法院判定小区业委会越权聘物业无效

　　法院判定小区业委会越权聘物业无效

　　小区成立业委会后“罢免”了前期物业公司，并选聘了新的物业公司。然而新物业干了一年左右，就因为物业费缴纳问题和业主产生纠纷，并将业主告上法庭。被起诉的业主表示，当初业委会选聘物业时没有经过半数以上业主同意，新物业根本无权来管理小区。法院经审判认为，该物业入驻小区的程序的确不完善，业委会和其签署的合同也是无效的。

　　拖欠物业费双方上法庭

　　案件的起因是从一场物业费拖欠纠纷引起的--位于市中区的济南某物业公司前不久将小区的一业主告上法庭，诉称：自己作为小区的物业管理企业，为该小区提供全方面的物业服务。该小区一业主周先生与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定业主应当按照1.23元每月每平方米的标准向物业公司缴纳物业服务费。然而，业主周先生从签订合同开始一年多时间从没有缴纳物业服务费，虽经物业公司多次催要，周先生拒不缴纳。所以物业起诉周先生按合同约定缴纳费用。

　　然而，面对物业的起诉，周先生称，物业公司服务有瑕疵，未按《物业服务合同》全面履行义务，小区所有业主的电表在业主不知情的情况下，被他人更换，而物业却视而不见，不履行自己的看护义务，也没有及时通知业主。导致部分业主家中多日断电。此外，物业公司对本小区电梯不及时进行维护和修理，使小区电梯经常损坏停运，有时长达一月之久，给小区业主的生活、工作等各方面造成极大损失和不便。在周先生看来，物业极不称职，这让他缴纳物业费感觉很吃亏。

　　选聘物业程序违法业主称合同无效

　　在双方的物业费纠纷，不满意物业服务其实只是周先生拒绝交纳物业费的表面原因，更为关键的是，周先生指出--物业公司其实是“非法”的!

　　法庭上，周先生指出，物业所诉自己依据的是其与小区业主委员会签订的物业服务合同，然而依据《物权法》第76条的规定，周先生认为业委会与物业公司所签订的《物业服务合同》程序违法，是无效合同。原来当时小区业主委员会向全体业主发出通告一份，内容为在选聘物业服务企业的工作中，经济南市市中区房管局物业科指导，对现有选票由居委会监督进行统计，共发放选票840张，收回仅仅53张。周先生认为，选定物业按法律规定必须有半数以上业主同意，显然目前的物业公司的通过票数少于半数业主，所以是无效的。

　　法院认定物业选定程序违规，无效!

　　日前，此案经济南市中法院审理认为，根据我国《物权法》相关规定，业主有权选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。业主委员会作为业主会议的执行机构，可以根据业主大会议事规则以及业主会议的授权，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　其中，《物权法》 还规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，物业公司与小区业主委员会所签订的《物业服务合同》的程序及所得票数，显然不符合上述规定，业主委员会在未得到广大业主的授权或同意的情况下，无权代业主与物业服务企业签订《物业服务合同》，所以《物业服务合同》因为违反法律强制性规定而无效。

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篇2：首届业委会成立后的工作内容

　　首届业委会成立后的工作内容

　　第一届业委会成立后，面临着一些列的的大活。业主委员会的成立，不单单是指业主组织的建立，它对于物业管理区域而言，是具有标志性意义的事件，因为从首次业主大会召开并选举出业主委员会开始，小区就结束了前期物业管理阶段，进入了正常期物业管理阶段。

　　正常期物业管理阶段和前期物业管理阶段不仅仅是叫法的不同，因为：

　　正常期最大的标志是物业管理区域成立了业主大会，全体业主有了这样一个行使物权自主的法定形式，从而使得原来模糊的权利义务关系具备了清晰和明确的可能。

　　业委会成之后，最重要的事情是摸清家底!!!把原来不清不楚的共有产权、共有收益做一次彻底清查;把属于业主共有的资料、资金、资源、资产登记造册;

　　前期物业管理阶段因为业主方与管理服务人组织上的不对等造成信息上的不对称，导致共有物权处于失衡、失控、失管、失利的非正常状态。业委会成立之后，就是要回到正常的状态。比如，前期物业管理阶段，由于业主方法律主体地位不明，导致应当属于全体业主所有的共有收益无法主张和获取，业主组织建立后要把这部分查清、归还、管理。

