德阳市物业管理条例(2019)

　　德阳市物业管理条例

　　(20**年10月16日德阳市第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 20**年12月7日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议批准)自20**年4月1日起施行。

　　目录

　　第一章 总则

　　第二章 业主、业主大会、业主委员会

　　第三章 前期物业管理

　　第四章 物业服务

　　第五章 物业的使用与维护

　　第六章 老旧住宅小区物业管理

　　第七章 法律责任

　　第八章 附则

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、文明、和谐的人居环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合德阳市实际，制定本条例。

　　第二条 德阳市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条 物业管理遵循业主自治与依法监管相结合的原则。

　　第四条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，制定和落实扶持政策，加强行业管理，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理专业化水平，促进物业服务行业健康发展，提升社区治理能力。

　　第五条 市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理，组织开展物业服务信用评价工作，建立物业管理信用信息档案，协调处理物业管理活动中的重大纠纷;

　　城乡规划主管部门负责监督建设单位按照规划设计要求完善物业服务用房及相关配套设施建设，协调处理因配套设施不完善而产生的纠纷;

　　城市管理主管部门负责查处违法建设、违规装修、毁损绿地、影响市容和环境卫生等行为;

　　公安机关负责监督指导安全防范工作，依法调处治安纠纷，查处违法犯罪案件;

　　价格主管部门负责规范前期物业服务收费，监督检查价格公示，查处违规收费行为;

　　消防主管部门负责监督物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，依法查处占用消防通道、毁损消防设施等行为;

　　其他相关行政主管部门按照各自的职责，依法开展物业管理活动的监督管理和服务工作。

　　第六条 街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责;组织推动老旧小区开展物业管理，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理活动中的纠纷。

　　居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理有关的工作。

　　第七条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理联席会议制度，相关行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、建设单位、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等有关方面参加，协调处理业主大会设立、业主委员会选举和换届、物业服务企业交接过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。

　　第八条 物业管理协会等行业组织应当制定物业服务行业规范和等级标准，加强行业培训与指导，强化行业自律管理，促进行业诚信经营，提高物业服务水平，协助主管部门做好信用信息管理和调解物业管理纠纷。

　　第二章 业主、业主大会、业主委员会

　　第九条 依法登记取得房屋的所有权人为业主，享有法律、法规规定的业主权利，承担业主义务。业主不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。

　　业主买卖、租赁、继承、赠与、借用房屋的，应当采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式告知物业服务企业或者业主委员会。

　　物业交付后，业主应当按照规定和约定交纳物业服务费用、住宅专项维修资金和其他应当由业主共同分摊的费用，不得拖欠或者拒绝交纳。

　　第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主大会选举产生业主委员会作为其执行机构。

　　业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同实施管理。

　　第十一条 符合法律、法规规定的召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当自条件具备之日起30日内，书面报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)申请设立业主大会，同时报送以下资料：

　　(一)物业管理区域划分资料;

　　(二)建设工程规划核实合格证;

　　(三)业主名册;

　　(四)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;

　　(五)建设工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明;

　　(六)物业服务用房、业主委员会议事活动用房配置资料;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　建设单位未按规定及时书面申请设立业主大会的，物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门应当予以督促，并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。同一物业管理区域内已交付专有部分十分之一以上的业主可以联名向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主大会的书面要求。

　　第十二条 街道办事处(乡镇人民政府)在收到报告之日起15日内，应当会同物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组应当依法履行职责，在业主大会会议召开15日前，将首次业主大会会议召开方案在物业管理区域内显著位置公告，自筹备组成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

　　筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费应当由建设单位承担，实行专款专用。

　　第十三条 业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

　　(二)选举、更换或者罢免业主委员会委员，监督业主委员会工作;

　　(三)确定物业管理方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(四)依法筹集和使用专项维修资金，并监督实施;

　　(五)制定、修改物业共用部位、共用设施设备管理、使用、经营等方面的规程;

　　(六)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议、决定;

　　(七)依法改建、重建共用建筑物及其附属设施或者改变共用部分的用途;

　　(八)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用以及业主委员会委员补贴的经费来源、标准;

　　(九)法律、法规规定以及管理规约、业主大会议事规则约定应当由业主共同决定的其他事项。

　　业主大会制定的管理规约、业主大会议事规则等不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害公共利益。

　　第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则的规定组织召开。

　　发生下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议或者情形发生之日起20日以内组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经五分之一以上的业主向业主委员会书面提议的;

　　(二)物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的;

　　(三)业主委员会委员缺额人数超过委员总数二分之一以上的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任的;

　　(四)管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。

　　第十五条 业主大会会议可以采用现场集体讨论、书面征求意见等形式召开，表决事项可以采取现场投票、手机短信、电子邮件以及QQ、微信等即时通讯方式投票。业主因故不能参加业主大会会议的，可以依法委托代理人参加并投票。

　　业主人数较多的物业管理区域，可以以楼幢或者单元为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，但表决事项应当经业主本人签字同意，具体操作办法应当在业主大会议事规则中明确。

　　业主大会通过的管理规约、业主大会议事规则和其他决议、决定，对全体业主具有约束力，业主不得以未参加业主大会会议为由拒绝执行。

　　第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内按照规定向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案，并可持备案证明向所在地公安机关申请刻制印章和向银行开设账户。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员半数以上同意并签字确认。

　　第十七条 业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况，接受业主询问;

　　(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并监督履行;

　　(四)听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(七)配合街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作;

　　(八)督促业主按照规定交纳物业服务费用;

　　(九)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

　　业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　第十八条 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向业主公布并及时更新下列情况和资料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共用部分的使用和经营收益的收支情况;

　　(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(七)业主委员会日常工作制度、年度工作报告;

　　(八)业主委员会委员姓名及联系方式;

　　(九)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　业主对前款第四项、第五项、第六项公布事项有重大异议的，经五分之一以上的业主提议，并经业主大会会议通过，业主委员会应当委托第三方机构进行核查或者审计。

　　第十九条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并应当符合下列资格条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守法律法规、管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务，责任心强，公正廉洁，无不良信用记录;

　　(三)具有一定组织能力和必要的工作时间;

　　(四)管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件。

　　第二十条 在物业管理区域内有下列情形之一的，街道办事处(乡镇人民政府)可以组织业主成立物业管理委员会，临时对物业管理区域实施管理：

　　(一)前期物业管理期间达不到规定的条件而无法成立业主大会、选举产生业主委员会的;

　　(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

　　(三)业主委员会不能正常开展工作、不履行职责达半年以上，需要调整或者重新选举业主委员会，经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能调整或者重新选举的。

　　第二十一条 物业管理委员会组成人员应当为7人以上的单数，由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、建设单位等派员组成。其中，业主代表不少于二分之一，由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生;物业管理委员会主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定。物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于15日。

　　物业管理委员会成立之日起15日内，街道办事处(乡镇人民政府)应当书面告知物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门。

　　物业管理委员会在临时管理期间应当适时组织业主召开业主大会会议，选举业主委员会，自业主委员会选举产生之日起停止履行职责并办理移交手续。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十二条 建设单位应当按照规定配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房，并在规划报建图中明确标明其位置和面积，与主体工程和供水、供电、供气等配套设施设备同步设计、同步施工、同步验收、同步交付。

　　物业服务用房、业主委员会议事活动用房属于全体业主共有，应当专门用于物业管理工作，不得擅自处分或者改变用途。

　　第二十三条 建设单位在销售房屋时，应当以书面说明和图纸形式在房屋销售现场显著位置向买受人明示下列内容：

　　(一)物业管理区域的范围、共用部位名称、位置和面积;

　　(二)属业主共有、建设单位可处分的车位数量和位置;

　　(三)地下室(含人防地下室部分)、架空层面积及其权属;

　　(四)物业服务用房、业主委员会议事活动用房的面积和位置、共用设施设备名称及其权属;

　　(五)公共绿化的面积和位置;

　　(六)其他需要明示的场所和设施设备。

　　第二十四条 建设单位应当按照规定划定物业管理区域，通过招投标或者协议方式依法选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，自合同签订之日起30日内向物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。

　　前期物业服务收费、保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其标准由物业所在地县(市、区)价格主管部门会同住房和城乡建设主管部门制定并向社会公布，根据实际需要可以依法适时调整。

　　第二十五条 新建物业交付前，建设单位应当与物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行首次承接查验，并邀请业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会以及物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门参加。首次物业承接查验所需费用由建设单位承担。

　　物业承接查验前，建设单位应当在向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)业主名册;

　　(五)房屋测绘报告;

　　(六)物业管理所需要的其他资料。

　　第二十六条 物业承接查验时，物业服务企业发现共用部位、共用设施设备与竣工图及其规划设计审批文件不符或者存在质量安全隐患的，应当书面告知建设单位，并按照有关规定处理。

　　建设单位不得将未经查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者承接查验不合格的物业。

　　第二十七条 自物业交接后30日内，物业服务企业应当持下列资料向物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置进行公告:

　　(一)物业承接查验协议;

　　(二)建设单位移交资料清单;

　　(三)物业承接查验记录;

　　(四)物业交接记录;

　　(五)其他与物业承接查验有关的资料。

　　第二十八条 物业服务企业应当将建设单位移交资料、物业承接查验资料和前期物业服务期间的相关资料建档保存。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述档案资料移交给业主委员会，并做好物业区域内公共资产、公共收益的清理和交接工作。

　　第四章 物业服务

　　第二十九条 业主大会依法成立后，业主委员会应当与业主大会会议决定选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。

　　物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、合同期限、双方的权利义务、违约责任以及履约保证等内容进行约定。

　　自签订物业服务合同之日起30日内，物业服务企业应当向物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。

　　第三十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定为业主提供物业服务，并建立岗位、值班、巡查、档案管理、应急处理等制度，应用现代化管理手段提高效率，做好物业管理区域内环境卫生、绿化、安全防范、节能节水、垃圾分类、污染防治等相关工作。

　　物业管理区域内存在重大安全隐患，发生人身伤亡事故或者群体性事件的，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向相关主管部门、专业经营单位报告。

　　相关主管部门、专业经营单位接到报告后，应当按照各自的职责依法及时妥善处置，并将处理结果反馈物业服务企业。

　　第三十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置及时公示和更新下列信息：

　　(一)企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况;

　　(三)电梯、水、电、气等设施设备日常维修保养单位的名称、联系方式及维护保养情况;

　　(四)业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;

　　(五)物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况;

　　(六)其他应当公示的相关信息。

　　第三十二条 物业服务企业不得有下列行为：

　　(一)擅自提高物业服务收费标准或者降低服务等级;

　　(二)擅自处分属于业主共有的收益;

　　(三)泄露业主、物业使用人信息;

　　(四)擅自实施停水、停电、停气;

　　(五)擅自占用或者允许他人占用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的;

　　(六)擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务;

　　(七)法律、法规规定的其他禁止行为。

　　第三十三条 物业服务合同期限届满90日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。业主大会决定续约的，应当重新签订物业服务合同。

