案例:装修导致渗漏水,物业需承担责任吗

　　案例:装修导致渗漏水,物业需承担责任吗

　　装修导致渗漏水，物业公司要不要承担责任呢?

　　物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主有着密切联系，每时每刻与广大业主持续发生法律关系，因此极易产生争议甚至对簿公堂。业主的素质是多样的，物业公司的管理水平也是多种的，但是把所有问题的产生强加给物业是很不公平的!

　　物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作，保全相应的证据，实现管理人性化、规范化和法律化，避免和回避法律风险，在诉讼中依法举证，维护自身合法利益。

　　业主将物业告上法庭

　　原告称居住在其楼上的业主前年重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致原告房屋出现渗水。原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。

　　房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定，管理、维修、氧化不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。故诉至法院，请求法院判令：1、被告为原告的住宅恢复原状;2、被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元;3、被告承担本案诉讼费。

　　物业道出原委，应予驳回

　　被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻业主的关系。原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。

　　真相昭然，物业免责，业主起诉弄错对象

　　法院在审理过程中，依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为：

　　一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷。

　　二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。

　　三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据《物业管理条例》的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。业主房屋内的设施作为房屋的附属物属于业主所有，维修的责任也由业主履行和承担费用，原告认为:引起原告房屋损失的水管属于上层业主所有，应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。

　　四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，即是由于相邻业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有物业管理资质与原告房屋漏水没有因果关系，如果被告不具有相应的资质，应当承担行政法上的责任，给业主造成损失的应当承担赔偿责任。但本案中，原告认为漏水是由于第三人装修引起，因此被告是否具有资质与房屋漏水没有因果联系。

　　五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该另案解决。原告诉讼的对象应该是上层的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。

　　综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

　　结语：

　　一、在本案中，被告提供的证据证明，被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了职责，不存在因为失职经原告造成损失的事实。

　　被告在业主装修时，依法履行了对装修的管理，监督房屋的装修办理了申请手续，审查了装修公司执照等资料，对装修进行了监督，履行了管理职责。

　　原告向主管部门投诉，被告收到主管部门转来的投诉调查函后，已经以书面形式，将被告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复。被告一直在积极地履行自己的职责。

　　二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主有着密切联系，每时每刻与广大业主持续发生法律关系，因此极易产生争议，甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面临的现实。经常会遇到个别业主将与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜，强加于物业公司，因此物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作，保全相应的证据，实现管理人性化、规范化和法律化，避免和回避法律风险，在诉讼中依法举证，维护自身合法利益。

　　本案中，被告提供的证据--装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言等，实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验。

　　物业管理单位在做好具体管理服务工作的同时，应加强对物业管理服务相关法律法规和具体案例的宣传，提高业主的法律意识，减少争议处理的成本和损失。

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篇2：案例分析:大堂水渍致业主摔伤

　　案例分析:大堂水渍致业主摔伤

　　业主由于大堂水渍摔伤，物业服务企业为何担责

　　案件情况

　　朱某某系深圳市**区某彩虹之岸*栋**房业主，深圳A物业服务企业管理有限公司(下称A物业服务企业)系该小区物业服务企业，由深圳A物业服务企业B管理处具体负责该小区的物业管理工作。

　　20**年3月21日早上7点左右，朱某某自其家中乘坐电梯下楼，因B管理处的清洁人员拖地后导致地面湿滑，且未摆放警示标志，朱某某走出电梯后摔倒，当时由于没人看见，朱某某自行走出大厅走后，遇一名外围清洁工，该清洁工看到后，便扶住朱某某，并称拖地的清洁工刚刚离开，朱某某因摔倒后脚部疼痛，在外围清洁工的帮助下回到家中。20**年2月26日，广东中一司法鉴定所出具粤中一鉴(20**)临鉴字第0068号《法医临床司法鉴定意见书》，鉴定意见为：(1)被鉴定人朱某某伤残程度为拾级伤残;(2)其左踝关节创伤性骨性关节炎尚需理疗及药物治疗。朱某某因医疗费用及精神损害赔偿与A物业服务企业公司、B管理处协商不成，向法院提起诉讼。

　　焦点问题

　　1.原告在其居住的小区楼下大堂摔伤A物业服务企业是否为此担责?

　　2.清洁作业时如何有效地规避可能出现的意外法律风险?

　　判决结果

　　一审法院认为，朱某某在其居住的小区大厅摔倒，不慎摔伤造成伤害，朱某某未注意自身安全，对损害的发生自身负有过错;B管理处作为涉案小区的物业管理单位，在未采取其他有效防滑措施的情况下，没有设置安全警示标志，未完全尽到安全保障义务，应当承担相应的侵权民事责任。根据本案案情，法院酌定朱某某本人承担70%的责任，B管理处承担30%的赔偿责任。由于B管理处隶属于A物业服务企业，因此，B管理处与A物业服务企业应连带赔偿责任。

