武侯区关于规范物业服务企业进入和退出物业项目管理服务的活动的通知
武侯区关于规范物业服务企业进入和退出物业项目管理服务的活动的通知
各物业服务企业：
为规范物业服务企业进入和退出物业项目管理服务的活动，维护社会稳定，保持物业管理正常秩序，确保物业项目退出依法有序和平稳过渡。现将物业服务企业进入和退出物业项目管理服务的有关问题通知如下：
一、物业服务合同解除或者终止，物业服务合同双方当事人履行了必要的告知义务后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：
(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;
(二)移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;
(三)移交物业服务用房;
(四)分项清算预收、代收的有关费用;
(五)专项维修资金使用情况资料;
(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
二、物业服务企业未履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
三、物业服务企业应当退出物业服务的，物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。
四、物业服务合同双方当事人签订了物业服务合同，物业服务企业应当按照物业服务合同约定进场时间3日前，完成物业承接查验工作。
五、物业服务合同双方当事人在约定交接时间未完成物业承接查验工作的，物业服务企业不得以履行合同、合同当事人要求履约等为由以任何形式进入物业项目从事物业管理服务。
六、老的物业服务企业被以非正常方式强制退出物业项目或岗位的，除辖区街道办事处授权外，新的物业服务企业不得以任何形式进入物业项目从事物业管理服务或接收岗位。
特此通知
成都市武侯区房产管理局
20**年2月6日
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：广州市物业服务企业退出物业项目管理办法(2013)
广州市物业服务企业退出物业项目管理办法
关于印发《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》的通知
各有关单位、业主委员会(业主)：
经市人民政府同意，现将《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》印发实施，请结合实际认真贯彻执行。执行中的意见和建议，请向我局反映。
特此通知。
二〇一二年十二月 日
广州市物业服务企业退出物业项目管理办法
第一章 总则
第一条 为进一步规范物业服务企业退出物业项目管理，维护业主、物业服务企业的合法权益，做好物业项目管理服务的衔接工作，构建安全、文明、和谐的居住环境，依据国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等法律法规的有关规定，制定本办法。
第二条 本市行政区域内，物业服务企业退出物业项目以及新聘物业服务企业对物业项目进行接管，适用本办法。
第三条 物业服务企业退出物业项目应当本着维护社会和谐稳定、保障业主正常生活秩序、诚信守法、平稳有序的原则进行。
第二章 职责分工
第四条 市房地产行政主管部门负责本市物业服务企业退出物业项目的指导和监督管理工作。
区、县级市房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业退出物业项目的指导和监督管理工作。
第五条 区、县级市人民政府负责组织街道办事处、镇人民政府及相关职能部门对本行政区域内物业服务企业退出物业项目的行为实施具体指导和管理工作。
街道办事处、镇人民政府应当及时组织协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出物业项目阶段出现的问题。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。
第六条 信访、建设、城市管理、林业园林、公安、消防、物价和质量技术监督等部门应当按照各自工作职责，加强与街道办事处、镇人民政府及区、县级市房地产行政主管部门的协调配合，协助做好物业服务企业退出物业项目管理的相关工作。
第七条 供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位，应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向终端用户收取有关费用。
约定由物业服务企业代收费用且物业服务企业退出物业项目时已代收的，物业服务企业应向专营服务单位清缴已代收费用;物业服务企业未及时清缴的，专营服务单位应通过合法途径向物业服务企业追缴费用，不得因未清缴费用而停止向用户提供服务。
专营服务单位应当协助街道办事处、镇人民政府和有关部门做好物业服务企业退出物业项目管理的相关工作。
第八条 物业管理行业协会应督促、协调物业服务企业做好物业项目退出活动中的相关工作。
第九条 建设单位应当维护购房人的合法权益，履行商品房买卖合同约定，解决物业项目遗留问题，为物业项目管理工作的顺利衔接提供保证。
第十条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，协助解决物业项目遗留问题，做好衔接工作，履行退出程序和相应义务，保障物业项目管理活动的连续性。
第十一条 业主、业主大会选聘和解聘物业服务企业，应当从物业项目管理的连续性、稳定性和长远利益出发，保障物业项目的正常秩序。
选聘和解聘物业服务企业，业主、业主委员会应当组织召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。
业主委员会应协助物业服务企业和专营服务单位督促业主交纳相关费用。
第三章 退出程序
第十二条 原物业服务企业退出、新聘物业服务企业进驻物业项目应当按照下列程序进行：
原物业服务企业应当按照本办法规定，向业主、业主大会移交相关资料和财物并及时退出物业项目，业主、业主大会接管物业项目。
业主、业主大会选聘新的物业服务企业的，业主、业主大会应当在原物业服务企业退出物业项目后，按照物业服务合同的约定与新聘物业服务企业办理移交手续，新聘物业服务企业方可进驻物业项目。
原物业服务企业未及时退出物业项目的，业主、业主大会、新聘物业服务企业可以通过区、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业项目。
第十三条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业项目：
(一)前期物业服务合同期限未满，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的;
(二)物业服务合同期限届满或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的;
(三)物业服务企业依法提前解除合同或合同期届满不再续约的;
(四)物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使其不能继续履行合同义务的;
(五)依法应当退出的其他情形。
第十四条 物业服务企业退出时，应当向业主、业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新聘物业服务企业做好交接工作：
(一)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备等物品;
(二)物业管理服务期间配置的固定设施设备;
(三)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;
(四)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料，已代收的专营服务费用、预收的物业服务费用或装修押金等其他应当移交的财物;
(五)实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件;
