成都市关于贯彻实施《成都市物业管理条例》的通知

　　成都市房产管理局关于贯彻实施《成都市物业管理条例》的通知

　　局机关各处室、局属各单位、高新区规划建设局、各区(市)县房产管理局(办、所)：

　　《成都市物业管理条例》(以下简称《条例》)已由成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议于20**年8月10日通过，经四川省人大常委会20**年9月27日批准，自20**年1月1日起施行。为全面准确地贯彻《条例》，依法加强对物业管理活动的监督管理，局机关各处室、局属各单位、高新区规划建设局、各区(市)县房产管理局(办、所)要对《条例》的实施给予高度重视，切实做好各项实施工作。为此，特作如下通知：

　　一、充分认识《条例》颁布实施的重要意义，扎扎实实学习好、宣传好《条例》

　　《条例》是继今年3月全国人民代表大会颁布《物权法》后，市人大常委会依据《物权法》的精神，结合我市实际制定出的一部全面规范我市物业管理活动的地方性法规，确立了一系列重要的物业管理制度，对规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，促进物业管理业科学规范和谐发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境，维护社会稳定具有十分重要的意义。房产管理管理部门工作人员，特别是领导干部都要充分认识实施《条例》的重要意义，认真学习，深刻领会精神实质，提高依法行政水平。市、区(市)县房产管理部门都要对学习、宣传、贯彻《条例》作出具体部署，狠抓落实，认真制定宣传计划，要利用报刊、广播、电视、网络等新闻媒体广泛深入地宣传《条例》。

　　二、学习《条例》，加强培训，把握内涵

　　《条例》作为《物权法》颁布后的物业管理地方立法，设立和完善了新建住宅交付使用制度、住宅物业保修金监管制度、物业服务质量评价制度等21项物业管理制度，有32项规定处于国内先进水平。

　　市、区(市)县房产管理部门要加强学习与培训，通过短期培训、讲座、座谈会等多种形式认真组织学习，认真制定学习计划，拟订培训实施方案，通过政策法规的培训，全面提高工作人员素质。同时，要进一步加强对从事物业服务的从业人员的培训，提高物业服务从业人员的素质，加强物业管理队伍建设。

　　三、明确职责，加强内部配合与协调

　　《条例》是以《物权法》、国务院《物业管理条例》为依据，结合我市实际制定的，在很多方面都作了细化，并在一些制度建设上有所创新，涉及相关部门、单位众多的职责和任务。因此，市、区(市)县房产管理部门要按照《条例》的规定，明确职责，加强部门、单位之间的配合与协调。

　　(一)物业管理监督机构、房屋产权登记机构等要进一步加强协调配合，建立信息交流制度，实现管理资源共享。同时，房屋产权登记机构要严格按照《条例》中相关规定，进一步完善登记要求和办事流程，保障相关制度顺利实施。

　　(二)市、区(市)县房产管理部门要建立物业管理工作联系制度。各区(市)县房产主管部门每月将辖区内物业管理工作信息统计上报市房产管理部门，有效解决市、区(市)县物业管理工作的衔接问题。

　　(三)各区(市)县房管部门要建立健全物业管理利益协调机制、诉求畅通机制、纠纷预警预报和调解机制，积极配合调处物业管理中的投诉。

　　四、贯彻执行《条例》，加强与相关主管部门的信息联络

　　(一)各区(市)县房管部门要认真贯彻执行《条例》，加强与当地街道办事处、社区居委会的联系，及时了解情况，加强对物业管理工作的指导、协调和监督，进一步促进业主对物业的依法维权，有序参与，民主管理，民主监督。

　　(二)各区(市)县房管部门要切实履行好《条例》赋予的相关职责，积极建立与所在辖区规划、工商、物价、公安等部门的信息联络机制，及时处理物业管理发展过程的问题，并认真研究物业管理发展中的新情况、新问题，及时制定相应的规范，形成物业管理发展的合力。

　　局机关各处室、局属各单位、各区(市)县房产管理部门接到本通知后，要结合自身的实际情况，认真研究、贯彻落实，共同推动我市物业管理行业的健康规范和谐发展。

　　二00七年十二月十日

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篇2：无锡市关于贯彻江苏省物业管理条例的实施意见（2013）

　　锡政办发〔20**〕242号

　　市政府办公室关于贯彻江苏省物业管理条例的实施意见

　　无锡市人民政府办公室文件

　　锡政办发〔20**〕242号

　　市政府办公室关于贯彻江苏省物业管理条例的实施意见

　　各市(县)和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

　　为贯彻《江苏省物业管理条例》(20**年11月29日江苏省人大常委会修订，以下简称《条例》)，规范物业管理的使用、维护及其监督管理活动，现结合我市实际，就贯彻《条例》提出以下意见：

　　一、指导思想

　　以***为指导，以人民群众满意为标准，坚持民生为先，实现物业管理工作“重心下移、属地为主、立足基层”，将物业服务纳入现代服务业发展、社区建设和社会管理体系，着力提升物业服务水平，营造良好的居住和工作环境，为建设“四个无锡”作出更大贡献。

　　二、管理体制

　　按照统一领导、分级负责、以块为主、综合协调的原则，健全住保房管部门行业管理、区人民政府(管委会)属地负责、街道(镇人民政府)具体组织、职能部门密切配合的工作体制。有效发挥社区基层组织和业主自治组织作用，共同推进我市物业管理工作。

　　三、职能分工

　　各区人民政府(管委会)负责辖区内物业管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社区建设和社区管理体系，建立物业管理联席会议制度，落实综合协调管理职责，解决物业管理中的热点难点问题。

