钦州市物业管理办法(2017)
钦州市人民政府办公室关于印发《钦州市物业管理办法》的通知
钦政办〔20**〕122号
各县、区人民政府，各开发区、管理区管委，市直各委、办、局：
经市人民政府同意，现将《钦州市物业管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
钦州市人民政府办公室
20**年9月22日
钦州市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和开发建设单位等各方合法权益，营造良好的生活和居住环境，促进社会的和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》等法律、法规及规章，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。
第三条 县区人民政府(管委)应当加强对物业管理工作的领导和组织，实行综合治理，将物业管理工作纳入城市综合治理工作体系，建立物业管理目标责任机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
对于交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损等，因客观原因未实施物业管理的物业小区，县区人民政府(管委)可以结合危旧房和棚户区改造以及城市环境综合整治工作，完善配套基础设施和公共服务设施，改善综合环境，逐步实施物业管理。
第四条 市房产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督指导;县区房产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
住建(规划、建设)、公安、民政、司法、环保、卫计、城市管理、工商、质监、价格、人防等行政主管部门按照各自职责做好对物业管理活动的相关管理和服务工作。
镇人民政府(街道办事处)具体负责辖区内物业管理活动的相关工作。
村民委员会(居民委员会)应当协助镇人民政府(街道办事处)开展物业管理工作。
第五条 物业行业协会应当加强行业自律管理，促进诚信经营，开展我市物业服务优秀小区评选工作，加强物业服务企业从业人员培训，定期发布物业服务市场信息，调解处理物业服务纠纷，提高物业服务行业水平。
第二章 业主大会及业主委员会
第六条 首次业主大会会议的筹备经费由开发建设单位承担，按照物业管理区域规划总建筑面积每平方米0.3元的标准缴纳首次筹备经费，单个物业管理区域总费用最高不超过30000元，最低不少于5000元。在办理首幢房屋初始登记前，开发建设单位应当将首次业主大会筹备经费一次性交由镇人民政府(街道办事处)代管，专项用于首次业主大会筹备及会议期间所需的办公用品、资料印刷、会务、宣传、通讯等必要费用的支出，结余部分移交小区业主委员会按照业主大会决定使用。
第七条 县区房产行政主管部门应当在收到开发建设单位书面报告或者业主联名的书面要求后5日内，书面告知镇人民政府(街道办事处)。镇人民政府(街道办事处)应当在收到书面告知后及时组织成立首次业主大会筹备组。
筹备组成员由县区房产行政主管部门、镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)、建设单位指派的代表以及业主代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由镇人民政府(街道办事处)代表担任。
筹备组成立后应当将成员名单等在物业管理区域内公告。
第八条 业主有下列情形之一的，不得担任筹备组业主代表及竞选、担任业主委员会委员：
(一)非本物业管理区域的业主;
(二)不具有完全民事行为能力;
(三)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系;
(四)存在损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当行为且未改正的;
(五)未按照规定交纳物业服务费和物业专项维修资金等相关费用且未改正的;
(六)出租房屋造成侵害其他业主合法权益的;
(七)牟取妨碍公正履行职务的其他利益的;
(八)有严重不良信用记录或者违法犯罪记录的;
(九)违反业主大会议事规则、管理规约的;
(十)其他原因不宜担任的。
业主委员会委员或筹备组业主代表成员的资格审核，由镇人民政府(街道办事处)负责。
第九条 业主大会筹备组应当履行下列职责，并自成立之日起90日内组织召开首次业主大会：
(一)确认并公示业主身份、业主人数、业主所拥有的专有部分面积以及在业主大会会议上的投票权数;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案;
(四)确定首次业主大会会议表决规则;
(五)拟定首届业主委员会成员选举办法草案，确定业主委员会委员候选人名单;
(六)制定业主委员会选举(增补)办法;
(七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间向筹备组提出意见，筹备组应当集体讨论决定是否采纳并及时答复业主。
第十条 首次业主大会会议主要议题应包括选举产生首届业主委员会委员、确定业主委员会任期以及表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面或手机信息、电子邮件、网络等征求意见的形式，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定筹集、使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会应当将业主大会表决通过的事项在物业管理区域内公告。
第十一条 业主委员会设主任1名，副主任1至3名，由业主委员会全体委员推选产生。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地的县区房产行政主管部门和镇人民政府(街道办事处)办理备案手续。
业主委员会办理备案手续后，可依法刻制业主大会印章和业主委员会印章。
第十二条 经业主大会决定，业主委员会工作经费可以从电梯广告、共有车位租赁等物业公共部位经营收益中按约定的比例提取，或者通过业主集资、业主自愿捐赠等合法方式筹集。
业主委员会工作经费可以委托物业服务企业代为筹集，也可以由业主委员会自行筹集，具体的筹集及使用方式应当在业主《管理规约》中确定。
第十三条 业主大会、业主委员会应当接受镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)的监督和指导。
召开业主大会会议或业主委员会会议前，召集人应当通告全体业主或通知全体业主委员会委员，并书面报告镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)。镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)应派员列席会议，并对业主大会、业主委员会会议进行监督和指导。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，做出的决定违反法律、法规及规章的，镇人民政府(街道办事处)应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三章 物业服务
第十四条 业主大会成立前，由开发建设单位通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，根据中标结果确定前期物业服务收费标准，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。经济适用住房、限价商品住房等保障性住房小区应当采用公开招标方式选聘前期物业服务企业。
开发建设单位在销售房屋前，应当将前期物业服务企业以及服务标准、收费标准等信息在房屋销售中心向买受人明示。
业主大会成立之前，开发建设单位、物业服务企业依法解除合同或者前期物业服务合同到期的，开发建设单位应当通过招标投标方式，重新选聘前期物业服务企业;若开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的，由镇人民政府(街道办事处)临时选聘物业服务企业。重新或临时选聘物业服务企业的，开发建设单位或镇人民政府(街道办事处)应当就选聘物业服务企业事项进行公告;业主对公告内容有异议的，应当及时答复。
业主大会成立后，由业主大会决定选聘、续聘和解聘物业服务企业。提倡和鼓励业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业。
业主大会选聘物业服务企业后，业主委员会应当将选聘的物业服务企业信息以及服务标准、收费标准等在物业管理区域内明示。
第十五条 前期物业服务企业在承接物业前，应当和开发建设单位按照合同约定，共同对物业管理区域内的物业共有部位、共用设施设备等进行检查和验收。
开发建设单位应当向物业服务企业移交下列材料：
(一)规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)环境影响评价等环境保护资料;
(三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)业主名册、业主联系方式;
(六)物业服务所必需的其他资料。
第十六条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内公示并及时更新，接受业主咨询、监督：
(一)物业服务企业营业执照、诚信证明、项目负责人基本情况及物业服务投诉电话等;
(二)合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;
(三)共用设施设备的日常维修保养单位的名称、资质和联系方式等;
(四)电梯运行维护费、公共水电费分摊等情况;
(五)其他应当公示的信息。
业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复说明。
第十七条 开发建设单位或业主、业主大会、业主委员会等对物业服务企业的履约情况存在异议的，可以委托第三方评估机构开展评估。第三方评估机构应当向全体业主、物业服务企业公布评估结果。经评估不符合合同约定标准的，物业服务企业应当进行整改。
物业服务企业有下列失信行为之一的，经镇人民政府(街道办事处)和县区房产行政主管部门核实后，由市房产行政主管部门录入物业服务企业诚信档案：
(一)未按照法律、法规及规章规定提供物业服务且拒不整改的;
(二)经第三方评估机构评估，履约情况不符合合同约定标准且拒不整改的;
(三)违反合同约定擅自更换项目负责人的;
(四)挪用专项维修资金的;
(五)擅自改变物业管理用房用途的;
(六)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;
(七)发生重大安全责任事故的;
(八)物业服务合同依法终止后，拒不撤出物业管理区域，或者不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;
(九)违反法律、法规及规章等规定情形的。
第十八条 物业管理服务收费包含物业服务费、电梯维护费及车位、车库停车服务费等。
业主大会成立前，公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房等保障性住房的前期物业服务收费实行政府指导价;其他物业的前期物业服务收费实行市场调节价。具体的前期物业服务收费标准由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定。
业主大会成立后，物业服务收费实行市场调节价。具体的物业服务收费标准由业主大会、业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
市、县区价格行政主管部门应当根据相关规定，结合我市实际，分别制定政府指导价的基准价、浮动标准以及市场调节价的参考价，并适时更新，定期向社会公布。
第十九条 物业服务企业违反规定和合同约定，擅自扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。
业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。业主违反合同约定不交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面通知、上门通知、在物业管理区域公示等方式，督促其限期交纳;逾期未缴纳的，可以依法向人民法院提起诉讼。
业主有不交纳专项维修资金、拒付物业服务费用以及实施损害业主共同权益等行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则等规定中对其享有的共有部分收益分配等共同管理权限予以限制。
第二十条 物业服务合同解除或者终止的，物业服务企业应当与业主委员会办理退出交接事宜;业主委员会尚未成立的，应当与开发建设单位办理退出交接事宜;开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的，应当与村民委员会(居民委员会)办理退出交接事宜。交接各方应当对物业管理区域内业主共有房屋、共用设施设备、场地、财物、资料等的使用维护现状给予确认，并报县区房产行政主管部门备案。
物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝办理退出交接事宜。
第四章 物业的使用及管理
第二十一条 新建物业的开发建设单位应当在商品房预(现)售前向县区房产行政主管部门申请办理物业管理区域划分。
物业管理区域由县区房产行政主管部门会同镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设和便于业主大会(业主委员会)开展活动等因素划分。
有下列情形之一，且在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以将一个建设项目划定为若干独立的物业管理区域：
(一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成不同组团的;
(二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;
(三)配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同组团的;
(四)法律、法规及规章规定能够划定为不同区域的其他情形。
第二十二条 建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。
物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，且不少于80平方米。
物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。
经业主大会同意，业主委员会用房可以从物业服务用房中调剂，建筑面积应当不少于20平方米。
第二十三条 开发建设单位应当将下列材料在房屋销售中心向买受人明示，并作为《商品房买卖合同》的附件：
(一)前期物业服务合同及业主临时管理规约;
(二)物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;
(三)共用部位的位置、数量、面积和用途;
(四)共用设施设备的位置、名称、用途及权属;
(五)车库、车位的位置、数量及权属;
(六)物业服务用房的面积及位置;
(七)法律、法规及规章规定需要明示的其他内容。
物业管理区域内成片栽植阔叶乔木的地面停车场，经规划行政主管部门核定为绿地面积的，属于全体业主共有。
物业管理区域内的人民防空地下室在平时由开发建设单位使用管理，收益归开发建设单位所有。
第二十四条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域内的业主。在最后1栋房屋交付使用前，原则上只能向每户业主出售1个车库、车位。
车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的单位或个人;业主要求承租车库、车位的，开发建设单位不得只售不租。
第二十五条 新建物业小区供水设施由开发建设单位投资建设。供水工程的设计、施工、监理等应当委托具有相应资质的单位承担，并遵守国家、自治区及本市有关技术标准和规范。
新建物业小区供水设施建设竣工后，应当由开发建设单位组织勘察、设计、施工、监理以及城市供水企业验收，并接受市城市供水行政主管部门、建设行政主管部门等有关部门监督，同时按规定报备案。验收合格后，由城市供水企业统一维护管理及供水，并向最终用户收取水费。未经验收或者验收不合格的，开发建设单位不得将物业交付业主使用。
新建小区供电设施的配建可参照上述规定执行。
第二十六条 业主转让或出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或租赁合同的附件，并将转让或者出租的有关情况告知业主委员会和物业服务企业。
业主、物业使用人、装饰装修企业在房屋室内装修工程开工前，应当与物业服务企业签订房屋室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当告知装饰装修注意事项，避免因业主、物业使用人违规装修造成公共部位损坏。
第二十七条 物业小区业主应当及时归集物业专项维修资金。新购商品房业主应当在《商品房买卖合同》登记备案之前归集首期物业专项维修资金。未归集有物业专项维修资金的小区由该小区业主大会决定归集事项。
人民防空工程的物业专项维修资金由开发建设单位在办理该幢房屋初始登记前归集。
保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用，由开发建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：
(一)业主专有部分由业主承担;
(二)业主共用部位、共用设施设备，由业主按照专有部分建筑面积分摊，已归集专项维修资金的从专项维修资金中支付，属于人为损坏的，费用由责任人承担。
第二十八条 业主大会、业主委员会及物业服务企业利用物业管理区域内业主共用部分、共用设施设备进行经营、设置广告等收入，扣除经营、维护等成本后，收益归全体业主所有。对经营性收益的收支管理，应当在物业服务合同和管理规约中约定。
经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户。物业服务企业或业主委员会应当定期将经营性收益的收支情况向业主公示，接受业主、业主大会和镇人民政府(街道办事处)以及村民委员会(居民委员会)的监督。
