城市住宅小区物业管理立法思考--从小区物权看行政权力重构的必要性

　　城市住宅小区物业管理立法思考(三)--从小区物权看行政权力重构的必要性：

　　(本文在《住宅与房地产》总第394期 发表)

　　20**年，笔者参与了《北京市物业管理条例》立法预案调研，通过调研、整理、思考以及参与立法各方的争论中，笔者认为如下三个问题被多数人视为由于《物权法》先天不足而带来的物业管理领域的主要难题：共用部分的物权归属不明晰;业主团体的法律地位不明晰;公权力与私权利的界限不明晰。以下我们将探究这些问题，以期对这些问题出现的缘由有进一步理解。

　　如果我们认为，市场竞争机制应当使得建设单位学会尊重业主权益以期获得更大市场份额，由此大部分建设单位应不会侵犯业主权益，那么我们将无法解释，为什么绝大部分的建设单位无视业主的权益，或多或少地占据着共用部分获利，并与业主不断地发生权益纠纷。是什么力量阻碍了市场发挥作用?

　　此外，从各地不断出现的小区冲突、物权诉讼、学者研究、合法性审查乃至各界联名致人大的立法建议可以得知，关于共用部分的物权权属明晰化的社会需要非常强烈，然而权属明晰的基本原则与试点工作始终不见动静。这又是什么力量迟滞了社会需求得到满足?

　　这些权属不明的共用部分每时每刻都在使用中，都有明确的行政机关在授权、在监管、在干预，都在行政机关的事实保护下不断地产生收益。

　　住宅小区的物权源头在城市土地使用权，城市土地使用权是由政府作为全民的“代表人”来处置的[1]。此后，住宅小区的物权从政府流转到建设单位再到业主。如果考虑到建设单位相比普通业主对行政机关的依附性较大，共用部分的物权归属，表面看是在建设单位与业主之间的私权界分，其实际上是在业主与公权控制人之间的公私界分。在物权流转过程中，行政控制力在不断减弱。只有当物权在行政权力可控范围内滞留的时间越长、模糊度越大，这些物权产生的利益才能实实在在地流入行政控制人及其合伙人的手里。在借由行政权力进行的具体的利益分配过程中，则往往是市场团体多分、行政机构少分、真正的权利人不分。比如小区人防，人防经营者出租车位、仓库或者改造为旅馆后的经营收益很大，但人防机关所获收益分配很少，归属权利人--业主的则几乎没有。尽管《江苏省物业管理条例》第66条[2]、第65条[3]规定了“剩余费用”的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。但是至今还未见到所谓“剩余费用”的审计，也未见到人防经营的有关账目公开，也没有看到专项维修资金代管机关公开经由人防剩余费用补充的情况，此规定是否形同虚设不得而知。

　　只要共用部分还不是业主的财产，行政权力控制人就可以设法继续占用(表面上看这些财产并不是在行政权力控制人名下，但毫无疑问，这些财产放在建设单位名下肯定比放在业主名下好操作)。共用部分权属的“私有化迟滞”可以方便行政权力操纵最大化，由此带来行政权力控制人的利益最大化。(还有一个根本的事实是，这些借由行政权力而获得的利益，并未进入国库。而一部分官员，借掌控行政权力由此实现了权力寻租，获得了个人利益的最大化。)因此要想希望这些既得利益者有主动支持确权的意愿，非常困难。

　　事实上，如果我们将涉及住宅产权流转的相关政府部门的信息充分公开，小区共用部分的物权归属非常清晰。住宅小区的总权益在三个主体之间进行切分：一个是政府，一个是建设单位，一个是业主。政府通过土地税费、房屋交易税费获得利益，业主获得区分所有权，建设单位获得利润与自留物业。说到建设单位的自留物业，不得不补充说明一下。小区配套的权属归属业主，而不是建设单位的自留物业。因为他们巴不得不建配套，何谈自留?但在早期，为鼓励建设单位建设不可销售的规划配套给业主，政府在核定土地与房地产税费的时候，允许建设单位将其打入到房屋成本，给予土地与税费的优惠[4]。政府既已经通过“税费核定”这一事实行政行为明确了这部分规划配套(如车库[5])的权属归业主共有，那么到了权属登记环节，同一个政府对同一物，怎么还能背离公信，产生不同的权属认定行为，将这些财产登记为建设单位自留?

