天门市物业管理办法(暂行全文)
天门市物业管理办法(暂行全文)
总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法(暂行)。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。
本办法所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。
第四条 市房地产行政主管部门，负责全市物业管理的监督管理工作。
市政府有关职能部门按照各自职责分工，负责协助实施本办法。
乡镇人民政府负责指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
乡镇人民政府，是指各乡镇人民政府、各办事处、农场，天门经济开发区、天门工业园的简称。
新建物业与前期物业管理
第五条 物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行：
(一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域;
(二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域;
(三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。
第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后30日内，按照本办法第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送市房地产行政主管部门;市房地产行政主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。
开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。
第七条 新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业管理用房，物业管理用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业管理用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之五，并不少于80平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于30平方米。物业管理用房必须依据形状规则、实用便利的原则，应在一、二楼层安排用房，不得以车库、地下室等替代。
物业管理用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。
开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业管理用房的具体位置和面积。
物业管理用房属于全体业主共有，产权属业主委员会，专用于物业管理服务工作。
第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件和有关部门的规定。
第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数按相应的比例标准配置。
第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。
有下列情形之一的，经市房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：
(一)投标人少于3人;
(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于2万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向市房地产行政主管部门备案。
第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。
前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第十二条 房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按70%的比例承担物业服务费用;房屋交付一年以上无人入住的，空置期间由业主按照100%承担物业服务费用。
房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付;业主收到书面交付通知后1个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。
第十三条 开发建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约并到市房地产行政主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第十四条 新建物业交付使用前，开发建设单位应当向市房地产行政主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。
第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向市房地产行政主管部门和前期物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)业主名册;
(五)物业管理必需的其他资料。
市房地产行政主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料，并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。
业主有权查阅开发建设单位向市房地产行政主管部门、物业服务企业移交的资料。
业主、业主大会及业主委员会
第十六条 本办法所称业主，是指物业的所有权人。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。
第十七条 业主在物业管理活动中，享有国家规定的有关权利并履行相关义务。
第十八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当召开首次会议，成立业主大会：
(一)专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上;
(二)首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。
业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。
第十九条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：
(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照上述面积的统计总和计算;
(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;总人数，按照上述人数的统计总和计算。
业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
第二十条 物业管理区域符合本办法第十八条第一款规定条件，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告市房地产行政主管部门和乡镇人民政府。
开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，20%以上的业主可以联名向市房地产行政主管部门和乡镇人民政府提出设立业主大会的书面要求。