(六)业主房屋产权清册等相关资料;
(七)其他应当移交的资料和财物。
第十五条 业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，要求原物业服务企业退出物业项目的，应当做好下列工作：
(一)物业服务合同期限届满3个月前，业主、业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘物业服务企业，并将决定书面告知原物业服务企业。
(二)业主、业主委员会与新聘物业服务企业签署物业服务合同后3个工作日内，应当书面告知原物业服务企业，并与原物业服务企业就退出物业项目的交接事宜进行协商;同时，应当书面告知所在街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会以及供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位。
(三)业主、业主委员会与原物业服务企业就退出物业项目的交接事宜协商一致的，业主、业主委员可以委托第三方专业机构或新聘物业服务企业与原物业服务企业办理移交手续。
(四)业主、业主委员会应当与原物业服务企业做好移交工作，并制作移交记录。移交记录包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，由参加移交的人员签字，业主、业主委员会与原物业服务企业签章确认，存在争议的，应当在移交记录中载明。
(五)新聘物业服务企业接管物业项目后，业主、业主委员会应当将本办法第十四条所列资料和财物转交给新聘物业服务企业，并由双方签章确认。
第十六条 物业服务企业决定不再继续提供服务的，应当做好下列工作：
(一)物业服务企业依法提前解除合同或不再续约，应当在终止物业服务合同3个月前书面告知业主、业主委员会，与业主、业主委员会就退出物业项目的交接事宜进行协商;同时，应当书面告知所在街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会以及供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位。
(二)物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业项目，与业主、业主委员会办理移交手续，将本办法第十四条所列资料和财物转交给业主、业主委员会，并由双方签章确认。
(三)业主、业主大会未决定自行管理且未成立业主委员会的，物业服务企业应当将本办法第十四条所列资料和财物转交给居民委员会、村民委员会，并按照第十五条第(四)项的规定制作移交记录。
第十七条 物业服务企业退出物业项目，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应由全体业主共同承担管理责任。环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当按照有关规定做好管理服务工作，属地职能部门应当履行相应的社会管理职能;街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当指导和协助业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业。
第十八条 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔20**〕8号)第十条的规定，业主有权拒绝。
第四章 法律责任
第十九条 物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的，物业项目所在地的区、县级市房地产行政主管部门应当责令限期退出;逾期拒不退出的，由物业所在地的区、县级市以上房地产行政主管部门按照《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第(一)项的规定予以处罚;同时，取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格;取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范(优秀)项目评选资格。
作出处罚决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。
第二十条 除经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意外，物业服务企业不符合合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离物业项目的，自撤离之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格;取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范(优秀)项目评选资格。
作出处理决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。
第二十一条 物业服务企业拒不移交属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十九条的规定予以处罚。
物业服务企业损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门按照《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第(二)的规定予以处罚。
第二十二条 新聘物业服务企业未通过合法途径强行进驻物业项目的，自进驻之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格;取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范(优秀)项目评选资格。
作出处理决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。
第二十三条 物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物，违反治安管理的，由公安机关依法给予处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 物业服务企业违反相关规定，拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不撤出物业区域、强行接管的，全体业主、业主委员会可依法通过仲裁或诉讼途径解决。
第五章 附则
第二十五条 业主、业主大会依法决定自行管理或者委托其他管理人管理，物业服务企业退出物业项目管理的，参照本办法执行。
第二十六条 本办法自20**年1月1日起施行，有效期5年。相关法律法规依据变化或有效期届满的，根据实施情况依法评估修订。若有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
篇3：房地产已进入金融运作时代
房地产进入金融运作时代房地产商向投资商转变类似房地产基金的操作大量出现
20**年房地产企业的融资活动空前活跃。仅从房地产信托来看,根据云南信托的有关统计,20**年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品,募集金额约122亿元。
一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目;北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。资料显示,近一年来仅在北京就有近20 个房地产业项目引入了外资投资,总建筑面积在500万平方米以上,涉及投资总额近30亿元。