　　基于上述分析，期待行政机关推进共用物权清晰化就非常困难。看上去是共用部分权属不清晰的问题，实际是行政权力对私人财产控制的欲望没有改变，将私权加以捆绑的错误制度没有改变，便利行政权力执行者借由行政权力获得个人或小团伙寻租利益的行政架构没有改变，是行政权力失衡捆绑了物权人的自由。

　　其次是关于业主团体的法律地位问题。在北京怀柔、温州都作了业主大会法人化的试点。最近听到深圳也要推进业主团体法人化。业主团体法人化这个设想的初衷，是为了使得业主有一个民事主体地位，由此可以平起平坐地与物业企业、建设单位对话，更为切实地保护业主权利。

　　业主团体的法律地位的实践进展并不如意，北京怀柔、温州效果尚在总结，深圳的试点我们也只能期待。但是，如果我们将业主团体与居民团体加以对比，就会发现民事主体地位的授予，未必是只能给予业主组织。特别是在老旧小区的实践中，居民团体的民事主体化的实践相比业主团体早已得到巨大的支持。居民们可以在社区、在居委会下设立自管委员会;可以注册公司或在街道备案民非机构;可以聘雇职业经理人;可以向居民业主收取物业费与地面停车费;可以配合政府投资修建、改建小区基础设施;甚至一些地方还计划探索“人防公益化”，授权居委会来管理小区人防。在当下的现实运作中，居民自治并非真正建立于居民或公民自由权利之上的自治，而只是行政许可的代名词。经由行政许可的居民组织可顺利推进各种"自治"，或曰准物业管理，不经由行政许可的业主团体阻力重重，寸步难行。

　　事实上，物业费与停车费是典型的业主物权权利。对于居民是否拥有建筑物区分所有权之共同管理权，目前法律界尚无定论。居民组织采取了类似物业企业占有业主共有收益的做法，那就是先干再说。只要民不举官不究，这个没有物权基础的事实就可以延续下去。在北京，有小区业主起诉居委会停车管理侵犯了业主物权，法院撤销了居委会停车管理的备案。在成都，一些实施院落管理的居民自治组织，也面临了类似物业企业所面对的，业主对其服务合法性的抗辩。面对业主以不缴纳物业费来抗辩，居民组织相比物业企业更束手无策。

　　尽管业主团体相比于居民团体更具备合法的物权基础，为什么行政机关并不支持具有物权基础的业主组织来管理小区，反而绕道支持居民组织管理小区?就算明确了业主团体的法律地位，如果任由行政机关不认同并肆意加以干预，那么业主团体或者蜕变为行政指派任命，或者难以行使权利而走向事实上的消亡。

　　从行政机关绕道支持居民组织可知，并非行政机关不清楚，在物业管理中设定服务购买人的民事主体地位的必要。但是,他宁愿将这个民事主体地位交付居民组织来承担。可见业主团体法律地位不明晰的问题，深层次还是行政机关是否认同业主团体的问题。而行政机关为什么不认同业主团体的法律地位，深入探究，也是因为行政权力的控制欲滋长导致。居民委员会，是行政任命，可受行政权力的掌控，而基于业主私人财产保护出发的业主团体，完全基于民选，并不受行政权力的控制，相反绝可能是行政权力寻租者的掘墓人。

　　总结以上两组问题，我们发现，其产生的缘由都落脚到第三个问题上--“公权力与私权利的界限”，或者更准确说是公权力与私权力的关系上。

　　行政权力本质上源于土地权利，是国土所有人的权利让渡而形成。私人的不动产物权，比如小区业主的区分所有权，也是源于土地权利。同时，区分所有权天然具有的共同管理特性，使得分散的小区业主土地权利通过共同管理权汇聚起来。业主为保护共同权利，客观上会授权给自治主体以维护共同权利的“代表人”地位，由此出现了事实上的新的“权力体”。这里的机制，就是权利经由集合转为权力，形成了权力之间的制衡。“比如财产权力，当从这一角度去观察时，它就不再是所有物之类的东西了，而是一个人就自己所拥有的财产能够行使于他人的权威(权力)了”[6]

