物业服务黄金时间和重要区域解读

　　物业服务黄金时间和重要区域解读

　　所谓物业服务的黄金时间，是物业为业主提供服务的最佳时间，这个时候业主对物业服务的感受最深，也最能加深物业与业主之间感情。把握好物业服务的黄金时间，合理安排员工值班，加强对重点区域巡视检查，可收到事半功倍的效果。

　　物业服务的黄金时间是：

　　在业主上下班前后的一个小时。比如写字楼的业主8：30上班，物业服务人员在8：15～9：15，就应在大堂电梯厅恭候业主，既可以引导电梯，又可以熟悉业主。比如业主5：30下班.管住宅的物业服务人员就应该在6：00～7：00之间，在小区人口恭候业主，欢迎业主回到温馨小区，有时还可以为业主提供购买水电之类的服务，同时收取物业服务费。

　　业主生日、新婚、节日等喜庆日子。物业公司在这个时候送上祝福，最能打动业主的心，密切相互之间的关系。比如现在我们很多项目在三八妇女节的时候开展的“送人玫瑰，手留余香”的活动就获得了业主、客户的赞誉。

　　业主生病、搬家等需要帮助时。物业公司应提供力所能及的帮助，危难之时显身手，就能实现满意到感动的超越。比如有个项目市政停水，我们除提前温馨提示外，还安排安管员帮助楼上的业主在一楼打水送上去。仅此一个举措，就赢得业主帮我们推介了一个新的物业管理项目。

　　所谓物业服务的重要区域，就是最容易出现安全隐患的地方。也是业主每天必须经过的地方，在这些位置必须安装监控设备。

　　物业服务具体位置有：

　　进出口。如果业主每天进出口能感受物业服务人员的微笑和问候，那种亲切温暖的感觉油然而生。何况这也是防盗的第一关，管理严才能杜绝安全事故发生。

　　地下车库。特别是通往地下停车场的电梯厅，一要标识明确，二要整洁卫生。

　　设备房。设备设施管理的好坏，能体现一个物业服务企业的专业水平。因此，物业服务企业定期组织业主参观设备房，既能让业主体验到物业服务的艰辛，又能增强物业服务人员的自豪感。

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篇2：新修《石家庄市物业服务收费管理实施办法》政策解读

　　新修《石家庄市物业服务收费管理实施办法》政策解读

　　经市政府批准，市发展改革委、市住建局联合修订印发了《石家庄市物业服务收费管理实施办法》(以下简称新《办法》)，并在两部门网站向社会予以公布。现对新《办法》出台的背景、政策依据、主要内容以及相关配套政策解读如下：

　　一、新《办法》起草背景及政策依据

　　我市现行物业服务收费政策，是由原市物价局、房管局在20**年发布的《石家庄市物业服务收费管理实施办法》，20**年重新发布过一次(未做修改)。之后，国家、省相继出台了一系列物业管理方面的政策法规和规范性文件。国务院20**年颁布了《中华人民共和国物权法》;同年8月修改了《物业管理条例》;20**年建设部出台了《业主大会和业主委员会指导规则》;20**年9月省物价局、住建厅修订了《河北省物业服务收费管理实施办法》;20**年10月*中央、国务院出台了《关于推进价格机制改革的若干意见》;20**年1月*河北省委、省人民政府印发了《关于推进价格机制改革的实施意见》。对物业服务的政府定价范围、价格形成机制、管理监督机制等内容做了重要调整。同时，十多年来我市物业服务行业的经营环境、服务内容、运行成本都发生了很大变化，积累了一些新问题新矛盾, 亟需制定新政策进行规范。

　　二、起草过程及征求意见情况

　　经市政府批准，市发改委、住建局按程序启动了我市物业服务收费政策修订工作。两年来，全面整理分析了我市近年来物业服务和收费状况，从市区物业服务企业中甄选了有代表性的企业作为测算样本，聘请第三方机构参与了成本测算监审工作;召开各类座谈论证会20余次，在充分征求人大代表、政协委员、专家学者、相关部门以及物业服务企业、消费者代表意见建议基础上，对原《办法》进行了较大范围的修订完善，形成了新《办法》;根据测算调研成果，重新核定了《石家庄市区住宅区前期物业服务等级指导标准》和《石家庄市区住宅区前期物业服务等级基准价》。初步方案形成后，20**年9月，两部门又在网上公开向社会征求了意见，共有3793人次登陆参与，提出意见建议168条。对征求意见方案做进一步修改完善后，新政策方案经市政府批准后正式对社会公布实施。