通过分析和研究目前房地产企业的各种融资创新和模式,我们认为中国房地产行业正在发生一场革命性的变革,这场变革的核心就是房地产行业的重心将由土地运营向金融运作转变。这场革命最终将可能产生两个结果:一是现有的开发商模式将最终裂变成投资商+建造商的模式,向美国等发达国家的房地产模式靠近。而且在这一过程中,房地产企业的走向必然分化出不同的路径,像万科、金地、招商地产这样的一些正在探索多种融资渠道的公司可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商,还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商,成为开发各环节的组织者。二是随着这种变化趋势的出现,现有的房地产开发食物链也将发生根本性的变化,最终房地产基金和投资商将成为主导中国房地产市场的两种主流业态。
李凌 刘猛 国信证券
从美国等成熟房地产市场的经验来看,当土地实现完全市场化的公开供给后,土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期;与此同时,土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提,银行将不再向开发商放款以支付土地价款。结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利,也难以借助银行信贷资金“妙手空空”。在这种情况之下,开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。否则,失去土地和资金两方面的寻租能力,开发商就只能凭借在房屋建造的组织方面的专业能力赚取与其付出相适应的合理利润。近期万通宣称参与集资建房并担任承建商的角色,其期望的利润率据称为“8%-15%”。
招商地产董秘陈宇认为,随着房地产行业的进一步发展,行业内的专业分工将越来越细。结果是政府赚土地的钱,投资商(也可以包括个人集资)赚取资金的回报,建造商赚取产品创造的价值。
开发模式向投资模式转变
在一系列政策的影响下,房地产行业的游戏规则正在发生变化,其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移,而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。迄今为止的一些房地产与金融结合的方式,正越来越清晰地展示了这种转变的路径。
土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等,冲击并改变着固有的房地产开发模式。20年来中国房地产模式的核心是房地产商统揽土地—融资—规划—施工—销售—物业管理的全部环节。在这一产业价值链中,土地是房地产商能够进行开发的原始支点,融资只不过是整个运作的一个环节而已。
然而在近两年房地产企业寻求资金渠道多元化的运作过程中,一些主流房地产商越来越重视融资环节,将这一环节提升到了前所未有的高度,而且其金融运作展示了一种行业趋势:房地产商正面临角色转换,即由开发商向投资商、运营管理商转变。
金地集团转向投资商的尝试
金地集团参与金信双龙房地产信托计划是其向投资商转变的尝试;而与摩根士丹利等联手参与银行不良资产的操作,则体现了其将多年积累的房地产开发经验和管理经验运用到存量物业的管理和再开发,向运营管理商转变的思路
20**年6月,央行“121号文件”出台,几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业,解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。作为上市公司,金地集团(600383)除了寻求以增发等形式再融资外,也在房地产信托等领域进行了尝试。
20**年12月18日,金地集团公告称,公司与其第二大股东金信信托投资股份有限公司签署金信双龙房地产投资资金信托合同。根据《金信双龙房地产投资信托计划》及信托合同,金地集团为特别委托人和受益人,金信信托投资股份有限公司为受托人和管理人。该信托产品的运作模式借鉴了房地产投资信托基金(REITs)的基本原理,以房地产开发企业的股权投资为主(图1)。
从运作模式看,金地集团第二大股东金信信托作为融资平台推出双龙房地产信托计划,金地集团、杭州绿城房地产集团有限公司和通和置业(金地集团第四大股东通和控股旗下企业)是该信托计划的特别委托人,其中金地集团委托金额为2500万元。
西南证券信托研究专家孟辉认为,该产品的一个突出特点是金地集团及其股东等利益相关各方,将各自的优势资源捆绑在一起,以达到合理的风险
匹配和利益共享。从该信托计划的几个特别委托人的背景来看,都属于传统的房地产开发商,“通过设立信托的方式,特别委托人获得了金信信托这一融资平台的支持,获得了一条新的融资渠道。”从目前该信托计划资金投入的项目来看,特别委托人如通和置业在杭州的一个项目、杭州绿城房地产集团有限公司在合肥的一个项目都获得了该信托计划资金的支持。尽管目前该信托计划融资规模不大,已使用了31份信托计划筹集了2.79亿元,“但预计未来的融资目标是30-50亿元。”金地集团董秘、企业发展部总经理郭国强告诉《新财富》。
值得注意的是,金信信托与金地集团、通和置业等特别委托人之间的股权关系和战略合作关系是实现这种模式的一个重要基础。对于房地产信托这类具有高风险特征的信托产品而言,风险管理能力的高低几乎决定了产品开发的成功与否。金地集团、通和置业作为开发商,能够在房地产项目选择、项目评价以及项目管理方面提供专业建议,保证了信托产品能够成功推出和持续运营。
在这一案例中,“房地产专业机构+融资平台”成了金地集团房地产金融运作的基本要素。“金地集团+金信信托进行的其实是房地产金融运作,而且它们担当的是投资商的角色。”孟辉认为。
金地集团作为专业房地产开发商,在如何实现专业技能与融资功能的紧密结合方面一直在进行探索。20**年6月22日,公司公告称与摩根士丹利房地产基金IV(简称MSREF)、上海盛融投资有限公司合作设立公司,共同投资中国的不良资产。合作方式是三方共同出资设立一家项目公司,项目公司注册资本约为5亿元,股东出资比例为:金地集团出资约7500万元,占注册资本的15%;MSREF出资约27500万元,占注册资本的55%;上海盛融投资有限公司出资约15000万元,占注册资本的30%。
该项目公司受让中国建设银行账面总值为28.5亿元的不良资产包,包括了中国建设银行16家分行分布在华中和华南地区的154项资产。这些资产大多为中国主要城市中的商业物业,其中部分资产为在建工程。从该项目公司的股东构成看,“摩根士丹利和上海盛融主要解决资金问题。”郭国强说,金地集团在不良资产处置(如再开发、出售、出租、物业管理等)中,将在这些物业的再开发和管理上发挥主要作用。显然金地集团扮演的是运营管理商的角色。
万科加紧调整融资结构
万科通过发行可转债、利用信托资金、与外资合作等,拓宽融资渠道、调整融资结构;通过收购做大规模,追寻美国Pulte Homes公司的脚步,其欲成为专业房地产投资商的意图日益明显
万科近年来力图打造更加合理的融资模式和融资结构。
作为上市公司,万科充分利用了资本市场的融资功能,两年来通过发行可转债筹集资金34.9亿元。
与此同时,万科也尝试利用信托资金。20**年12月31日,万科与新华信托达成总额2.602亿元、期限2年、年利率为4.5%的信托贷款协议,用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发。20**年6月9日,万科全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司又与新华信托达成总额1.9995亿元、期限2年、年利率为4%的贷款协议,用于深圳十七英里项目的开发。该贷款资金由新华信托发行“新华信托—万科十七英里项目集合资金信托计划”的方式筹集,同时,投资者可以享受十七英里项目购房优惠权。20**年12月22日,万科又与深圳国际信托投资公司签署期限2年、总额1.5亿元的信托贷款协议,用于“深圳万科云顶项目”的开发(表1)。
值得一提的是,万科“新华信托—万科十七英里项目集合资金信托计划”颇有特色(图2)。该信托计划灵活选择融资方式,实现了财务费用的最小化。该信托贷款的年利率为4%,与同期银行贷款利率5.49%相比,低了1.49个百分点,按照2.602亿元的融资规模,万科每年节约财务费用近400万元。
另一方面,房地产项目作为一个特殊的商品,本身有其独特的使用价值,该信托产品在设计过程中通过对这一使用价值的挖掘,加入了购房优惠权,使得万科十七英里信托计划具有独特的卖点。信托计划的投资者在购买该产品的同时,不仅享有通常意义的投资收益,更重要的是还可以获得对该房产的优先购买权以及购房价格的高折扣率。这一模式在随后的房地产信托项目中被广泛地运用。