　　合同依法解除或者期满未续约的，物业服务企业应当退出，并依法履行交接义务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

　　业主大会作出选聘新的物业服务企业决定的，自签订物业服务合同之日起15日内，新聘物业服务企业应当在业主委员会的监督下同原物业服务企业进行物业查验，并办理交接工作。

　　第三十四条 市、县(市、区)住房和城乡建设主管部门应当建立物业服务企业信用管理制度，实行信用记分管理，开展服务质量考评，定期向社会公布，并提供查询服务。

　　物业服务企业信用管理办法由市住房和城乡建设主管部门另行制定。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第三十五条 物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途和管理规约的规定使用物业，不得损害公共利益和其他业主合法权益。

　　物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)房屋装饰装修损坏房屋承重结构、擅自安装影响容貌的防护窗、雨棚、空调外机、排烟管道等;

　　(二)违法建设建(构)筑物，开挖、扩建地下室等;

　　(三)侵占、损坏道路、楼道、公共园林绿地、燃气管道等物业共用部位、共用设施设备或者擅自移动共用设施设备;

　　(四)擅自改变房屋、绿地规划用途、使用性质;

　　(五)随意堆放、倾倒垃圾、杂物，往楼下抛掷物品;

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质;

　　(七)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防通道、封堵出入口通道;

　　(八)超过规定标准排放油烟、噪声或者产生振动等影响居民生活;

　　(九)违反规定停放机动车辆，妨碍行人和其他机动车辆正常通行;

　　(十)违反规定饲养动物、种植有毒有害植物;

　　(十一)擅自在建(构)筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门。相关行政主管部门接到报告后，应当及时调查核实，依法处理，并将处理结果反馈至物业服务企业和业主委员会。

　　第三十六条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，属于建设单位所有的，可以通过出售、附赠或者出租等方式处分，但应当首先满足业主、物业使用人的需要。

　　利用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

　　第三十七条 建设单位应当提供房屋质量保证书和房屋使用说明书，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。

　　物业服务合同期限内，物业共用部分、共用设施设备的日常维护和大型维修、更新、改造，依照有关规定和物业服务合同的约定承担。

　　物业专有部分出现危害安全、影响容貌、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用情形时，业主、物业使用人应当及时维修养护。

　　物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。

　　第三十八条 经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主可以在管理规约中约定，在发生下列危及公共安全的紧急情况，需要对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造时，启用应急程序使用住宅专项维修资金：

　　(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯、消防、安防等公用设施设备存在严重安全隐患的;

　　(三)楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的;

　　(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;

　　(五)二次供水设施损坏导致供水中断的;

　　(六)其它危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

　　应急情况下需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业应当配合业主委员会先行采取应急防范措施，并立即报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门;涉及电梯、消防设施的，应当同时报告相关行政主管部门。

　　相关行政主管部门在接到报告后，应当立即组织实地查勘，符合应急情形的应当予以确认，由业主委员会在物业管理区域内的显著位置进行公告，并按照规定及时组织维修、更新、改造。

　　第六章 老旧住宅小区物业管理

　　第三十九条 市、县(市、区)人民政府应当结合旧城改造和城乡环境治理，制定老旧住宅小区物业管理规划和年度计划，并安排资金对老旧住宅小区进行综合改造，逐步实现供水、供电、供气等专业经营设备分户计量、分户控制，完善相关配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区居住环境。

　　第四十条 老旧住宅小区具备专业化、市场化物业服务条件的，街道办事处(乡镇人民政府)应当组织、指导业主筹备召开业主大会会议，选举业主委员会，由业主大会决定选聘物业服务企业实施管理或者自行管理。

　　老旧住宅小区不具备专业化、市场化物业服务条件的，街道办事处(乡镇人民政府)应当指导小区业主自行管理，做好环境卫生、绿化、秩序维护等工作。

　　第四十一条 老旧住宅小区依法可以通过业主自筹、引入社会资本、政府补助等方式筹集资金，用于改建物业服务用房、加装电梯、增设车辆停放场所等设施。改建规划及实施方案应当经相关行政主管部门审批同意。

　　第四十二条 市、县(市、区)人民政府应当鼓励和支持物业服务企业为未实行物业管理的老旧住宅小区、拆迁安置小区提供公益性物业服务，并给予政策扶持和资金补助。

　　第七章 法律责任

　　第四十三条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第四十四条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商和解;不能协商和解的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。

　　第四十五条 业主未按照第九条第三款规定交纳物业服务等费用，物业服务企业可以通过口头、电话、书面等方式催促其交纳，也可以依法申请调解或者提起诉讼。

　　第四十六条 建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由城市管理主管部门按照下列规定予以处罚：

　　(一)违反本条例第二十三条规定，未向买受人明示相关事项的，责令限期改正，处一万元以上三万元以下的罚款;

　　(二)违反本条例第二十四条第一款规定，未依法选聘前期物业服务企业的，处一万元以上三万元以下的罚款;未进行前期物业服务合同备案的，责令限期改正，逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款;

　　(三)违反本条例第二十五条规定，未移交相关资料的，责令限期改正，逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款;未进行首次物业承接查验的，责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款;

　　(四)违反本条例第二十六条第二款规定，将未经查验或者查验不合格的物业交付使用的，责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。

　　第四十七条 物业服务企业违反本条例的规定，有下列行为之一的，由城市管理主管部门按照下列规定予以处罚：

　　(一)违反本条例第二十六条第二款规定，承接未经查验或者查验不合格的物业的，责令限期改正，处二万元以上五万元以下的罚款;

　　(二)违反本条例第二十七条规定，未进行物业承接查验备案的，责令限期改正;逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款;

　　(三)违反本条例第二十八条第二款、第三十三条第三款规定，未办理交接工作的，责令限期改正，处一万元以上十万元以下的罚款;

　　(四)违反本条例第二十九条第三款规定，未进行物业服务合同备案的，责令限期改正;逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款;

　　(五)违反本条例第三十条第二款规定，未履行报告义务的，责令限期改正，处二千元以上一万元以下的罚款;

　　(六)违反本条例第三十一条规定，未公布或者更新物业服务相关信息的，责令限期改正;逾期未改正的，处二千元以上一万元以下的罚款;

　　(七)违反本条例第三十二条第二项规定，擅自处分属于业主共有收益的，责令限期改正，处一万元以上五万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任;

　　(八)违反本条例第三十二条第三项规定，泄露业主、物业使用人信息的，责令限期改正，处五千元以上二万元以下的罚款;

　　(九)违反本条例第三十二条第四项规定，擅自实施停水、停电、停气的，责令限期改正，处一万元以上五万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　(十)违反本条例第三十五条第三款规定，未及时进行劝阻、制止和报告的，责令限期改正，处二千元以上一万元以下的罚款。

　　物业服务企业违反本条例第三十二条第一项规定，擅自提高物业服务收费标准的，由县(市、区)价格主管部门依法查处。

　　第四十八条 业主、物业使用人违反本条例第三十五条物业使用禁止性规定的，由有关行政主管部门按照职责分工依法查处;造成损失的，依法承担相应的民事责任;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第四十九条 业主委员会违反本条例规定，不履行或者不正确履行职责的，由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正;逾期未改正的或者五分之一以上的业主提出集体罢免业主委员会的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会会议，决定有关事项或者选举新的业主委员会。

　　第五十条 住房和城乡建设、城市管理主管部门和其他相关行政主管部门以及街道办事处(乡镇人民政府)的工作人员违反本条例规定，不履行或者不正确履行职责的，由上级行政主管部门责令改正;情节严重的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附则

　　第五十一条 本条例规定的业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同等文件，由市住房和城乡建设主管部门负责制定示范文本。

　　第五十二条 本条例自20**年4月1日起施行。

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篇2：河南省物业管理条例（2018）

　　河南省物业管理条例20**年

　　(20**年9月29日河南省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)

　　河南省第十二届人民代表大会

　　常务委员会公告第79号

　　《河南省物业管理条例》已经河南省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于20**年9月29日审议通过，现予公布，自20**年1月1日起施行。

　　河南省人民代表大会常务委员会

　　20**年9月30日

　　第一章

　　总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

　　本条例所称物业，是指已建成投入使用的建筑物及其附属设施设备和相关场地。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。

　　第三条物业管理应当坚持以人为本、诚实信用，坚持依法依规、公开公正，坚持业主自我管理、企业市场竞争与政府监督管理相结合。

　　第四条倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

　　促进互联网与物业管理的深度融合，物业服务企业、业主委员会等应当逐步运用新媒体，引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助，实行网络化物业管理的新模式。

　　鼓励和支持机关、企业事业等单位小区的物业管理向市场化、专业化、法治化方向发展。

　　第五条县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制，促进物业服务行业发展和文明小区建设。

　　第六条县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

　　(一)对物业服务质量进行监督管理;(二)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理;(三)对物业招投标活动进行监督管理;(四)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;(五)处理物业管理中的投诉;(六)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;(七)建立健全物业管理电子信息平台;(八)法律、法规规定的其他职责。

　　县级以上人民政府其他有关行政部门按照各自职责，负责物业管理活动相关的监督管理工作。

　　第七条街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)，选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。

　　社区居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

　　第二章物业管理区域及设施(略)

　　第三章业主、业主大会及业主委员会

　　第十六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)提议召开并参加业主大会会议，提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议;(二)选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权;(三)监督业主委员会工作，监督物业服务企业履行物业服务合同;(四)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权;(五)向业主委员会和物业服务企业提出建议;(六)要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为;(七)参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(八)法律、法规规定的其他权利。

　　第十七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:

　　(一)遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照有关规定交纳专项维修资金;(五)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;(六)按时交纳物业服务费用;(七)法律、法规规定的其他义务。

　　业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

　　第十八条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。

　　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;(二)业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的;(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。

　　第十九条物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列文件资料：

　　(一)物业管理区域证明;(二)业主名册;(三)房屋及建筑物面积清册;(四)建筑规划总平面图;(五)交付使用共用设施设备的证明;(六)物业管理用房配置证明;(七)其他有关的文件资料。

　　第二十条符合成立业主大会条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居(村)民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

　　单位小区首次业主大会会议的筹备工作，由其所在单位发起，物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。

　　新建小区首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承担;单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担;老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由县级人民政府承担。

　　第二十二条业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;(二)制定和修改业主大会会议表决规则;(三)选举、罢免或者更换业主委员会成员;(四)确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业;(五)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(六)听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;(七)决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配;(八)决定改建、重建建筑物及其附属设施;(九)决定筹集和使用专项维修资金;(十)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准;(十一)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;(十二)决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十三条业主公约或者管理规约应当弘扬社会主义核心价值观，不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害社会公共利益;应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约或者规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　第二十七条业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对其负责，受其监督，其成员应当符合下列条件:

　　(一)遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用;(二)具有完全民事行为能力;(三)热心公益事业，责任心强，公道正派，诚实守信，廉洁自律;(四)具有一定的组织能力和履职时间;对业主委员会成员，应当根据工作情况给予适当补贴。