第二十九条 县区人民政府(管委)应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。物业管理联席会议由县区房产行政主管部门会同镇人民政府(街道办事处)召集，相关行政主管部门、村民委员会(居民委员会)、物业服务企业以及供水、供电、供气、电梯维保等专业经营单位、开发建设单位、业主委员会或者业主等的代表参加。主要协调解决下列事项：
(一)业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题;
(二)物业服务企业在变更及交接过程中出现的问题;
(三)物业管理区域内发生的群体性重大纠纷、突发事件;
(四)物业管理区域内的收费争议问题;
(五)物业管理与社区管理的衔接和配合;
(六)其他需要协调解决的重大事项。
第五章 监督管理
第三十条 市、县区房产行政主管部门具体履行下列职责：
(一)市房产行政主管部门职责：
1. 负责全市物业管理活动的统筹和政策研究，牵头建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;
2. 统筹全市物业专项维修资金监管工作，建立物业应急维修监管制度，建立物业服务突发事件应急处理机制;
3. 牵头建立全市物业管理招标投标、物业管理行业诚信、物业服务第三方评估、物业行业监管等制度;
4. 指导和监督各县区开展物业管理工作;
5. 法律、法规及规章规定的其他职责。
(二)县区房产行政主管部门职责：
1. 负责物业管理区域的划分以及物业承接查验备案和物业服务合同备案;
2. 负责物业管理招标投标活动和物业专项维修资金使用的监管;
3. 负责业主大会及业主委员会备案;
4. 定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用征集和监管工作;
5. 负责查处物业装饰装修的违法行为;
6. 负责物业小区房屋租赁登记备案;
7. 组织开展物业小区信息调查，建立物业小区管理档案;
8. 指导和监督镇人民政府(街道办事处)调处物业管理矛盾纠纷;
9. 指导和监督物业小区的移交和接管工作;
10. 法律、法规及规章规定的其他职责。
第三十一条 市、县区相关行政主管部门分别履行下列职责：
(一)住建(规划、建设)行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任、改变房屋结构影响房屋安全及使用功能的监督检查，依法查处擅自改变物业规划用途、使用功能、改变房屋外立面、非法搭建等违法行为。
(二)城市管理行政主管部门负责查处物业管理区域内违法设置户外广告、乱摆乱卖及占道堆放杂物等违法行为。
(三)公安机关负责依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声超标等依法进行管理，指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关安全管理制度;配合流动人口和出租屋管理职能部门，做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作;对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法查处;依法查处和打击物业管理服务中的欺行霸市等违法犯罪行为。
(四)民政行政主管部门负责指导村民委员会(居民委员会)协助镇人民政府(街道办事处)做好物业管理相关工作。
(五)司法行政主管部门负责物业矛盾纠纷的人民调解工作。
(六)环保行政主管部门负责依法查处违法排放水污染物、经营中的文化娱乐场所边界噪声超标排放、在商业经营活动中使用空调器、冷却塔等设备、设施边界噪声超标排放、建筑施工噪声污染等违法行为。
(七)卫计行政主管部门负责物业管理区域内的卫生和计划生育、疾病防控、除四害等工作。
(八)工商行政主管部门负责物业管理区域内的违法经营、违法广告、侵害消费者权益等行为的查处。
(九)质监行政主管部门负责物业管理区域内的电梯、公共游乐等设施的安全监督管理工作，依法检定物业管理区域内供水、供电、燃气等计量器具。
(十)价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查;负责对物业服务收费进行规范和引导;依法查处物业服务收费违法案件和乱收费行为;协调处理物业服务收费纠纷。
(十一)人防行政主管部门负责人民防空工程设施违法行为监督检查。
(十二)其他部门按照各自职责负责物业管理的相关工作。
第三十二条 镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)具体履行下列职责：
(一)镇人民政府(街道办事处)职责：
1. 负责业主大会及业主委员会备案;
2. 建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷;
3. 指导和监督物业小区业主召开业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业等活动;
4. 理顺物业管理与社区管理、社区服务关系，协调开发建设单位、物业服务企业与业主等关系;
5. 依法纠正业主委员会的违法行为;
6. 落实老旧物业小区、拆迁安置房小区物业管理工作;
7. 法律、法规及规章规定的其他职责。
(二)村民委员会(居民委员会)应当协助和配合镇人民政府(街道办事处)开展下列物业管理工作：
1. 组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;
2. 组织、指导业主委员会的换届选举工作;
3. 指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理物业管理事务;
4. 协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督;
5. 依法协调处理物业管理纠纷;
6. 其他需要协助和配合的工作。
第六章 附 则
第三十三条 违反本办法规定的行为，法律、法规及规章已做出处罚规定的，从其规定。
第三十四条 各县区可根据本办法制定实施细则。
第三十五条 本办法由市房产行政主管部门负责解释。
第三十六条 本办法自印发之日起施行。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：兰州市普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法(2017试行)
兰州市普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法(试行)
第一条 为规范普通住宅物业管理区域共用水、电费分摊管理，引导物业企业诚信收费，保障业主或使用人和物业服务企业的合法权益，根据《物权法》、《甘肃省物业服务收费管理实施办法》、《兰州市物业服务收费管理实施办法》等法规规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市实行政府指导价管理的普通住宅物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用的分摊。
第三条 物业管理区域共用部位和共用设施设备用水、用电，应根据受益群体和费用承担范围的不同，分别独立安装水、电等计量表具。
第四条 物业服务企业应每月向业主或使用人公布分摊水电总量、费用总金额以及各业主或使用人应负担的金额。按第六条(四)减化计算的除外。
第五条 物业服务企业分摊共用水、电费用时，不得有任何借机从中盈利行为，不得提前预收。
第六条 下列范围的共用水、电费用按实际发生额向业主或物业使用人分摊。除供电二次转供能源费外，具体分摊办法由业主大会或业主委员会(含业主代表大会、临时物业管理委员会，以下所称均含)与物业服务企业协商确定。协商不能达成一致的，按以下方法计算分摊：
(一)物业管理区域内的供电二次转供能源费按省发展和改革委员会的相关规定收取。即：服务范围用户在1000户及以下的每千时收取0.04元;1001至3000户的每千时收取0.03元;3001户及以上的每千时收取0.02元。转供电已移交给供电营业机构的，不得收取此费用。
(二)物业管理区域的供水二次转供能源费用(即电费)，由区域内(单幢楼或小区内)所有物业使用人按用水量据实分摊。物业管理区域内不使用二次供水的住宅楼物业使用人不分摊。
用户应交二次供水公摊电费计算公式为：
(分类目录电价 * 二次供水电表计电总量) /小区用户分表水量总和 * 用户表计水量
(三)物业管理区域的供热二次转供能源费用(即电费)，由业主专有部分占供热建筑物总建筑面积的比例确定。物业管理区域内不使用二次转供供暖的住宅楼业主或使用人不分摊(二次转供供热总建筑面积中也不包含该面积)。
用户应交二次转供能源公摊电费的计算公式为：
(分类目录电价 * 二次供暖电表计电总量)/ 物业管理区域二次转供供热总建筑面积 * 业主专有部分建筑面积
(四)物业管理区域的公共照明、智能化、景观设施等共用水、电换算为金额，由业主专有部分占建筑物总面积(建筑面积)的比例确定。
1、用户应交公摊电费的计算公式为：
(分类目录电价 * 公共用电电表计电总量)/ 物业管理区域建筑总面积 * 业主专有部分建筑面积
2、用户应交公摊水费的计算公式为：
(分类目录水价 * 公共用水水表计电总量)/ 物业管理区域建筑总面积 * 业主专有部分建筑面积
此二项，为减化核算和收取，物业服务企业可与业主委员会协商每月收取固定金额(单位为：元/月.平方米)，但应有至少6个月的基本数据作为计算依据，并公告全体业主。此后至少每半年公示一次共用水、电计量情况。
第七条 确因条件限制，以下设施无法独立安装水、电等计量表具而进行单独计量的小区，可按以下方式计算分摊：
(一)物业管理区域的供水二次转供设施，能源费用(即电费)按每吨水0.10元标准分摊电费;
(二)物业管理区域的公共照明、智能化、景观等设施共用水、用电费用，合并在一起，按建筑面积0.04元/月.平方米标准分摊。
第八条 房产建设企业所有未售房产的产权面积，与购买业主同时同等承担公共用水用电的分摊。
第九条 物业服务收费标准中已包含电梯电费、正常绿化养护、清洁卫生等用水、用电，不得再另行计算分摊。
第十条 地下停车库(场)的共用水、电费用，包含在停车服务费用中，不再另行计算分摊。
第十一条 以下共用水、电费用，不得向业主或使用人分摊，应单独设置计量表，由物业服务费或经营收益列支。
(一)物业服务企业办公及生活自用水、电费用;
(二)住宅小区宣传、公示、广告等水、电费用;
(三)经营性的商铺、游泳池、球场、会所、停车场等经营活动场所水、电费用。
第十二条 为倡导节约用水、用电，确保业主或使用人的利益，减轻公摊负担，物业服务企业要制定小区节约用水、用电方案，方案由业主委员会确认，并在小区内广泛公示。
第十三条 凡向业主或使用人分摊的共用水、电费用，必须单独列账，不得以提高电价、水价、物业服务收费标准等方式收取，也不得与业主或使用人自用的水、电费用等混合记帐和收费。
第十四条 物业服务企业在收取公共水电费用分摊时，应接受业主、业主委员会对公示、分摊的合理性以及价格执行情况进行监督和质询。有异议时，应组织业主委员会、业主代表进行抄表核算，同时接受政府主管部门的监督和检查。
第十五条 物业服务企业违反本办法规定，构成违法行为的，由价格主管部门、物业主管部门依据相关法律法规予以查处。
第十六条 实行市场调节价管理的物业管理区域、及尚未实行专业物业服务的住宅小区，共用水、电费用的分摊方式可参照本办法执行。
第十七条 本办法从公布之日起施行，有效期两年。
篇3：金华市物业管理办法(2017年)
金华市物业管理办法(20**年)
金华市人民政府令第56号
《金华市物业管理办法》已于20**年12月29日经市政府第144次常务会议审议通过，现予公布，自20**年2月9日起施行。
市长暨军民
20**年1月6日
第一章总 则
第一条为规范本市物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，保障物业的合理使用，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物业管理条例》《浙江省物业管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
各县(市、区)房产主管部门(以下称物业主管部门)负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，指导乡镇人民政府(街道办事处)做好业主大会、业主委员会的成立与选举等工作。
公安、民政、财政、规划、环保、市场监管、质监、综合执法、人防、价格、消防等部门按照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。
第三条乡镇人民政府(街道办事处)负责指导本辖区内业主大会成立、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。
社区(村)居(村)民委员会协助物业主管部门以及乡镇人民政府(街道办事处)开展物业管理相关工作。
第四条各县(市、区)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)、社区(村)居(村)民委员会、公安、业主委员会、物业服务企业、业主代表等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。联席会议由物业所在地县(市、区)物业主管部门负责召集和主持。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
(一)业主委员会不依法履行职责;
(二)业主委员会换届过程中出现重大争议;
(三)履行物业服务合同中出现重大纠纷;
(四)其他需要协调解决的重大争议和纠纷。
第五条各县(市、区)司法行政部门、物业主管部门应当健全物业管理纠纷人民调解组织体系，受理本辖区内物业管理纠纷。
物业管理纠纷人民调解遵照“属地管理”原则，调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。
第二章业主、业主大会和业主委员会
第六条依法登记取得或者根据物权法规定以其他方式取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
第七条建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向项目所在县(市、区)物业主管部门提供建设工程规划许可证及附件、附图(含总平面图)。县(市、区)物业主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知建设单位。
跨行政区域的建设项目，由共同的上一级房产主管部门会同民政部门划分物业管理区域。
建设单位在房屋销售时，应当将已核定的物业管理区域范围向物业买受人明示。
第八条具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在县(市、区)物业主管部门提出调整物业管理区域的要求：
(一)经自然分割或者习惯形成的两个及以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的;
(二)两个及以上独立物业管理区域经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，合并为一个物业管理区域的。
要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在县(市、区)物业主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地乡镇人民政府(街道办事处)及社区(村)居(村)民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。
第九条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
第十条符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府(街道办事处)应当在收到建设单位或者专有部分占建筑专有总面积百分之五以上且人数占总人数百分之五以上的业主书面申请后，两个月内指导成立业主大会筹备组。
县(市、区)物业主管部门应当及时将物业建设相关资料移送至物业所在乡镇人民政府(街道办事处)。
业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及乡镇人民政府(街道办事处)或者社区(村)居(村)民委员会的代表组成，成员人数应当为7一11人单数。业主代表由乡镇人民政府(街道办事处)或受委托的社区(村)居(村)民委员会组织业主推荐产生，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长可以由乡镇人民政府(街道办事处)代表或者受委托的社区(村)居(村)民委员会的代表担任。
筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府(街道办事处)协调解决。
第十一条业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同，与正式委员一并备案。
业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并在物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员递补规则等具体内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
第十二条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在乡镇人民政府(街道办事处)的指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
拒不移交本条第一、二款所述物品的，乡镇人民政府(街道办事处)应当责令移交，物业所在地公安机关予以协助。
第十三条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。
业主委员会应在每年3月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主监督。
第十四条县(市、区)人民政府应对乡镇人民政府(街道办事处)的物业管理经费给予必要保障，并建立小区物业管理综合考评机制，对优秀的业主委员进行奖励。
具体的考评和奖励办法由县(市、区)人民政府制定。
第三章物业管理服务
第十五条建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。
城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑应参照本条第一款规定同比例计提物业管理用房。
