某区物管行业走帮服活动方案

　　某区物管行业“走帮服”活动方案

　　为深化“两学一做”学习教育，引导党员干部转变作风、深入基层，推动物业管理行业健康发展，提升物业管理常态长效水平，经研究，决定在市区开展物业管理行业“走帮服”活动。

　　一、指导思想

　　深入贯彻市委办公室、市政府办公室《关于开展富民强企奔小康“走帮服”活动的实施方案》文件精神，深化“两学一做”学习教育，紧紧围绕“四个全面”战略布局、“两聚一高”发展主题和市委、市政府城市转型、“三城同创”、文明城市长效管理、对接服务上海等重要决策部署，推动问题在一线解决，矛盾在一线化解，工作在一线落实，作风在一线转变，本领在一线锤炼，进一步密切党群干群关系，为物业服务企业把脉，为业主群众解难，不断加大优质物业服务供给，努力提升物业管理社会满意度。

　　二、参与人员

　　市、区物业管理主管部门党员干部，市区各街道、社区物业管理工作人员。

　　三、活动内容

　　根据市委办公室、市政府办公室《关于开展富民强企奔小康“走帮服”活动的实施方案》(通办发[20**]3号”)文件要求，紧密结合市区物业管理实际，按照点面结合的原则，组织开展以“物业管理，你我同行”为主题，以“四帮服，四提升”为主要内容的“走帮服”活动。

　　(一)帮服社区，提升互联互动水平。着眼打基础、聚合力，建立完善“市、区、街道、社区”四级管理网络，实现“指导统筹在市，责任落实在区，工作推进在街道，化解矛盾在社区”的互联互动分级管理目标。深入街道、社区，推动将物业管理纳入社区建设、管理的长效工作体系，建立完善考核评价机制，保障四级管理网络的运行质效。以“三位一体+行业党建”为抓手，提升社区与物业服务企业融合党建水平，充分发挥党组织在物业管理领域中的引领作用。进一步明确街道和社区物业管理具体工作内容，做到事权明晰、职权一体，实现市、区、街道、社区、相关职能部门和市民业主之间的互联互通。

　　(二)帮服企业，提升经营管理能力。以帮助物业服务企业解决发展中难题为牵引，推动企业树立“依法、诚信、规范”运营理念，帮服企业做大做强，推动物业管理行业持续健康发展。巩固深化信用评价“红黑榜”制度，加大信用评价结果的及时反馈和应用力度，力争让优秀企业多接盘，劣质企业快出局，促进物业服务市场资源优化配置。进一步增强物业服务企业“互联网+”的发展意识，鼓励引导物业服务企业探索创新基于“互联网+物业服务”的增值服务新业态和多元发展新模式，推动物业服务链向社区服务、社区商务、房屋租售、居家养老等领域延伸。

　　(三)帮服小区，提升物业服务品质。坚持问题导向，从小区环境维护和电梯、消防管理等群众反映比较集中的问题入手，寓管理于服务之中，强化日常监管和帮服力度，切实解决部分小区管理中存在的问题，提升小区管理服务水平。加强物业管理知识宣传力度，引导群众正确理解物业管理，营造“共管共治，共建共享” 的良好氛围。推进14个老小区整治工作，强化统筹协调和节点意识，切实解决部分老小区停车难、环境差、配套设施落后的问题。

　　(四)帮服业委会，提升业主主体作用。针对业主大会和业主委员会成立难、运行难及业主主体作用发挥难的突出问题，组织各区物业管理主管部门及街道、社区，赴上海虹口区等地，学习专业服务中介机构代理业主大会、业主委员会成立事务的做法经验。会同各区物业管理主管部门，依据《南通市市区业主大会和业主委员会指导规则》，加强对业主委员会的指导培训，推动业主积极参与小区管理，依法监督物业服务企业经营服务行为。

　　四、活动措施

　　(一)开展走访调查。选择5个街道、10家物业服务企业、2个小区业委会作为重点联系单位，调查了解基层组织、物业服务企业在物业管理中存在的“急、难”问题，着眼于更好地服务基层、服务企业、服务业主，采用深入调研、剖析查找、解决处理“三步工作法”，重点解决街道、社区履行物业管理职权和物业服务企业收费难、小区综合管理难、业主主体作用发挥难的突出问题。进一步扩大“物管小区临时联合党支部(党小组)”组建覆盖率，在20**年成功培育20个物业服务企业党建示范点的基础上，提升已建党组织工作成效，推动物业服务企业与社区党组织负责人及业委会党员交叉任职，增强物业服务企业与社区的融合度。

　　(二)实施蹲点帮服。发挥政策和业务知识优势，结合物业管理小区“421”常态检查工作，落实专人蹲点挂钩10个物业管理小区，为小区物业管理把脉。通过实地调查、走访业主等形式，了解业主诉求，帮助物业服务企业梳理存在问题，规范物业服务规章制度和操作流程，提升物业服务品质。积极贯彻市委、市政府对接服务上海的决策部署，学习借鉴上海住宅小区综合治理经验，探索建立物业管理共管共治机制，创建3-5个“物业管理接轨上海示范项目”;策应省厅重新启动省级示范项目创建的部署要求，精心组织开展好市、省两级示范项目创建活动，力争省级示范项目数量稳居全省前列。

　　(三)加强业务培训。面向区主管部门、街道、社区干部和部分物业服务企业负责人，联合高等院校，举办“物业管理政策法规高级研修班”;面向市区物业管理从业人员和业委会成员、社区工作人员，举办政策法规专题培训班;邀请国内知名专家学者，举办年度“物业管理大讲坛”。组织区主管部门、街道、社区赴上海等城市考察学习，建立长期对接机制，搭建交流提升平台, 提升市区物业管理四级网络人员履职能力。

　　(四)大力宣传引导。组织开展“物业管理，你我同行”主题宣传，按照“政府组织，行业参与，社会发动”的原则，坚持广度、深度、力度并举，实行传统媒体宣传、新媒体宣传、行业宣传“三结合”，充分运用两报两台、“南通房管”微信公众平台，有效整合行业宣传载体、资源、渠道(如：小区业主微信平台或QQ群、社区宣传栏等)，综合采取专版(专栏、专题)宣传和培训讲座、小区宣传、行业志愿服务咨询宣传、业主开放日(恳谈日)等多种方式，全方位加强政策法规宣传，在全社会形成认知物业管理、尊重物业服务、依法维护权益的良好氛围。

　　五、组织领导

　　(一)建立组织机构。市房管局建立协调领导小组，负责 “走帮服”活动的组织和协调。市区物业管理行业“走帮服”活动设办公室，办公室设在局物管处，负责做好“走帮服”活动的组织协调、收集问题、分解任务、督查指导等相关日常工作。各区物业管理主管部门也要成立相应工作机构，明确工作职责，实现“走帮服”活动的上下对接、无缝衔接。市物管协会、各物业服务企业要充分发挥行业优势，整合行业资源，积极配合参与“走帮服”活动。

