石家庄市物业招投标管理办法(2013)

　　石家庄市物业招投标管理办法(20**)

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争和物业管理行业的有序发展,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》和《石家庄市物业管理条例》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理招投标活动及其监督管理，适用本办法。

　　第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理招投标活动的监督管理，建立物业管理招投标平台，择优选择物业管理招投标服务机构，为本市物业管理招标投标活动提供指导和服务。

　　县(市)、区房产行政管理部门依据本办法规定职责，负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。

　　第四条 物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。

　　第五条 新建物业建设单位在办理房屋预售许可证时，应当向物业所在市房产行政主管部门提供前期物业服务合同和临时管理规约;属于新建住宅物业的，还应当提供物业管理招议标备案文件。

　　同一物业管理区域内，住宅物业建筑面积低于三万平方米的，应当出具情况说明和书面申请，经物业所在地的房产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　经核定予以协议方式选聘物业服务企业的，拟选聘的物业服务企业应当符合相关规定。

　　第六条 前期物业管理期间，物业服务企业因不能履行前期物业服务合同撤出的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变动、物业服务企业资质与物业管理项目规模相适应的条件下，制定重新选聘方案，通过招投标方式另行选聘物业服务企业，并将招标结果及在行政主管部门的备案证明文件告知全体业主。

　　第七条 业主大会决定选聘物业服务企业的，支持和鼓励其采用招投标方式。其选聘的物业服务企业应当具备以下条件：

　　(一)物业服务企业资质与物业管理项目规模相适应;

　　(二)物业服务企业信用等级被评定为优秀或良好;

　　(三)物业管理日常投诉处理程序和标准符合相关规定;

　　(四)物业服务企业聘用的项目经理应当具备执业资格。

　　第二章 招标

　　第八条 物业管理招标由招标人依法组织实施。本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的开发建设单位、业主大会或其他物业所有权人。业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，可以授权其业主委员会履行招标人职责。

　　第九条 招标人可以委托从事物业管理招标代理业务的招标代理机构代理完成招标工作。

　　代理机构应具备相应的资质、相应的物业管理招标经验和编制物业管理招标文件的业务能力，以及良好的经营诚信记录。

　　物业管理招标代理机构在物业管理招标代理中，必须严格遵守招投标法律、法规和政策规定，不得组织串标、围标，不得同时为一个物业管理项目承担招标和投标业务。若违反规定办理招标业务的，依法承担相应的法律责任。

　　第十条 招标人决定对物业管理项目实施招标后，应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应当包括以下内容：

　　(一) 招标公告或招标邀请书;

　　(二) 投标人须知及前附表;

　　(三) 评标标准、评标办法及程序;

　　(四) 物业服务合同条款及格式;

　　(五) 图纸及相关说明：房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或规划总平面图、配套设施说明、配套设备的清单和技术参数;

　　(六) 物业管理服务内容及标准、委托物业管理服务的起止时间;

　　(七)投标文件格式、内容及要求;

　　(八)其他事项。

　　第十一条 招标人完成招标文件编制后，实际启动招标工作前，应首先向市房产行政主管部门提交以下材料，办理招标备案：

　　(一)《物业管理项目招标备案表》;

　　(二)营业执照或业主委员会备案手续和业主大会决定;

　　(三)建设工程规划许可证及规划详图或规划总平面图;

　　(四)物业管理用房和物业经营用房配置情况说明;

　　(五)招标公告或招标邀请书、招标文件;

　　(六)招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供招标委托代理合同;

　　(七)物业管理项目的其他必要资料。

　　市房产行政主管部门对符合规定条件的申请，在受理之日起5个工作日内办理备案手续。备案材料不符合规定的，应及时通知招标人补正。

　　第十二条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在市住房保障和房产管理局网站或市物业管理协会网站上发布招标公告，公告期不应少于5日。招标公告应当载明以下主要内容：

　　(一)招标条件(包括招标备案情况、招标项目名称、地址、类型、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况);

　　(二)投标人资格条件;

　　(三)招标文件的获取(投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方法);

　　(四)投标文件的递交;

　　(五)发布公告的媒介;

　　(六)联系方式(招标人名称、招标代理单位名称及联系方式)。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定内容。

　　第十三条 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

　　第十四条 招标人可以在招标公告中规定，对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。

　　资格预审文件一般应当包括下列内容：

　　(一)资格预审公告;

　　(二)申请人须知;

　　(三)资格审查办法;

　　(四)资格预审申请文件格式;

　　(五)项目概况;

　　(六)企业服务标准化完成情况和诚信档案。

　　第十五条 招标人在招标公告中未规定资格预审程序，不得进行招标预审环节。

　　第十六条 进行资格预审，招标人应当预先设定入围投标人的人数。

　　经资格预审后，有效投标人超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当按照资格预审审查办法，择优确定入围投标人参与投标。

　　经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　对资格预审有法律、法规规定的，从其规定。

　　第十七条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

　　第十八条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。也可以组织答疑会，由招标人针对投标人的提问逐一作出答复和说明。

　　第十九条 招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件的，招标人应当在投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人;不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。

　　潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在投标截至时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日内3日内作出答复;作出答复前，应当暂停招标投标活动。

　　第二十条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　第三章 投标

　　第二十一条 本办法所称投标人，是指具备相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件，响应物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

　　第二十二条 投标人应按照招标公告或招标邀请书指定的地点、时间办理投标报名手续，报名时需提供以下资料，同时获取招标文件：

　　(一)营业执照;

　　(二)资质等级证书;

　　(三)授权委托书;

　　(四)招标公告或投标邀请书中规定的其他资料。

　　第二十三条 招标人在招标公告中要求投标申请人提交投标保证金的，投标人应保证投标保证金在投标截止时间前汇入招标人指定的账户。投标保证金的金额不得超过招标项目年度物业服务费用估算金额的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致，并在招标文件中明示。

