通州区住宅区物业管理办法(2015试行)

　　通政办发〔20**〕28号

　　北京市通州区人民政府办公室关于印发

　　通州区住宅区物业管理办法(试行)的通知

　　各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，各街道办事处，各区属机构：

　　经区政府同意，现将《通州区住宅区物业管理办法(试行)》印发给你们，请认真遵照执行。

　　北京市通州区人民政府办公室

　　20**年10月13日

　　通州区住宅区物业管理办法(20**试行)

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业服务企业经营行为，加强对物业服务企业的监督与管理，推动通州区物业服务行业健康发展，建设和谐社区，依据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等相关法律法规，结合本区实际情况，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于通州区行政区域内实施专业化物业管理的住宅物业管理区域。

　　第三条 区住房城乡建设委负责全区物业管理活动的监督管理工作;各街道办事处、乡镇政府负责配合区住房城乡建设委，做好辖区内提供物业服务的物业服务企业日常监管工作;社区居委会配合街道办事处、乡镇政府做好协调工作。

　　第二章 住宅物业管理区域内职责分工

　　第四条 区住房城乡建设委职责：负责贯彻落实物业管理有关法律、法规、政策等;负责监督住宅物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用管理、公共绿化的养护、公共区域的保洁、公共秩序的维护等各项物业服务工作,研究解决日常物业管理中出现的各类问题;负责物业服务企业资质管理;负责住宅专项维修资金使用的监督管理;负责组织全区物业服务企业培训;负责统筹协调各成员单位按照自身工作职责认真履职，切实保障物业管理工作顺利开展。

　　第五条 各行业主管部门及专业单位按照职责分工，做好住宅物业管理区域内以下工作：

　　(一)区社会办：负责统筹研究住宅物业管理区域内共性和遗留问题，会同区住房城乡建设委研究制定解决方案;负责统筹研究住宅物业管理区域内服务治理体系。

　　(二)区发展改革委：负责执行和解释市发展改革委指定的物业服务收费政策;负责物业服务收费执行情况检查;负责机动车停车场收费标准报备、监管，并对高于政府定价的收费行为进行依法查处。

　　(三)区经济信息化委:负责协调电信部门，使住宅物业管理区域内宽带市场有序竞争，并解决走线混乱和私拉飞线等问题。

　　(四)通州公安分局：负责住宅物业管理区域内治安管理;负责指导保安公司对安保人员进行培训;负责加强人口户籍管理;负责对违规饲养犬类行为进行依法查处。

　　(五)区民政局：负责协调、监督住宅物业管理区域内提供服务的社会组织。

　　(六)区司法局：负责指导物业纠纷调解委员会相关业务,完善物业纠纷调解机制。

　　(七)区财政局：负责安排住宅物业管理区域内应急维修资金;与区住房城乡建设委共同研究制定应急维修资金管理使用办法，并参与日常使用管理。

　　(八)区审计局：负责审计监督住宅物业管理区域内专项维修资金收支财务管理和会计核算执行情况。

　　(九)市规划委通州分局：负责住宅物业管理区域内社区服务设施的配置审批和验收。分期开发的，先期考虑并办理物业用房等社区服务设施的规划许可手续;负责新建小区规划设计停车指标的落实。

　　(十)区市政市容委：负责住宅物业管理区域内停车场、位的备案工作;协调督促供气、供热等市政供应单位做好供应保障;负责指导、监督住宅物业管理区域内的垃圾分类工作。

　　(十一)区卫生计生委：负责对高压水箱、无负压式二次供水以及集中式供水单位的卫生监督。

　　(十二)通州工商分局：负责对住宅物业管理区域固定场所内的无须取得许可证，或其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照,擅自从事经营活动的无照经营行为进行依法查处。

　　(十三)区安全监管局：负责对住宅物业管理区域内各行业主管部门开展安全生产学习培训，以及安全生产监督检查情况等进行综合监督管理。

　　(十四)区人力社保局：负责对物业服务企业从业人员的社会保障情况进行管理，并配合信息查询工作。

　　(十五)区食品药品监管局：负责对住宅物业管理区域内利用商业场所从事食品药品经营行为进行监管。

　　(十六)区质监局：负责对住宅物业管理区域内电梯、锅炉等特种设备安全运行进行监管;负责督促使用单位依法申报电梯、锅炉等特种设备的定期检验工作，领取并张贴合格标识，对超期使用行为进行依法查处。

　　(十七)区园林绿化局：负责对住宅物业管理区域内绿地建设规划方案、植物配置、施工规范等内容提供技术服务。

　　(十八)区民防局：负责人防工程的日常监管及使用许可，对违法使用、破坏人防工程主体结构、拆除人防工程设备设施的行为进行依法查处。

　　(十九)通州交通支队：负责参照道路上交通事故处理办法，对住宅物业管理区域内的交通事故进行处理。

　　(二十)区公安消防支队：负责督促物业服务企业落实消防安全主体责任，加强对物业服务企业落实消防安全的管理，对消防设施运行、维护、保养情况进行抽查。

　　(二十一)区城管执法局：负责对住宅物业管理区域内的违法建设进行依法查处，并通知房屋登记部门对存在违法建设的相对人房产予以冻结登记;负责对住宅物业管理区域内流动商贩、户外广告牌匾、小广告等违法行为进行依法查处。

　　(二十二)区科委：负责协调相关部门共同推进新能源小客车在住宅物业管理区域内的示范应用。

　　(二十三)市住房资金中心通州管理部：负责专项维修资金的日常管理，包括建账、划转、支付、数据整理和档案管理等内容。

　　(二十四)通州供电公司：负责住宅物业管理区域内供电公司产权电力设施的维修保养工作;配合政府执法部门依照相关流程对违法建设的用电客户采取停电措施;负责对住宅物业管理区域内存在的违约用电、窃电行为进行处理。

　　第六条 各街道办事处、乡镇政府负责对辖区内提供物业服务的物业服务企业进行日常监管，应设立专门物业管理机构，主要职责：负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷;负责对辖区内提供物业服务的物业服务企业日常工作进行指导和监督;负责对住宅物业管理区域内物业服务质量的评价;负责将住宅物业管理区域内物业管理纳入社区管理。

　　第七条 社区居委会配合街道办事处、乡镇政府做好住宅物业管理区域内物业管理协调工作，协调处理住宅物业管理区域内物业服务活动中的矛盾纠纷;负责征求业主意见，对物业服务企业的服务质量给予评定。

　　第三章 物业服务企业、业主、业主委员会的权利及义务

　　第八条 物业服务企业的权利

　　(一)履行物业服务合同，依法经营;

　　(二)依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费;

　　(三)有权依法选聘专营公司承担专项服务业务，可以依法实行多种经营;

　　(四)对业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以采取上门催交、公示催告、发出律师函等方式，督促其限期交纳。逾期不交纳的，物业服务企业有权提起诉讼或申请仲裁等方式解决;

　　(五)法律法规规定的其他权利。

　　第九条 物业服务企业的义务

　　(一)按照物业服务合同为住宅物业管理区域提供物业服务;

　　(二)对住宅物业管理区域内违法建设和违法经营行为，要及时予以劝阻和制止，并及时向规划、城管、工商等相关部门报告;

　　(三)接受相关部门依据法律、法规和部门规章进行的监督和指导;

　　(四)法律法规及物业服务合同中规定的其他义务。

　　第十条 业主的权利

　　(一)对物业管理活动享有知情权、监督权、建议权;

　　(二)成立业主大会组建业主委员会，并监督业主大会或业主委员会的工作;

　　(三)监督住宅专项维修资金的管理和使用;

　　(四)法律法规规定的其他权利。

　　第十一条 业主的义务

　　(一)遵守管理规约和业主大会议事规则;

　　(二)执行业主共同决定事项，并承担相应的责任;

　　(三)按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用、停车管理费及其他应当由业主共同分摊的费用;

　　(四)物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用;

　　(五)法律法规规定的其他义务。

　　第十二条 业主委员会的权利

　　(一)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(二)组织召开业主大会会议对相应事项进行表决;

　　(三)执行业主大会会议的决议;

　　(四)法律法规规定的其他权利。

　　第十三条 业主委员会的义务

　　(一)接受街道办事处、乡镇政府的指导与监督;

　　(二)在住宅物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区组织依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议;

　　(三)定期向业主大会报告工作并接受业主的监督;

　　(四)督促业主按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用、停车管理费及其他应当由业主共同分摊的费用;

　　(五)法律法规规定的其他义务。

　　第四章 物业服务内容及标准

　　第十四条 通州区推行三种物业服务内容及标准

　　包括：基础性服务、专业化服务、综合专业化服务。

　　基础性服务：服务内容包括基本的房屋及设备设施维护、保洁绿化、公共秩序维护等。适用于20**年之前投入使用并延续原物业服务标准的普通多层住宅物业管理区域。

　　专业化服务：服务内容包括共用部位及共用设施设备运行、维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护、装饰装修管理等。适用于除实施基础服务外的商品房住宅物业管理区域。