物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证或其附件、附图(含总平面图)中载明，并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。分期开发建设且物业管理用房不能同期交付的，建设单位应当提供等面积过渡性物业用房。
第十六条住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积小于3万平方米的，经物业所在地县(市、区)物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。
前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的，自物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
建设单位应当与物业服务企业就前期介入物业服务的开办费进行约定，用于购买物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产，退出物业管理项目时向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。物业主管部门应当监督物业开办费的使用和管理。
第十七条物业服务企业根据物业服务合同约定或者业主大会决定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备等进行经营，收益归全体业主所有，可用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会运作经费或物业管理的其他需要。
物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。
实行物业服务包干制收费的，每年公布一次物业经营性收益情况;实行物业服务酬金制收费的，每年公布一次各项资金收支情况。
前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示。前期物业服务结束时，业主委员会应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果予以公示。
第十八条物业交付使用前，物业服务费由建设单位交纳;物业交付使用后，物业服务费由业主承担。
业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交仍逾期不交的，业主委员会可采用在本物业管理区域公示等方式协助催交。
物业服务合同双方对物业服务费收取有异议的，可向物业管理纠纷人民调解组织申请调解。调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。
物业主管部门建立物业不良档案。欠缴物业费、不规范物业服务等不良物业行为应记入物业不良档案，并纳入社会征信体系，作为有关部门实施信用联合奖惩的依据。
第十九条物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。
物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算进行明确约定，并应在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主名单、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
第二十条物业交付使用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位的设施设备及相关技术资料移交给相关专业单位管理。相关专业单位应当接收，并及时做好有关设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。物业交付使用时，建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示，并将移交和公示情况报物业所在地县(市、区)物业主管部门备案。
专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。
未实现向最终用户收取有关费用的住宅物业，专业单位可以制订改造方案，报市、县(市、区)人民政府批准执行。改造方案经批准执行后，业主委员会或全体业主以小区为单位向相关专业单位提出改造申请，由各专业单位按照各自相关技术标准改造，实现管理到户。
第二十一条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：
(一)参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实;
(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作;
(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案;
(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。
第二十二条物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第二十三条业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：
(一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;
(二)及时向业主、非业主使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;
(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;
(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;
(五)接受社区(村)居(村)民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。
物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内，应当将合同副本报物业所在县(市、区)物业主管部门备案。
第二十四条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。物业服务合同的一方要求提前终止物业服务合同的，应当将提前终止合同的原因、退出时间等以书面形式告知对方，就相关事项进行协商，同时在物业管理区域内公告十五日。
物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作的，经双方协商，且原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在合同延续期间，任何一方提前终止合同的，应当在三十日前书面告知对方。
第二十五条物业服务企业退出物业项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。尚未成立业主委员会的，可以移交社区(村)居(村)民委员会代为保管。
第二十六条物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在乡镇人民政府(街道办事处)应当委托社区(村)居(村)民委员会根据应急管理的需要负责组织不超过三个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。
第二十七条老旧小区或者开放的住宅楼由乡镇人民政府(街道办事处)帮助组织成立业主委员会，并选聘物业服务企业进行服务;无法选聘的，乡镇人民政府(街道办事处)应负责或委托社区(村)居(村)民委员会组建简易物业服务组织视情提供相应的准物业服务。
老旧小区的具体标准由县(市、区)人民政府制定。
第二十八条县(市、区)人民政府应对老旧住宅小区物业服务企业和乡镇人民政府(街道办事处)或社区(村)居(村)民委员会组建的简易物业服务组织给予一定补贴，对获得国家、省、市示范项目称号的物业服务企业给予一次性奖励。
具体的补贴办法由县(市、区)人民政府制定。
第四章物业的使用与维修
第二十九条物业使用中禁止下列行为：
(一)违法拆改、变动房屋承重结构;
(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;
(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;
(四)违法挖掘房屋地下空间;
(五)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;
(六)擅自改变房屋外立面;
(七)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;
(八)损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施，影响公共安全;
(九)擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施;
(十)损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;
(十一)违反国家和地方规定，超标排放有毒、有害等物质与噪声;
(十二)占用共用部位、共用设施设备;
(十三)法律、法规禁止的其他行为。
对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。
第三十条业主或者非业主使用人进行物业装修的，应当事先告知物业服务企业，并不得违反物业装修的有关规定。物业服务企业及业主委员会应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督，业主或者非业主使用人应当予以配合。
第三十一条业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照前期物业服务合同约定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
第三十二条物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：
(一)专用部位和专用设施设备(包括在构造上及利用上具有独立性)，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主或者非业主使用人承担;
(二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备已移交给相关专业单位管理的除外)，包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。
物业维修、更新时，相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，应当预先通知小区业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人，在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。
第五章法律责任
第三十三条对违反本办法规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定予以处罚。
第三十四条违反本办法第十三条第一款规定，建设单位未承担首次业主大会会议筹备经费的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五千元罚款。
第三十五条违反本办法第十七条第三款规定，物业服务企业未按照要求公布经营性收益收支情况的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。
第三十六条违反本办法第二十三条第三款规定，物业服务企业未按照要求将物业服务合同备案的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二千元以上五千元以下罚款。
第三十七条违反本办法第二十五条规定，物业服务企业在退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。
第三十八条业主或者非业主使用人违反本办法第二十九条相关规定，造成他人利益损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由建设、规划、环保、质监、综合执法、消防等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。
第六章附 则
第三十九条经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在乡镇人民政府(街道办事处)、社区(村)居(村)民委员会的监督指导下，由业主自行管理。实行自行管理的，应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。
业主聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。
业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。
自行管理的小区其他事项参照本办法相关条款执行。
第四十条本办法自20**年2月9日起施行。
篇4：连云港市住宅物业管理办法(2017)
连云港市住宅物业管理办法(20**)
第一章 总则
第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。
本办法所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业、街道物业服务中心或业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市、县区人民政府(管委会)应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入城市治理工作体系和经济社会发展的综合考核范围，制定和落实现代物业服务扶持政策;鼓励采用信息化等新技术、新方法，促进物业服务行业转型升级，提高物业管理和服务水平。
第四条 市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门(以下简称市物业管理行政主管部门)，负责本市物业管理活动的监督管理工作。县区物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
第五条 城乡建设、规划、城管、公安、价格、质量技术监督、环保、民防、民政、卫生等行政主管部门按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。
街道办事处(乡镇人民政府)具体负责辖区内物业管理工作的组织、指导、协助和监督。
社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理工作。
第六条 县区人民政府物业管理行政主管部门及相关职能部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人信息予以保密。
第七条 市、县区物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。对在物业管理服务工作中取得显著成绩或获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员，物业管理行政主管部门应当予以表彰、奖励。
第八条 本市建立物业服务第三方评估制度，物业服务第三方评估机构经市物业管理行政主管部门审核备案后开展业务。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。
第九条 市物业管理行业协会应当加强行业自律，规范从业行为，促进诚信经营，加强行业培训，协助行业主管部门强化对物业服务企业及从业人员的监管，对违法违规企业和从业人员进行通报或建议行业主管部门进行处罚;积极开展行业调研，为行业主管部门制定政策提供信息;维护物业服务企业和从业人员的合法权益。
第二章 物业管理区域
第十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、社区建设等因素确定。
住宅小区整体规划设计范围内无独立分隔的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。
第十一条 新建物业项目的物业管理区域划分是物业管理方案的重要组成部分,建设单位在办理商品房预(销)售许可证前，应当将划定的物业管理区域向物业所在地县区物业管理行政主管部门备案，并提交以下材料：
(一)物业管理区域档案登记表;
(二)立项批文;
(三)建设用地规划许可证;
(四)土地使用权证书或使用土地的批准文件;
(五)规划条件书和规划总平面图;
(六)其他相关材料。
县区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在三个工作日内予以备案并出具物业管理区域划分备案证明。
建设单位应将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
第十二条 新建物业出售前，经规划行政主管部门批准调整原规划设计方案，原物业管理区域划分不符合本办法第十一条规定的，应当重新划分物业管理区域。
重新划分物业管理区域后，建设单位应当向物业所在地县区物业管理行政主管部门重新备案。
第三章 业主、业主大会、业主委员会与物业管理委员会
第一节 业主
第十三条 房屋的所有权人为业主。
业主应当依据法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权力，自觉履行法定和约定的义务。
临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违*同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。
第十四条 业主在物业管理活动中享有下列权利：
(一)按照物业服务合同(含前期物业服务合同)的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)按程序提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议和意见;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权，在选举业主委员会成员时，享有被选举权;