　　并且属于全体业主所有的权益、收益，业委会并不具有任意处置的权利，需要经过业主大会的授权或者业主大会会议的决定来明确。如果简单的理解为，尊重历史不予追究，就会把业委会陷于不作为、甚至滥权的不利境地，日后如果有业主提出异议，业委会就应该承担失职、渎职的责任。在其位谋其政，是义务也是底线。

　　再者，物业管理的权利，原本就属于全体业主，作为业委会这样一个业主大会的执行机构，应当在管理规约、业主大会议事规则的规制下，积极作为。承担起业主应当承担的责任，比如物权法规定的业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　根据小区自身的特点，建立适合自己小区的管理制度，并开展丰富多样的园区活动，增加交流，保持沟通，提高业主的参与意识，是小区持续发展的基石。

　　业委会成立，只是一个开始，为小区走向治理提供了一种可能。是万里长征的第一步，任重道远!

　　物业服务合同的签署、续签以及物业服务企业的选聘、续聘，都是属于业主共同决定的事项。成立业主大会之后，都要通过业主大会会议来表决。业委会应当与全体业主通过业主大会表决通过的物业企业签订合同。物业服务内容、标准、价格以及合同文本的草拟，物业服务企业的招投标(也可以协议)都是系统的工作，而不应理解为一个简单的动作或者行为。继续沿用原物业，至少存在着续聘事项需要业主共同决定，而不是简单地续签合同那样简单。并且法律上来讲，业主大会一成立，前期物业服务合同已自动失效，无论原合同是否约定期限。所以即使沿用原合同、续聘原物业都存在着召开业主大会会议的问题，这个事情不可马虎。否则就是无意识的根本违法。这种情况不可不察。

篇3：案例:选聘物业未达双过半 业委会被业主告了

　　选聘物业未达“双过半” 业委会被业主告了

　　法院判决撤销选聘决议

　　在小区业委会统计的建筑面积基数不准确的情况下，投票选出新物业公司的选聘决议，因未经真正意义上的“双过半”同意而被法院撤销。到底什么才是真正意义上的“双过半”同意呢?是单个业主管理权的简单相加，还是要遵循一定的表决程序和规则?

　　业委会发公告，小区重新选聘物业

　　南京秦淮某花园小区自业主入住以来，一直由同一物业公司提供前期物业服务。20**年1月，花园小区业委会决定更换小区的物业服务企业。对于花园小区业委会的决定，部分业主进行调查，结果显示过半数的业主并不同意更换物业服务企业。

　　当年3月1日，花园小区业委会张贴公告：重新选聘了万园物业管理有限公司为本小区物业服务企业。3月2日，花园小区业委会再次发出公告，确认万园物业以户数、面积双过半被业主大会选聘为花园小区物业服务企业，同时公示了载有投票户数、户数百分比、面积、面积百分比的表决结果。

　　业主状告业委会侵权，要求公示统计结果

　　对此选聘结果，小区部分业主严重存疑，多次要求业委会对选聘的表决统计结果和表决清单予以公示，以备业主查询，但是花园小区业委会不予理会。王某作为花园小区的产权人之一，认为业委会擅自选聘物业服务企业的过程中存在弄虚作假、拒不公布投票结果的情形，严重违反了法定程序和议事规则，侵害了其他业主的合法权益，遂向南京秦淮法院提起诉讼，请求撤销花园小区业委会作出的重新选聘小区物业服务企业的决议。

　　秦淮法院经审理认为，花园小区业委会关于选聘物业服务企业所作的选票统计清册中所载明的各户建筑面积，除了花园小区幼儿园、会所的建筑面积与房屋登记簿记载存在重大出入外，其余住户的建筑面积亦大量存在不一致的情形，且花园小区业委会统计的402户有效表决票中亦存在签字人员并非业主本人的情形，而该部分20余户业主也到庭就其所涉表决票的投票内容明确表示异议，在花园小区业委会统计的建筑面积基数不准确的情况下，无法确认本案所涉选聘物业服务企业的表决符合“经专有部分占建筑物总面积过半数”的条件。

　　江苏省南京市秦淮区人民法院经审理判决：撤销花园小区业主委员会作出的重新选聘小区物业服务企业的决议。宣判后，花园小区业委会不服，提起上诉。南京中院二审判决：驳回上诉，维持原判。