　　二审法院认为，本案为侵权责任纠纷。管理处清洁工拖地后留下过多水渍，制造了危险源，又没有即时清理，也无证据证明有采取设置警示牌或者将有水渍的地方圈起来等措施，因此管理处存在过错。关于因果关系，不作为与损害结果是否存在因果关系的检验标准是，如果管理处尽到责任做出了应做的行为，也即拖干了地面，或者设置了警示牌、将有水渍的地方圈起来，就不会发生摔倒的结果。本案朱某某是因管理处未尽到上述责任而摔倒，故管理处的不作为与朱某某的损害结果存在因果关系, 故管理处的不作为构成了侵权。

　　关于管理处是否可以减轻责任，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任”的规定，如果朱某某对损害的发生也存在过错，可根据朱某某和管理处各自的过错大小以及对发生损害结果的作用进行损失分担。本案地面的水渍可以看得见，住户也知道清洁的时间和清洁后可能存在水渍，故住户应当注意避免滑倒，原审法院酌定朱某某承担70%的过错责任,并无不当。

　　法条链接

　　《中华人民共和国侵权责任法》

　　第十六条 侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。

　　第二十六条 被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。

　　第三十七条 宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

　　案例评析

　　关于本案中侵权责任的构成，管理处对在其清洁范围内的地面的水渍的清理义务存在两种情形，第一种情形是地面的水渍是由他人造成的，第二种情形是水渍由管理处的清洁工人拖地时现留下来的。在前一种情形，管理处承担合理注意义务，在其知道水渍存在时有清理义务和告知业主谨慎注意的义务;在第二种情况，由于水渍是由管理处清洁工人造成，也即是管理处的行为制造了危险，管理处有义务采取清理水渍、设置警示牌或者将有水渍的地方圈起来等足以保障他人安全的措施。本案属于第二种情形，因此，两审法院最终判决物业服务企业承担相应的赔偿责任，也是基于管理处未能尽到足够的安全保障义务而导致。

　　无论是大堂清洁作业，还是在社区的主要人行通道实施环境维护，操作员工不可只顾埋头干活，对于一些存有安全隐患的区域，要优先及时处理和采取必要的措施，例如：可能致人滑到的香蕉皮，面积较大的水渍，可能划伤的尖锐物品垃圾等。只有及时处理或采取足以保障他人安全的措施，才能避免许多无所谓的意外事件发生，从而降低的被纠责的法律风险。

篇3：住宅小区内宠物致人伤害案例

　　住宅小区内宠物致人伤害案例

　　小区内宠物致人伤害，饲养人和物业谁买单?

　　城市居民饲养宠物的现象较为普遍，《侵权责任法》第84条规定：“饲养动物应当遵守法律，尊重社会公德，不得妨害他人生活。”近年来，城市小区内因饲养宠物致人损害纠纷诉诸法院的案件类型逐渐增多，针对不同的案件事实，此类侵权纠纷的责任承担主体亦有所不同。

　　案例一：

　　责任承担主体--动物饲养人

　　20**年6月，小晋在自家的住宅小区电梯内被一宠物犬咬伤，受伤后小晋前往医院就诊，支出多项医药费用。小晋认为物业公司在本次宠物伤人事件中有管理不善的责任，其将物业公司与宠物犬饲养人作为共同被告起诉至法院，要求二被告承担连带赔偿责任。

　　法院经审理认为，本案中事发地点在电梯的封闭空间内，饲养人对宠物具有客观上不可推卸的管领义务，饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任。物业公司并非致害宠物的直接管理人，与小晋主张的人身侵权不存在直接法律关系，故在小晋无法提供证据证明物业公司存在过错的情况下，法院判决物业公司不承担赔偿责任，本案的责任承担主体为致害宠物的实际饲养人。

　　云律师观点：

　　动物饲养人或管理人应对受害人承担侵权责任。《侵权责任法》第78条规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。”第79条规定：“违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。”第80条规定：”禁止饲养的烈性犬等危险动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。”第82条规定：““遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者管理人承担侵权责任。”由上述规定可见，宠物伤人案件中承担侵权责任的主体一般是实际饲养人或管理人，即使是被遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间伤人的，责任承担的主体一般也是原动物饲养人或管理人。

　　案例二：

　　责任承担主体--受害人本人或第三人

　　20**年8月，某小区业委会组织社区居民跳绳比赛，小区业主董某在小区露天公园参加比赛，并将自家饲养的宠物犬栓于露天公园绿化带防护栅栏上。比赛中途，宠物犬咬伤观看放风筝比赛的小雪，小雪认为饲养人董某玩乐中未看管好宠物，故将董某诉至法院要求其承担医疗费、护理费、误工费等各项损失。

　　庭审中，董某提交小区监控摄像头拍摄的视频资料，该视频资料显示小雪在被咬伤前有向宠物犬投掷石块、踢打等行为。法院经审理认为，董某提交的视频资料客观反映了小雪在被咬伤前对宠物犬有投掷、踢打的行为故意，而其被咬伤的结果与该行为之间具有直接因果关系;董某栓好狗链并在宠物犬附近活动，在小雪未提供证据证明于新作为实际饲养人存在管理过错的情况下，法院依法认定董某与小雪的损害不存在因果关系，董某不对小雪的损害承担责任。

