北京市物业管理招标投标办法（2003）

　　北京市物业管理招标投标办法

　　各区县国土房管局，各房地产开发企业，各物业管理企业，各有关单位：

　　为进一步规范我市物业管理招标投标活动，根据国务院《物业管理条例》(国务院第379号令)、《北京市招标投标条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》(建住房[20**]130号)，结合我市物业管理招投标工作实际，我局制定了《北京市物业管理招投标办法》，现印发给你们，请遵照执行。

　　二○○三年九月二十五日

　　北京市物业管理招标投标办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，根据国家及本市规定，制定本办法。

　　第二条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第二章 招标

　　第三条 物业管理招标人是依法提出招标项目，进行招标的开发建设单位、业主大会或产权人。

　　物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

　　物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。

　　招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。

　　第四条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在北京市国土资源和房屋管理局(以下简称“市国土房管局”)网站上发布免费招标公告。

　　招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向5家以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第五条 招标人对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。

　　资格预审后的投标人一般不少于5个。

　　第六条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人及招标项目简介;

　　(二)物业管理服务内容及要求;

　　(三)对投标人及投标书的要求;

　　(四)评标方法和标准;

　　(六)物业服务合同的签订说明;

　　(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第七条 前期物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书之前，到北京市居住小区管理办公室备案;业主大会招标的，到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表一》并提交以下材料：

　　(一)招标人资格证明文件(政府主管部门核发的项目建议书批复文件、产权证明或业主大会决议);

　　(二)招标公告或者投标邀请书;

　　(三)招标文件;

　　(四)法律、法规规定的其他材料。

　　招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书。

　　第八条 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第九条 招标人根据物业项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。如招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第十条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　招标人设有标底的，标底在开标前必须保密。

　　在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　第十一条 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：

　　(一)新建现售商品房物业应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)自用物业，应当在入住前3个月完成;

　　(四)更换物业管理公司的物业招标投标工作，应在原(前期)物业服务合同终止前3个月完成。

　　第三章 投标

　　第十二条 本办法所称投标人是响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。

　　投标人应当具有相应的物业管理企业资质和承担招标项目的能力;招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。

　　第十三条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标报价;

　　(三)物业管理方案;

　　(四)招标文件要求提供的其他材料。

　　第十四条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标文件指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第十五条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第十六条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人和其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

　　第四章 开标、评标和中标

　　第十七条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中指定的地点。开标时，由所有投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证;经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。

　　开标过程应当记录，并存档备查。

　　第十八条 开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

　　市国土房管局建立北京市物业管理评标专家库。

　　评标委员会的专家人员，应当由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取的方式确定。

　　第十九条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

　　(一)投标人或者投标人主要负责人的近亲属;

　　(二)与投标人有经济利益关系的;

　　(三)曾因在招标、评标以及其它与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。

　　评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。

　　第二十条 评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。

　　评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

　　第二十一条 招标人应当保证评标在严格保密的情况下进行。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

　　第二十二条 评标委员会可以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正。但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

　　第二十三条 投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄请、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标。

　　评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，应作废标处理。

　　评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。

　　在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。

　　第二十四条 评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况属于重大偏差：

　　(一)投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章;

　　(二)投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限;

　　(三)投标文件附有招标人不能接受的条件;

　　(四)不符合招标文件中规定的其他实质性要求。

　　投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规定有关条款作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。

　　第二十五条 评标委员会根据本规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。

　　投标人少于3个或者所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。

　　第二十六条 一般项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7日内完成，重点工程项目需在15个日内完成。

　　第二十七条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

　　(一)评标委员会成员名单;

　　(二)开标记录;

　　(三)符合要求的投标一览表;

　　(四)废标情况说明;

　　(五)评标标准、评标方法或者评标因素一览表;

　　(六)经评审的价格或者评分比较一览表;

　　(七)经评审的投标人排序;

　　(八)推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜;

　　(九)澄请、说明、补正事项纪要;

　　第二十八条 评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。

　　第二十九条 招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，也可以委托评标委员会推荐出中标候选人名单。

　　评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1～3名，并标明排列顺序。

　　招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

　　排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。

　　第三十条 在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

　　第三十一条 中标人确定后，招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。

　　第三十二条 招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订(前期)物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。

　　第三十三条 招标人应当自与中标人签订(前期)物业服务合同之日起15日内，到原备案机关备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表二》，并提交以下材料：

　　(一)评标委员会提供的评标报告;

　　(二)中标企业的投标文件;

　　(三)与中标企业签订的(前期)物业管理服务合同正本;

　　(四)法律、法规规定的其他材料;

　　第三十四条 招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

　　第三十五条 中标人接到中标通知书30日后，无正当理由不与招标人签订(前期)物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。

　　招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订(前期)物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应予赔偿。

　　第五章 附则

　　第三十六条 《北京市物业管理招投标备案表》由北京市居住小区管理办公室统一印制。

　　 第三十七条 本办法自20**年12月1日起执行，《北京市物业管理招投标暂行办法》(京国土房管物字[20**]258号)同时废止。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：无锡市前期物业管理招标投标实施办法（2013）

