武昌区住宅小区物业管理退出和交接工作指导意见(2017试行)

　　武昌政办[20**]27号

　　区人民政府办公室关于印发《武昌区住宅小区物业管理退出和交接工作指导意见(试行)》的通知

　　各街道办事处，区人民政府各部门、各直属机构：

　　为了规范物业服务企业退出住宅小区管理，保障物业服务活动依法有序进行，区住房保障和房屋管理局制定了《武昌区住宅小区物业管理退出和交接工作指导意见(试行)》，现印发给你们，请贯彻执行。

　　武汉市武昌区人民政府办公室

　　20**年7月13日

　　武昌区住宅小区物业管理退出和交接工作指导意见(试行)

　　第一条 为进一步规范住宅小区物业管理退出和业主大会(业主委员会)选聘物业企业的行为，维护当事人合法权益，做好小区物业服务交接工作，保障物业服务活动依法有序进行，根据《物权法》、《合同法》、国务院《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》等法律、法规，结合我区实际，制定本指导意见。

　　第二条 本区行政区域内因物业服务合同(含前期物业服务)期满未续约,或者当事人依法、依约提前解除合同，物业服务企业退出住宅小区管理的，适用本指导意见。

　　第三条 住宅小区的物业管理退出、交接工作应当本着维护社会稳定，保障业主、物业使用人基本生活秩序，在街道办事处、社区居委会的统一领导下依法有序、平稳过渡原则进行。

　　第四条 区房管局负责物业服务企业退出住宅小区管理的业务指导和日常管理;街道办事处负责监督小区物业管理的退出、交接工作;社区居委会负责协助街道开展相应工作。

　　第五条 前期物业服务期间，开发建设单位或物业服务企业要求提前解除《前期物业服务合同》的，应在协商一致的情况下办理《前期物业服务合同》的解除、新物业企业的选聘和物业管理的交接工作，并将解除、选聘和交接工作情况报送区房管局和辖区街道办事处。需以招投标的方式重新选聘物业企业的，开发建设单位应按照规定重新选聘不低于原资质等级、承诺服务标准不低于原有标准的物业服务企业，并且收费标准不得高于原前期物业服务合同约定的标准。

　　开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面公告物业买受人，并抄报所在地区房管局和街道办事处。

　　第六条 首次业主大会成立时，业主委员会应及时召开业主大会，就是否续聘前期物业服务企业提交业主大会进行表决。业主大会表决结果有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘的，业主委员会应在业主大会结果公布之日起30日内与物业企业签订物业服务合同;业主大会表决结果没有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘的，或有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘的，业主大会表决结果发布之日，业主委员会应同时做出解聘前期物业企业的决定，并按以下程序办理：

　　(一)解聘决定作出后3日内，业主委员会应当书面告知前期物业服务企业，并在物业管理区域内公告;

　　(二)解聘决定作出后30日内，前期物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收歉收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会平等协商，签订退管协议;

　　(三)解聘决定作出后90日内，前期物业服务企业应继续为小区提供保洁、秩序维护、共用设施设备管理维护等基础性服务，直至业主委员会选聘新的物业服务企业、与新选聘的物业企业签订的物业服务合同生效为止。

　　业主委员会应在解聘决定作出后90日内完成新的物业企业的选聘工作，并与新选聘的物业企业签订物业服务合同。

　　业主委员会应在召开业主大会之日的前3日，将选聘物业企业的形式、物业服务合同的主要内容等在小区内公示，并张贴到各楼栋单元，并就物业服务合同的主要内容提交业主大会进行表决。

　　(四)新的物业服务合同生效后10日内，业主委员会应组织新选聘和原有的物业公司办理交接手续，分别与新选聘和原有的物业公司签订物业移交协议，新物业企业应按合同约定及时为小区提供物业服务。原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之日起15日内退出物业管理区域，并配合新的物业服务企业接管。

　　(五)新选聘的物业服务企业应将新的物业服务合同报区房管局进行备案，并抄送辖区街道办事处。

　　第七条 本指导意见中关于业主参加业主大会行使对续聘、选聘物业企业以及联名要求解聘物业企业的公共事务管理权、表决及投票权的相关规定，不包括依据小区《业主大会议事规则》被限制或取消公共事务管理权、表决及投票权的业主。