而且,在海外资金纷纷投资中国房地产市场之际,万科也适时跟上了潮流。20**年7月,万科与德国银行Hypo Real Estate Bank International(简称“HI公司”)签订了合作协议,为即将开发的中山项目进行融资安排,合作方式是HI公司为中山项目提供总额不超过3500万美元,最长不超过42个月的贷款。为实现上述融资安排,万科将中山公司80%的股权转让给全资子公司—永达中国投资有限公司,永达中国又将这80%的中山项目与HI成立合资项目公司BGI(Best Gain Investment),占35%股份。上述转让完成后,万科对中山公司直接和间接拥有的权益为48%(图3)。20**年11月21日万科集团子公司成都万科房地产有限公司与新加坡政府产业投资公司的子公司—新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.(简称RZP)签订协议,将其持有的成都万科置业95%股权中的40%转让给RZP,
共同开发成都“万科新城”项目。从万科在较短时间内连续发行两期可转债,以及信托融资、与海外房地产基金合作来看,其房地产金融运作的技巧日益娴熟,融资结构也渐趋合理(图4)。
如果说拓宽融资渠道是所有房地产商的题中应有之意,那么收购南都集团相关股权一案则昭示了万科欲成为专业投资商的意图。
20**年3月4日,万科公告以18.58亿元收购南都有关股权。根据有关协议,万科此次受让资产为上海中桥集团持有的上海南都70%的股权及与之相对应的股东权益、苏州南都49%的股权及与之相对应的股东权益、浙江南都房产集团20%的股权及与之相对应的股东权益。交易定价主要依据标的公司的净资产值、所拥有的项目的评估值,同时考虑了标的公司的品牌价值。交易金额18.58亿元,涉及21项物业,占地面积627.57万M2,建筑面积598万M2,按权益算,本项交易完成后,万科权益土地储备增加194万M2。
我们的分析表明,这项收购使万科的权益土地储备超过1000万平方米建筑面积,有利于完善万科跨区域发展的战略布局,使其大大增强了持续竞争能力。
被万科视为未来发展新标杆的美国Pulte Homes公司的运作模式,可能是万科意图的最佳注解:在房地产基金占主导地位的美国房地产市场,作为上市公司的Pulte Homes,其主导权不在公众基金手中,而是以房地产投资商的身份,采取收购兼并的方式做大规模,巩固自己的市场占有率。目前该公司在美国市场的占有率约为5.3%,而美国前十名地产商的市场占有率不到20%。
其实还有相当一部分房地产开发商也敏感地看到了这种转型的脉络。“我们也正在思考向专业房地产投资管理公司转型的可能。”百仕达地产副总裁罗雷说。
房地产业食物链正在发生变异
从金地集团和万科的金融运作中可以清楚地看到,大投资商、信托资金及海外房地产基金的介入,正在颠覆传统的房地产业食物链:20多年来长期处于食物链顶端的开发商不得不将垄断利润与这些参与者分享
传统的房地产开发链条显示,开发商是整个链条的上端,也是利益传动的第一环。而且开发商往往也利用这种“核心”的优势,通过带资承包等形式使得施工企业承担部分开发资金利息、出让他们应得的部分利益,通过预售的形式让消费者承担部分开发资金利息,等等,实施对施工企业、消费者的掠夺。
但在投资商、信托资金以及海外房地产基金参与的项目中,它们参与瓜分了以前由开发商独自享有的高额利润。显然传统的房地产开发和利益分配模式已经发生了变化(图5)。
事实上,目前海外房地产基金及其他投资商与国内开发商的合作,基本上都如HI公司与万科中山公司的合作方式一样,一般都是成立项目公司,双方各自持有项目公司一定比例的股权,并按此比例享有项目利润。与传统房地产开发相比,这意味着站在整个开发链条上端的除了开发商以外,还有海外房地产基金以及其他投资商,它们共同瓜分房地产项目的大部分利润。
我们认为,随着各种主体的投资商以及海外房地产基金越来越深入地介入中国房地产市场,它们将连同由开发商嬗变而来的专业房地产投资商一起共同占据产业链条上端的位置。而这种变化趋势,可能正是推动万科、金地集团等一大批房地产开发商积极向投资商和运营管理商转变的根本动力。
房地产基金及大投资商将主导中国房地产市场
房地产基金和投资商将成为未来的两种主流业态。按照中国目前房地产市场存量及未来的发展潜力,只要政策许可,未来中国房地产基金从数量上和管理的资产规模上达到美国目前的水平是完全可能的。而随着房地产业食物链的变异,那些具有丰富的开发、运营管理经验的专业房地产投资商也将成为左右市场的重要力量
众所周知,目前房地产业的资金来源中,银行贷款和其他资金(包括定金及预收款等)规模过大。20**年,房地产开发投资资金来源中的国内贷款迅速扩张,规模达3138.3亿元,分别相当于从1999年到20**年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。20**年宏观调控后,房地产开发投资的贷款增幅放慢,但1-10月仍然增长5.9%。
中国经济景气监测中心的张海旺认为,目前房地产开发投资资金的主要来源仍是国内贷款,其他融资渠道甚少且极不稳定,这给银行系统带来很大的不确定因素。 而且房地产开发企业把定金及预收款作为投资资金的重要来源。20**年1-10月,国内贷款、定金及预收款合计在房地产开发投资中的比重超过六成,达61.3%,比宏观调控前的20**年1-2月份非但没有下降,反而提高2.7个百分点。在房地产开发投资因国内贷款下降减轻对银行资金依赖的同时,由于个人住房贷款迅速增长,又间接深化了对银行资金的占用。“这间接加重了房地产开发投资对银行资金的依赖。”
业内专家认为,中国目前的这种状况与当年美国出台《房地产投资信托基金法》时的情况基本一致:一方面房地产企业融资存在瓶颈,特别是向银行借贷方面有各种各样的限制,另一方面是普通投资者有参
与分享地产业高成长的强烈冲动,普通投资者只能通过购买房产及信托产品间接投资于房地产,而不能分享房地产开发的超额利润,因为没有集合投资的合法渠道。投资者对房地产的投资热情从目前房地产信托产品往往推出后很快就销售一空的情况可见一斑。房地产信托基金若能推出,无疑将成为最佳的投资工具。而我们的一些案例研究表明,中国目前具备了房地产信托基金生存和发展的土壤。因为中国实际上已存在类“REITs产品”。与美国收益型REITs相比,目前深沪1300多家上市公司中,中国国贸(600007)、小商品城(600415)两家具有“REITS产品”的部分特性(附文1)。
中国国贸收入的主要来源是国贸大厦写字楼和商场、中国大饭店、国贸饭店的出租收入(表2),符合REIT产品收入来源的要求。但与真正的REITs相比,中国国贸没有税收优惠,所得税率为33%,盈利的大部分也没有分派给股东。而国外REITs不交所得税,应税所得中至少有95%的部分以股利的形式分配给股东。
商业零售房地产将拔得头筹
中国目前的居民消费率约为55%,大大低于70-80%的世界平均水平。居民消费率的触底反弹对商业地产将产生持续而长期的需求。因此我们预计,在各种类型的房地产中,商业零售房地产将可能成为房地产基金(REITs)投资的首选目标
20**年底中国商业零售业已全面对外开放,在此前后,中外零售连锁巨头们的扩张几近疯狂,竞争近乎白热化,但从中也可清楚地看到这个市场的巨大潜力。
从两家外资零售业巨头在中国的扩张情况看,20**年起沃尔玛就已明显在中国市场加快了开店速度,三年新开店数是过去五年的一倍。权威数据显示,截至20**年2月,沃尔玛在中国的门店数达到44家,其计划今年还要再开15家门店。而家乐福更是迫不及待,以近乎疯狂的速度扩军,仅20**年1至8月就新开了8家门店,平均每月一家,在20**年最后两个月内更是狂开15家店铺。据统计,截至20**年2月,家乐福在中国的门店数已达53家。
其他外资零售业巨头也不甘落后。德国零售和批发业巨头麦德龙目前在中国拥有21家仓储式商店,为酒店和餐馆等商业客户服务,该公司年初宣布,20**年将再开10家店。
而且目前世界零售企业500强已有70%在中国抢滩登陆,截至20**年6月,国内已有外资商业企业268家,店铺数4502个。百安居、吉之岛、易初莲花和好又多等外国零售企业都在紧锣密鼓、大幅度地扩大对中国内地的投资。