　　街道办事处(镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系，落实辖区内旧住宅区长效管理工作。

　　社区居(村)民委员会协助配合街道办事处(镇人民政府)，指导、协助和监督本社区物业服务单位做好物业管理与服务工作。

　　市住保房管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，负责对街道(镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员培训，建立物业服务企业及其项目负责人信用档案，按照市政府要求对各区(管委会)物业管理工作的目标责任进行考核。

　　区住保房管部门负责辖区内物业服务工作的行业管理，具体实施物业管理区域划分、前期物业服务招投标的组织、项目承接验收的指导监督、物业服务质量考核、依法查处物业管理违法行为等相关工作，参与区人民政府(管委会)对各街道(镇人民政府)物业管理工作的目标责任考核。

　　规划部门负责按规划要求提出配套设施相关内容，做好住宅项目的规划管理工作。

　　建设部门负责物业管理区域内建设工程质量的监管，落实房屋建筑工程质量措施，监督建设单位及时处理已竣工交付房屋的质量问题。

　　公安部门负责监督物业管理区域内治安防范措施的落实，指导物业服务企业做好住宅小区停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作;负责消防设施的检查验收，并依法查处破坏消防设施的行为。对小区内堆放易燃易爆物品、强行停放大型客货车辆等影响公共和消防安全的行为依法采取强制措施。

　　城管部门按照《无锡市城乡规划条例》和城市管理相对集中行政处罚权的规定查处物业管理区域内未经批准擅自新建、扩建、改建(含破墙开门窗)等建(构)筑物以及乱设户外广告、乱设摊点等行为。

　　民政部门指导社区居(村)民委员会协助配合街道办事处(镇人民政府)，在物业管理中发挥应有的指导、协助和监督作用。

　　民防部门负责住宅小区内人防工程的规划、建设以及维护管

　　理的监督检查工作，查处违法出售、出租人防车库(位)行为。

　　环保部门负责受理居民对环境违法行为的举报、投诉，查处环境违法行为，对小区内及周边产生的噪音、油烟扰民等行为进行监督管理。

　　物价部门负责物业服务收费管理，制定住宅区前期物业服务收费指导标准，对物业服务收费、明码标价等监督检查，依法查处违法行为。

　　质监部门负责电梯等特种设备安全监督检查工作。发现安全隐患及时处置。

　　财政、地税、人社、工商等部门要按照各自职责，妥善处理物业管理涉及的政策扶持、投诉处理、矛盾化解等问题，共同抓好物业管理相关工作。

　　四、工作要求

　　(一)组织《条例》学习、宣传

　　1.组织街道(镇人民政府)和社区居(村)民委员会相关人员开展《条例》和相关物业管理法律法规的学习。(市、区住保房管局)

　　2.编制《条例》相关学习资料，组织各物业服务企业及其从业人员开展《条例》的学习工作。(市住保房管局、市物业管理协会)

　　(二)完善属地管理工作机制

　　1.各区人民政府(管委会)要根据各自的工作实际，落实本区物业管理相关政策措施;督促区住保房管局开展对物业管理工作的日常监督和指导;明确街道(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和区职能部门的职责，切实抓好辖区物业管理工作。

　　20** 年 11 月 15 日前，建立由住保房管、建设、城管、环保、公安、物价、人社、民政、人防、工商、质监等相关部门组成的物业管理联席会议制度。(各区人民政府、管委会)

　　2.各街道(镇人民政府)要加强物业服务项目监督管理和矛盾投诉调解等工作，完善社区公共服务体系，做好物业服务日常考核工作;牵头成立业主委员会或物业管理委员会，组织召开业主大会，并指导其正常开展工作。20** 年 11 月 15 日前，建立完善领导机制，明确分管领导，配备专(兼)职人员。(各街道、镇人民政府)

　　3.各社区居(村)民委员会要配合街道(镇人民政府)和区住保房管部门，做好辖区内物业管理的指导、协助和监督工作;协助做好业主大会、业主委员会筹建的组织工作和物业服务中的矛盾纠纷调处工作，并于20**年11月15日前明确联络员。(各社区、村委会)

　　(三)制定相关配套政策

　　1.根据市人大立法计划，研究拟定《无锡市物业管理条例》草案。时间要求：20**年12月31日前。(市住保房管局)

　　2.根据物业服务成本上涨幅度，调整与物业服务标准等级相适应的物业服务费政府指导价格，并对已实施市场化物业服务的住宅小区，明确物业服务收费调整办法。(市物价局，市住保房管局)

　　3.根据《条例》授权及时拟定配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房具体标准。(市住保房管局)

　　(四)加强物业服务行业政策扶持

　　1.物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。(无锡地税局)

　　2.研究制定对物业服务企业创优达标给予奖励的相关政策。

　　时间要求：20**年12月31日前。(市住保房管局，市财政局)

　　3.对物业服务质量考核达标的企业，按照国家、省相关政策进行扶持。(市住保房管局、市财政局)

　　4.对物业服务企业吸纳本市就业困难对象的，按照规定享受有关就业优惠政策。(市人社局)

　　(五)规范物业管理区域有关费用收取

　　1.物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。(无锡地税局)

　　2.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。

　　(无锡供电公司、市自来水总公司、华润燃气公司)

　　3.住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。(无锡供电公司、市自来水总公司、华润燃气公司)

　　(六)《条例》施行后立项的住宅物业按不低于地上地下总建筑面积4‰的比例配置物业服务用房;集中建设的保障性住房按不低于总建筑面积 3‰增加配置物业服务经营性用房。(市建设局)

　　(七)《条例》施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位在交付使用前按照建筑安装总费用 1%的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。(市物价局、市住保房管局)