　　这个经由自治产生的自治权力，与原有的行政权力，在同一块土地使用权上就产生了相互的“制衡”。这种分权与制衡，与我们常说的三权分立、五权分立不同，他不是在最高权力上的横向的分权制衡，而是沿着垂直方向的位于基层的分权制衡。一旦业主组织的法律主体地位得到确认，也就通过法律明确了这种垂直方向的分权制衡机制的合法存在。这已不是一个关于业主团体民事主体地位的问题，而是一个有关基层治理架构如何重构的问题，而是一个基于物权人自由的行政权力如何重构的问题。

　　这种分权与制衡，使得土地的使用，获得了竞争带来的价值增长优势，避免了在土地处置上行政单极化带来的封闭、滥用与贪腐，更好促进土地在公共利益与居民利益之间的兼顾与优化;这种分权与制衡，使得行政官员，更愿意为大众服务以积累民望，符合于大众所期待的官民关系。但是，这种分权制衡，也给一些行政官员带来极大的麻烦，一是物权归属的追溯，终止了利益团伙迟滞确权所带来的巨大好处;其次，就是在变革不合理的物业管理秩序时所形成的动荡，尽管这个动荡是收敛的。因此可以想见，这种经由客观需求形成的业主自治的权力制衡体系难以得到既得利益者的赞同。

　　综上所述，在物业管理立法中所存在的三大问题--共用部分的物权归属不明晰、业主团体的法律地位不明晰、公权力与私权利的界限不明晰--本质上就是基层治理架构的重构问题，也是行政权力的系统重构问题。小区治理的失衡仅仅是当下整个权力架构失衡的一个缩影。

　　作为立法者，从权力规范的技术去考虑，可以设想一些具体办法：比如，尽可能减少行政权力控制物权交易的时间，应在规划环节就开始把小区的区分所有权划分好。财产确权越早，行政控制人的寻租时间就越短，业主的损失就越少。又比如，设定市、区政府为物业管理的各级主管机关，以统筹解决大量妨碍物业管理的源于建设单位的遗留问题，特别是未尽责任的问题，如临时水、临时电、挪用专项维修资金、拖延产权证、推诿保修期内的维修等等。

　　但是，立法者不应仅仅局限在就事论事的赋权或限权，而必须站在系统重构的角度上思考：如何使得业主的维权主张，经由重构的基层治理架构传导，加力于重构的行政权力体系，从而在行政体系内产生内在动力，主动协助业主消除妨碍维权的诸如信息封闭、确权迟滞、利益寻租等种种障碍，切实保护业主的权益。

　　这是一次重要的系统重构，如何促使行政权力体系产生保护业主共有权利的内在力量是重构的关键。这个行政权力体系，如果中下层官员其绩效的取得、官阶的上升不再单一地仰赖其上级的恩准，而是较大依赖于对业主权利的保护，或者说较大依赖于区域业主居民的民意，权力才会真正走向新的平衡。

　　理论上，基层行政权力的作用，乃是通过强力方式推动资源的使用与分配(可否出租地下室等等)。当财产人组织对该资源的使用与行政人意愿产生分歧，或者基层权力者事实上在侵犯财产人组织的财产权，那么这种基层行政权力的资源分配效力与合法性，就都会大打折扣。加上法律对财产人组织的权利的保护越来越强的趋势，以及对财产人组织权威行使的尊重，那么基层行政权力的垂直下沉的幅度，就与其是否能够公正、效率、基于各方满意的公平，而受到影响。换句话说，要想确保这一基层组织的权威，就必须考虑其在资源分配上的服从各方共同需要的公平、公正、公开以及效率，就必须使得他自然而然地将听取各方意见、接受各方监督、乃至服从各方的共同意志，成为其是否获得基层合法性的基石。这样，在财产人组织的权力的制衡与分权下，基层组织就面临一种改制的需要，也就是混合机制而不再是垂直一统的行政权力机制。