　　第二十八条业主委员会由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。

　　第四章物业服务企业

　　第三十六条物业服务企业享有下列权利：

　　(一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理;(二)制止损害物业或者妨碍物业管理的行为;(三)依照物业服务合同约定收取物业服务费用;(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

　　任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

　　第三十七条物业服务企业应当承担下列义务：

　　(一)依照物业服务合同约定，提供物业管理服务;(二)接受业主、业主大会、业主委员会的监督;(三)建立和完善物业服务应急预案，做好应急工作;(四)维护物业管理区域内的环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理;(五)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修;(六)发现违反法律、法规、业主公约或者管理规约的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告;(七)法律、法规和物业服务合同规定的其他义务。

　　第三十八条未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。

　　物业服务企业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

　　第三十九条物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息：

　　(一)企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话;(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况;(三)电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况;(四)业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;(五)物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况;(六)其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。

　　第四十条物业服务企业应当按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安全防范措施，并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，并协助做好救助工作。

　　物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第五章物业管理与服务

　　第四十八条物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意;没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第五十一条物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人，并报街道办事处、乡镇人民政府。

　　第五十二条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序。

　　业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业，履行下列交接义务:

　　(一)移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备;(二)移交物业承接查验的有关资料;(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录;(四)结清预收、代收和预付、代付费用;(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　第六章物业的使用和维护

　　第五十五条物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法规、业主公约或者管理规约的规定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第五十六条物业管理区域内禁止下列行为:

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构;(二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;(四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观;(五)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;(六)擅自架设电线、电缆;(七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;(八)在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电;(九)排放有毒、有害等污染环境的物质，露天烧烤、露天焚烧杂物;(十)制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风;(十一)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;(十二)占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材;(十三)在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物;(十四)擅自改变房屋用途，将住宅变为非住宅，从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动;(十五)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆;(十六)违反规定饲养动物，干扰他人正常生活;(十七)利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动;(十八)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

　　违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。

　　第五十七条禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬，具体品种和体高体重标准由省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门确定，并自本条例实施之日起一年内向社会公布。

　　业主、物业使用人在物业管理区域内饲养前款规定以外其他犬只，应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约。携犬出户的，应当束犬链牵引。

　　第五十八条电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护。物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的，应当立即采取措施，通知电梯维护保养单位及时维修，电梯维护保养单位应当及时抢修。电梯存在严重安全隐患，无改造、修理价值，或者达到安全技术规范规定的报废条件的，物业服务企业应当及时公示并报告业主，积极协调办理报废事宜。

　　第五十九条鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。加装电梯由老旧小区主管单位或者业主委员会负责组织，需经单元(栋)三分之二以上业主同意。相关业主应当配合，不得阻拦。规划、住房城乡建设、财政、国土资源、质监、环保等有关行政部门应当支持。

　　第六十一条建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，建设单位应当向物业买受人明示，约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。

　　建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

　　在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余规划车位、车库的，建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

　　第六十二条物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、公共出入口等，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等，在业主大会成立前，应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;业主大会成立后，由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。

　　第六十三条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

　　第六十四条业主或者物业使用人应当在住宅装饰装修工程开工前，向物业服务企业办理登记手续，签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

　　因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等，业主、物业使用人应当负责修复和赔偿。

　　第六十五条专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　物业管理行政主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则，依法保障专项维修资金的正常合理使用。

　　第六十六条专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决，也可以采取异议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　第六十七条专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县人民政府应当建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

　　业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或者代行管理。

　　第六十八条专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金。

　　第七十条物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的，物业服务企业应当立即组织应急维修：

　　(一)电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用的;(二)屋面、外墙渗漏的;(三)楼体外墙墙面有脱落危险的;(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;(五)公共护栏(围)破损严重的;(六)其他紧急情况。

　　出现前款情形之一的，物业管理行政主管部门接到申请后，应当即时核准并拨付专项维修资金。应急维修费用应当向业主公示。

　　业主大会自行管理物业专项维修资金的，按照前款规定执行。

　　第七十一条电缆、供水供气供热管道等专业经营设施设备发生故障或者损坏时，业主、业主委员会、物业服务企业应当及时报告。专业经营单位应当及时维修、养护、更新。

　　第七章监督管理

　　第七十二条省物业管理行政主管部门应当制定全省物业服务市场主体和从业人员信用标准，建立全省统一的物业服务市场诚信体系和信用平台，公开物业服务项目信息和信用信息，并会同相关部门及有关单位对失信物业服务市场主体实施联合惩戒。

　　第七十四条街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。

　　第七十五条县级以上人民政府发展改革、住房城乡建设、规划、公安、环保、城市管理、工商、人防、质监等有关部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。

　　第八章法律责任

　　第七十六条违反本条例规定，法律、行政法规已有法律责任规定的，从其规定。

　　第八十条违反本条例第十九条、第二十条第四款规定，未及时报送文件资料、建设单位不提供筹备费用的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十五万元以下罚款。

　　第八十一条违反本条例第三十八条第一款规定，物业服务企业擅自利用或者擅自允许他人利用物业共用部位、共用设备设施进行广告、宣传和经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，处五万元以上二十万元以下罚款。

　　违反本条例第三十八条第二款规定，物业服务企业泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚。

　　第八十二条违反本条例第三十九条规定，物业服务企业未在物业管理区域显著位置公示有关信息的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

　　第八十三条违反本条例第五十二条第一款规定，物业服务企业未按照规定办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二十万元罚款;物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　违反本条例第五十二条第二款规定，原物业服务企业未在规定时间内退出物业管理区域的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。

　　第八十四条违反本条例第五十六条第一款第一项规定，损坏房屋承重结构、主体结构的，由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款;造成他人损失，应当依法赔偿。

　　违反本条例第五十六条第一款第二项规定，侵占、损坏共用部位、共用设施设备的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门，责令限期改正，恢复原状，并对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

　　违反本条例第五十六条第一款第四项规定，违法搭建建筑物、构筑物、障碍物的，由县级以上人民政府城市管理执法部门责令限期拆除，视情节轻重，可以处二千元以上二万元以下罚款;逾期未拆除的，人民政府城市管理执法部门可以申请所在地县级以上人民政府组织强制拆除。

　　违反本条例第五十六条第一款其他禁止行为规定的，由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法规给予行政处罚。

　　第八十五条违反本条例第五十七条第一款规定，在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬的，由公安机关或者具有城市管理行政执法权的部门没收犬只，并处五千元以上一万元以下罚款。

　　违反本条例第五十七条第二款规定，携犬出户未束犬链牵引的，由具有城市管理行政执法权的部门责令改正;拒不改正的，处五百元以上一千元以下罚款;情节恶劣或者造成严重后果的，没收犬只。犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任。

　　第八十六条违反本条例第五十八条规定，物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患，未立即采取措施，致使乘客滞留电梯轿厢，情节严重的，由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处五千元以上一万元以下罚款。电梯维护保养单位接到通知后，未及时抢修导致电梯事故的，由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处五万元以上二十万元以下罚款。电梯达到安全技术规范规定的报废条件，物业服务企业未及时公示并报告业主，未积极协调办理报废事宜的，由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门责令立即改正，并处一万元以上五万元以下罚款。因电梯事故给他人造成人身、财产损害的，应当承担相应的法律责任。

　　第八十七条违反本条例第六十一条第二款规定，建设单位将车位车库出售给本区域业主以外的其他人的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期返还;逾期不改正的，没收违法所得，每违规出售一个车位、车库，处五万元以上十万元以下罚款。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　违反本条例第六十一条第三款规定，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人租赁期限超过六个月的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　第八十八条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第九章附则

　　第九十五条本条例自20**年1月1日起施行。20**年1月13日河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，根据20**年7月30日河南省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议修正的《河南省物业管理条例》同时废止。

篇3：定西市物业管理条例(2017)

　　定西市物业管理条例

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高业主自治能力，促进和谐社区建设，优化居住环境，根据国务院《物业管理条例》和相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督活动。

　　本条例所称物业管理，是指物业管理区域内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、绿化、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 县区人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导。

　　街道办事处、乡镇人民政府对本辖区内物业管理工作实施监督管理，行使下列职责:

　　(一)负责指导成立业主大会、选举业主委员会的工作;

　　(二)组织物业服务企业的综合评定;

　　(三)建立物业管理投诉机制，设立投诉电话和投诉点;

　　(四)负责召集由县区住房和城乡建设行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等单位参加的物业管理联席会议。

　　社区居民委员会的职责:

　　(一)指导、监督物业管理工作;

　　(二)指导、督促落实物业服务区域内突发事件应急预案的制定、培训、宣传、演练;

　　(三)负责物业服务企业的日常监督;

　　(四)调解矛盾纠纷;

　　(五)指导、监督业主大会、业主委员会的工作;

　　(六)听取业主、业主委员会的意见、建议;

　　(七)向街道办事处、乡镇人民政府反映物业管理中存在的问题;

　　(八)组织物业服务企业、业主委员会、业主代表参加的协商会议。

　　第四条 市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督、指导。

　　县区住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内的物业管理活动的监督指导。具体负责监督管理辖区内新建住宅小区前期物业管理招标投标、物业服务企业交接、物业承接查验，建立物业服务企业信用档案;处理房屋保修期内因工程质量问题引发的投诉和纠纷。

　　规划、公安、发改、综合执法、环保、安监、工商、质监、水务、民政、人防等行政管理部门在各自职权范围内，做好相关的监督管理工作，负责接受投诉，在七个工作日内处理并向投诉人答复。

　　第五条 建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。

　　物业服务用房应当按照建设住宅总建筑面积的千分之二至千分之三的比例确定，且不少于四十平方米。

　　物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，一般建在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近，具备水、电、通风、采光等使用条件，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

　　物业服务用房、业主活动用房及其他共用设施的所有权属于全体业主，不得出售、出租、出借或者改变用途。登记机关应当以规划、设计和验收资料进行权属登记。

　　第六条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等终端用户的分户计量表及其专业经营设施设备，应当符合技术标准。室外配套工程地下管网建设应当与主体工程同时设计、同时验收。

　　专业经营设施设备包括供热、供气、供水等管线及变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备和计量装置，不包括室内设施设备。

　　建设单位应当通知供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位和园林绿化行政主管部门跟踪监督室外配套工程施工，参加竣工验收和物业承接查验。竣工验收合格后，建设单位应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备和相关技术资料移交给专业经营单位，专业经营单位应当及时接收并承担其维修、养护的责任。

　　供气企业应当向业主提供使用说明书，说明书中标明注意事项。

　　物业管理区域内应当建设与其相适应的治安技术防范设施，维护费用纳入住宅专项维修资金支付。

　　第七条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，未收费到户产生的损耗由专业经营单位承担。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳;属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。

　　专业经营单位也可以书面委托物业服务企业代收费用，物业服务企业依计量数据按规定标准收取费用，不得加收额外费用。专业经营单位不得向物业服务企业收取变电、二次供水、换热、燃气调压等发生的费用。