　　江阴市、宜兴市参照本实施意见执行。

　　无锡市人民政府办公室

　　20**年10月28日

篇3：宁波市住宅小区物业管理条例实施意见（2010）

　　关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知

　　各县(市)区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

　　《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》已经市政府第81次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　二○一○年六月十二日

　　宁波市住宅小区物业管理条例实施意见

　　《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)已于20**年9 月28日经浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准，自20**年1月1起施行。为确保《条例》顺利贯彻实施，现根据《条例》规定及国家、省相关法律法规，提出以下实施意见。

　　一、市、区、街道、社区的物业管理职能划分

　　(一)市建设行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门，负责对县(市)区物业管理主管部门的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

　　(二)县(市)区人民政府负责辖区内物业管理工作，落实物业管理综合协调、管理的职责;将物业管理纳入街道办事处(乡镇人民政府)年度考核目标;根据各地实际，制定物业管理发展的政策措施。建立由辖区物业管理主管部门、规划、城管、公安、价格、工商、街道办事处(乡镇人民政府)参加的物业管理协调领导小组，协调解决辖区内物业管理的重大问题。建立由辖区物业管理主管部门、街道办事处、法院、司法、基层人民调解委员会组成的物业管理纠纷快速处理机制，解决协调物业管理发生的争议和纠纷。负责制订本辖区内小区管理应急预案，指导街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门对物业服务企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调。

　　(三)县(市)区物业管理主管部门牵头负责对物业管理小区的日常检查、指导，统一组织对物业管理小区的综合考评;建立健全物业管理服务投诉受理机制，建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案，对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改;指导属地街道办事处(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。县(市)区物业管理主管部门的人员经费纳入同级财政预算。

　　(四)街道办事处(乡镇人民政府)要建立物业管理服务站，配置物业管理专职人员，人员经费纳入同级财政预算。负责协调物业管理与社区建设的关系;负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作，并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;要充分发挥其社区综合协调的优势，把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来，共同创建和谐社区;协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

　　(五)社区居民委员会要积极发挥社区在物业管理中的作用，支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责，参与对物业服务企业的监管工作，协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。

　　二、相关行政职能部门的职责

　　物业管理涉及面很广，物业管理活动的顺利实施，需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划、房管、环保、价格、财税、人防等有关部门应当依照各自职责，做好本行政区域内物业管理的相关工作。

　　(一)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施，指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位，缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　(二)城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。

　　(三)工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

　　(四)规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

　　(五)房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

　　(六)环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

　　(七)价格主管部门负责制定前期物业服务收费和停车服务收费的办法，查处物业服务企业乱收费行为。

　　(八)财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。对一些入不敷出的老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免，减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

　　(九)人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

　　各行政职能部门应按职能分工，履行职责，积极受理业主和单位的投诉，依法进行调查处理违法违规行为。不履行职责的，依照其相关法律、法规处理。

　　三、业主大会、业主委员会的运作

　　(一)业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行，市建设行政主管部门应制定《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》，为业主大会、业主委员会规范运作提供参考依据。

　　(二)业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用，根据业主大会议事规则履行职责，规范运作。要建立业主委员会例会制度，每季度至少应召开一次业主委员会会议，必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加，讨论研究业主和物业服务企业反映的问题，提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通，促进互相信任、互相支持，创建和谐社区。

　　《宁波市业主大会议事规则》示范文本另由市建设行政主管部门制定。

　　(三)业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区街道办事处(乡镇人民政府)会同辖区物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

　　(四)物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托物业服务企业出租或经营。所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其它需要。物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的，合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的，合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章确认。

　　四、规范前期物业管理工作

　　(一)各县(市)区物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应参加开发地块的扩初会审及交付前联合检查，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。物业服务企业应参与开发地块的交付前联合检查(备案)，并提出整改意见和建议。

　　(二)进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》。

　　开发建设单位为前期物业管理招投标活动中的招标单位，并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期物业管理招投标按《宁波市前期物业管理招投标实施办法》执行，《宁波市前期物业管理招投标实施办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(三)开发建设单位在销售(预售)物业之前，应制定《临时管理规约》，并在物业销售(预售)5日前向辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　物业买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时，《临时管理规约》和开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应作为合同附件附后，明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

　　《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的文本须经辖区物业管理主管部门备案后，方可作为商品房买卖合同的附件。

　　《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的示范文本由市建设行政主管部门另行制定，供开发建设单位参考。

　　(四)实行物业服务企业提前介入。物业服务企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内，派员进驻现场，其主要职责按《条例》第二十六条执行。同时，要做好为物业买受人解释物业管理政策和房屋交付中接待业主入住的各项准备工作。

　　(五)物业服务企业要督促建设单位与相关专业部门做好供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移接交工作。相关专业单位对联合检查合格的共用设施设备应按规定及时接收，并做好设施设备的管理维护和保养工作。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户(指实际最终使用的个人或单位)收取费用。相关专业部门需委托物业服务企业收取的，双方应签订委托合同，并支付相应的费用。未签订委托合同的，不得向物业服务企业强行托收。

　　(六)完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时，开发建设单位向物业服务企业移交下列资料，并通过物业服务企业办理业主交房手续：

　　1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　2.设施设备的安装、使用、维护保养及保修项目等技术资料;

　　3.物业质量保修和物业使用说明文件;

　　4.业主清册(房屋分配方案);

　　5.分幢分层平面图和套型图;

　　6.房屋、电表、水表等的有关钥匙;

　　7.物业管理所必需的其他资料。

　　五、物业服务企业的服务

　　(一)物业服务企业应履行物业服务委托合同，按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养，环境整洁，绿化养护，公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。

　　(二)物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为，应当及时劝阻、制止，要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。

　　(三)物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况，公布具体内容为：

　　1.实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金的收支情况;