　　三、新《办法》与原《办法》的主要区别

　　(一)物业服务收费管理形式和管理范围发生了变化。物业服务收费实行政府指导价的范围由原来的“普通住宅区公共性服务收费”调整为“业主大会成立之前的住宅区公共性物业服务收费(别墅除外)”;按政策放开了业主大会成立之后的住宅区物业服务收费及住宅区停车服务收费标准，实行市场调节价;将装修垃圾和渣土清运费，门禁、电梯卡收费纳入政府指导价管理;按规定建立了物业服务等级基准价和社会平均工资水平动态联动机制。

　　(二)住建部门重新核定了《石家庄市区住宅区前期物业服务等级指导标准》。新核定的《指导标准》，将原来两部门公布的《普通住宅区物业服务等级指导标准》调整为特级、一至四级5个等级。新《指导标准》充分考虑我市高端住宅和普通住宅物业服务现实情况和市场需求，增设了“特级”等级，不再设“等外级”等级。新标准进一步体现了服务品质，细化了服务内容，方便业主实施监督，更加有利于我市物业服务行业规范发展和保障业主合法权益。

　　(三)物价部门重新核定了《石家庄市区住宅区前期物业服务等级基准价》及相关收费标准。依据住建部门重新核定的《指导标准》和物业服务成本监审结论，参考周边省会城市和省内可比城市水平，重新核定了市区住宅区前期物业服务等级基准价格，并按政策明确了装修垃圾清运费、门禁电梯卡(证)工本费等相关收费标准。

　　(四)明确了新建住宅销售时房屋买卖合同应包括前期物业服务合同内容的相关政策。针对近年来频繁出现的交房过程中物业费标准纠纷较多的问题，新《办法》依据《物业管理条例》和《石家庄市物业管理条例》的相关规定，进一步明确了新建住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中，应包含前期物业服务合同约定的公共服务内容、服务等级和收费标准等内容，保障业主在购房时对物业服务等级和收费标准的知情权和选择权。

　　(五)增加了调整物业公共服务性收费标准的要求和程序。针对近年来住宅小区调整物业公共服务收费标准时纠纷较多的问题，根据《石家庄市物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔20**〕274号)的相关规定，增加了业主大会成立前，已实施收费的住宅区因政策或服务成本变化调整公共物业服务费标准的要求和程序。明确：业主大会成立前，调整物业公共性服务收费标准须经面积和人数双过半的多数业主同意，这一规定实质上是把住宅区物业费是否调整的决定权交给了多数业主。为避免物业企业单方面主导物业费调整过程，新《办法》还依据《业主大会和业主委员会指导规则》，参照外地做法，增加了居民委员会对物业费调整过程进行指导监督的要求，防止暗箱操作。

　　(六)建立了市区住宅区前期物业服务等级基准价与市区社会平均工资水平的联动机制。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》(冀价经费〔20**〕12号)相关规定，新《办法》建立了市区住宅区前期物业服务等级基准价与市区社会平均工资水平的联动机制。

　　四、住宅区停车收费政策

　　依据河北省发展和改革委员会、住房和城乡建设厅、交通运输厅《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的实施意见》(冀发改价格〔20**〕1424号)和《河北省物业服务收费管理实施办法》相关规定，新《办法》对住宅区停车收费政策进行了明确。

　　住宅区停车设施，由物业服务企业或停车服务企业接受业主委托，按照停车服务合同约定，向住宅区业主或使用人提供停车场所、设施以及停车秩序管理服务并收取费用。住宅区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。占用业主共有道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收费、管理等事项，由业主大会决定。不属于业主共有的机动车停放设施，具体收费标准由物业服务企业或停车服务企业与业主或使用人协商确定。

　　对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　五、两个需要重点说明的问题

　　(一)本次新政策的出台不要理解成物业费普遍涨价。

　　首先，新政策实施后，已实施收费的住宅区仍可以继续执行原来的服务标准和收费标准。新建住宅区在新签订前期物业服务合同时、已实施收费的住宅区需调整物业服务等级和收费标准的按新政策规定执行。

　　其次，新《办法》重新核定的物业服务等级指导标准和基准价标准，只是物业服务双方在约定具体服务、收费标准时的参考依据，不是具体执行标准。服务双方可以自主选择服务等级，但约定的物业费标准不得突破两部门公布的相应等级的最高限价标准。