　　第二十四条 投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件内容不得违反国家、河北省、石家庄市关于物业服务的相关法律、法规、规章和政策的规定。

　　投标文件由投标函、商务标书和技术标书组成。其中技术标书单独包封。

　　投标函包括管理目标、物业管理服务费收费标准、履约承诺和编制说明等。

　　商务标书包括企业资信、企业文化和管理水平、管理实力、管理业绩的介绍，年度收支预算及投标报价等。

　　技术标书包括项目管理服务理念、模式和目标，物业服务分项目标、标准与承诺，项目组织架构和主要管理人员介绍，主要工作环节管理制度、运行程序及检查控制方法，物业服务早期介入，物业服务费用的收取形式、开办费开支预算方案，特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准，共用设施和共用部位的经营活动安排、预计收益和收益的分配使用等。

　　第二十五条 商务标书为明标，技术标书为暗标。技术标书应进行隐名处理，由招标文件规定使用统一的结构、格式、字体、编排和纸型、装订、文整等，否则按照废标处理。

　　第二十六条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当妥善保存投标文件。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。

　　根据招标文件要求，送达投标文件的物业服务企业为实际投标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第二十八条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人、其他投标人的合法权益和国家利益、社会公共利益，不得以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

　　第四章 开标、评标和中标

　　第二十九条 评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理专家人数不得少于成员总数的三分之二。

　　招标人应当在开标前的3日内，向市房产行政主管部门提出申请，从石家庄市物业管理专家库中，采取随机抽取的方式，确定评标专家。

　　与招标人、投标人有利害关系的专家，应当回避，不得进入相关项目的评标委员会。

　　第三十条物业管理专家由市房产行政主管部门选任，并负责其培训、调度、考核等日常管理工作。

　　物业管理专家应当具备下列条件：

　　(一)从事物业管理工作6年以上，并具有中级以上技术职称;

　　(二)熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识;

　　(三)能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责;

　　(四)有条件、有精力承担专家职责范围的工作。

　　物业管理专家有违规行为或不称职行为的，市房产行政主管部门可取消其专家资格;被取消专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目的评标活动。

　　第三十一条 招标人应当按照招标文件规定的时间、地点开标，并邀请各投标人委派代表参加。

　　第三十二条 开标由招标人或者物业管理招投标服务机构主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　(一)投标人少于3个的，招标人不再开标，按规定重新招标;

　　(二)投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。

　　(三)经确认无误后，由工作人员当众拆封招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前收到的所有投标文件，并对投标人提交的技术标书进行编号。

　　(四)宣布投标人名称及招标文件要求的其他的内容。

　　(五)开标过程应当记录在案，由投标人代表及其他相关人员签字确认，并存档备查。

　　第三十三条 评标过程应当保密。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法，独立进行评审。

　　评审顺序为先评审技术标书，再评审标书的其它部分。评审标书其它部分时，评标委员会成员有权获知提交技术标书的对应投标人，但不得再对技术标书的评审结果做出任何修改。

　　经评审，由于投标文件严重不符合招标文件要求而出现废标，导致实际参与竞标人数不足3人的，评标委员会可以否决所有投标，也可以继续评标。所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

　　第三十四条标书评审结束后，评标委员会成员集体听取投标人的述标和答辩，进一步考证投标人的履约能力。述标和答辩顺序以投标人单位名称第一个字的笔划通过抽签确定。答辩人可以为两人，其中一人应为投标人拟定的项目经理，其述标和答辩的内容不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。招标人应当做好现场述标和答辩记录，并由答辩人和评标专家签字。

　　第三十五条评标方法一般应运用标书评审加现场述标和答辩的综合评估法，采取百分制。具体评分细则由招标人按照招标文件中的评标标准，在开标之日前制定。评标标准和评分细则应合理确定技术部分、商务部分和现场述标和答辩等各项内容的比重和分值。因投标人自身原因不能参加答辩的，其答辩部分得分为0。

　　第三十六条评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

　　评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　第三十七条 招标人对投标文件的内容有保密义务，不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将全部投标人的投标文件封存一份备查，其余投标文件退还。

　　第三十八条 中标人确定后，建设单位招标人应当通过市住房保障和房产管理局网站和市物业管理网站，将招标结果进行公示;其他招标人应当在物业管理区域内，将招标结果进行公示。公示期为3日。

　　第三十九条 招标人和中标人签订物业服务合同后，将中标结果通知所有未中标的实际投标人，并返还其投标保证金及银行同期存款利息。

　　第四十条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依照招标投标法的规定，签订物业服务合同。物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第四十一条 招标人和中标人签订物业服务合同后，由招标人提交下列材料，向市房产行政主管部门办理中标备案手续：

　　(一)《中标备案表》;

　　(二)评标委员会的评标报告;

　　(三)中标人的投标文件;

　　(四)中标通知书;

　　(五)物业服务合同。

　　市房产行政主管部门应当在受理之日起10日内办理中标备案手续。

　　第五章 附则

　　第四十二条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文;如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

　　第四十三条 建设单位应当在办理商品房预售许可证前，完成物业管理招投标活动。在办理预售许可证时，应当同时提交签订的物业服务合同。

　　业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应在原物业服务合同终止或解除前2个月内，完成物业管理招投标活动。

　　第四十四条 新建物业的开发建设单位未通过招标投标方式选聘物业服务企业或者未经批准、擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据《石家庄市物业管理条例》等法规规定，由市房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，予以处罚。

　　第四十五条 本办法有效期自20**年1月1日起至20**年12月31日止。

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篇2：南京市住宅物业管理项目招投标实施办法（2016）

　　关于印发《南京市住宅物业管理项目招投标实施办法》的通知

　　各有关单位：

　　现将《南京市住宅物业管理项目招投标实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　南京市住房保障和房产局