国内连锁巨头国美、苏宁等也加快了扩张步伐。据悉,国美20**年在全国的门店总数将达到400家,而且在北京等主要城市将以大面积店为主(表3)。
而且,内外资零售连锁巨头们的扩张并不会是一个短暂的现象。因为目前中国消费率约为55%,大大低于70%的世界平均水平。专家认为,随着消费的复苏,消费率将触底反弹,对商业地产将产生持续而长期的需求。
更重要的是,“商业地产运营将回归理性,以租赁为主的运营模式将成为主流。”清华大学中国金融研究中心研究员张宁认为,商业地产将成为外资房地产基金或大投资商的首选,它们通过将这些物业出租给商业企业以获取稳定的租金收入。
目前深国投与新加坡嘉德集团合资投资及经营在重庆、长沙、芜湖、漳州等地以沃尔玛、华纳影院为主力租户的商业中心,其运作模式已具有房地产基金的雏形,也为类似商业地产的运作提供了一个很好的范本。
1995年,经国务院批准,深国投与沃尔玛中国在深圳成立了沃尔玛珠江百货有限公司,20**年经批准更名为沃尔玛深国投百货有限公司,沃尔玛持股65%,深国投持股35%。为配合沃尔玛在中国的快速发展,深国投成立了深圳国投商用置业发展有限公司(下称“国投置业”),专门开发商用物业,主要为沃尔玛提供营业场地。
20**年底,深国投与新加坡嘉德置地集团(下称嘉德集团)签订了合作框架协议书,在中国商用地产投资和管理领域进行合作。该合作框架协议书涉及项目20个,而此前双方已经签署了全国6个不同城市的深国投商业中心项目的转让合同—嘉德以9.98亿元收购了6家商场,这些商场主要租给沃尔玛,嘉德占股份51%,深国投占股49%。
从操作模式看,以湖南项目为例:国投置业持有湖南深圳国投商业置业发展有限公司(简称湖南发展)49%的股权,嘉德集团全资子公司凯德商用中国投资有限公司持有51%的股权。在该项目的操作工程中,深国投大股东—深圳国际信托投资公司在20**年底发行了“深国投商业中心(长沙)集合资金信托计划”,为湖南发展项目提供贷款融资。
梳理其中的关系,可以清晰地看出,该项目的运作类似房地产基金的运作。其中国投置业既相当于 REITs投资工具,又与凯德商用一起担当这个REITs的投资者,湖南发展是REITs投资的房地产项目。而该项目建成后出租给沃尔玛深国投百货开设沃尔玛商场,相应的租金和管理回报收入就是国投置业和凯德商用的投资收益(图6)。
而且,国投置业在项目的不同开发期
间可以得到大股东深国投不同形式的融资支持,使其相当于一个开放式的房地产基金。例如在土地收购期间,通过发行股权信托,支持深国投置业购买土地;在项目进行期间,可以根据工程的进度,从财务成本最小化的原则,通过发行贷款信托或股权信托的方式保证项目如期竣工交付使用,而且借助深国投与沃尔玛长期的战略合作关系,保证了房产稳定的销售渠道,并以此获得稳定的租金收入;发行受益权信托,不仅可以及时变现,保证资金的流动性,而且可以充分享受商业地产开发的最大化价值。该操作模式也为类似商业地产的运作提供了一个很好的范本。而且未来只要中国法律许可,类似深圳国投这样的企业可能就会利用多年积累的经验,发起成立房地产基金,投资有稳定租户的商业零售房地产,而不需要与海外房地产基金合作(图7)。
未来会产生一批大投资商
在未来混业经营的模式下,会产生类似美林、摩根的投资商。比如证券公司可以成立不同风格的房地产基金公司,发行房地产基金;一旦政策允许,银行系基金公司也可以发行房地产基金产品,投资房地产项目或完成银行抵押贷款资产的证券化,从而成为房地产市场大投资商。
中国目前房地产存量非常庞大,占用了银行大量资金。据统计,中国金融机构18万多亿贷款中,超过50%的贷款都是以房产作为抵押的,未来房地产基金的快速发展将改善开发商、投资商、银行的资产负债结构。
即将由银行推出的房贷资产证券化产品,无疑为商业银行发展房地产基金开了一扇窗。据悉,中华人民银行已批准中国建设银行在20**年推出房贷资产证券化产品。该证券化方案采用信托作为特定目的载体(SPV,是为资产证券化设立的有限责任公司,以之为载体收购可证券化的特殊资产),其运作的基本方式是:首先,商业银行将其可证券化的住房贷款出售给SPV;其次,SPV将所获得的住房贷款汇总重组,经信用担保及评级后,发行住房贷款证券;最后,SPV持有资产所产生的现金流,用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。业内人士认为,这是一种类似美国抵押型房地产基金的产品。
而且从现有的房地产开发商中也将分化出一批专业投资商,如万科这样拥有开发和物业管理品牌、资本运作能力强的公司,通过不断的资本运作和资本积累未来将转变为专业房地产投资商。一部分通过成立房地产基金公司,发行房地产基金,转变为专业的房地产投资管理公司,其它一些不能及时调整以适应变革的房地产开发商将被淘汰出局。
附文
美国房地产发展模式
中国和美国有许多相似的地方,同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散,都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。
美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展,以房地产基金(REITs)为主的金融产业链非常发达,开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下,房地产的核心是金融运作而非开发营建,房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。
金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成,其中最大部分是房地产基金,美国的投资商主要是从事物业投资,而非物业开发,因此美国真正的大地产商都出于金融领域,银行是金融产业链中比例最小的一部分,由于有基金和投资商的支撑,美国银行风险很小。经过近40多年的发展,美国目前大约有300多只 REITs在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易(表4)。
按照REITs组织形态不同,美国REITs可分为契约型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。根据REITs资金投向的不同,可以将它们分为三大类:1)权益型:投资并拥有房地产,主要收入来源于房地产的租金,所以也称收益型。2)抵押型:投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS),收益主要来源于房地产贷款的利息。3)混合型:它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托,具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点,即在从事抵押贷款服务的同时,自身也拥有部分物业产权。
据统计,美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资,约占所有REITs 的96%.,每个REIT 根据各自的专长选择投资领域,有的以地理区域为专长,如地区、州、市的地产;有的专长于各种行业地产,如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产;有些REITs 选择广泛的投资类型,包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产的投资中,零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分,总计超过总投资的74%(见图10)。
1992年以后,美国房地产基金引入伞式伙伴房地产基金(UPREITs)结构(详见《新财富》20**年8月号《美国地产的资金流》)
REITs的操作模式是:先发行股票筹集资金,发行方式有募集和公开发行等,让人寿保险公司、养老基
金组织等机构投资者和一般投资者认购。发起成立REIT的公司对认购者会有一定的要求,如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产4.5万美元并且年收入高于4.5万美元,而且对一次性认购的数额也有一定的规定。资金筹集完后,将资金交给一个专业的房地产公司,然后进行一个地区、一个国家,甚至全球化的操作。不过正是因为这种独特的发展模式,使美国房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。