　　综合专业化服务：服务内容包括在专业化服务标准基础上，根据客户的要求增加相关服务内容,物业服务内容和标准依据合同约定确定。适用于城市综合体等混合项目。

　　第五章 物业服务费用标准的调整

　　第十五条 基础性服务物业服务费用的调整

　　基础性服务费用实行政府指导价，由区住房城乡建设委会同区发展改革委委托物业服务评估监理机构，对实施基础性服务的住宅物业管理区域内的物业服务标准及费用进行评估，定期公布评估结果，作为物业服务费用调整的参考依据。

　　第十六条 专业化服务、综合专业化服务物业服务费用的调整

　　物业服务企业或业主大会(业主委员会)根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》，委托物业服务评估监理机构，依照《物业服务合同》对物业管理区域内的物业服务事项和服务标准进行评估。根据评估结果进行费用调整。

　　第六章 住宅物业管理区域内应急事件处理

　　第十七条 应急物业服务

　　有下列情形之一，住宅物业管理区域不能维持正常物业管理秩序的，所在地街道办事处、乡镇政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务：

　　(一)物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的;

　　(二)物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的;

　　(三)物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。

　　应急服务期限为3个月。一般一个住宅物业管理区域只提供一次应急服务。

　　第十八条 物业服务企业应当协助做好住宅物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　第十九条 区财政设立住宅物业管理区域内应急维修资金，专款用于住宅物业管理区域内因物业共用部位、共用设施设备突发重大事故(水浸、电梯等)，严重影响业主正常生活的应急处理。该项资金每年应列入财政预算。

　　第七章 物业服务企业的黑名单制度

　　第二十条 物业服务企业存在下列情形的，将被列入黑名单:

　　(一)在物业项目交接过程中，拒不交接的、拒不撤出的、强行接管的;

　　(二)在年内出现重大安全生产事故、重大物业矛盾纠纷的;

　　(三)在北京市住房和城乡建设系统执法工作平台行政记分超过5分的;

　　(四)经综合评定，一年内不合格的;

　　(五)被媒体曝光且经查属实的;

　　(六)其他符合列入黑名单的。

　　第二十一条 被列入黑名单的物业服务企业,在一年内不得承接新项目;不得参加物业管理示范项目考评;不得申请资质等级晋升;区住房城乡建设委不予开具出京诚信证明，并根据情况对其启动资质核查。

　　第八章 住宅物业管理区域内各专业单位、

　　物业服务企业、业主的职责划分

　　第二十二条 住宅物业管理区域内各专业单位、物业服务企业、业主的职责分工：

　　(一)供电线路与设施设备管理和维修范围的界定

　　供电线路与设施设备管理和维修范围的界定,应实行供电单位、物业服务企业、业主三方分段负责制。

　　从小区配电室或箱式变压器至楼门低压派接箱出线螺栓，电能表及表前开关等属于供电公司产权设备，应由供电公司负责管理和维修;从楼门低压派接箱出线低压电缆至楼内电表箱内表前开关进线由物业服务企业负责管理和维修;从单元集中电表箱中的电能表表尾出线及以下(不含电能表)至业主家中，属于业主产权设备，应由业主负责管理和维修。(上述职责分工所指不包括未实施“一户一表”的住宅物业管理区域、高压自管用户的住宅物业管理区域、临时带永久用电的住宅物业管理区域)

　　(二)供水管线与设施设备管理和维修范围的界定

　　供水管线与设施设备管理和维修范围的界定,应实行供水单位、物业服务企业、业主三方分段负责制。

　　从供水主干线至水泵房(不含水泵房设施设备、水箱)输出总阀门或楼前一级水表(含总阀门或楼前一级水表)，应由供水单位负责管理和维修;从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠，应由物业服务企业负责管理和维修;用户水表以内，应由业主负责管理和维修。

　　总表供水(未查表入户)住宅物业管理区域,市政供水管线至总表(含)由供水单位负责管理和维修;总表以内至用户水表(不含)管线由物业服务企业负责管理和维修;用户水表以内，应由业主负责管理和维修。

　　(三)排水管道(含沟渠、池、井)管理和维修范围的界定

　　排水管道的管理和维修范围的界定,应实行产权单位、物业服务企业、业主三方分段负责制。

　　与大市政接驳井以外的雨、污水管线、窨井、雨水口及雨水口支线管，应由产权单位负责管理和维修;从单元下水立杠(含)至与大市政接驳的末端井，包括:雨、污水管线、窨井、雨水口、化粪池、提升泵及泵池(房)，应由物业服务企业负责管理和维修;从单元下水立杠至户内属于业主自用部位，应由业主负责管理和维修。

　　(四)供暖设施设备管理和维修范围的界定

　　住宅物业管理区域内的供暖工作，实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原则。

　　从进户闸门或热计量表(含)至市政主管线或供热设备(含)，应由供暖单位负责管理和维修;从进户闸门或热计量表至户内，按照供暖合同约定进行管理和维修。

　　(五)消防设施设备的管理和维修范围的界定

　　消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水单位负责管理和维修;住宅物业管理区域内消防供水系统(包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等)、消防供电系统(包括消防控制柜、电机等)，应由物业服务企业负责管理和维修。

　　(六)管道燃气管理和维修范围的界定

　　管道燃气应由管道燃气管理单位统一管理和维修，维修费用实行分段负责制。

　　属住宅物业管理区域内共用部位，应由管道燃气管理单位承担维修费用;属业主自主自用部位，应由业主承担维修费用。

　　(七)电梯管理和维修范围的界定

　　电梯的日常监督管理由物业服务企业负责。物业服务企业应委托具有相应资质的维保单位对电梯进行维护和保养(免保期内，由电梯安装单位负责维护保养)。

　　(八)有线电视线路及设备设施的管理和维修范围的界定

　　有线电视线路、设备设施及信号应由有线线路产权人负责管理和维修。

　　(九)宽带网络管理和维修范围的界定

　　宽带网络实行“谁安装、谁收费、谁管理、谁维修”的原则。宽带网络使用住宅物业管理区域内供电的，或占用房屋的，应向物业服务企业交纳相关费用。

　　(十)电信管线及设施设备管理和维修范围的界定

　　电信管线及设施设备按照“谁建设、谁负责”的原则，由产权人对通信线路、电信设施设备、室外通信线路、室内预埋线、缆进行管理和维修。

　　(十一)信报箱及其设备管理和维修范围的界定

　　信报箱及其设施设备的管理、维修及更新，应由产权单位负责管理和维修;产权单位是个人的，由个人负责管理和维修。

　　(十二)汽车充电桩安装、管理和维修范围的界定

　　新能源小客车充电桩的安装应经供电等相关部门审批、备案;安装单位应具有机电安装资质或电力总承包资质;物业服务企业应配合安装单位现场施工和办理用电变更手续。充电桩所有权人，负责后期管理和维护。

　　第九章 其 他

　　第二十三条 成立通州区物业管理工作协调小组，办公室设在区住房城乡建设委。

　　第二十四条 建立培训制度。区财政局每年应安排相关物业培训资金，区住房城乡建设委负责牵头组织物业服务企业进行业务培训，提高服务质量。并组织街道办事处、乡镇政府进行成立业主大会、组建业主委员会等相关业务培训工作。

　　第二十五条 本办法自20**年12月1日起施行,并由区住房城乡建设委负责解释。

　　集体土地上的住宅物业管理区域可参照执行。

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篇2：福建省物业管理专家库管理办法(2017)

　　福建省物业管理专家库管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范本省物业管理专家库管理工作，发挥物业管理专家在行业发展中的作用，提高物业行业管理和科学决策水平，结合本省实际，制订本办法。

　　第二条 在本省内开展下列物业活动需要使用省物业管理专家库(以下简称:专家库)的，适用本办法。

　　(一)物业管理示范项目评审;

　　(二)物业服务项目招投标评审;

　　(三)物业管理政策法规的研讨、咨询、培训和宣传;

　　(四)物业服务争议调解及重大事件调查;

　　(五)物业管理课题调研;

　　(六) 物业管理教材编撰;

　　(七) 物业服务规范和服务标准的编制与审定;

　　(八) 物业服务咨询。

　　第三条 本办法所称物业管理专家，是指对物业管理行业专业知识和技能有专门研究，并在行业内享有较高声誉的，主要来源于物业服务企业、高校、政府机关、企事业单位和社会团体等组织，并入选专家库的专家。

　　第四条 专家库管理遵循“入库核准、集中管理、资源共享、规范使用”的原则。

　　第五条 省建设行政主管理部门是专家库的管理部门。专家库日常管理委托省物业管理协会承担。

　　(一)专家库管理部门职责：

　　1.负责专家库的建设与管理;