　　事实上，在当下的实践中，许多地区都在基层创新“多位一体”、“联席会议”等共同治理实践。他们往往将多个主体，如党支部、业委会、居委会、街道、派出所、物业企业等组织到一起，协商解决各方难以单独处理的问题(笔者认为，甚至可以考虑设立首问负责制度，赋予街道首问职责，倒逼原有行政体系的有效作为)。南京市还以立法方式，通过《南京市城市治理条例》第九条[7]、第十条[8]等建立了城市治理组织。而与此同时，越来越多个体业主、业主委员会也积极拿起法律武器，不断与这些主体展开各类诉讼。这些诉讼，不断调整着这些独立主体、多位一体、联席会议的认识与航向。

　　这些实践都非常重要，需要立法者仔细研究其蕴含的规律性的机制与发展趋势。正是在这大量的广泛的机制创新以及冲突解决的实践之中，恰当的行政重构的萌芽将会显明出来，这必将促进行政权力体系的全面革新。只有到了那个时候，业主权益保护的全面的曙光才真正到来!

　　[1]《物权法》第四十五条　法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的，依照其规定。

　　《物权法》第四十七条　城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

　　《物权法》第五十三条　国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

　　[2]《江苏省物业管理条例》第六十六条 ......人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

　　[3]《江苏省物业管理条例》第六十五条 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费......

　　[4]《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

　　(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

　　(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　[5]《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

　　[6]《复合共和制的政治理论》，文森特.奥斯特罗姆着，毛寿龙翻译，p78。

　　[7]《南京市城市治理条例》第九条 市人民政府设立城市治理委员会，组织、指导、监督考核城市治理工作，协调城市管理相关部门之间以及和其他政府部门的关系。城市治理委员会依据市人民政府的授权，依法对城市治理重要事项作出的决议，政府有关部门、有关单位应当遵守和执行。

　　[8]《南京市城市治理条例》第十条 城市治理委员会由市人民政府及其城市管理相关部门负责人，专家、市民代表、社会组织等公众委员共同组成，其中公众委员的比例不低于百分之五十。城市治理委员会主任由市长担任。城市治理委员会会议每季度召开一次，特殊情况可以临时或者延期召开。公众委员应当通过公开公正的方式产生。具体产生办法以及城市治理委员会的议事规则，由市人民政府另行规定，并报市人民代表大会常务委员会备案。

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篇2：《物权法》对物业管理影响

《物权法》的制作是我国的一件大事,关系到每个公民的切身利益。其中建筑物区分所有权部分以及相关物权的定义与物业管理密切相关。其意义在于她从法律层面界定了建筑物区别所有权的三个权利,即区分所有建筑物专有部分的专有权,区分所有建筑物共有部分的共有权,以及建筑物区分所有权人的管理权。这为建立物业管理的法律体系奠定了重要的基础。物权法出台后。《物业管理条例》及其他相关法规将根据物权法不断完善物业管理方面的规定。

一、《物权法》在物业管理方面引发变化的几点主要内容

从总体上看,《物权法》中的建筑物区分所有权部分基本上延续了《物业管理条例》的规定,但有一些内容发生重大的变化,主要体现在下列几个方面:

1、明确规定了业主投票权的确定方式及议案通过的双多数原则

《物业管理条例》中规定了业主具有投票权,但对业主投票权的确定方式并没有强制性要求,投票权的确定方式由业主制作业主大会议事规则予以明确。为了保证业主大会首次会议的召开,各地方人大及常和会在其制定的地方法规中都对首次业主大会的投票权进行了规定,一般为按户或套进行计算并与房屋建筑面积结合,并且还限制了单一业主的投票权上限。对此问题,《物权法》并没有采取《物业管理条例》放权的方案,而是统一规定业主投票权的确定方式为建筑面积与人数相结合,业主共同决定的事项应得到双多数通过,既得到占建筑 总面积过半数的业主的同意,又得到占业主总人数过半数业主的同意。按照《物业管理条例》的规定,普通议案需要物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加,并且经过会业主所持投票权1/2以上通过,特别议案才必须经一体业主所持投票权2/3以上通过,这样从理论上说,普通的议案权需全体业主所持投票权的四分之一以上即可通过。而《物权法》规定了双多数原则,普通议案的通过需要得到占建筑总面积过半数,且占总人数过半数的业主同意,特别议案的通过需要得到占建筑总面积三分之二以上,且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决议的双多数原则是为了平衡大业主与小业主的利益,避免大业主独霸业主大会,但同时这也将使业主大会通过决议更加困难。