　　(二)严肃工作纪律。认真执行中央“八项规定”和省、市委“十项规定”，进企入户要轻车简从，简化形式，直接到点，严格做到“五不准”：不准搞层层陪同，不准搞迎来送往，不准干扰基层工作，不准影响企业正常生产经营，不准接受吃请和礼物，主动接受各方面监督，努力形成领导示范、上行下效的良好局面。

　　(三)健全工作制度。领导干部要带头带队进行“走帮服”， 推动“走帮服”工作制度化、常态化、长效化。提倡领导干部利用周末和节假日深入基层进行“走帮服”。建立“走帮服”工作纪实制度，健全活动基础台账，对活动的全过程进行纪实。建立会商会办制度，定期召开会商会、会办会，研究解决“走帮服”中遇到的疑难问题。建立考核制度，把开展活动情况纳入目标考核，作为机关部门作风建设考核和党员干部年度述职述廉的重要内容。

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篇2：武侯区关于规范物业服务企业进入和退出物业项目管理服务的活动的通知

　　武侯区关于规范物业服务企业进入和退出物业项目管理服务的活动的通知

　　各物业服务企业：

　　为规范物业服务企业进入和退出物业项目管理服务的活动，维护社会稳定，保持物业管理正常秩序，确保物业项目退出依法有序和平稳过渡。现将物业服务企业进入和退出物业项目管理服务的有关问题通知如下：

　　一、物业服务合同解除或者终止，物业服务合同双方当事人履行了必要的告知义务后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

　　(二)移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　(三)移交物业服务用房;

　　(四)分项清算预收、代收的有关费用;

　　(五)专项维修资金使用情况资料;

　　(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　二、物业服务企业未履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　三、物业服务企业应当退出物业服务的，物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

　　四、物业服务合同双方当事人签订了物业服务合同，物业服务企业应当按照物业服务合同约定进场时间3日前，完成物业承接查验工作。

　　五、物业服务合同双方当事人在约定交接时间未完成物业承接查验工作的，物业服务企业不得以履行合同、合同当事人要求履约等为由以任何形式进入物业项目从事物业管理服务。

　　六、老的物业服务企业被以非正常方式强制退出物业项目或岗位的，除辖区街道办事处授权外，新的物业服务企业不得以任何形式进入物业项目从事物业管理服务或接收岗位。

　　特此通知

　　成都市武侯区房产管理局

　　20**年2月6日

篇3：闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见（2019）

　　闵行区人民政府关于印发《闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见》的通知

　　闵府规发〔20**〕3号

　　各镇人民政府、街道办事处，莘庄工业区管委会，区政府各委、办、局，各区属公司：

　　现将《闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见》印发给你们，请认真遵照执行。

　　特此通知

　　20**年3月28日

　　闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见

　　根据《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划(20**-20**)》(沪府办发[20**]8号)和《闵行区关于加强“党建领航红色物业”建设的实施意见(试行)》(闵委发[20**]50号)文件精神，为有效提升老旧公房小区物业管理与综合服务水平，结合本区实际情况，制定本实施意见。

　　一、共建目标和原则

　　(一)按照市委、市政府关于“创新社会治理，加强基层建设”的总体要求和区委、区政府关于开展“党建领航，红色物业”的工作部署，以建设“安全、整洁、文明、有序”的小区为目标，对本区老旧公房小区及外区动迁房小区采用物业管理共建的方式，缓解因“质价不符”导致的社区居民日益提高的居住生活需求与小区物业服务水平长期滞后之间的矛盾，促进物业企业做好物业服务工作，提升物业服务专业化、规范化水平，巩固“美丽家园”创建成效，不断提高居民群众的获得感、幸福感和安全感。

　　(二)坚持党建领航，加强“红色物业”建设，推进社区共治与居民自治。完善居民区党组织领导下的居委会、业委会和物业企业共同参与的“三位一体”协商工作机制，推动各方力量积极参与社区治理，通过小区综合管理联席会议等平台组织社区群众参与社区管理事务协商和实事项目决策，建立各方参与的小区共建治理模式，提升基层社区治理水平，形成共建共治共享的社区治理格局。

　　二、共建范围

　　坚持全面共建与重点扶持相结合。对直管公房、系统公房、售后公房小区(以下统称“公房小区”)，混合型小区(公房与商品房共存，但公房户数或面积均超过60%)及外区动迁房小区(本区早期安置外区居民的动迁基地及世博动迁项目)等三类小区全面纳入共建范围【本区农民动迁房小区由各街镇(莘庄工业区)自行纳入属地共建考核范畴】。

　　三、准入条件

　　物业管理共建采取条件管理，共建范围内的小区申请须同时符合以下准入条件：⑴物业服务费收缴率达到80%;⑵已落实物业管理“四个一”规范化建设要求(即立好一个门岗、扮靓一支队伍、公示一块牌子、明净一个窗口);⑶符合业委会组建条件的，业委会必须组建;不符合组建条件的，居委会要有效代为履行业委会职责。

　　四、考评及退出机制

　　(一)制定物业服务综合评价体系，建立由居民区党组织、居委会、业委会、业主、街镇及区住宅小区综合管理联席会议办公室等部门组成的多方评价主体，综合共建小区物业企业参与文明创建、垃圾分类、微卡口管理和平安建设情况、合同履约情况、以及涉及相关法律法规所确定的强制义务落实情况等要素，通过设置科学合理的考核评价指标，形成完善的物业服务综合评价体系，最终考评结果与共建奖补资金挂钩。

　　(二)每半年一次对小区物业管理情况进行综合考核评价，对半年度综合考评得分低于70分的小区取消该小区本次共建奖补;对一年内连续两次综合考评得分低于70分、向审计提供虚假审计资料或因物业管理失职发生人员伤亡安全责任事故的在管小区物业企业实行一票否决制，取消本轮政策后续所有共建奖补。上述在管企业被取消共建奖补资格的小区如重新选聘物业企业，新物业企业符合准入条件的仍可申请共建奖补。待本政策期满后，随着物业服务“质价相符”市场环境的逐步形成，政府考评奖励资金可以考虑适时退出。

　　五、职责分工

　　区房管局负责牵头本区老旧公房小区物业管理共建工作，制定物业服务综合评价体系，对街镇进行业务指导和监督。各街镇负责辖区内老旧公房小区物业管理共建工作，具体由街镇(莘庄工业区)住宅小区综合管理联席会议办公室牵头，负责落实居民区党组织、居委会、业委会、业主及街镇相关职能部门对符合共建条件的小区进行考核评价，并做好辖区内共建小区考评基础资料的收集和归档工作。