　　再次，所谓物业费调整，不是单指上调物业费，对某些收取较高物业费但服务明显不到位的，也可以按规定程序下调物业费。

　　总之，物业服务是一种合同约定的服务，物业服务费的定价权不是单方面在物业服务企业，而是在订立物业服务合同的双方。也就是说，物业服务费是否涨价或降价，需要物业服务企业和业主协商并通过一定程序由全体业主决定。

　　(二)住宅区前期物业服务费的确定和调整要严格按规定程序进行

　　为保证物业服务双方在确定或调整物业服务等级和收费标准时依法有序，石家庄市住建局、发展改革委配套印发了《关于市区住宅区前期物业服务等级和收费标准确定及调整程序的通知》(石住建办[20**]203号)，明确了新建住宅区前期物业服务等级和收费标准确定、备案程序和业主大会成立前住宅区物业服务费调整、备案程序。主要包括：

　　新建住宅区物业费确定备案程序

　　1.新建住宅物业销售前，建设单位应当通过招投标(或协议)方式选聘物业服务企业。投标企业要在两部门公布的物业服务等级和基准价范围内编制投标书，建设单位和中标企业按照中标文件确定的物业公共服务等级、服务内容和收费标准签订书面前期物业服务合同。

　　2.新建住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中，应包含前期物业服务合同约定的物业公共服务等级、内容和收费标准等内容。

　　3.为新建住宅区提供服务的物业服务企业，在实施收费前应将前期物业服务合同约定的物业服务等级、服务内容报所在地的区房地产行政主管部门备案;约定的等级收费标准在一级及以上的报市价格主管部门、一级以下的报所在地的区价格主管部门备案。

　　4.房地产行政主管部门、价格主管部门对符合备案条件的物业服务企业和小区履行备案手续，物业服务企业按备案标准实施收费，并按规定明码标价。

　　已实施收费的住宅区物业费调整备案程序

　　1.调价预告。物业服务企业根据经营成本和小区管理服务实际情况，可在居民委员会指导监督下，在市发改、住建两部门公布的物业服务等级和基准价范围内拟定物业公共服务等级、服务内容和物业服务费调整方案，以书面形式在住宅区显著位置进行调价预告，预告期不少于7日。业主可对调价方案提出建议和意见。

　　2.书面征求业主意见。调价预告期结束后，物业服务企业应结合业主的意见建议对调价方案进行修改完善，并采用书面形式，征求住宅区全体业主意见。

　　3.统计业主意见。物业服务企业应在居民委员会指导监督下按照公正、公开、透明的原则，对征求意见书送达、回收数量以及业主意见进行查验和统计。无法送达的情况单独予以统计说明。

　　4.公示调价方案。经住宅区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后, 确定调整公共物业服务费标准的，应将最终调价方案在住宅区显著位置公示，公示期不少于10日。

　　5.保存相关资料。物业服务企业应妥善保存物业服务收费调价过程中的各种文字、图像及影音资料备查，并对其真实性、合法性负责。

　　6.公示期届满10日内，物业服务企业应将调整后的物业服务等级、服务内容报所在地的区政府房地产行政主管部门变更备案;调整后的收费标准在一级及以上的报市价格主管部门、一级以下的报所在地的区价格主管部门备案。

　　7.房地产行政主管部门、价格主管部门对符合备案条件的物业服务企业和小区履行变更备案手续;物业服务企业按变更后备案标准实施收费，并按规定明码标价。

篇3：政策解读:沈阳市业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见

　　政策解读:沈阳市业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见

　　游走于政府监管与业主自治之间

　　--解读《关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见》的几个问题

　　业主大会解聘和选聘物业服务企业，是《物权法》和《物业管理条例》赋予业主大会的一项基本权利，是物业管理过程中的一个关键环节，是体现业主自治的一个重要标志，关系广大业主的根本利益和物业管理市场的健康发展。近日，市房产局印发了《关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见》(以下简称《意见》)，对于新形势下进一步规范业主大会和业主委员会活动，维护广大业主合法权益，保证物业管理市场持续健康发展，将起到重要的促进作用。