　　2.实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

　　(四)建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分档案制度，加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。辖区物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管，严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设，促进物业服务企业不断改进服务态度，提高物业服务水平。

　　《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《宁波市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(五)物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。

　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳;业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

　　(六)根据《条例》第三十二条规定，物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定，并在办理产权过户提交资料时，出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时，应提交由社区居委会出具的相应证明，证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。

　　(七)规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出，并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时，将退出时间、理由报送县(市)区物业管理主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。在辖区物业管理主管部门、属地街道办事处(乡镇人民政府)的监督下，将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料，移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门，供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。物业管理退出办法和程序，由市建设行政主管部门另行制定。

　　(八)为提高小区车库、车位的利用率，缓解小区停车难的问题，产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定，出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由，影响正常出租，导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。

　　六、物业管理用房的配置

　　物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给辖区物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置，开发建设单位应当在初步设计审查后征求辖区物业管理主管部门的意见，并在规划设计方案中确定，不得任意调整。

　　(一)开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房：

　　1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房，按4‰比例配置物业管理经营用房;

　　2.物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房;

　　3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣;

　　4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的，其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上注明;

　　5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上，并应配置在地上专用的办公性质用房内;

　　6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房，配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的，在与辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)商议后，由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。

　　(二)因房产测量后，地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的，超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房;确实无法配置的，应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　(三)经规划部门批准实行物业分期开发，不能足额提供当期物业管理经营用房的，开发建设单位应当在物业交付前向辖区物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

　　(四)物业管理用房应依照法律规定进行权属登记，产权属全体业主共有。

　　七、物业管理相关经费的交纳

　　(一)首次业主大会会议的筹备经费缴交。开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例(最低不少于1万元)，在物业交付前向辖区街道办事处(乡镇人民政府)交纳首次业主大会会议的筹备经费，主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。辖区街道应单独列账，独立核算;首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。

　　(二)前期物业服务费的缴交。开发建设单位应当依照《条例》第二十四条规定支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理。为维护物业管理的正常运行，前期物业服务费不得低于以下标准：低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米缴交。缴交时间:其中70%应在物业管理招投标开始前交纳，其余30%在物业交付联合检查之前交清。

　　为扶持物业管理行业的发展，各县(市)区可在前期物业服务费中提取5%作为物业管理行业发展资金，主要用于物业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。物业管理行业发展资金由辖区物业管理主管部门管理，专款使用，并接受同级财政、审计部门的监督。《宁波市前期物业服务费管理办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(三)物业保修金的缴交。开发建设单位在物业竣工交付前，应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金(为便于计算，低、多层住宅按照建设工规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米，中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元/平方米，高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收)。保修金作为物业保修期内物业维修费用保证的资金，物业保修金的管理使用按省、市相关规定执行。

　　(四)物业专项维修资金的建立。住宅小区应设立物业专项维修资金，实行业主自主管理与委托政府设定的维修资金管理机构代为管理的方式，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府另行制定。

　　八、物业管理相关政策

　　(一)各县(市)区人民政府应加强对老住宅小区物业管理的扶持力度，对一些收费标准比较低的老小区可采取适当补贴的办法，解决老小区物业管理的长效管理问题。对收费标准比较低的农村拆迁安置房小区、城镇经济适用房小区，建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上，应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房(纳入国家直管公房管理，免租给物业服务企业经营)，租金收入用于补贴物业服务经费。

　　(二)对物业区域规模较小，服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区，住宅小区停车费、物业经营用房等收益，经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定，可用于补贴物业服务费用的不足，以确保小区物业管理的长效发展。

　　(三)为扶持物业管理的发展，各县(市)区财税部门对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠。

　　(四)凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的，不得转由业主或物业服务企业承担。

　　(五)对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主，物业服务费实行先交后补的办法，先由业主依照物业服务合同的约定交纳，之后每年12月底向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体标准由各县(市)区人民政府另行制定。

　　各级政府和物业管理主管部门，要以住宅小区物业管理为重点，加强对物业管理行业的领导，进一步规范物业服务行为，要根据各地的实际，出台相应的政策措施，保障广大业主和物业管理企业的合法权益，充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安宁波中的作用，进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

　　本意见自发文之日起实施，由市建委负责解释。市建委可根据本意见明确实施中的有关具体问题。

篇4：余姚市关于贯彻落实《宁波市住宅小区物业管理条例》的实施意见(2010)

　　余姚市人民政府办公室关于贯彻落实《宁波市住宅小区物业管理条例》的实施意见

　　各乡镇人民政府、街道办事处，市直各部门：

　　《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)及其实施意见已正式发布。为确保《条例》顺利贯彻实施，现根据相关法律法规，结合我市实际，提出以下实施意见。

　　一、市、街道、社区的物业管理职能划分

　　(一)市建设行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门，负责全市物业管理行业的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。牵头负责对物业管理小区的日常检查、指导，统一组织对物业管理小区的综合考评;建立健全物业管理服务投诉受理机制，建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案，对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改;指导属地街道办事处(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。下设市物业管理中心，具体负责物业主管部门委托的具体物业行业管理、物业经费核算及物业专项维修资金的归集、使用、管理的日常工作，并指导街道办事处(乡镇人民政府)物业管理服务站开展工作。

　　(二)街道办事处(乡镇人民政府)要设立物业管理服务站(在现有社务办增挂牌子)，配置1到2个物业管理专职人员，人员在街道办事处(乡镇人民政府)现有编制中调配解决。负责协调物业管理与社区建设的关系，指导、协调社区建立社区化准物业管理模式。组织实施老小区整治改造;负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作，并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;要充分发挥其社区综合协调的优势，把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来，共同创建和谐社区;协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

