小区物业管理财务审计的法与理

　　物业管理财务“审计”的法与理

　　宁波市中兴小区业主 忻锦帆

　　现在流行业主组织委托注册会计师对物业管理财务进行“审计”。但普遍的反应是，这种“审计”的实际意义不大。下面就此问题谈一下原因和解决办法。

　　一、有了违反常理的包干制，才会有本无必要的”审计”

　　现在普遍实行的包干制物业管理，实际上是计划经济时代房产公有下房管所模式的变异，并非一般认为的是从国外引进的对建筑区域内私人共有部分的管理方式。对这个问题的详细讨论，不是本文所能承担的，有兴趣的研究者可以另外探讨。

　　这里只想简单地说一下，境外对建筑区域内私人共有部分的管理，比如香港、台湾，通行的做法：

　　1、日常管理费用由物业公司提出预算，经业主共同审核同意后，在合同中订明。

　　业主组织汇集业主支付的管理费用，按月拨付给物业公司。物业公司须按月向业主组织报告收支情况。

　　合同中可以要求物业公司主动向全体业主按月公布细账，每位业主也可以要求查阅相关账目。这样同时可以大大减少业主组织负责人串通物业公司侵犯业主权益的机会。

　　2、维修资金完全由业主组织掌控。日常维修和其他小额维修，由业主组织分期或按项目逐笔拨付。重大维修，可由业主组织或物业公司提出建议，经业主集体通过预算后施行;施工单位往往由业主组织另行向各类专业公司招标选定，很多情况下不须物业公司经手。

　　3、共有部位收益全部进入业主组织账户，收益如何使用由业主共同决定。日常收费标准也由业主共同制定。重要收益项目由业主组织直接与对方签订合同。需要物业公司代为管理的，另外支付报酬。

　　为什么说包干制是违反常理的?

　　因为只有业主才知道自己需要什么水平的日常管理，并愿意承担相应水平的费用。根本不需要他人代庖，制定什么服务规范，管理等级，收费标准等等。越俎代庖的初始用意，也许是好的，但却是从计划经济思维出发，完全违反市场经济常识的。有关部门并没有为理发业制定一大套条条框框，但我们都会选择适合自己的理发店，理发店也赚到合适的利润，双方都满意;除了极少数故意诈骗的以外，很少听到发生重大矛盾的。真正市场经济社会的管理者，也没有制定过一大堆上述条文。因为他们认为，服务和被服务，是自愿的商业行为，所有问题都应该在法律容许的范围内，由双方订立和履行契约来解决。所以，不可能发生普遍的，更不可能发生激烈到出人命的矛盾。

　　也只有业主，才最关心建筑物的质量、安全和增值，最关心与建筑物有关的长远利益。现在普遍出现的功能急剧衰退、维护不良、事故频发、贬值加速等问题，除了原始隐患以外，也是包干制的祸害。

　　再回到财务和“审计”问题。按照市场经济思路对共有建筑区域进行管理，像上面所说的通行方法，相关财务对全体业主始终透明，还需要年度“审计”吗?当然不需要了。除非是所有业主都长期不关心，才有在事后发现重大疑问需要请专业人员“审计”的可能。

　　可能有人不大考虑包干制等等的根本弊病，认为业主普遍不关心与自己密切相关的公共利益，才是产生问题的主要原因。业主普遍不关心，确实是个严重问题，但不是根。我还坚持认为，造成业主不关心的责任，主要也不在业主。对这个问题的不同意见，也需要详细探讨，这里只能从略。我只能说，这方面解决得比较好的案例，都是相关操作者经过很大努力，采取合适方法，逐步把业主潜在的主人翁精神发掘出来的结果。也只有这样，建筑区域内共有部分的管理，才能长治久安。

　　二、在目前状况下怎样做好物业管理财务“审计”

　　说明一下，我是依从习惯才把核查物业管理账目叫做“审计”的。因为这种核查，不符合审计的定义。我国的审计法规，也都没有与此类核查相关的规定。审计主管部门颁发的其他规范性文件，同样没有提供可供依据的程序、方法、标准。这个问题大家一般不会想到，我在这里也无法详谈，只能请有兴趣的研究者另行探讨。