　　锡房规发[20**]3号

　　关于印发《无锡市前期物业管理招标投标实施办法》的通知

　　各区住保房管局、各物业服务企业、各房地产开发企业及有关单位：

　　为进一步规范本市前期物业管理招投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我局根据国务院《物业管理条例》和住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的精神，结合我市物业管理市场实际，对《无锡市前期物业管理招标投标实施办法》进行修订。现印发给你们，望认真贯彻执行。

　　附件：无锡市前期物业管理招标投标实施办法

　　二O一三年八月十六日

　　附件：

　　无锡市前期物业管理招标投标实施办法

　　(20**年4月1日无锡市住房保障和房产管理局发布实施 20**年8月1日修订)

　　第一条 为了规范本市前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《江苏省物业管理条例》及《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条 本办法所称的前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标的方式将物业区域内的房屋、共用设施设备以及场地的维修、养护、秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目一次性发包，由投标人通过竞标承接管理的活动。

　　新建物业是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。

　　第三条 前期物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。招、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

　　第四条 无锡市住房保障和房产管理局(以下简称“市住保房管局”)是本市前期物业管理招标投标活动的主管部门;无锡市物业管理中心(以下简称“市物管中心”)受市住保房管局的委托负责本市前期物业管理招标投标活动备案及指导工作，并建立物业服务企业参与前期物业管理招标投标活动的诚信档案;各市(县)、区住保房管局实施本辖区内前期物业管理招标投标活动的指导、服务和监督工作。

　　第五条 新建物业建设单位应当在前期物业管理招标投标前，将划定的物业管理区域向项目所在地的市(县)、区住保房管局备案，确保一个物业管理区域只能由一家物业服务企业管理。

　　办理物业管理区域备案手续，须提交以下资料：

　　1、无锡市物业管理区域划分备案表;

　　2、申请单位营业执照及房地产开发资质证书;

　　3、项目立项批复、公建配套批复、项目命名批复文件;

　　4、项目总平面图及物业管理用房配置平面图;

　　5、其他需要提供的材料。

　　第六条 前期物业管理招标活动分为公开招标、邀请招标。

　　在本市市区范围内，新建住宅物业建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理。

　　有下列情形之一的，经项目所在地的市(县)、区住保房管局批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理：

　　(一)连续两次公开招标投标人少于3个的;

　　(二)同一物业管理区域内住宅规模建筑面积小于三万平方米的;

　　(三)立项为非住宅或在同一物业管理区域内的非住宅占总建筑面积70%以上的;

　　(四)物业产权单一并由产权人自用的;

　　(五)在保密或安全等方面有特别要求的;

　　(六)其他国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。

　　符合以上(一)、(二)、(三)、(六)款条件，采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理的，新建物业建设单位(简称“甲方”)和被选聘的物业服务企业(简称“乙方”)应按以下标准向无锡市物业管理协会(简称“市物管协会”)交纳合同保证金：物业总建筑面积不超出30万平方米部分，甲方按4元/平方米、乙方按2元/平方米，不足5万平方米按5万平方米计算交纳保证金;总建筑面积在30万平方米以上的大型物业区域，30万平方米以内面积部分按上述标准交纳保证金，超出30万平方米面积部分，甲方按2元/平方米、乙方按1元/平方米交纳保证金。

　　合同保证金主要用于确保标的物业前期物业管理服务质量。合同标的物业取得市级城市物业管理优秀项目称号后，保证金的一半将予以返还;取得省级城市物业管理优秀项目称号或者业主委员会成立并与业主委员会交接完成后，剩余保证金全额返还。

　　物业服务达不到合同约定的服务标准而引起纠纷的，经项目所在区住保房管局要求，市物管协会可组织专业人员进行协调，并提出处理建议。区住保房管局可根据市物管协会提出的处理建议，视责任大小和情节轻重扣除责任方一定数额的保证金，所扣除的保证金用于整改物业服务，解决矛盾纠纷。

　　第七条 招标人应当在以下规定时限内完成前期物业管理的招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售开始前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成。

　　第八条 招标人可以自行组织实施招标活动，也可委托项目所在地的市(县)、区住保房管局代理招标事宜。

　　招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建招标工作小组：

　　(一)招标人的法人代表(负责人)或其代理人必须参加招标工作小组;

　　(二)熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。

　　第九条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制前期物业管理招标文件。前期物业管理招标文件应包括以下主要内容：

　　(一)招标人名称和地址，招标工作小组的联系方式或其委托的招标代理机构的联系方式;

　　(二)物业基本情况，包括物业名称，区域四至，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，房屋幢数，套数，公建配套设施，主要设备设施，物业管理用房配置等;

　　(三)物业管理前期介入的时间、服务要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位(库)、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的配置和接管验收要求;

　　(四)投标人的资质与条件及投标书的编制要求;

　　(五)物业管理服务的内容及要求;

　　(六)组织解释招标文件及实地考察物业的时间;

　　(七)投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式;

　　(八)开标的时间，地点，方法与程序;

　　(九)招标人、投标人保证金的缴纳及双方的违约责任;