　　20**年12月27日

　　南京市住宅物业管理项目招投标实施办法

　　第一条 为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争和物业管理行业的有序发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的住宅物业管理项目招投标活动及监督管理，适用本办法。

　　本办法所称住宅物业管理项目招投标，是指住宅项目的建设单位、业主组织等招标人通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业的活动。

　　本办法所称住宅物业管理项目，包括住宅、与住宅同在一个物业管理区域内的非住宅。

　　本办法所称前期物业管理招投标，是指住宅物业管理项目成立业主组织之前，由建设单位通过招投标选聘物业服务企业的活动。

　　第三条 市物业管理行政主管部门负责全市物业管理招投标活动的监督管理。

　　各区物业管理行政主管部门按照规定职责分工，做好辖区住宅物业管理项目的招投标日常监督管理工作。

　　第四条 住宅物业管理项目的建设单位，应当依法通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务。

　　第五条 市物业管理行政主管部门建立本市统一的物业管理招投标平台(以下简称“招投标平台”)，为物业管理招投标活动提供指导和服务。

　　提倡建设单位、业主大会通过招投标平台选聘物业服务企业。

　　第六条 建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交下列材料报市(区)物业管理行政主管部门备案，并可选择通过招投标平台发布招标公告：

　　(一)招标项目的建设项目批文、国有土地使用证或国有建设用地不动产权证、规划方案审定意见书及总平图;

　　(二)招标公告或者投标邀请书;

　　(三)招标文件;

　　(四)代理招标委托合同(适用委托机构代理);

　　(五)法律、法规规定的其他材料。

　　第七条 业主组织需要通过招投标平台发布招标公告的，应当向区物业管理行政主管部门提供下列材料：

　　(一)申请表(示范文本);

　　(二)业主大会关于选聘物业服务企业的决议、授权业主委员会作为招标人代表的决议。物业管理委员会作为招标人代表的，提供业主共同决定;

　　(三)业主委员会(物业管理委员会)备案证明;

　　(四)招标公告和招标文件;

　　(五)代理招标委托合同(适用委托机构代理);

　　(六)法律、法规和规章规定的其他材料。

　　第八条 前期物业管理招投标或者业主大会通过招投标平台选聘物业服务企业的，应当遵循以下流程：

　　(一)发布招标公告。招标人采取公开招标方式的应当在公共媒介上发布招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。

　　(二)投标报名。投标人应按照招标文件的内容和要求编制投标文件，并在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送至投标地点。

　　(三)组织开标。由招标人或招投标活动组织人在预先确定的地点主持开标，邀请所有投标人参加。开标过程应当由招标人记录，并由投标人代表确认后存档备查。

　　(四)组织评标。评标委员会由物业管理及相关专业的专家和招标人代表组成。评标委员会应当在保密的情况下，按照招标文件确定的评标标准和方法开展评标，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

　　(五)确定中标人。招标人应当依法按照中标候选人的排序确定中标人。

　　第九条 建设单位应当自确定中标人后三十日内，向市(区)物业管理行政主管部门办理备案手续，提交下列资料：

　　(一)开标评标过程说明，委托代理招标的，还应提供招标代理委托合同;

　　(二)确定中标人的方式及理由说明;

　　(三)评标委员会的评标报告;

　　(四)中标人的投标文件;

　　(五)前期物业服务合同(示范文本)。

　　物业管理行政主管部门应当在收齐上述资料之日起五个工作日内办理中标备案手续，在物业服务合同上加盖备案章，出具中标备案表。房屋交易管理部门在办理建设单位房屋预(现)售手续时，应当依法核查经过备案的前期物业服务合同。

　　第十条 建设单位应当在房屋销售方案中载明有关前期物业管理招投标的事项，并按照以下规定完成前期物业管理招标投标工作：

　　(一)预售物业项目应当在取得商品房预售许可证之前完成;

　　(二)新建现售物业项目应当在现售前三十日完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。

　　第十一条 业主大会成立前，前期物业服务合同已依法终止或解除，建设单位需要重新选聘前期物业服务企业的，应当遵循下列程序：

　　(一)建设单位制定选聘方案，并在物业管理区域内显著位置公示十五日，同时书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和区物业管理行政主管部门;

　　(二)选聘方案征得住宅物业管理项目已售部分专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，征求业主意见结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日;

　　(三)建设单位按照选聘方案重新选聘物业服务企业。

　　建设单位制定的选聘方案中，应当明确载明物业服务等级和收费标准。征求业主意见应当在街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会的监督、指导下进行。

　　第十二条 本办法自20**年3月1日起施行。原南京市房产管理局《关于印发<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的实施意见》(宁房物【20**】216号)、《关于<前期物业管理招标投标管理暂行办法的实施意见>的补充意见》(宁房物【20**】136号)同时废止。

篇3：沈阳市物业服务招投标评标标准（2012）

　　沈物协[20**] 2 号

　　关于印发《沈阳市物业服务招投标评标标准》的通知

　　各物业服务企业：

　　现将《沈阳市物业服务招投标评标标准》印发给你们，请认真学习，遵照执行。

　　二O一二年二月十六日

　　沈阳市物业服务招投标评标标准

　　1.总则

　　1.1根据《沈阳市物业服务招标投标管理办法》(沈房发[20**]3号)要求，结合我市实际，制定本标准。

　　1.2本标准适用于响应我市非政府采购类物业服务招标的投标文件评审。评审采用综合评分法。

　　1.3本标准由总则、评分标准和附则组成。综合评分标准由商务部分、技术部分和资信部分的分项评分标准组成，满分为100分。其中，商务部分40分，技术部分40分，资信部分20分。

