得向物业服务企业或其他管理人摊派，经费来源按以下方式筹集：

　　(一)全小区共有部分(停车位、户外广告位等)使用收益;

　　(二)各片区\街区业主共有部分(停车位、户外广告位等)使用收益;

　　(三)业主自愿捐赠。

　　业主组织工作经费归全体业主共有，按本规则相关规定进行管理，并由业主代表大会安排年度审计。经费收支帐目(包括项目摘要、科目)于核查日公布，接受业主核查和书面质询。如到期不公布，延期达到10天，则负责财务工作的业委会委员自动丧失业委会委员资格，由业主代表大会启动增补程序。

　　各片区\街区内共有范围的业主共有收益与预决算，由片区\街区议事会双过半决定，财务会计、出纳的日常事务，可由议事会委托并监督业委会聘请的人员代管。所需的业主组织工作经费，在本片区\街区内共有收益中列支。

　　第二十九条【业委会委员资格条件】业委会委员应当是本建筑区划内自然人业主或法人业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守管理规约、业主大会议事规则，书面承诺遵守业委会工作规则;

　　(三)具备必要的工作时间;

　　(四)本人、配偶及直系亲属未在本小区物业服务企业及开发商所辖机构中任职;

　　(五)出现省条例二十一条第一款列出的情形，经人民法院认定或本人书面确认的业主，对其被选举权的行使予以限制，直至重新具备资格。

　　第三十条【业委会主任职责】业委会主任负责除保管使用印鉴和财务责任人以外的日常事务，履行以下职责：

　　1、负责召集业委会会议，主持业委会工作;

　　2、主持制订业委会工作计划和实施方案;

　　3、草拟或修订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度草案(提交代表大会);

　　4、代表业委会向业主代表大会汇报工作;

　　5、组织、协调、解决本建筑区划物业管理实施工作中的日常问题;

　　6、组织研究、论证本建筑区划物业管理实施工作中的问题;

　　7、执行业主代表大会、业委会决定;

　　8、完成业委会交办的工作;

　　9、组织履行本规则第二十七条的职责。

　　第三十一条【业委会副主任职责】业委会副主任履行以下职责：

　　1、协助业委会主任工作;2、根据业委会主任的授权，召集业委会会议、主持业委会工作;3、业委会主任缺席时，代行其职责;4、其他同第三十条第7、8项。

　　第三十二条【业委会委员职责】业委会委员履行的职责是：参加业委会会议等有关活动;参与业委会有关事项的决策，包括制订业委会工作计划和实施方案、制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度、组织、协调、解决本建筑区划物业管理实施工作中的日常问题;联系业主、业主代表，广泛了解本建筑区划内物业管理动态、情况和问题，向业委会或业主代表大会反映业主的意见和建议;其他职责同第三十条第7、8项。

　　第三十三条【业委会委员的资格终止】业委会委员发生不满足本议事规则“业委会委员资格条件”要求的，其资格自行终止，任职结束。

　　以书面方式声明请辞委员任职的，应根据任职和换选须经报名公示投票等程序及期限，提前告知全体业主，办理职责移交，才能免除任职责任，终止其资格。

　　委员资格终止的，业委会应当公示，公示期不少于7日。终止资格的委员，应当自公示之日起5日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业委会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的，请街道办责令移交，所在地公安机关予以协助，协助处理无果的，业委会可针对责任人依本条款约定提起诉讼。违约赔偿最高为延误事项损失的4倍。

　　第三十四条【会议时间及会议形式】业委会会议分为定期和临时会议。定期会议每 月至少召开一次，召开时间为月初或月末。经1/3以上业委会委员提议或主任委员认为有必要的，或者业委会就业主提议形成议案的，应当及时召开业委会临时会议。

　　业委会会议的每名委员具有同等表决权。

　　第三十五条【会议召集与参会人员】会议由主任委员负责召集和主持，主任因故不能或不履职的，由副主任委员召集主持，主任、副主任都不能履职的，由半数以上委员推举一名委员召集和主持(继续任职委员不足半数推选的，由业主代表大会协调指定召集的委员)。

　　召集人提前2日将会议通知及有关材料送达每位委员。

　　会议应有过半数委员出席，委员因故不能参加会议的，提前1日向召集人说明，并履行请假手续。业委会委员不得委托他人出席业委会会议。

　　召集人应提前2日在小区以书面形式公告会议议程，接受业主旁听，并告知街道办、社区;业主代表大会应安排代表列席业委会会议。

　　会议可邀请物业服务企业、街道办、社区居委等人员列席。

　　须听取意见和建议的会议，应明确发言规则。

　　第三十六条【会议决议】会议形成的决议，须经全体委员半数以上签字同意通过。

　　以业主委员会的名义发布信息，必须经业委会会议作出决定，加盖业主委员会印章。

　　应自作出决定之日起3日内，在物业网及小区公示，接受业主查询和监督。公告期不少于7日。业委会作出的决定自公告之日起对业主和业委会委员具有约束力。

　　第三十七条【会议记录】业委会会议应制作书面记录，与会者签字确认的记录，及会议决议原件，应编号存档。持不同意见的委员可以在会议决议原件中注明个人保留意见，但应执行业委会会议的有效表决决定。