　　(十)投标报价要求、评标标准和评标方法，废标认定原则;

　　(十一)拟签订合同的主要条款;

　　(十二)其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十条 前期物业管理招标投标活动实行备案制度，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市物管中心备案：

　　(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

　　(二)招标人营业执照及房地产开发资质证书;

　　(三)招标公告或者投标邀请书;

　　(四)招标文件;

　　(五)法律、法规规定的其他材料。

　　市物管中心发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　第十一条 招标人采取公开招标方式的，招标人应当在市住保房管局指定的报刊及网站发布招标公告;招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告应包括以下内容;

　　(一)招标人名称和地址，招标工作小组的联系方式;

　　(二)招标物业的名称，区域四至，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，房屋幢数等基本情况;

　　(三)投标资格条件，报名的方式、时间、地点和期限以及投标资格预审办法等事项。

　　投标邀请书的内容应包括上述三款内容，并还应载明获取招标文件的时间，地点，方法和相关费用等。

　　第十二条 公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。

　　经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　第十三条 招标人在招标备案的同时，应向市物管协会缴纳招标保证金人民币拾万元整;招标人在与中标人签定前期物业服务合同并至市住保房管局备案后，可以向市物管协会提出退还招标保证金的申请。

　　招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳;未中标人在招标人发出中标通知书之后，可以向市物管协会提出退还投标保证金的申请;中标人在与招标人签定前期物业服务合同并至市住保房管局备案后，可以向市物管协会提出退还投标保证金的申请。

　　市物管协会在收到退还保证金申请后10日内将保证金退还申请人。

　　招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付。

　　第十四条 物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。特殊情况下，由招标人申请，经项目所在地的市(县)、区住保房管局征集投标人一致同意的，可提前到不少于10日。

　　第十五条 招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标期日前15日，特殊情况不少于10日，将修改后的招标文件以书面形式送达投标人并报市物管中心备案。

　　招标人可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标期日前15日，特殊情况不少于10日，以书面形式告知所有投标人并报市物管中心备案。

　　招标文件的修改内容或解释说明内容逾期送达至投标人的，投标文件送达截止期日顺延。

　　第十六条 具有三级以上(含三级)中华人民共和国物业管理企业资质证书(以下简称物业管理企业资质证书)的本市物业服务企业，均可参与本市与其管理资质相对应的前期物业管理投标活动。

　　进入本市参与物业服务的外省物业企业必须具有一级物业管理企业资质证书，本省外地企业必须具有二级以上(含二级)物业管理企业资质证书，参加投标前应当到市住保房管局办理备案手续。如遇特殊情况，外省二级资质企业进入我市物业管理市场须在办理备案手续的同时做出相应的承诺。

　　市物管中心应建立物业服务企业诚信管理体系，为企业参与投标出具诚信记录证明。

　　第十七条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标人授权委托书(法定代表人不出席招标投标活动的适用);

　　(三)投标报价;

　　(四)企业营业执照、物业管理企业资质证书及其他招标书中指定的有效证明;

　　(五)企业简介及业绩情况;

　　(六)物业服务企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度;

　　(七)物业服务人员配备方案;

　　(八)物业服务用房及其他物资装备配置方案;

　　(九)物业服务分类标准服务承诺;

　　(十)物业服务模式，包括拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包或聘请顾问协助管理等;

　　(十一)档案资料的建立与管理;

　　(十二)社区文化与精神文明服务方案;

　　(十三)物业服务费用及其他费用收支测算方案;

　　(十四)愿意承受的有关奖罚;

　　(十五)招标人要求的其他内容。

　　第十八条 投标人应在截标期日前，将加盖投标人印章及其法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。招标人收到投标文件后，应出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥为保存投标文件，在开标之前，不得启封投标文件。

　　投标人在截标期日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。

　　投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。

　　第十九条 投标人在前期物业管理招标投标活动中，享有下列权利：

　　(一)有权按照招标文件的要求自主投标;

　　(二)根据本企业的经营情况有权参与招标竞争或放弃招标竞争;

　　(三)根据本企业的经营情况和资质等级，有权确定自己的投标报价。

　　第二十条 开标由招标人或招投标活动组织人主持，并邀请所有投标人参加。开标时，由投标人选派代表检查投标文件密封情况，经确认后由招标工作人员当众拆封，宣读。

　　招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众拆封，宣读。开标过程应当记录，并存档备查。招标人可委托公证处对开标过程进行公证。

　　第二十一条 招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上(含5人)单数。其成员由招标人代表和物业管理招投标评审专家组成。其中，招标人代表不得超过评标委员会成员数三分之一。

　　物业管理投标评审专家可由招标人从市住保房管局建立的物业管理招投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。评标委员会成员名单在开标前应当保密。

　　特殊招标项目可以直接从专家库中确定。

　　评标委员会成员及参与评标有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。

　　第二十二条 评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得改变投标文件的实质性内容。

　　第二十三条 评标委员会应采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出答辩或说明。

　　投标人参与答辩的人员应持有在有效期内的从业资格证书。

　　第二十四条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，可采用下列两种方式确定中标人：

　　(一)综合评分法，以分数最高者为中标人;