　　1.4投标文件的综合得分由其各分项得分组成。投标文件的最终得分为所有评标专家给出的综合评分的算术平均值。评标专家对投标文件的技术部分和资信部分评分时，凡不评为0分或满分的，评分应当保留小数点后1位，第2位小数四舍五入。

　　1.5对投标人响应投标评审的其它要求：

　　(1)签署与递交投标文件以及参加标会的投标人代表，必须是投标人法定代表人或拟任招标项目的项目经理，且投标人代表须进行身份证明材料原件与复印件的一致性审查。法定代表人为投标人代表的，应当提供身份证和法定代表人证明;项目经理为投标人代表的，应当提供身份证、项目经理岗位证书和社保证明。否则，投标文件将被拒收或视为无效投标文件。

　　(2)招标文件涉及的投标人资格、信誉、业绩、能力以及相关人员证件等证明文件的复印件，由市房产局物业处进行原件审查。原件与复印件一致且符合评分标准要求的，市房产局物业处在证明文件的复印件上加盖公章，可以作为有效证明文件，否则为无效证明文件。

　　(3)投标报价超过拦标价或比拦标价下浮幅度超过30%的投标文件无效。

　　1.6招标文件的编制应当符合以下规定：

　　(1)不得侵犯物业服务企业和业主的合法权益;

　　(2)不得对投标人附加倾向性或歧视性条件;

　　(3)不得违反国家、省市物业管理相关法律、法规、规定。

　　2、评分标准

　　2.1商务部分评分标准(40分)

　　(1)评标委员会应当按照下列方式对所有通过开标审查的投标报价计算算术平均值：

　　①当所有通过开标审查的投标文件为3-4家时，取全部报价的算术平均值;

　　②当所有通过开标审查的投标文件为5-8家时，去掉最高、最低报价后取算术平均值;

　　③当所有通过开标审查的投标文件为9-11家时，去掉最高、次高和最低、次低报价后取算术平均值;

　　④当所有通过开标审查的投标文件为12家(含)以上时，去掉前3个较高报价和后3个较低报价后取算术平均值。

　　(2)投标报价的算术平均值作为基准价，记满分40分。投标报价每高于基准价1%的扣1分;每低于基准价1%的扣0.5分。百分比保留小数点后1位，第2位小数四舍五入。

　　2.2技术部分评分标准(40分)

　　(1)投标的总体设想和概述(0～4分)

　　①响应招标文件要求(0～2分)

　　对招标文件提出的技术要求作出响应。其中，完全响应的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分。

　　②企业文化(0～2分)

　　企业文化相对较优的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分。

　　(2)服务制度保障(0～12分)

　　制度健全、合理，能够对招标文件提出的技术要求作出响应。其中，各项制度健全的得6分，缺一项的扣1分，最多扣6分;各项制度科学合理的得6分，单项制度不合理的每项扣0-1分，最多扣6分。

　　(3)投标报价合理性(0～12分)

　　①收入来源计算合理的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分;

　　②物力配备支出费用合理的得3分，否则在大于或等于0且小于3分之间得分;

　　③人力支出费用合理的得3分，否则在大于或等于0且小于3分之间得分;

　　④共用设施设备保险、公共责任险等相关保险支出费用合理的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分;

　　⑤法定税费支出合理得1分，否则不得分;

　　⑥利润率设计合理，能够保证项目可持续发展的得1分，否则在大于或等于0且小于1分之间得分;

　　仅有投标总报价但无详细单价分析、修改投标总报价但未修改相应的详细单价分析、详细单价分析明显偏离市场平均成本或存在原则错误等问题的，经评标委员会认定后，投标文件无效，其他投标人的商务部分评分重新计算。导致投标人少于3人的，按废标处理。

　　(4)人力资源管理(0～7分)

　　①人力配备(0～2分)。人力配备合理，能够保证相关目标实现的得2分，其他的在大于或等于0且小于2分之间得分。

　　②员工素质(0～2分)。聘用员工知识结构、年龄结构、从业经验相对较优的得2分，其他的在大于或等于0且小于2分之间得分。

　　③激励、奖惩、福利制度(0～3分)。各项制度相对较优的得3分，其他的在大于或等于0且小于3分之间得分。

　　(5)项目经理的任职资历与业绩(0～5分)

　　①任职资历(0～3分)。担任项目经理满5年的得3分，满4年的得2.5分，满3年的得2分，满2年的得1.5分，满1年的得1分。

　　②获奖加分(0～3分)

　　a.近5年内带领管理项目团队获得行业主管部门或行业协会颁发的国家级荣誉的，每个单项加3分;获得省市级荣誉的，每个单项加2分。

　　b.项目经理个人获得国家级嘉奖的得2分，获得省市级嘉奖的得1分。

　　③项目经理任职资历与获奖加分之和不超过5分。

　　无项目经理任职经历或任职不满1年、无项目经理岗位证书、近3年内受到行业主管部门或行业协会通报批评的，取消其任职资历与获奖加分，记为0分。

　　2.3资信部分评分标准(20分)

　　(1)资质等级(0～4分)

　　①一级资质企业得4分;

　　②二级资质企业得3分;

　　③三级资质企业得2分;

　　④有管理项目的暂定三级资质企业得1分。

　　(2)市场信用(0～3分)

　　①AAA级信用企业得3分;

　　②AA级信用企业得2分;

　　③A级信用企业得1分;

　　④无信用等级企业得0分。

　　(3)管理业绩(0～3分)

　　①企业近5年内获得国家行业主管部门或行业协会嘉奖的，每项得3分;

　　②企业近5年内获得省市行业主管部门或行业协会嘉奖的，每项得2分;

　　以上得分可累计，但不得超过3分。

　　(4)相关认证(0～2分)