　　2.负责专家库管理办法或规定的制定;

　　3.负责专家征集、出入库的考核与审定;

　　4.负责违法违规专家的处理。

　　(二)省物业管理协会职责：

　　1.负责专家征集、出入库的初审;

　　2.承担专家库管理系统建设、维护和技术支持，以及专家库动态信息的管理;

　　3.负责专家的管理、使用和联络;

　　4.负责违法违规专家的调查;

　　5.建立专家库专家档案。

　　第二章 专家出入库管理

　　第六条 专家应当符合下列基本条件：

　　(一)遵守国家法律法规，服从管理和监督;

　　(二)具有良好的职业道德、热心公益、廉洁自律;

　　(三)熟悉行业相关法律法规和政策，掌握行业规范和服务技术标准;

　　(四)具有丰富的从业和实践经验，并且对行业专业知识和技能有研究;

　　(五)无违法违纪和不良执业行为记录;

　　(六)国内公民，年龄在七十周岁以下，身体健康, 持有中级及以上的专业技术职称，并有从事专家活动的时间。

　　第七条 专家入选专家库除具备以上基本条件外，还应当具备下列条件之一：

　　(一)行业从业满八年以上、担任企业领导职务满3年以上;或者担任企业工程技术部门或者项目经理满5年以上，并且具体主持或者承担创建过“市级”以上物业示范项目的从业及任职经历;

　　(二)近5年内承担过两次以上省或者设区市组织的物业示范项目考评或者物业服务项目评标;

　　(三)承担或者参与过设区市级以上物业行业相关法律法规、政策规定、行业规范标准的起草、制定;

　　(四)在CN刊号杂志发表过两篇以上物业管理相关文章;

　　(五)行政主管部门长期分管、从事物业管理或者相关研究的人员;

　　(六)从事物业管理教育、律师、行业协会相关人员入选专家，应具有副高级及以上的专业技术职称或者持有律师执业资格满五年以上，并且在物业管理活动中做出过贡献的人员。

　　第八条 专家资格的申请，由行业协会组织，并经设区市建设或者房地产行政主管部门审核推荐。

　　第九条 专家的征集、增补入选和调整调出专家库，经设区市建设或者房地产行政主管部门审核，由省物业管理协会负责初审，报省建设行政主管理部门审定。

　　第十条 专家库由省物业管理协会实行动态管理。

　　(一)入选专家应当在每年12月份通过网络平台向专家库管理部门申报专家活动情况;

　　(二)设区市建设或者房地产行政主管部门应于每年12月份向专家库管理部门报送增补入选、调整调出专家库人选名单建议;

　　(三)设区市建设或者房地产行政主管理部门应对在本行政区域内违反规定的专家，及时向专家库管理部门报送撤销资格或调出专家库建议;

　　(四)专家库管理部门根据设区市建设或者房地产行政主管部门建议及时进行更新，或者于每年第一季度统一对上年度专家库信息进行全面更新，并且在福建省住房与城乡建设网上公布，接受社会监督。

　　第十一条 专家有下列情形之一的，应当调出专家库：

　　(一)本人书面申请不再担任专家的;

　　(二)因超龄、身体健康问题或者工作变动等，客观上不适合入选专家条件的;

　　(三)一年内无正当理由推卸、放弃专家活动累计两次以上的;

　　(四)不能胜任专家资格其他情形的。

　　第十二条 专家有下列情形之一的，应当取消专家资格：

　　(一)以专家名义活动，接受或者索取馈赠、宴请和不正当利益的;

　　(二)存在徇私舞弊、弄虚作假、玩忽职守等影响评审结果或者造成其他不良后果的;

　　(三)发生各级主管部门、单位或者个人投诉行为，经核实查证的;

　　(四)以隐瞒、欺骗或者贿赂等不正当手段，获得入选专家资格的;

　　(五)被依法追究责任或者违法犯罪的。

　　第三章 专家的使用管理

　　第十三条 在省内开展相关物业管理活动的部门、行业协会和中介机构可依申请使用专家库。

　　第十四条 专家库的使用，按照“活动性质、专业对口、回避制度”的原则，采取随机抽取和指定相结合的方式，抽选专家参加物业活动。

　　第十五条 专家使用流程

　　(一)使用单位提出使用专家事由、条件和要求，经使用单位责任人批准，可向专家库管理部门申请使用专家;

　　(二)根据使用单位的申请，由省物业管理协会在专家库中按照1:2的比例随机抽选专家，形成候选专家名单;

　　(三)使用单位负责从候选专家名单中依次联系专家，确定使用专家名单;若在候选专家名单联系中仍无法满足使用人数时，可按1:1的比例再次从专家库中抽选专家名单，直至最终确定使用专家名单。

　　第十六条 按照上条规定确定使用的专家，由省物业管理协会记录专家使用情况，并纳入专家个人档案信息。

　　第十七条 有下列情形之一的，申请人、利害关系人可以提出重新组织专家评审的申请。

　　(一)专家评审依据的法律法规、技术规范、行业标准、部门规章或者规定适用不当的;

　　(二)申请人、利害关系人或者论证编制单位对专家评审意见不服的，并有客观和事实依据的;

　　(三)违反本办法规定的专家禁止行为和回避制度的;

　　(四)其它违反法律法规规定情形的。

　　第四章 专家权利与义务

　　第十八条 专家享有下列权利：

　　享有对物业管理活动提出意见和建议;

　　享有按相关规定获取劳务报酬;

　　享有自愿申请专家资格;

　　享有自愿退出专家库;

　　法律法规规定的其它权利。

　　第十九条 专家应履行下列义务：

　　(一)自觉遵守物业活动纪律，保守评审活动的秘密或机密;

　　(二)按照客观、公正、独立的原则，参加评审活动，提出专业评审意见;

　　(三)不得接受、索取利益及其关联者的馈赠、宴请或者其它不正当利益;

　　(四)以客观事实为依据，认真履行职责，对发表的评审意见承担责任;

　　(五)不得干扰或者影响其他专家的评审意见;

　　(六)参与主管部门及行业协会组织的各类活动;

　　(七)工作单位、职称和通讯方式等个人信息变化时，应及时告知专家库管理部门;

　　(八)在参加活动中发现有违法违规行为的，应及时向专家库管理部门报告;

　　第二十条 专家参与活动时出现下列情形之一的，应当回避：

　　所参与的活动与本人或者所在单位有利害关系的;

　　三年内曾在活动涉及的单位任职或者担任顾问的;

　　配偶或者直系亲属在活动涉及单位任职或者担任顾

　　问的;

　　曾与活动涉及单位发生过司法纠纷的;

　　可能影响公正评审的 其它情形。

　　第二十一条 专家应自觉遵守回避制度，当专家参与的活动涉及关联的或者其与组织方存在上条规定的情形之一，应主动提出回避。因专家回避导致该活动无法满足条件的，应暂停该活动的开展，并依照本办法规定补选专家。

　　第五章 监督管理

　　第二十二条 专家评审活动应坚持“依据充分、客观公正、廉洁高效”原则，申请人或者利害关系人可根据专家违法违规的事实，向省住房和城乡建设厅监察室举报或者投诉。

　　第二十三条 组织单位工作人员在活动中涉及徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守造成不良后果的，按照有关规定处理。

　　第二十四条 各级行政机关工作人员违反本办法规定的，按照公务员行为规范有关规定处理。

　　第二十五条 专家个人的违法违规等行为对有关单位造成损失的，应当由专家个人承担相应责任。

　　第六章 附则

　　第二十六条 各地可参照本办法，结合实际建立物业管理专家库。

　　第二十七条 本办法由省住房和城乡建设厅负责解释。

　　第二十八条 本办法自20**年7月1日起施行。

篇3：上饶市物业管理办法(2015)

　　上饶市物业管理办法

　　饶府发[20**]3号

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　各县(市、区)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　(一)业主大会和业主委员会的业务指导;

　　(二)物业服务企业的资质、服务质量、物业服务招投标、物业服务合同的签订、备案的监督管理、物业承接查验;

　　(三)住宅专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理;

　　(四)受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉;

　　(五)物业使用和维护的监督管理;

　　(六)其他监督管理职责。

　　建设、规划、城管、环保、市政、公安、消防、价格、工商、环卫、绿化、人防、质监、民政等部门及供水、供电、供气等企业应当按照各自的职责，依法做好相关管理和服务工作。

　　第四条 各县(市、区)人民政府、街道办事处、乡(镇)人民政府应牵头建立物业管理联席会议制度，定期召集各相关职能部门协调解决辖区内物业管理的突出问题和突发事件。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调物业管理和社区管理的相互关系。社区居委会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