(五)监督业主委员会的工作;
(六)监督物业服务企业履行物业服务合同(含前期物业服务合同);
(七)对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(八)法律、法规规定的其他权利。
第十五条 业主在物业管理活动中履行下列义务：
(一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，不得损害公共利益和他人的合法权益;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用及公共秩序、公共安全、环境卫生维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照有关规定交纳专项维修资金;
(五)遵守物业服务合同(含前期物业服务合同)的相关约定，按时足额交纳物业服务费、公共水电费(含电梯运行电费)等费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第二节 业主大会
第十六条 业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会，并选举产生一个业主委员会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。
第十七条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。
业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，每幢楼至少有一名业主代表，业主代表的人数及人员构成、选举方法、代表大会的召开及工作制度，由业主大会议事规则确定。
业主代表大会的代表在投票表决事项时，应当就拟表决事项事先征求所代表业主过半数的书面同意，并将所代表业主签名的意见书提交业主代表大会会议。业主代表大会就拟讨论事项作出决定前，应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五日，征求广大业主意见。
业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)通过的决定对全体业主具有约束力。
第十八条 筹备召开首次业主大会会议所需经费由建设单位承担，综合考虑物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素，由建设单位和街道办事处(乡镇人民政府)协商确定经费标准。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府)设立的专用账户，独立核算，由街道办事处(乡镇人民政府)负责管理使用。
首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。经费有结余的，由街道办事处(乡镇人民政府)统筹使用。
第十九条 业主大会筹备组人数应当为五至十一人的单数。筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任，业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生，其他成员由其所在单位出具书面委托书。业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。
建设单位已不存在，或经街道办事处(乡镇人民政府)书面通知后仍未在通知期限内委派代表参加筹备组的，建设单位可不作为筹备组成员。
筹备组正式开展筹备工作前，县区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。
第二十条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;
(二)拟订管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案;
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决规则及表决议案;
(六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。
筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的，由筹备组组长在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下作出决定。
业主大会成立后筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处(乡镇人民政府)在物业管理区域内显著位置公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理时间不包含在筹备期限内。
第二十一条 业主大会决定以下事项，并履行相关职责：
(一)制定或修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则;
(二)选举或更换业主委员会委员，监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，变更或撤销业主委员会不适当的决定;
(三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(四)选聘、续聘或解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同;
(五)业主委员会工作经费筹集并监督使用;
(六)改建建筑物、附属设施或改变共用部分用途;
(七)制定、修改共用部分和共用设施设备收益分配及使用方案;
(八)法律、法规或管理规约确定应当由业主共同决定的事项。
第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年不少于一次。
物业管理区域内有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式、表决事项等通知全体业主，同时函告社区居(村)民委员会。社区居(村)民委员会应当派员对业主大会、业主委员会进行指导、监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时书面告知社区居(村)民委员会。
业主委员会未能按照议事规则或相关法律法规要求，及时组织召开业主大会会议或临时会议的，街道办事处(乡镇人民政府)应责令限期召开。逾期仍未召开的，由街道办事处(乡镇人民政府)或委托社区居(村)民委员会组织召开业主大会或临时会议，做好业主大会会议记录并妥善保存。
第二十三条业主大会会议可采取集体讨论或书面征求意见的形式召开，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。依法应当投票表决的事项，表决意见应当由业主本人签名并记下房号和联系电话以备核查。具体表决方式应当在管理规约或业主大会议事规则中确定。
一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。同一物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织参加业主委员会委员的选举。
鼓励运用互联网技术开展业主自治活动，业主大会会议、业主小组议事可以采用手机短信、微信、电子邮件、APP平台等方式进行实名投票表决。
第二十四条同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的职责范围、工作规范等事项。
业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等按照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中确定。业主代表出席业主大会会议不得委托他人。
第二十五条业主代表履行下列职责：
(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议;
(二)组织开展本小组范围内共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项的讨论，并将讨论决定书面告知业主委员会;
(三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;
(四)建立本小组工作档案;
(五)业主大会议事规则规定的其他职责。
第三节业主委员会
第二十六条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主人数较少，经全体业主一致同意决定不选举产生业主委员会的，由全体业主共同履行业主委员会的职责。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向物业所在地县区物业行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案;不选举产生业主委员会的，由业主大会向街道办事处(乡镇人民政府)备案。
备案材料齐全并符合相关规定的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送县区物业管理行政主管部门及辖区派出所、社区居(村)民委员会、物业服务企业;备案材料不齐全或不符合相关规定的，街道办事处(乡镇人民政府)不予备案，并书面告知须补齐的材料或整改事项。业主委员会违反法律、法规或以虚假资料取得备案的，县区物业管理行政主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)应当撤销备案，并在物业管理区域内显著位置公告。
第二十七条 业主委员会委员由业主大会选举产生，并在物业管理区域内显著位置公告，接受业主监督。
业主委员会委员是业主自治的公益性岗位，鼓励业主委员会委员提供志愿服务。业主、业主委员会委员、业主代表有下列情形之一的，不得担任或继续担任业主委员会委员、业主代表，已担任的应当按照业主大会确定的规则予以罢免并公示：
(一)因物业转让等不再具备业主资格或丧失民事行为能力的;
(二)以书面方式提出辞职请求的;
(三)不履行或违规履行委员、代表职责的;
(四)利用委员、代表资格谋取私利或本人、配偶及其直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;
(五)不遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则或不履行业主义务的;
(六)侵害他人合法权益的;
(七)有不良信用记录或违法行为的;
(八)其他原因不宜担任业主委员会委员或业主代表的。
第二十八条业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、委员年龄、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会设主任一名，在业主委员会委员中推选产生。
未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在街道办事处(乡镇人民政府)的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。
业主委员会委员变动的，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告。
第二十九条业主委员会应当主动接受街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督，并履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，书面向业主大会报告业主委员会工作情况并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主质询;
(三)草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则及修改方案，提交业主大会表决;
(四)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(五)听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题和纠纷;
(六)督促业主或物业使用人遵守管理规约，按时足额交纳物业服务费、公共水电费及其他相关费用;
(七)草拟专项维修资金使用、续筹方案及改建、重建建筑物、附属设施方案，提交业主大会表决;
(八)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部分、共用设施设备的经营方式，并公布经营所得收益情况;
(九)配合街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关等做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;
(十)法律、法规规定及业主大会赋予的其他职责。
第三十条业主委员会不得有下列行为：
(一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;
(二)弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;
(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章;
(四)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订或提前解除物业服务合同;
(五)擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产;
(六)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。
街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对业主委员会的检查、指导和监督，每半年至少组织一次综合考核，对存在上述问题或未能正常履行职责的业主委员会，应当及时组织召开业主大会临时会议对业主委员会委员进行调整。
第三十一条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则确定的业主委员会工作规则或业主大会的决定召开。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当在七日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任不能履行职责的，可委托副主任召集或由半数以上委员共同推选一名委员召集和主持。
业主委员会会议不得以书面形式召开，会议应当有过半数委员出席，每名委员拥有一票表决权，业主委员会委员不得委托代理人参加会议。业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。
业主委员会会议议题涉及应当由全体业主共同决定事项的，业主委员会应当在召开会议前先行召开业主意见征求会，公开听取业主的意见，并邀请街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会派员参加会议，会后将事项办理情况报街道办事处(乡镇人民政府)备案。
第三十二条业主委员会会议应当制作书面记录，由参加会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。
以业主委员会名义发布信息或通知，应当经业主委员会会议作出决定，并加盖业主委员会印章。
第三十三条业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时，应当提供街道办事处(乡镇人民政府)的备案证明。公安机关准予刻制的，应当在业主委员会印章上标明业主委员会的届数和任期。业主委员会应当在印章刻制完成后三个工作日内将印章到街道办事处(乡镇人民政府)留存印模。业主大会印章由社区居(村)民委员会代为保管并在社区居(村)民委员会监督下使用。未经街道办事处(乡镇人民政府)留存印模的业主委员会印章无效。
业主委员会应当建立业主委员会印章管理规定并指定专人保管。业主委员会印章应当在其职责范围内根据业主委员会会议的决定使用。
第三十四条业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当参照首次业主大会及业主委员会成立程序组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。
业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处(乡镇人民政府)指导物业所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届费用从业主自治活动经费中支出，自治活动经费不足部分由街道办事处(乡镇人民政府)承担。
第三十五条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处(乡镇人民政府)代管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处(乡镇人民政府)应当及时提供。
街道办事处(乡镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其代管的前款所述物品移交新一届业主委员会。
业主委员会不按时移交的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期移交;拒不移交的，辖区公安机关应当给予协助。
第三十六条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主大会议事规则没有具体规定的，不得筹集、使用、发放业主大会和业主委员会日常工作经费及业主委员会委员的工作补贴。
业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费由管理规约、业主大会议事规则确定。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，每半年在物业管理区域内显著位置公告一次，接受业主监督。
第四节物业管理委员会
第三十七条住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责：