　　(三)各社区居民委员会要配备住宅小区物业管理专管员2名。人员经费方面，城区四街道由市财政和街道财政各安排5万元，其他街道办事处(乡镇人民政府)参照这一标准各自财政负担。积极发挥社区在物业管理中的作用，支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责，参与对物业服务企业的监管工作，协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。对老住宅小区必要时实施社区负责的准物业管理模式。

　　二、相关行政职能部门的职责

　　物业管理涉及面很广，物业管理活动的顺利实施，需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划(人防)、建设(房管)、环保、发改(价格)、财税等有关部门应当依照各自职责，做好本行政区域内物业管理的相关工作。

　　(一)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施，指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位，缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;按《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　(二)城管执法部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;履行规划、环保部门已依法划归城管执法部门的相关职责。

　　(三)工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

　　(四)规划(人防)部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

　　(五)房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

　　(六)环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

　　(七)价格主管部门负责制定前期物业服务收费和停车服务收费的办法，查处物业服务企业乱收费行为。

　　(八)财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。按规定对老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免，减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

　　各行政职能部门应按职能分工，履行职责，积极受理业主和单位的投诉，依法调查处理违法违规行为。不履行职责的，依照相关法律、法规处理。

　　三、业主大会、业主委员会的运作

　　(一)业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行，具体运作以《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》为参考依据。

　　(二)业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用，根据业主大会议事规则履行职责，规范运作。要建立业主委员会例会制度，每季度至少应召开一次业主委员会会议，必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加，讨论研究业主和物业服务企业反映的问题，提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通，促进互相信任、互相支持，创建和谐社区。

　　具体议事规则参考《宁波市业主大会议事规则》示范文本制定，并经业主大会通过后执行。

　　(三)业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区街道办事处(乡镇人民政府)会同市物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

　　(四)物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托物业服务企业出租或经营。所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其它需要。物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的，合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的，合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章确认。

　　四、规范前期物业管理工作

　　(一)市物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应参加开发地块的建设工程设计方案会审、扩初会审及交付前联合检查，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。物业服务企业应参与开发地块的交付前联合检查(备案)，并提出整改意见和建议。

　　(二)进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》。

　　开发建设单位为前期物业管理招投标活动中的招标单位，并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期物业管理招投标由市建设局按照《宁波市前期物业管理招投标实施办法》规定，制订《余姚市前期物业管理招标实施办法》。

　　(三)开发建设单位在销售(预售)物业之前，应制定《临时管理规约》，并在物业销售(预售)5日前向辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　物业买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时，《临时管理规约》和开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应作为合同附件附后，明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

　　《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的文本须经市物业管理主管部门备案后，方可作为商品房买卖合同的附件。

　　开发建设单位制定《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》时，参考由宁波市建设行政主管部门制定的示范文本。

　　(四)实行物业服务企业提前介入。物业服务企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内，派员进驻现场，其主要职责按《条例》第二十六条执行。同时，要做好为物业买受人解释物业管理政策和房屋交付中接待业主入住的各项准备工作。

　　(五)物业服务企业要督促建设单位与相关专业部门做好供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移接交工作。相关专业单位对联合检查合格的共用设施设备应按规定及时接收，并做好设施设备的管理维护和保养工作。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户(指实际最终使用的个人或单位)收取费用。相关专业部门需委托物业服务企业收取的费用，双方应签订委托合同，并支付相应的费用。未签订委托合同的，不得向物业服务企业强行托收。

　　(六)完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时，开发建设单位向物业服务企业移交下列资料，并通过物业服务企业办理业主交房手续：

　　1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　2.设施设备的安装、使用、维护保养及保修项目等技术资料;

　　3.物业质量保修和物业使用说明文件;

　　4.业主清册(房屋分配方案);

　　5.分幢分层平面图和套型图;

　　6.房屋、电表、水表等的有关钥匙;

　　7.物业管理所必需的其他资料。

　　五、物业服务企业的服务

　　(一)物业服务企业应履行物业服务委托合同，按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养，环境整洁，绿化养护，公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。

　　(二)物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为，应当及时劝阻、制止，要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划(人防)、建设、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。

　　(三)物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况，公布具体内容为：

　　1.实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金的收支情况;

　　2.实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

　　(四)建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业

　　项目经理信用记分档案制度，加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。市物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管，严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设，促进物业服务企业不断改进服务态度，提高物业服务水平。

　　具体按照市建设行政主管部门制定的《余姚市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《余姚市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》执行。

　　(五)物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。

　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳;业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

　　(六)根据《条例》第三十二条规定，物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定，并在办理产权过户提交资料时，出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时，应提交由社区居委会出具的相应证明，证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。

　　(七)规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出，并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时，将退出时间、理由报送市物业管理主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。在市物业管理主管部门、属地街道办事处(乡镇人民政府)的监督下，将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料，移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门，供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。具体按《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》的规定执行。

　　(八)为提高小区车库、车位的利用率，缓解小区停车难的问题，产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定，出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由，影响正常出租，导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由市价格和建设行政主管部门另行规定。

　　六、物业管理用房的配置

　　物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给市物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置，开发建设单位应当在初步设计审查(规划部门的建设工程设计方案会审)后征求市物业管理主管部门的意见，并在规划设计方案中确定，不得任意调整。

　　社区用房按小区地上总建筑面积2‰的比例配置，根据需要确定实物或货币配置。由民政部门会同国土、规划、建设等部门和街道办事处(乡镇人民政府)制订社区用房的专项规划，根据专项规划由规划部门在土地出让条件书中明确实物配置或货币配置，并注明位置、面积、产权性质或货币配置总额等事项。实物配置的竣工交付时由开发建设单位无偿提供，产权归街道办事处(乡镇人民政府)所有;货币配置的由开发建设单位在竣工交付前向属地街道办事处(乡镇人民政府)缴纳，专项用于社区用房的建设或购置。