　　社区居委会负责依法调解本辖区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

　　物业服务企业应当配合街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理的相关工作。拒不配合的，街道办事处、乡(镇)人民政府可以提请房地产行政主管部门依法处理。

　　第五条 市物业管理协会是物业管理行业的自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展;负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，调解行业内部争议等。

　　第六条 各县(市、区)人民政府应当制定扶持政策，采取措施，对配套设施不齐全、环境质量较差且未实行物业管理的原有住宅小区进行整治改造，逐步实行物业管理。推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业全面发展。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第七条 房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守(临时)管理规约和业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)遵守房屋装饰装修的有关规定;

　　(四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(五)按照国家有关规定交纳维修资金;

　　(六)按时交纳物业服务费;

　　(七)法律、法规规定的其他义务。

　　业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》等法规规定和管理规约、议事规则及物业服务合同约定的权利，并应当履行相应义务，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

　　第九条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会和一个业主委员会。业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会和业主委员会，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会和业主委员会职责。

　　业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，每单元至少有二名业主代表。

　　业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见;凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。

　　第十条 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上，或者首套房屋出售并交付使用满两年的，建设单位应当在30日内书面报告所在地街道办事处、乡(镇)人民政府要求召开首次业主大会，并报送下列资料：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　建设单位未及时书面报告以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

　　第十一条 首次业主大会由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召集。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到要求成立业主大会的书面报告和有关资料后60日内组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、以及街道办事处、乡(镇)人民政府或社区居委会的代表组成，成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府或社区居委会的代表担任。

　　第十二条　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居委会组织业主推荐。

　　筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责登记并作出答复。

　　第十三条 业主大会筹备组应当做好以下筹备工作：

　　(一)确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

　　(六)制定业主委员会选举办法;

　　(七)完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

　　第十四条 新建开发项目首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，建设单位应当在物业交付使用前，依照与物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府协商确定的具体标准，将首次业主大会筹备经费交给街道办事处、乡(镇)人民政府，由业主大会筹备组使用。

　　老住宅区首次业主大会会议的筹备经费，缴交了维修资金的住宅小区，可以从维修资金增值收益中申请，未缴交维修资金的住宅小区，由全体业主共同承担。

　　筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入维修资金或者根据业主大会的决定使用。

　　第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。

　　业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定召开。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

　　(一)经业主委员会核实，有20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则规定的其他情形。

　　第十六条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求街道办事处、乡(镇)人民政府协调并确定召集时间;逾期未召集的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召集或授权社区居委会组织召集。

　　业主大会会议议题涉及改选业主委员会及撤销现任业主委员会决定的，业主大会会议由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召集或授权社区居委会组织召集。

　　除业主委员会和街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居委会外，其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。

　　第十七条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等公告全体业主，并告知属地社区居委会。

　　业主可书面委托代理人出席。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或其书面委托的代理人应当列席会议。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。

　　第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主与会，业主大会会议方为有效。

　　前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认;采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票发放表上签收确认。

　　第十九条 下列事项由业主大会决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主大会决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，逾期未参与表决业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。

　　业主大会或业主委员会的决定，应当自决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，业主大会或业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第二十条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按测绘机构的预测面积计算;尚未进行预测的，暂按规划面积计算。

　　(二)车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，应当在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定。

　　(三)业主的投票权按普通住宅每20平方米为一个计票单位，别墅每15平方米为一个计票单位;非住宅每10平方米为一个计票单位，不足的按四舍五入处理，但每个独立产权单位不得分割投票。

　　第二十一条 业主可以书面委托的形式，约定由物业使用人在一定期限内代其行使共同管理权，但物业使用人不得担任业主委员会委员。

　　第二十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，是代表全体业主对物业实施自治管理的自治组织，由业主大会选举产生，人数应为5至11人单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，业主委员会在日常工作中履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)监督维修资金的使用;

　　(五)协调业主和物业服务企业间的矛盾纠纷，协助物业服务企业催缴欠交的物业服务费;

　　(六)监督管理规约的实施;

　　(七)劝阻业主或者物业使用人违规违法装饰装修房屋;

　　(八)完善监督机制，设立监督小组，对日常工作和经费使用情况进行监督;

　　(九)可以根据实际工作需要，邀请一名所属社区的居委会干部在业主委员会中任职，对业主委员会的日常工作进行指导和监督;

　　(十)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十三条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数原则上不超过业主委员会正式委员人数的50%。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则等应当与正式委员相同。

　　业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的50%的，可以从候补委员中自动递补，并在本物业管理区域内公告;业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的50%的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

　　第二十四条 业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)履行业主义务，未欠交物业服务费和维修资金;

　　(三)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;

　　(四)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

　　(五)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。

　　第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

　　(一)不再是本物业管理区域内业主的;

　　(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

　　(三)有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费、违法出租房屋等情形且未改正的;

　　(四)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

　　(五)被依法追究刑事责任的;

　　(六)法律、法规规定以及业主大会议事规则、管理规约约定的其他情形。

　　第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内持以下材料向所在地房地产行政主管部门备案：

　　(一)申请登记备案申请书;

　　(二)《管理规约》;

　　(三)《业主大会议事规则》;

　　(四)成立首届业主大会、产生业主委员会的会议记录;

　　(五)业主委员会人员名单、联系方式和基本情况。

　　第二十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。

　　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

　　第二十八条 业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，由业主大会在议事规则中确定，任期届满六十日前，应当报告所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，开始筹备召开业主大会会议进行换届选举，选举产生新一届业主委员会。业主委员会委员可以连选连任。具体由业主大会在议事规则中决定，业主委员会委员资格任期届满即自行终止。无正当理由逾期未换届的，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其尽快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

　　第二十九条 未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的1/2的，在新业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居委会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导和监督下代行业主委员会职责。

　　第三十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡(镇)人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

　　业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

　　拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、公安机关督促移交。

　　第三十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益和业主合法权益。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门或街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主;所作出决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

　　业主不得擅自以业主大会或业主委员会的名义从事活动，并应当自觉执行业主大会或业主委员会依法作出的决定。业主应当尊重业主委员会委员，通过合法途径提出诉求，不得组织、煸动对业主委员会委员的人身攻击和人格侮辱。

　　第三十二条 业主大会、业主委员会日常工作经费由全体业主共同承担，工作经费可以由业主分摊，也可以在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备经营的收益和维修资金的增值收益中列支，具体额度在《业主大会议事规则》中约定，并在业主大会上表决通过后执行，候补委员不领取津贴。

　　业主委员会应当每年三月底前在物业管理区域内公告上一年度业主大会、业主委员会的经费使用情况，接受监督小组和全体业主的监督。

　　第三章 前期物业服务

　　第三十三条 开发建设单位在物业管理中承担下列义务：

　　(一)依照法律、法规规定和合同约定承担物业保修责任;

　　(二)依法参与首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会;

　　(三)依法提供物业管理用房;

　　(四)以未出售物业业主身份承担相关义务;

　　(五)法律、法规规定和合同约定的其他义务。

　　第三十四条　建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准配置物业管理用房，物业规模较小的，提供的物业管理用房最少不得低于120平方米。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，最低不少于二十平方米。

　　建设单位应按照相关规定的要求规划、设计、建设社区用房。

　　第三十五条 规划主管部门在新建开发项目审批立项时，应当要求开发建设单位在规划设计方案文本中确定物业管理用房和社区用房的具体位置。物业管理用房和社区用房必须在地面以上，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于三层，且应当具有独立产权和进行简单装修，配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施，具备正常办公使用功能。

　　第三十六条 物业管理用房、社区用房由建设单位无偿提供，产权属于全体业主，由房地产行政主管部门统一建档管理，在项目竣工验收合格办理物业交付时，移交物业服务企业、社区居委会使用。

　　物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、租赁、转让和抵押。社区用房不得用于出租经营。

　　第三十七条 建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前，应当向物业所在地的房地产行政主管部门申请划分物业管理区域登记，将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并告知物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府。

　　物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　已经实行物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的房地产行政主管部门申请登记。

　　第三十八条 建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，在办理新建开发项目《商品房预售许可证》之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，实施前期物业管理。

　　本办法所称前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。

　　第三十九条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业管理招标应当采取公开招标方式，选聘优秀的物业服务企业和最佳的物业管理模式。符合下列条件之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

　　(一)同一物业管理区域内，混合型物业总建筑面积低于3万平方米;单体高层物业建筑面积低于1万平方米或纯别墅区建筑面积低于1万平方米的项目;

　　(二)公开招标的投标人少于三人的。

　　(三)物业产权单一并由产权人自用的;

　　(四)已托管的物业，合同期满后，经双方协商同意续约的;

　　(五)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的或金融机构、工业厂区及其它不适宜采用公开招投标的物业。

　　符合前款第(一)、(二)项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经房地产行政主管部门批准;未经批准的，选聘行为无效。