乡镇人民政府在收到要求之日起60日内会同市房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主大会会议。
第二十一条 筹备组由业主和乡镇人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡镇人民政府派员担任。
筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：
(一)物业管理区域划分证明;
(二)业主名册;
(三)建筑规划总平面图;
(四)附属设施设备交付使用备案证明;
(五)绿化竣工总平面图;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)专项维修资金交存证明;
(八)成立业主大会必需的其他文件资料。
第二十二条 筹备组履行下列职责：
(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;
(四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见;
(五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。
第二十三条 筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。
召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。
第二十四条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。
业主大会依法成立后30日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向市房地产行政主管部门和乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。
第二十五条 业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;
(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期;
(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告;
(四)决定选聘、解聘物业服务企业;
(五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项;
(六)根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫;
(七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;
(八)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。
第二十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，市房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期不改正的，乡镇人民政府应当会同市房地产行政主管部门在30日内组织业主召开业主大会会议。
除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。
第二十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。
第二十八条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第二十九条 业主大会对业主投票权的计算，按照下列规定确定：
(一)按照业主人数计算的，一人计算为一票;建设单位未售出的专有部分，计算为一票;
(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。
第三十条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。
第三十一条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第三十二条 管理规约应当对下列事项作出约定：
(一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;
(二)专项维修资金的筹集、使用方案;
(三)共有部分的经营与收益分配、使用;
(四)物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务;
(五)违反管理规约应当承担的责任。
管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。
第三十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。
业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
第三十四条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。
第三十五条 业主委员会委员应当忠实履行职责，接受乡镇人民政府以及市房地产行政主管部门的指导与监督，市房地产行政主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。
业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职，其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的，应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。
第三十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
(一)不再是该物业管理区域内的业主;
(二)丧失民事行为能力，不能履行委员职责;
(三)被依法限制人身自由半年以上;
(四)以书面方式向业主大会提出辞职请求;
(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第三十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：
(一)拒不履行委员职责;
(二)业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格;
(三)在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;
(四)因其他原因不适合继续担任委员的。
第三十八条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，市房地产行政主管部门应当责令其在30日内改正;逾期不改正的，乡镇人民政府应当会同市房地产行政主管部门、社区居民委员会在30日内组织召开业主大会会议进行换届选举。
第三十九条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
第四十条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。
业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告，并接受业主大会、业主的监督。
第四十一条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。
业主委员会联席会议由乡镇人民政府、社区居民委员会和市房地产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由乡镇人民政府负责召集。