　　为什么制定《意见》

　　1.制定《意见》是健全和完善物业管理法规体系的需要。近年来，随着《物权法》和国家、省、市物业管理条例的相继出台，物业管理七项基本制度业已确立。可以说，就实体法而言，物业管理的相关法律法规已相当完备。但在实践中，由于缺乏必要的程序法作保证，一些物业管理基本制度没有得到很好的贯彻和落实，有时甚至出现“歪嘴和尚念经”的情况，偏离了制度设定的正常轨道，正所谓“无程序即无救济”。为了保证物业管理相关制度在实施过程中“不走样”，今年以来，我们坚持“细化程序法”和“一事一立法”的指导思想，致力于物业管理难点问题的研究和程序性规范性文件的起草工作，力求做到以“程序正义”保证“结果正义”。《意见》是我局为完善业主大会制度而设计的一部带有程序法色彩的规范性文件，也是《沈阳市物业管理条例》颁布实施以来出台的第一个配套文件，今后还将陆续出台完善业主委员会换届选举程序等相关文件，切实解决“把大象关进冰箱分几步走”的问题。

　　2.制定《意见》是切实维护广大业主权益的需要。实践中，经常发生少数业主会成员或业主为了谋取个人好处，以降低物业费为诱饵，操纵业主大会表决结果的情况。也有的业主委员会成员滥用权力，凌驾于业主大会之上，把解聘和选聘物业公司的生杀大权当成要挟物业公司的砝码，谁给好处就用谁，不给好处就“炒掉”。有的干脆绕过业主大会表决程序，擅自与物业公司签合同，完全剥夺了广大业主在物业管理中的知情权、决策权、参与权和监督权，个别园区的物业公司换了一茬又一茬，却一个不如一个，最终沦落为弃管小区，房价增幅长期低于市场平均水平，给广大业主带来巨大的精神及财产损失。当然，多数业主委员会委员是热心公益事业的，他们不图名不贪利，但也存在个别业主委员会委员由于不会“当家”，好心办坏事的问题，加大了业主自治的成本。

　　3.制定《意见》是切实维护物业服务企业权益的需要。长期以来，由于在解聘选聘物业企业这一至关重要的环节上缺乏一套规范严密的程序规定，让少数业主委员会委员滥用权力有了可乘之机，钻了空子，物业公司的命运被少数业主委员会成员所控制。据了解，一些业主委员会委员明里不拿报酬，暗里却向物业公司要好处，有的免物业费，有的免车位费。个别业主委员会委员仅仅因为物业公司没有满足其个人利益，就煽动业主炒物业，致使部分物业公司在合同期限届满前被炒掉，造成一定的经济损失。这种损失虽然理论上可以由业主大会赔偿，但实际上没有可操作性。因此，对物业公司而言，如果不对业主大会解聘选聘物业公司的行为予以规范，经营风险就会随时存在，同时物业行业也将成为一个高风险行业。

　　4.制定《意见》是加强政府监管的需要。业主大会和业主委员会作为财产管理组织，本质上属于私权自治领域。但是，由于业主人数多，意见难统一，业主之间的矛盾往往会酿成社会问题，影响一方的和谐与稳定。因此，加强政府对业主大会和业委会活动的适度引导和监管，日益成为社会各界的共识。《意见》进一步明确了房产行政管理部门、街道办事处、社区居委会的职责，体现了中央关于加强社会建设和社会管理创新的新要求，是建立“政府负责、社会协同、公众参与”社会管理模式的需要，有助于平衡业主自我管理与行政监督管理的关系，减少并及时化解业主大会、业主委员会、业主以及物业公司之间的矛盾纠纷，进而促进和谐社会建设。

　　《意见》解决了哪些问题

　　1.解决了由于决策主体错位导致业主委员会越权操作的问题。解聘、选聘物业服务企业的权力主体是业主大会，而不是业主委员会，业主委员会只是业主大会决议的执行机构。《意见》明确指出，未经多数业主同意，业主委员会不得做出解聘和选聘物业服务企业的决定。

　　2.解决了由于相关法律文书不规范导致表决结果“失真”的问题。在以往遇到的大量的业主大会解聘、选聘物业公司矛盾纠纷中，因相关法律文书存在瑕疵导致业主大会会议无法召开或表决意见无法确认的问题占有相当比重。如召开业主大会的通知没有提前15日公告，或召开业主大会的议题不明确，造成业主大会会议或延期或无效;如委托书的授权范围笼统，简单地写成“全权委托”，而不是逐项写明授权内容，导致委托行为无效;再如表决票没有统一格式，有的过于简单，尤其是表决人的情况不清，无法确认表决票是否为业主本人填写。《意见》针对这些问题，统一了相关法律文书的示范文本，有利于反映业主大会表决的真实意思。