　　第四十条 建设单位应当在预(销)售物业之前制定《临时管理规约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。

　　《临时管理规约》应当包括下列内容：

　　(一)物业管理区域道路、绿地等物业共用部位和景观设施、电梯水泵等共用设施设备的使用和维护规则;

　　(二)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;

　　(三)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;

　　(四)物业管理用房的使用和经营;

　　(五)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

　　(六)业主分担物业管理区域二次供水、电梯能耗费分摊等各类费用和分配各类收益的方式;

　　(七)违反规约应当承担的责任。

　　第四十一条 建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报房地产行政主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、二次供水和电梯能耗费的分摊、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　第四十二条 建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业服务有关的建议。

　　建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

　　第四十三条 新建房屋符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

　　(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保、人防、气象等部门出具的认可或者准许使用文件，并经当地房地产行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等设施设备按照规划设计要求建成且达到国家、本省有关建设标准，供水、供电、供气等设施设备已与相关专业部门办理移接交手续，并已安装一户一表，独立进行计量，业主可以自行缴纳费用;

　　(三)按照规划设计要求视频监控装置、生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成;

　　(四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续，需要进行检测的，还应当由具备相应资质的检测机构检测合格;

　　(六)消防车通道、消防登高场地、人防工程、地下室已设置显著标志;

　　(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(八)法律、法规规定的其他条件。

　　第四十四条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第四十五条 建设单位、物业服务企业应当按照省人民政府住房和城乡建设主管部门制定、公布的物业服务合同和临时管理规约示范文本签订物业服务合同和制定临时管理规约，并于签订之日起十日内，向物业主管部门备案。

　　第四十六条 建设单位在房屋交付时，应当向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书，并按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。

　　物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

　　第四章 物业管理服务

　　第四十七条 物业服务企业入驻新物业管理项目前应当按规定办理物业共用部位、共用设施设备的承接查验手续，收集整理建设单位、前物业服务企业或业主委员会移交的有关资料，建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案，并应当与建设单位或前物业服务企业签订承接查验协议和交接清单。

　　物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定，交接清单必须署名物品和资料的明细。

　　承接验收时如发现问题应当书面告知建设单位，建设单位如不予整改，则应向物业所在地的县(市、区)相关主管部门报告有关情况，由主管部门责成建设单位及时整修并组织物业服务企业复验。

　　第四十八条 一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统一提供物业服务。

　　第四十九条 本办法所称物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格从事物业管理服务活动的企业。

　　物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。物业服务企业资质证书不得转让、出租、转借。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向房地产行政主管部门备案。

　　从事物业管理服务的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。职业资格证书不得转让、出租、转借。

　　房地产行政主管部门应当加强物业管理服务专业人才队伍建设，建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。

　　第五十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。

　　物业服务合同签订后，业主委员会应当向业主公示或者印发给业主，物业服务企业应当向业主提供物业服务手册。

　　第五十一条 物业服务合同应当包括下列事项：

　　(一)物业管理区域的范围及基本情况;

　　(二)物业服务合同期限;

　　(三)物业服务质量标准;

　　(四)物业服务费用的收取标准和方式、公布物业服务费用收支情况的时间;

　　(五)物业服务费中所包含的物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用：楼道照明的维护及电费、庭院路灯等设施的维护及电费、给水管线及设施的维护费、排水排污管道及化粪池的清掏费、水池的清洗费、蚊虫的消杀费、电梯的养护费、绿化的养护及水费等。

　　(六)环境卫生清扫保洁和公共绿化及其设施的日常养护、管理和责任细化;

　　(七)对外来人员和车辆登记、定期巡逻，以及管理视频监控装置等维护小区秩序、安全防范事项;

　　(八)对物业管理区域内的共用消防设施进行管理维护，提供消防安全防范服务;

　　(九)车辆的停放管理;

　　(十)物业维修、养护和更新、改造费用的区分和承担;

　　(十一)物业服务、财务档案和物业档案的保管;

　　(十二)物业服务合同终止、解除条件;

　　(十三)双方约定的其他物业管理服务事项;

　　(十四)违约责任。

　　第五十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定以及国家有关物业服务的规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，依照法律、法规规定委托具备相应资质的检测机构对电梯、压力容器等特种设备进行定期检验检测;并于每年第四季度向业主委员会书面报告物业共用部位、共用设施设备运行状况。

　　可以根据物业服务合同的约定，聘请专业公司承担电梯、防雷装置、消防器材等设备维修养护、检测，清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

　　第五十三条　物业服务企业在物业管理活动中享有以下权利：

　　(一)根据物业服务合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定管理物业;

　　(二)按照国家和省、市有关规定收取物业服务费;

　　(三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为;

　　第五十四条 物业服务企业应当履行下列义务：

　　(一)以服务业主为宗旨，提高服务质量和水平;

　　(二)按照物业服务合同约定，提供安全防范、卫生保洁、绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务;

　　(三)定期向业主公布物业服务费用的收支情况;

　　(四)接受业主委员会和业主的监督;

　　(五)协助有关部门提供社区服务，开展社区文体活动;

　　(六)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告;

　　(七)为业主提供水、电、气维修等便民有偿服务;

　　(八)协助调解业主间的物业纠纷;

　　(九)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

　　第五十五条 物业服务企业应当按照物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府社会治安综合治理的有关规定，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定安全防范应急预案，对突发性事件应当采取应急措施，及时报告有关主管部门和相关单位，并协助做好救助工作。

　　物业服务企业从业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第五十六条 物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料，供业主委员会查验：

　　(一)共有部分经营管理档案;

　　(二)监控系统、电梯、消防、水泵、防雷装置、电子防盗门等共用设施设备和人防工程防护设施的档案及其运行、维修、养护、检测记录;

　　(三)水箱清洗记录及水箱检测报告;

　　(四)房屋装饰装修管理资料;

　　(五)业主清册;

　　(六)物业服务企业或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、供热、垃圾清运、通信、有线电视覆盖等书面协议;

　　(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

　　第五十七条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行政府指导价;其他类物业的物业服务收费实行市场调节价。

　　物业服务收费实行政府指导价的，价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，适时制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。前期物业管理期间的物业服务费，由开发建设单位和前期物业服务企业报相关主管部门核定后执行;业主大会成立后，具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业应当按照县级以上人民政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示收费标准和项目。

　　电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。

　　第五十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务。物业管理区域内园林绿化用水费用，应当按照符合其使用性质的标准收取。居民住宅楼内电梯、楼道照明、车库(停车场)、二次供水、中央空调、电子对讲门等直接服务于居民生活的附属设施用电，执行居民生活用电价格;楼外附属设施用电按其实际用电性质执行相应类别电价。

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业可以委托物业服务企业代收有关费用，并按照约定支付手续费。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第五十九条 物业服务收费可分为包干制方式和酬金制方式。

　　物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业管理各项资金的收支情况;实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。物业服务企业应当每年不少于一次在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内上一年度的相关物业经费收取、使用等情况，接受业主的监督。

　　业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当予以答复和说明。业主委员会也可以委托审计单位进行审计，费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。

　　第六十条 物业交付前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理。物业交付后的物业服务费由业主承担，业主应当依照物业服务合同的约定及时足额交纳物业服务费。

　　建设单位未售物业和建设质量问题导致物业不能正常使用的，其修复期间的物业服务费由建设单位全额承担。物业服务合同双方约定预收物业服务费的,预收期限最高不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

　　业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示、向业主工作单位或工商税务等部门发函协办等方式协助物业服务企业进行催交，业主拒不缴纳的，按物业服务合同中约定的违约责任承担方式要求业主承担相应的违约责任。

　　第六十一条 业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业产权交易时，双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定;受让人应当在办理产权交易手续后30日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

　　第六十二条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，经业主大会授权，业主委员会可以代表业主与物业服务企业协商确定违约责任并要求其履行，协商不成的，可以向人民法院提起诉讼。

　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则作为物业服务合同的组成部分。

　　第六十三条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可对物业管理用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备、公共场地进行经营，所得收益的管理和使用办法应当在临时管理规约、管理规约和议事规则中明确，可以用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，也可按业主大会的决定用于弥补物业服务费不足、业主大会的会议经费、业主委员会的活动经费以及物业管理方面的其他需要。

　　物业经营性收益应单独列账，收支情况应每半年至少公布一次。

　　前期物业管理期间，建设单位应当就物业经营性收益使用管理问题与物业服务企业在前期物业服务合同中作详细约定并向业主公示告知。前期物业管理结束时，物业服务企业应当就前期物业管理期间物业经营性收益收支情况进行单项审计，并将审计结果在物业管理区域内公示。