2、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要

停车管理在物业管理中矛盾日益突出,《物业管理条例》中也无相关条款可以成为管理的指导性意见,而《物业法》则规定“建筑区划内,规划用于停滞不停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停滞不停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”,明确了车位、车库应当首先满足业主的需要的原则,为相关法规在停车管理方面的修订和完善提供了依据和方向。

3、将住宅改变为经营性用房需有利害关系的业主同意

《物权法》规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营用户的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”。行政法规对房屋用途有严格限制,居住用房改为非居住用房需要相关部门进行审批,但即使“居改非”通过了行政部门的审批,《物权法》仍试图从民法角度对此作出第二层限制,要求“居改非”必须要取得有利害关系的业主同意,这对于普通业主而言,更多了一层保护,有利于避免因行政失误而损害其他业主的利益。

4、业主大会取得诉讼主体资格

《物业管理条例》受制于立法权限,没有提及诉讼主体资格问题,业主委员会诉讼主体资格是通过最高人民法院[20**]民立他字第46号复函加以确认的。而对于业主大会及业主个人的诉讼主体问题,现在法学界普遍认为,业主大会并不具有诉讼主体资格,不能以自己的名义进行诉讼,司法实践中似乎也还没有法院允许业主大会进行诉讼的案例。

而《物权法》中规定“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养

篇3：从物业管理角度分析《物权法》

《物权法》(草案),以下直接称《物权法》)中专章规定了业主权利,这是有巨大现实意义的。现在为什么物业管理工作难做,主要是缺乏法律依据,说了不算、算了不说,当然就难以让各方满意,矛盾多得受不了,《物权法》中有几个比较重要的内容可以解决一些现实中的问题。

对业主行使所有权的限制

由于所有权是绝对权利,所以过去长期只强调任何人不能侵犯所有权、不能妨碍所有权的行使,却很少限制所有权的行使,结果导致一些业主在行使所有权的时候,根本不考虑他人的利益。野蛮装修者有之、家里养猪者有之,你若劝阻这些人,他反而不满:我在我家里想怎么样就怎么样,你管得着吗?

现在,《物权法》第七十四条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”这就是限制不合理行使所有权、保障他人权益的法律依据。依据这一条款,就可以理直气壮地阻止某些不自觉、不讲公德的行为。

维修基金的用途

大家可能都不知道,维修基金是多大的一个数目,算一算能吓一跳。怎么用?却一直没有一个说法。所以长期以来,维修基金总是由政府控制。使用情况如何,业主一无所知。甚至有些地方出现了“物业管理公司申请、政府审批许可使用维修基金的情况”。这些都是错误的,因为维修基金是业主大家的钱,不是政府的钱,政府只是保管人,所以政府不能替业主作主。

《物权法》第八十二条规定:“建筑物及其附属设施的维修基金,属于全体业主共有,经业主决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布”。这其中,就明确了维修基金属于业主全体、归业主全体使用、受业主监督等内容。

但是,这其中“用于电梯、水箱”云云,有些多余和罗嗦了。

起诉业主的主体

长期以来,有一个困扰大家的问题,就是业主大会和业主委员会能不能作为诉讼主体,对一些业主缺乏公德、损害社区公共权益的行为,由谁来进行法律救济?这个问题不落实,就很难有效制止这种不好的行为。

《物权法》第八十六条规定:“业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。业主会议和业主委员会,对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权按照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失”。

从这里可以看到几个效用:首先,业主会议和业主委员会,可以用自己的名义直接起诉无公德业主,这就避免了有些业主怕得罪人不敢过问的局面,也避免了物业管理公司由于法律关系不直接而无法起诉业主的尴尬,能够有效地遏制这些人不讲公德、损人利己的行为;其次,把一些如“任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建”等原来属于“不道德”范畴的行为明确界定为“违法”行为,有利于法院审理判决;再次,明确了诉讼请求可以多样化,有利于提起诉讼后的胜诉面。

