住宅楼漏水维修注意事项

　　住宅楼漏水维修注意事项

　　住宅楼的渗漏已成为物业管理中投诉最多的问题之一。渗漏不但影响到邻里关系，引发物业纠纷，更重要的是，现在住宅的渗漏维修难度大，维修时间长，致使常出现重复维修，甚至多次维修的问题。

　　虽然住宅楼的洇漏问题维修比较困难，但只要注意观察，还是有规律可循的。凡漏水都具备漏源、水路、和漏点三个条件。在雨雪天气，空气湿度大，气压低，有时在室内的外墙内测，靠墙角(特别是窗帘后)或顶棚的阴角处会出现洇湿现象，尤其是新居，甚至出现顺强流淌的现象，这多是结露现象所致，被误认为是外墙漏水或上层漏水。处理这类问题时万不可屈从业主的要求盲目处理，一定要先按湿点，找水路，查漏源。如查无水路也无漏源，则要做好业主的思想工作进行观察认真分析，找出真正的原因后再做处理。

　　在维修中发现因业主的使用不当造成的洇漏现象并不少见。如上面所说的地面的积水、出门没有管好水龙头、装修时对地面隐蔽管的损坏、高温对预埋塑料水管的变形和损坏等。物业管理建议在物业交房中要对业主有给、排水和其他有压管线的使用说明书，并有详细准确的管线竣工图。

　　出现洇漏维修的问题多在使用保修期内，由施工单位来维修，这也是施工单位对自己施工质量的检验。是施工单位总结经验接受教训的最直观的时候，以此引起今后施工时的注意和整改。较普遍的经验教训应注意如下几个方面。第一要注意所有由墙内甩出的水嘴接头都要明露在墙外3~5mm，以免接头卧在墙内，水嘴接头连接不好出现暗漏点;第二所有隐蔽水管在施工尽量使用整根，避免出现接头(即使是允许热熔连接的高分子水管)，如无法避免出现接头时要有记录并做好标记;第三对竣工打压试验或做闭水试验中出现的维修点要有维修方法记录并做好标记，在竣工资料档案中明确标出;4、竣工图对各种水管的走向和所在位置的尺寸标注要准确无误。

　　物业对在物业维修中出现的洇漏部位的维修，在维修后的覆埋要用松散材料，表面可用与面层同样的材料处理，但要做好标记。

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篇2：房屋租赁漏水维修通知函

　　房屋租赁漏水维修通知函

致：______先生

　　我司向您所承租的位于：z开发区z村的房屋，现出现以下需要您负责维修的情形：

　　603房天花渗水（租客因渗水要求退押金退租）、501房外墙渗水（因渗水没有出租）。

　　根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，请您于20**年8月5日前完成维修或提出其它解决方案，否则我司有权进行相应处理，相关处理费用及影响出租造成的损失，我司有权在下次向您支付的租金中自行扣除。

　　特此通知！

　　签收：

　　日期：

　　zzz网络科技服务有限公司

　　20**年7月16日

篇3：楼顶渗水漏水维修方法

　　楼顶渗水漏水的维修方法

　　1.工程维修工负责对楼顶渗水、漏水进行处理.

　　2.楼板顶棚渗水漏水的维修步骤:

　　(1)先找到渗水、漏水的部位.

　　(2)如属墙边渗水,应把瓷片打掉,打入墙深处50mm,高30mm后,冲洗干净,用1:1水泥砂浆加防水粉抛光,在水泥砂浆凝结前用水泥浆纵横各刷一次,隔天贴回瓷片.

　　(3)如属楼板渗水,应把地板砖打掉,打至结构层,冲洗干净,用1:1水泥砂浆加防水粉抛光,在水泥砂浆凝结前用水泥浆纵横各刷两次,隔天贴回地板砖.

　　3.天面顶棚渗水、漏水维修步骤:

　　(1)拆除隔热层,清除油毡屋面,凿出水泥砂浆层,找到裂缝部位.

　　(2)将裂缝凿成V型槽,并冲洗干净,在裂缝处填防水补漏剂,然后涂上部851防水材料与纤维布,防潮层刷聚氨脂三遍,用1:1水泥砂浆加防水粉抛光,比其它部位高10mm.

　　(3)在水泥砂浆凝结前用水泥浆纵横各刷两次,隔天铺回隔热砖.

