北京平谷区老旧小区社会化物业管理试点工作方案

　　平谷区老旧小区社会化物业管理试点工作方案

　　老旧住宅小区试点社会化物业管理已列入区政府20**年的重点工作，为推进老旧小区试点社会化物业管理，改善老旧小区居住环境，构建和谐社区，依据物业管理相关法律法规和《关于推进住宅小区物业管理工作的意见(试行)》，结合当前本区老旧小区管理现状，制定本工作方案。

　　一、指导思想

　　着力解决老旧小区群众最关心、最迫切的问题，探索老旧小区社会化物业管理模式，本着试点先行，总结经验，逐步推广的指导思想，实现老旧小区社会化物业管理。

　　二、工作目标

　　每个街道在符合2000年以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制标准的老旧小区中选定试点小区。争取20**年每个街道至少选定一个老旧小区实施社会化物业管理试点，全力营造安定有序的老旧小区居住环境。

　　三、组织机构

　　成立平谷区推进老旧小区社会化物业管理试点工作领导小组，组长由主管住房城乡建设的副区长担任，副组长由区社会办主任和区住房城乡建设委主任担任。成员单位为：区民政局、区住房城乡建设委、区市政市容委、区社会办、区公安分局、区规划分局、区城管执法监察局、滨河街道、兴谷街道、渔阳地区办事处，主要负责研究解决老旧小区社会化物业管理试点工作中的重点、难点问题。领导小组办公室设在区住房城乡建设委，办公室主任由区住房城乡建设委主管物业管理的副主任担任，主要负责制定推进老旧小区社会化物业管理试点工作方案以及工作进展情况汇报等具体工作。

　　四、管理模式

　　属地乡镇、街道及居(村)委会在征求业主意愿的基础上，充分发挥现有业主委员会的作用，结合老旧小区的具体情况，可参照三种模式进行老旧小区物业管理。

　　(一)引导业主自治

　　属地乡镇、街道及居(村)委会进一步转变职能，充分行使业主参与权、选举权、知情权、监督权，充分发挥现有业主委员会的作用，引导业主委员会通过居民自治、居民自管与聘请专职人员相结合的形式或物业服务外包等形式对住宅区进行自治管理。

　　(二)属地乡镇、街道组建物业管理组织，加强日常服务

　　各乡镇、街道可利用现有公益性组织或组建物业服务中心，为试点老旧小区提供卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清运、绿化养护和公共部位日常维修等基本物业服务。

　　(三)聘用物业服务企业提供专业化物业服务

　　属地乡镇、街道指导居(村)委会或业主委员会组织召开业主大会，业主大会决定聘用专业物业服务企业的，可参照“平谷区老旧小区物业服务标准及参照价格”(详见附件)选定服务标准和收费标准，同时委托业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，没有业主委员会的由居(村)委会协助业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，履行各自的权利义务，业主按时交纳物业费，物业服务企业提供专业化物业服务。

　　五、工作安排

　　(一)做好老旧小区试点前期准备工作

　　试点老旧小区确定后，相关乡镇、街道利用一个月时间做好试点老旧小区前期宣传、摸底、调查工作并制定《试点老旧小区具体实施方案》，报区政府审定后实施。

　　(二)划分试点老旧小区物业管理区域

　　《试点老旧小区具体实施方案》审定后，由属地乡镇、街道会同区发展改革委、区民政局、区财政局、区住房城乡建设委、区市政市容委、区社会办、区规划分局、区国土分局、区公安分局等部门，根据试点老旧小区共用设施设备使用情况及时对物业管理区域进行划分。

　　(三)完善试点老旧小区基础设施

　　按照《试点老旧小区具体实施方案》，由属地乡镇、街道会同相关部门组织实施完善试点老旧小区的水、电、路、监控、小区封闭和管理用房等基础设施建设。

　　(四)组织实施老旧小区试点工作

　　具备条件的试点老旧小区，由属地乡镇、街道按照《试点老旧小区具体实施方案》组织实施。

　　六、资金支持

　　从区政府设立的物业管理专项资金中优先安排老旧小区社会化物业管理试点资金，主要用于以下两方面：

　　(一)试点老旧小区基础设施改造资金

　　由属地乡镇、街道按照选定试点老旧小区的基础设施现状，制定完善基础设施所需资金预算，报区政府审定，确定具体项目和金额。

　　(二)试点老旧小区物业服务费补贴资金

　　按照《关于推进住宅小区物业管理工作的意见(试行)》中试点老旧小区物业服务费补贴资金的规定执行。

　　七、加强指导和监管

　　属地乡镇、街道及居(村)委会及时分析试点小区管理和运行情况，了解利益各方诉求，搭建共商共治议事平台，指导和监管业主委员会、物业服务企业和社区各类组织依法开展工作，建立协调机制，及时协调解决物业服务纠纷，推进试点小区的良性循环。