　　第八条 物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务:

　　(一)向业主委员会(未成立业主委员会的，向街道办事处(乡镇人民政府)移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房;

　　(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

　　(三)结算物业服务费用和预收、代收的有关费用;

　　(四)法律、法规规定的其他事项。

　　第九条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段工作未完成等为由拒绝退出：

　　(一)前期物业服务合同期限未满或者未明确具体期限，业主大会依法、依约作出决定解聘原物业服务企业，并选聘新的物业服务企业，签订了物业服务合同且已生效的;

　　(二)物业服务合同期限届满，业主、业主大会决定不再续约的;

　　(三)物业服务企业因破产或营业执照被注销、吊销等原因致使不能继续履行合同义务的;

　　(四)依法应当退出的其他情形。

　　第十条 业主委员会选聘、解聘物业企业应经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主表决通过。业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出住宅小区。

　　第十一条 物业服务合同期满90日前，业主委员会应在物业服务区域公示合同履行情况，并组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。按以下程序办理物业企业续聘、解聘工作：

　　(一)业主大会表决结果有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘的，业主委员会应在业主大会结果公布之日起30日内与物业企业签订物业服务合同;业主大会决定不再续约的，业主委员会应做出解聘物业企业的决定，并按第六条的规定办理物业企业的选聘和退出手续。

　　(二)物业服务企业决定不再续约的，应于物业服务合同期满90日前书面告知业主委员会，并在物业管理区域内公告。物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收歉收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限以及债权债务结算方式与业主委员会进行平等协商，签订退管协议。在物业服务合同期满前的90日内，物业服务企业应继续为小区提供保洁、秩序维护、共用设施设备管理维护等基础性服务，直至业主委员会选聘新的物业服务企业、与新选聘的物业企业签订的物业服务合同生效为止。

　　第十二条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。物业服务合同期限届满后业主大会选聘物业企业的活动，应按照本办法第六条规定办理。

　　第十三条 物业服务合同期内，经专有部分占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上的业主联名要求解聘物业服务企业的，业主委员会应当组织召开业主大会就是否解聘事宜进行表决。业主大会决定解聘的，业主委员会和物业服务企业应当按照第六条的有关规定办理物业企业的选聘和退出手续。

　　第十四条 物业服务合同期内，物业服务企业依法依约要求提前解除合同的，应当在拟解除合同之日的90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。物业服务企业还应就退出相关事项与业主委员会进行协商，签订退管协议。在拟解除合同之日的90日以内，物业服务企业应继续为小区提供保洁、秩序维护、共用设施设备管理维护等基础性服务，直至业主委员会选聘新的物业服务企业为止。业主委员会应于物业服务企业拟解除合同60日前召开业主大会，选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同，并按第六条的规定办理物业企业的选聘和退出手续。

　　第十五条 实行物业服务企业退出报告制度。物业服务企业决定退出住宅小区和业主委员会依据业主大会的决定解聘物业服务企业的，应当在依法作出决定后5日内，书面报告街道办事处和区房管局。街道办事处应当会同区房管局和社区居委会听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就退出前的物业服务工作做好协调沟通，指导业主大会选聘新的物业服务企业。

　　第十六条 对于续聘或重新选聘物业服务企业的事项，业主委员会应召开业主委员会工作会议，按照多数委员的意见形成是否提交业主大会表决的业主委员会意见，并制作业委会会议纪要。在提交业主大会表决前，业委会应将会议纪要报送辖区街道办事处、区房管局，听取街道办事处、区房管局的指导建议。

　　街道办事处、区房管局在接到业主委员会报送的续聘或重新选聘物业服务企业的业委会会议纪要后，应结合小区物业服务质量、媒体曝光和投诉等情况，对提交业主大会表决的合适性给予业委会指导建议。

　　第十七条 物业服务企业退出住宅小区后，业主大会仍未选聘新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任。按照下列程序做好交接工作：