　　3.解决了由于程序漏洞导致随意解聘选聘物业公司的问题。以往，很多业主包括业主委员会委员，并不知道选聘物业应当首先制定选聘方案，业主委员会应当按照方案的要求选聘物业公司，因此经常发生“今天炒物业、明天换物业”的问题，而且新选来的物业公司并不能让多数业主称心如意。《意见》指出，解聘物业公司必须召开业主大会，选聘物业公司必须先有方案，选聘与解聘物业公司不能放在同一次业主大会上表决。通过严格程序，增加了少数人操纵解聘选聘结果的难度。

　　《意见》有哪些创新

　　1.建立了报告制度。《意见》第三条规定“20%以上业主提议解聘物业服务企业，或业主委员会根据日常掌握情况拟解聘物业服务企业的，业主委员会应当向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)报告。街道办事处(乡镇人民政府)在接到报告后7日内，应当召开物业管理联席会议，决定是否启动解聘物业服务企业程序。街道办事处(乡镇人民政府)应当本着调解优先的原则，积极化解业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷，促使各方达成谅解，履行各自义务;调解未果的，应当指导业主委员会组织召开业主大会进行表决”。工作中，我们经常遇到业主、业主委员会委员因为开发遗留问题没能及时解决等原因迁怒于物业公司的情况，也有由于物业费收缴率偏低造成物业服务不到位的情况，业主对此不满意是可以理解的，，但责任并不是完全在于物业公司。如果业主或业主委员会委员由于一时冲动做出 “炒物业”，的决定，不仅错过了双方达成谅解的可能，而且解聘和选聘物业公司这一艰难过程，极有可能给广大业主带来更多的麻烦和更大的损失。因此，在业主委员会拟定“炒物业”之前，增加“报告”程序，设置一个“缓冲带”，可以防止业主走极端。

　　2.建立了监督管理制度。《意见》第四条规定“业主委员会应当在2名以上物业所在地的社区居委会工作人员的监督下统计表决结果，并于统计结束后将会议通知、表决票等资料移交社区居委会保管”。业主表决环节不仅关系物业公司的生死存亡，更关系广大业主的切身利益。日常管理中，我们时常发现个别业主委员会“黑箱”操作的情况，他们把持“表决票”，拒绝业主和政府监督。同时，由于多数业主委员会没有固定的办公场所，于是将表决票存放在个别委员家中的现象也比较普遍。可是，一旦业主委员会解散后，这些极为重要的档案资料却无法索回。因此，明确社区居委会对表决票等法律文书的监督权和保管义务，对于防止少数业主委会委员操纵表决结果具有重大意义。

　　3.引入招投标制度。《意见》第八条指出，选聘物业公司可以采取两种方式，一种是直接选聘;另一种是间接选聘，即招投标方式。由于直接选聘涉及两次召开业主大会的问题，比较复杂，因此《意见》第九条进一步指出，“为增加选聘工作的透明度，减少召开业主大会会议次数，业主委员会在起草《选聘方案》时，提倡选择以招投标方式选聘物业服务企业”。业主委员会在起草选聘方案时，应当首选以招投标方式选聘物业公司，这样既简便又可避嫌，因此没有理由弃之不用。同时《意见》第十条就如何办理招标、评标等事宜作了详细说明。应当讲，在选聘物业公司环节上引入招投标机制，加大专家评委的话语权，有利于防止个别业主委员会委员与不法物业企业相互勾结、坑害广大业主利益的行为。

　　《意见》未能解决的问题

　　众多实践证明，允许业主大会随时解聘物业公司，或允许物业公司随意“弃管”，这两种行为都是弊大于利的，因此均应予以限制。但是，从法律规定来看，在合同期限届满前，单方主张解除合同的行为又是被允许的。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”据此，如果业主大会认为物业公司提供的服务有瑕疵，不能实现既定的物业管理目标，可以提前解除合同。同样，如果物业公司认为业主拒付物业费，导致合同履行义务无法履行，也是可以解除合同的。