　　云律师观点：

　　侵权责任法不仅规定了宠物饲养人的责任条款，同时规定了相应的免责条款：即当宠物饲养人或管理人能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。该案中，董某虽然是宠物的饲养人，其已经尽到了相应的管领义务，故在受害人自身存在明显故意行为的情况下，法院判决饲养人不承担责任。此外，侵权责任法还赋予了宠物饲养或管理人对第三人的追偿权，《侵权责任法》第83条规定：“因第三人的过错致使动物造成他人损害的，被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。

篇4：案例:被狗叫声吵醒居民起诉物业

　　案例:被狗叫声吵醒居民起诉物业

　　被狗叫声吵醒居民起诉物业 要求退物业费法院驳回

　　一家三口因为不堪忍受狗叫声，一纸诉状将所居住小区的物业公司告上了法院，他们认为半夜小区内经常有狗叫声，把他们从熟睡中吵醒，影响了正常的休息，多次向物业反映无果，因此来到法院讨说法。近日，记者从庐阳区法院获悉，法院最近对此案作出了判决。

　　被狗叫声吵醒居民起诉物业

　　施某(化名)一家人住在临泉路一小区，施某诉称，自20**年年初开始，一家人居住的小区门口到了后半夜就开始有狗叫，他们经常从熟睡中被吵醒，致使他们无法正常休息，而且一年内多次向小区物业公司反映，都没有解决。 施某称，流浪狗深夜制造噪音污染，严重影响他们的身体健康和日常工作生活，侵害了他们的生命权、健康权、身体权。施某为此提起诉讼，要求物业公司退还其缴纳的20**年物业费1370元;要求物业公司分别向他们一家三口支付精神损害抚慰金各5000元。

　　物业表示已尽到义务

　　小区物业公司辩称，从居民拍摄的视频中可以看见正在吠叫的狗是处于小区外部的，并非物业公司和保安所养。流浪狗的投食和圈养是一些爱心业主所为，与物业公司毫无关系，如果狗叫声存在侵权行为，物业公司也不是侵权人，施先生应该起诉别人。另外，物业公司称，施某并未提供狗叫声的分贝数，不能证明狗叫达到了污染级别，影响其正常生活。“施某提及狗叫声能点亮感应灯，这只是施某在远处的家里拍摄视频时的猜测，仅凭猜测无法将狗叫声和灯亮联系起来。视频里的狗叫都是在小区外，小区外街边的狗叫、猫叫、汽车鸣笛、行人争吵都有可能被施某听见。”物业公司也提交了一份证据，证明其他业主表述从未受到小区门口附近狗叫打扰。 物业公司表示，他们在收到起诉之后，在门口张贴了告示，警示了所有业主，严防狗类危害，尽到了应尽的义务，“施某仅凭几天夜里狗叫声为由，要求退还全年物业管理费毫无依据。”

　　法院判决：要求退物业费没依据

　　庐阳区法院审理认为，施某一家人虽认为保安收养的流浪狗夜间吠叫影响正常生活，但是所提交的证据不足以认定流浪狗是保安收养，也没有提交证据证明对其精神造成损害。施某以小区内存在流浪狗为由要求物业公司返还其已经缴纳的物业费，于法无据，驳回施某的全部诉讼请求。

篇5：业主连丢4辆自行车拒交物业费案例

　　业主连丢4辆自行车拒交物业费案例

　　本报讯 (记者裴晓兰)在小区内连丢四辆自行车及一辆电动车的刘先生对物业服务很不满，为此两年不交物业费，结果被告上法院。记者昨天获悉，丰台法院一审判决刘先生败诉，判决其支付欠缴的全部物业费，但不用交滞纳金。其丢车问题则要另案处理。

　　物业公司诉称，20**年11月19日，公司和刘先生签订了《业主公约》，约定物业公司就刘先生购买的房产提供物业管理服务，刘先生就此支付物业管理服务费。之后，物业公司按约定为刘先生提供了物业服务，但刘先生从20**年1月1日起一直拒绝缴纳物业费，至起诉时共计5546.8元。按《业主公约》的约定，滞纳金为748.82元。物业公司称，他们多次催收未果，故起诉要求刘先生支付欠缴的物业费及滞纳金，并承担案件诉讼费。

　　开庭时，刘先生认可自己欠缴物业费，但认为自己有理由。“物业不能只收钱什么都不管”，刘先生抱怨说，他在小区已经丢了4辆自行车，前一阵还丢了一辆电动车，这些有报警记录为证。他在丢车后打电话给物业，但是没人管他，小区虽然有监控摄像头，但却调不出录像。刘先生还提出，小区西边原来的绿化很好，现在物业占了那块地方要盖楼，他对物业公司的服务不满意，因此不同意缴纳物业费。

　　法院审理后认为，物业公司与刘先生签订的《物业管理手册》不违反相关法律及法规，应为有效协议，双方均应按协议履行。物业公司在提供了物业服务后，刘先生应当按照约定交纳物业费。但根据本案实际的审理情况，物业公司主张滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。刘先生提出的车辆丢失要求赔偿问题，不属于本案处理范围，他应当另案提起诉讼。综上，法院判决刘先生向物业公司支付物业费5546.8元。

　　目前，本判决已生效。