　　(二)综合评议法，经评委有记名投票决定中标人。

　　本市前期物业管理招标投标活动一般采取综合评分法。

　　第二十五条 经评标委员会过半数以上评委认定以下情形之一的，应作废标处理：

　　(一)投标文件逾期送达的;

　　(二)投标文件没有按照招标文件的要求进行密封的;

　　(三)投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章且没有法定代表人签章授权委托的;

　　(四)投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件规定要求的;

　　(五)投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的;或者同标准的服务项目投标人以明显低于本市物业服务社会平均成本价竞标的;

　　(六)投标文件超出招标文件，附加了招标人不能接受条件的;

　　(七)发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。

　　当进行招标项目的所有投标人被评标委员会认定为废标的，或者某一投标人被评标委员会认定为废标后使得投标人不足3个的，招标人应当重新招标。

　　当评标委员会无法形成过半数以上统一意见，招投标无法继续进行时，招标人应当重新招标。导致该情形出现的投标人应当承担相应责任。

　　第二十六条 一般项目评标活动应在投标截止后3日内完成，重点工程项目可在7日内完成。

　　中标人确定后，招标人应当及时向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有投标人。对未能中标的投标人，招标人应退回其投标文件。

　　第二十七条 中标人应当自中标通知书发出之日起7日内，提供以下资料报市物管中心备案。

　　(一)中标人的投标文件正本;

　　(二)中标人的营业执照、物业管理资质证书复印件及联系方式;

　　(三)公证书及中标通知书。

　　市物管中心应建立中标人中标后物业管理核查机制，为行政管理部门提供必要的前期物业管理核查情况。

　　第二十八条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同。

　　招标人在与中标人签定前期物业服务合同后30日内，将合同报市住保房管局备案。

　　招标人与中标人应当于合同备案之前，分别向市物管协会提交不低于拾万元的履约保证金。履约保证金于合同标的项目成立业主委员会，并与业主委员会完成交接后，予以一次性全额返还。

　　招标人、中标人任何一方或双方提前中止合同，或经物业管理行政主管部门和市物管中心认定，招标人、中标人任何一方或双方未按照有关政策规定及合同约定履行相关责任、义务确需扣除保证金的，招标人或者中标人一方或双方履约保证金不予返还。所扣除的保证金用于整改物业服务，解决矛盾纠纷。

　　第二十九条 中标人应当在向市住保房管局进行合同备案后30日内，告知项目所在地的市(县)、区住保房管局，接受其监督和指导。告知材料包括中标人的营业执照、物业管理资质证书，联系方式，项目建设的政府批件、中标通知书和已备案的合同等资料。

　　第三十条 在规定的时间内，因某一方原因而导致招投标无法正常进行或确定中标人后无法在规定的时间内签定合同的，则将责任方所交保证金用于弥补对对方造成的经济损失。

　　当经招标人、中标人双方协商同意中标人放弃中标的，应按本办法重新招标。

　　第三十一条 尚未交付使用的新建物业项目提前中止合同的，应在中止合同3个月前报项目所在地的市(县)、区住保房管局，并按本办法重新招标。

　　已交付使用的新建物业项目提前中止合同的，应在中止合同3个月前报项目所在地的市(县)、区住保房管局备案，由所在地的市(县)、区住保房管局、街道办事处指导物业业主成立业主大会和业主委员会或物业管理委员会后，由业主大会和业主委员会或物业管理委员会重新选聘物业服务企业实施物业管理。

　　第三十二条 前期物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布，文件编制，劳务，交通等费用均由招标人支付。

　　第三十三条 单一业主、或业主委员会经业主大会授权、或其他需要通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理的，可以参照本办法执行。

　　第三十四条 本办法由无锡市住房保障和房产管理局负责解释。

　　第三十五条 江阴市、宜兴市参照本办法执行。

　　第三十六条 本办法自20**年9月1日起实行。

篇3：无锡市前期物业管理招标投标评委管理办法（2018）

　　锡建规发〔20**〕5号

　　关于印发《无锡市前期物业管理招标投标评委管理办法》的通知

　　各区住建局，市物业管理中心、市物业管理协会，各物业服务企业：

　　为加强前期物业管理招投标评标专家管理和评标专家库的建设管理，建立高素质的评标专家队伍，保证前期物业管理评标活动的公平、公正进行，根据有关法律法规，我局制定了《无锡市前期物业管理招标投标评委管理办法》。现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　无锡市住房和城乡建设局

　　20**年11月20日

　　无锡市前期物业管理招标投标评委管理办法

　　第一条 为加强前期物业管理招标投标评委管理，建立健全招标投标评委管理制度，进一步规范前期物业管理招标投标活动，根据国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》的有关规定，结合本市实际制定本办法。