在美国,一些大的金融集团,如摩根大通、摩根士丹利有相当一部分盈利来自于房地产盈利的贡献。美国房地产公司的业务非常专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值,因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。
篇4：房地产公司员工退出管理制度(7)
房地产公司员工退出管理制度（七）
第一章总则
第一条为建立和完善**房地产开发有限公司（以下简称公司）员工退出机制，促进人力资源的合理流动，优化人员结构，提高人员素质，特制定本制度。
第二条公司遵循“公正公开公开、优胜劣汰、奖勤罚懒”的原则进行员工退出管理。
第三条本制度适用于公司及所属项目公司。
第四条人力资源部为公司员工退出的归口管理部门。
第二章范围与形式
第五条公司实行日常考核退出与年度考评退出相结合的退出机制。公司可根据日常考核及时退出不符合要求的员工，也可根据年度考评结果，按规定退出一定比例的员工。
第六条公司对各层级人员统一实行退出制度，以确保各个层级人员的合理流动。根据管理层级不同，公司职员分为员工层（主管以下职级人员）、基层管理层（主管至部门副经理职级人员）、中层管理层（部门经理至公司总经理助理职级人员）和高层管理层（公司副总经理至公司总经理职级人员）四个层面。
第七条原则上，公司根据年度人力资源实际现状及日常考核、年度考评情况，采取全公司综合平衡的方式，合理确定当年退出员工的比例。
第八条退出形式包括降级、降职、待岗、劝退和辞退等形式。
第九条降级是指员工工资降级、降档；降职是指主管及以上管理人员职务级别及薪资级别的降低；待岗是指员工被停止岗位工作，并进行重新择岗定岗；劝退是指公司根据考核评估结果，要求员工主动辞职；辞退是指公司根据考核评估结果及劳动合同的相关规定，与员工终止劳动关系。
第三章退出管理程序
第十条通过日常考核，若发现有工作表现不佳、工作能力不符合岗位要求，以及责任心和工作主动性严重不足者，应及时实施退出，并报公司人力资源部备案。
第十一条日常考核退出首先由部门负责人（或其直接上级）向人力资源部提出退出建议或要求，由人力资源部组织员工的直接上级、同级员工代表、部属代表及业务分管领导等进行专题评议，以全面评价员工的工作表现和能力，客观反映其优缺点等。根据评议结果，由人力资源部拟订建议报告，经分管领导审核后，按以下权限报批后实施退出：
1．公司财务管理部负责人、总经理助理及以上人员、项目公司副总经理及以上人员的退出，经公司副总经理审核后，报公司董事长审批；
2．公司其它职级人员、项目公司部门经理（含主持部门工作的副经理）至总经理助理职级人员的退出，由公司总经理审批；
3．项目公司其它职级人员的退出，由所在公司总经理审批。
第十二条根据年度考评方案分不同层级和权限考核后确定拟退出的人员，由公司人力资源部组织相关人员及代表，组成考评小组进行补充调查或评议，全面了解员工的工作表现和能力，客观反映员工的优缺点，并由公司人力资源部根据调查或评议结果拟订建议方案，经分管领导审核后，按上述审批权限报批后实施退出。
第十三条人力资源部应在退出方案批准后，负责会同员工的直接领导与拟退出人员进行正式的面谈沟通，明确指出其不足和缺点，并给予合理建议，帮助其端正思想、调整心态。
第十四条在完成与拟退出人员的面谈沟通后，由人力资源部负责按批准方案实施退出。在面谈沟通后若有特别情况的，人力资源部须及时向公司领导汇报情况并提出处理建议，报公司领导审定。
第十五条考核不合格，并根据公司退出机制经审定实行降级、降职的，由人力资源部负责按规定及时办理相关调整手续。
第十六条考核不合格，已不适合担任现岗位工作并经审定实行待岗的，待岗期限为2个月，自审定之日起计算。待岗期间的薪资按原月薪标准的50％发放，不享受奖金分配。
第十七条在待岗期间，待岗员工应移交原岗位工作，可以在公司范围内寻找合适岗位。待岗员工如选中合适岗位，并与接收单位协商一致的，由人力资源部办理逐级报批手续。待岗员工经批准重新上岗的，员工的薪酬按新的岗位和职级重新确定。
第十八条待岗期满后，员工仍未寻找到合适岗位或无任何单位接收的，公司与该员工解除劳动合同，由人力资源部按规定办理相关手续。
第十九条考核不合格，并经审定实行劝退和辞退的，以及员工主动辞职的，由人力资源部按规定办理相关手续。
第二十条员工办理离职手续后，应保守公司商业机密，不得带走公司业务资料，不得损害公司社会形象和利益。如有违反并致使公司社会形象及利益遭受损失的，公司保留依法追究法律和经济责任的权利。
第四章附则
第二十一条本制度由公司人力资源部负责解释与修订。
第二十二条本制度自颁发之日起施行。
篇5：Shopping Mall返租模式将退出历史舞台
笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发 现文中提到的“售后返租”模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收 到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏 对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希 望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。
产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资 金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等 经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它 的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合 三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”,其根本特征是开发商拆零销售 产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回, 然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。因为由专业 公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名“管理型商铺”,其运作方式往往概 括为“售后返租”。
一、案例情况
A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,20**年6 月竣工完成。该大楼占地面积7172 平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。其中地下3 层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方 米。12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯 1台,消防梯1台,客用电梯2台。
该项目地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相 通,成为未来的地铁上盖物业,将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。目前12层至30层 的写字楼已全部整体出售并入住办公,业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内著名 百货零售商负责经营管理。