　　(一)街道办事处和社区应当积极指导、及时组织召开业主大会，选聘新物业服务企业或帮助业主实行自治管理。

　　(二)暂时选聘不到新物业服务企业接管，业主大会没有通过实行自治管理决定的，街道办事处应会同城管、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位(部门)依法履行社会服务与管理职能，根据业主大会或业主委员会的委托，对物业服务企业“弃管”小区实行临时托管，发生的费用由业主交纳，有业主委员会的，由业主委员会负责收支，没有业主委员会的或业主委员会不能正常履行职责的，由社区代为收支。

　　第十八条 物业服务企业退出前，应当继续提供物业服务，并根据有关协议或者约定将预收的物业服务费等相关费用退还给业主或者转交给新聘物业服务企业;原欠缴物业服务费等相关费用的业主，应当按照物业服务合同的约定，及时补缴至合同终止之日。

　　物业服务合同终止，业主欠缴的物业服务费用，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新聘物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取，拒不缴交的可通过司法途径解决。业主委员会、新聘物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助，但原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交手续。

　　第十九条 原物业服务企业应在合同终止之日起10日内向业主委员会或新的物业服务企业办理下列移交事宜：

　　档案及图纸资料;

　　物业服务用房、业主共有的场地、设施设备;

　　(三)在街道、社区的指导监督下，将业主大会委托物业服务企业管理的公共收益余额移交给业主委员会或者新选聘的物业服务企业;

　　(四)业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料;

　　(五)实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件;

　　(六)按照规定应当移交的资料和财物。

　　第二十条 物业服务企业退出前，业主委员会应与物业服务企业办理承接查验手续，也可以直接组织新老物业服务企业办理承接查验手续。未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责，且物业服务企业退出前暂未选聘新物业服务企业的，可在业主代表的监督下，由街道办事处或委托社区代为办理承接查验手续。业主大会决定实行自治管理的，由业主委员会组织业主代表办理承接查验手续。承接查验需做好查验记录，查验记录应当包括查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由当事人签字确认盖章，存在争议的应当在查验记录中载明。

　　第二十一条 物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务，不符合法律法规规定或者合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离住宅小区的，以及新物业服务企业未通过合法程序强行进驻住宅小区的，由区房管局记入该企业信用档案，作为不良行为记录向社会公布，并按《武汉市物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》有关规定，取消该企业各类物业服务评先资格;造成损失的应承担相应的法律责任。

　　第二十二条 物业服务企业拒不移交物业服务用房、有关档案资料、财产和共用设施设备的，由区房管局按照国务院《物业管理条例》第五十九条的规定予以处罚。

　　第二十三条 街道办事处、社区居委会应全程参与、跟踪指导业主委员会依法依规续聘、重新选聘物业企业，对选聘物业企业的招投标工作以及召开业主大会表决的投票、计票工作严格把关。业主委员会在物业服务企业退出住宅小区管理阶段不依法履行职责，致使无法续聘、解聘和选聘物业服务企业的,街道办事处应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可根据法律规定请求人民法院撤销该决定。业主委员会超越职权作出决定或指使、强迫物业服务企业强行进驻的，致使住宅小区无法正常承接或退管，由签字同意该决定或指使、强迫的委员承担相应的法律责任，造成经济损失的还应当承担相应的民事赔偿责任;构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　第二十四条 违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》等相关规定，物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为的由公安机关依法处理;构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　第二十五条 当事人一方对终止、解除物业服务合同行为有争议的，双方应根据物业服务合同的约定协商和解。不能协商和解的可以要求区房管局、行业协会和街道以及社区人民调解组织进行调解;不愿协商、调解或者协商、调解不成的，应依合同约定向武汉仲裁委员会申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。

　　第二十六条 物业服务企业退出非住宅小区的管理活动，参照本指导意见执行。

　　第二十七条 本指导意见由区人民政府办公室负责组织修订与解释。

　　第二十八条 本指导意见自20**年8月1日起施行，有效期2年。

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篇2：城区物业管理项目退出管理办法

本文提要：物业服务企业在退出物业服务项目过程中,应当本着维护群众利益、维护社会稳定、依法有序、平稳过渡、防止资产损失的原则进行。物业服务企业要树立社会责任感www.pmceo.com,行业荣誉感,企业信誉感,坚持按原物业服务合同的约定及服务承诺,始终做好物业的日常管理和服务工作......