　　六、资金管理

　　一是各街镇(莘庄工业区)根据符合共建准入条件的小区面积及“以奖代补”标准向区房管局提出申请;区房管局根据对各街镇(莘庄工业区)申请的复核结果，结合第三方审计等工作经费，会同区财政局安排落实“以奖代补”资金;二是各街镇(莘庄工业区)根据考评结果，负责将“以奖代补”资金下拨至各共建小区物业企业，确保“以奖代补”资金落实到位。三是以街镇(莘庄工业区)为单位，在核定物业管理共建“以奖代补”总金额不超过的前提下，制定“以奖代补”资金分配使用细则，突出绩效和结果导向，重点用于“红色物业”创建有明显成效、物业费向上调价成功、物业服务水平有显著提升的共建小区物业企业进行激励嘉奖及小区硬件设施的改造建设。镇(莘庄工业区)共建小区的“以奖代补”资金通过区镇财力结算的方式拨付;街道共建小区的“以奖代补”资金由区房管局根据考评结果下拨。

　　七、监督管理

　　各街镇(莘庄工业区)是行政区域内物业管理共建资金使用的监管主体，区房管局和区财政局要完善对各街镇物业管理共建资金使用的监督管理，每年抽取三分之一物业共建小区，委托第三方会计事务所对小区的年度收支盈亏情况和物业服务费收缴情况进行审计。若审计发现小区年度物业服务费收缴率低于80%及其他违反物业管理共建要求和相关管理规定的情况，在第二年取消该小区物业管理共建资格。

　　八、附则

　　1.本文件自20**年4月30日起施行，有效期至2022年4月29日。如与上级政策有不一致之处，以上级政策规定为准。

　　2.各街镇(莘庄工业区)可以参照区级物业管理共建活动实施意见，制定本区域的物业考核激励机制。

　　3.本文件由闵行区人民政府负责解释。

篇4：某关于开展物业管理服务达标活动的通知

　　关于开展“物业管理服务达标”活动的通知

　　各市(区)住保房管局，市物业管理中心，各街道，各物业服务企业：

　　去年以来，全市各物业管理企业积极投入参加我市创建全国文明城市活动，在规范服务、展示形象等方面取得了较好的成效，为我市顺利获评“全国文明城市”作出了贡献。为巩固文明城市创建成果，进一步提升我市物业管理行业规范化、标准化水平，提高百姓群众对物业服务的满意度。现决定在全市范围内开展以“推动物业管理服务达标，深化文明家园建设”为主题的活动，现将有关活动内容通知如下，请认真组织实施。

　　一、活动的对象和范围

　　全市“物业管理服务达标”的对象为“物业服务企业”;范围为“物业管理项目”，即符合以下条件：

　　1、服务单位系依法设立、具有独立法人资格，领取物业服务企业资质证书(含外地在锡企业)，从事物业管理服务活动的企业。

　　2、服务项目由开发建设单位与物业服务企业签订《前期物业服务合同》，或者业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》，或者由街道、社区与物业服务企业签订《物业管理合同》的拆迁安置房小区、旧住宅小区。20**年“物业管理服务达标”的重点是住宅物业管理项目。

　　二、“物业管理服务达标”的具体要求

　　根据全国文明城市创建和物业管理行业窗口服务要求，物业管理服务必须达到以下基本要求：

　　1、工作人员持证上岗，挂牌服务，文明礼貌，项目经理人必须持全国物业管理从业人员上岗证书，已获得项目经理证书并已办理从业登记的加2分;

　　2、公开收费项目、收费标准、服务标准;小区内公共收益半年或一年向业主公布一次;

　　3、安全制度、卫生管理制度、夜巡制度、投诉处理制度、报修服务制度等建立健全;

　　4、按服务合同约定提供值班服务，报修及时处理(水电小修不过夜);

　　5、保安、保洁、绿化服务、车辆管理按服务合同约定的等级服务标准提供服务;

　　6、有高效的投诉、回访处理机制，处理、回访记录完整及时;

　　7、设施设备管理制度健全，检查保养规范，确保正常使用;

　　8、加强安全防范管理，有应急预案措施，消防、电梯、监控安防应有专业的维保单位;

　　9、各项管理的台帐资料齐全，装修管理有记录;

　　10、主动接受社区、街道、区物业管理主管部门指导，协助做好政府各项创建工作。

　　以上10项要求总分100分，旧住宅小区、拆迁安置房小区、经济适用房(保障房)小区评价达到70分及以上的为达标，商品房住宅小区评价达到85分及以上为达标。

　　三、活动步骤和时间安排

　　通过开展“推动物业管理服务达标，深化文明家园建设”活动，推进全市物业管理服务水平得到明显提升，业主满意度明显提高。活动分为四个阶段进行。

　　(一)动员部署阶段(3月10日-3月31日)

　　对市县、区开展“推动物业管理服务达标，深化文明家园建设”活动进行全面动员和部署。各区按照本通知要求，结合本辖区情况实际，成立专门领导小组，制定实施方案，组织召开街道、社区和物业服务企业会议，进行具体动员部署和指导推动。

　　(二)“物业管理服务达标”申报检查阶段(4月1日-9月30日)

　　1、企业自查阶段(4月1日至5月1日)。各物业服务企业要成立“达标工作组”，对各物业管理项目组织自查自评，寻找差距和薄弱环节，深入整改，力求全面达标;对业主、业主委员会投诉反映的物业服务问题，要做到思想重视、态度诚恳，措施得力、迅速整改，责任到人、达标到位。各物业管理项目负责人，要主动与所在地社区和街道，市县、区住保房管部门联系沟通，取得指导、协调和帮助。

　　2、主动申报阶段(5月1日至30日)。各企业自评达标后按照物业管理项目，分别填写《无锡市物业管理项目达标评价申报表》(附件)，在5月30日前主动申报的，达标总分之外可另加1分，未主动申报不另加分。填写申报表，报所在市县、区物业管理主管部门。

　　3、检查评价阶段(6月1日至8月31日)。各市县、区以街道为区域，由市县、区物业管理主管部门牵头对辖区内的住宅物业项目进行检查考评，市县、区物业管理主管部门、所在街道、社区组成考核组，进行考核评价。对需要申报市级物业管理示范项目(平安小区)验收的项目可提前在5月份进行达标评价。

　　4、整改复查阶段(9月1日至10月30)

　　各物业企业针对达标检查结果进行整改;未获一次达标通过的项目应整改并申报首次复查，10月30日前复查仍未通过的，则将列入本年度未达标名单。对评价未达标的物业管理项目，市县、区物业管理主管部门会同街道向相关物业服务企业下发整改通知书，告知未达标的具体事项和内容，督促其整改，一个月内仍未整改的，记入诚信档案。

　　(三)抽查阶段(11月1日-11月30日)

　　由市物业管理中心组织对各市县、区汇总报送的各辖区物业管理服务达标项目，按照每个市县、区10个进行随机抽样检查，已申报年度物业管理示范项目的不在抽样样本之内，抽样检查未达标的，直接列入本年度未达标名单。