篇4：业委会参与小区管理的成功实践：三方协议的服务模式

　　业委会参与小区管理的成功实践：三方协议的服务模式

　　我们说了多少年的物业公司回归本位，从一个管理者的位置回归到一个对物的管理，对业主的服务，成为小区合同中的乙方。但在现实小区中，不仅是物业企业应摆对位置，小区中的各专业分包企业也有一个回归本位，在业委会、业主的监督下展开工作的问题。

　　一个小区的管理是由各个专业分包公司来完成的，从物业费列支的项目中包括保安、保洁、电梯、园林绿化、污水清掏等项目，还有具有收益的公共区域广告、有线无线网络、停车、公共区域的出租、会所、幼儿园等项目。由于在大部分小区中各专业公司都是和物业公司签订专业分包合同，因此他们和物业公司的关系更为紧密，有的更是利益交换，不分彼此。

　　在这些专业公司眼里，只有物业公司，没有业委会和业主大会。由于没有合同关系，业委会对这些分包企业没有直接管辖权，这就形成了一个怪异的现象。物业企业、专业分包公司都是靠业主交的物业费来生存的，但在专业分包公司眼里物业公司是他们的甲方，而真正的业主却没有话语权，在这当中问题最突出的就是保安公司。由于保安公司和物业公司存在合同关系，保安公司就认为是物业公司在养活他们，因此自然就成了‘物业的人’。在一些小区里，当业主和物业公司发生矛盾纠纷时，保安往往‘一边倒’，充当了物业公司的‘保安’甚至是‘打手’或‘帮凶’，业主用物业费支付着保安的工资和各项费用，却反过来维护物业公司的利益，这是很可笑又很可悲的现象。还有一点需要特别注意：一些小区出现物业纠纷或物业合同到期，物业公司在撤离时，往往同时撤掉保安、保洁、电梯维护等服务人员，这些工作岗位对于小区的正常运转不可或缺，一旦撤离就会导致小区陷入瘫痪状态，这牵涉到小区的安全和千百户居民的正常生活。

　　如何改变这种怪现象，我在小区工作中是这样做的：让业委会参与到物业分包合同中，把物业公司和专业分包公司的双方合同变成三方协议，即：业委会为甲方，物业公司为乙方，专业分包公司为丙方，甲方授权乙方与丙方签订物业服务合同，并对合同的执行进行监督。

　　这当中有两个问题需要解决，一是签订三方协议的时机，二是签订三方协议的内容。签订三方协议的时机有如下节点：第一个节点是业委会新成立，也就是第一次和物业公司签订合同要坚持按照三方协议的方式签订合同，如果物业公司不接受三方协议的方式，就启动物业招标程序，一是压着物业公司就范，二是真不就范就和能接受三方协议方式的物业企业合作。第二个节点就是已经签订合同但合同到期需续签，在续签合同时把合同调整为三方协议。第三个节点是新换物业公司时，把三方协议作为招投标的条件，不同意此条款的不得入围。特别条款是物业公司需向业委会缴纳服务质量保证金，保证金的比例应在年物业费收入的2%-3%为宜。

　　如何签订三方协议，我们就以保安公司举例：物业公司和业委会分别推荐保安公司，不宜多，初选后留2-3家进行考察。让保安公司提供服务方案，方案中会依据流动岗、固定岗等岗位需求定编定员，确定保安员工人数。三方商讨支付费用的标准、时间、违约责任等。如果小区档次较高，物业费又能够承担，还可以约定保安人员的身高、年龄、学历等。保安公司向物业公司或业委会缴纳服务保证金，在保安公司达不到标准时予以扣罚。如果物业公司违约，业委会则在物业公司缴纳的保证金中对物业公司进行扣罚，并用物业公司的保证金，对未发给保安公司的工资进行支付。三方协议的签订基本可以杜绝物业公司克扣保安工资，及保安公司‘吃空饷’的现象。由于业委会的参与，保证了保安员工工资的按时发放和保安的各项福利，对保安队伍的稳定起到了很好的作用。

　　其他专业分包合同参考保安公司的模式，依据专业特点进行调整，但业委会授权、监督的权利不能变。

　　在多个小区采用或部分采用了三方协议的服务模式后，业委会、物业公司、专业分包公司的关系明确，责、权、利清晰，有利于持续合作，避免矛盾的产生。这种模式减少了物业公司与专业分包公司暗箱操作、利益冲突可能引发的矛盾，只要是真心为业主服务的物业公司，都愿意接受，更是得到了专业分包企业的欢迎。