　　通过ISO 9000质量管理体系标准、ISO 14000 环境管理体系标准或ISO 18000安全及卫生管理系统验证标准等任意一项认证且开标之日在有效期内的得2分，否则得0分。得分不累加。

　　(5)财务状况(0～3分)

　　近3年连续盈利的得3分，近2年连续盈利的得2分，上一年度盈利的得1分，亏损或无经营业绩的得0分。

　　(6)承接项目能力(0～3分)

　　近三年内承接过单项合同标的规模大于本招标标的规模的，每个项目得2分，最多得3分。投标人应当提供合同原件。

　　(7)投标文件的完整性(0～2分)

　　投标文件彩页制作精良的得1分，否则在大于或等于0且小于1分之间得分;无漏页、无错页的得1分，否则在大于或等于0且小于1分之间得分(有漏页、错页的，每页扣0.2分)。

　　(8)投标人存在不良行为记录的，按照《沈阳市物业服务企业信用信息管理暂行办法》(沈房[20**]186号)予以扣分。累计扣分大于等于15分的，取消投标人的投标资格。

　　3.附则

　　3.1本标准由沈阳市物业管理协会负责解释。

　　3.2本标准自印发之日起施行。

篇4：政策解读：沈阳市物业管理招投标管理办法

　　引言：“丢失一个钉子，坏了一只蹄铁;坏了一只蹄铁，折了一匹战马;折了一匹战马，伤了一位骑士;伤了一位骑士，输了一场战斗;输了一场战斗，亡了一个帝国”。一只马蹄铁上丢了一个钉子，导致一个帝国的灭亡，看似不可思议，但没有人能否认，初始条件十分微小的变化，经过不断放大，对其未来会造成极其巨大的影响，这就是“蝴蝶效应”。如果把前期物业管理招投标普遍存在的“假招标”现象，与物业管理市场竞争不充分、从而导致发育迟缓的状况联系起来时，就会发现“假招标”产生的危害之巨，进而思考改变这种状态的必要性与具体策略。

　　以招标规则小改变引领物业市场大发展

　　----《沈阳市物业管理招投标管理办法》解读

　　前期物业管理招投标制度是内地物业管理发展30年来创立的一项基本制度。20**年6月建设部<<关于印发<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的通知》(建住房[20**]130号)规定，在前期物业管理期间，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。20**年和20**年沈阳市房产局先后印发了《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》和《关于规范住宅区前期物业管理招投标活动的通知》。这些规范性文件为我市规范前期物业管理招投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，发挥了积极作用，特别是经过几年来的实践检验，为进一步改进和完善物业管理招投标工作积累了宝贵经验。

　　一、前期物业管理招投标活动存在的主要问题及危害

　　1.招投标管理相关规定设计不完善。(1)允许招标人代表进入评标委员会，人员虽少，却可能左右评标结果。(2)评标标准和评标方法不明确，招标人可以在制定评标规则时做手脚，加大内定人选的中标几率。(3)允许招标人在“3名有排序的合格的中标候选人”中确定中标人，而且“当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以确定其他中标候选人为中标人。”这等于赋予招标人很大的选择空间。实践中，即使出现“陪标人”名次靠的情况，名次靠前者也可以利用规则主动放弃中标，直到“内定人选”中标为止。应当说，这些制度设计为“假招标”打开了方便之门，因此“假招标”业已成为物业行业内的“潜规则”，以致物业公司对于招标人发布的招标公告几乎都采取充耳不闻、视而不见的态度。

　　2. 招标价格不能反映物业服务实际成本。目前，前期物业管理收费普遍存在开发商定价的问题，质价不符的问题非常突出。有的开发商为了让自己成立的物业公司多赚钱，随意抬高物业服务费价格，甚至达到每月每平方米三四块钱，明显高于行业平均成本。也有的开发商为了促进物业销售，一面承诺一些难以兑现的服务承诺，一面把物业服务费压得极低，而一些资质级别低、信誉差的物业公司之所以敢投标，靠的是后期服务“抽条”以降低经营成本，导致“服务差-业主不满意-收费率低-服务更差”的恶性循环，有的企业勉强管理了一两年后不得不“弃管”。这种偏离行业平均成本的定价方式，无论是高是低，最终的受害者都是广大业主。而且，前期物业服务收费定价是否合理，往往决定着一个物业进入常规管理以后能否步入良性运行轨道。

　　3.中介组织游离于政府监管之外。《中华人民共和国招标投标法》第十四条规定“从事工程建设项目招标代理业务的招标代理机构，其资格由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的建设行政主管部门认定。具体办法由国务院建设行政主管部门会同国务院有关部门制定。从事其他招标代理业务的招标代理机构，其资格认定的主管部门由国务院规定”。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第五条第三款“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理”。根据上述规定，我市物业管理招标代理机构的资格应当由市房产主管部门认定。但由于物业管理在内地发展时间短，国家、省、市关于物业管理市场中介组织的立法相对滞后，目前我市对于物业管理招标代理机构和其他中介组织的监督管理基本上无法可依。物业管理中介市场存在的突出问题是，代理机构缺少专业管理人员，招投标代理业务不规范，从业人员职业道德失范。个别物业管理招标代理机构成为开发商的附庸，拿人钱财，替人免灾，丧失了公平公正立场。如有的代理机构替开发商起草的前期物业服务合同中约定“物业共用部位、共用设施收益用于补贴物业服务费用”，严重侵害了广大业主利益