篇4：物管案例:现身说法 顶板漏水而上层住户不愿维修怎么办

　　物管案例：现身说法，顶板漏水而上层住户不愿维修怎么办

　　治理楼房室内漏水，应当算做物业管理中最棘手的事情之一。这倒不是因为维修工作有什么难度，而是因为有关方面的关系不好协调：维修责任在上家，但对其生活并无大碍，所以往往置之不理；遭殃受害在下家，下家心急火燎，卡壳了完全归咎于管理处。

　　今年4月上旬，某大厦27T反映屋顶漏水，经查为28T厨房地漏渗水所致。然而，28T业主日常活动不规律，维修人员几次上门都未见到。管理处便责成大堂护卫员，发现业主回来及时通报。好不容易联系上了，该业主对维修一事又不置可否。有关人员苦口婆心讲道理，劝她设身处地为他人想一想。经过三番五次的努力，终于做通了28T业主的工作，维修得以进行，27T 的漏水问题圆满解决（先是找不到，后是谈不通，但只要锲而不舍去做工作，再难的问题终归还是能够解决的）。

　　时隔不久，28T的屋顶也出现了漏水。原来已很长时间不在家的29T业主，最近时常回来，其厨房下水管道接口密封不严，水流量一大就渗漏到楼下。有关人员费尽周折，找到了同样行踪难觅的29T业主，其态度与28T业主初始态度无二：既不明确应承，又不当面拒绝。费尽口舌，总算商定下上门维修的有关事宜。谁料到了约定时间，又找不到他的踪影。这样，约好了今天，又推到明天，一直拖了一个多星期。

　　万般无奈，管理处抓住时机，约请28T 业主到29T家中现身说法，用自己态度转变过程说明邻里间要相互体谅、相互关照，使之回心转意。由于工作量较大而该业主在家歇息时间有限，维修人员慨允其要求，分两次施工：马上先行堵漏，择时再修复堵漏损坏的地面。难题迎刃而解了。

　　点评：涉及邻里之间的有些工作，完全由我们物业管理者出面去做，可能事倍功半。如果创造一种和谐的气氛，让他们自己沟通一下，情况就大不同了。“远亲不如近邻”吗，相信绝大多数近邻还是能够互谅互让的。

篇5：楼上漏水维修费用要楼下分担吗

　　巩小姐是1997年买如某庭园一物业,前几天接到管理处主任电话,说巩小姐的楼下反映巩小姐的洗手间漏水,想叫巩小姐将整个洗手间地板重新返修一次,并说漏水的原因是该洗手间防水措施没弄好。巩小姐则认为应该属于发展商的责任,因为发展商当时没有弄好此措施。管理处主任也承认发展商当时修建时忽略了此点,但说发展商交给巩小姐时是毛坯房,无此责任弄洗手间防水措施。随后巩小姐又提出要求翻新费用应由楼上、楼下各付一半,因楼下是受益者。

　　《中华人民共和国民法通则》的第八十三条明确规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”

　　由楼上漏水产生的物业管理纠纷责任适用于民法中的过错责任原则来判定责任。过错责任原则以过错为要件,因当事人一方的过错造成的后果,就由过错者承担责任负担费用;没有过错就没有责任,那么费用的承担就适用公平原则,可以向巩小姐所提出的那样,由当事人公平分担。因此,要确定巩小姐洗手间漏水翻修费用由谁承担,首先要弄清造成洗手间漏水的责任归属,是发展商、设计商或承建商在设计建造房屋的质量责任,还是业主及装修者的责任?按照因果联系的归责原则,发展商如果按照购房合同的规定交给业主的是毛坯房,发展商、设计商或承建商是没有义务处理洗手间的防水、防漏措施的,而处理洗手间防水、防漏措施就是业主应在装修中的义务和责任。即使发展商处理好了防水、防漏措施,业主在装修时也可能会破坏防水、防漏层造成洗手间漏水的隐患。因此,管理处主任所说的发展商无此责任弄洗手间防水措施是合理的既然发展商交付给业主的是毛坯房,业主在装修时就必须采取有效地防水、防漏措施。现在洗手间漏水的原因显然是业主装修中未做好防水、防漏措施的必然结果,这是业主的过错和过失。因此,从因果关系和过错推定洗手间漏水的翻修责任必然要由业主巩小姐自己承担。由于巩小姐的洗手间漏水给楼下业主、住户造成了妨碍或损失,楼下业主、住户理所应当要求巩小姐承担漏水的责任,停止、排除洗手间漏水的妨碍或损失。

　　按照物权法中的建筑物区分所有权法律制度以及我国的司法实践,业主购买房屋是由房屋自己独立使用的专有部分和其他业主共同拥有的共用部分所组成:专有部分的共同壁、楼地板及专有部分的管线,其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担;但修缮费用是因可归责于业主的事由所发生的,由该业主负担。因此,巩小姐洗手间漏水是可以归责于自己装修中未处理好防水、防漏措施造成的,显然应由巩小姐自己承担翻修费用,楼下业主、住户自然不应该承担巩小姐洗手间翻修的费用。如果巩小姐不及时翻修,楼下业主、住户可以以巩小姐洗手间漏水侵害了合法权益为由向法院提起诉讼,依法法院可能做出不利于巩小姐的判决。