物业管理服务
第四十二条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。
第四十三条 物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向市房地产行政主管部门备案。
第四十四条 实行物业服务项目经理责任制，物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。
物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。
第四十五条 实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：
(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;
(三)物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活;
(四)发生群体性事件;
(五)发生业主、物业使用人重大伤亡事件;
(六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。
第四十六条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向市房地产行政主管部门报送统计报表。
第四十七条 市房地产行政主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查，组织开展物业服务质量等级考核，并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法，由市房地产行政主管部门制定。
市房地产行政主管部门应当会同乡镇人民政府建立物业服务企业信用档案，并向公众提供查询服务。
第四十八条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同应当包括以下内容：
(一)物业服务事项;
(二)物业服务质量及服务费用;
(三)双方权利义务;
(四)专项维修资金的管理与使用;
(五)物业管理用房;
(六)合同期限;
(七)违约责任。
第四十九条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：
(一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域环境卫生的维护;
(四)公共区域的秩序维护和安全协防;
(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
(七)物业服务档案和物业档案的保管;
(八)其他物业公共服务事项。
第五十条 普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价，其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时，应当采取座谈会、论证会、听证会等形式，广泛听取意见。
实行政府指导价的，市物价主管部门应当会同市房地产行政主管部门，根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况，制定相应的基准价，确定不超过基准价20%的上浮幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
第五十一条 物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。
第五十二条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。
第五十三条 物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。
物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向市房地产行政主管部门备案。
第五十四条 业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。
业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务。业主大会作出选聘、续聘或者解除原合同决定之日起原物业服务合同自动终止。
第五十五条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
(一)物业服务合同依法、依约解除;
(二)除第五十四条第三款规定的情形外，物业服务合同期满未续约;
(三)法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。
第五十六条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：
(一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案;
(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;
(三)清退预收、代收的有关费用;
(四)法律、法规、规章规定的其他义务。
物业的使用与维护
第五十七条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;
(三)破坏或者擅自改变房屋外观;
(四)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施;
(五)在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质;
(六)乱丢垃圾，高空抛物;
(七)违反规定饲养动物;
(八)发出超过规定标准的噪声，影响邻居采光、通风;
(九)法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。
第五十八条 物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证。
物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。
规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。
第五十九条 物业服务企业、业主委员会发现有违反本办法第五十七条、第五十八条规定行为之一的，应当予以劝阻;劝阻无效的，应当及时告知有关主管部门，有关主管部门应当依法及时处理。
第六十条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查，业主、物业使用人应当予以配合。
第六十一条 因物业维修、公共利益需要临时占用或者挖掘物业管理区域内道路、场地的，施工单位应当采取措施保障安全，并在约定的期限内恢复原状;造成损失的，应当予以赔偿。
第六十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过一年。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。
业主、物业使用人需要承租尚未出售的车位、车库的，开发建设单位应当出租，普通住宅的车位、车库租赁费实行政府指导价，其他物业的车位、车库租赁费实行市场调节价。
第六十三条 利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。
第六十四条 物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
第六十五条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