　　(四)总结评比阶段(12月1日-12月30日)

　　市住保房管局对物业管理服务达标活动进行全面总结，对跨区域服务的企业进行综合评价，对物业服务企业达标情况进行诚信分值记录，开展表彰和奖惩，并将评价结果排名在网站或媒体公布。对各市县、区局组织工作进行评估，并给予表彰和奖励。

　　四、工作要求

　　(一)各市县、区住保房管局、街道、社区要高度重视“推动物业管理服务达标，深化文明家园建设”活动，制订具体工作方案，细化任务，落实责任。各市县、区局要建立街道、社区网格化工作名单，加强对物业管理达标年的组织培训和指导，成立以街道为板块的组织架构，积极推动街道、社区和物业服务企业积极参加标准化服务建设，使活动顺利开展。达标评价分值体系为：社区评价分值占10%，街道评价分值占30%，各市县、区局评价分值占60%。通过这一活动，要使全体物业企业的服务意识进一步加强，日常管理服务行为更加规范化、标准化，提高业主满意度。

　　(二)全市各物业服务企业要充分认识物业管理服务达标的重要意义，积极参加活动。要按照“质价相符”的原则着眼建立业主与物业服务企业和谐共赢的新型合作关系，认真查找物业服务中的问题和不足，从转变观念、完善制度、改进质量、提高水平、促进满意等方面下功夫，努力提升物业管理行业的形象。

　　(三)各市县、区要对在物业管理服务达标活动中表现积极，起模范带头作用的企业进行表彰，树立1到2个物业管理服务标准化、规范化的典型;要对街道、社区加强指导，并对组织实施好的街道、社区进行表彰，并纳入物业管理属地化考核工作之中。各市县、区物业管理部门要探索建立辖区长效管理工作机制，实现对物业管理项目的动态监管，促进物业服务企业不断改进和规范服务。

　　(四)市住保房管局对全市住宅物业管理项目按时全部达标的物业服务企业，诚信分值进行加分，项目达标后才能申报市级、省级、国家级的示范项目创优评先;对达标率70%(企业达标项目个数/企业应达标的总数)以下的企业，暂缓资质升级，要求整改，整改期间不得参加全市物业管理招投标;对整改不到位的企业，实施资质复核或建议降低资质等级。对未达标的物业管理项目及负责人，进行通报。

　　(五)自20**年1月1日起，凡是参加全市物业管理招投标的企业，必须先提供由市物业管理中心开具的年度项目达标评价表(江阴、宜兴的企业由两市住保房管部门提供)，低于70%达标率的企业，在投标总分中予以扣分;达标率100%的企业，投标总分可予以加分，具体加扣分标准将另行通知。

　　(六)为保持长效管理，今后每年将开展达标活动，20**年起以抽查方式进行。

　　附件：《无锡市物业管理服务达标评价申报表》

　　《无锡市物业管理服务达标评价标准》

　　20**年3月10日

　　物业管理项目名称： 服务等级：　　无锡市物业管理服务达标申报表

　　物业管理服务单位： 申报时间：

　　物业管理服务单位申报意见(盖章)：

　　物业项目经理人姓名： 联系电话：

　　所属市、区： 所在街道： 所在社区：

　　(以上内容由申报单位填写并盖章)

达标类别	序号	达标服务内容	社区评价（10%）	街道评价（30%）	区物管部门评价（60%）
基本达标要求（100分）	1	工作人员持证上岗，挂牌服务，文明礼貌，项目经理人必须持全国物业管理从业人员上岗证书，已获得项目经理证书的加2分（10分）
	2	公开收费项目、收费标准、服务标准；小区内公共收益半年或一年向业主公布一次（10分）
	3	安全制度、卫生管理制度、夜巡制度、投诉处理制度、报修服务制度等建立健全（10分）
	4	按服务合同约定提供值班服务，报修及时处理（水电小修不过夜）（10分）
	5	保安、保洁、绿化服务、车辆管理按服务合同约定的等级服务标准提供服务（10分）
	6	有高效的投诉、回访处理机制，处理、回访记录完整及时。（10分）
	7	设施设备管理制度健全，检查保养规范，确保正常使用（10分）
	8	加强安全防范管理，有应急预案措施，消防、电梯、监控安防应有专业的维保单位（10分）
	9	各项管理的台帐资料齐全，装修管理有记录（10分）
	10	主动接受社区、街道、区物业管理主管部门指导，协助做好政府各项创建工作（10）
达标总评分：
社区评价 意见（整改）
街道评价 意见（整改）
区物业管理部门意见
抽查情况
备注

　　无锡市物业管理服务达标评价标准

　　评价项目：

	序号	达标服务标准	扣分标准	评分
基本达标要求（100分）	1	工作人员持证上岗，挂牌服务，文明礼貌，项目经理人必须持全国物业管理从业人员上岗证书，已获得项目经理证书的加2分（10分）	未持证上岗扣3分；所有人员未挂牌服务的扣4分，部分人员未挂牌的扣1分；项目经理未持全国物业管理从业人员上岗证书的扣3分；员工服务态度达不符合文明礼貌的扣1分
	2	公开收费项目、收费标准、服务标准；小区内公共收益半年或一年向业主公布一次（10分）	未公开三个项目的，发现一项扣2分；未公布公共收益扣4分；乱收费发现一起扣2分
	3	安全制度、卫生管理制度、夜巡制度、投诉处理制度、报修服务制度等建立健全（10分）	所列制度不健全的，有一项不全扣2分
	4	按服务合同约定提供值班服务，报修及时处理（水电小修不过夜）（10分）	未按合同提供值班服务的扣5分；日间无值班服务的扣2分；未公开服务电话、报修电话的扣2分；报修处理不及时的每起扣0.5分；节假日无值班服务的扣1分
	5	保安、保洁、绿化服务、车辆管理按服务合同约定的等级服务标准提供服务（10分）	保安、保洁、绿化服务、车辆管理未按标准实施，扣1到5分；小区环境卫生明显脏乱差，扣1到2分；车辆停放管理无序扣1到2分；绿化大面积死亡，扣1到2分
	6	有高效的投诉、回访处理机制，处理、回访记录完整及时。（10分）	无回访处理记录的，扣2分；媒体曝光的投诉，经证实是有效投诉的一起扣2分；投诉未及时处理的，一起扣0.5分
	7	设施设备管理制度健全，检查保养规范，确保正常使用（10分）	设施设备管理制度不全扣1到3分；保养不规范扣1到3分；不能正常使用的扣2到3分
	8	加强安全防范管理，有应急预案措施，消防、电梯、监控安防应有专业的维保单位（10分）	安全防范无有效措施扣1到3分；消防、电梯、监控安防无专业维保单位的，每项扣2分；年度发生重大安全责任事故的扣10分
	9	各项管理的台帐资料齐全，装修管理有记录（10分）	各项管理台帐资料不健全的扣1到5分，装修管理不到位无记录扣1到5分
	10	主动接受社区、街道、区物业管理主管部门指导，协助做好政府各项创建工作（10）	未主动接受指导，未协助做好各项创建工作，扣1到5分
	评价分
	评价部门盖章/评价人签字
	评价时间