　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

　　专业经营单位不得因部分业主未交纳费用而停止对其他业主的服务。

　　第八条 建设单位在交付住宅时，应当向业主提供房屋使用说明书，并向业主现场说明房屋建筑的基本情况、设计使用寿命、性能指标、承重结构位置、管线布局、附属设施、配套设施及使用维护保养要求、禁止事项、装修注意事项等。

　　第九条 物业服务企业应当依法登记，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，具备与服务相适应的条件。禁止建设单位选聘不符合条件的物业服务企业参与前期物业管理。

　　第十条 建设单位应当提供前期物业服务管理的配套设施设备，购买的固定资产归全体业主所有，由物业服务企业管理使用。涉及特种设备的，应当根据物业管理合同确定的特种设备管理单位或管理人及时按照规定办理使用登记及变更手续。

　　第十一条 物业交付业主使用前发生的物业服务费用由建设单位承担;物业交付业主后的物业服务费用，由业主承担;已竣工但尚未出售或者未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。

　　第十二条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件:

　　(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等共用设施设备按规划设计要求建成，已安装符合国家质量标准的独立计量器具，并经法定检验机构检定合格;

　　(三)共用服务设施已按照规划设计要求建成;

　　(四)道路、绿地和物业服务用房等共用配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

　　(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(七)法律、法规规定的其他条件。

　　第十三条 建设单位在物业服务合同签订十五日以前，应当与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作，承接查验形成书面查验记录并加盖公章予以确认，物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。

　　不符合承接查验条件的，物业服务企业应当在五日内书面通知建设单位，建设单位应当在五日内解决并进行复验。

　　第十四条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

　　第十五条 物业承接查验后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

　　第十六条 物业管理区域内依法成立业主大会、选举产生业主委员会。业主委员会委员空缺时，应当及时增补，业主大会、业主委员会依法行使权利、履行义务。

　　分期建设的小区，在完成一期工程交付使用后，依法成立业主大会。

　　在多幢楼房组成的小区内，每幢楼可以推选设立业主小组，业主小组就该楼的有关事项向业主委员会汇报，提出建议和意见。

　　业主大会、业主委员会应当配合、支持居民委员会工作，作出的决定，应告知居民委员会，并听取居民委员会的意见、建议。

　　第十七条 业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示:

　　(一)不具有完全民事行为能力的;

　　(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

　　(三)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的;

　　(四)未按照规定交纳物业服务、公共水电分摊、停车费用满一年和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的;

　　(五)违反有关房屋出租规定且未改正的;

　　(六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的;

　　(七)有不良信用记录情节严重的;

　　(八)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。

　　第十八条 业主委员会不得有下列行为:

　　(一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

　　(二)弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

　　(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

　　(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

　　(五)未经业主大会同意，与物业服务企业签订物业服务合同;

　　(六)擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产;

　　(七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

　　第十九条 建设单位应当在交付物业之前，制定临时管理规约，业主大会成立后，由业主大会制定管理规约，原临时管理规约同时失效。业主、其他物业使用人、物业服务企业应当遵守临时管理规约和管理规约。

　　第二十条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会:

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的。

　　第二十一条 物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府组织成立，由业主以及街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、社区居民委员会、建设单位等派员组成。物业管理委员会代行业主大会、业主委员会职责。

　　物业管理委员会人数应当为七至十一人的单数，其中业主成员不得少于总人数的百分之五十。业主成员由社区居民委员会在本物业管理区域内符合相关规定条件的业主中推荐。

　　街道办事处、乡镇人民政府确认物业管理委员会成员后应当在三个工作日内将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

　　第二十二条 物业管理委员会依法代替业主大会、业主委员会履行职能，就物业管理区域内共同管理事项征求全体业主意见并形成决定。

　　物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。

　　第二十三条 业主、物业使用人在住宅内不得从事下列行为:

　　(一)擅自从事经营活动;

　　(二)擅自改变房屋用途;

　　(三)改变房屋承重结构;

　　(四)将无防水设施的房间和阳台改为卫生间或厨房;

　　(五)改变供气、供暖、供排水结构;

　　(六)加装妨碍消防、安全应急通道的防护栏;

　　(七)存放危害公共安全的易燃、易爆、有毒、异味、放射性、腐蚀性等物品;

　　(八)超荷载存放物品;

　　(九)向室外抛物;

　　(十)排放有毒、有害、异味气体等;

　　(十一)产生噪声、振动，影响居民正常生活;

　　(十二)从室内引电线用于动力及交通工具充电;

　　(十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　第二十四条 业主、物业使用人不得违反规定饲养大型犬、烈性犬或大量饲养动物等有危害或妨碍他人正常生活的行为。饲养动物应当符合动物防疫及有关法律、法规的规定。

　　第二十五条 商住混合楼使用商业用房的经营者，不得从事下列行为:

　　(一)经营性娱乐活动;

　　(二)改变房屋承重结构，超荷载存放物品;

　　(三)生产、销售、贮藏有毒、易燃、易爆、腐蚀等危险物品;

　　(四)产生不符合排放标准的油烟、废气或者异味、有害的气体;

　　(五)产生影响他人正常生活的噪音、振动;

　　(六)影响他人正常生活的其他行为。

　　第二十六条 任何人不得在物业管理区域内从事下列行为:

　　(一)违法搭建建筑物、构筑物，违法安装设备，擅自占用地下空间;

　　(二)变更楼房周围上下、外墙面、楼顶平台的构造、颜色、用途;

　　(三)擅自改变公用房屋、绿地性质;

　　(四)侵占、损坏楼道、电梯、道路、消防通道、公共通道等共有部位、共用设施设备;

　　(五)擅自在室外悬挂、置放物品;

　　(六)随意堆放杂物、倾倒垃圾、停放车辆;

　　(七)妨害公共安全、公共卫生、公共安宁，损害公共设施;

　　(八)随意踩踏、碾压绿地，砍伐、损毁树木;

　　(九)其他影响他人生活、通行等行为。

　　第二十七条 业主、物业使用人对物业装饰装修的，应当事先告知物业服务企业，遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定和管理规约。物业服务企业应当将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并进行现场巡查。物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍，发现不当装饰装修行为的，有权要求其改正。拒不改正的，物业服务企业及时告知县区住房和城乡建设行政主管部门处理。但物业服务企业不得以任何方式收取保证金等费用，不得向业主、物业使用人和装饰装修者强制推销装饰装修材料、服务。

　　业主、物业使用人装饰装修活动中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的，应当支付清理费用。

　　第二十八条 物业服务企业应当自物业交接之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府及县区物业管理行政主管部门办理备案手续:

　　(一)前期物业服务合同;

　　(二)临时管理规约;

　　(三)建设单位移交资料清单;

　　(四)查验记录;

　　(五)交接记录;

　　(六)其他与承接查验有关的文件。

　　物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。

　　第二十九条 建设单位或业主大会授权业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业也可以与业主签订特定服务合同。

　　物业服务合同应当对物业服务具体事项、要求、标准、收费标准、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第三十条 物业服务应当包括下列具体事项:

　　(一)物业共用部分、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(二)物业服务企业与业主委员会或物业管理委员会共同制定服务区域内突发事件的应急预案并定期举行培训、宣传、演练等活动;

　　(三)公共绿化的维护;

　　(四)公共区域内环境卫生的维护;

　　(五)公共区域内秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理服务;

　　(六)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

　　(七)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

　　(八)物业服务档案和物业档案的保管;

　　(九)其他物业服务管理事项。

　　第三十一条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定:

　　(一)遵守有关法律、法规和规章的规定;

　　(二)符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范;

　　(三)向业主、物业使用人书面告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项;

　　(四)定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务，及时办理业主诉求;

　　(五)未经业主本人同意或者法定事项，不得向其他单位和个人透露业主及家庭成员的身份、住宅等信息;

　　(六)配置与物业管理区域相适应的垃圾存放设备，及时清运垃圾，保持卫生清洁;

　　(七)不得限制专业经营单位的经营服务;

　　(八)协助公安机关做好物业管理区域内的消防、安全防范工作;

　　(九)接受社区居民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作;

　　(十)保安人员必须符合有关规定的条件，保安人员应当二十四小时值班、巡查;

　　(十一)及时处理水、电、气、热的故障，对业主反映的在水、电、气、热等方面问题，应当入户核实登记，并及时协调有关部门予以解决;

　　(十二)提供其他保证业主正常使用物业的服务。

　　第三十二条 物业服务企业应当对其服务区域的人流干道、消防设施及通道、地下车库、化粪池、窨井、电梯等重点部位进行经常性检查，对供气、供暖、供电、供水等重要设施做好日常防护，并书面记录检查、防护情况。发现安全隐患无法处理的，应当及时告知相关专业部门，并发出警示;发现重大事故隐患的，应当及时报告所在地负有安全监督管理职责的部门和街道办事处或者乡镇人民政府处理。

　　第三十三条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，并优先满足业主需求。停放车辆按照价格行政主管部门规定的标准或业主大会、物业服务企业共同确定的标准交费。车位收费属于全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充住宅专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。车主对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订车辆保管合同。

　　建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

　　公安、消防、救护、环卫、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

　　第三十四条 物业服务收费依照有关规定实行政府指导价或合同约定价。物业服务企业应当在收费场所公示收费项目和标准等内容，不得擅自提高收费标准，扩大收费范围。禁止以保证金、抵押金等变相形式收费。

　　利用公共部分、共有部位、共用设施设备上进行广告宣传、停车等缴纳的费用，由业主委员会或物业管理委员会收取，也可以委托物业服务企业收取。收取的费用用于公共部分、共有部位、共用设施设备的维护、维修。

　　本条第二款规定收取的费用每半年在物业服务区域内显著位置进行公示，公示内容包括收费项目、金额及支出项目、金额等。业主要求查阅相关凭证时，业主委员会或物业管理委员会应当提供。

　　第三十五条 业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主承担连带交纳责任。

　　业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。但不得以任何形式采用停水、停电、停暖、停气等影响正常生活的方式强迫交纳。欠交停车费的，可以拒绝其停车。

　　第三十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照相关规定实地标注。

　　人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得将停车位出售、附赠。人民防空工程平时用作停车位收取的车辆停放费、租金，应当依照有关规定使用。

　　第三十七条 在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业的维修、更新、改造责任和费用，业主专有部分由业主承担;业主共有部位、共用设施设备，从住宅专项维修资金中支付，不足部分，由相关业主按照专有部分建筑面积分摊。属于人为损坏的费用由责任人承担。

　　物业服务企业建立物业维护档案，发生维修、更新设备等事项后的七日内，将费用支出情况书面报送业主委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。

　　第三十八条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人损失的，责任人应当赔偿。维修、更新和改造造成相邻业主、物业使用人的专用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当赔偿。

　　第三十九条 物业服务企业经业主大会同意，可以将部分服务事项转包给相关企业，但不得整体转包、转让。

　　第四十条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续，并履行下列交接义务:

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

　　(二)移交物业服务用房;

　　(三)结算预收、代收的有关费用;

　　(四)法律、法规及有关约定规定的其他事项。

　　第四十一条 物业服务合同终止后五个工作日内，原物业服务企业与新物业服务企业或未选定新物业服务企业时与业主委员会履行交接义务，并制作交接清单，交接包括以下事项:

　　(一)建筑物竣工资料、配套设施、室外管网竣工资料等验收文件;

　　(二)共用设施、设备的安装、使用和维护保养等日常技术资料;

　　(三)物业质量保修、物业使用等说明文件;

　　(四)物业管理必需的其他资料;

　　(五)物业服务用房及其他专项设施、设备、器械、工具等。

　　第四十二条 街道办事处、乡镇人民政府和县区有关行政主管部门加强对专业经营单位的监督检查，督促专业经营单位履行维护管理义务。

　　第四十三条 业主、物业使用人无正当理由拒不交纳物业费用超过一年，由街道办事处、乡镇人民政府告知有关单位纳入个人信用记录。

　　物业服务企业的年度考核评价纳入企业信用记录。

　　第四十四条 街道办事处、乡镇人民政府应当对本辖区内物业服务企业进行督促检查并进行年度综合评定。

　　第四十五条 单位自建的住宅楼房，尚未实行物业服务企业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府根据区域将相邻楼房作为一个物业管理区域，提供物业管理用房等条件，进行必要的改造，成立业主委员会或者物业管理委员会，依照本条例规定管理。

　　未缴纳住宅专项维修资金的物业共有部位、共用设施设备的维修费用由业主共同承担。

　　第四十六条 违反本条例第六条第三款规定，建设单位未按照要求向专业经营单位移交物业管理区域内专业经营设施设备和相关技术资料的，由住房和城乡建设行政主管部门给予警告，责令限期改正，逾期未改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

　　第四十七条 专业经营单位、物业服务企业违反本条例第七条第二款规定的，由价格行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得三倍以上五倍以下的罚款。

　　专业经营单位违反本条例第七条第三、四款规定的，由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款。

　　第四十八条 建设单位违反本条例第十五条规定，对隐蔽工程质量问题未进行修复的，由住房和城乡建设行政主管部门责令限期修复，逾期不修复的，处以十万元以上二十万元以下的罚款。

　　第四十九条 物业服务企业违反本条例第三十三条第一款、第三十四条第一款规定的，由价格行政主管部门责令改正，并处违法所得的三倍以上五倍以下罚款。

　　物业服务企业违反本条例第三十四条第二款规定的由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处以五千元以上一万元以下罚款。已收取的费用交业主委员会用于共用设施设备的维护。

　　业主委员会或物业管理委员会违反第三十四条第三款规定的，由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正。

　　第五十条 市、县区住房和城乡建设行政主管部门及其他相关行政主管部门的工作人员及街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会的工作人员在物业管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由本级人民政府和有关单位依法追究法律责任。

　　第五十一条 法律、法规和省政府规章已对物业管理行为及法律责任有明确规定的，本条例不再规定。

　　第五十二条 本条例所称物业使用人是指业主以外的租用人、借用人和其他实际使用人。

　　本条例所称物业费用包括物业服务企业的服务费，经业主大会、业主委员会确定的共用部分维修、更新费以及其他需要筹集的共用费用。

　　第五十三条 本条例自20**年10月1日起施行。

篇4：牡丹江市住宅物业管理条例(2017)

　　牡丹江市住宅物业管理条例(20**)

　　(20**年9月15日牡丹江市第十六届人民代表大会第四次会议通过 20**年10月13日黑龙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的住宅物业管理、使用及其监督活动，适用本条例。

　　本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当坚持业主自治、专业服务、政府监管、行业自律的原则。

　　第四条 市、区、县(市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　街道办事处(乡镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督。社区居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡镇人民政府)开展相关工作。

　　第五条 市物业管理行政主管部门负责全市物业服务的统一监督管理，区、县(市)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务的监督管理。

　　建设、规划、价格、公安、城管、环保、工商、质监、市场监管等行政主管部门应当按照各自职责，做好物业管理的相关工作。

　　第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进物业服务企业诚信经营。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第七条 房屋的所有权人为业主。业主依据相关法律、法规规定，享有权利，履行义务，共同决定有关事项。业主不得以放弃权利为由不履行义务。

　　基于房屋买卖、赠与、继承、安置等民事法律行为已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。

　　业主应当与物业使用人约定在物业管理中的权利和义务。

　　第八条 物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

　　(二)已入住户数达到总户数百分之五十以上的;

　　(三)首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。

　　对具备召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会会议的书面申请，并提供有关资料。建设单位在规定期限内未提出申请的，十人以上业主联名可以书面提出召开首次业主大会会议的申请。

　　第九条 建设单位应当提供筹备首次业主大会会议所需要的下列材料：

　　(一)经备案的物业管理区域划分证明;

　　(二)物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地明细;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)共用设施设备交付使用的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)召开首次业主大会会议必需的其他资料。

　　第十条 首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在提出召开首次业主大会会议书面申请的同时，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府)设立的专用账户，供首次业主大会会议筹备组使用。

　　第十一条 街道办事处(乡镇人民政府)对符合召开首次业主大会会议条件的，应当在收到召开首次业主大会会议书面申请后六十日内，指导组建首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

　　筹备组由业主代表和街道办事处(乡镇人民政府)代表、社区居(村)民委员会代表、建设单位代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业没有利害关系。

　　筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处(乡镇人民政府)或者社区居(村)民委员会组织业主推荐产生。

　　筹备组应当在成立后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

　　第十二条 筹备组应当自成立之日起九十日内按照国家有关规定完成首次业主大会会议筹备工作，组织召开首次业主大会会议，并于业主大会成立后自动解散。

　　筹备组未在九十日内完成筹备工作的，可以延期三十日。经延期仍不能完成筹备工作的，由街道办事处(乡镇人民政府)解散筹备组并书面公告。

　　第十三条 首次业主大会会议应当讨论决定管理规约、业主大会议事规则，选举业主委员会。

　　第十四条 业主大会会议表决一般采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公告。

　　第十五条 业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点和内容通知全体业主，并同时告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当进行指导和监督。

　　第十六条 业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任。具体选举办法由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会委员应当由本物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员;已经担任的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免：

　　(一)本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业有利害关系的;

　　(二)损坏房屋承重结构、违法搭建或者破坏房屋外貌的;

　　(三)擅自改变物业规划用途或者违法出租房屋的;

　　(四)拖欠物业服务费、未缴纳住宅专项维修资金的;

　　(五)索取、非法收受建设单位、物业服务企业利益的;

　　(六)其他违反法律、法规、管理规约以及有不良社会诚信记录的。

　　业主委员会应当在选举产生后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县(市)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　第十七条 业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)组织召开业主大会会议，报告物业管理情况，并在物业管理区域内显著位置公布物业管理情况，接受业主质询;

　　(三)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;

　　(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况;

　　(九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

　　第十八条 业主委员会举行会议时应当有过半数的委员出席，业主委员会委员不得委托他人参加会议。

　　业主委员会作出的决定，应当经全体委员半数以上签字同意。业主委员会应当自作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在本物业管理区域内显著位置公告。

　　业主委员会召开会议应当告知社区居(村)民委员会，社区居(村)民委员会应当进行指导和监督。

　　第十九条 除首次业主大会会议外，业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担。具体筹集办法由业主大会决定。

　　业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公示工作经费的收支情况，接受业主监督。

　　第二十条 业主委员会任期届满前三个月，应当书面告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(乡镇人民政府)应当指导成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

　　第二十一条 业主委员会应当在任期届满之日起三日内，将其保管的有关凭证、档案、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。

　　物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当进行指导和监督。

　　第二十二条 新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和收支情况等进行审核，审核时可以邀请街道办事处(乡镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行监督，也可以委托第三方进行审核。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第二十三条 物业管理区域有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主委员会职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但未成立，经区、县(市)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

　　(三)业主委员会不履行职责达一年以上或者无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经区、县(市)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第二十四条 物业管理委员会由街道办事处(乡镇人民政府)组织成立，由业主代表以及社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

　　物业管理委员会人数应当为单数，其中业主成员人数应当超过总人数的百分之五十，由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生，主任由业主担任。业主成员资格应当符合本条例第十五条的规定。

　　物业管理委员会应当在成立后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十五日。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

　　物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，将成立情况书面告知区、县(市)物业管理行政主管部门。区、县(市)物业管理行政主管部门应当对物业管理委员会的工作进行指导和监督。

　　第二十五条 物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。决定应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十日。

　　物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会或业主委员会办理移交手续后解散。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十六条 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、自然界线、社区建设等因素。

　　新建住宅区物业管理区域以建设用地规划许可证确定的用地范围为准。建设单位应当在申请办理房屋预售许可或者房屋现售备案前，向区、县(市)物业管理行政主管部门备案物业管理区域，区、县(市)物业管理行政主管部门应当自备案后七日内将备案的物业管理区域范围书面告知街道办事处(乡镇人民政府)。房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。

　　本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区域的，由区、县(市)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求业主和社区居(村)民委员会意见后划分。

　　本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未备案的，由物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会向物业所在地的区、县(市)物业管理行政主管部门备案。

　　第二十七条 新建住宅区物业管理区域内，建设单位应当按照不低于房屋建筑总面积千分之二的比例且不低于一百平方米的标准，无偿配置物业管理用房。规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的具体位置。

　　物业管理用房应当是地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、热、通风、采光等使用功能，并安装独立的经检定合格的水、电、热等计量器具。物业管理用房所在楼层不得高于四层，但配置电梯的除外。

　　物业管理用房属全体业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变用途。业主委员会议事活动用房在物业管理用房中调剂，建筑面积不得低于二十平方米。

　　第二十八条 新建住宅区在业主大会选聘物业服务企业之前，实行前期物业管理。建设单位在房屋销售前，应当通过本市统一的物业管理招投标平台依法公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。一个物业管理区域应当整体进行招投标。

　　投标人少于三个或者建筑物总面积在二万平方米以下的，经区、县(市)物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　市物业管理行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，并制定具体的住宅物业招投标管理办法。

　　第二十九条 建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同。建设单位与买受人签订房屋买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。

　　业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效或者业主大会作出自行管理决定时，前期物业服务合同终止。

　　第三十条 物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定，与建设单位共同对物业共用部位和共用设施设备进行查验，双方共同确认查验记录，签订承接查验协议。

　　建设单位应当按照国家规定向物业服务企业移交相关资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将相关资料移交给业主委员会。

　　物业服务企业应当自物业交接之日起三十日内，将前期物业服务合同、建设单位移交的相关资料、物业承接查验记录、承接协议及其他与承接查验有关的材料向区、县(市)物业管理行政主管部门备案。区、县(市)物业管理行政主管部门应当自备案后七日内将备案的前期物业服务合同复印件交至街道办事处(乡镇人民政府)存档。