物业管理区域内的建(构)筑物及种植花草树木已实施白蚁预防的，白蚁防治机构在白蚁防治包治期内，应当定期回访，发现蚁害应当免费予以灭治。
第六十六条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由业主负责。业主对专有部分进行管理、养护、维修时，应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的，应当予以赔偿。相邻业主应当提供必须便利。
第六十七条 物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
第六十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内管线和设施设备的维修、更新、养护的责任。
第六十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第七十条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交存专项维修资金;专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则。首次专项维修资金由业主按照《天门市住宅专项维修资金管理办法(暂行)》交存。
第七十一条 通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。
利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并征得相关业主和业主大会的同意。
第七十二条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，责任人不及时或者无法履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由相关责任人承担。
第七十三条 因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，相关业主、物业使用人应提供必要便利。
供水、供电、供气、通信、环卫、邮政等专业经营单位进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业应当予以配合。
法律责任
第七十四条 违反本办法的规定，住宅物业的开发建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第七十五条 违反本办法的规定，开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由市房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十六条 违反本办法的规定，不移交资料的，由市房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对开发建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第七十七条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由市房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第七十八条 违反本办法的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由市房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十九条 违反本办法的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十条 违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，由市房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第八十一条 违反本办法的规定，开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第八十二条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第八十三条 违反本办法的规定，有下列行为之一的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第八十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第八十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第八十六条 违反本办法的规定，市房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
附 则
第八十七条 业主可以自行管理物业，也可以委托其他管理人管理物业。业主自行管理物业或者委托其他管理人管理物业的，参照本办法的有关规定执行。
第八十八条 本办法自颁布之日起施行，由市房地产管理局负责解释。
编辑：www.pmceo.Com篇2：于都县物业管理小区物业服务量化考核办法（2017）
于房管字〔20**〕114号
关于印发《于都县物业管理小区物业服务量化考核办法》的通知
物业服务企业：
现将《于都县物业管理小区物业服务量化考核办法》印发给你们，请遵照执行。
于都县房地产管理局
20**年12月12日
于都县物业管理小区物业服务量化考核办法
为进一步加强物业管理监督力度，保障业主合法权益，完善物业管理考核制度，根据省、市有关规定，结合我县实际，制定本考核办法。
一、考核目的
加强行业监管，创新管理模式，完善管理体系，提升服务质量，实现物业服务提升，促进行业发展。
二、考核范围
全县已实施物业管理的住宅小区。
三、考核时间
20**年1月25日前企业自查，20**年1月25日至20**年1月31日，考核组到物业管理小区进行实地考核(具体安排详见附件1)。
四、考核内容
物业企业基本建设是否完善，小区环境是否干净整洁，是否存在卫生死角，有无乱堆杂物、乱贴乱画、绿地种菜、圈占公共用地、乱搭乱建、公共设施设备维护是否正常，文化宣传是否到位等内容(具体内容详见附件2《物业管理小区物业服务年度考核评分细则》)。
五、考核方式
住宅小区根据小区交付使用年度划分，分为A类和B类，采取分类考核。
考核采取实地的方式，由考核组对照评分细则按百分制直接打分进行排名，一个企业多个小区的取各小区平均分，考核得分前10名的小区为“优秀示范小区”。其中A类7个小区，B类3个小区。
六、考核结果运用
“优秀示范小区”授奖牌并颁发奖状;符合条件的企业优先报请市发改委入规企业名册，列入政府扶持发展单位。有资格参与20**年新建小区选聘物业企业。考核得分在70分以下项目列为20**年度重点关注项目，房管局将联合物价等相关部门强化督查。
七、考核组织
房管局物管股同物业协会及物业小区同时在全县邀请3-5名有丰富物业管理经验的物业从业人员组成联合考核组。
八、组织领导
县房管局组织相关部门成立考核工作组，具体负责考核、评分汇总上报等工作。
组长：梁长生征收办主任
副组长：余小明物管股股长
组员：管志权、张东华、刘小茑、张啊华、孙金石、罗晓城、肖南昌
九、有关要求
一要高度重视。各物业服务企业要高度重视，认真进行自查评分，积极配合、支持考核小组的工作，做好相关迎检工作，确保考核工作圆满顺利。
二要严格考核。考核组坚持实事求是原则，严谨认真严格把握考评工作的每一个细节和一环节，对照评比标准客观公正、全面科学地评价物业小区的整体管理情况，确保考核工作实效，促进服务水平提升，坚决杜绝弄虚作假，打人情分等行为。
三要严肃纪律。考核组全体成员要廉洁自律，高效、文明、廉洁的开展考核工作，确保考核结果精准反映小区管理现状。