　　(一)开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房：

　　1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房，按4‰比例配置物业管理经营用房;

　　2.物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房;

　　3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣;

　　4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的，其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上注明;

　　5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上，并应配置在地上专用的办公性质用房内;

　　6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房，配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的，在与市物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)商议后，由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。

　　(二)因房产测量后，地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的，超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房;确实无法配置的，应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　(三)经规划部门批准实行物业分期开发，不能足额提供当期物业管理经营用房的，开发建设单位应当在物业交付前向市物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

　　(四)物业管理用房应依照法律规定进行权属登记，产权属全体业主共有。

　　七、物业管理相关经费的交纳

　　(一)首次业主大会会议的筹备经费缴交。开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例(最低不少于1万元)，在物业交付办理初始登记手续前向市物业主管部门交纳首次业主大会会议的筹备经费，市物业主管部门在交付后全额转拨给辖区街道办事处(乡镇人民政府)，主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。辖区街道办事处(乡镇人民政府)应单独列账，独立核算;首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。

　　(二)前期物业服务费的缴交。开发建设单位应当依照《条例》第二十四条规定支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理。为维护物业管理的正常运行，前期物业服务费不得低于以下标准：低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米缴交。缴交时间:其中70%应在物业管理招投标开始前交纳，其余30%在物业交付联合检查之前交清。

　　为扶持物业管理行业的发展，在前期物业服务费中提取5%作为物业管理行业发展资金，主要用于物业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。物业管理行业发展资金由市物业管理主管部门管理，专款使用，并接受同级财政、审计部门的监督。具体按照《宁波市前期物业服务费管理办法》执行。

　　(三)物业保修金的缴交。开发建设单位在物业竣工交付、初始登记前，应当一次性向市物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金(为便于计算，低、多层住宅按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米，中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元/平方米，高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收)。保修金作为物业保修期内物业维修费用保证的资金，物业保修金的管理使用按省、宁波市相关规定执行。

　　(四)完善物业专项维修资金制度。住宅小区应设立物业专项维修资金，实行业主自主管理与委托政府设定的物业维修资金管理机构代为管理的方式，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府根据《宁波市的物业专项维修资金的管理办法》另行制定。

　　八、加强老住宅小区物业管理工作

　　(一)加强对老住宅小区物业管理的扶持力度。继续对老小区采取“以奖代补”政策并予以完善，解决老小区物业管理的长效管理问题。

　　(二)合理确定老小区物业管理的服务内容、服务标准和收费标准。为老住宅小区居民提供公共区域保洁、小区秩序维护、公共设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋公共部位

　　维修管理等基本日常管理服务。

　　(三)建立老住宅小区社区化准物业管理模式。对无条件实施市场化物业管理的小区或无企业接管的小区，由社区负责提供准物业管理服务。对实行准物业管理的住宅小区在原有以奖代补政策的基础上，市财政增加0.5元∕平方米•年，街道补助0.5元∕平方米•年，业主负担不少于1元∕平方米•年。

　　九、物业管理相关政策

　　(一)对收费标准比较低的各类安置(包括保障性住房集中安置)小区，建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上，应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房，纳入国家直管公房管理，租金收入用于补贴物业服务经费。城区凤山、阳明、梨洲、兰江四街道范围内的各类安置小区纳入市政府老小区“以奖代补”政策。其他乡镇(街道)也应自行制订以奖代补政策。

　　(二)对物业区域规模较小，服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区，住宅小区停车费、物业经营用房等收益，经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定，可用于补贴物业服务费用的不足，以确保小区物业管理的长效发展。

　　(三)为扶持物业管理的发展，财税部门按规定对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠;实行准物业管理的住宅小区，供水、供电部门对物业管理性用水用电应按照居民收费价格收取水、电费。

　　(四)凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的，不得转由业主或物业服务企业承担。

　　(五)对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主，物业服务费实行先交后补的办法，先由业主依照物业服务合同的约定交纳，之后每年6月底向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体标准由市人民政府另行制定。

　　各级政府和物业管理主管部门，要以住宅小区物业管理为重点，加强对物业管理行业的领导，进一步规范物业服务行为，要根据各地的实际，出台相应的政策措施，保障广大业主和物业管理企业的合法权益，充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安余姚中的作用，进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

　　本意见自发文之日起实施，由市建设局负责解释。市建设局可根据本意见明确实施中的有关具体问题。

　　二〇一〇年十二月二十八日

篇5：苏州市住宅区物业管理条例（2008）

　　苏州市住宅区物业管理条例

　　第一章　总　则

　　第一条　为了规范住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条　本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。

　　第三条业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。

　　第四条　市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。

　　街道办事处(镇人民政府)履行本条例规定的相关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。

　　市和县级市、区人民政府及其规划、建设、城管、环保、工商、价格、园林绿化、财政、公安等有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理的监督管理工作。

　　第五条物业管理协会是物业服务行业的自律组织，主要负责制订物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理房产行政主管部门委托的其他事项。

　　第二章　业主、业主(代表)大会和业主委员会

　　第六条在物业管理活动中，业主享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备;

　　(二)享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权;

　　(三)参加业主大会会议，行使投票权和表决权;

　　(四)提议召开业主大会或者业主代表大会(以下简称业主〈代表〉大会)，对物业管理的有关事项提出建议;

　　(五)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权;

　　(六)监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同;

　　(七)要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为;

　　(八)法律、法规规定的其他权利。

　　在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：

　　(一)遵守临时管理规约、管理规约和业主(代表)大会议事规则(以下简称大会议事规则)，支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主(代表)大会的决定和业主(代表)大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付;