第一条 为规范物业服务项目的退出,维护业主和物业服务企业的合法权益,做好物业服务项目的退出衔接工作,保障物业管理活动依法正常进行,根据国务院《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《安徽省物业管理条例》和《六安市人民政府关于进一步加强六安城区物业管理工作的意见》等有关政策法规的规定,制定本办法。
第二条 六安城区物业服务企业退出物业服务项目的,适用本办法。
第三条 六安市房地产管理局负责六安城区物业服务项目退出管理的监督工作。六安市房地产管理局各区分局(以下简称区房产分局)具体负责本辖区内物业服务项目退出管理的指导、协调和监督工作。
第四条 物业服务企业退出物业服务项目的,应主动接受物业项目所在地街道办事处(乡人民政府)、居民委员会(村委会)的监督指导。
街道办事处、居民委员会(村民委员会)应依法做好本辖区内物业服务项目退出的监督,对本辖区业主委员会组织召开业主大会进行全面指导,协助开发建设单位和业主委员会做好物业服务落实工作。
第五条 物业服务企业在退出物业服务项目过程中,应当本着维护群众利益、维护社会稳定、依法有序、平稳过渡、防止资产损失的原则进行。物业服务企业要树立社会责任感www.pmceo.com,行业荣誉感,企业信誉感,坚持按原物业服务合同的约定及服务承诺,始终做好物业的日常管理和服务工作。同时,应对物业项目的共用部位和共用设施设备进行巡检,按规定应于退出前维修养护修缮到位;个别大中修项目不能及时修缮的应列成清单,移交给业主委员会或新的物业服务企业。
第六条 业主大会应当依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定,保持物业服务的正常有序,积极维护社会稳定。
第七条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行合同约定。同时,应遵守本办法规定的退出程序和相应职责,依法做好物业管理交接工作,保持物业项目管理的连续性。
第八条 业主大会成立前,前期物业服务阶段,物业服务企业因故终止前期物业服务合同退出物业项目的,应当按照下列程序做好物业管理交接工作:
(一) 物业服务企业应当在拟终止合同前30日,就合同终止和拟退出物业管理区域的有关事宜与开发建设单位协商一致后,以书面形式向区房产分局报告,同时,填写《六安城区前期物业服务企业退出项目管理登记表》进行备案。经备案后的登记表分别报送物业所在地的街道办事处和社区居委会。
原开发建设单位改制或变更的,由改制或变更后新成立的单位承担相关责任。
(二)合同当事人双方应将合同终止时间等有关事项在物业区域内公告不少于15日。经双方约定的合同终止时限内,原物业服务企业应当继续按照物业服务合同的约定做好服务工作,积极协助开发建设单位选聘新的物业服务企业。
(三) 开发建设单位应在双方约定的合同终止时限内,重新选聘物业服务企业落实物业管理。有关移交费用由双方约定。原物业服务企业在新服务单位接管后7日内,在区分局和开发建设单位的见证下,原企业应当与新聘企业完成下列移交事宜:
1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等资料;
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料;
5、物业管理所必须的其他资料;
6、房屋产权权属资料;
包括:属于开发企业权属的房屋资料;属于全体业主的物业服务用房权属资料。
7、规划、建设、房管、园林、水、电、燃气等部门验收合格证明;
8、物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
9、受聘期间以开办费用购置的资产及物品,预收的物业服务费、停车服务费等;
10、法律、法规规定的其他事项。
(四)原物业服务企业对交接的图纸、资料、文件、物品、用房、设施设备、结转移交的费用等逐一登记造册,经接受方签字确认后,报分局备案。
(五)如前期物业服务合同终止前,开发建设单位在有关部门指导下已按有关规定选举成立首届业主委员会的,原物业服务企业应将本条第三项所列移交事宜,向业主委员会移交。开发建设单位应当积极帮助业主委员会选聘新的物业服务企业。
(六)首届业主委员会成立后,应积极开展选聘物业服务企业工作,但是,前期物业服务合同已达终止日期,届时新的物业管理企业尚未落实的,开发建设单位可以协商原物业服务企业顺延服务,也可以协商社区居委会临时代为管理,直至新的管理单位接管服务为止。顺延服务或社区代管期间产生的费用,开发建设单位按实承担。
第九条 实施正常物业服务阶段的项目,物业服务企业或业主大会一方提前解除合同的,或者双方在物业服务合同期满后不再续约的,有关当事人应当按照下列程序做好物业管理交接工作:
(一)业主大会决定提前解除合同或合同期满不再续约的
1、业主委员会应在合同终止日期前60日,组织召开业主大会会议,根据业主大会的表决结果决定是否提前解约或不续约。同时,对合同终止后的物业服务模式、服务标准进行表决。表决采取记名投票方式,业主委员会应当将表决结果在物业区域内公示。
2、若业主大会表决同意提前解约或不续约的,业主委员会应在合同终止日期前30日内以书面形式通知物业服务企业。同时,会同物业服务企业将合同终止时间等事项在物业区域内公告不少于15日。
3、业主委员会应将业主大会表决结果以书面形式报物业项目所在地的区房产分局,并填写《业主大会终止物业服务合同情况登记表》进行备案,经备案后的登记表分别报送物业所在地的街道办事处(乡人民政府)和居民委员会(村民委员会)。
4、物业服务企业接到通知起30日内,应对小区内房屋的共用部位、共用设施设备进行一次全面养护,做到应修尽修,确保正常使用。同时按本办法第八条第三、四项的规定,做好各项移交准备。
5、业主委员会应根据业主大会的授权,在原物业服务企业退出项目前30日内,可以通过招标方式,或在街道办事处(乡人民政府)、居民委员会(村民委员会)的指导下,完成新物业服务企业或管理单位的选聘和进场交接工作。
6、物业服务合同终止后,物业服务企业要退还已经预收的物业服务费,物业服务企业有权追缴在合同期内业主拖欠的物业服务费。
7、经业主大会依法决定提前解约或不再续约,物业服务企业拒不退出物业服务项目的,业主可以拒交物业服务费,由区房产分局负责协调处理。
(二)物业服务企业提出解除合同或合同期满不再续约
1、物业服务企业应在合同终止前90日,就提前解除合同或合同期满不再续约,以及退出项目的时间表和工作计划等,与业主委员会进行协商取得一致后,填写《六安城区