　　第六十四条 物业服务合同期限届满前3个月，业主大会应当决定物业服务企业的选聘方式，并在合同期满前完成选聘工作。

　　物业服务合同期满业主大会仍未完成选聘工作，经原物业服务企业认可，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前3个月书面告知对方。

　　业主大会已选聘新物业服务企业的或合同期满后业主委员会书面通知原物业服务企业不再延续原合同的，原物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费等理由拒绝退出物业项目，不得以任何形式阻挠新物业服务企业进驻物业。

　　第六十五条 经业主大会决定提前解除物业服务合同的，业主委员会应当在解除合同之日的3个月前将该决定书面告知物业服务企业，承担相应违约责任，并在3个月内组织召开业主大会另行选聘物业服务企业。

　　物业服务企业提前要求解除物业服务合同，应提前3个月书面告知业主委员会，并承担相应违约责任。业主委员会应当在被告知之日起3个月内，组织召开业主大会另行选聘物业服务企业。

　　物业服务企业被撤销或注销资质的，由业主委员会在物业服务企业被撤销或注销资质之日起3个月内与该企业解除原物业服务合同，并组织召开业主大会另行选聘物业服务企业，期间原物业服务合同权利义务延续。

　　物业服务企业退出项目管理时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，项目所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应制订应急管理预案，由所在地社区居委会负责组织3至6个月的基本保洁、保安等服务，基本服务费用标准由物价部门核定，社区居委会负责向居民收取，供水、供电、供气等费用由各专业单位自行上门收取，街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产行政主管部门要做好业主选聘物业服务企业的业务指导工作。3至6个月后，物业项目仍未选聘到物业服务企业的，由业主实施自治管理。

　　第六十六条 物业服务企业在退出物业管理区域时，应聘请专业财务审计部门对管理项目期间的财务账目进行审计并公示，及时向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物账册、清单，在业主委员会或社区居委会监督下退还预收的物业服务费，按照约定的期限退出物业管理区域。

　　物业服务企业接受委托对设施设备进行管理的，在退出该物业管理区域办理交接手续时，应保证设施设备的正常使用，但根据合同或有关规定不由物业服务企业承担的维修、更新、改造费用或承接查验时设施设备已无法正常使用、责任单位又未进行妥善整改的除外。

　　第六十七条 规模较小且具备自治管理条件的住宅小区，经物业管理区域内专有部分占总建筑面积1/2以上且专有部分人数占总人数1/2以上的业主同意，可在街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居委会的监督指导下由业主实施自治管理，但应当设定执行机构及其负责人，负责自治管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。

　　电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。

　　业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的，应当为其支付意外伤害等保障费用。

　　业主自治管理中需要开具发票的，业主委员会可持街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居委会的证明材料，到物业所在地的税务部门申请代为开具。

　　第五章 住宅专项维修资金和物业质量保修金

　　第六十八条　两个以上业主的住宅物业和与其结构相连的非住宅物业都应当建立住宅专项维修资金(以下简称维修资金)，用于房屋的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

　　维修资金遵循全额储存、业主所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受财政、审计监督的管理制度。

　　第六十九条　维修资金不得出借，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。

　　维修资金的管理费用由财政部门核定，在维修资金的增值收益中提取，财政部门监督使用。

　　第七十条　维修资金由购房者缴纳，由房地产行政主管部门成立维修资金管理中心设立维修资金专户进行统一管理。

　　第七十一条 购房者(含住宅房、非住宅房、经济适用住房、拆迁安置房) 应当按相关规定交存维修资金，交存标准为：多层建筑70元/平方米;高层建筑100元/平方米。

　　多层建筑是指地上结构最高层数为六层以下(含六层)的建筑;高层建筑是指地上结构为七层以上(含七层)的建筑。

　　房地产行政主管部门应当根据当地住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整维修资金的交存标准。

　　第七十二条 新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交，建设单位应当向购房者说明，并将该内容约定为购房合同 条款。建设单位应当在办理房屋建筑工程竣工验收备案时，按照物业总建筑面积一次性将维修资金交存至维修资金专户，待物业交付时向业主收取。未售出物业的专项维修资金由建设单位先交存，待售出时向业主收取，业主凭开发建设单位出具的缴款凭证到维修资金管理中心录入信息。未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

　　第七十三条 维修资金管理中心收到维修资金后，将出具由省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据，并按栋建账到户进行管理。

　　第七十四条 新建住宅物业实行质量保修金制度。

　　建设单位应当按照《江西省物业管理条例》的规定，在办理项目竣工验收手续时、申请不动产权属初始登记前向物业所在地的维修资金管理中心设立的物业质量保修金专户交存物业质量保修金，交存标准为：多层住宅为30元/平方米，高层住宅为50元/平方米。房地产行政主管部门应当根据当地物业建筑安装工程造价的变化情况，适时调整质量保修金的交存标准，并向社会公布。

　　开发建设单位在房屋交付使用时，应当向业主出示质量保修金全额缴存证明;在办理不动产权属初始登记时，应当提供维修资金管理中心出具的质量保修金全额缴存证明。未缴存质量保修金的项目，不得办理不动产权属初始登记等手续。

　　第七十五条 物业质量保修金保证的保修责任期限为同一开发项目所有房屋交付业主使用满5年，自建设单位竣工验收合格交付业主使用之日起计算，保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。物业质量保修金全部退还后，建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。

　　第七十六条 物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。

　　第七十七条 物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经当地维修资金管理中心委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，其费用从物业质量保修金中列支。

　　维修资金管理中心应当在物业质量保修金动用后三日内书面通知建设单位，建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。

　　建设单位对维修责任承担有异议的，可以依法提起民事诉讼或者依法申请仲裁。

　　第七十八条 物业保修期间，建设单位因破产、解散、被撤销等原因注销的，维修资金管理中心应当将物业质量保修金本息余额提存。

　　第七十九条 符合下列条件的，保修责任期满后物业质量保修金本息余额退还建设单位：

　　(一)未出现属于保修范围内的物业质量问题;

　　(二)出现物业质量问题，但建设单位已按照相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务;

　　(三)出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但建设单位已按照人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。

　　物业保修期间建设单位已经注销的，保修责任期满后其交付的物业质量保修金本息余额依法列入清算财产。

　　第八十条 物业保修责任期满三十日前，维修资金管理中心应当将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。

　　第八十一条 维修资金管理中心应当加强对物业质量保修金的交存、使用、管理的监督检查，应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位，公布该物业管理区域物业质量保修金的交存、使用情况，接受业主和建设单位的监督。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第八十二条 物业使用中禁止下列行为：

　　(一)违反法律、法规以及(临时)管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房;

　　(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、客厅、饭厅、书房和厨房的上方;

　　(三)违反管理规约封闭阳台、露台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施，破坏物业的整洁、美观;

　　(四)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(五)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(六)擅自改变物业使用性质或将配套设施挪作他用;

　　(七)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(八)占用绿地，损毁树木、绿化设施;

　　(九)乱设摊点或者乱倒垃圾，堆放杂物，高空抛物;

　　(十)违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和业主正常生活;

　　(十一)损坏消防设施，占用消防通道、消防登高面等消防场地;

　　(十二)破坏或者擅自改变人防工程结构、用途、设备、设施;

　　(十三)排放有毒、有害和污染环境的物质或发出超过规定标准的噪声或者影响邻居通风、采光;

　　(十四)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

　　(十五)法律、法规禁止的其他行为。

　　对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻制止，对拒不改正的应及时报告有关行政主管部门和业主委员会，其中，(一)至(三)项向房地产执法部门报告，(四)至(十)项向规划、城管执法部门报告，(十一)项向公安消防部门报告，(十二)项向人防部门报告，十三至(十四)项向环保部门报告。有关部门应当根据相应规定及时予以协调处理。

　　第八十三条 业主或使用人进行物业装修，应事先告知物业服务企业，并按物业装修的规定办理有关手续。在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对业主或使用人的物业装修活动进行监督，对装饰装修情况进行现场巡查，业主应当予以配合。发现违反装修规定的行为，物业服务企业应当立即劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会和相关主管部门，相关主管部门应及时进行处理。

　　业主或使用人因物业装修而造成公共设施设备或其他业主、使用人财产损失或影响物业正常使用的，业主委员会和物业服务企业应当督促责任人负责修复或赔偿。

　　业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第八十四条 业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内全体业主共用部位的行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，收费标准由业主大会以优先解决业主车辆停放，妥善处理无车业主与有车业主之间的利益关系，依据停车场地建造和维护管理成本，并综合考虑物业管理区域内停车供求关系和车主承受能力的原则确定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　物业管理区域内因车辆行驶、停放造成的纠纷，物业服务企业可以先进行协调处理，协调不成的，及时报告公安交警部门。

　　业主和使用人应当遵守物业管理区域车辆行驶、停放等管理制度，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得阻碍、占用消防场地通道，不得破坏绿化。发现有违反上述相关行为的，物业服务企业应当劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告消防、城管执法等相关职能部门和业主委员会。消防、城管执法等部门接到报告应及时查明情况，并依法进行处理。