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县区物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;
(三)业主委员会不依法履行职责或未能正常开展工作，经物业所在地的县区物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导或责令整改后仍未改正的。
第三十八条物业管理委员会由街道办事处(乡镇人民政府)组织成立，由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、公安机关、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。物业管理委员会主任、副主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。
物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本办法第二十七条第二款的规定。
物业管理委员会应当将成员名单、工作单位及物业管理委员会联系人、联系电话在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。
物业管理委员会成立之日起三十日内应当书面告知物业所在地的县区物业管理行政主管部门。县区物业管理行政主管部门应当加强对辖区内物业管理委员会的指导和监督。
第三十九条物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责的，作出决定前，应当按法定程序、比例就住宅小区共同管理事项征求业主意见形成业主共同决定。决定作出后三日内，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。
第四十条物业管理委员会中的业主成员有下列情形之一的，其职务、资格自行终止，并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物：
(一)丧失本物业管理区域业主资格或民事行为能力的;
(二)以书面形式提出辞职并经批准的;
(三)有本办法第二十七条第二款规定的情形之一的;
(四)符合管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格终止条件的。
物业管理委员会中非业主成员工作单位发生变化的，街道办事处(乡镇人民政府)应当及时予以调整，并在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。
第四十一条业主或物业服务企业认为业主大会、业主委员会或物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向县区物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)书面提出撤销申请。
县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会或物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。
第四章前期物业管理
第四十二条新建住宅物业实行前期物业管理。
业主大会或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前，前期物业管理由建设单位负责。
前期物业管理阶段，建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同。
第四十三条住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位应当自确定中标人之日起十五日内提交以下材料向县区物业管理行政主管部门申报备案：
(一)开标评标过程;
(二)确定中标的的方式及理由;
(三)评标委员会的评标报告;
(四)中标人的投标文件。
县区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在三个工作日内予以备案并出具中标备案通知书。
第四十四条建设单位应当提供前期物业管理开办费及物业承接查验所需费用，费用的具体数额及支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套设施数量等因素协商确定并在前期物业服务合同中明确载明。
第四十五条物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起三十日内报县区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
前期物业服务合同可以约定期限。期限未满，业主委员会与新选聘的物业服务企业签定物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止;期限届满，业主大会没有成立或者业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业的决定，前期物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同期限可以延期至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。期限届满，前期物业服务企业不愿按照原合同约定继续提供服务的，前期物业服务企业应在期限届满前二个月通知建设单位，前期物业服务合同自期限届满之日终止。
前期物业服务合同终止，业主大会尚未成立的，建设单位应当通过招投标的方式选聘新的物业服务企业对项目继续实行前期物业管理并向县区物业管理行政主管部门重新办理备案手续。
第四十六条建设单位应当按照市物业管理行政主管部门制发的统一示范文本制定临时管理规约，在签订房屋买卖合同时向物业买受人明示并由物业买受人书面签字确认。
第四十七条新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房并无偿移交。
物业服务用房应当是地面以上的房屋，相对集中布置在物业中心区域或者出入口附近，由建设单位在物业承接查验前装修到位，装修方案应事先征求物业服务企业意见，并根据项目规模对物业服务用房的功能合理布置，配备相应的客服接待大厅、办公室、会议室、业主委员会议事活动用房、门卫室、资料档案室、卫生间、储藏室等。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
第四十八条物业管理区域内的物业服务用房具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明，在建筑规划总平面图中标明，并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定，在房屋交付时由建设单位在物业管理区域内显著位置公示。
未经业主大会同意并报县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)审核批准，任何单位和个人不得占用、出租、经营物业服务用房或将其改作他用。
第四十九条建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。
物业保修金管理办法由市物业管理行政主管部门另行制定。
第五十条物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每年不得少于一次。业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业应撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。
第五十一条已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由街道办事处(乡镇人民政府)随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时报县区物业管理行政主管部门。
经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的，建设单位应当向县区物业管理行政主管部门提交书面报告，由县区物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。
第五十二条普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：
(一)物业服务企业委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日;
(二)物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日，并书面告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、县区价格、物业管理行政主管部门;
(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。
业主对物业服务收费标准调整有异议的，可以向物业所在地价格行政主管部门投诉;认为物业服务收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处(乡镇人民政府)投诉。
第五十三条物业服务企业在承接物业时(含前期招投标、业主大会及其他方式选聘)，应邀请县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)派人参加。建设单位与物业服务企业应当按照建设部《物业承接查验办法》，结合拟承接的物业管理区域内的实际情况，对物业共用部分、共用设施设备及其它需要明确管理权利、义务的物业进行查验，签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。
物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业承接查验的监管，并在承接查验协议上盖章鉴证。
第五十四条建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：
(一)规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料;
(三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)已办理的商品房预(销)售许可证复印件;
(六)业主名册(包括业主姓名、楼房号、产权登记面积、身份证号、联系电话、工作单位等内容);
(七)物业管理所需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限和兑现承诺的措施，并报属地街道办事处(乡镇人民政府)登记，确保移交的资料真实完整。
分期开发建设的项目，可以对符合交付使用条件的物业分期承接查验并办理交接手续，但在承接最后一期物业时，应当进行全面查验并办理物业整体交接手续。
第五十五条物业共用部分、共用设施设备在办理正式移交前，由建设单位负责管理，移交后由法定承接单位负责管理。
建设单位与物业服务企业可以聘请第三方顾问或评估机构协助现场查验。
第五十六条物业承接查验过程中，因建设单位逾期不提供合格证明等物业设施设备能够安全使用证明材料的，物业服务企业应当拒绝承接，建设单位应当限期整改。
物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全或正常使用的，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
第五十七条物业承接查验档案属于全体业主所有。业主大会成立、选举产生业主委员会的，前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内显著位置公告。
县区物业管理行政主管部门应当指导街道办事处(乡镇人民政府)对辖区内住宅小区承接查验档案资料实行集中管理，供小区管理单位借用、查阅或复制。
第五十八条建设单位委托物业服务企业协助办理房屋交付事宜的，应当出具书面委托书，不得将建设单位的法定责任委托给物业服务企业承担。物业服务企业应按委托权限履行职责，不得拒绝物业买受人的验房要求。
建设单位应当在房屋交付使用二十日前书面通知物业服务企业具体进驻管理时间。
第五十九条物业交付过程中业主认为房屋或共用设施设备存在质量问题不符合交房条件的，应当及时向建设单位或受建设单位委托的物业服务企业提出，建设单位或受委托的物业服务企业应在三日内给予回复;如业主对回复不满意的，可以向建设行政主管部门申请质量认定，建设行政主管部门应当出具认定结论，各当事方应当执行。
业主未向建设行政主管部门提出质量认定申请，或认定结论确认无质量问题的，业主应依法履行按时交纳物业服务费用等义务;如认定结论确认属质量问题的，房屋维修费及维修期间的物业服务费等相关费用由建设单位承担。
第六十条建立前期物业服务履约保证金制度，履约保证金管理使用办法由市物业管理行政主管部门另行制定。
第五章物业服务
第六十一条在我市从事物业管理的物业服务企业应当取得物业管理市场准入条件。具体管理办法由市物业管理行政主管部门另行制定。
第六十二条物业管理项目实行项目负责人责任制。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目负责人，所派项目负责人应当为本企业在职管理人员。
业主委员会经征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。
物业服务企业项目负责人发生更换的，应当书面告知物业服务合同委托方、县区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)并在物业管理区域内显著位置进行公示不少于十五日。
物业管理从业人员应当按时参加我市行业主管部门、行业协会组织的相关培训。
第六十三条本市建立统一的物业管理招投标平台，为建设单位、业主大会、物业管理委员会或政府采购选聘物业服务企业提供服务和指导。
建设单位、物业管理委员会应当通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。提倡业主大会通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。
第六十四条物业管理委员会可直接与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。
第六十五条业主大会或业主大会授权的业主委员会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。
业主根据物业服务合同享有的权利，应当受到保护。物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，由县区物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案。
第六十六条物业服务企业应当按照物业服务合同约定的内容和标准配备管理服务人员，提供公共管理服务。业主委员会应当代表全体业主监督物业服务企业的管理服务行为，发现不履约或履约不到位的，应当及时书面通知物业服务企业限期改正，对未按要求改正的应当及时报属地街道办事处(乡镇人民政府)协调处理。
业主或者物业使用人对物业服务不满意，应向物业所在地社区居(村)民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)、县区物业管理行政主管部门投诉或反映。
社区居(村)民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)、县区物业管理行政主管部门应当建立物业管理投诉受理登记制度，根据各自职责对投诉问题及时处理或报告。
第六十七条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：
(一)物业服务企业的营业执照、从事物业管理活动的资格证明材料、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;
(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;
(三)电梯、消防、监控、供水、供暖等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质和联系方式和应急处置方案;
(四)业主交纳的物业服务费用收支、公共水电费分摊情况，住宅专项维修资金使用情况、物业共用部分和共用设施设备经营所得收益使用情况;
(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等需要向业主告知的事项;
(六)其他应当公示的信息。
物业服务企业应当接受业主、业主委员会对应公示信息的询问和监督。业主、业主委员会对公示内容有异议的，物业服务企业应当以书面形式予以答复。
第六十八条物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务，并不得有下列行为：
(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;
(二)未经业主大会同意提高物业服务收费标准;
(三)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产;
(四)未经业主大会或业主委员会同意，或者(临时)管理规约、商品房买卖合同、物业服务合同中无相关约定，将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等与水费、电费捆绑收费。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主损失的，应当承担相应的法律责任。
第六十九条业主应当遵守临时管理规约、管理规约，按照物业服务合同约定履行交纳物业服务费用、公共水电分摊费用等义务。
业主或物业使用人不得以下列理由拒交物业服务费用、公共水电分摊费用：
(一)尚未入住或房屋空置;
(二)个人未与物业服务企业签订合同;
(三)房屋质量存在问题或对社区大环境不满意;
(四)其他部分业主不交费;
(五)其他物业使用人对本人造成生活影响或相关损失;
(六)无充分证据证明物业服务质量不符合合同约定标准。
业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过送达催交书、上门收取或在物业管理区域内显著位置公示等方式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人征信系统。
