法院判决：房子漏水但是不能不交物业费

　　法院判决：房子漏水但是不能不交物业费

　　法院判了!房子漏水但“物业费”还是得交

　　从事某住宅小区房屋开发建设及物业管理的开发公司与物业公司同是由一家公司投资设立的，那么，该小区业主房屋出现质量问题应找谁维修呢?记者从沈阳市中级人民法院获悉：开发公司和物业公司即使是“父子关系”或“兄弟关系”，也要明算账，业主要依据合同的约定找对人才行，谨防“一锅搅马勺”。

　　法院判决：房子漏水但是不能不交物业费!

　　文/王志林

　　原载于《现代物业·新业主》20**年第10期总第52期

　　业主：房屋渗水拒交物业费

　　20**年，业主李先生在沈阳天龙房屋开发有限公司(以下简称开发公司)购买了一处商品房，并于20**年1月入住此房屋。此后，沈阳天龙物业管理有限公司(以下简称物业公司)开始对李先生居住的小区进行物业管理，并按建筑面积每平方米0.8元的价格每月收取物业费。20**年，李先生居住的房屋发生窗体渗水，物业公司多次维修均未修好。李先生认为，物业公司没有按照公共契约的约定尽到维修义务，已经严重影响了他的生活居住质量，故从20**年1月至20**年11月拒绝交纳共计2,750元的物业管理费。他向物业公司声明：只有在维修房屋并赔偿经济损失的前提下，才同意履行合同，交纳所欠的物业费。

　　物业公司：房屋外墙渗漏维修应找开发公司

　　物业公司认为，根据与业主签订的物业管理服务公共契约，物业公司负责的维修范围为：该建筑物楼宇内部，由整栋住宅楼的业主和使用人共同使用的楼宇主体承重结构部位，户外墙面、天井、门厅、楼梯、走廊过道等。而屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏，由房屋开发公司进行维修。因此，业主房屋渗水，物业公司并没有维修的义务，业主不能以此理由拒交物业费。双方为此产生分歧，不久，物业公司便将业主李先生告上法庭。

　　法院判决：业主应正常支付物业费

　　一审法院认为，业主李先生家房屋内窗体渗水，不属于公共契约中约定的楼宇共用部位，且物业公司协商开发公司维修多次，业主李先生须给付物业管理费2,750元。宣判后，李先生上诉称：物业公司多次维修的行为已说明其对房屋有维修义务。物业公司与开发公司都是沈阳天龙投资发展有限公司的子公司，均属于该公司投资设立，虽然各自独立，但开发公司已经将房屋维修责任委托物业公司，物业公司就应当按约定承担房屋维修的责任。

　　沈阳市中级人民法院认为，按照物业公司与业主双方契约约定，公共部位应当是楼宇内部的主体承重结构部位以及户外墙面等，现业主李先生所主张的房屋问题不应包括在上述维修范围之内。而开发公司也并未在《住宅质量保证书》中明确标明由物业公司承担维修义务。物业公司虽然曾为业主李先生维修过房屋，但该行为并不必然产生法律责任，其对业主李先生房屋的渗水问题不负有合同约定的维修义务。故李先生应向物业公司给付尚欠的物业费。

　　相关链接：房屋维修按合同约定行事

　　目前，由开发商自己投资设立的物业管理企业管理小区物业时，业主能否以开发商售楼违约为由拒交物业费?沈阳市中级人民法院的一位法官对此解释说，这是一个合同怎么约定的问题。如果合同将房屋买卖与物业管理联系在一起，作为一个法律关系来规定，那么业主完全可以拒交物业费;否则是另一个法律关系--开发商违约时，业主只能追究开发商的违约责任，或者对开发商行使抗辩权，但不能以此为由对开发商投资设立的具有法人资格的物业管理企业拒交物业费。因为从公司法上讲，开发商和其投资设立的物业管理企业虽然存在“父子关系”或“兄弟关系”，但毕竟是不同的法律主体，各自应对自己的行为负责。在法治社会，广大业主维权时应当尊重法律的权威。若广大业主对物业服务本身不满意，可以通过业主大会解聘物业管理企业。

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篇2：业主拒缴1.3万物业费败诉--法官:屋顶漏水不属于物业责任

　　物业费没有缴，业主刘青被物业公司告上了法庭。“我是对物业费有异议才不缴的。”刘青很委屈，但法院仍判决其支付1.2万元物业费。

　　刘青是新疆乌鲁木齐市某小区业主，其房屋建筑面积194.17平方米，小区物业费收取标准为每平方米2.8元每月。自20**年入住后，刘青按照上述标准缴纳了20**年至20**年12月及20**年1月至20**年12月的物业费，拒绝缴纳20**年和20**年的物业费。

　　物业公司多次索要无果后，今年7月将刘青诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，请求法院判令刘青支付物业费及利息合计1.3万余元。

　　庭审中，刘青认为物业公司收费标准过高，同时认为屋顶漏水，物业公司未履行维修义务，服务不到位。

　　法院审理认为，刘青拖欠物业费的情况确实存在，物业公司也确实提供了物业服务，刘青已经缴纳的物业费，应视为对物业公司收费标准的认可。屋顶漏水不在物业管理范畴内，业主以此拒交物业费，法院不予支持。故判决刘青支付物业公司物业费1.2万余元。

　　本案主审法官丁磊表示，物业公司要求业主支付物业费，是物业纠纷中最常见的案件。业主拒缴理由主要是认为物业服务与收费标准不对等，或对物业费收取标准及依据有异议等。

　　丁磊认为，业主即使有合理的理由，也不应该通过拒缴物业费来表达不满。如果业主认为物业公司的服务没有达到标准，可以共同向行政主管部门或物业协会反映，也可以委托专业的中介机构对物业服务等级进行评估，再以评估结果为据，向物业公司提出合理的收费标准。如果物业公司拒绝调整收费标准，可提起诉讼。

　　值得注意的是，只有在履行物业服务合同过程中产生的问题，业主才能向物业公司主张权利。如果是其他法律关系产生的争议，如房屋质量问题产生墙体开裂、其他业主违章搭建影响通风采光等，因为与物业公司无关，不能作为拒缴物业费的理由。

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篇3：新买房屋漏水而拒交物业费

　　新买房屋漏水而拒交物业费

　　案例介绍：

　　胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

　　胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。

　　开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。

　　物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。

　　由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。

　　律师分析：

　　胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外.

　　开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。

　　开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商　　基于赔偿责任对胡女士负有债务;

　　胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务;

　　关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务;

　　开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合"当事人互负到期债务"的条件。

　　判决结果：

　　最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。

　　本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。

　　点评：

　　经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率，本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。