　　本表供社区、街道、市县区物业管理部门评价时使用。

篇5：无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则（2019）

　　锡政办发[20**]17号

　　市政府办公室关于转发市住房城乡建设局无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则的通知

　　各市(县)、区人民政府，市各委办局，市各直属单位：

　　市住房城乡建设局《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》已经20**年12月27日市政府第42次常务会议审议通过，现转发给你们，请认真贯彻执行。

　　无锡市人民政府办公室

　　20**年3月4日

　　(此件公开发布)

　　无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则

　　市住房和城乡建设局

　　总则

　　第一条为了规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本规则。

　　第二条本市行政区域内成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。

　　第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　第四条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　第五条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　第六条市物业管理行政主管部门负责全市业主大会、业主委员会活动的宏观指导和监督，以及相关制度、示范文本的拟定等工作。

　　市(县)、区物业管理行政主管部门负责本辖区内业主大会、业主委员会活动的指导和监督。

　　街道办事处(镇人民政府)负责指导和监督业主大会、业主委员会的成立、日常运作和换届选举;及时处理业主、物业使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉;会同物业管理行政主管部门调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间的纠纷;开展业主大会、业主委员会活动等相关政策法规的宣传。

　　社区居(村)民委员会协助街道办事处(镇人民政府)做好业主大会、业主委员会活动的相关工作。

　　第七条街道办事处(镇人民政府)应当会同市(县)、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等组成的联席会议制度，必要时可以邀请综合治理、信访、司法行政、基层法院、仲裁机构等单位参加。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集、主持，协调处理业主委员会换届选举和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。

　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：

　　(一)业主委员会不依法履行职责的;

　　(二)业主委员会选举、换届过程中出现问题的;

　　(三)履行物业服务合同中出现重大问题的;

　　(四)提前终止物业服务合同的;

　　(五)物业服务企业退出和交接过程中出现问题的;

　　(六)需要协调解决其他物业管理问题的。

　　街道办事处(镇人民政府)负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。

　　第二章业主大会

　　第一节业主

　　第八条经依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分的所有权人为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，可以认定为业主。

　　第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位和共用设施设备以及相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位和共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第十一条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

　　第二节一般规定

　　第十二条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主较少(低于100人)且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。

　　第十三条业主户数超过300户的住宅小区，可以由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。

　　业主代表大会履行业主大会职责。设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会。

　　本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。

　　第十四条业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

　　第十五条业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案;

　　(五)选聘、解聘、续聘物业服务企业，决定选聘物业服务企业的方式、方案;

　　(六)决定依法改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)决定专项维修资金筹集使用、管理事项;

　　(八)依法对物业管理区域的分立、合并作出决定;

　　(九)制定、修改利用共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配、使用方案，包括收益资金使用额度的授权、管理方式等;

　　(十)制定利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准;

　　(十一)审议并监督业主委员会工作报告、经费使用情况，审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收支使用情况;

　　(十二)有权撤销业主委员会作出的决定;

　　(十三)决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他物业管理事项。

　　决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款第八项的，应当由各自所代表分立或者合并区域的专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意;决定前款其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。

　　第十六条管理规约应当对下列主要事项作出约定：

　　(一)物业的使用、维护、管理，包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

　　(三)利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益使用分配，以及收益的管理方式(委托物业服务企业还是由业主委员会自行管理);

　　(四)业主共同利益的维护;

　　(五)业主共同管理权的行使;

　　(六)业主应尽的义务;

　　(七)违反管理规约应当承担的责任。

　　管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　第十七条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

　　(一)业主大会名称以及相应的物业管理区域;

　　(二)业主委员会职责;

　　(三)业主委员会议事规则;

　　(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

　　(五)业主投票权数的确定方法;

　　(六)业主代表的产生方式;

　　(七)业主大会会议的表决程序;

　　(八)业主委员会委员的资格、人数和任期;

　　(九)业主委员会换届选举、补选办法等;

　　(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;决定设立业主委员会专职财会人员的，明确聘用方式、职责、薪酬标准;

　　(十一)是否授权业主委员会聘用法律顾问及其薪酬标准;

　　(十二)经营性收益使用和分配的具体办法;

　　(十三)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　第三节首次业主大会会议筹备

　　第十八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;

　　(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。

　　第十九条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(镇人民政府)的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域划分资料;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关文件资料。

　　第二十条符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当自收到建设单位或者10人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。市(县)、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组开展工作。

　　建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作，不得阻挠筹备组正常工作。

　　筹备召开首次业主大会会议所需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等费用由建设单位承担。

　　第二十一条街道办事处(镇人民政府)应当按照下列要求和程序组织成立首次业主大会筹备组：

　　(一)确定筹备组人数，筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员不少于筹备组人数的60%;

　　(二)依法确定筹备组业主成员的推荐产生办法，并在物业管理区域内显著位置张贴公告;征集业主报名参加筹备组的，征集期不少于15日;

　　(三)组织建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会派员参加筹备组;

　　(四)筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任，也可由街道办事处(镇人民政府)指定筹备组其他人员担任;

　　(五)拟定筹备组成员名单，并在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。业主对拟定的筹备组成员名单中业主成员有异议的，应当在公示期内实名书面向街道办事处(镇人民政府)提出，说明理由并附相关证明材料，由街道办事处(镇人民政府)负责协调解决，并作书面回复;

　　(六)街道办事处(镇人民政府)可以根据推荐和报名情况，邀请其他热心业主或者业主家庭成员作为筹备志愿者，协助筹备工作;

　　(七)公示结束后，报市(县)、区物业管理行政主管部门备案;

　　(八)筹备组经市(县)、区物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内显著位置公告筹备组成立情况。公告内容包括筹备组成立时间、成员组成、成员姓名、分工、联系方式以及筹备志愿者的组成，公告期不少于7日。筹备组自公告之日起成立;

　　(九)筹备组应当接受物业管理行政主管部门培训，时间不少于半天，并在培训记录上签字;

　　(十)筹备组自成立之日起7日内召开筹备组会议。

　　第二十二条筹备组工作原则如下：

　　(一)筹备组组长负责召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工;

　　(二)筹备组表决事项时，应当经半数以上成员同意;

　　(三)筹备组成员在进行表决时应当在决议上签字，注明“同意”或“反对”;

　　(四)筹备组发布公示、公告等书面决定的，应当经筹备组组长签发，并告知街道办事处(镇人民政府);

　　(五)筹备组会议应当形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认;