本文提要：物业服务企业在退出物业服务项目过程中,应当本着维护群众利益、维护社会稳定、依法有序、平稳过渡、防止资产损失的原则进行。物业服务企业要树立社会责任感www.pmceo.com,行业荣誉感,企业信誉感,坚持按原物业服务合同的约定及服务承诺,始终做好物业的日常管理和服务工作......

物业服务企业退出项目管理登记表》报物业所在地区房产分局备案,经备案后的登记表分别报送物业所在地的街道办事处和社区居委会。
2、物业服务企业会同业主委员会将不再续约的决定、合同终止时间等事项在物业管理区域内进行公告不少于15日。
3、业主委员会应当在合同终止日期前60日,组织召开业主大会,就落实原物业服务合同终止后的物业服务的相关问题进行议决,并将议决结果在物业区域内公示不少于15日。
4、物业服务企业在退出项目30日前,应对小区内房屋的共用部位、共用设施设备进行一次全面养护,做到应修尽修,确保正常使用。同时按本办法第八条第三、四项的规定,做好各项移交准备。
5、业主委员会应根据业主大会的授权,在原物业服务企业退出项目前30日内,完成新物业服务企业的选聘和进场交接工作。
6、原物业服务企业退出项目日期已到,业主大会仍未选聘到新的物业服务企业的,由业主委员会负责向街道办事处报告,由街道办事处协调居委会代为临时管理,做好清洁保洁、绿化管理、公共秩序维护等日常工作,所发生的费用由业主据实交纳,业主委员会负责收取,直至新的物业服务单位进场。
第十条 物业服务企业退出项目时,业主委员会(开发建设单位)与物业服务企业应共同在物业区域内进行公告,具体内容包括:
1、提前解除合同或合同期满不再续约的原因;
2、合同终止的具体时间;
3、业主大会对解除合同、重新选聘物业服务企业,以及服务标准等相关问题的表决结果;
4、物业服务企业退出项目前对物业共用部位、共用设施设备进行一次养护维修的具体时间表,报修值班电话;
5、物业服务费、停车费及其它公共收费的收支情况;多收或结转费用的数额及移交情况;
6、物业服务用房具体位置及权属登记情况;
7、其他。
第十一条 物业服务企业擅自撤离的,将由市房地产管理局责令限期整改;逾期不改正的,将处以五万元以上十万元以下的罚款。给业主造成损失的,还应追究其相应的法律责任。(来自:www.pmceo.com)
第十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业项目所在地的街道办事处、乡人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主;导致物业服务企业受损失的,物业企业依法起诉业主承担相应的法律责任。
第十三条 因物业服务企业退出物业管理项目引发纠纷的,当事人可根据物业管理合同约定提请仲裁或提交人民法院裁决。
第十四条 在物业项目退出管理的过程中,因开发建设单位原因造成的遗留问题,开发建设单位应尽承担责任,并及时予以处理和完善,业主也可通过法律途径依法维护正当权益。
第十五条 本办法由六安市房地产管理局负责解释。
第十六条 本办法自20**年 1月1日起施行