　　八、提高服务费收缴率

　　(一)提高缴费意识

　　属地乡镇、街道要积极引导居民树立正确的服务消费观念，加深业主“花钱买服务”的消费意识，主动缴纳服务费用。

　　(二)提高服务水平

　　服务企业和单位应加强自身管理，服务合同应明确双方的权利、义务、服务项目、范围、服务标准、收费标准以及违约责任等内容，按照合同提供优质服务，加强与业主之间的沟通与交流，积极配合相关部门工作、不断提高服务水平。

　　(三)依法追缴服务费

　　服务满足合同要求，得到大多数业主认可，对于采用电话、短信、上门催缴等方式收缴物业费，仍故意拖欠的业主，倡导通过法律手段解决。

　　九、施行日期

　　本方案自发布之日起施行。

　　附件：平谷区老旧小区物业服务标准及参照价格

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篇2：南京市住宅物业管理条例小区试点工作方案（2015）

　　关于印发南京市住宅物业管理条例小区试点工作方案的通知

　　宁政办发〔20**〕139号

　　各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

　　经市政府同意，现将《南京市住宅物业管理条例小区试点工作方案》印发给你们，请认真遵照执行。

　　南京市人民政府办公厅

　　20**年12月3日

　　南京市住宅物业管理条例小区试点工作方案

　　市人大常委会已于20**年8月、10月分别对《南京市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)进行了两次审议。按照计划，《条例》将于20**年1月提交市人代会审议表决。为配合做好立法工作，确保各项创设制度落到实处，现就《条例》小区试点工作制定以下方案。

　　一、总体要求

　　(一)基本思路

　　以当前住宅小区物业管理存在的问题为导向，选择一批具有代表性的住宅小区，开展《条例》创设制度小区先行试点工作，为下一步在全市全面深入贯彻落实《条例》夯实基础。

　　(二)基本原则

　　1.属地主导，多方联动。试点工作遵循“分级负责、重心下移、权责统一、多方联动”的基本原则，充分发挥区政府、街道办事处在物业管理工作中的属地主导作用，着力构建物业管理综合行政监管工作体系。

　　2.整体指导，分类实施。根据《条例》创设的各项制度以及整体工作要求，结合已实施物业管理的普通商品房小区、保障房小区、老旧小区的不同特点和需求，分类开展试点工作。

　　3.政府引导，市场主导。通过试点工作推进，在普通商品房小区充分发挥业主、物业服务企业两大市场主体的主导作用，努力构建服务优质、竞争有序、管理规范的现代物业服务业体系;在保障房小区、老旧小区，由属地政府引导，充分发挥街道的管理职能，建立健全小区治理的新模式，有效化解当前物业领域矛盾纠纷。

　　(三)主要目标

　　在《条例》正式实施前，以完善行政监管机制、规范市场主体为目标，在建立物业管理委员会制度、物业管理联席会议制度、维修资金应急使用制度、第三方评估制度等方面开展小区试点工作，制定完善相关配套制度。

　　二、组织领导

　　市政府成立南京市住宅物业管理条例小区试点工作领导小组，吴卫国副市长任组长，市房产局、城建委、公安局、民政局、财政局、物价局、质监局、环保局、规划局、城管局、人防办和各区政府分管同志为小组成员，组织领导全市条例试点工作。领导小组下设办公室，办公室设在市房产局，具体负责日常工作的组织、协调和考核通报。各区政府要成立相应工作机构，建立有关工作机制，扎实开展好辖区内的具体工作。

　　三、试点内容

　　(一)完善综合行政监管机制

　　1.实名投诉登记处理制度。在试点小区建立实名投诉登记受理制度，房产、建设、规划、民政、城管、公安、质监、物价、人防、环保等部门在住宅小区内公布本部门联系人和联系方式，直接受理小区内相关投诉，加强对违法行为的处理，有效化解小区物业管理矛盾纠纷，维护广大业主利益。

　　2.物业管理联席会议制度。属地街道在试点小区建立由社区、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理活动中出现的业主自治、物业移交、社区共建等重大物业管理事项。

　　3.维修资金应急使用制度。在试点小区建立维修资金应急使用绿色通道制度。小区内发生危及人身安全或者严重影响业主居住生活的紧急情况时，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居委会可以向住宅专项维修资金管理部门提出应急使用维修资金。住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急使用书面申请之日起两个工作日内完成审核，快速启用住宅专项维修资金。