　　第三十八条【联席会议】两个或者两个以上物业管理区域共有非市政道路或者其他配套设施设备的，本小区业主委员会应当与相关业主委员会联系，建立联席会议制度。业主委员会联席会议的事项，应先行磋商，布置业主小组征集建议草案，形成拟表决议案，再分别由共有范围的各物业管理区域的业主共同决定。

　　第六章 附则

　　第三十九条【表决质疑的处理】有提出伪造、欺骗表决签字质疑的，按以下程序处理：①质疑者签署承诺书后复印表决票;②质疑者与组织者签署核查协议，约定提交笔迹鉴定发生的费用承担：若伪造签字，由组织者先承担然后向伪造行为人追究责任，若签字真实，由质疑者承担;③主张自己被“欺骗”但无法提供各方都认同证据的，以签字为准。

　　第四十条【规则的生效】本规则自首次业主大会会议表决双过半通过之日起生效。本小区管理规约中如有与本规则冲突之处，以本规则为准。

　　本规则如有与法律法规相抵触的条款，该条款无效，但不影响其它条款的效力。

　　第四十一条【规则修改、补充】全体业主表决通过的有关本规则的决定均是本规则的组成部分;本规则未尽事项可由业主代表大会会议补充及姐解;

　　本规则一旦通过修订，应按规定报区、街道主管部门备案。

　　第四十二条【规则保存与执有】本规则全体业主各执1份;业主委员会保存3份;物业所在区行政主管部门、街道办、社区居民委员会各1份。

　　乐嘉花园业主大会

　　20**年9月20日

篇5：首届业委会成立后的工作内容

　　首届业委会成立后的工作内容

　　第一届业委会成立后，面临着一些列的的大活。业主委员会的成立，不单单是指业主组织的建立，它对于物业管理区域而言，是具有标志性意义的事件，因为从首次业主大会召开并选举出业主委员会开始，小区就结束了前期物业管理阶段，进入了正常期物业管理阶段。

　　正常期物业管理阶段和前期物业管理阶段不仅仅是叫法的不同，因为：

　　正常期最大的标志是物业管理区域成立了业主大会，全体业主有了这样一个行使物权自主的法定形式，从而使得原来模糊的权利义务关系具备了清晰和明确的可能。

　　业委会成之后，最重要的事情是摸清家底!!!把原来不清不楚的共有产权、共有收益做一次彻底清查;把属于业主共有的资料、资金、资源、资产登记造册;

　　前期物业管理阶段因为业主方与管理服务人组织上的不对等造成信息上的不对称，导致共有物权处于失衡、失控、失管、失利的非正常状态。业委会成立之后，就是要回到正常的状态。比如，前期物业管理阶段，由于业主方法律主体地位不明，导致应当属于全体业主所有的共有收益无法主张和获取，业主组织建立后要把这部分查清、归还、管理。

　　并且属于全体业主所有的权益、收益，业委会并不具有任意处置的权利，需要经过业主大会的授权或者业主大会会议的决定来明确。如果简单的理解为，尊重历史不予追究，就会把业委会陷于不作为、甚至滥权的不利境地，日后如果有业主提出异议，业委会就应该承担失职、渎职的责任。在其位谋其政，是义务也是底线。

　　再者，物业管理的权利，原本就属于全体业主，作为业委会这样一个业主大会的执行机构，应当在管理规约、业主大会议事规则的规制下，积极作为。承担起业主应当承担的责任，比如物权法规定的业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　根据小区自身的特点，建立适合自己小区的管理制度，并开展丰富多样的园区活动，增加交流，保持沟通，提高业主的参与意识，是小区持续发展的基石。

　　业委会成立，只是一个开始，为小区走向治理提供了一种可能。是万里长征的第一步，任重道远!

　　物业服务合同的签署、续签以及物业服务企业的选聘、续聘，都是属于业主共同决定的事项。成立业主大会之后，都要通过业主大会会议来表决。业委会应当与全体业主通过业主大会表决通过的物业企业签订合同。物业服务内容、标准、价格以及合同文本的草拟，物业服务企业的招投标(也可以协议)都是系统的工作，而不应理解为一个简单的动作或者行为。继续沿用原物业，至少存在着续聘事项需要业主共同决定，而不是简单地续签合同那样简单。并且法律上来讲，业主大会一成立，前期物业服务合同已自动失效，无论原合同是否约定期限。所以即使沿用原合同、续聘原物业都存在着召开业主大会会议的问题，这个事情不可马虎。否则就是无意识的根本违法。这种情况不可不察。