　　对我们来说重要的是，现在进行的物业管理财务核查，即所谓“审计”，没有总体的标准，没有总体的规范，大都是注册会计师们或凭自己的想象，或参考别人的样本，结合自己投入、产出的估算，自己设定总体要求的。只是在具体细节上，遵守通常的审计准则。没有人规定过应该查多大范围，查到什么深度。就像开车，每一个动作都符合技术要求、安全要求;但是开向哪里，开多远，没有规定，驾驶员自己做主。

　　也有极个别的会计师事务所，努力研究物业管理财务核查，设计系列程序，并组合工程核算、法律法规等方面的人才，不但查核是否账表相符、账账相符、账单相符，而且查核是否账实相符，查核是否符合物业管理相关法律法规。以中立、客观的立场查清账务和账务反映的重大事实及其合法性，从而在客观上很大程度地维护了业主方的合法权益。但是这只是凤毛麟角，不是常见的。

　　普遍认为财务核查意义不大，主要就是因为完全依赖一般的会计师事务所。下面说一些具体原因。

　　会计师一般只进行账面核查，检查“财务会计处理”有没有问题，然后分类统计汇总，出报告。如果发现连账面上都不合规则的，就作为“保留意见”写入报告。不大负责的，连保留意见也不会明确写出。

　　记账的依据是原始凭证，即发票、收据、支票等单据，以及合同、预决算报告等文件。会计师一般只检查记账有否错误，至于这些单据、文件是否完全反映事实，靠账面核查是查不出来的。因为他们不可能具备各方面的专业知识和相应的敏锐眼光，即使这些单据、文件有重大漏洞，也往往难以发现。

　　即使发现疑点，也需要调查、核实才能有结论。这既需要专业知识，又需要时间、精力，很多时候还需要委托方即业委会、业主的配合调查。事务所出于投入、产出的考虑，不大可能主动、积极进行。

　　那么，在找不到上面所说的凤毛麟角时，怎样使委托核查发挥更大作用呢?

　　作为委托方的业委会，首先要就近或在其他城市找一个愿意认真审核的事务所，自己也要有承担相应费用的打算。先谈要求，再谈价格。

　　第二，要以核实为目标。当然需要划定重点，不可能每份单据都要求核实。

　　第三，做好相应人员配合的准备，包括工程估算、法律法规方面的人员，业委会成员、业主中的当事人。业主中如有具备相关专业知识的，可以在与事务所协商后直接参加审核。(如有条件不请事务所直接由业主方组织核查，当然也非常有利。)

　　第四，随时了解进度，根据情况对上面三点进行变通。

　　第五，学习如何使用报告。有的人不大会看报告，甚至看不明白以客观的专业语言写的保留意见，以为出了报告就代表“审计”通过。如果一时不易学会，就请行家仔细看看。

　　很多细节，限于篇幅，就不详谈了。

　　再把话说回来，事后核查不但费时费力费钱，而且效果很差。回归市场经济常识，废除包干制，才是釜底抽薪，保护业主合法权益，实现建筑区域长治久安的根本办法。

　　另外，这里涉及到物业公司财务公开的问题。维修资金和共有部位收益本来就是业主所有，物业公司代管。向业主完全公开，接受业主细查，才符合法理和常识。物业公司财务不公开的唯一理由是日常管理费的包干制，但包干制就是自负盈亏。实际上现在绝大部分物业公司说入不敷出，要用共有收益去补贴。这就不是包干制了。要补贴，就要审核成本是否真实、合理，否则怎么知道该不该补，该补多少。这是法理，也是人人都明白的常识，无须争论。这些我在一年前就详细谈过，这里略提一下。有兴趣的另外讨论。

　　围绕《物业管理财务“审计”的法与理》的现场发言

　　我进入这个领域才两三年，第一次亮相是在一年半前，是个新兵。我有时会有一些自己认为比较新颖的观点，不怕怪异。欢迎大家了解，特别欢迎大家讨论。这次来上海，很高兴地发现不少观点大家殊途同归了，这就鼓励我今后继续独立思考。