行政机构进入社区执法

以前行政机关很少进入社区执法,甚至立法将社区都排斥在执法范围外,原因是认为社区不算是市政、社会公共区域,而是相对封闭的区域。很多不讲公德行为之所以泛滥,也与缺乏制约和处罚有关,躲进小楼成一统,无法也就无天了。

《物权法》规定:“建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规,对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。”这样,行政机关就有权进入社区执法,社区内如同大街上一样,都要接受法律管理与制约,这就会有效地制止一些不法行为,而不至于让一般民众有气没办法。

篇4：《物权法》在物业管理领域突破性规定

20**年3月16日上午十届全国人大五次会议上高票通过的《物权法》,是调整财产支配关系的法律,是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则,是我国制订民法典的重要组成部分。按照人大有关部门的说明,我国制定物权法的目的,从规划上是要完成到20**年构建有中国特色的社会主义法律体系的法制目标,从规范上,是要确认物权制度的共性问题并对现实生活中迫切需要规范的问题进行立法,以止纷定争,维护国家的经济秩序。经过七审,这部众望所归的物权法,在解决实际问题方面,尤其是和物业管理相关的,到底有哪些突破性的规定呢?笔者就此问题,谈谈自己的学习体会。

物权法较好地解决了“住宅土地使用年限缩水”的问题!

土地使用权70届满续期的问题是多年来关注的焦点,物权法明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。这无疑给大家吃了定心丸。不过,所谓“自动续期”延续搜狐网的只是建筑物使用权的权限,并不是土地所有权,所以一旦建筑物报废,土地将收归国家,因此,提醒业主好好保护物业,70年以后只要建筑物还健康,那么建筑物还是你的,所以提醒业主要好好养护自己的房子”。

同时,这一规定还较好地解决了“住宅土地使用年限缩水”的问题。在以往的消费维权方面,我们经常碰到土地使用年限缩水的投诉和诉讼。因为住宅的土地使用年限一般是70年,但有些商品住宅项目由于项目的多次转手,导致房屋的登记使用年限缩水,而开发商为了不影响销售,也常常采取回避的态度,购房者拿到产权证后就发生了纠纷,或者要求退房或者要求补偿。笔者相信,随着新的物权法颁布以后,这类纠纷将会减少,因为按照物权法的规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。显然缩水就不是什么问题了。

物权法明确了建筑区划内公共场所和公用设施的权属问题

道路、绿地、公共场所属于业主共有:物权法明确规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”按照此项规定,小区建筑中的道路、绿地,是小区业主共有的地盘;小区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,也是大家的地盘。这是首次立法明确了业主对建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房等公共设施的权益,也避免了由此而产生的一系列物业纠纷。同时应引起消费者注意的是,“属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外”,这与现在有很大的区别,比如一层的花园,开发商往往赠送给一层的住户,以前这么作是违法的,现在来看,如果“明示”给了一层住户,是可以的。

小区的车位权属问题,物权法给出了明确的法律依据:目前城市居民私家车拥有量越来越多,小区的车库、车位的归属及使用就有相当大的争议,《物权法》作出了相对比较明确的规定。物权法规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,则归业主共有。关于地下车库的归属自来就是争议焦点,此次物权法也并没有对其原始权利进行法定,而是由当事人约定。有专家解释,车库由于需要经营管理,强制由业主共有并不妥当。简单地理解,即地上车位属于业主,地下车库由开发商和业主约定。

篇5：《物权法》物业管理相关条文解读

《物权法》获得通过后,物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后,我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言,希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。

关键词:市场主体平等保护

为适应社会主义市场经济发展的要求,党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说,在财产归属依法确定的前提下,作为物权主体,不论是国家、集体,还是私人,对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定:“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”

物权法属于民法,民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。 “公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出,在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护,解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样,就不可能发展社会主义市场经济,也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。

中华人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为,这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要,是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护,就失去了共同发展。”王利明说,“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义的特色。”

关键词:物业管理

物权法明确规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”“ 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说,物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择。

虽然物权法对“其他物业管理人”没有明确的界定,但可以认为,这个所谓的其他其他物业管理人其实就是自然人或者几个人合伙。说白了,就是业主委员会可以和某个人或几个人签订物业管理合同,实行“包干到户”,比如一个人负责扫地,一个人负责修剪小区花卉等。