该项目在其商铺的销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市 场接纳力,将商场产权划整为零,划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。 然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,其年回报利率定在7%左右 (高于银行贷款利率才有吸引力)。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌 控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现 商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作 来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问 题。经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的 销售。
在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目,其租金回报率为每年7.5%,每三年递增 0.5%,租赁回报期长达20年。
二、三方利弊分析
(一)开发商
对绝大多数开发商而言,是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢 抬升。通过零售产权,短期内回收大量资金,保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运— —这或许是不得已而为之的解决之道。
封闭式的大型商业物业往往一卖就散,一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式 从产权所有者手中收回,交给真正经营实力的大商家进行经营,实现统一规划经营,易吸引 上行人流,盘活楼盘,有利于楼盘升值,让客户感受升值空间。开发商一般在项目销售结 束、商业经营步入正轨后全身而退,将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司,而商业管 理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念 将对商铺价值、长远 的租金回报起到重要的作用。
在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、 工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。而且,回笼资金(即产权分散销售) 与商业经营(即统一规划经营)两者总是一对深刻的矛盾,而且商业物业的经营对开发商名 誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性:试想,一个销售不畅,入住率低的住宅小区 是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心,经营不善冷冷清清,返租回报承诺无法兑 现、投资者云集讨债的大型购物广场,即使当年开发商销售良好,早已赚得盆满钵满,其长 期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。
(二)投资者
近年来,由于股票风险太大,银行利率的一降再降,房产投资便无疑成为投资者关注的 焦点。临街商铺、社区商业、商业步行街、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷 涌现,开发商与投资者共同把这个市场推向了高潮。“
管理型商铺”的出现,对广大的购房 投资者有以下的利和弊:1. 省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,对于投资者来说,可得到极大的便利。
2. 免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力,经营管理公司具备对物业进 行规范管理的能力,可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。
3. 确保了市场运作初期的业主利益。一般“管理型商铺”委托经营合同签订时,都附有 若干期限的固定回报条款,即在市场启动初期的若干年限内,由营运管理商向小业主按固定 利率支付租金回报,租赁期限相对稳定,并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
4. 统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制,有利于实现商业 物业的整体竞争力,促进物业与租金的长期增值。
投资者的风险主要在于:
1. 大型封闭式商场与商业街或普通临街铺面不同,各个商铺能否增值与口岸关系不大, 主要依赖于商场整体经营的成功。在委托经营合同长达10—20年运营期内,一旦商场经营失 败,商业管理公司无力承担租金回报,会导致业主租金颗粒无收。
2. 在委托经营期满后,投资者取得对商铺的处置权,会产生种种难以预测的后果:或许 部分投资者不再满足于商业管理公司的固定利率回报,要求自行出租或者自营,这是合理且 合法的要求,这将逐渐破坏原有的经营规划和布局,甚至对整体的经营产生负面的影响,风 险在此时将渐渐暴露。
(三)经营者
商业地产项目的经营商与开发商天生是一对矛盾体——开发商希望拆零产权销售以回笼 资金,而经营商希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理;经营商希望有更多的面积 营造休闲的商业氛围,开发商希望出租更多的商业面积。
从商业经营角度看,管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场,与沿街独立商 铺或零售零租的商业街产生了较大的区别,有利于与沿街独立商铺的竞争:
1. 在整体经营上,管理型商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的 界定,有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测,做出正确的 决策。
2. 商铺的租赁期限相对稳定,而不像独立产权商铺,过多地受到小业主心态与个人需要 的影响。
3. 商铺租金相对稳定。整体经营的管理型商铺受到经营管理公司的严格管理,对于租金 的确定,经营商会有稳定的策略,沉浮一般不会太大,有利于入驻商家长远经营的规划与预 测。
4. 由于经营管理商的统一管理,管理型商铺的配套服务将明显优于一般独立商铺。
三、SWOT分析
(一)优势
1. 管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品,它集合了 产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期 内回收大量资金,又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。
2. 对购房投资者而言:管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,投资收 益较为长久而稳定,并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
3. 从商业经营角度看,管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定 位有着清晰的界定,有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预 测,做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定,有利于入驻商家长远经 营的规划与预测。
(二)劣势
1. 投资回报合同期较长,合同期内的发展状况难以预测:在投资者与商业管理公司签订 的投资回报合同中,为保证主力商家的长期经营,一般合同期长达10年-15年。在此期间,因 经营管理不善,租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报,甚至商场整体倒闭的可能性是 完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面,各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依 赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败,会导致业主租金颗粒无收。