　　4.建管不分导致物业管理市场发展缓慢。早在20**年，住建部就指出，大力推进物业管理与房地产开发的“建管分离”是行业持续健康发展的正确选择。但目前我市90%以上的前期物业管理都处于“建管不分”状态，由于开发商与物业公司或存在父子关系，或存在兄弟关系，从而引发物业管理市场诸多问题：(1)影响物业服务企业为业主服务的公正立场，有的物业公司按照开发公司的授意，采取恶劣手段压制业主，引发物业与业主的冲突;(2)妨害物业管理市场的优胜劣汰，一些新设立的物业公司依靠与开发商的隶属关系取得了物业管理权，而一些服务质量好的物业公司因为没有开发商背景，难以扩大市场份额，导致“优不胜、劣不汰”的现象长期存在，甚至出现“逆淘汰”的情况;(3)扭曲物业管理市场的正常价格，有些物业公司依靠开发商补贴维持“质优价低”的服务标准，误导消费者对物业管理正常收费价格产生质疑。

　　总之，前期物业管理招投标是物业管理市场化进程的第一道门槛，如果任由“假招标”横行，不但严重侵害了广大业主的切身利益，而且对物业管理市场的培育和发展也将产生严重的制约。因此，抓紧修改旧规则，建立新办法，显得十分必要和迫切。

　　二、新办法对旧办法作了哪些细化和延伸

　　针对前期物业管理招投标中存在的问题，最近我们在起草《沈阳市物业管理招标投标管理办法》(以下简称新办法)时，对《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(以下简称旧办法)中的一些规定进行了细化和补充。

　　1.对适用范围进行了延伸。《旧办法》仅适用于规范前期物业管理招投标活动。《新办法》为适应形势发展，其规范对象不仅包括业主大会成立以前的前期物业管理招投标活动，而且包括业主大会成立以后的物业管理招投标活动。此外，《旧办法》第三条规定“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。而《新办法》第四条规定“住宅、商住两建筑、与住宅同一物业管理区域内的非住宅及分割出售的非住宅，其前期物业管理应当通过公开招标方式选聘物业服务企业”。显然，在《新办法》纳入招投标监管的物业类型更多一些。我们认为，选聘物业服务企业是全体业主拥有的共同管理权中的一项极为重要的权利，只要是分割出售的物业，开发商就无权代替业主行使这一权利，因此无论是购买住宅的业主，还是购买非住宅的业主，其合法权益都应当得到保护。

　　2.对协议选聘方式的规模予以明确和细化。《旧办法》第三条规定“住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。没有明确“规模较小”的具体标准。而《新办法》第四条则规定“多层建筑总建筑面积少于2万平方米、单栋高层建筑总建筑面积少于1万平方米、多层高层混合建筑总建筑面积少于2万平方米的新建物业项目或投标人少于3人的，经区、县(市)房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。这一具体规定与《沈阳市物业管理条例》的规定是一致的，使协议选聘在实践中更具有操作性。

　　3.对招投标方式予以限定。《旧办法》第八条第一款规定“前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标”。《新办法》第四条指出“前期物业管理应当通过公开招标方式选聘物业服务企业。”《新办法》只规定公开招标一种方式的原因在于，《中华人民共和国招标投标法》第十一条规定“国务院发展计划部门确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标”。根据这一规定，我市无权批准邀请招标项目。因此，前期物业管理实行公开招标方式是唯一选择。

　　4.充分发挥评标专家的作用。《旧办法》第二十八条第二款规定：“评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。”《新办法》第三十二条规定“物业管理评标专家组成评标委员会负责评标活动。评标委员会成员为5人或7人”。我们认为，评标委员会成员全部由物业管理专家组成，更能体现招投标的公平、公正原则。对于一个即将分割出售的物业来说，开发商只是暂时的“大业主”，其未来的主人是物业买受人，由开发商替业主行使选聘物业公司的权利，从法理上讲不通。从政府公开采购物业服务的实践看，评标委员会是完全由物业管理专家组成的。

　　5.明确评标应当采用综合评分法。《旧办法》只规定“招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。”“招标文件应当包括评标标准和评标方式。”但没有对评标方法予以明确。实践证明，评标方法的选择是做好招标采购的关键所在，评标方法不当，会严重影响招标采购的质量。20**年9月11日实施的《政府采购货物和服务招标投标管理办法》(财政部[20**]18号部长令)明确了三种评标方法，即最低评标价法、综合评分法和性价比法。其中，综合评分法具有更科学、更量化的优点，有利于发挥评标专家的作用。结合物业管理招标实际，《新办法》第三十四条规定“评标应当在保密的情况下进行，采用综合评分法，分别对投标书的商务部分、技术部分和资信部分进行评审，总分为100分”。

　　6.明确中标人选的唯一性。《旧办法》第三十五条规定“评标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。”《新办法》第三十八条规定“经评标委员会评审，排名第一的投标人应当作为中标人。中标人放弃中标的，招标人应当重新组织招标”。明确“排名第一投标人为中标人”，目的是限制招标人的自由裁量权。规定“中标人放弃中标时招标人应当重新招标”，目的是防止招标人暗示中标人放弃中标，加大造假的时间成本。

　　三、《新办法》与《旧办法》相比增加了哪些内容及初衷

　　1.对建设单位反复选聘物业企业的行为予以约束。《新办法》第二十四条规定“在前期物业管理期间，发生提前终止前期物业服务合同情况时，物业交付使用未达到50%的，建设单位可以通过招标方式重新选聘物业服务业;物业交付使用超过50%的，应当由业主大会选聘物业服务企业”。近年来，我市发生多起开发商反复解聘选聘物业企业的问题，一个物业项目虽然已经交付使用了一二年甚至三五年，但开发商仍然越俎代庖，取代业主行使选聘物业公司的权利，而业主对于开发商重新选聘的物业公司往往不认同，从而引发种种矛盾。这一规定意味着，建设单位“二次选聘”物业企业是有条件的，当物业交付使用超过50%以后，建设单位已经不再是“大业主”，因此无权代表多数业主行使选聘物业公司的权利。