第七十条物业服务收费可以采取酬金制或者包干制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。提倡物业服务实行酬金制，建立公开、透明、质价相符的物业服务资金管理机制。
物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有。除了合同约定的物业服务企业收取的酬金，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。
第七十一条物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费和公共水电分摊费，但预收期限最长不得超过一年。
预收公共水电分摊费的，应当根据上一年度公示的公共水电分摊费实际费用，按户分摊预收。上一年度预收费用有结余的，直接冲抵本年度预收费用;上一年度预收费用不足的，在预收本年度费用时补足;上一年度未产生费用的，本年度根据合理预算预收。
第七十二条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)监督下，组织召开业主大会会议，决定重新选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业、县区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在办理交接至退出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期届满前三个月书面告知业主委员会、县区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。
第七十三条有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出：
(一)物业服务合同依法、依约解除;
(二)经人民法院判决或者仲裁机构裁定物业服务企业应当退出的;
(三)依法不得继续从事物业管理活动的其他情形。
第七十四条物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，履行下列交接义务：
(一)移交建设单位按照本办法第五十四规定移交的资料;
(二)移交物业服务期间形成的物业设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录等;
(三)移交物业管理用房、物业共用场地和共用设施设备;
(四)移交物业服务期间配置的固定设施设备;
(五)移交利用共用部位经营的收入清单，预收、代收和预付、代付费用的交纳记录清单;
(六)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;
(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务企业移交的台账资料、账目明细及物品清单应当经街道办事处(乡镇人民政府)或受委托的社区居(村)民委员会盖章和监督人员签字后方有效。
应当退出物业管理区域的物业服务企业在规定时间内拒不退出或者移交材料的，业主委员会可以向辖区内公安机关书面申请采取强制措施，无业主委员会的由街道办事处(乡镇人民政府)申请，公安机关应当给予协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。
物业服务企业退出后，物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等途径解决。
第七十五条物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、供水、供暖、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)备案。
电梯、消防、供水、供暖、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。
第七十六条县区物业管理行政主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则，建立物业应急服务企业备选库。有下列情况之一的，可以由县区物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)在应急服务企业备选库中确定一家物业服务企业提供应急服务：
(一)合同期未满，物业服务企业突然退出，出现管理真空的;
(二)合同期满后，物业服务企业退出，尚未成立业主委员会或物业管理委员会的;
(三)物业服务企业退出后，相关责任主体未在县区物业管理行政主管部门规定时间内选聘新的物业服务企业进驻的。
应急服务合同由业主委员会、物业管理委员会与应急物业服务企业签订，拒绝签订的，由街道办事处(乡镇人民政府)或委托社区居(村)民委员会与应急物业服务企业签订;物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同执行;应急物业服务合同期限至业主大会与其选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。
第七十七条市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业、项目负责人的考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期对物业管理项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。物业服务企业信用信息评价结果应当作为企业参与省、市项目评选和招投标活动的基本条件。具体办法由市物业管理行政主管部门另行制定。
县区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、专业性服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。
街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。
第七十八条物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。
物业服务企业有下列严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目;失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予出具诚信证明：
(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;
(二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业管理混乱的;
(三)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;
(四)泄露业主信息产生严重后果的;
(五)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的;
(六)其他违反法律、法规规定情形的。
物业服务企业有前款第一项、第二项情形之一的，一年内不得参与新物业管理项目的招投标。
第七十九条物业项目负责人有下列严重失信行为之一的，应当录入项目负责人信用档案，同时录入其所属物业服务企业的信用档案：
(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;
(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;
(三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;
(四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;
(五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;
(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;
(七)其他损害业主利益情节严重的。
有前款规定情形之一的，业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)、县区物业管理行政主管部门投诉。街道办事处(乡镇人民政府)、县区物业管理行政主管部门应当进行核查，并书面告知业主核查结果。
第八十条物业服务企业应当加强内部员工的培训，规范服务行为。未经业主大会、业主委员会或者物业管理委员会书面委托，物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。
物业服务企业应当协助和维护业主自治活动中的正常秩序，出现破坏业主自治活动议事秩序情形的，物业服务企业应当及时劝阻当事人，并保留证据，向有关单位举报。
第八十一条业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
业主在处分本物业管理区域内不动产时，应当向物业买受人出具交纳物业服务费用的证明。
第八十二条单体物业或规划地上地下总建筑面积小于二万平方米的物业，经业主或者业主大会决定，报物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)书面同意后，业主可以对物业实施自行管理，由全体业主共同承担物业管理责任，成立业主委员会的由业主委员会承担主要管理责任。
第八十三条街道办事处(乡镇人民政府)或其委托的社区居(村)民委员会依法履行托管职责并收取物业服务费用的，应当到价格行政主管部门申请收费标准备案，业主应当自觉接受街道办事处(乡镇人民政府)或受委托的社区居(村)民委员会的管理服务，并按时交纳相关费用。
第六章物业的使用和维护
第八十四条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照规划行政主管部门确定的车位、车库指标，在物业管理区域内显著位置公示当期租售车位、车库信息。依法能够出售的车位，在住宅小区整体交付前，建设单位只能向每户业主出售一个车位、车库;住宅小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位或车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售或出租。
权属明确为建设单位的车位、车库在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后，可以按规定对外出售、出租。
第八十五条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会授权的业主委员会决定使用，可以委托物业服务企业实施。实施主体应将拟出租的车位、车库数量分配方案、收费标准在物业管理区域内显著位置公示。
业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地施划停车位停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。前期物业服务合同中未约定的，应当将方案在物业管理区域内显著位置公示七日，经过半数业主签字同意后实施。
已建成住宅小区具备条件的可以依法增设停车位。对开放式物业管理区域，无停车场地或用于停放汽车的车位、车库严重不足的物业管理区域，公安部门应合理利用物业管理区域周边支路、背街小巷、建筑物间空档施划夜间临时停车泊位，对夜间交通流量较小的次干道的慢车道施划限时停车泊位，供居民停放车辆。
第八十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放。民防部门应当按照设计文件在实地标注并公示人民防空工程的四至界限、停车位数量及平面分割图、使用管理规定、管理责任单位、车位租金及汽车停放费收费标准等。
建设单位自建部分的地下停车位未出售、附赠或出租的车库车位，汽车停放费由建设单位自物业管理区域内首期房屋交付使用之日起全额支付给物业服务企业。
第八十七条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)违反法律、法规规定或者临时管理规约、管理规约约定改变物业用途;
(二)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品;
(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;
(四)违反市人民政府有关房屋出租规定;
(五)违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌;
(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;
(七)损毁树木、绿地;
(八)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;
(九)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;
(十)制造超过规定标准的噪音、振动;
(十一)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物;
(十二)规定区域外停放车辆;
(十三)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(十四)擅自架设电线、电缆等;
(十五)擅自在楼道等业主共有区域堆放物品;
(十六)法律、法规、临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第八十八条 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应持房屋所有权证、商品房买卖合同、房屋租赁合同、申请人身份证，必要时还应提供装饰装修设计方案，水、电、气等改造设计和相关审批等资料，向物业服务企业办理登记手续，签订物业装饰装修服务协议，明确装饰装修的禁止行为和注意事项。
物业服务企业应当对房屋装饰装修活动进行日常巡查，建立完善装修材料、施工工具、施工人员出入物业管理区域登记制度，制止疑似违规装饰装修用材料进入物业管理区域，对制止无效强行进入物业管理区域的行为，物业服务企业可向公安、城管部门报告并请求协助制止，公安、城管部门应及时到场处理。
第八十九条在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修，建设单位应向市物业管理行政主管部门交纳商品房工程质量保证金，具体办法由市物业管理行政主管部门另行制定。
第九十条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作，不得要求物业服务企业代收代缴有关费用，不得向物业服务企业扣缴应当由业主分摊的有关费用。
第九十一条专业经营单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任，承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。
专业经营单位实施维修养护作业前应当告知物业服务企业，办理相关出入登记手续后方可进场施工，并在物业服务企业的监督下做好施工现场的安全防范、秩序维护和卫生清洁工作，对损坏的道路、绿化等共用设施应恢复原状。
第九十二条 业主应当在签订商品房买卖合同时，将首期住宅专项维修资金存入维修资金监管部门指定的账户。首期住宅专项维修资金可以由业主自行至代管机构窗口交存，也可以由代管机构委托的专户管理银行代收代交。
建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将未售住宅专项维修资金一次性交存至维修资金专户，凭交款证明向新购房业主收取。
第九十三条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请：
(一)电梯故障;
(二)消防设施故障;
(三)屋面、外墙渗漏;
(四)二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;
(六)楼顶、楼体外立面存在脱落危险;
(七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。
住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。
住宅专项维修资金管理部门应当方便快捷地处理应急维修事项，加强监督管理，保障资金安全。
第九十四条对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的旧住宅小区，市、县区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定老旧住宅小区物业管理规划和年度实施计划，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境，逐步实施物业管理。
建立旧住宅小区物业服务费用补贴机制，对建成10年以上基础设施薄弱的旧住宅小区，以及低保、特困家庭和廉租房住户，按照0.3元每平方米标准由市、区两级财政按1:1比例给予物业服务费用补贴。
旧住宅小区的范围由市、县区人民政府确定。
第七章监督检查
第九十五条本市物业管理实行属地管理、综合管理和行业管理有机结合，各级人民政府、各有关主管部门和单位应当依法履行职责。
第九十六条市物业管理行政主管部门履行下列职责：
(一)建立和完善市场化物业服务和基本物业服务相结合的物业管理机制;
(二)指导、监督各县区物业管理行政主管部门相关工作;
(三)研究制定全市物业行业发展规划、行业服务规范、相关配套政策和示范文本等;
(四)建立全市物业行政监管平台和物业服务行业诚信档案和信用信息发布平台;
(五)做好物业服务示范项目评价工作;
(六)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;
(七)依法查处物业管理重大违法行为;
(八)法律、法规规定的其他职责。
第九十七条县区物业管理行政主管部门在辖区内履行下列职责：
(一)负责物业管理日常工作的指导、监督;
(二)负责前期物业管理招投标的备案和管理工作;
(三)物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;
(四)定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作;
(五)负责物业服务企业交接工作的监督、管理;
(六)指导、配合辖区内街道办事处(乡镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;