2. 投资回报合同期满后的未来前景难以预测:10年-15年的合同期满后,购房者重新获 得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常,投资者可能不满足于不到10%的投资回报 率,要求进场自行经营或自行出租;如果此时商场已是惨淡经营,投资者(尤其是一层商铺 的投资者)可能出于对商业管理商的不信任,同样要求进场自行经营或自行出租,这将会破 坏商场统一经营格局,引发一系列不可预测的严重后果。
3. 二层以上的商铺销售难度大,投资者风险高。大型封闭式商场各个商铺能否增值与口 岸关系不大,主要
依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败,一层商铺尚可依靠一定 的客流量继续维持,二层及以上的商铺却无力回天。(三)机会
除了宏观经济的发展和加入WTO带来的机遇外,整体租赁零售产权的管理型商铺还有 以下的市场机会点:
1. 因为证券市场的风险太大,银行存款利率的一降再降,房产投资尤其是商铺的投资成 为投资者的新宠。商业地产相对于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用银行贷 款的优势。通常商业地产投资回收周期是6—8年,此后年出租收益率为16%左右。而管理型 商铺更是省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,投资收益较为长久而稳定,并很好地 迎合了中国人“一铺养三代”的传统心理。
2. 管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品,但并不是 SHOPPING MALL能够完全替代它。很多面积在2万平方米以下、营业用房楼层较少、位于城 市黄金口岸的小型购物中心往往采用了这种运作模式。因为它既避免了临街式独立商铺的无 序经营,又回避了SHOPPING MALL对面积和经营业态的规模化严格要求。未来几年是各个 城市的旧城改造危房改造集中期,这将腾出大量中小规模的市中心土地,为管理型商铺的持 续发展提供土地供给,带来了新的机遇。而且大量的临街商业用房被拆迁,经营者们急于找 到新的经营场所,从而导致商业用房的需求加大。}
(四)挑战
整体租赁零售产权的管理型商铺在外部环境上顺应了商业零售业发展的趋势和消费结 构、消费者心理的变化,又不至于给开发商太大的资金压力。但管理型商铺最大的挑战来源 于运作模式本身,也就是前面所讲的劣势:合同期内能否得到良好的经营以及返租期结束后 商场经营问题等。
四、返租模式的风险规避
从前面的分析可以看出,返租模式固有的先天不足带来了较高的风险,在这场信息不对 称的博弈当中,中小投资者明显处于劣势。在小业主投资买房时,开发商便已经为自己设定 好了金蝉脱壳的步骤。签订购房合同时,小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议,而 返租方当然不会是精明的开发商,通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不 善,向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租,如果开发商也无力或无心承担每年高 达总销售额7%的巨额返租(这种可能性极大),小业主的厄运也就开始了,这一切与开发商 没有任何法律关系,而承诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年, 开发商是否存在难以预测。
对于一个有社会责任感,立志于长期发展的开发商来讲,应该明白如果经营管理不成 功,返租中断,往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少整个模式的风 险,保护博弈各方的长远利益,可以从以下几个方面入手:
1、开发商保留部分主力商铺,临街、主入口商铺控制在手中,避免商场“脸面”受制 于人。
2、核心主力零售店应引进已发展成熟,具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌 经营商作为领头羊(如万达购物广场引进沃尔玛 成都商业大世界引进家乐福,广州天河城引 进日本吉之岛,成都罗马假日广场引进好又多旗舰店),增强购产权者信心,并有利于商场 经营的成功。
3、在可能的前提下,开发商应与核心主力零售店合资或合作经营,甚至尽量自营一部 分。这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度,有利于整个商业物业的长期经营, 又可增强其他经营商家与之合作的信心。
4、为了促进产权的零售,返租利率一般高于银行同期贷款利率,但不一定固定化,在 合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。
5、商场经营一般有3-5年的培养期,基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧,大型百货 零售企业的经营效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有 限公司和百货单体店的统计,20**年商品销售利润率分别为0.97%(20**年为 1.34%)、1.02%(20**年为1.2%)、2.4%(20**年为2.8%),因此商业租金收益极可能不足以冲抵 返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目,形成整个企业资金的良性循 环。
6、重视商业管理公司扮演的角色,以专业商业管理公司为桥梁,构建起合理的委托经 营机制,走中介专业化、规模化的道路,允许开发商逐渐退出,改由商业管理公司承担起物 业保值、增值、正常返租的责任。
7、租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹,威力如何有待时间的 验证。是否能弱化或者解决该问题,有待于商铺业主委员会(或商铺投资基金)以及商业经 营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外,国外流行的“认购面积、共有产权”的办 法也能很好地解决“返租后遗症”,其操作方法是,开发商将商业物业或写字楼,划成几大 区域,每个区域再划成等面积的若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者 共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共
有产权证,这实际上是产权证券化的前奏,类似 于“基金”的形式。当然,这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。对于国内商业地产的投资者来讲,无论是开发商还是中小投资者,都不得不暂时面对融 资渠道匮乏,资本市场发展不充分、房地产证券化发展缓慢的现实。
对开发商而言,返租模式是不得已而为之的短期行为,相当于向广大中小投资者的一次再融 资,其融资成本明显较高,且涉及面广,后遗症多,社会影响大,风险极高。
对中小投资者而言,返租模式类似于一场赌博,其投资的风险集中于某一个具体项目或经营 团队的成败上,这绝非一项科学的个人投资决策。虽然少数有实力有品牌的开发商,凭借自 身的公司信誉度,或通过自有物业的担保等措施,保证小投资者的投资信心和所承诺的投资 回报,但在目前国内信用体制相对不健全的条件下,返租模式下的投资者确确实实成为了弱 势群体。
因此,返租模式是国内房地产业融资困境与民间投资热情空前高涨的双重压力下形成的 一个阶段性产物,它的出现显示了中国人无穷的智慧和“有条件要上,没有条件也要上”的 灵活变通能力。但它固有的先天劣势,决定其生命力是短暂的,随着房地产融资手段的逐渐 丰富,返租模式必将退出历史的舞台。
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