　　但一般来说，在合同期限届满前解除合同是有条件的。《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”即业主大会或物业公司应当在协商一致的条件下解除合同。但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条又规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”虽然《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”但是，按照高法的司法解释，一旦业主大会在作出解除物业服务合同的决定后，物业公司请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力将很难胜诉。况且，物业公司的损失，包括前期投入的固定资产和资金、与新聘用员工签订的劳动合同的解除等将很难弥补。因为即使人民法院作出业主大会承担违约责任的判决，但“法不责众”的事实最终将使物业公司的损失“打水漂”。因此，允许业主大会在物业服务合同期限届满前解除合同，对物业公司来讲是不公正的。

　　那么，物业公司在合同期限届满前可以“一走了之”行不行?虽然法律上是允许的，但对广大业主来说是极不公正的。因为物业公司走后，留下的问题很可能后患无穷。比如，预收的物业费应当返还给业主，但是多数情况下物业公司会以亏损为由不予返还，吃亏的是交费的业主;又如，应当向业主委员会移交物业管理用房、设施设备等财产和资料，可是遇到园区暂未成立业主委员会的情况怎么办;还有，从物业公司撤离后到业主大会选聘新的物业公司前，在这段时间里，将给广大业主的生活带来诸多不便，特别是公共设施设备可能遭到严重损坏，责任在谁?所以，物业服务合同是一个特殊的合同，它不是简单的一对一的民事主体关系，涉及公共利益。允许任何一方有权随时解除合同，都极有可能引发社会问题，影响一方的和谐与稳定，甚至造成物业管理市场的动荡，给物业公司和业主双方带来伤害，还有些问题最后很可能转嫁给由政府。

　　但目前看，对业主自治这一私权领域予以过多干预和限制，法律支持不足。因此，《意见》只能从程序上对业主大会解聘选聘物业公司的行为予以规范，以保证物业管理市场的相对稳定。在这种情况，物业公司与业主大会签订物业服务合同时，一定要充分考虑市场风险，对提前解除合同的条件做出有利于维护物业服务合同稳定性的约定。此外，对物业公司随意“弃管”的行为也应当严格限制。从法理看，物业公司拟解除合同的，应当先与业主委员会协商，协商一致的，可以撤出管理项目;协商不一致的，应当接续履行合同，不该随意“撂挑子”，企业除了要以盈利为目的，还应该承担必要的社会责任，因此从这个角度看，政府应当对物业公司随意“弃管”的行为作出限制，比如，规定物业公司拟解除合同的，应当提前三个月通知全体业主、物业所在地房产管理部门、街道办事处和社区居委会。唯此，才能保证合同的连续性和稳定性。但是，对物业公司“弃管”行为予以限制，超出了《意见》的规范范畴，故未予体现，只能另行制定相关管理办法。

篇4：无锡市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)解读

　　《无锡市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》解读

　　20**年1月24日，无锡市住房和城乡建设局印发《无锡市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》(锡建规发〔20**〕1号，以下简称《办法》)，并已在市政府法制办备案。现将有关情况解读如下：

　　一、《办法》出台的背景

　　20**年1月21日，国务院出台《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消物业服务企业二级及以下资质认定，20**年9月6日的国务院常务会上取消物业服务企业一级资质核定,物业行业管理进入后资质管理时代。根据国务院《决定》，取消资质后，要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管。为加强物业管理企业的优胜劣汰，提升全市物业服务水平，根据住建部办公厅《住房城乡建设部办公室关于印发失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设分工方案的通知》(建办厅[20**]32号)、江苏省住建厅《关于推进江苏省物业服务行业信用信息管理系统建设的通知》(苏建房管[20**]548号)，以及《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》等相关法律规定要求，结合我市实际，制定了《无锡市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》，进一步推进诚实信用的物业服务市场环境。

　　二、《办法》起草的依据

　　1、《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发[20**]7号)

　　2、《住房城乡建设部办公室关于印发失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设分工方案的通知》(建办厅[20**]32号)

　　3、《关于推进江苏省物业服务行业信用信息管理系统建设的通知》(苏建房管[20**]548号)

　　4、《江苏省物业管理条例》

　　5、《无锡市物业管理条例》

　　三、《办法》主要内容

　　(一)管理体制

　　无锡市住房和城乡建设局是本市物业服务企业信用档案与评价管理的主管部门。无锡市物业管理中心承担全市物业服务企业信用档案与评价、项目经理信用评分的具体指导和管理工作，负责物业服务企业和项目经理信用信息系统平台的建立、运行、维护和管理。