　　(六)筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或者其他组织的除外。

　　街道办事处(镇人民政府)应当协调指导筹备过程中的各项事宜。筹备组组长不履行前款规定职责的，街道办事处(镇人民政府)应当另行确定筹备组组长。

　　第二十三条筹备组应当自成立之日起90日内，完成以下筹备工作：

　　(一)草拟关于本物业管理区域是否设立业主代表大会制度，并据此草拟业主大会议事规则和管理规约草案。

　　(二)统计本物业管理区域内专有部分建筑面积和业主人数，确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。

　　(三)确定首届业主委员会委员候选人产生办法，组织产生业主委员会候选人名单;拟设立业主代表的，组织产生业主代表候选人名单。

　　(四)制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开时间、召开地点、表决事项、表决规则等。

　　(五)首次业主大会设立监票人的，确定监票人选产生办法，组织产生业主大会监票人名单。

　　(六)确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细和费用结算方案等。

　　(七)确定筹备组业主成员是否需要回避业主委员会候选人的选举;如需回避的，则增补筹备组成员。

　　(八)将上述一至七项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于7日。公示中明确征集业主意见的征集期限以及意见汇总方式。业主在征集期限内书面提交意见建议的，筹备组应当予以签收。

　　(九)汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明。

　　第四节 首次业主大会会议的召开

　　第二十四条首次业主大会应当按照本规则有关的规定组织召开。

　　首次业主大会会议内容包括：

　　(一)表决通过管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)选举产生业主委员会委员、候补委员;

　　(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。

　　第二十五条筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。因特殊原因超过90日仍未召开首次业主大会的，经街道办事处(镇人民政府)确认后可以适当延长时间，但延长时间不宜超过30日。

　　超过期限，且未得到街道办事处(镇人民政府)确认的，街道办事处(镇人民政府)应当及时予以指导和协调，并确定是否需要继续召开业主大会。经确定无法继续召开的，由街道办事处(镇人民政府)公告首次业主大会筹备组解散。

　　第二十六条管理规约、业主大会议事规则经业主大会通过，但当选的业主委员会委员达到5人及以上但未达到预定人数的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告，在街道办事处(镇人民政府)指导下，可延长30日进行补选，对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选。候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告并进行增补;第二轮补选仍未达到预定人数的，可以成立业主委员会，业主委员会人数以最终入选人数的单数为准。最终入选人数为偶数的，排名最后一位的列为候补委员。

　　第二十七条管理规约、业主大会议事规则经业主大会通过，但当选的业主委员会委员未达5人以上的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告，在街道办事处(镇人民政府)指导下，可以延长30日对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选;候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告并进行增补。经第二轮补选业主委员会委员人数仍未达到5人以上的，本次业主大会召开失败。

　　第二十八条首次业主大会未能通过法定表决事项，或者参加人数达不到法定条件的，筹备组应当宣布首次业主大会召开失败，并书面报告街道办事处(镇人民政府)。再次筹备失败的，街道办事处(镇人民政府)根据实际情况可以指导成立物业管理委员会。

　　第二十九条首届业主委员会首次会议结束后，筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。

　　第五节 业主大会会议

　　第三十条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主参加。

　　第三十一条业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明本次参加业主大会所委托的事项、委托权限和期限，由业主本人签字，并由委托人转交业主大会。业主常用联系方式和地址发生变化的，应当及时告知物业服务企业、首次业主大会筹备组或者业主委员会。因发生变化未及时告知而产生的法律后果，由业主个人承担。

　　第三十二条采用业主代表大会形式的，应当以幢、单元、楼层(非住宅类)等为单位，推选一到三名业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主代表的推荐方法，由业主大会议事规则确定。业主代表的人数、任期、条件、更换、罢免应当在议事规则中明确，任期应当与同期业主委员会的任期同步。

　　第三十三条业主代表可以召集所代表区域的业主成立业主小组，业主小组议事由业主代表主持，主要讨论业主大会提交的事项、业主委员会提出的各项管理事项的建议以及业主本人的各项建议和意见。

　　召开业主小组会议可以采用会议形式，也可以采用书面征求意见形式。业主小组会议应当做好相应记录。

　　第三十四条由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前15日内，就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见;表决意见经业主本人签字后，由业主代表向业主大会会议呈交。

　　业主代表因故无法参加业主大会的，应当事先指定所代表区域内的一名业主参加，并出具业主代表本人签字的书面委托书。

　　第三十五条业主大会会议按照下列程序组织召开：

　　(一)起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或者表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况;

　　(二)会议召开时间、召开地点、表决方式、表决事项、表决规则等内容，于业主大会召开15日前在本物业管理区域内的每个出入口、大堂、电梯厅等人员进出通道进行公告，并以书面形式告知街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门。有条件的可以在主要媒体上公告;

　　(三)表决票、选票可通过设立投票箱、上门或者寄挂号信、快递、传真、网络等可追溯方式发放和回收，并在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下确定是否延期，并在物业管理区域内公告;

　　(四)业主大会会议决定应当在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。业主委员会应当对业主大会会议情况作书面记录并存档。

　　第三十六条业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。

　　采用书面征求意见形式召开的，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。

　　第三十七条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：

　　(一)业主到会并在会议签到表上确认;

　　(二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;

　　(三)业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。

　　业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。

　　第三十八条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　第三十九条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

　　(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;

　　(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第四十条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

　　第四十一条一个专有部分面积有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人行使投票权。

　　第四十二条业主大会的表决票选项应当明确为赞成和不赞成两项。

　　未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定。但不适用首次业主大会会议的表决，也不适用于业主委员会委员的选举。

　　已表决的多数票原则上应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积1/3以上的业主且占总人数1/3以上的业主。

　　第四十三条召开业主大会会议时，应当邀请街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会参加。

　　街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当派员对业主大会会议进行指导、监督。

　　第四十四条业主委员会应当对业主大会会议进行书面记录并存档;其中社区居(村)民委员会组织召开的业主大会会议记录由社区居(村)民委员会书面记录并存档。

　　业主委员会应当在业主大会结束后7日内，将业主大会决定在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于10日，并以书面形式告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门。

　　第六节 业主大会定期会议和临时会议

　　第四十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次，听取业主委员会年度工作报告，表决需要提交业主大会审议的事项。

　　第四十六条有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会根据实际情况认为需要召开临时会议并向业主委员会发出书面提议的;

　　(四)业主大会议事规则或者管理规约确定的其他情况。

　　属于前款第一项情形的，符合法定人数的业主应当书面向业主委员会提议，并书面报送街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。书面提议应当附提议业主本人的签名、联系电话、房号。业主委员会和社区居(村)民委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。书面提议未违反相关法律法规的，业主委员会在接到提议后30日内，应当就所提的议题组织召开业主大会会议。

　　第三章业主委员会

　　第一节业主委员会的产生和职责

　　第四十七条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

　　(五)具有一定的组织能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第四十八条有下列情形之一的，不宜作为业主委员会委员候选人：