篇3：呼和浩特市物业管理企业退出物业项目管理指导意见

呼房办发[20**]32号
20**年4月21日起施行
第一条 为了规范物业管理企业退出物业项目管理的活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,做好物业项目管理在退出中的交接工作,保障物业管理活动依法正常进行,根据《物业管理条例》等有关法律法规的规定,制定本意见。
第二条 本市行政区域内物业管理服务合同期满未续约、依据法律规定或合同规定提前解除合同,物业管理企业退出物业项目管理的,适用本意见。
第三条 退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失上产的原则进行。
第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理企业退出物业管理过程的监督工作。旗(县)区物业管理主管部门负责本辖区内物业管理企业退出物业项目管理过程的监督、指导工作。
第五条 物业管理企业退出物业项目管理的,应依法接受物业项目所在的旗(县)区物业管理主管部门和相关部门的指导监督。
第六条 物业管理企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行合同约定、本意见规定的退出程序和相应职责,依法作好物业管理交接工作,保持物业项目管理的连续性。
第七条 业主、业主大会应当依法有序做出解聘、选聘物业管理企业的决定,并保持物业项目管理的正常有序性、持续性、长效性,积极维护社会稳定。[[
第八条 物业管理服务合同期满,物业管理企业不再续约或者提前解除合同,业主大会重新选聘物业管理企业予以接管的,应当按照下列程序作好物业管理交接工作:
(一) 在解除合同90日前,物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会,就退出事宜进行协商,并以书面形式在物业管理区域内公告15日。同时,物业管理企业应当拟退出原因、退出时间等书面报送物业项目所在地旗(县)区物业管理主管部门备案,填写《物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》,并书面告知街道办事处(乡镇人民政府)社区居民委员会。
(二) 拟退出物业项目管理的物业管理企业,在未正式推出前,应当即按照物业服务合同的约定作好物业服务,积极协助业主大会选聘新的物业管理企业。业主应当足额按时交纳物业管理服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。
(三) 实行物业服务收费酬金制的,物业管理企业应当在解除合同30日前公布物业管理服务费的收、支状况,并将预收的超合同期限的物业服务费用退还给相应业主。
(四) 物业管理企业应当在合同终止之日起10日内,向业主委员会办理下列移交事宜:
1、 竣工验收资料。包括竣工总平面图,单体建筑结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等资料;
2、 技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料;
3、 物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4、 实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料;
5、 物业使用、维护、管理所必需的其他资料。如物业的规则、建设的有关资料等;
6、 专项维修资金的节余;
7、 所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房;
8、 受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品。物业管理企业在征得业主委员会同意后,也可向业主大会重新选聘的物业管理企业办理移交,物业管理企业之间应做好交接工作,并由业主委员会监督确认。
(五) 新的物业管理企业接管后,业主委员会应该将本条第(四)项所列事宜移交新的物业管理企业。
第九条 物业管理服务合同期满,业主大会不再续约或者合同期内业主大会依约定提前解除合同,业主大会重新选聘物业管理企业接管的,应当按照下列程序作好物业管理交接工作。
(一) 在解除合同90日前,业主委员会应当组织召开业主大会会议。在召开业主大会会议15日前,将载明表决与物业管理企业续约等会议内容的会议通知书送交业主并以书面形式在物业管理区域内公告。
(二) 按业主公约,业主大会议事规则约定实行业主大会代表制的,业主代表在参加业主大会会议3日前,就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同,反对,弃权、的具体投票权数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主大会会议投票表决时,应将业主本人签字后的投票意见如实反映。经三分之二以上投票权数表决通过不再续约或提前解约的,业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内,将解约原因和时间书面告知物业管理企业,并在物业管理区域内公告。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。业主委员会将解除合同原因、解除时间和表决结果以书面形式报物业项目所在地旗(县)区物业管理主管部门备案,填写《物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》,并告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会。
(三) 业主大会授权业主委员会作为招标人通过招标方式选聘物业管理企业的,业主委员会应依法组成评标委员会;业主大会决定通过协议方式选聘物业管理企业的,业主委员会应将物业管理企业制定的物业管理方案提交业主大会,由业主大会以会议表决通过;业主委员会应代表业主与业主大会依法选聘的物业管理企业签定物业管理服务合同。业主大会应在解除合同前依法完成选聘物业管理企业工作。
(四) 业主委员会按照本意见第八条第(四)项规定与原物业管理企业办理交接事宜。新的物业管理企业接管后,业主委员会应当将相关资料、帐册、财物等移交新的物业管理企业。
第十条 因物业管理服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同,暂未选定新的物业管理企业接管的,应当按照下列程序作好物业管理交接工作;
(一) 在解除合同60日前,业主或业主大会仍未选聘到新的物业管理企业,原物业管理应当及时到物业项目所在地旗(县)区物业管理部门备案,并告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会。
(二) 旗(县)区物业管理主管部门接到物业管理企业备案后7个工作日内,应当会同街道办事处(乡镇人民政府)到物业项目听取业主委员会、业主及物业管理企业等的意见,并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的,可暂由业主委员会和相关专业服务企业做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作,所发生的费用由业主据实缴纳。
(三)