　　业主专有部分由业主查验。出现质量问题的，由业主向建设单位提出维修要求。物业服务企业有义务协助业主向建设单位提出维修要求。

　　第三十一条 房屋交付前发生的前期物业服务费用，由建设单位承担。房屋交付后发生的物业服务费用，由业主承担。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十二条 物业服务内容主要包括下列事项：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(二)公共区域环境卫生的维护;

　　(三)公共区域秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

　　(四)公共绿化的养护;

　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告;

　　(六)物业档案的保管;

　　(七)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他物业服务事项。

　　第三十三条 业主大会可以通过物业管理招投标平台公开招标选聘物业服务企业。

　　业主委员会应当拟定选聘物业服务企业的方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的诚信情况、为抵御风险采取的保险等保障措施、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

　　选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告。

　　第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订书面物业服务合同。物业服务合同对全体业主具有约束力。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，向区、县(市)物业管理行政主管部门备案。区、县(市)物业管理行政主管部门应当自备案后七日内将备案的物业服务合同复印件交至街道办事处(乡镇人民政府)存档。

　　第三十五条 物业服务企业应当按照法律、法规和物业服务合同约定，提供相应的服务，不得擅自终止合同。未提供相应服务的，应当按照企业信用信息有关规定录入物业服务企业信用档案。

　　第三十六条 物业服务企业承接物业时，应当按照法律法规和国家有关规定与业主委员会办理物业验收手续。

　　物业服务企业应当妥善保管物业档案，不得损毁档案资料，不得泄露业主信息。

　　第三十七条 物业服务企业应当建立物业管理从业人员档案，实行项目经理责任制，并在物业管理区域内公示项目经理姓名和联系方式。

　　业主委员会根据业主意见，要求物业服务企业更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内公示。

　　第三十八条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开以及收费价格与服务水平相适应的原则，实行政府指导价和市场调节价。

　　第三十九条 物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务企业名称、服务内容及项目构成、服务标准及构成、收费标准、收费依据以及监督举报电话，接受业主和物业使用人监督。物业服务企业不得向业主或者物业使用人收取任何未予公示的费用。

　　第四十条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未按照约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以通过到户催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以按约定申请仲裁或者依法提起诉讼。

　　法律文书生效后，业主拒不履行的，按照个人信用信息有关规定录入个人信用档案。

　　第四十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务，而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由，限制或者变相限制专业经营单位的服务。

　　第四十二条 物业管理区域内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用水、用电、用热价格，按照当地居民使用价格标准执行。

　　第四十三条 物业管理区域内，物业服务企业发现应由自己负责管理的共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当设置警示标识，采取具体防范措施，并及时消除安全隐患;发现应由其他责任主体负责管理的共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当及时通知责任主体消除隐患。

　　第四十四条 物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在业主大会会议召开之前书面告知业主委员会。

　　业主委员会应当将续聘或者重新选聘决定书面告知物业服务企业、物业所在地的区、县(市)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前三十日内与物业服务企业重新签订物业服务合同。

　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘或者重新选聘决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同对双方仍具有约束力。

　　第四十五条 业主大会决定解除物业服务合同的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十五日内办理完毕交接手续后，退出物业管理区域;退出物业管理区域前，应当维持正常的物业管理秩序。

　　被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域或者拒不移交资料的，业主委员会可以向区、县(市)物业管理行政主管部门投诉，也可以请求公安机关予以协助。

　　第四十六条 被解聘的物业服务企业或者不再续签合同的物业服务企业，应当与业主委员会，或者在业主委员会的监督确认下与新选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

　　(一)移交物业档案;

　　(二)移交物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等资产;

　　(三)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

　　(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)备案。电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

　　区、县(市)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当对物业服务企业交接进行指导和监督。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第四十七条 新建住宅区物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，所需费用由建设单位承担。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知专业经营单位参加;在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位负责管理，并提供相关配套资料。专业经营单位依法承担维修、养护和更新的责任。

　　本条例施行前已经建成的住宅区物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，自本条例施行后，由相关专业经营单位负责维修、养护和更新。

　　相关费用承担，由市人民政府制定具体办法。

　　第四十八条 专业经营单位因维护、更新、改造等需要，临时占用、挖掘物业管理区域内的道路和场地的，应当告知业主委员会和物业服务企业，并于施工前在物业管理区域内通告，施工时采取安全保障措施，施工结束后及时恢复原状。

　　第四十九条 物业在保修期限内出现质量问题的，建设单位应当在接到业主或者物业服务企业提出维修要求后二十四小时内到现场核实。情况属实的，应当在七十二小时内维修。

　　第五十条 业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会的决定，不得有下列行为：

　　(一)擅自改变物业规划用途;

　　(二)损坏、擅自变动房屋建筑主体、承重结构;

　　(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

　　(四)擅自设置、改变烟道、排风、排水管道;

　　(五)违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外貌;

　　(六)损坏或者擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;

　　(七)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等危险性物品，或者超荷载存放物品;

　　(八)制造超过规定标准的噪音、振动、异味或者影响邻居采光、通风;

　　(九)任意弃置垃圾、排放污染物、抛掷杂物;

　　(十)擅自摆设摊点、占道经营，无序停放车辆;

　　(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(十二)违反规定饲养动物;

　　(十三)法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

　　第五十一条 物业管理区域内不得有下列车辆停放行为：

　　(一)占用公共绿地、公共健身娱乐场地;

　　(二)堵塞安全出口、疏散通道、消防车通道和其他机动车通道;

　　(三)影响其他车辆和行人通行;

　　(四)停放工程车辆和大中型客货车辆，但因公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及工程建设、设施设备维修等确需停放的临时停车除外。

　　物业服务企业应当履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的，应当及时报告有关行政主管部门，相关部门应当及时依法处理。

　　第五十二条 业主、物业使用人装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修安全、环保等规定，并事先告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，并进行现场巡查。

　　第五十三条 专有部分长期空置的，业主应当告知物业服务单位，并与物业服务单位对专有部分的维修、养护、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

　　设置于房屋内部的共用设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时，业主、物业使用人应当及时告知物业服务企业或者有关管理单位进行维修。

　　对物业共用部位、共用设施设备以及供水、排水、供电、供气、供热、通讯等设施设备实施维修养护时，有关业主和物业使用人应当予以配合;因其妨碍维修、养护、更新和改造的行为，给其他业主、物业使用人造成损害的应当依法承担赔偿责任。

　　维修、养护、更新和改造施工结束后应当及时恢复原状，给业主、物业使用人造成损失的，应当给予补偿。

　　第五十四条 物业管理区域内利用业主共有的道路或者其他场地设置的停车车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售;车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，所得收益扣除管理服务成本后，归全体业主所有。

　　第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

　　经营性收益去除成本后，归全体业主所有。所得收益应当主要用于补充专项维修资金或者共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会工作经费等。

　　经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的，应当接受业主和社区居(村)民委员会的监督。经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。

　　前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。前期物业服务结束时，物业服务企业应当委托相关机构对经营性收益收支情况进行审价，并在物业管理区域内显著位置公示审价结果。

　　第五十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，出售公有住房的售房单位，应当按照有关规定交存、使用住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五十七条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当在物业管理区域内显著位置向业主公示。

　　物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造工程如产生监理、审价、鉴定等费用，应当列入工程成本。

　　第五十八条 住宅物业建设工程质量保修期满后，在物业管理区域发生下列危及住宅物业或者人身、财产安全，需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或者改造的，物业服务企业应当及时组织应急维修：

　　(一)屋面渗漏;

　　(二)电梯故障;

　　(三)楼体外立面脱落或者有脱落危险;

　　(四)排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

　　(五)危及住宅物业或者人身、财产安全的其他情形。

　　物业服务企业未及时组织应急维修的，业主委员会或者物业管理委员会、相关业主应当组织应急维修。

　　应急维修资金的使用按照有关规定执行。

　　第六章 监督管理

　　第五十九条 市、区、县(市)人民政府应当将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调与目标责任机制、部门合作与联动机制、资金投入与保障机制。

　　第六十条 物业管理、建设、规划、价格、公安、城管、环保、工商、质监、市场监管等行政主管部门，应当建立物业管理区域内违法行为投诉登记制度，公布执法人员姓名和联系方式，依法查处物业管理区域内的违法行为。

　　物业服务企业、业主自治组织应当为执法单位开展执法工作提供便利。

　　第六十一条 市、区、县(市)人民政府有关行政主管部门应当按照下列规定对物业管理区域内的有关事项进行监督管理：

　　(一)物业管理行政主管部门负责对物业企业资质、物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业服务质量、业主大会成立和决定、业主委员会履行职责等情况的监督管理;

　　(二)建设行政主管部门负责建设项目配套设施建设的监督管理，监督建设单位履行房屋及设施设备的保修责任;

　　(三)规划行政主管部门负责物业管理区域划分等规划行政许可执行情况的监督管理;

　　(四)价格行政主管部门负责物业服务收费等的监督管理;

　　(五)公安机关负责治安、消防、技防、车辆停放及居民室内噪声扰民等的监督管理;

　　(六)城市管理行政主管部门按照法定分工负责社会生活噪声超标、违法违规建设、损害绿地等的监督管理;

　　(七)环境保护及其他相关行政主管部门负责污水、烟尘、废气超标排放等的监督管理;

　　(八)房产及其他相关行政主管部门根据各自职责负责住宅室内装饰装修等的监督管理;

　　(九)工商、质量监督、市场监管行政主管部门负责侵害消费者合法权益、不正当竞争、格式合同、广告、电梯等特种设备安全运行等的监督管理;

　　(十)卫生计生行政主管部门负责供水卫生、防疫等的监督管理;

　　(十一)人力资源和社会保障行政主管部门负责物业服务企业劳动法律法规履行情况等的监督管理;

　　(十二)供水行政主管部门负责供水设施建设及供水设备运行等的监督管理;

　　(十三)园林管理部门负责绿化调整的指导和监督管理;

　　(十四)司法行政主管部门负责指导物业服务纠纷人民调解工作;

　　(十五)其他行政主管部门按照各自职责分工做好物业管理相关工作。

　　第六十二条 建设单位应当依照国家规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。建设单位在工程质量保修期限内不履行或者延迟履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业管理委员会应当向建设工程质量监督管理部门提出建设工程质量保证金使用申请。

　　建设工程质量监督管理部门现场核实属于质量保修责任范围的，业主、业主委员会或者物业管理委员会组织维修，费用从建设工程质量保证金中列支。

　　建设工程质量保证金退还前，建设工程质量监督管理部门应当将拟退还的建设工程质量保证金事项在相关物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于三十日，公示期满无异议的予以退还。

　　第六十三条 建立前期物业服务履约保证金制度。前期物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定向物业所在地的区、县(市)物业管理行政主管部门缴存前期物业服务履约保证金。前期物业服务履约保证金实行企业缴存、政府监管、专户存储的原则，专项用于前期物业服务企业擅自退出后的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。