　　(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(六)不得损害公共利益和他人合法权益;

　　(七)法律、法规规定的其他义务。

　　第七条　一个物业管理区域成立一个业主(代表)大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

　　第八条　物业管理实行业主(代表)大会制度。业主通过业主(代表)大会和业主委员会行使物业管理权。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。

　　业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

　　第九条　业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。

　　业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见;凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。

　　第十条物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主(代表)大会：

　　(一)已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的;

　　(二)同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。

　　第十一条业主(代表)大会由业主负责筹备。首次业主(代表)大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下，由物业所在地街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生筹备组。

　　物业管理区域符合第十条规定情形的，建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当在收到书面告知之日起三十日内，负责组织、指导、协调成立首次业主(代表)大会筹备组。未及时书面告知的，街道办事处(镇人民政府)应当主动组织、指导、协调成立首次业主(代表)大会筹备组。

　　筹备组的人数为五至九人的单数，其中街道办事处(镇人民政府)和建设单位代表各一名，筹备组的组长由街道办事处(镇人民政府)的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。

　　建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。

　　首次业主(代表)大会筹备、成立的费用由建设单位承担。

　　第十二条筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主(代表)大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)确认业主身份;

　　(三)提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见;

　　(四)拟订大会议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见;

　　(五)做好召开会议的其他准备工作。

　　前款第(一)项至第(四)项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

　　第十三条业主(代表)大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。

　　业主(代表)大会依法决定下列事项：

　　(一)制定和修改大会议事规则;

　　(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主(代表)大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。

　　第十四条业主(代表)大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

　　业主(代表)大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主(代表)大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　首次业主(代表)大会通过大会议事规则和管理规约，可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定。

　　第十五条　业主(代表)大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。

　　有下列情形之一的,业主委员会应当在十五日内召集临时会议:

　　(一)经百分之二十以上的业主联名书面提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　提议召开业主(代表)大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效。

　　业主委员会逾期不召*议的，房产行政主管部门责令限期召集;经责令仍未召集的，业主可以申请街道办事处(镇人民政府)召集。

　　第十六条　业主委员会是业主(代表)大会的常设执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集和主持业主(代表)大会;

　　(二)执行业主(代表)大会会议的决议、决定;

　　(三)签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费;

　　(四)制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务;

　　(五)监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况;

　　(六)审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告;

　　(七)听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施;

　　(八)接受业主、业主(代表)大会和有关部门的监督;

　　(九)法律、法规规定和业主(代表)大会赋予的其他职责。

　　业主委员会不得从事经营活动。

　　第十七条业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。

　　第十八条业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(三)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力;

　　(四)本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。

　　第十九条业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主(代表)大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照大会议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

　　业主委员会的任期由业主(代表)大会决定，一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

　　业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主(代表)大会会议提出书面辞呈。

　　业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当召开业主(代表)大会重新选举。

　　业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。

　　第二十条有下列情形之一的，经业主委员会决定，业主委员会委员资格中止：

　　(一)不再是本物业管理区域业主的;

　　(二)丧失履行职责能力的;

　　(三)索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的;

　　(四)不遵守管理规约、拒不履行业主义务的;

　　(五)无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的;

　　(六)提出书面辞呈的;

　　(七)其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

　　委员资格中止的，业主委员会应当提请业主(代表)大会审议决定终止资格，并在物业管理区域内公告。

　　第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地房产行政主管部门备案：

　　(一)业主委员会备案申请书;

　　(二)业主委员会委员名单;

　　(三)大会议事规则和管理规约;

　　(四)首次业主(代表)大会会议记录;

　　(五)其他应当提供的材料。

　　业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。

　　房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内，完成备案并且抄送物业所在地街道办事处(镇人民政府)。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。

　　备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。

　　第二十二条业主委员会任期届满三个月前，应当召集业主(代表)大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。

　　业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主(代表)大会产生新一届业主委员会的，由物业所在地街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。

　　第二十三条业主委员会委员集体提出书面辞呈的，应当协助街道办事处(镇人民政府)和业主建立筹备组召开业主(代表)大会，重新选举产生新的业主委员会。

　　业主委员会违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。所在地的房产行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)组织召开业主(代表)大会会议，重新选举业主委员会。

　　第二十四条业主(代表)大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

　　经费的筹集、管理和使用由大会议事规则具体规定。业主委员会应当定期在物业管理区域内公告筹集和使用情况,接受业主的监督。

　　第二十五条业主(代表)大会、业主委员会应当配合公安、城管等行政管理部门，与社区居民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。

　　业主(代表)大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责。召开业主(代表)大会，业主委员会应当告知社区居民委员会并听取其建议，会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

　　第二十六条物业管理区域内，可以建立由街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集和主持，协调处理物业管理重大事宜。

　　第三章前期物业管理

　　第二十七条新建住宅区应当实行前期物业管理。住宅物业的建设单位应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务委托合同。前期物业服务委托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。

　　前期物业管理招投标办法由市人民政府制定。

　　第二十八条物业管理区域由所在地房产行政主管部门按照下列规定划分：

　　(一)新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域;

　　(二)新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域;

　　(三)新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域;

　　(四)已建成并相毗连的住宅区，经各自区域三分之二以上业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门在听取相关业主和所在地街道办事处(镇人民政府)的意见后,会同城市规划行政管理部门确定。

　　第二十九条　建设单位在预(销)售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　临时管理规约的效力至业主(代表)大会审议通过的管理规约生效时终止。

　　第三十条　新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置，并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的，物业服务用房面积不得少于七十平方米。