　　第二条 本办法适用于无锡市前期物业管理招投投标评委及专家评委库的建设和管理。

　　第三条 市物业管理行政主管部门是本市前期物业管理招标投标活动的主管部门，负责评委的资格认定和专家评委库的监督管理工作。

　　市物业管理中心负责全市前期物业管理招标投标评委的档案管理、定期培训及专家评委库信息平台运行维护工作。

　　区物业管理行政主管部门及市物业管理协会负责评委的推荐及申报工作。

　　第四条 入选物业管理招投投标评委库的人员，应当遵纪守法、公道正派、廉洁自律且熟悉物业管理相关的法律法规，具有从事物业管理评标工作的能力和精力，68周岁以下，并符合以下条件之一：

　　(一)物业管理相关行业管理部门或行业协会的工作人员且任职5年以上的;

　　(二)从事物业管理实践工作5年以上，现任物业服务企业经理以上职务，并持有中级(含)以上相关专业技术职称或相关执业资格证书;

　　(三)取得律师执业资格从事5年以上司法实践，代理过相关物业管理的诉讼案件;

　　(四)担任过业主委员会主任职务且工作满5年以上的;

　　(五)从事物业管理理论研究或教学5年以上，具有中级(含)以上相关专业技术职称;

　　(六)本人愿意以独立身份参加前期物业管理招标投标评审工作，并接受物业管理行政主管部门的监督管理;

　　(七)没有违纪违法等不良记录;

　　(八)物业管理行政主管部门规定的其他条件。

　　第五条 前期物业管理招标投标评委由区物业管理行政主管部门及市物业管理协会推荐并申报。候选人需填写《无锡市前期物业管理招标投标评委申请表》(见附件)，经区物业管理行政主管部门及市物业管理协会推荐并加盖公章后报市物业管理中心，市物业管理中心负责各区推荐资料的整理汇总，并报市物业管理行政部门进行评委的资格认定。

　　市物业管理行政主管部门对评委资格进行认定后，经公示五天无异议后，向入选评委发放聘书并建立专家评委库。

　　第六条 市物业管理中心对已聘的评委每三年检验一次，并报市物业管理行政主管部门复审，符合条件的可以继续聘用，并办理相关手续。

　　对评委的检验复审主要依据平时的考评记录。区物业管理行政主管部门在评标结束后，将评委考评记录记载至专家评委库信息平台中，记录包括本人的职业道德、专业水平、评审能力以及有无违法违纪行为等。

　　第七条 经调查核实有下列情形之一者，按检验复审不合格处理：

　　(一)本人专业水平和执业能力不能继续满足前期物业管理招标投标评审工作要求的;

　　(二)一年内参加评审累计3次迟到或早退，或一年内累计2次答应参加而无故缺席的，或一年内累计不参加次数6次及以上的;

　　(三)因身体状况及其他情况不再适宜从事评审工作的;

　　(四)未按有关规定参加培训的;

　　(五)未按规定参加检验复审的。

　　第八条　评委在前期物业管理招标投标活动中享有以下权利：

　　(一)对前期物业管理招标投标制度及相关情况的知情权;

　　(二)对前期物业管理招标投标项目的独立评审权;

　　(三)推荐中标人的表决权;

　　(四)按规定获得相应的评审劳务报酬;

　　(五)法律、法规规定的其他权利。

　　第九条　评委在前期物业管理招标投标活动中承担以下义务：

　　(一)按照招标文件的标准和方法进行评审，为招标人提供客观、公正、专业的评审意见;

　　(二)严格遵守评审工作纪律，按时参加评审工作。遇特殊情况不能按时参加评审时应及时告知，不得私下转托他人参加;

　　(三)回避与本人存在利害关系的评审活动;

　　(四)禁止征询招标人的倾向性意见或发表不负责任的言论，影响评审公正性;

　　(五)不得私下接触投标人，不得收受相关利益人的财物或者其他好处;

　　(六)解答有关方面对评审工作中有关问题的咨询或质疑，配合主管部门处理的投诉等事宜;

　　(七)不得向外界泄露评审情况;

　　(八)积极参加必要的学习培训;

　　(九)法律、法规规定的其他义务。

　　第十条 前期物业管理招投投标活动的专家评委，由招标人在公证机构监督下从无锡市物业管理招投投标专家评委库中随机抽取产生。任何单位和个人都不得指定专家评委或干预专家评委的抽取工作。

　　第十一条 前期物业管理招标投标活动，由招标人向受邀评委支付劳务费用。

　　第十二条 评委应当严格执行回避制度。有下列情况之一的必须回避：

　　(一)本人、配偶或直系亲属三年内曾在参加该项目的招标人、投标人及其关联企业中任职(包括一般工作)或担任顾问;

　　(二)与招标项目存在利害关系的;

　　(三)行政主管部门认为应当回避的，或者相关法律、法规规定应当回避的。

　　第十三条 评委检验复审不合格，或在聘期内有以下情形之一的，市物业管理行政主管部门可以解除聘任：

　　(一)本人申请自愿退出的;

　　(二)调离本市工作的;

　　(三)有严重损害行业声誉行为或在物业管理重大责任事件中负有主要责任的;

　　(四)其他不适宜担任评标专家的情形。

　　第十四条 评委在聘期内有以下情形之一的，由市物业管理行政主管部门责令改正;情节严重的，禁止其在一年内参加评标;情节特别严重的，取消其担任评委的资格：

　　(一)应当回避而不回避;