　　围绕发言稿的题目，现在只讲几个要点。

　　第一、我一直认为，现在物业管理的诸多麻烦是因为有根本性原因，就是用计划经济下房产公有制时代房管所思维，管理市场经济下房产私有制下的业主共有区域。

　　第二、财务是一切公共活动的集中体现。业主如果不能掌控物业管理的财务，甚至完全不懂财务，或不能时刻关注财务问题，那么，当家作主就是空话。

　　第三，所谓物业财务“审计”本来不应该有，这是不正常物业管理制度，即包干制的产物。包干制这个怪胎，我们这里才有，在正常的市场经济条件下的物业管理，比如港台，不存在包干制，也就根本不需要审计。市场经济条件下的正常物业管理是怎样的，我的发言稿里有介绍，请有兴趣的朋友去看看。

　　所以，一般教科书里所说，大陆的物业管理是从境外引进的，我认为是曲解或欺骗。包干制是社会管理者和房产商合作搞起来的房管所模式的变种。因为一些个人原因，我一开始就对港台的情况感兴趣，我们物业管理的很多问题只要参考港台就会有思路，而计划经济思维则不可能解决市场经济现实中产生的问题。

　　第四，“审计”效果问题。

　　其实有的业委会在现有条件下按流行的做法也很有效果，原因是他们会看审计报告，能充分使用即使很不完善的审计报告。所以一定要懂财务，一定要仔细看。如果自己不行，要请又懂财务又了解小区运作情况的人看。

　　查核物业管理账务，实际上不是审计，因为这不符合审计的定义。审计法规和相关部门颁布的审计规范，都没有规定对物业财务应该如何审计，没有总体的要求可以作依据。所以，如果与注册会计师没有约定，完全依赖他们，就无法达到预期效果。注会在查核时也遵守规范的，遵循通用的审计准则，但那些只是对具体“动作”的准则。就像一个驾驶员，有驾照，行驶中每一个动作都会符合技术要求和安全要求，但是开向何方，开多远，需要你和他约定，否则就是让他作主。我们很多“审计”就是这样的。

　　最关键的是，是一般只进行账面审核。帐表相符，账账相符，账单相符，账实相符，只做前三项，而最重要的却是第四项，账实相符。

　　很多细节，在发言稿里讲了一些，请大家去看。更多内容，请有兴趣的和我另外讨论。

　　最后，非常重要，也是我反复强调的是，即使在现有法律条件下，绝大多数的物业管理账务也必须向业主全部公开。理由在发言稿的最后部分。至今还没有任何官方机构或者物业公司反驳我的这个观点。剩下的只是执行层面问题，当然这是个大问题。

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篇2：业委会对物业管理处专项财务审计报告的决议

　　业委会对物业管理处专项财务审计报告的决议

　　朝阳园业主委员会于20**年3月8日下午2点在会所多功能厅举行第四十次会议，会议应到委员七名，实到七名。此次会议符合《朝阳园业主大会议事规则》的法定人数。

　　鉴于业委会已收到华闻会计师事务所提交的《第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司朝阳园物业管理处20**年度物业费收支专项审计报告》，经业委会讨论研究，决议如下：

　　1)业委会决定将此报告向园区全体业主公开，园区业主均可在业委会办公时间内到业委会办公室审阅报告的全部内容。

　　2)业委会认为，这是朝阳园历史上首次由业主独立进行的对物业管理处的财务审计，对园区业主具有重要的意义。

　　3)业委会对报告中所提出的物业管理处可能存在的相关问题(资金挪用、占用，人员编制，预算制定，供暖费收缴等)已经正式致函物业管理处，要求其给予解释和澄清，并对出现的问题要有明确的整改意见。

　　4)业委会希望以此为契机，在今后的工作中，不断改进和加强对物业管理处的监督力度。

　　朝阳园业主委员会

　　20**年3月8日