　　物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。

　　物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。

　　电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

　　第三十一条　物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记。

　　物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。

　　物业服务用房不得买卖和抵押。

　　第四章物业服务企业和物业服务

　　第三十二条从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。

　　从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　第三十三条物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。

　　物业服务企业应当提供下列基本服务项目：

　　(一)做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作;

　　(二)协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作;

　　(三)对物业管理区域内公共绿地进行日常养护;

　　(四)对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。

　　物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。

　　第三十四条物业服务企业不得有下列行为：

　　(一)擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途;

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益;

　　(三)擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营;

　　(四)物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;

　　(五)擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为;

　　(六)擅自停水停电;

　　(七)其他严重损害业主权益的情形。

　　第三十五条前期物业服务合同由建设单位选聘的物业服务企业与业主签订;物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。

　　第三十六条前期物业合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位继续委托物业服务企业管理。

　　前期物业服务合同期限未满，业主(代表)大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

　　第三十七条业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主(代表)大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门。

　　物业服务合同期满，业主(代表)大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。

　　第三十八条物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同的，由业主委员会经业主(代表)大会同意，提前解除物业服务合同，该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。

　　因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。

　　第三十九条物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。

　　前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主(代表)大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定。

　　物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况，接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。

　　物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用。

　　第四十条建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。

　　物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。

　　电梯起始层的业主不承担电梯运行费(电梯起始点设在地下层的除外)，但应当承担维修、更新改造费用。

　　第四十一条物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。

　　第四十二条利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主(代表)大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。

　　共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主(代表)大会的决定使用。

　　第四十三条物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第五章　物业的移交和接管

　　第四十四条受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：

　　(一)规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)业主名册;

　　(五)物业服务所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。

　　第四十五条业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　对不按时移交的，街道办事处(镇人民政府)和所在地房产行政主管部门应当督促其移交;对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　第四十六条物业服务企业更替的，原物业服务企业应当向业主委员会完整移交有关物业、财物和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作。

　　第六章　物业的使用和维护

　　第四十七条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人;承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。

　　地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主(代表)大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

　　第四十八条任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的，应当采取措施保障安全，并及时恢复原状，造成损失的，应当依法赔偿。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意，并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得利害关系人和业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

　　供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等，需要临时占用、挖掘的，应当事先告知业主委员会和物业服务企业，在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

　　第四十九条物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护，以及路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各县级市、区人民政府确定。

　　第五十条业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。

　　物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)将车库用于居住、生产经营;

　　(二)人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅;

　　(三)损坏房屋承重结构，私搭乱建;

　　(四)侵占绿地、毁坏绿化;

　　(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动;

　　(六)擅自摆摊设点，无序停放车辆;

　　(七)在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(八)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施;

　　(九)违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物;

　　(十)法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

　　物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。

　　第五十一条　业主或者非业主使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。

　　物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。

　　第五十二条　业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。

　　业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。

　　第五十三条房屋的维修责任，按照下列规定划分：

　　(一)业主专有部分，由业主自行维修;毗连部位，由相邻业主共同维修。

　　(二)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。

　　(三)单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担;涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

　　(四)单幢房屋不上人屋顶的维修，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

　　(五)单幢房屋可上人屋顶(包括屋面和周边围护)，为各层共用的，由屋顶庇护范围下各层业主，按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担;为若干层(户)使用的，由使用层(户)的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

　　(六)住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

　　属于人为损坏的，由损坏者负责修复;造成损失的，应当赔偿。

　　第五十四条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　业主、业主(代表)大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。

　　物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护;责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

　　业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时，有关业主和非业主使用人应当予以配合。

　　第五十五条依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的，街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，由相关业主分摊或者从专项维修资金账户中列支，并向业主公示。

　　第五十六条物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　业主可以凭本人有效身份证件查询专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。

　　专项维修资金的收取、使用、管理办法由市人民政府另行制定。

　　第七章　法律责任

　　第五十七条业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的，应当承担相应的法律责任。

　　业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以催交;逾期仍不交纳的，由物业服务企业加收滞纳金;对于超过三个月不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

　　第五十八条业主(代表)大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主(代表)大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第五十九条建设单位和物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门予以处罚：

　　(一)建设单位或者物业服务企业不协助业主(代表)大会筹备工作的，责令其协助，并可处以三千元以上三万元以下的罚款;

　　(二)建设单位不承担首次业主(代表)大会筹备、成立费用的，责令其承担有关费用，并可处以五千元以上五万元以下的罚款;

　　(三)建设单位提供的物业服务用房不符合本条例规定的，责令其改正，并可处以十万元以上五十万元以下的罚款;

　　(四)建设单位未对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具的，责令其改正，并可处以二万元以上十万元以下的罚款;

　　(五)建设单位拒绝将未售出的车位出租给业主、非业主使用人使用的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款;

　　(六)物业服务企业擅自退出物业管理区域的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款;逾期仍不改正的，依法吊销其资质证书。

　　第六十条违反本条例规定，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第六十一条房产行政主管部门及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第八章附则

　　第六十二条本条例所称业主，是指房屋所有权人。

　　本条例所称物业，是指房屋及其附属的设施设备和相关场地。

　　本条例所称物业管理，是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本条例所称自助管理，是指业主不聘请专业物业服务企业，自发组织、自行实施管理物业的方式。

　　本条例所称前期物业管理，是指业主(代表)大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

　　本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

　　第六十三条市人民政府可以根据本条例制定实施细则。

　　市房产行政主管部门应当拟定大会议事规则、临时管理规约、管理规约和物业服务合同等示范文本，提供给物业管理相关各方作为指导规范。

　　第六十四条　工业厂房、办公楼、商场、医院、学校等非住宅的物业管理，参照本条例执行。

　　第六十五条　本条例自20**年1月1日起施行。