附件：
1、物业管理小区考核时间安排表
2、物业管理小区物业服务年度考核评分细则
附件1：
物业管理小区考核时间安排表
|
组别 |
时间 |
物业管理小区 |
|
第一组：余小明、张东华、张啊华、肖南昌 |
20**年元月25－31日 |
尚林苑小区、嘉德山与城、好家园小区、旭华东城、福兴新城、福熙城、水岸新城、鑫龙苑、佳怡花园、长运花园、福峰花苑、佳兴花园、名仕豪庭、江韵花苑、怡景苑、和煦城、丽水明珠、学府商街、和顺家园、博文公馆 |
|
第二组：管志权、刘小茑、孙金石、罗晓城 |
20**年元月25－31日 |
赣州东部综合（建材）商贸城、天成名都小区、家福苑、领秀江南、上欧移民安置小区、怡和家园小区、新龙都大市场、工业园龙门路368号、福都华庭、书香门第、锦绣嘉园、金海湾、金水湾御景豪园、枫叶花园、龙江花园 |
附件2：
物业管理小区物业服务年度考核评分细则
|
评比指标 |
具体标准 |
评分规则 |
扣分原因 |
自查分值 |
考核分值 |
|
企业基本建设（15分） |
物业服务中心设置：（1）公示项目负责人、员工岗位及照片；（2）公示物业收费标准，（3）物业管理服务项目内容与标准。（5分） |
未公示（1）扣1分；未公示（2）扣2分；未公示（3）扣2分； |
|||
|
（1）各单元有规范的公告公示栏，公示相关项目的责任人；（3分） （2）小区主入口设置信息宣传栏（2分） （3）设置便民利民志愿者服务台（2分） |
（1）各单元无公告公示栏的扣3分，缺一处扣0.5分；（2）小区主入口未设置信息宣传栏扣2分；（3）未设置便民利民志愿者服务台不得分，设置不充份扣1分。 |
||||
|
从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。（3分） |
无物业岗位制服扣2分，未佩戴标志扣1分。 |
||||
|
方面 （25分） |
公共区域：小区道路、广场等公共区域无生活垃圾、无污水、无渣土（沙堆）、无乱堆乱放的建筑及装修垃圾、无卫生死角，喷水池、人工湖面无漂浮物、水体无恶臭。（5分） |
每20米内发现1处扣0.5分 |
|||
|
单元楼道：楼阁干净整洁，内外墙面无显明污渍、无乱贴乱画现象；楼道门窗、扶手、大门、信报箱、配电箱、电信箱、消防箱等区域无积尘无乱贴小广告现象。（5分） |
每栋楼发现1处扣0.5分 |
||||
|
公共绿化：草坪绿地无明显垃圾，低矮灌木丛无隐藏垃圾，枯枝、杂草定期修剪清理清运，无毁绿种菜、晾晒衣物、饲养家禽等现象。（5分） |
每20米内发现1处扣0.5分 |
||||
|
垃圾投放点：垃圾分类定点投放，垃圾箱体外观整洁，无外溢，做到日产日清，垃圾筒、果壳箱、窨井盖等环卫设施及时维护、保养、补充无破损。（10分） |
每20米内发现1处扣0.5分 |
||||
|
公共环境方面 （20分） |
车辆停放：机动车辆停放做到划线的线内停放，未划线的摆放有序；非机动车辆停放要设置指定区域，配备相应充电设备，集中有序停放，无乱拉电线充电现象。（10分） |
每20米内发现1辆乱停放车辆扣0.5分，每10米内发现一处拉线充电现象扣1分 |
|||
|
公共通道：公共楼道、消防通道、单元楼道等公共通道上无堆放的杂物、废弃物及停放车辆现象；“僵尸”机动车（非机动车）集中堆放，无乱堆乱摆现象。（10分） |
每发现一处扣1分 |
||||
|
公共设施设备方面（25分） |
监控设施:完好无损；（6分） 消防设备：完好无损；（6分） 设备机房：维护保养正常，干净整洁，运行记录运行完整。（3分） 体育设施：完好无损；（5分） 发电设备：正常启动并送电（5分） |
每坏一个摄像头扣0.5分；每缺一个水带及水枪各扣0.5分，消防栓无水扣5分；设备机房不干净整洁扣1分，无运行记录扣2分；体育设施破损一件扣1分；发电设备不能启动扣2分，不能送电扣2分。 |
|||
|
业主满意率（10分） |
分满意、基本满意、不满意三类考核，本考核组随机抽取10分以上业主电话征询意见。 |
取10户平均值为最终得分，满意10分；基本满意6分、不满意0分 |
|||
|
社区文化建设（5分） |
1、设置社会主义核心价值观宣传画；（2分） 2、设置传统文化宣传画；（2分）设置市民及居民公约。（1分） |
未按要求设置分别扣除相对应分值。 |
|||
|
加减分因素： |
未参加协会组织的集体活动一次扣2分；2、会议迟到、早退一次扣0.5分，未请假缺席或找人代会一次扣2分。3、代表市里迎检过关一次加3分，未过关一次扣3分。 |
||||
|
标准100分 |
合计得分 |
||||
篇3：河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法（2018）
河南省住房和城乡建设厅
关于印发《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知
各省辖市、省直管县(市)住房城乡建设主管部门，郑州航空港经济综合实验区市政建设环保局：
为了规范前期物业管理招标投标活动，推动我省物业服务行业健康稳步发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，我厅研究制定了《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现予以印发，请遵照执行。
20**年2月27日
河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业，按照合同约定对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。
第三条 建设单位通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业，以及行政主管部门对物业管理招标投标活动依法实施监督管理，适用本办法。
住宅及非住宅物业的建设单位，应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，实施前期物业管理。
鼓励业主、业主大会按照本办法的规定，通过招标投标方式选聘物业服务企业实施物业管理。
第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条 省住房城乡建设行政主管部门负责全省行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。
县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的监督管理。
第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥潜在投标人参加前期物业管理投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招标
第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位。
第八条 前期物业管理招标应当以县(市、区)物业管理行政主管部门备案的物业管理区域范围进行。同一物业管理区域分期建设的，前期物业管理招标约定的内容应当与物业管理区域实际内容一致。
第九条 招标人有能力组织招标活动的，可以自行组织招标，也可以委托招标代理机构组织招标。
招标人委托代理机构组织招标的，招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
第十条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。同时，建设单位通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”免费发布招标公告，物业服务企业通过“河南省物业管理综合监管平台”查看、办理招标投标事项。