　　2.项目经理一经确定不得随意更换。《新办法》第三十五条规定“中标人在投标文件中承诺派出的项目经理1年内不得更换。1名项目经理应当管理1个物业管理项目”。实践证明，一个物业管理项目管理得好坏，关键在于项目经理。因此，很多物业公司在投标时，往往承诺派驻最好的项目经理，而一旦中标后便将其撤走，再投标下一个物业管理项目。因此，这一规定的目的是保证项目经理的确定性和管理的连续性，防止物业公司中标后以“偷梁换柱”的方式将优秀的项目经理撤出中标项目。

　　3.设置了“拦标价”。《新办法》第十六条规定“招标人在办理招标备案前，应当委托物业服务质量与价格评估机构测算物业服务价格，并作为物业管理招标投标标的物的拦标价。拦标价由成本和利润构成，应当作为招标公告和投标邀请书的要件，对所有投标人公开”。物业管理招投标或“以价格招服务”，或“以服务招价格”。“以价格招服务”一般适用于业主大会选聘物业公司。就前期物业管理来说，以“服务招价格”更为合理。招标人可以根据物业项目实际情况提出服务需求，但不应当享有定价权。而且我们认为，物业服务价格既不应当由招标人说了算，也不应当由代理机构说了算。借鉴北京经验，《新办法》引入第三方--物业服务质量与价格评估机构--进行测算，体现了市场公正。投标人在“拦标价”之下进行合理低价竞争，可以最大限度地维护广大业主和物业服务企业切身利益。

　　4.对评估机构和代理机构监管作出规定。物业管理在内地发展不过短暂的二三十年时间，而伴随物业管理市场发展应运而生的各类社会中介组织更是新生事物。因此，国内对“物业管理招标代理机构”和“物业服务质量与价格评估机构”尚无明确的法律规定。《新办法》依据《城市房地产中介服务管理规定》(建设部令第50号)等有关规定，参照《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》(建房[1997]12号)，专门用两个章节(第五章、第六章)对评估机构和代理机构的性质、设立条件等作出规定。这些规定虽然是粗线条的，但从现实需要看，对于培育和规范物业管理市场中介组织却是非常必要的，应当说是“有，聊胜于无”。

　　四、《新办法》对物业管理市场可能带来的影响

　　1.逐步扭转“假招标”的局面。当前，“假招标”之所以充斥内地的物业管理招投标市场，物业企业参与招投标的兴趣不大，关键在于“游戏规则”不透明，易于被人操纵。《新办法》从招标、投标、开标、评标、中标等诸多环节作了改进，明显加大了招标人“一手遮天”、“暗箱操作”的难度，尤其是规定“排名第一名的投标人为中标人”，可以说开标结果“一揭两瞪眼”，其不确定性大大增加，必然会吸引更多的潜在投标人来参与竞争。虽然不敢说《新办法》实施后，在短时间内就能改变由招标人自编自导的“假招标”现状，但可以确信，在不久的将来物业管理招投标市场一定会成为竞争最激烈的市场。

　　2.逐步实现建设与管理的“建管分离”。按照《新办法》确定的评标标准和评标办法，明显增加了新设立的三级资质物业服务企业的中标难度。首先从商务标投标来看，新企业的报价能力不强;其次从技术标投标来看，其组织机构框架、管理人员配置及管理制度等，与有经验的大企业相比明显处于劣势;第三也是最不利的一项，从资信部分投标开看，新企业的信用状况一片空白，没有任何管理业绩和获奖证明，资信部分得分几乎为零。因此，《新办法》实施后，除一些经过市场检验的、有雄厚实力开发商外，开发商“自建自管”的局面将被彻底打破。

　　3.进一步推进物业服务企业信用信息建设水平。我市从20**年开始建立和完善物业企业信用信息管理体系，但由于企业信用信息状况与企业经营、市场占有等经济利益不挂钩，因此物业企业对申报相关信息不主动，对其存在的失信行为不在乎。《新办法》明确规定资信部分占综合评分的20%。可以预见，在不久的将来，尤其是当业主大会也把招投标作为选聘“物业管家”的首选方式以后，不守信和不重视信用信息建设的企业将逐渐失去分割“物业蛋糕”的机会，因此《新规则》很可能引发物业企业由“重资质”向“重信用”的转变，诚实守信必将成为物业企业的立业之本、生存之基。

　　4.进一步促进物业管理市场的成熟和发育。市场中介组织作为市场经济体制的有机组成部分，其发展具有节约交易成本、增强信息沟通、推动制度创新等功能。近年来，随着政府转型的逐步到位，将一部分技术性、基础性的工作转移给社会中介组织承担的条件已经基本成熟。《新办法》适应物业管理市场发展，对物业管理招投标服务大厅、代理机构、评估机构等做出相关规定。可以预见，随着《新办法》的颁布实施，我市物业管理市场中介服务体系一定会日趋完善，逐步形成中介场所类、经济鉴证类、行业协会类、信息媒介类等门类齐全的市场中介组织，促进物业管理市场的细分和专业化服务市场格局的形成。

篇5：巴彦淖尔市前期物业服务招投标管理办法(全文)

　　巴彦淖尔市前期物业服务招投标管理办法(全文)

　　一、总则

　　第一条 为了规范我市前期物业服务招投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，维护物业服务市场秩序，保护招投标当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》和建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，结合我市实际，特制定本办法。

　　第二条 在巴彦淖尔市城镇范围内进行前期物业服务招投标活动的均适用本办法。

　　第三条 前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施的物业服务。

　　第四条 前期物业服务招投标应当遵守公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第五条 市住建委负责全市前期物业服务招投标活动的指导监督工作。各旗县区物业主管部门负责本辖区内前期物业服务招投标活动的具体监督管理。

　　街道办事处、镇人民政府及社区居委会协助物业主管部门做好前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理工作。