　　(二)在评标过程中擅离职守;

　　(三)不按照招标文件规定的评标标准和方法评标;

　　(四)私下接触投标人;

　　(五)向招标人征询确定中标人的意向或者接受任何单位或者个人明示或者暗示提出的倾向或者排斥特定投标人的要求;

　　(六)对依法应当否决的投标不提出否决意见;

　　(七)暗示或者诱导投标人作出澄清、说明或者接受投标人主动提出的澄清、说明;

　　(八)其他不客观、不公正履行职务的行为。

　　第十五条 本办法由无锡市住房和城乡建设局负责解释。

　　第十六条 江阴市、宜兴市参照本办法执行。

　　第十七条 本办法自20**年11月1日起施行。

　　附件：《无锡市前期物业管理招标投标评委申请表》

　　无锡市前期物业管理招标投标评委申请表

　　填表日期：*年*月*日

姓名			性别		贴照片处
政治面貌			手机
文化程度			专业
身份证号			电子邮箱
单位名称			单位电话
单位地址
职称情况
执业/职业资格情况
个人简历：
与申请人有利害关系，评标需回避的单位

本人承诺： 以上情况均属实，如有不实，一切后果由我本人承担。 如果成为无锡市前期物业管理招标投标评委，我将坚持公平、公正、择优原则，履行评委职责。 签名：
推荐单位意见： （公章） *年*月*日	审核单位意见： （公章） *年*月*日

篇4：江苏省前期物业管理招标投标实施办法（2007）

　　《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》

　　江苏省建设厅

　　一、总则

　　第一条 为了规范本省前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合本省实际情况，制定本办法。

　　第二条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，合同约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条 在本省行政区域内，建设单位通过招标投标的方式选聘前期物业管理企业，以及行政主管部门对物业管理招标投标活动依法实施监督管理，适用本办法。

　　第四条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位(包括分期建设、多公司建设)，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，负责前期物业管理。

　　有下列情形之一的，经物业项目所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业：

　　(一)公开招标或者连续两次接受邀请投标人少于3个的;

　　(二)住宅及同一物业管理区域内的非住宅，建筑面积不足3万平方米的，或者物业管理区域内独立式住宅(别墅)为主的建筑面积不足1万平方米的。

　　第五条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第六条 省建设行政主管部门负责全省行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。

　　县(市、区)级以上物业管理行政主管部门根据职责划分负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。

　　第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥潜在投标人参加前期物业管理投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动，不得将依法进行招标的物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。

　　二、招标

　　第八条本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。一个物业管理区域分期建设、多公司建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

　　第九条招标人有能力编制招标文件、组织和实施招标活动的，可以自行组织招标;招标人也可委托招标代理机构组织招标。

　　招标人委托代理机构组织招标的，代理机构应当是依法设立、具有编制招标文件、对投标申请人进行资格验证和组织评标相应专业力量的社会中介组织。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵照本办法对招标人的规定。

　　第十条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并在“中国住宅与房地产信息网”或“中国物业管理协会网”或“江苏建设信息网”或项目所在城市物业管理行政主管部门指定网站发布招标公告;具体发布网站由招标人根据公开招标范围确定。招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式，招标项目的基本情况、招标投标活动时间安排、投标申请人条件以及投标资格预审办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项及获取招标文件的办法。

　　第十一条招标人应当根据招标项目前期物业管理的特点和需要，在招标活动开始前完成招标文件的编制和招标备案。

　　前期物业管理招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目规划建设(名称、类型、位置、建筑面积、区域四至、主要经济技术指标、建设与竣工交付日期)、相关设施设备、物业管理用房配置等基本情况;

　　(二)物业管理前期介入的时间、服务要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位(库)、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求;

　　(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求;

　　(四)交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场(库)、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等;

　　(五)物业服务内容(包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁，物业资料管理、客户服务和便民措施等)及服务标准;

　　(六)财务管理，包括对物业服务费(选择收费的包干制、酬金制或其他方式)和专项维修资金的使用管理;

　　(七)前期物业服务合同的签订说明以及业主临时公约的制订说明;

　　(八)房屋质量保证文件和房屋使用说明情况;

　　(九)招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件;

　　(十)评标标准和评标方法，废标认定原则;

　　(十一)投标保证金的缴纳，对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等;

　　(十二)招标人、中标人违约的责任;

　　(十三)招标文件解释和招标活动方案，包括现场踏勘、投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等;

　　(十四)其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十二条招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳;投标保证金应在确定中标人后10日内退还投标人。

　　招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付;补偿标准可以根据投标人的投标评标得分，分档补偿。

　　第十三条住宅物业为主的项目招标人，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案：

　　(一)项目建设的土地、规划建设、施工许可等政府批件;

　　(二)招标公告或者投标邀请书;

　　(三)招标文件;

　　(四)代理招标委托合同(适用委托机构代理);