(七)指导和协调旧住宅小区物业管理相关工作;
(八)依法查处违反物业管理法律、法规的行为。
第九十八条街道办事处(乡镇人民政府)应当配备专门的管理人员，并履行下列职责：
(一)设立社区物业服务机构，建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制，公开投诉电话、投诉地点，指导社区居(村)民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理矛盾纠纷;
(二)负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位、物业服务企业与业主的关系;
(三)负责业主自治组织的筹建、换届等相关工作，指导监督业主自治组织的日常工作，建立业主自治组织档案，组织成立物业管理委员会;
(四)指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;
(五)负责辖区内物业服务企业、项目负责人服务行为的监督，向县区物业管理行政主管部门报送信用信息;
(六)建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜;
(七)落实旧住宅小区基本物业服务工作;
(八)法律、法规规定的其他职责。
社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(乡镇人民政府)，建立健全物业管理工作机制，参与指导和监督业主委员会的工作，及时协调和处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;参与住宅专项维修资金的使用监督，建立社区居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业沟通协商的“三位一体”服务协调机制。
第九十九条市、县区相关行政主管部门应当按照各自职责，负责物业管理区域内下列事项的管理工作：
(一)城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋及燃气等相关公建配套设施设备建设质量、交付条件、违规装饰装修及毁绿损绿等问题的监督检查;监督建设单位及时履行物业保修义务;查处在物业管理区域内实施违法建设、违规装修行为的装饰装修企业。
(二)规划行政主管部门负责物业管理区域的划分、住宅加装电梯的备案;物业服务用房、社区服务用房、垃圾集中点、绿化、市政道路、管网等公建配套建设指标的确认;对擅自将住宅、车库等非经营性用房改变为经营性用房等违反城乡规划相关法规的行为监督检查。
(三)民政行政主管部门负责将物业管理纳入社区建设和社区管理体系，落实社区居(村)民委员会对业主委员会的指导、监督责任，参与物业管理相关工作，配合城乡规划、住房建设等有关部门做好新建小区社区服务用房的落实。
(四)城市管理行政主管部门负责违法建设、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物等监督检查;对物业服务企业未及时劝阻、制止、报告小区内违法建设，未禁止无合法建设手续的建筑材料和施工人员进入小区的行为并造成严重后果的，通报市物业管理行政主管部门。
(五)公安机关负责物业管理区域内的治安管理，监督小区安防监控设施的建设、使用管理，依法查处危害小区治安秩序的行为;负责查处物业管理区域内阻碍公共交通、不按规定停放车辆等违法违规停车行为;负责物业管理区域内的消防监督管理，受理物业管理区域内有关消防问题的投诉，查处消防设施设备未按规定建设、使用管理及占用、堵塞消防通道等违反消防法律法规的行为;查处上述物业管理区域内侵害业主公共利益的行为涉及调解事项的，应先行清除违规行为再进行调解;对申请使用住宅专项维修资金的消防、安防项目出具鉴定意见及竣工验收合格证明。
(六)质量技术监督管理部门负责对物业管理区域内电梯、压力容器等特种设备安全实施监督管理;对电梯等特种设备安装、移交、改造、维保、检验检测和使用管理问题监督检查;对申请使用物业专项维修资金的电梯项目出具鉴定意见及竣工验收合格证明。
(七)价格行政主管部门负责物业服务收费、公示的监督检查;
(八)人防行政主管部门负责人民防空工程建设、移交、使用及相关设施设备维护保养的监督检查工作。
(九)环境保护行政主管部门负责建筑施工噪声以及餐饮、娱乐等服务行业噪声污染防治的监督管理;负责对申请利用物业管理区域内及周边经营性用房经营餐饮、娱乐等易产生污染的项目进行环境影响评价文件的审批，对建设方案不符合排污、排烟、隔音条件的经营性用房申请餐饮、娱乐等经营的，不予通过环评审批;负责污水、废气、经营性噪声、油烟等涉及环保问题的监督检查。
(十)卫生行政主管部门负责物业管理区域内二次供水卫生情况的监督管理。
第八章法律责任
第一百条有违反本办法条款行为的，由相关行政主管部门依照有关法律、法规、规章的规定依法进行查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主委员会委员因个人原因造成其他业主合法权益受到侵害的，应当承担相应的法律责任。
第一百零一条经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行;无正当理由拒不执行的，应承担行政不作为责任。
经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，建设单位、物业服务企业、业主委员会等相关单位或个人应当履行，但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外;拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。
第一百零二条市、县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及其他相关行政主管部门的工作人员有下列情形之一的，由监察机关或监察机关责成其所在单位、上级相关部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)违法实施行政许可或者行政处罚的;
(二)未按照规定履行监督检查职责的;
(三)发现违法违规行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为的;
(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。
第九章附则
第一百零三条本办法所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和商品房买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅骨业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备、是反映根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
本办法规定的面积和人数，按下列方式计算：
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;
(二)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售或虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;总人数，按照前项的统计总和计算。
第一百零四条住宅区域内非住宅物业的管理及其监督活动参照本办法执行。
第一百零五条本办法自20**年月日起施行。《连云港市物业管理实施细则》(连政发〔20**〕104号)同时废止。
篇5：鄂尔多斯市物业管理实施办法
鄂尔多斯市物业管理实施办法
鄂尔多斯市人民政府
第一章总则
第一条 为规范和促进我市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 鄂尔多斯市行政区域内住宅小区的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条 鄂尔多斯市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。
旗区房地产管理局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
各级建设、规划、环保、工商、发改、公安、民政、广播电视、质量技术监督、水务、行政执法等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，协助做好物业管理有关工作。
第四条 苏木乡镇人民政府和街道办事处要确定分管领导，配备专职工作人员负责物业监督指导工作，社区居民委员会也要明确具体人员做好物业监督指导工作。
苏木乡镇人民政府和街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，对物业管理进行指导和监督，及时指导业主成立业主大会、业主委员会，调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，纠正业主委员会和物业服务企业不适当的决定及做法。
物业管理应当纳入社区管理的基础工作。社区居民委员会指导和监督业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责;配合苏木乡镇人民政府、街道办事处和物业管理办公室或受其委托调解业主与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。
第五条 苏木乡镇人民政府和街道办事处应参与住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定，指导、监督新建小区环境建设和老旧小区综合整治。苏木乡镇人民政府和街道办事处为新建住宅项目综合验收的成员单位，参与物业管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收，对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。
第六条 对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危及共用部位、共用设施设备安全、严重影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门应从速从快先行抢修、立即处理。
第七条 各旗区人民政府要加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由物业主管部门、苏木乡镇人民政府和街道办事处、相关部门及单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第八条 业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
第九条 业主大会由物业管理区域内的全体业主参加。一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少于50人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第十条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达50%及以上，或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过两年的，苏木乡镇人民政府和街道办事处要及时指导业主成立业主大会筹备组。
第十一条 业主大会筹备组应当履行下列工作职责：(一)确定业主身份;(二)拟定业主大会议事规则草案;(三)拟定业主管理规约草案;(四)拟定业主委员会委员的选举产生办法草案;(五)组织召开首次业主大会和其它所需的工作。
第十二条 业主大会的召开形式、业主代表的产生及业主大会作出的决定，要按照国务院《物业管理条例》的相关规定执行。业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。
第十三条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成(经协商同意，也可适当选聘苏木乡镇、街道和社区干部)，委员应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。
为进一步调动业主委员会的工作积极性和责任心，对业主委员可以按照所在地工资水平给予一定数量的津贴。津贴来源可由旗区人民政府财政拨款、本物业管理区域的住宅专项维修资金的存储利息及物业服务企业按比例承担，津贴标准由业主大会和辖区物业主管部门共同协商决定。
第十四条 业主委员会委员的人数应当是单数，最低人数不得少于5人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。
物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第十五条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会应当在作出决定后7日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告;业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。
第十六条 业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。
物业管理区域内有20%以上的业主提议或符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处和苏木乡镇人民政府责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由苏木乡镇人民政府和街道办事处组织召开。
第十七条 业主委员会每届任期3年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第十九条、第二十条之规定被终止委员资格后，业主大会应当在3个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。
第十八条 业主委员会应当在每年3月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报物业主管部门、苏木乡镇人民政府和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第十九条 对业主委员会主任的工作，70%以上业主不认可时，街道办事处和苏木乡镇人民政府要及时指导、组织业主大会对业主委员会主任进行改选。业主委员会成立前或集体换届(辞职)期间，在过渡期内由街道办事处和苏木乡镇人民政府监督、指导物业服务企业的服务行为。
第二十条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，经10名以上业主提议，可以要求业主委员会召开会议中止其委员资格，并提请下次业主大会会议审议决定是否终止其委员资格：
(一)不履行委员职责义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正;
(二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的不正当利益;
(三)向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务;
(四)谋取可能妨碍公正履行职务的其它利益;
(五)其它侵害业主合法权益的行为。业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
(一)不再是本物业管理区域的业主(协商选聘的委员除外);
(二)因疾病或者其它原因丧失履行职责能力;
(三)以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞呈;
(四)被人民法院依法追究刑事责任或被公安机关劳动教养。
第三章 前期物业管理
第二十二条 建设单位在办理商品房预售许可证前，须完成前期物业服务招投标工作，并提供物业环境设施设备施工图审查报告。建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，在苏木乡镇人民政府、街道办事处和物业主管部门的监督下实施招投标。
新建两万平方米以上的住宅项目，建设单位为前期物业服务招投标活动中的招标单位。对于投标人少于3个的项目，经物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。建设单位选聘物业服务企业时，应向市物业主管部门核实该物业服务企业资质;若待选聘物业服务企业为外地资质，应向市物业主管部门核实物业服务企业是否已办理外进备案手续。否则，选聘物业服务企业出现不按照前期物业服务合同提供物业服务、造成业主损失的，损失由建设单位承担。
建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，并由物业服务企业向物业主管部门交纳物业接管保证金。住宅小区面积5万平方米以下(含)的，保证金为两万元;5万平方米到10万平方米(含)的，保证金为3万元;10万平方米以上的，保证金为5万元。前期物业合同期满，物业服务企业在合同履行期间无违规行为，对业主投诉处理业主满意的，保证金退还物业服务企业。
第二十三条 建设单位应当在物业交付前60日内按照物业建设总投资2‰的比例向前期物业服务企业支付前期物业服务费(该费用计入工程成本)，用于物业交付前的前期物业管理，并交由辖区物业主管部门监管，其中30%应在招投标开始前交纳，其余应在工程验收之前交齐。
第二十四条 建设单位在销售商品房时，应将前期物业服务协议交予买受人，并由物业服务企业制定临时管理规约作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前5日内，在市物业主管部门进行网上备案。
临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其它义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
市物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设和服务单位选用。
第二十五条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：
(一)参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议;