　　(二)规范物业管理市场主体

　　1.落实物业管理委员会制度。在保障房小区和老旧小区试点建立物业管理委员会，代行小区业主委员会职责，并根据法规规定程序，开展物业服务标准确定、物业服务企业选聘等工作。

　　2.规范物业服务信息公示制度。在试点小区建立物业服务资金独立建帐和信息披露制度。由物业服务企业对小区内物业服务费用、公共收益、代收代缴费用等信息实行定期公布，保障业主的知情权，形成公开、透明的业主监督机制。

　　3.完善物业管理招投标制度。制定业主大会招投标选聘物业服务企业的指引制度，建立全市统一的招标信息发布平台，建设并管理全市物业评标专家库。各街道、社区引导鼓励业主大会、业委会通过市、区招投标平台，公开、透明选聘物业服务企业。各区依法开展招投标监督管理工作，切实维护招标人和投标人的合法权益，促进物业管理市场公平有序竞争。

　　(三)培育第三方物业评估市场

　　1.搭建平台。试点建立物业服务第三方评估制度，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估服务。进一步完善南京市物业管理行业专家库，聘请专家指导工作。

　　2.培育机构。积极培育物业服务第三方评估机构，制定第三方评估管理办法，明确第三方评估机构开展相关活动的程序、方法和有关要求，并以南京市物业管理行业专家库为依托，在试点小区引导开展第三方评估工作。

　　3.评估指导。业主和物业服务企业等各方主体就物业服务质量和物业服务费用发生争议时，在试点小区引导物业服务企业和业主共同委托第三方评估机构对小区物业服务质量、收费定价等实施评估，提高业主自治活动的专业性，有效化解矛盾。

　　四、组织实施

　　(一)试点前期准备(20**年底前)

　　1.按照分类实施原则，由各区政府牵头，在20**年11月底前确定并上报符合试点内容要求的住宅小区(主城六区上报的试点小区应包含普通商品房小区、保障房小区和老旧小区，数量不少于5个)。

　　2.试点小区确定后，市房产局会同各区政府根据小区特点，分类确定各项试点内容的细化试点方案，并研究制定相关保障措施，20**年12月底前上报市政府。

　　(二)开展试点工作(20**年上半年)

　　20**年1月《条例》通过市人代会表决后，各有关单位按照以下节点要求启动试点工作：

　　1.20**年2月底前，在试点小区(重点为保障房和老旧小区)建立物业管理委员会和联席会议制度。(责任单位：各区政府)

　　2.20**年3月底前，在试点小区建立行政部门投诉受理公示制度。(责任单位：各区政府、市各有关部门)

　　3.20**年3月底前，在试点小区启动维修资金应急使用绿色通道试点。(责任单位：各区政府)

　　4.20**年2季度，建立并公布南京市物业管理行业专家库，公布首批第三方物业评估机构名单。(责任单位：市房产局)

　　5.20**年2季度，启动业主大会物业管理招投标、物业服务质量第三方评估和业主大会成立辅导等试点。(责任单位：市房产局、各区政府)

　　(三)试点总结和推广

　　20**年《条例》正式实施前，由市试点工作领导小组对各有关单位开展试点工作的成效进行评价和总结，结合《条例》宣传贯彻工作，在全市推广试点工作经验。

　　五、保障措施

　　(一)完善组织领导，强化统筹协调。各区政府要成立区物业管理工作领导小组，由区政府主要负责人任组长，分管区长任副组长，各有关区行政主管部门及辖区各街道办事处(乡镇人民政府)为成员单位。区级领导小组应定期召开工作例会，研究部署试点工作任务，协调解决重大问题。

　　各区物业主管部门应明确试点工作分管负责领导。试点小区所涉及的相关街道，要设立独立的物业管理机构，保证专职物业管理人员配置。

　　(二)建立分级考核，强化工作职责。市政府建立条例试点工作季度例会制度和考核通报机制。从20**年12月起，市试点工作领导小组每季度组织考核各有关单位推进试点工作以及各区政府建立辖区物业管理工作考核机制的情况，定期考核、督查并通报辖区有关行政主管部门和街道办事处的履职情况。

　　(三)安排财政经费，加强培训管理。市、区建立健全专项培训工作机制，各级财政部门按照法规要求安排专项工作经费，用于宣传培训、购买第三方服务、指导小区成立业主组织等试点工作的开展。市财政局安排专门经费，对试点工作完成较好的区，采取以奖代补形式予以资金支持。

　　市、区两级物业主管部门应加强对基层物业管理和服务工作人员政策法规、专项业务的培训，提升工作效能，切实保障试点工作顺利推进。