招标公告应当载明招标人的名称、招标项目的基本情况、招标投标活动时间安排、联系方式、投标申请人条件、资格预审方式以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十一条 总建筑面积在五万平方米以上的物业管理区域，应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。
总建筑面积在五万平方米以下的物业管理区域，可以通过公开招标或邀请招标的方式选聘前期物业服务企业。
第十二条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：
(一)招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等;
(二)招标项目的类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、经城乡规划部门批准的规划详图或规划总平面图、物业功能分区、配套设备的技术参数、绿化情况及物业管理用房配置等;
(三)物业管理服务内容及标准;
(四)对投标人及投标文件的要求;
(五)招标活动方案;
(六)评标标准和评标方法;
(七)前期物业服务合同签订说明;
(八)其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。
物业管理行政主管部门可以制定前期物业管理招标示范文本，供招标人参考使用。
第十三条 招标文件要求投标人对投标行为进行承诺保证的，推行银行保函制度。投标人以银行保函方式提供，银行保函在确定中标人后五日内解除。
招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付。
第十四条 建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”向物业所在地县级以上人民政府物业管理行政主管部门在线备案。
备案时应当通过平台提交以下资料电子版或者扫描件：
(一)河南省前期物业管理项目招标备案申请表;
(二)招标公告或者投标邀请书;
(三)招标文件;
(四)《建设工程规划许可证》及经城乡规划部门批准的规划详图;
(五)物业管理区域划分证明材料;
(六)法律、法规规定的其他材料。
物业管理行政主管部门应当自受理招标备案申请之日起三个工作日内，对符合条件的，通过“河南省物业管理综合监管平台”出具物业管理项目招标备案通知书。
第十五条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人的简历和业绩等证明材料。
第十六条 公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。
第十七条 符合招标公告要求或者资格预审合格的投标申请人过多时，招标人可以从中随机选择不少于五家合格的投标申请人。
符合招标公告要求或者资格预审合格的投标申请人不足三家的，招标人应当重新招标。
第十八条 公开招标的物业管理项目，投标报名的时间自招标公告发布之日起至投标报名截止之日止，不得少于五个工作日。
招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于二十日。
第十九条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在投标截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间或地点、评标方法、前期物业服务合同签订等内容，应当书面报送物业管理行政主管部门备案。
第二十条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。对投标申请人提出的疑问，招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第二十一条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第二十二条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第二十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作：
(一)新建现售商品房项目应当在现房销售备案前三十日完成;
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。
第三章 投标
第二十四条 本办法所称投标人，是指响应前期物业管理项目招标、参与投标竞争的物业服务企业。
投标人应当符合招标文件要求的条件。
第二十五条 投标人对招标文件有异议的，应当在投标截止日期前十日内以书面形式向招标人提出。
第二十六条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容:
(一)投标函;
(二)投标测算和投标报价;
(三)物业管理方案及其管理服务承诺;
(四)招标文件要求提供的其他材料。
第二十七条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。
在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十八条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，应当按照本办法第二十七条的规定送达、签收和保管。
第二十九条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第三十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第三十一条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第三十二条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为五人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的五分之四。
与投标人有利害关系的评标专家不得进入评标委员会。投标人认为评标委员会成员中需要回避的，应当当场提出申请，并说明理由。
第三十三条 设区的市、县(市)物业管理行政主管部门应当通过“河南省物业管理综合监管平台”建立市级物业管理评标专家名录库。
省住房城乡建设行政主管部门建立的省级物业管理评标专家名录库供各地随机抽取使用。
物业管理行政主管部门应当对进入专家名录库的成员，进行相关法律法规和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评和监督，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目评标活动。
第三十四条 评标委员会的专家成员，由招标人从物业管理行政主管部门建立的专家库中采取随机抽取的方式确定。
招标人应当在开标前二十四小时内抽取评标专家，并由招标人代表书面签字确认。同时，至少确定两名后备人选。评标委员会成员名单在中标结果确定前应当严格保密。
第三十五条 评标方法一般应采用综合评估法。
评分标准应当采取百分制的方法，按照招标文件规定的内容，合理确定各个部分的比重和分值。
第三十六条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况。
第三十七条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准，对投标文件进行独立、客观、公正的评审，并对所提出的评审意见承担个人责任。
第三十八条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十九条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。投标人应当派拟担任项目经理的人员参加答辩。