　　(五)法律、法规规定的其他材料。

　　物业管理行政主管部门发现招标有违反法律、法规和本规定的，应当责令招标人改正。

　　第十四条公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。

　　资格预审文件一般应当包括投标申请人或受邀人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

　　公开招标在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人应采取公开随机抽签决定的方式，或者采取按照招标公告载明的对投标申请人资格、业绩等预审方法，从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人作为投标人。

　　第十五条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法;并同时向资格预审未通过的投标申请人告知资格预审结果。

　　第十六条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;投标文件编制时间自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十七条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人;该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间或地点、评标方法、前期物业服务合同签订等，应当书面报送物业管理行政主管部门备案。

　　第十八条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以在招标文件发出的5日内组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等资料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以澄清或者以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第十九条招标人不得向他人透露可能影响公平竞争的有关招标投标的情况。

　　招标人设有标底的，标底必须保密。

　　第二十条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判与沟通。

　　第二十一条通过招标投标方式选聘物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售30日前完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建项目应当在交付使用90日前完成。

　　三、投标

　　第二十二条本办法所称投标人是指投标资格合格，并响应前期物业管理招标、参与前期物业管理投标竞争的物业管理企业。

　　投标人应当具备相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

　　第二十三条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

　　第二十四条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标人授权委托书(法定代表人不出席招标投标活动的适用);

　　(三)投标企业经营的法定相关证书、企业业绩情况等;

　　(四)投标测算和投标报价;

　　(五)物业管理方案及其管理服务承诺;

　　(六)招标文件要求提供的其他材料。

　　投标文件应当依次按封面、目录、序言(或概要)、内容、附件的格式顺序编制装订。

　　第二十五条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点;招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

　　在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第二十六条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人;补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照前款的规定送达、签收和保管。

　　第二十七条 投标人根据招标文件载明的项目实际情况，拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包或聘请顾问协助管理的，应当在前期物业服务合同中约定。

　　第二十八条 投标人不得弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　禁止投标人以明显低于同城市物业服务社会平均成本价套取中标。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

　　四、开标、评标和中标

　　第二十九条前期物业管理招标投标活动的开标、评标和中标过程，项目所在地负责招标备案审查的物业管理行政主管部门可派人到场进行全程监督。

　　第三十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　第三十一条 开标由招标人或招标投标活动组织人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　由投标人代表查验投标文件加盖企业印鉴及密封的情况，也可以由公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、提供的主要服务内容及标准、投标报价和投标文件的其他主要内容。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。

　　开标过程应当由招标人记录，并由投标人代表确认后存档备查。

　　第三十二条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由物业管理及相关专业的专家和招标人代表组成，成员一般为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

　　评标委员会的专家成员，应当由招标人从物业管理行政主管部门建立的专家名册中，于开标的前1日采取随机抽取的方式确定。评标委员会成员名单在开标前应当保密。

　　招标人与投标人之间有股权、隶属或其他利害关系的，招标人代表不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。

　　开标前，投标人提出要求评标委员会成员回避的，由评标委员会判定是否足以影响评标的公正性，并决定评委是否应当回避。

　　第三十三条 物业管理行政主管部门应当建立评标的专家名册。省建设行政主管部门建立的物业管理评标专家成员推荐名册，以公开方式供各地随机抽取使用。

　　物业管理行政主管部门应当对进入专家名册的成员，进行相关法律法规和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评和监督，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

　　第三十四条 评标委员会成员应当独立、认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　本条所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

　　第三十五条 评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得改变投标文件的实质性内容。

　　第三十六条 评标方法一般应采用综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标方法。

　　综合评估法一般采取分项评分加权求和，各分项权重之和应为100%;分项应考虑投标人诚信、投标文件、投标答辩等因素合理确定;其中投标人诚信评分权重一般应不高于20%;投标书评分权重一般应不低于50%;投标答辩评分权重一般应不高于20%，若将物业投标报价单项评审的，其分项权重应不高于20%;采取评标评审的评分项目和评分方法、评分权重等，招标人应事先在招标文件中载明。

　　第三十七条 曾获国家、省、市物业管理示范(优秀)项目，在管并保持称号的投标人，评标应给予相应优惠分值。

　　第三十八条 评标委员会应当在保密的情况下，按照招标文件确定的评标标准和方法，连续对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

　　第三十九条 经评标委员会评审，一致认为某一投标文件未实质响应招标文件的，可以否决该投标;一致认为所有投标文件都不符合招标文件实质性要求的，可以否决所有投标。

　　依法必须进行招标的前期物业管理项目的所有投标被否决的，或者某一投标人被否决后使得投标人不足3个的，招标人应当重新招标。

　　评标委员会认定以下情形之一的，应作废标处理：

　　(一)投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的;

　　(二)投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件规定要求的;

　　(三)投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的;或者同标准的服务项目投标人以明显低于同城市物业服务社会平均成本价竞标的;

　　(四)投标文件超出招标文件，附加了招标人不能接受条件的;

　　(五)发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。

　　第四十条 评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标的评审和比较意见;判定废标的应当出具废标说明;并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

　　招标人也可委托评标委员会直接确定中标人。

　　第四十一条 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。

　　当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。但招标人不得以超出招标文件明示的物业管理条件、范围、内容、价格等实质内容，向中标候选人提出附加要求，迫使其放弃中标。