原物业管理企业应在退出之日起10日内,按照本意见第八条第(四)项的规定向业主委员会办理移交事宜。新的物业管理企业接管后,业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业管理企业。
第十一条 因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同,业主大会未成立的,应当按照下列程序做好物业管理交接工作:
(一) 在解除合同60日前,原物业管理企业应当及时到物业项目所在的旗(县)区物业管理主管部门备案,并告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会.
(二) 旗(县)区物业管理主管部门接到物业管理企业备案后7个工作日内,应当会同街道办事处(乡镇人民政府)到物业项目听取业主、物业管理企业等的意见,并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的,可由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会组织在旗(县)区物业管理主管部门指导下依法按规定成立业主大会,或组织相关专业服务企业暂时做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作,所发生的费用由业主据实交纳。
(三) 原物业管理企业应当在退出之日起10日内,按照本意见第八条第(四)项的规定,在旗(县)区物业管理主管部门的监督指导下,将相关资料、账册、财物等移交给业主委员会。在业主委员会、业主大会选聘新的物业管理企业接管后,业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业管理企业。
第十二条 物业管理企业未按照本意见的规定退出物业项目管理的,记入企业信用档案作为资质管理的依据之一,并作为不良行为记录向社会公布;给业主造成损失的,还应承担相应的法律责任。 ::
第十三条 业主大会、业主委员会做出决定违反法律、法规的,物业所在地旗(县)区物业管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主;导致物业管理企业受损失的,由全体业主承担相应的法律责任;业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,依国务院《物业管理条例》第六十八条规定处理。
第十四条 因物业企业退出物业管理项目所引发纠纷的,当事人可及时将纠纷依法提交给人民法院解决。
第十五条 在物业管理活动中,因开发建设单位原因造成的遗留问题,开发建设单位应依法予以处理,业主也应依法维护其合法权益。
第十六条 本意见由呼和浩特市房产管理局负责解释。
第十七条 本意见自发布之日起施行