评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，进行综合评标，并对评标结果签字确认。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第四十条 经评标委员会评审，认为所有投标文件都不符合招标文件实质性要求的，可以否决所有投标。
所有投标被否决的，或者某一投标人被否决后使得投标人不足三个的，招标人应当重新招标。
第四十一条 符合下列情形之一的，评标委员会应当认定为无效投标：
(一)投标文件没有按照招标文件要求加盖印章或者出具授权委托书的;
(二)投标文件中承诺的服务标准或管理方案与法律法规规定或服务规范明显不一致的;
(三)投标报价的最终价格和计算方法不符合招标文件要求，成本核算中未如实核算相关社会保险、税费的或者以明显低于同城市物业服务社会平均成本价竞标的;
(四)发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。
第四十二条 评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过三名有排序的合格的中标候选人。认定无效投标的还应当出具无效投标说明。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，也可以委托评标委员会直接确定中标人。
第四十三条 招标人应当在完成评标后十五日内确定中标人，向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第四十四条 投标人和其他利害关系人对评标过程或中标结果有异议的，应当在知道其权益受到侵害之日起十日内，以书面形式向招标人或者向县级以上人民政府物业管理行政主管部门投诉。招标人或物业管理行政主管部门应当自接到投诉之日起三十个工作日内依法处理。
第四十五条 建设单位应当自确定中标人之日起十五日内，通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”向物业所在地县级以上人民政府物业管理行政主管部门在线备案。
备案时应当提交以下资料：
(一)开标评标过程;
(二)确定中标人的方式及理由;
(三)评标委员会的评标报告;
(四)中标人的投标文件;
(五)前期物业服务合同;
(六)法律、法规规定的其他材料。
采用委托代理招标的，应当同时提交委托代理合同。
物业管理行政主管部门应当自受理中标备案申请之日起三个工作日内，通过“河南省物业管理综合监管平台”对符合条件的出具物业管理项目中标备案通知书。
第四十六条 未经招标人或投标人同意，任何单位和个人不得向他人泄露或者在它处引用招标文件或者投标文件的内容。
第五章 责任追究
第四十七条 建设单位存在下列情形之一的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门按照有关规定予以处理，并记入该企业不良行为记录。
(一)未通过招标投标方式选聘物业服务企业的;
(二)向他人透露潜在投标人名称、数量的;
(三)与投标人串通、泄露招标信息的。
第四十八条 物业服务企业存在下列情况之一的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门按照有关规定予以处理，并记入该企业不良行为记录。
(一)未通过招标投标方式擅自承接物业项目的;
(二)与他人串通投标的;
(三)投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的;
(四)以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的;
(五)无正当理由拒不签订前期物业服务合同的。
第四十九条 物业管理行政主管部门工作人员在物业管理招标投标管理工作中，有下列行为之一的，由其所在单位或有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)未按照有关规定履行监督管理职责的;
(二)泄露评标专家名单的;
(三)对举报、投诉的物业管理招标违法行为不予查处或者查处不力的;
(四)有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。
第六章 附则
第五十条 本办法由省住房城乡建设厅负责解释。
第五十一条 本办法自发布之日起施行。
篇4：河南省物业管理用房管理办法（2018）
豫建〔20**〕24号
河南省住房和城乡建设厅
关于印发《河南省物业管理用房管理办法》的通知
各省辖市、省直管县(市)住房城乡建设主管部门，郑州航空港经济综合实验区市政建设环保局：
为了规范物业管理用房的规划、设计、建设和使用活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业管理项目的正常管理服务，根据国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定，我厅研究制定了《河南省物业管理用房管理办法》，现予以印发，请遵照执行。
20**年2月27日
河南省物业管理用房管理办法
第一条 为了规范物业管理用房的规划、设计、建设和使用活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业管理项目的正常管理服务，根据国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域物业管理用房的规划、设计、建设、登记和使用等活动。
第三条 物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，主要用于物业服务企业物业服务活动和业主委员会办公。任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。
第四条 规划行政主管部门负责物业管理用房规划的监督管理。
建设行政主管部门负责物业管理用房建设的监督管理。
物业管理行政主管部门负责物业管理用房使用活动的监督管理。
第五条 新建物业的建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房，并符合下列要求：
(一)两万平方米以下的，物业管理用房面积不低于八十平方米;超过两万平方米至二十万平方米部分，按照千分之四的比例配置;超过二十万平方米至三十万平方米部分，按照千分之三的比例配置;超过三十万平方米以上部分，按照千分之二的比例配置;
(二)总建筑面积在5万平方米以下的，物业管理用房应当全部配置在地面以上;总建筑面积在5万平方米以上的，可以在地下配置一定面积的物业管理用房，但地下配置面积不应高于物业管理区域全部物业管理用房面积的百分之二十;建设工程规划全部位于地面以下的，物业管理用房可以全部配置在地面以下。
层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;同一物业管理区域采用分期开发建设的，物业管理用房应当主要安排在首期建设。
第一款第(二)项规定的“地面以下”是指规划设计中建筑标高“正负零”以下。
第六条 建设工程规划许可证于20**年1月1日之前取得的，物业管理用房按照修订前的《河南省物业管理条例》和当地规定的标准执行。
建设工程规划许可证于20**年1月1日之后取得的，物业管理用房按照修订后的《河南省物业管理条例》标准执行。
同一物业管理区域内建设工程规划许可证于20**年1月1日前后分别取得的，物业管理用房按照本条第一、二款的规定分别计算。
第七条 业主委员会办公用房从物业管理用房中安排，其面积不低于二十平方米。
第八条 设计单位应当按照本办法和设计规范设计物业管理用房，在规划设计图纸上标注物业管理用房的具体位置，并在经济指标中注明建筑面积。