　　(一)违反国家法律法规，正在被立案侦查，或者曾受过刑事处罚未满三年的;

　　(二)违*纪、党规，正在被立案调查，或者曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的;

　　(三)参与*组织，或者非法组织参与集体*，影响社会稳定的;

　　(四)利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的;

　　(五)采用不正当手段阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的;

　　(六)在本小区物业服务企业工作，应当回避的;

　　(七)拒缴或者未按合同约定缴纳物业服务费，或者煽动其他业主拒缴物业服务费的;

　　(八)拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的;

　　(九)在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改且尚未整改到位的;

　　(十)法律法规规定的其他情形。

　　第四十九条推荐业主委员会候选人时，要充分考虑物业规模、不同物业形态的物权份额，专业、年龄结构互补，以及委员的代表性和广泛性。

　　引导和支持业主中的党员、“两代表一委员”，以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会委员。

　　鼓励符合条件的社区(村)“两委”班子成员，通过法定程序进入业主委员会，有条件的可以兼任业主委员会主任。

　　第五十条业主大会筹备组或者业主委员会换届工作筹备组应当对参选业主委员会委员的人选进行甄选，按照业主委员会委员候选人产生办法，提出候选人名单，并提请街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会审核把关。经审核的候选人名单在物业管理区域内进行不少于5日的公示后，提交业主大会进行选举。

　　第五十一条业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。

　　候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的50%。

　　第五十二条业主委员会委员实行任期制，每届任期为三到五年，可连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

　　第五十三条首届或者换届后的业主委员会应当自选举之日起7日内，由街道办事处(镇人民政府)组织召开第一次会议，推选产生业主委员会主任、副主任，确定其他委员分工。

　　第五十四条业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行合同，督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(八)根据业主大会决定，聘请专职财务人员、法律顾问;

　　(九)协助街道办事处(镇人民政府)换届改选工作组对业主委员会的换届改选;

　　(十)业主大会赋予的其他职责。

　　第五十五条业主委员会应当按照规定的时间、时限向业主公布下列情况和资料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同，包括服务方案、服务标准、收费标准;

　　(四)根据业主大会决定，公布财务人员、法律顾问人员名单;

　　(五)利用物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况;

　　(六)占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第二节业主委员会备案

　　第五十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门备案：

　　(一)业主委员会备案申请表;

　　(二)业主委员会委员名单;

　　(三)业主大会议事规则和管理规约;

　　(四)业主大会会议记录和会议决定;

　　(五)业主大会会议决定的涉及业主共有和共同管理权的其他重大事项;

　　(六)其他应当提供的材料。

　　对符合规定的，街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门应当予以备案;对手续不齐全的，应当告知理由，并指导业主委员会按照要求完善备案材料。

　　业主大会、业主委员会以及管理规约和业主大会议事规则等事项发生变更的，应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告原备案部门。

　　第五十七条市(县)、区物业管理行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。

　　业主委员会持备案证明、印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章，并依法使用印章。

　　印章内容应当包括任期时限，印章所刻名称应当与经依法批准的物业名称保持一致。印章刻制后5日内，业主委员会应当持印章到市(县)、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)以及社区居(村)民委员会办理印章印模留存手续。

　　第五十八条使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则或者业主大会会议决定。

　　使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议决定。

　　第五十九条业主委员会完成备案后，市(县)、区物业管理行政主管部门应当对业主委员会成员进行物业相关知识培训。

　　第三节业主委员会会议制度

　　第六十条业主委员会应当按照业主大会议事规则以及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为必要的，应当召开业主委员会会议。

　　第六十一条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经业主委员会1/2以上的委员同意。

　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议。

　　业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处(镇人民政府)或者市(县)、区物业管理行政主管部门指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第六十二条召开业主委员会会议时，可以邀请社区居(村)民委员会参加;重大事项可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者市(县)、区物业管理行政主管部门参加。

　　住宅小区的业主委员会作出的决定，应当告知街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门。

　　第六十三条业主委员会会议涉及提请业主大会讨论事项的，应当于会议召开7日前，在物业管理区域内显著位置公告会议内容和议程，听取业主和物业使用人的建议和意见，并告知街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。

　　业主委员会会议作出决定的，应当于5日内将决定内容在物业管理区域内显著位置公告，并告知街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。

　　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　第六十四条业主委员会应当建立工作档案。

　　工作档案由专人保管，主要包括以下材料：

　　(一)《业主委员会工作记录簿》，主要记录业主大会、业主委员会会议记录、决定;

　　(二)业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则和物业服务合同;

　　(三)业主委员会选举及备案资料;

　　(四)业主委员会工作经费账目，利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配和使用情况;

　　(五)业主及业主代表名册;

　　(六)业主意见和建议;

　　(七)专项维修资金筹集及使用账目;

　　(八)各项公告、通知、决定、抄报等记录。

　　业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将工作档案、印章及其他属于全体业主所有的账物交给新一届业主委员会。

　　第六十五条业主委员会应当根据业主大会议事规则，每年定期通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。

　　业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第六十六条两个以上物业管理区域共用设施设备的，应当建立业主委员会共商会议制度。业主委员会共商会议由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门以及相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。共商会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，明确和解决共用设施设备的管理方式、维护成本分摊等事项。

　　第四节业主委员会委员资格的终止

　　第六十七条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其业主委员会委员、候补委员资格自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的;

　　(二)丧失民事行为能力或者因疾病等原因无法履行职责的;

　　(三)住宅项目，连续一年以上不在本物业管理区域内居住的;

　　(四)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

　　(五)法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

第六十八条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免：

　　(一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;

　　(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;

　　(三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;

　　(四)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

　　(五)不履行委员职责或者无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

　　(六)违反法律法规、管理公约，挪用、侵吞属于全体业主所有的经营性收益等严重侵害全体业主合法权益的;

　　(七)鼓动或者煽动其他业主不缴纳物业服务相关费用等严重影响物业管理区域安定和公共秩序的;

　　(八)业主大会议事规则规定的其他情形。

第六十九条罢免业主委员会委员、候补委员资格的，按照下列程序进行：

　　(一)经业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，召开业主大会进行罢免;

　　(二)由街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会提议，提请业主大会进行罢免;

　　(三)议事规则中已明确由业主大会授权业主委员会直接罢免。

第七十条业主委员会委员资格变动的，应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公告7日。

　　不再担任业主委员会委员的，应当自不再担任之日起3日内将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会，并做好交接手续。拒不移交的，业主委员会或者业主委员会委员可以请求街道办事处(镇人民政府)和公安机关协助移交。

　　第五节业主委员会补选、重选和换届选举

　　第七十一条业主委员会任期内，委员出现缺员的，应当进行补缺。设立候补委员的，从候补委员中按照得票多少依次递补;未设立候补委员的，业主委员会应当在2个月内召开业主大会进行补选。