　　各区物业管理行政主管部门负责本辖区物业服务企业和项目经理信用监管、信用信息的征集、记分档案管理，并将结果计入信用信息系统平台，加强与相关单位的联系，实现信用信息互通和共享。

　　街道办事处(镇人民政府)依据《无锡市物业管理条例》的相关规定落实属地化管理，协助区物业管理行政主管部门开展物业服务企业和项目经理的信用信息采集工作。

　　(二)信息征集

　　物业服务企业信息包括：基础信用信息，良好信用信息，不良信用信息。不良信息主要包括下列内容：1.已生效的人民法院判决书、裁定书或仲裁机构裁决书确认物业服务企业或项目经理在从事物业管理活动中因违法、违规或违约而承担责任的;2.物业管理行政主管部门通过开展日常监督检查、“双随机”检查、各类执法检查及督查活动发现的违规、违法行为;3、各级物业管理行政主管部门或相关部门的行政处罚决定书等;4.各级物业管理行政主管部门或其他职能监管部门的行政执法检查发出的书面通报、整改通知文书;行业协会发出的行业内通报;5.媒体通报、批评中与物业管理有关的不良行为，经区物业管理行政主管部门查证属实，且在规定期限内未妥善处理的;6.社会公众投诉中与物业管理有关的不良行为，且经区物业管理行政主管部门查证属实，且在规定期限内未妥善处理的;7.市物管中心聘请第三方做出的满意度测评成绩为不及格的。不良信息由物业服务企业注册地的住建局负责征集，相关部门可协助区住建局进行征集。不良信息征集后，由区住建局确认并报市物管中心记入诚信档案。

　　(三)信用等级评价制度

　　物业服务企业信用信息实行记分制度。根据信用评价得分，评定物业服务企业的信用等级，分为ABCD四个等级。

　　物业服务企业信用等级评价结果作为物业管理示范项目考评、评奖评优、日常监管、物业服务项目招投标、物业管理行业专家选聘等物业管理活动的重要依据。根据物业服务企业不同信用等级，实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。

　　信用档案和评级结果主要用于以下方面：

　　(一)可作为扶持企业发展，列入扶持对象的参考依据;

　　(二)为业主选聘物业服务企业提供参考;

　　(三)可作为前期物业管理招标、政府采购的评标参考;

　　(四)作为物业管理项目评优的考评内容;

　　(五)作为出具企业诚信意见的重要依据;

　　(六)作为物业行政主管部门对物业服务企业实施事中事后监管的重要依据。

篇5：《长沙关于加强我市物业服务收费管理的通知》政策解读

　　《长沙关于加强我市物业服务收费管理的通知》政策解读

　　一、文件出台背景

　　为进一步加强我市普通住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，贯彻落实省发改委、省住建厅《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价调【20**】4号)精神，我委会同市住建委制定了《关于加强我市物业服务收费管理的通知》。

　　二、文件制定依据

　　主要依据《中华人民共和国价格法》、《湖南省定价目录》、《湖南省行政程序规定》、《政府制定价格行为规则》、《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价调【20**】4号)等。

　　三、文件主要内容

　　1、明确了我市普通商品住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理，物业服务内容主要包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项。制定了普通商品住宅前期物业服务具体收费基准价标准和服务内容、上浮不得超过30%。

　　2、增加了我市老旧住宅小区物业服务收费的相关规定。

　　3、规定了对已购地下车位的按每车位30元收取停放服务管理费、子母车位按每月40元收取停放服务管理费;对进入住宅小区停放的外来车辆1小时内免收停车服务费。

　　4、明确了住宅小区用电、用水的收费标准;强调了物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业费为由拒绝或限制业主购买水、电的数量。

　　5、进一步明确了装修服务垃圾清运费不超过2元/平方米(建筑面积)，拆墙垃圾清运费不超过30元/平方米(拆墙面积); 住宅室内装饰装修服务协议中如有明确收取装修押金的，普通住宅装修押金每户不超过2000元。装修押金主要用于装修过程中对公共部分的损坏修复，按照实际发生费用进行结算，多退少补，不得无故扣留押金。

　　6、明确了业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以向物业所在地的社区(居委会)、街道办事处(乡、镇人民政府)、房地产行政主管部门申请调解处理或者依法向人民法院提起诉讼。以及对物业服务企业违反价格行为的查处规定。

　　长沙市发展和改革委员会

　　20**年2月13日