第九条 规划行政主管部门审批建设工程规划时，应当按照本办法规定的标准和要求核实物业管理用房规划情况，同时应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。
规划行政主管部门对物业管理区域、物业管理用房配建面积有异议的，应当征求物业管理行政主管部门意见后确定。
第十条 建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：
(一)上下水、供电、供热、供气等设施应当具备正常使用功能，并独立计费;
(二)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具;
(三)物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。
第十一条 建设行政主管部门应当监督建设单位按照规划设计的要求和质量标准建设物业管理用房。
第十二条 新建物业的建设单位，应当在物业管理用房所在建筑外墙悬挂物业管理用房公示牌。
已经交付使用的物业管理区域，物业服务企业或原建设单位应当在物业管理用房所在建筑外墙悬挂物业管理用房公示牌。
第十三条 建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入可销售范围。
物业管理行政主管部门应当按照《河南省物业管理条例》和本办法的规定，对建设单位提交的物业管理用房情况进行核实。
第十四条 建设单位与物业服务企业办理承接查验手续时，应当对物业管理用房进行交接查验，并对查验过程进行记录，存档备查。
第十五条 建设单位和物业服务企业在办理物业管理用房移交手续后十日内，物业服务企业应当将物业管理用房交接验收清单报送县(市、区)物业管理行政主管部门。
第十六条 建设单位在申请办理不动产登记时，应当将物业管理用房一并申请登记。
第十七条 物业管理用房日常维修、养护由物业服务企业负责，大中修及翻新改造依法从维修资金中列支。
第十八条 物业服务企业发生更迭的，原物业服务企业应当与建设单位、业主委员会或新物业服务企业对物业管理用房进行交接。
第十九条 建设单位未按照规划、设计要求建设物业管理用房的，由规划行政主管部门按照有关规定予以处理。
建设单位未按规定向物业服务企业移交物业管理用房的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门按照有关规定予以处理。
第二十条 本办法自发布之日起施行。
河南省住房和城乡建设厅办公室 20**年3月2日印发
篇5：河南省物业管理区域管理办法（2018）
河南省住房和城乡建设厅关于印发
《河南省物业管理区域管理办法》的通知
各省辖市、省直管县(市)住房城乡建设主管部门，郑州航空港经济综合实验区市政建设环保局：
为加强物业管理区域管理，规范物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定，我厅研究制定了《河南省物业管理区域管理办法》，现予以印发，请遵照执行。
20**年2月27日
河南省物业管理区域管理办法
第一条 为了加强物业管理区域管理，规范物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内物业管理区域管理工作适用本办法。
第三条 省住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理区域管理指导工作。
各省辖市物业管理行政主管部门负责本市物业管理区域监督指导工作。
各县(市、区)物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理区域划定和备案工作。
第四条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。
物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。
第五条 新建物业项目，按照下列要求划定物业管理区域：
(一)被市政道路、围墙等自然界限分割的物业项目，应当以分割后的最小区域为界限划分物业管理区域;
(二)同一规划项目内的地上、地下建筑物，应当划分为一个物业管理区域;
(三)同一土地权属范围内的非住宅物业和住宅物业应当划分为一个物业管理区域。
第六条 建设单位应当按照本办法第五条的划分要求，按照《河南省物业管理条例》和有关规定，在物业管理区域内单独配置物业管理用房、消防等配套设施设备，不得与其他物业管理区域共用。
第七条 新建物业出售前，建设单位应当通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门进行物业管理区域备案，并提交以下资料：
(一)河南省物业管理区域备案表;
(二)土地权属证明;
(三)《建设工程规划许可证》及规划总平面图。
县(市、区)物业管理行政主管部门应当通过“河南省物业管理综合监管平台”在三个工作日内完成备案工作，在线打印河南省物业管理区域备案证明。
备案内容与物业管理区域划分规定不一致的，县(市、区)物业管理行政主管部门应当告知建设单位，并要求改正。
第八条 建设单位应当将物业管理区域四至、总建筑面积、专有部分数量、共有设施设备等备案信息纳入商品房买卖合同，向物业买受人明示。
第九条 物业项目交付后，物业管理区域内总建筑面积、专有部分数量与备案信息不一致的，建设单位应当持相关证明材料到县(市、区)物业管理行政主管部门更新物业管理区域信息。
第十条 县(市、区)物业管理行政主管部门应当将物业管理区域备案情况抄送物业所在地街道办事处和乡镇人民政府。
街道办事处和乡镇人民政府应当以物业管理区域为基础，组织指导业主成立业主大会。
第十一条 已投入使用但尚未划定物业管理区域的物业项目，应当按照本办法第五条要求执行，同时符合下列规定：
(一)物业管理区域已经形成且无异议的，按照现有物业管理区域界线划定;
(二)已成立业主大会的物业项目，按照业主大会范围划定物业管理区域;
(三)物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。
建筑规模较小且未成立业主大会的老旧楼院，县(市、区)物业管理行政主管部门可以遵循规模经营、方便管理的原则，合理划分物业管理区域。
物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门按照本条第一、二款规定会同街道办事处和乡镇人民政府征求业主意见后作出划分决定，同时在“河南省物业管理综合监管平台”中录入物业管理区域信息。
第十二条 物业管理区域划定后确需调整的，应当经拟合并或拟分设区域范围内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业管理区域调整应当符合本办法第五条、第十一条的规定。
未成立业主大会的，街道办事处和乡镇人民政府征求业主意见后报县(市、区)物业管理行政主管部门备案。
成立业主大会的，由相关业主委员会持业主大会决定的书面证明材料，报街道办事处和乡镇人民政府核实后，向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。
物业管理区域调整后，县(市、区)物业管理行政主管部门应当在“河南省物业管理综合监管平台”中录入物业管理区域信息。
第十三条 县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案，业主可以免费查询。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。
第十四条 各地物业管理行政主管部门应当主动与规划行政主管部门进行联系沟通，建立物业管理区域管理沟通协调机制，统筹解决物业管理区域有关问题。
第十五条 建设单位未按照本办法规定划分物业管理区域的，由物业管理行政主管部门责令限期改正。
第十六条 物业管理行政主管部门未按照本办法规定，履行物业管理区域监督管理职责的，依法追究相关责任。
第十七条 本办法自发布之日起施行。
精彩专栏