　　前期物业服务履约保证金管理办法由市人民政府另行制定。

　　第六十四条 区、县(市)物业管理行政主管部门应当建立由街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会、公安机关、行业协会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和有关行政主管部门等参加的物业管理联席会议制度，协调各成员单位履行管理服务职责，解决管理服务中出现的问题，协调物业管理服务中出现的矛盾纠纷。

　　第六十五条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业诚信履约监督机制，健全物业服务企业和从业人员诚信档案，记录违法违规和诚信履约信息，进行综合评价，并向社会公布。

　　区、县(市)物业管理行政主管部门应当对物业服务企业和从业人员实行动态管理，负责物业服务企业和从业人员诚信信息采集、汇总和上报。

　　街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当协助开展物业服务企业信用信息的征集工作。

　　第七章 法律责任

　　第六十六条 对违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第六十七条 建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县(市)物业管理行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：

　　(一)未按规定配置及移交物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处二十万元以上五十万元以下的罚款。

　　(二)未通过招投标或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处三万元以上十万元以下的罚款。

　　(三)未将前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件的，责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以下的罚款。

　　(四)未按规定提出召开首次业主大会会议申请、提供筹备首次业主大会会议所需材料或者交纳筹备首次业主大会会议经费的，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。

　　(五)未按规定向物业服务企业移交有关资料的，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。

　　第六十八条 物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县(市)物业管理行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：

　　(一)未按规定履行报告义务造成严重后果的，给予警告，并处一万元以上五万元以下的罚款。

　　(二)擅自终止物业合同和物业服务的，责令限期改正，给予警告，并处三万元以上十万元以下的罚款。

　　(三)损毁物业档案资料造成严重后果的，处一万元以上五万元以下的罚款。

　　(四)退出物业管理区域前未维持正常物业管理秩序，未按规定办理退出交接手续、移交有关资料或者拒不退出物业管理区域的，责令限期改正;逾期不改正的，处三万元以上十万元以下的罚款。

　　(五)未按规定缴存前期物业服务履约保证金的，责令限期缴存;逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款。

　　第六十九条 违反本条例规定，擅自改变物业管理用房用途的，由市、区、县(市)物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上十万元以下的罚款;有收益的，所得收益归全体业主所有，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第七十条 国家机关工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附 则

　　第七十一条 住宅区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的管理，参照本条例执行。

　　经业主或业主大会决定自行管理或者委托其他人管理物业的，参照本条例执行，并应当接受区、县(市)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督。

　　第七十二条 未实施物业管理的旧住宅区，市、区、县(市)人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定旧住宅区物业管理规划和年度实施计划，完善基础设施和公共服务设施，改善旧住宅区综合环境，逐步实施物业管理。

　　市、区、县(市)人民政府应当建立旧住宅区管理机制，给予适当财政补贴。街道办事处(乡镇人民政府)可以委托物业服务机构对旧住宅区提供清扫保洁、物业共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务，所需费用由相关业主承担。

　　旧住宅区由市、区、县(市)人民政府界定。

　　第七十三条 市物业管理行政主管部门应当制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等文件的示范文本，供物业管理活动中参照使用。

　　第七十四条 本条例下列用语的含义是：

　　(一)住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。

　　(二)物业使用人，是指除本条例第六条第一款、第二款规定的业主和合法占有人之外的，依法对物业享有使用权的人。

　　(三)物业管理用房，包括物业办公用房(含保安、监控用房)、档案用房、仓储用房和维修、保洁用房等。

　　(四)物业档案，包括物业权属资料、技术资料、验收资料，业主、物业使用人的权属资料、个人资料，物业运行记录、物业维修记录、物业服务记录和物业管理相关合同资料等。

　　第七十五条 本条例自20** 年5月1日起施行。

篇5：贯彻《自治区物业管理条例》加强伊州区物业服务管理工作的指导意见

　　哈密市伊州区房地产管理局

　　20**年8月31日

　　关于进一步贯彻《自治区物业管理条例》加强伊州区物业服务管理工作的指导意见

　　(征求意见稿)

　　为进一步加强我区物业管理工作,提高我区物业管理服务水平,维护业主、物业服务企业合法权益，改善人民群众生活质量,促进社会稳定和长治久安，推动我区城市建设和管理水平整体提高,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合我区实际，提出如下意见。

　　一、统一思想，加强对物业管理重要性的认识

　　随着我区城市化进程的不断加快，物业管理行业在社会管理中的作用日渐突出，加强物业管理工作，有利于提高我区城市管理水平,改善城市人居环境,保障人民群众安居乐业;有利于推进我区城市精神文明建设;有利于维护我区社会稳定和长治久安。

　　规划、公安、住建、发改、街道等部门要从推动科学发展，促进社会和谐的高度,充分认识加强物业管理工作的重要意义,把加强物业管理工作作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定和长治久安的一项重要工作,加强领导,强化措施,健全长效管理机制,推动物业管理工作上新水平。

　　二、明确职责，建立健全齐抓共管的物业管理体制

　　(一)物业管理人职责：物业管理人是指由业主大会执行机构或业主委员会在所属街道党工委领导下，选聘的物业服务企业、其他管理人或自行进行服务管理的统称。

　　物业管理人在城市住宅小区进行物业服务时，应当履行以下工作职责：

　　1.负责所管辖城市住宅小区共有部分、共用设施以及业主共有车库、车位的使用管理、维护养护工作;2.负责所管辖城市住宅小区公共绿化管护工作;3.负责所管辖城市住宅小区共有部分、公共区域的清扫保洁、冰雪清除等环境卫生维护工作;4.积极协助区公安、安监、民政、消防、供水等部门做好所管辖城市住宅小区公共区域内的秩序维护，安全防范、救助、消防、二次供水等事项的工作;5.负责对所管辖城市住宅小区内物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告等工作;6..负责所管辖城市住宅代收取的小区内业主共有房屋、设施、车库(位)等使用费的账务管理工作;7.负责制定所管辖城市住宅小区物业专项维修资金使用方案;负责保管所管辖城市住宅小区物业服务档案和物业档案整理归集工作;8.负责落实上级党委或政府部署的关于城市住宅小区其他物业管理服务事项等工作。

　　(二)区房产局职责：负责建立健全物业服务企业信用考核体系和企业信用信息披露制度，将物业服务质量列入信用等级考核指标;制定《伊州区住宅小区物业服务信用等级考评标准及评分细则》(暂行)，组织实施动态化考核管理工作;负责住房专项维修资金归集和使用的监督管理;负责规范、管理和监督全区物业服务企业行为，组织物业管理行业做好检查、考核和人员培训等工作;配合各街道办事处做好物业管理项目招标工作。

　　(三)市、区住建局职责：负责本级行政区域内房屋建设工程质量保修和配建安保维稳防护设施情况的监督管理，施工单位在向建设单位提交竣工报告时，须出具质保书和已配建安保维稳设施清单。对不履行房屋质量保修义务的建筑施工企业，按《房屋建筑工程质量保修办法》予以处罚。对不履行规划要求，未配套建设安保维稳设施的施工企业，梳理报送至区区政法委，由区政法委按《中华人民共和国反恐怖主义法》进行处罚。

　　(四)区规划局职责：负责对住宅小区物业配套设施规划进行审批，综合考虑建筑物规模、共用设施、社区建设等因素，合理划分物业管理区域，确保物业管理配套设施与房屋同规划、同设计、同建设，从源头上为物业管理创造良好的条件。审批的规划项目要明确物业管理用房、社区服务用房、公共设施、安保维稳物防技防设施的位置、数量和面积，物业管理区域内要按照方便业主、满足物业管理需要配建物业服务用房。规范物业用房及业主执行机构用房面积，物业服务用房建筑面积总面积不得少于300平方米，物业服务用房分处设置的，单处建筑面积不小于50平方米。业主大会执行机构办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不得少于30平方米。加大监督检查力度，严禁建设单位擅自更改规划，若有违反规划的行为，按照有关法律法规予以处理。

　　(五)区园林处职责：负责城市住宅小区开发项目绿化规划设计及绿地建设(应附经绿化行政部门批准的绿化设计图)的审查管理，并做好监督实施工作。在建设项目办理竣工综合验收时，按绿化行政部门批准的绿化设计负责验收，保证绿化建设符合建设标准和质量。

　　(六)区环卫处职责：负责对已配备完善环卫设施的城市住宅小区生活垃圾进行有偿清运工作;督促各城市住宅小区完善环卫设施的配备及维修工作;新建改建小区项目进行综合验收时，按规划设计标准，负责验收环卫设施配备是否达标，保证生活垃圾的收集及清运。

　　(七)区公安局职责：负责对城市居民住宅小区安防设施进行监督检查，督促住宅小区建设单位完善维稳安保技防设施，指导物业服务企业做好安保人防管理，维护物业管理区域治安秩序稳定。

　　(八)公安消防支队职责：负责城市住宅小区消防安全的监督管理工作，依法实施城市住宅小区建设工程消防设计审核、消防验收、备案、抽查、消防安全检查及日常监管;实施消防监督检查，依法处理城市住宅小区消防安全违法行为，督促火灾隐患整改;对城市居民住宅小区遵守消防法律、法规的情况依法进行监督检查;积极组织住宅小区物业管理人参与消防宣传培训，依法调查火灾事故;负责监管维护物业管理区域内的消防设施，如物业管理区域内消防设施、设备等需维护更换，须及时与所辖街道和小区物业管理人商议，经业主大会执行机构同意后，使用住房专项维修资金进行维修。

　　(九)区城建管理监察大队职责：负责城市居民住宅小区的建设监察管理工作，包括对住宅小区私自搭建违章建筑的监督管理、对住宅小区楼容楼貌的监督管理、对住宅小区违规装修问题的监督管理;配合区工商部门对住宅小区内私自改变房屋使用用途、私自进行“住改商”的行为进行监管处罚。对违反上述内容的行为，从快从严依法处理。

　　(十)区食品药品监督管理局职责：负责城市住宅小区物业管理区域内食品、药品、医疗器械、化妆品生产、经营、流通的监督管理。配合区工商部门依法取缔住宅小区内私自改变房屋使用用途、私自进行“住改商”相关从业人员从业资格证，依法保护小区业主及消费者权益;负责解决物业管理区域内中因食品、药品、医疗器械、化妆品等问题产生或衍生的各类信访投诉案件。

　　(十一)区环保局职责：负责城市住宅小区物业管理区域内环境保护工作的监督管理;指导物业管理人做好城市住宅小区的污染防治和扬尘治理工作;负责解决物业管理区域内中因噪声、油烟等问题产生或衍生的各类信访投诉案件;配合区工商部门对住宅小区内私自改变房屋使用用途、私自进行“住改商”的行为进行监管处罚。负责监督物业管理区域内涉及油烟排放的底商、门面按照国家环保总局《饮食业油烟排放标准》(GB18483-20**)文件要求安装通风设施和净化装置，对所安装设施不达标、拖延安装或拒不安装的单位或个人，从快从严依法处罚。