　　第六条　住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模小于2万平米的，经旗县区物业主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　一个物业管理区域内，只能选聘一个物业服务企业提供物业管理服务。

　　二、招标

　　第七条　本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

　　第八条 招标人应按规定时限完成前期物业服务招投标工作。现售商品房项目在现售前三十日完成;预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;非出售的新建物业在交付前九十日完成。

　　第九条 前期物业管理招标应以公开招标为主，采取邀请招标的，需经项目所在地旗县区物业主管部门批准方可实施。

　　招标人采取公开招标方式的应当在公共媒体上发布招标公告，招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目基本情况以及获取招标文件的办法等事项;采取邀请招标的，应当向5个以上(含本数)具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应包含上述内容。

　　第十条　招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜，也可以自行组织实施招标活动。

　　招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

　　招标代理机构不得为招标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。

　　招标人自行组织实施招标活动的，应当具备如下条件：

　　(一)具有法人主体资格;

　　(二)招标工作小组成员中与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员应占成员总数的半数以上;

　　(三)具备自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力。

　　第十一条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况、物业专项维修资金情况等;

　　(二)物业服务的内容和标准等;

　　(三)对投标人及投标文件的要求，包括对投标人的资格及投标文件的格式、主要内容、份数等;

　　(四)评标标准和评标方法;

　　(五)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、地点、方法、程序等;

　　(六)物业服务合同的签订说明;

　　(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十二条 前期物业服务招投标活动实行备案制度。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，到所在地旗县区物业主管部门备案。招标人备案需提交以下材料：

　　(一)与物业服务有关的物业项目开发建设的批准文件;

　　(二)招标公告或投标邀请书;

　　(三)招标文件;

　　(四)招标代理委托合同(委托招标代理机构招标的)或招标小组人员资料(自行组织招标的);

　　(五)法律、法规规定的其他材料。

　　各旗县区物业行政主管部门应在10日内完成备案工作，并向招标人发出《前期物业管理招标材料备案通知书》;发现有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　招标人应在取得《前期物业管理招标材料备案通知书》后发出招标公告或者投标邀请书。

　　第十三条 招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的招标项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的物业服务企业营业执照、资质证书、管理业绩证明材料、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

　　第十四条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人为正式投标人。

　　第十五条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件之日止，最短不得少于20日。

　　第十六条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当将修改后的招标文件报所在地旗县区物业管理部门备案确认，在取得新的《前期物业管理招标材料备案通知书》后，以书面形式通知所有的招标文件收受人，并将提交投标文件截止时间至少向后顺延15日。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十七条 招标人根据招标项目的具体情况，可以组织潜在的投标人踏勘招标项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对潜在投标人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第十八条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　三、投标

　　第十九条 本市年终综合考评进入物业招投标企业库的物业服务企业及新设立未承接项目的物业服务企业和在本市登记备案未承接项目的市外物业服务企业，均可参与本市物业服务投标活动。

　　第二十条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

　　投标人应当按照招标文件的需求编制投标文件，投标文件应当对招标文件中提出的实质性要求和条件做出明确回答。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标人授权委托书;

　　(三)投标报价，包括物业服务费用收支预算方案;

　　(四)物业管理方案，包括物业管理服务理念与目标、业绩情况、物业管理机构运作方法及管理制度目录、物业管理服务人员配备、物业管理服务分项标准与承诺;

　　(五)对招标文件所列其他内容的陈述;

　　(六)招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十一条 投标人应当在招标文件规定的投标截止时间前，将投标文件密封送达招标文件指定的地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

　　第二十二条 投标人在招标文件规定的投标截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，送达、签收和保管应当符合本办法第二十一条的规定。

　　第二十三条 投标文件(含补充或修改的内容)有下列情况之一的，视为无效：

　　(一)逾期送达;

　　(二)送达时未密封;

　　(三)未加盖投标人法人公章。

　　第二十四条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标。

　　四、开标、评标和中标

　　第二十五条 前期物业管理招标投标活动的开标、评标和中标过程，由所在地旗县区物业管理部门派人到场进行全程监督。

　　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点;开标时应邀请所有投标人参加。

　　第二十六条 开标由招标人主持，应当按照下列规定进行：

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第二十七条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会应当由招标人代表和物业服务方面的专家组成，成员为5-9人的单数，其中，招标人代表不得超过2人。物业服务方面的专家是指市房地产业协会中从事物业服务及相关领域工作，并具有一定专业水平的人员。

　　评标委员会的专家成员，应当由招标人从所在地旗县区物业主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

　　与投标人员有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

　　第二十八条 评标委员会可以采用公开答辩和书面形式的方式，要求投标人对投标文件中有关内容做出澄清。

　　第二十九条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标办法和标准，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

　　评标应当在保密的情况下进行。

　　第三十条　评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

　　第三十一条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名靠前排序的合格的中标候选人。

　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　第三十二条 项目中标人确定后，招标人应当及时向中标人发出通知书，同时将结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

　　第三十三条 招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，签订《前期物业服务合同》(示范文本)，并于合同签订15日内，将合同报送所在地物业主管部门备案。

　　备案资料应当包括开标评标过程记录、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、招标人与中标人订立的物业管理服务合同等资料。

　　物业管理服务合同一经备案，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第三十四条　中标人应在签订合同前提交履约保证金，履约保证金由所在地旗县区物业管理部门统一保管，专户储存。

　　第三十五条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

　　第三十六条 物业服务企业擅自终止物业服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业法定代表人三年内不得在本市从事物业管理活动。

　　五、附则

　　第三十七条　非前期物业服务招投标可参照本办法执行。

　　第三十八条　本办法自公布之日起30日后施行，20**年1月9日印发的《巴彦淖尔市前期物业管理招投标管理暂行办法》(巴房产发〔20**〕3号)同时废止。