　　第八十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。

　　车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况，并与业主协商处分空置的车库、车位。为了保证车库、车位的充分利用，业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租(停车)收费的标准由价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。

　　未首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

　　第八十六条 占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的，物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的标准收取停车费。

　　物业服务企业应当将停车费单独列帐，独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定，将停车费用于补充维修资金或者用于物业管理的其他需要。

　　业主委员会应当对停车费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

　　第八十七条 物业管理区域内结合民用建筑修建的地下人防工程应当向全体业主开放。建设单位不得将人防工程出售、附赠，也不得以长期出租使用权名义变相出售。防空地下室平时只允许短期租赁，每次租赁期限不得超过5年。防空地下室出租收入应优先用于防控地下室设备设施的维护管理，具体收费标准由价格主管部门会同房地产行政主管部门、人防主管部门制定。

　　第八十八条 大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

　　进入住宅小区的车辆应当遵守下列规定：

　　(一)慢速通行，遇到行人和非机动车应当避让;

　　(二)禁止鸣号;

　　(三)在依法设置或者划定的车库、车位内按序停放，不得阻碍物业管理区域内的交通道路或者将车辆停放在小区消防通道口，不得损坏绿地或者妨碍其他业主使用物业;

　　(四)停放期间防盗报警器应当使用静音，防止发生噪音。

　　物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理，发现有违反规定情形的，应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门;公安等有关部门应当依法及时予以处理。

　　第八十九条 物业管理区域内供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户门外配置的管线、设施设备的维修养护责任。

　　建设单位应当及时将相关共用设施设备以及技术资料移交给相关专业单位。

　　专业单位委托物业服务企业代收代缴有关费用和设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。

　　第九十条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告、停车场或者从事租赁等的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

　　经营所得收益经业主大会决定可以由业主委员会负责管理，也可以委托物业服务企业代为收取或者管理，主要用于补充维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主委员会或者物业服务企业应当将收益和使用情况每半年公示一次。

　　第九十一条 物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，并协助相关部门做好物业管理区域的安全管理工作。

　　第九十二条 物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按下列规定承担：

　　(一)自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主或使用人承担;

　　(二)物业的共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。已设立维修资金并符合资金使用条件的，可在该项维修资金中列支。

　　物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新、改造费用由责任人承担。

　　第九十三条 发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会报告：

　　(一)电梯、水泵故障影响正常使用的;

　　(二)消防设施损坏，公安机关消防机构出具整改通知书的;

　　(三)外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况，影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。

　　前款规定涉及维修费用需要动用维修资金的，业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报物业所在地的维修资金管理中心审核同意，并经具有相应资质的中介机构审价后，在维修资金中直接列支;已经成立业主大会的，物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支维修资金，由业主委员会审核同意，报当地维修资金管理中心备案，并经具有相应资质的中介机构审价后，在维修资金中列支。维修资金管理中心应当及时划拨维修资金。

　　发生本条第一款所列情形，未按照规定实施维修、更新或者改造的，物业所在地的维修资金管理中心可以组织代为维修，维修费用在维修资金中列支。

　　第九十四条 物业维修、更新时，相关业主、使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、民防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，物业服务企业应当予以配合;需要进入专有部分的，相关业主、使用人应当配合。

　　上述作业造成共有部分或者专有部分损失的，责任人应当承担相应责任。

　　因相关业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。

　　第七章 法律责任

　　第九十五条 建设单位违反本办法第十条规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府，或者未按照规定提供有关资料的，由当地房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处两千元以上一万元以下罚款。

　　第九十六条 违反本办法第四十二条规定，建设单位、物业服务企业未按时将物业服务合同和临时管理规约报送备案的，由当地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

　　第九十七条 建设单位违反本办法第七十五条规定，未交存物业质量保修金的，由当地房地产行政主管部门责令限期交存;逾期不交存的，并处一万元以上五万元以下罚款。

　　第九十八条 违反本办法第六十四条规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由当地房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万元以下罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第九十九条 违反本办法第六十五条规定，物业服务企业不履行物业服务合同约定擅自停止服务的，由当地房地产行政管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　第一百条 物业服务合同终止后，物业服务企业拒不退出的，由当地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款;情节严重的，吊销其资质证书。

　　第一百零一条 物业服务企业的服务质量不符合服务规范和等级标准的，由当地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，降低其资质等级。

　　第一百零二条 违反本办法第八十三条规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，按照下列规定给予处罚;给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：

　　(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的，由当地建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物的，由当地规划、城管执法部门责令停止建设，限期拆除，可以并处违法搭建建筑物、构筑物造价百分之十以下罚款;

　　(三)破坏或者擅自改变房屋外观的，由规划、城管执法部门责令限期改正，恢复原状;逾期不改正、恢复原状的，处一千元以上一万元以下罚款;情节严重的，处一万元以上十万元以下罚款;

　　(四)违规装修、擅自改变物业使用性质的，由当地房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状;逾期不改正、恢复原状的，处一万元以上五万元以下罚款。

　　第一百零三条 当地房地产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府以及相关部门的工作人员违反本办法，有下列情形之一的，由上级行政机关或者主管部门责令改正，并依法给予处分;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任：

　　(一)未按照本办法规定筹备、组织成立业主委员会的;

　　(二)未按照本办法规定履行监督检查职责的;

　　(三)发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为，造成后果的;

　　(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

　　第一百零四条 对违反本办法规定的其他行为，法律、法规已有法律责任规定的，适用其规定。

　　第八章 附则

　　第一百零五条　本办法施行前已经实施物业管理的，应当按照本办法规定进行规范。

　　本办法施行前已交付使用但尚未实施物业管理的，按照本办法规定逐步实施物业管理。

　　第一百零六条　大厦、写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。

　　第一百零七条　本办法由上饶市房地产管理局负责解释。

　　第一百零八条　本办法自发布之日起施行，原《上饶市住宅区物业管理办法》(饶府发[20**]22号)同时废止。

篇4：盘锦市物业管理招标投标管理暂行办法（2019）

　　盘锦市物业管理招标投标管理暂行办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标人的合法权益，根据《辽宁物业管理条例》、《盘锦市物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法规和相关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 我市行政区城内的物业管理招标投标活动及其监督管理，适用本办法。

　　本办法所称物业管理招标投标，包括新建住宅项目前期物业管理招标投标和既有住宅项目物业招标投标。

　　前期物业管理招标投标，是指新建住宅在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业对新建住宅项目实施物业管理的活动。

　　既有物业项目招标投标，是指业主大会通过招标投标的方式选聘物业服务企业对既有住宅项目实施物业管理的活动。

　　建筑面积不超过3万平方米的，经所在区(县)住建局批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第三条 本办法所称招标人是指依法进行招标的建设单位、业主大会或者所有权人。

　　本办法所称投标人是指响应招标、参加投标的物业服务企业。

　　第四条 市住房和城乡建设局(以下简称住建局)负责全市物业管理招投标的监督管理等工作。

　　区(县)住建局负责本行政区城内物业服务的招标投标活动的指导、监督、管理和投诉受理等工作。

　　第二章 新建住宅项目前期物业服务招标投标

　　第五条 建筑面积在3万米以上的住宅项目必须通过公开招标选聘物业服务企业。

　　新建住宅项目的招标人为建设单位。

　　第六条 前期物业服务招标投标工作，招标人应当按照以下规定时限完成：

　　(一)不进行预售的商品房项目应当在现售30日前完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用90日前完成。

　　第七条 市住建局负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。

　　招标人可以委托招标代理机构实施招标，也可以自行组织实施招标，但均应通过全市统一的物业管理招投标平台完成招标活动。

　　第八条 市住建局负责建立全市物业服务招标代理机构推荐名录，定期向社会公布。

　　凡依法设立、具备招标代理业务经管资格的代理机构，经自愿申请，均可加入全市物业服务招标代理机构推荐名录。

　　招标人委托招标代理机构组织实施住宅项目物业服务招标的，可以在代理机构推荐名录中选取。

　　第九条 招标人应当在申请办理商品房预售许可证或商品房现售备案前，到区(县)住建局认定前期物业服务等级标准。区(县)住建局对符合要求的，自受理之日起2个工作日内完成认定工作。

　　第十条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件主要包括以下内容：

　　(一)招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、联系方式等;

　　(二)招标项目基本情况，包括项目名称、坐落位置、四至范围、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、项目类型、竣工时间、建筑结构、配套建设、设施设备、投标报价测算所需的各类技术参数和指标等;

　　(三)物业管理用房配置;

　　(四)物业服务标准及内容;

　　(五)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、信用、主要业绩、投标书的格式、主要内容、份数及密封等;