(二)掌握小区内各管网线路的布置，以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度;
(三)就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调试等工作;
(四)对物业用房、社区组织用房的建设情况，向物业主管部门及苏木乡镇人民政府或街道办事处报告。
(五)协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题;
(六)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序;
(七)根据苏木乡镇人民政府或街道办事处要求，配合做好业主大会召开、业主委员会成立等工作。
物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入岗位，实施物业前期介入。
第二十六条 供水、供电、供热、邮政、通讯、有线电视等供应设施设备验收合格后，由各专业单位接管。交接时，应向各专业单位提供小区管线平面图、地下管网图纸等资料。
供气供应设施设备验收合格后，由建设单位负责未通气运行的燃气管道及设施的维护和管理。通气运行后的燃气管道及设施的维护和管理由燃气经营企业与用户按产权分界点分别负责。
专业单位接收后，应当及时做好供应设施设备的维修、更新和养护，确保物业区域内供应设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。
专业单位委托物业服务企业负责供应设施设备日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项及费用支付的标准和方式，并承担监督其维修养护工作的责任。
相关专业单位接收物业管理区域供应设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的，在保修期内的维修由建设单位自行负责。
第二十七条 物业服务企业按照规划审批的标准与开发建设单位办理物业承接验收手续，开发建设单位将物业图纸资料、相关保修文件，特别是小区竣工总平面图、小区地下管网工程竣工图等移交给物业服务企业，同时报辖区物业主管部门及苏木乡镇人民政府或街道办事处备案。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记备案，签订承接验收协议后对其承担责任。
业主委员会成立后，物业服务企业应当将接收资料的情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将资料移交给业主委员会。业主委员会可以选聘新物业服务企业或在街道办事处、苏木乡镇人民政府指导下实行自治管理。业主委员会选聘新物业服务企业时，应向市物业主管部门核实该物业服务企业资质;若待选聘物业服务企业为外地资质，应向市物业主管部门核实物业服务企业是否已办理外进备案手续。否则选聘物业服务企业出现不按照物业服务合同提供物业服务、造成业主损失的，损失由业主委员会承担。
第二十八条 前期物业服务合同到期后，业主委员会未成立的，苏木乡镇人民政府或街道办事处及时指导业主召开业主大会和成立业主委员会。
业主大会和业主委员会尚未召开和成立期间，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业按照前期物业服务及收费标准继续提供物业服务。
第二十九条 开发建设单位在物业竣工验收前，应按建筑安装造价总额1%的比例，将开发单位预留施工单位的质量保修金一次性交给辖区物业主管部门监管，时限5年。
第四章 物业管理服务
第三十条 业主委员会应当根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十条之规定与业主大会通过公开招投标中标或符合要求选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，不得因业主欠缴物业服务费而擅自降低物业服务标准。物业服务企业提供物业服务不符合标准的，业主向辖区物业主管部门投诉3次以上且限期内未整改到位的，市物业主管部门根据辖区物业主管部门上报材料给予降级处分;降级后物业服务仍然不符合标准的，市物业主管部门根据辖区物业主管部门上报材料注销其资质。
第三十一条 物业服务收费应当遵循提供什么服务、收取什么费用的原则，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
业主委员会与物业服务企业可以采取包干制和酬金制等形式约定物业服务费用。
第三十二条 价格行政主管部门负责制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。在同一服务等级标准中，要把物业费分解到服务项目，供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。具体收费标准由业主委员会与物业服务企业参考政府指导价并结合服务内容及公共能耗费的测算在物业服务合同中约定。物业服务企业要将约定的收费项目、收费标准和服务内容向业主进行公示，由业主监督执行。
廉租住房和经济适用住房的物业服务收费实行政府指导价，由各级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定，并定期公布。
第三十三条 业主应当根据物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，不得以任何理由拒缴物业服务费。业主与物业使用人确定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，开发建设单位应缴纳足额物业服务费。
对欠缴物业服务费的，由业主委员会牵头，社区居委会和物业服务企业配合，发函到欠缴业主所在单位请求协助缴纳，业主所在单位有责任协助催缴。业主委员会、社区居委会还可以发挥公众约束力量，建立信誉公告牌，对逾期不缴纳物业服务费的业主采取定时公布、上牌公示的方法，让业主共同监督，并自逾期之日起按日加收3‰的滞纳金，最高额不超过应交物业服务费的总额。
实行物业费收取快速处理机制。由旗区人民政府、苏木乡镇人民政府或街道办事处、物业主管部门组成快速处理组，对业主违反合同约定，长期不缴纳物业费的，召集业主委员会和物业服务企业，当场查明原因并进行调解，对无正当理由拒交的，依法提起诉讼，按法律程序解决。
第三十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。经物业服务企业同意接受委托代收的，相关单位要在委托协议中标明代收服务费。
物业服务企业有责任对本小区的管道设施进行监护，并指定专人负责。发现设施损坏和泄露情况，应及时通知相关部门。凡本小区进行开挖、打桩和顶进作业或新建建筑物的，物业服务企业须在施工前通知相关部门，在双方达成保护协议后，方可施工。物业服务企业与各专业供应单位的职责划分如下：
(一)供电设施：楼宇进户线以内，由物业服务企业或房屋产权单位负责;以外由电业部门负责。
(二)燃气管道：燃气部门负责供气安全工作，燃气管道以户内智能燃气计量表前阀为供气设施产权分界点。以产权分界点(含该点)为界，逆燃气流向的设施由燃气部门负责，顺燃气流向的设施由最终用户负责。
(三)自来水管线：以进楼口总闸为界，阀门以内(包括阀门)由产权单位负责;以外由自来水公司负责。
(四)下水管道：小区红线内化粪池及管线(不含市政管线)由物业服务企业负责;以外由排水部门负责。
(五)电信(网通)管线：楼内电话预埋管线由产权单位负责，其它管线由电信(网通)部门负责。
(六)供热管线：楼宇外供热管线全部由供热部门负责。
第三十五条 物业管理服务合同期满前3个月，业主委员会应提请苏木乡镇人民政府或街道办事处组织物业服务招投标工作，没有及时选聘物业服务企业的，物业服务企业应当相应延长服务，但最长不超过3个月。延长服务期间，物业服务企业按照原物业合同约定的服务标准提供服务和收取服务费用。
物业服务企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，并报物业主管部门(网报)和苏木乡镇人民政府或街道办事处备案。
(一)对预收的物业管理综合服务费及其它公共经费按实结算，结余部分应当按照合同的约定予以退回;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;
(三)移交物业管理用房、场地和其它财物。
第三十六条 物业服务企业在合同期内不得擅自停止服务，无故弃管服务、突然中断服务，给业主造成不良影响的，降低其企业资质，记入企业信用档案，给业主造成的损失从项目接管保证金内扣除;情节严重、构成违法的，依法承担相应责任，撤销企业资质，项目接管保证金全部扣留，纳入住宅专项维修资金管理，有关责任人3年内不得从事物业服务活动。对不良行为记录超过3次的企业，不再批准招标承接新的物业项目，暂停资质年检1年。
对物业服务企业的服务，60%以上的业主不认可的，物业服务企业要按规定的程序、步骤退出物业服务。
第三十七条 各旗区物业主管部门要建立物业企业管理服务评比长效机制和项目经理管理系列制度，健全物业服务企业信用档案制度，并通过互联网等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级，实行信用信息资源共享，完善社会监督。
物业服务企业应当建立健全物业服务档案，并依据与业主约定的服务内容建立快捷的服务制度，制定服务时限，责任落实到人。
第三十八条 各级人民政府要将老旧住宅小区(或单体楼)供排水、供热、环境等作为综合整治工作来抓，纳入工作日程和财政预算，逐年增加投入进行改造。苏木乡镇人民政府或街道办事处成立社区物业服务中心或组织业主自治管理，主要提供清扫保洁、排污管线疏通、化粪池清掏等为主要内容的基础性服务。有条件的小区要将绿化养护、公共秩序维护列入自治管理，所发生的费用由业主共同承担。
第五章 物业使用与维护
第三十九条 业主、使用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的关系。
业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。
临时管理规约和管理规约一般包括下列内容：
(一)物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则;
(二)物业管理用房的使用和经营;
(三)业主合理使用物业专有部分的权利，但不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益;
(四)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规范;
(五)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;
(六)业主分担物业管理区域各类费用的方式;
(七)违反规约应当承担的责任。
第四十条 物业管理区域禁止下列行为：
(一)改变物业的使用用途;
(二)搭建建筑物或构筑物;
(三)擅自占用、损坏物业的共有部位、共用设施和附属设施;
(四)损坏房屋结构或从事其他影响物业使用安全的行为;
(五)损坏绿地、花草树木、园林小品;
(六)任意弃置垃圾、乱堆乱放杂物、乱设摊点;
(七)禁养家禽家畜、大型宠物，小型宠物随行时应确保居民安全和环境卫生;
(八)擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在共有部位共有设施上乱写、乱画;
(九)制造噪声干扰他人正常生活;
(十)其它违反法律、法规和管理规约的行为。为规范业主的装修行为，控制违章装修，物业服务企业可向业主收取装修保证金，一般不超过3000元。业主装修行为结束后，经物业服务企业检查未造成损坏且装修行为规范的，应当全额退还装修保证金，不得强行抵入物业服务费。
物业服务企业发现物业管理区域内有上述行为的，应当劝阻业主，要求其及时改正，对不听劝阻或不予改正的，应当报告社区共同解决或及时告知相关部门，相关部门应当依法及时予以处理。
对在物业管理区域内私搭乱建，擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由规划部门负责禁止和监督清除、恢复原貌;违章装修、擅自破坏建筑主体结构的，由房产部门负责禁止和监督恢复原貌。
在物业管理区域内或周边对小区业主造成烟尘、噪声等污染的，由环保部门查处。
对破坏环境秩序、公共治安秩序的，由社区居委会协调公安机关查处。
第四十一条 业主或使用人装修房屋，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。物业服务企业应当将装修房屋的注意事项、是否需要备案及备案部门等告知业主或使用人，并对其负有监督管理职责。
物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正;对拒不改正的，应当及时报相关部门依法办理，并按照行为的违规程度扣除其部分或全部装修保证金。
第四十二条 修缮公用设备时，有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其它财产损失的，责任人应予以修复或赔偿。凡相邻住户阻挠修缮的，由物业服务企业、业主委员会协调;因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。
凡房屋室内及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的，业主应予及时修缮。对拒不修缮的，业主委员会可授权物业服务企业进行修缮，费用由该业主承担。
第四十三条 大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的车辆不得进入住宅小区;进入住宅小区的车辆应当在划定的停车位内按序停放，并遵守下列规定：
(一)减速通行，遇到非机动车和行人应当合理避让;
(二)不得将车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域通行的主要交通道路;
(三)车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或共有设施设备。
物业服务企业应当加强对进入小区内车辆的管理，发现车辆有前款行为之一的，应当及时劝阻车主;不听劝阻的，对前款第(一)、(二)、(三)项行为，应当及时告知公安部门予以处理;对车辆停放损坏绿地的，应当及时告知苏木乡镇人民政府或街道办事处予以处理;公安部门、苏木乡镇人民政府或街道办事处应当依法及时予以处理。
第六章 物业管理用房、设施和经费
第四十四条 建设单位应当按照规划要求配置物业管理用房和社区组织用房。
建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积3‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房及社区组织用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中标明。对物业管理用房和社区组织用房的具体位置和面积，建设单位应当在规划方案中确定、在规划审批时明确、在施工图审查中专审(包括环境施工图)、在开工许可中硬性标明，并不得任意调整。
物业管理用房至少配置50平方米以上。
第四十五条 物业交付前，建设单位应当将物业管理用房交给物业主管部门。业主委员会成立后，物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会。其中廉租房小区和拆迁安置小区物业管理用房的产权属于国家。
首次业主大会召开后，业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。
第四十六条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，使用用途不得擅自改变。
第四十七条 住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金由业主交纳，收取情况明细由收取单位向业主委员会告知。专项维修资金原则上统一由物业主管部门专户存储。专项维修资金使用要经业主委员会同意报物业主管部门审核确认，批准执行。物业管理区域内应由建设单位、施工单位、专业服务单位承担的维修、养护费用或应从物业服务费用中列支以及属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备维修养护费用不得使用专项维修资金。
住宅专项维修资金的利息，可按银行活期存款利息计算。
第四十八条 住宅小区业主委员会成立后30日内，物业主管部门应当将本物业区域内的保修金、物业专项维修资金的数额、收支情况、用途等以书面形式告知业主委员会。
第四十九条 对违反本办法的行为，按照国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》的有关规定进行处罚。
第七章 附则
第五十条 本办法下列用语的含义：
住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活小区(含居住小区、住宅组团)。
物业管理是指物业服务企业对小区内共用设施、设备及公共环境、秩序的日常维护及管理，并对其承担相应职责。
物业服务是指物业服务企业对业主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的沟通配合，并对服务内容(项目)质量承担相应职责。
公共能耗费是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗所产生的费用。
小区的共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构(房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等)、室外墙面屋面等部位。
小区的共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。
公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、垃圾废物储存设施、专用房屋、等设施。
第五十一条 本市行政区域内非住宅小区内的其它住宅实行物业管理和非住宅物业参照本办法执行。
第五十二条 各旗区房地产管理局可根据各地实际情况制定具体物业管理实施细则，积极探索建立社区与物业服务企业共同管理的机制，可以将对物业服务企业的监督与管理职能下放到社区的管理中去，在街道办事处和苏木乡镇人民政府设立物业管理机构，促进物业管理服务与社区管理之间紧密联系、相互协调，共同处理解决问题。
第五十三条 本办法自公布之日起实施。
第五十四条 本办法由鄂尔多斯市房地产管理局负责解释。
精彩专栏