　　第四十二条 招标人应当在投标有效期截止时限后的30日内确定中标人并向中标人发出中标通知书，同时将招标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应及时退回其投标文件。

　　第四十三条 招标人和中标人应当自中标通知发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同;招标人和中标人不得再行订立背离招标文件实质性内容的其他协议。

　　第四十四条 中标人应当按照合同约定履行权利与义务。中标人不得向他人整体转让中标项目，也不得将中标项目支解后分别转让给他人。

　　中标人按照合同约定或经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性的专业工作分包给他人完成。接受分包的人应当具备相应的专营资格条件，并不得再次分包。

　　第四十五条 招标人应当自确定中标人30日内，向招标备案的物业管理行政主管部门进行备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、评标记录、中标人的投标文件、前期物业服务合同等资料。

　　第四十六条 招标投标活动的所有参与人员未经招标文件或者投标文件的著作权人同意，不得向他人泄露或者在它处引用招标文件或者投标文件内容。

　　第四十七条 当中标人因不可抗力提出不能履行合同或经招标人、中标人双方协商同意中止履行合同的，应按本办法重新招标。

　　五、附则

　　第四十八条招标投标活动中有违反国家相关法律法规和规章的规定的，按照相关规定处罚。

　　第四十九条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　第五十条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文;对不同文本的解释发生异议的以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

　　第五十一条单一业主、或业主委员会经业主大会授权、或物业产权人(政府机关或物业产权部门)通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理的，可以参照本办法执行。

　　第五十二条本办法由省建设行政主管部门负责解释。

　　第五十三条本办法自20**年6月1日起施行。

篇5：广州市物业管理招标投标程序（2004）

　　关于印发《广州市物业管理招标投标程序》的通知

　　穗国房字[20**]75号

　　各区国土资源和房屋管理局、各建设单位、业主委员会：

　　为规范广州市物业管理招标投标市场秩序，根据国务院《物业管理条例》和建设部《关于印发〈前期物业管理招标投标管理暂行办法〉的通知》(建住房[20**]130号)精神，我局制定《广州市物业管理招标投标程序》及相关的示范文本，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请及时向我局物业管理处反映。

　　广州市国土资源和房屋管理局

　　二○○四年二月五日

　　广州市物业管理招标投标程序

　　一、筹备招标

　　(一)招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的)或业主大会的：

　　⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。

　　⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。

　　⒊草拟《招投标工作方案》、《投标须知》(附件1)、《评标标准》、《招标公告》(附件2)或《投标邀请书》(附件3)，并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区(大厦)内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。

　　(二)招标人为建设单位的：

　　⒈建设单位确定招标小组人员。

　　⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。

　　二、招标备案

　　招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的区国土房管局备案。

　　(一)《关于×××(项目名称)修建性详细规划的批复》;

　　(二)《招标公告》或《投标邀请书》;

　　(三)招标文件;

　　(四)招标小组人员情况表;

　　(五)法律法规规定的其他材料。

　　三、招标

　　(一)招标人公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》;

　　(二)招标人收到投标申请人《投标申请》(附件4)的同时?向投标申请人开具《投标申请回执》(附件5)。

　　(三)招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面告知投标人，发出《资格预审合格通知书》(附件6)，同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　四、投标评标

　　(一)投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件(在封口处加盖投标单位公章)送达招标人，经招标人检查后向投标人开具《投标文件收件回执》(附件7)。

　　(二)招标人在评标前一天，到物业所在地的区国土房管局随机抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向各位评委送达《评标邀请函》(附件8)。

　　(三)组建评标委员会。由招标人随机抽取的物业管理专家与业主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员会。

　　(四)招标人组织开标。 招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众予以拆封宣读。

　　(五)评标委员会进行评标。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。

　　(六)招标人按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人确认及宣布中标人。

　　(七)招标人将中标结果在小区(大厦)内明显位置向业主张贴公布，公布期限为15日(前期物业管理招标无需公布)。

　　(八)招标人向中标人发出中标通知书?同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

　　五、中标备案

　　(一)招标人为建设单位的，应当自确定中标人之日起15日内，将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向物业项目所在地的区国土房管局备案。

　　(二)区国土房管局自收到招标人中标备案资料之日，向招标人开具《备案回执》(附件9)。

　　六、本通知自印发之日起执行，《广州市物业管理招投标办法》(穗国房字[20**]19号)同时废止。

　　附件：1、投标须知 投标须知(附件6).doc

　　2、招标公告 招标公告(附件4).doc

　　3、投标邀请书 招标邀请书(附件5).doc

　　4、投标申请 投标申请书(附件7).doc

　　5、投标申请回执 投标申请收件凭证、投附件8标文件收件凭证(附件8、附件10).doc

　　6、资格预审合格通知书 通知(附件9).doc

　　7、投标文件收件回执 招(邀)标申请表(附件1).doc招标小组人员情况表(附件2).doc

　　8、评标邀请函 评标邀请函(附件11).doc

　　9、备案回执 招(邀)标备案的通知(附件3).doc