　　业主委员会主任或者副主任缺员的，应当在业主委员会委员中重新选出主任或者副主任，并向街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门办理变更备案。

业主委员会出现下列情形的，

第七十二条街道办事处(镇人民政府)应当组织

　　(一)业主委员会任期未到，但经业主大会临时会议依法撤消的;

　　(二)业主委员会人数因辞职、终止资格等原因，候补递补后人员不足规定总数1/2，业主委员会依法停止工作的;

　　(三)业主委员会未正常履行职责达到半年以上，经街道办事处(镇人民政府)督促其履职仍未履职的;

　　(四)物业服务合同期满前3个月，业主委员会未组织召开业主大会确定续聘或者重新选聘物业服务企业，经街道办事处(镇人民政府)督促其限期召开，逾期仍未召开，导致物业管理区域无人管理的;

　　(五)管理规约、议事规则规定的其他情形。

　　第七十三条业主委员会成立后，出现下列情况应当启动换届选举：

　　(一)业主委员会自然任期届满前3个月;

　　(二)管理规约、议事规则规定的其他情形。

　　第七十四条业主委员会任期届满3个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

　　街道办事处(镇人民政府)应当按照规定成立换届工作筹备组。换届工作筹备组不需要建设单位参加，其他成员参照首次业主大会筹备组产生。换届工作筹备组应当按照规定组织新一届业主委员会选举。

　　第七十五条自换届工作筹备组产生至新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责，并协助换届工作筹备组工作，因不履行职责造成的损失由相关责任人承担。但原业主委员会不得对下列事项组织召开业主大会会议作出决定：

　　(一)选聘、解聘物业服务企业;

　　(二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

　　(三)其他重大事项。

　　第七十六条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起30日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求街道办事处(镇人民政府)和公安派出所协助移交。

　　新一届业主委员会应当自选举产生之日起30日内按照规定备案。

　　第六节业主委员会工作经费及经营性收益管理

　　第七十七条业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员和财会人员津贴，法律顾问薪酬等按照业主大会议事规则的规定执行。

　　第七十八条业主委员会可以根据业主大会的决定，委托物业服务企业或者其他机构利用业主共用部位和共用设施设备从事经营活动。经营收入去除成本后，收益属于全体业主所有。具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告。

　　经营性收益可以委托物业服务企业代管或者由业主委员会

　　自行管理。委托物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独设账。

　　第七十九条业主大会议事规则明确经营性收益由业主委员会自行管理的，应当设置财会人员，并以业主委员会名义开设经营性收益账户。

　　开设经营性收益账户的，业主委员会应当持业主委员会备案证明材料、社区居(村)民委员会证明、业主委员会主任身份证号及联系电话等材料，向银行申请开设账户。

　　经营性收益账户不得以个人名义开设。

　　第八十条经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。

　　前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

　　业主委员会根据议事规则使用经营性收益时，应当通过业主委员会会议审议。经营性收益的使用额度应当根据业主大会议事规则的授权额度使用。

　　经营性收益应当按照规定使用，不得擅自挪作他用。

　　第八十一条经营性收益的收支情况应当接受全体业主的监督以及社区居(村)民委员会的监督、指导和检查;每半年在物业管理区域内显著位置公示。公示项目包括总账、科目汇总表、明细表等。

　　第八十二条新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益收支等情况进行审核。审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第七节物业服务企业的选聘、续聘和自行管理

　　第八十三条业主委员会应当在业主大会成立后3个月内，或者物业服务合同期满前3个月，组织召开业主大会，根据业主大会议事规则来确定续聘或者重新选聘物业服务企业。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　业主大会决定重新选聘物业企业的，应当确定选聘的方式、方案。

　　第八十四条采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、服务方案、收费标准、合同内容、合同期限、所选物业服务企业的信用实绩等情况征求业主意见，并在物业管理区域内公告，由业主大会表决确定物业服务企业，确定后由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订合同。

　　第八十五条采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、收费标准、物业服务企业信用实绩、评标方式、委托评委方式、管理期限等招标方案和评标程序事先征求业主意见，并经业主大会表决通过。开标后，业主委员会代表业主大会与中标物业服务企业按照招标要求签订合同。

　　第八十六条重新选聘物业服务企业期间，物业服务企业、业主应当按照原物业服务合同履行各自权利和义务。

　　业主委员会在物业服务企业选聘过程中，不得擅自作出决定或者越权签订物业服务合同。

　　第八十七条业主大会决定由业主自行管理的，在决定自行管理之前，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，对下列事项作出约定：

　　(一)自行管理的执行机构(业主委员会)和负责人;

　　(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

　　(三)电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，委托专业机构进行维修和养护的方案;

　　(四)其他有关自行管理的内容。

　　以上事项应当向街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门备案。

　　第四章指导与监督

　　第八十八条市(县)、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，对业主大会筹备和召开、业主委员会选举和换届、物业服务企业续聘和选聘等工作加强指导监督。

　　第八十九条街道办事处(镇人民政府)应当就首次业主大会筹备组成员、业主委员会候选人等人选产生办法依法加强指导，组织好上述人员的推荐工作;并对管理规约、业主大会议事规则等重要文件草案加强指导监督。

　　第九十条业主大会、业主委员会对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规规定以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，相关业主可以依法向人民法院提出诉讼。

　　第九十一条业主委员会委员、候补委员擅自以业主委员会的名义开展活动，给业主或者他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。

　　业主委员会违反法规或者超越职权作出的决定，给业主或者他人造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员共同承担赔偿责任。

　　业主委员会经业主大会授权或者同意作出的决定，造成业主或者他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。

　　第九十二条业主对业主大会召开以及业主委员会选举产生质疑的，可以向街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门咨询，街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门应当进行调查，并向业主作出书面答复。

　　第九十三条对物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)处作出的有关决定有异议的，业主和业主委员会可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第九十四条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，市(县)、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第九十五条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律法规的活动，给业主或他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。

　　第九十六条业主以及任何单位和个人不得在业主大会召开前后通过QQ群、微信群、上门等方式散布影响业主表决意向的虚假信息或者干扰其他业主自主决定，阻挠业主大会、业主委员会依法开展正常活动。

　　第九十七条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以向街道办事处(镇人民政府)申请责令其限期召开;逾期仍未组织召开的，由街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门指导、协助社区居(村)民委员会组织召开。

　　第九十八条违反印章使用规定，保管人私藏印章拒不盖章，或者违反规定擅自盖章造成经济损失、不良影响的，由责任人承担。

　　印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到市(县)、区物业管理行政主管部门办理重新刻制印章的手续。

　　第五章附则

　　第九十九条本规则中管理规约、业主大会议事规则以及相关文件、表格的示范文本由无锡市住房和城乡建设局负责制定。

　　第一百条本规则自20**年5月1日起施行。