　　(六)招标方案，包括招标机构、开标时问及地点等;

　　(七)投标报价要求、评标标准和评标方法;

　　(八)投标保证金的要求;

　　(九)悔标的责任;

　　(十)物业服务合同的签订说明;

　　(十一)其他事项的说明。

　　第十一条 招标人应当在发布招标公告10日前，持以下材料到区(县)住建局办理招标备案。

　　(一)土地使用权证;

　　(二)建设用地规划许可证;

　　(三)建设项目规划设计图纸;

　　(四)区(县)住建局出具的前期物业服务等级标准认定表;

　　(五)预发布的招标公告;

　　(六)招标文件;

　　(七)临时管理规约;

　　(八)招标人委托招标代理机构的委托书。

　　区(县)住建局对符合要求的，应当自受理之日起3个工作日内完成。

　　第十二条 招标人应通过市物业管理网站发布招标公告。

　　招标公告当当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人、联系方法、投标资格条件以及获取招标文件的办法等事项。

　　第十三条 招标人或委托代理机构在区(县)住建局指定的地点接受投标报名。

　　第十四条 投标人的信用等级和考评监管综合得分可做为企业投标报名资格的重要参考依据。

　　第十五条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

　　投标文件主要包括以下内容：

　　(一)投标人的基本情况;

　　(二)投标函;

　　(三)住宅项目物业服务方案，主要包括：物业服务的内容和标准、人员配备情况、收支预算方案、相关管理制度;

　　(四)信用及主要业绩情况;

　　(五)招标文件要求提供的其他资料。

　　第十六条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标文件中指定的接收地点，截止时间后送达的投标文件为无效投标文件。

　　第十七条 招标人应于开标时间1日前，在市住建局的监督下，从全市物业管理专家库中随机抽取评标专家，现场通知抽取的评标专家。评标专家因故不能参加评标活动的，由招标人从专家库中继续抽取。

　　第十八条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中指定的地点。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况：经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。

　　第十九条 评标工作由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表及有关评标专家组成，成员为5人以上单数。其中，评标专家不少于成员总数的三分之二。

　　第二十条 评标方法一般应当采用综合评估法。

　　评标委员会应当拟定“综合评分表”，主要内容一般包括：

　　(一)技术部分。包括物业服务内容和等级标准、人员配备、主要工作环节的运行程序及检查方法，项目收支预算和物业服务的有关制度;

　　(二)商务部分。包括物业服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用;

　　(三)资信部分。包括投标人信用、主要业绩等;

　　(四)现场答辩部分。包括评标委员会成员就投标文件涉及到的有关事项进行询问，投标人现场予以答复。

　　评分标准应当按照前款“综合评分表”规定的内容，可以采取百分制的方法，合理确定各项内容的比重和分值。一般情况下：技术部分的分值为30分：商务部分的分值为30分;资信部分的分值为20分：现场答辩部分的分值为20分。

　　第二十一条 在评标过程中有以下情形之一的，评标委员会应当否决其投标：

　　(一)投标文件未经投标人盖章和负责人签字;

　　(二)投标人不符合国家或招标文件规定的资格条件;

　　(三)投标报价低于成本或高于招标文件设定的最高投标限价;

　　(四)投标文件未对招标文件提出所有实质性要求和条件做出响应;

　　(五)法律法规规定的其他情形。

　　第二十二条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

　　第二十三条 评标委员会完成评标后，招标人应当将中标候选人名单在市物业管理网站上公布，公示期为3个工作日，相关单位如有疑异，应以书面形式向区(县)住建局提出;如无疑异，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。

　　中标人确定后，招标人应当在3个工作日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。

　　第二十四条 招标人和中标人双方应当自中标通知书发出之日起30日内签订物业服务合同。合同主要条款不得背离招标文件实质性内容。

　　中标物业服务企业应自物业交接完成并签订物业服务合同之日起30日内到区(县)住建局办理备案。

　　第二十五条 招标人应当自签订物业服务合同之日起30日内，持以下材料到区(县)住建局办理中标备案：

　　(一)评标委员会提供的评标报告;

　　(二)中标人的投标文件;

　　(三)与中标人签订的经区(县)住建局备案的物业服务合同;

　　(四)法律、法规规定的其他文件。

　　区(县)住建局对符合要求的，应当自受理之日起3个工作日内完成备案工作。

　　第三章 既有住宅物业服务招标投标

　　第二十六条 业主大会决定公开招标选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业服务招投标平台进行招标。

　　第二十七条 既有住宅项目物业服务招标，已成立业主大会的，业主大会为招标人，由业主委员会履行招标人职责，招标工作小组承担具体工作。未成立业主大会的，由物业管理委员会或由社区(村)居委会代为履行招标人职责，招标工作小组承担具体工作。

　　招标工作小组由招标人组织成立，由街道办事处、业主代表、社区(村)居委会或业主委员会有关人员组成，组长由街道办事处派人担任，业主代表由街道办事处组织业主推荐产生。招标工作小组人数为5-9人，其中业主代表不少于成员总数的二分之一。

　　第二十八条 既有住宅项目物业服务招标投标应当在原物业服务合同期限届满或合同终止前完成。

　　第二十九条 招标人应当自发布招标公告10日前，持以下材料到区(县)住建局办理招标备案：

　　(一)原物业服务合同;

　　(二)业主大会决议或者二分之一以上业主同意的证明材料;

　　(三)预发布的招标公告;

　　(四)招标文件;

　　(五)招标人委托招标代理机构的委托书。

　　第三十条 既有住宅项目物业服务招标投标按照新建住宅项目前期物业服务招标投标程序进行。

　　第三十一条 既有住宅项目物业服务招标投标，评标委员会由业主代表和有关评标专家组成。其中，评标专家不少于成员总数的三分之二。

　　第三十二条 招标人应当自签订物业服务合同之日起20日内，持以下材料到区(县)住建局办理中标备案：

　　(一)评标委员会提供的评标报告;

　　(二)中标人的投标文件;

　　(三)招标人与中标人签订的物业服务合同;

　　(四)法律、法规规定的其他文件。

　　第四部分 附则

　　第三十三条 本办法自20**年6月1日起施行。

篇5：政策解读：金华市物业管理示范项目评选实施办法

　　政策解读：金华市物业管理示范项目评选实施办法

　　为了加强金华市物业服务工作的监督指导，树立物业服务行业典范，全面提高物业服务整体水平，促进物业管理工作健康、快速发展，我局制订了《金华市物业管理示范项目评选实施办法》(以下简称《办法》)。现就办法解读如下：

　　1、文中“一”:关于制订《办法》的目的和依据。

　　2、文中“二”：关于《办法》的适用范围。

　　3、文中“三”：关于金华市物业管理示范项目的评审主办部门和承办单位的规定。“评选审定活动由金华市住房和城乡建设局主办，市房地产业协会具体承办。”

　　4、文中“四”：关于金华市物业管理示范项目评选委员会成员组成和确定程序的规定。金华市物业管理示范项目评选委员会由金华市范围内物业管理专家(包括现场考评组)组成，负责示范项目的评选工作，提出年度示范项目推荐意见，市住房和城乡建设局会同市房地产业协会会议审定通过并公示。

　　5、文中“五”：关于金华市物业管理示范项目的评选标准及评分规则的规定。按照《金华市物业管理示范目评分标准》综合评分在90分以上且垃圾实现分类处置的物业项目入围金华市物业管理示范项目。最终考评结果以总分由高分到低分排序，按年度确定的示范项目数额取相应名次。《金华市物业管理示范目评分标准》依照《建设部关于修改全国物业管理示范住宅(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》(建住房物﹝2000﹞008号)浙江省建设厅《关于继续开展省级物业管理示范项目考评有关事项的通知》(建房发﹝20**﹞213号)制定。

　　6、文中“六”：关于金华市物业管理示范项目评选频率及单家企业申报个数限制的规定。为防止市物业管理示范项目过于集中到个别物业服务企业，作了申报个数限制的规定。

　　7、文中“七”：关于撤消 “金华市物业管理示范项目”称号的规定。获评的金华市物业管理示范项目三年后要接受复评，复评结果达不到示范标准的，由授与称号部门撤消其“金华市物业管理示范项目”称号。

　　8、文中“八”：关于不受理申报情形的规定。依照《建设部关于修改全国物业管理示范住宅(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》(建住房物﹝2000﹞008号)浙江省建设厅《关于继续开展省级物业管理示范项目考评有关事项的通知》(建房发﹝20**﹞213号)

　　9、文中“九”：关于申报条件的规定。同第八条。

　　10、文中“十”：关于获得金华市“物业管理示范项目”荣誉称号的单位的奖励。

　　11、文中“十一”：关于不诚信评选委员会委员处罚的规定。

　　12、文中“十二”：《办法》施行时间的规定。