　　齐建新：北京首一业主大会工作辅导中心常务理事

　　20**年3月26日

篇5：阿卡小区业委会之房屋维修会议纪要

　　阿卡小区业委会之房屋维修会议纪要

　　时间：20**年2月28日上午 地点：阿卡业委会

　　主持人：z

　　参会人员：业委会、四周居委会、物业公司、同正监理公司、恒通市政有限公司、南京防水公司、法律顾问、部分业主和业主代表。

　　会议内容：阿卡ABFDG区房屋维修施工方案研讨，维修方案确定，后续工作总体安排等。

　　一、 前期工作情况介绍

　　监理单位(第三方)1月下旬把上门勘查表(相关业主签字、附现场照片)交给业委会，到目前为止还有业主来报修，给业委会，特别是给第三方上门测量工作造成很大影响。总共收到维修业主报修将近730户，其中，有30户明确不需要维修，还有80多户没有勘查，从第三方反馈来的信息看，主要是以下这些原因造成这80多户没有勘查：业主不在家、业主不接电话、无电话号码、最近才报修的等。第三方报给我们的汇总数字是已经上门查看631户，通过我们核查签字资料是614户，相差17户。没有上门查看的，后面再由第三方穿插安排，应该不会对预算进程产生根本影响。

　　1月31号，业委会就维修方案问题专门召集有关各方开会研究，最后没有定论，无结果。之前，业委会还专门安排第三方、两家施工单位去物业公司资料室查看施工图纸，了解房屋建筑工艺。按照原先计划第三方应该在春节之前做出工程预算，实际情况比较复杂，因为维修方案没有确定，预算做不出来。第三方希望维修单位提出维修方案。恒通公司2月1号、2号，又专门踩场了解现场情况，并且按照时间要求做出屋面和外墙施工方案，业委会已经在春节之前把上述施工方案发给第三方。南京防水公司没有任何施工方案，不过，年后业委会把上述施工方案发给了南京防水公司，要求其提出自己的意见。

　　二、 业委会已经与第三方监理单位同正公司、恒通公司、南京防水公司沟通，达成一致意见：同意先拿一个区即A区做试点，一是可以总结经验，把控质量，二是可以加快工作进度。

　　三、 下面由施工单位对前面的施工方案进行宣讲，全体讨论。最终施工方案：

　　屋面维修方案：见附件(一)。外墙维修方案：按照房屋原设计图纸施工。

　　四、 通过充分讨论，现在物业公司、同正监理公司、恒通市政有限公司、南京防水公司、业委会、部分业主和业主代表一致同意经过修改过的维修施工方案，本施工方案作为第三方预算的依据，初步估计预算超过20万，还需要召开维修方案(施工方案)说明会，一旦预算由相关业主投票表决通过、区住建局审批后，发包人将与施工单位签订正式维修合同。各施工单位现已明确上述施工方案，承诺具备施工资质和能力，按照此施工方案进行维修工作，接收第三方监督，否则，视为自行退出，给发包方造成损失的，承担赔偿责任。

　　五、 下步安排

　　1、 第三方尽快列出A区维修工作计划，把工程量清单搞出来。需要现场查看，现场确定维修部位的，通知业委会，业委会会同物业公司、居委会、施工单位、业主代表等现场查看，确定维修部位和工程量。物业公司维修部朱亮工程师是与第三方现场查看的负责人。近期，要成立维修工作小组。

　　2、 A区工程量时间节点控制在3月15号之前，如果第三方需要，可以把以前施工单位的测量资料提供给第三方参考，加快预算编制速度。

　　3、 A区预算报告在3月21号要出来，业委会事先联系审计单位。初审下来，业委会组织召开维修方案说明会，去住建局申请，维修工作小组按照要求填写维修资金使用建议，在维修方案说明会之前要准备项目合同草案、监理验收方案等在会上说明。预计到4月中旬。

　　4、 按照要求公示工程概算、维修资金使用建议等。

　　5、 制做表决票，组织代表跑楼。

　　各方签字：

　　第三方：

　　施工单位：

　　物业公司：

　　居委会：

　　法律顾问：

　　业委会：

　　业主、业主代表：

　　20**年2月28日