　　(十二)区工商局职责：负责办理物业服务企业营业执照，规范物业服务企业及物业管理区域内商户经营行为;加强对物业管理区域内广告内容的监督管理;参与物业服务企业服务信用等级考核工作，依法保护业主及消费者权益。从严依法查处在物业管理区域内无照从事餐饮、娱乐、住宿等经营活动及私自改变房屋使用用途从事经营活动的行为(“住改商”);针对以上经营活动行为，由区工商局牵头，联合区城建管理监察大队、区食品药品监督管理局和区环保局，对未办理营业执照的，直接按照相关法律法规进行处罚，已办理营业执照的，督促限期更换营业地址，拒不履行的，取缔其营业执照并根据相关法律法规予以处罚。规范住宅底商营业执照审批，协同区环保部门查处在高层底商从事餐饮、食品加工(包括但不限于食品轻加工)及其他涉及油烟排放等环境保护问题的经营活动行为，已办理营业执照的，督促限期按环保要求进行整改或更换营业地址，拒不履行的，取缔其营业执照并根据相关法律法规予以处罚。

　　(十三)区发改委职责：负责监督物业服务企业收费，加大对违法收费行为的监管处罚力度;负责解决在物业服务过程中因物业收费产生的各类信访投诉案件;按照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法(新发改法规〔20**〕1189号》和《新疆维吾尔自治区物业管理条例》审定物业服务收费标准，按照普通住宅前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价的原则进行监管。

　　实行政府指导价的，要及时会同房地产主管部门和各街道办事处，根据物业类型、服务内容、服务等级等，制定相应的基准价和浮动幅度，并综合物价指数变动情况，适时予以调整并及时向社会公布;

　　实行市场调节价的，要根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》和《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法(新发改法规〔20**〕1189号》等法律、法规，核算物业管理人服务项目成本测算清单，适时调整收费标准并监督执行。

　　(十四)街道办事处职责：负责组织、指导辖区的业主成立业主大会，选举业主大会执行机构;负责监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责;负责协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解处理物业管理服务纠纷;负责指导所管辖城市住宅小区物业管理人做好物业服务费收缴工作;负责将调解处理物业管理服务纠纷纳入辖区社会治安综合治理的考核内容;负责指导住宅小区物业管理项目招投标;负责组织成立街道物业服务中心，并以街道物业服务中心为主体，接管居住户数在300户以下无物业服务企业接管或弃管的老旧住宅小区，街道物业服务中心的组建要严格按照下文所列规范执行。

　　街道办事处物业服务中心组建规范：

　　1.人员组成：街道办事处派遣工作人员具体负责，其他人员通过招聘方式录用。

　　2.人员招聘：采用公开择优的方式进行招聘，优先选聘专业维修人员。

　　3.服务范畴：住宅小区的保洁、维稳、安保及设备设施的维修、维护。

　　4.收费标准：物业服务管理费暂按照20元/月/户进行收取，后续物业服务管理费根据市场动态，每两年调整一次;居民家中维修费用按实际情况收取人工和材料费，实行有偿服务。

　　5.经费来源：按照企业化进行管理处置，实行有偿服务，安保人员工资由区财政承担。

　　6.资金补助：每年由区财政补助各街道办事处物业服务中心20万元资金，主要用于工作经费和运行费用。

　　(十五)供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位职责：新建物业管理区域内的供水(包含供水加压设施、供水储存设施)、供电(包含高低压供配电设施)、供气(包含燃气调压站)、供热(包含换热站)、通信、有线电视等设施，在物业管理区域内建成并竣工验收后，由建设单位向上述专业经营单位移交管理权;已建成物业管理区域内的上述设施，由街道党工委组织，会同业主大会执行机构逐步将管理权向专业经营单位移交;均由各专业经营单位进行管理。各专业经营单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的监督管理责任。各经营单位不得强制物业服务企业代收费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务，物业服务企业不得阻碍供应单位入户收费。推进实现全面现代化缴费工作，协同科技局及银行积极组织研发新型水、电、暖、气、等“一卡通”缴费设施或手机APP，方便城市住宅小区居民日常缴费。

　　三、在各街道党工委的领导下完善业主大会、业主大会执行机构

　　业主除对房屋专有部分享有所有权，也对专有部分以外的共有部分，依法享有共有权和共同管理权，并承担相应的义务，业主不得以放弃权利不承担义务;各街道办事处、社区居委会和房地产行政主管部门要把指导建立和规范业主大会、业主大会执行机构及业主委员会作为物业管理和社区组织建设的重要内容，要制定实施计划，加强监督指导，加快组建步伐，要严格按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》相关内容执行。业主委员会的组建由街道党工委主导，社区组织，小区楼栋长作为居民代表进行组建，行使业主大会执行机构权利。

　　四、规范前期物业管理及交接制度

　　(一)普通住宅小区的前期物业选择，由小区所在街道党工委主导，会同区价格主管部门、房地产主管部门、建设单位，确定前期物业管理单位。前期物业管理单位的确定必须本着优劣兼顾的原则进行选聘;前期物业服务收费标准可参照区政府指导价进行收费，在核算成本后，由业主执行机构和物业服务企业协商确定。

　　(二)政府投资或者政府融资的保障性住房小区，由所辖街道办事处主导，通过招投标的方式，选聘物业服务企业进行前期物业管理，物业服务收费标准按照区政府指导价执行。

　　(三)前期物业在进行交接时，必须严格按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》执行。

　　(四)各街道办事处和区房地产行政主管部门要加强对前期物业服务合同、前期物业临时管理规约制定的监督、指导，依法履行备案管理职责。

　　五、明确住宅小区内物业设施的权属。

　　(一)教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施

　　物业管理区域内按照规划配建的教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，待工程竣工后，经由区审计部门审核成本，由区政府按成本价进行回购，产权归区政府所有。

　　(二)非公益性教育、文化、体育等设施

　　物业管理区域内按照规划建造的非公益性教育、文化、体育等设施，按照谁投资谁收益的原则，产权归属投资主体，但必须优先为本物业管理区域内业主服务，并不得改变使用性质。

　　(三)物业管理用房、业主活动室

　　物业管理区域内按照规划配建的物业管理用房、业主活动室，不计入建筑物共用面积分摊，建设费用计入项目建设成本，产权归全体业主共有。待工程竣工后，移交所辖区社区监管，交由业主委员会或小区物业服务企业使用。

　　(四)车库、车位

　　20**年7月1日以后新申报审批的居住建设项目，车库、车位的权属问题参照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》执行。

　　(五)垃圾转运、公共厕所设施

　　物业管理区域内按照规划建造的垃圾转运、公共厕所设施，待工程竣工后，使用权及管理权移交区环卫部门。

　　(六)其他配建设施

　　物业管理区域内按照规划配建的信报箱、消防等设施，产权归全体业主所有，管理权移交各专业管理单位。

　　六、规范物业服务企业退出制度

　　物业服务企业，因物业服务合同期满不续约或按法定程序提前解除合同的，必须本着维护社会稳定和长治久安、保证物业管理区域基本正常秩序、实现平稳过渡的原则，严格按照以下三项内容履行退出和移交程序。

　　(一)解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前九十日通知。

　　(二)物业服务合同解除或者终止后，物业管理人与业主大会执行机构应当按照合同约定办理退出手续，并按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》履行交接义务。

　　(三)物业管理人未履行通知义务或者未办理物业移交手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　七、加强物业服务收费管理工作，推进全区物业企业发展

　　物业服务小区收费难问题，一直是制约我区城市住宅小区管理及发展工作的根本因素，只有保证城市住宅小区的正常收费工作，才能从根源上解决制约我区物业物业服务企业发展的问题，推进我区物业服务管理工作。

　　(一)政策保障

　　根据《物业服务收费管理办法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《新疆维吾尔自治区物业管理条例》相关规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金;业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　(二)工作保障

　　各街道办事处党工委要积极指导辖区内物业服务企业收费工作;按照各小区特性“因地制宜”制定相关“居民公约”，从根源上解决制约我区物业物业服务企业发展的问题，保证物业服务企业的正常收费工作，推进我区物业服务管理及发展工作。

　　八、加大对老旧小区维修、更新、改造力度和物业扶持力度。

　　(一)加大老旧住宅小区维修、更新、改造力度

　　老旧小区改造是伊州区民生重点工作之一，区政府将有计划、有步骤的逐年对伊州区所辖配套设施不齐全、环境质量较差的老旧住宅小区或弃管小区进行改造，按其房屋性质、使用年限、受损情况、制定维修方案、测算维修资金数额，改造整治规划和年度计划适时向社会公布。老旧住宅区水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施、设备建设、改造资金根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》规定，由专业经营单位承担。

　　(二)加大老旧住宅小区物业扶持力度

　　1.对业主数量较少的老旧住宅区，各街道办事处要联合区规划管理部门合理整合物业管理区域，也可以组织协调多个老旧住宅区共同委托一个物业服务企业或者街道物业服务中心管理。

　　2.鼓励、支持物业公司或业主委员会接管老旧住宅小区开展物业服务;对群众较为满意的物业服务企业，区政府将以以奖代补的形式给予一定资金补助。

　　3.针对暂无物业服务企业接管或弃管的老旧住宅小区，以街道物业服务中心为主体接管并提供服务。

　　九、加强住宅专项维修资金监管力度

　　住宅专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位及共用设施设备的维修、更新、改造。住宅专项维修资金要在银行专户存储，实行按栋建账、按户核算。目前尚有部分住宅项目未收取或者没有按照标准收取专项维修资金，后期房屋变更登记过程中，要按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部〔20**〕165号)相关规定予以交纳或补交。区房地产行政主管部门和区财政部门要按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，进一步规范住宅专项维修资金的归集、使用和管理，定期组织专项清理清查，坚决查处挪用专项维修资金的不法行为，确保维修资金足额缴纳、专款专用。

　　十、加强对物业服务的监管，齐抓共管形成合力，实施动态管理

　　区房地产管理部门应加强对物业企业服务行为的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，制定《伊州区物业服务住宅小区服务信用等级考评标准及评分细则》，认真评定物业服务企业的服务信用等级;会同价格主管部门、工商管理部门、各街道办事处等相关部门共同对物业服务企业的物业服务信用等级实施动态化管理，每半年对物业服务企业进行考核，年终根据考核综合结果实行按级定档，考核得分在91分-100分的定为一级物业服务信用标准;81分-90分的定为二级物业服务信用标准，71分-80分的定为三级物业服务信用标准，60分-70分的定为四级物业服务信用标准。对于考核不达标的物业服务企业，由区房地产管理部门责令限期整改，经整改两次仍达不到标准的作为不良记录记入企业信用档案，原则上不得再进驻新的住宅小区;建立健全物业投诉处理责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，并督促物业服务企业整改，切实保障业主合法权益;对物业服务不到位、业主投诉较多的物业服务企业，按照国务院《物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》予以处理，并在信用档案中公示、曝光。

　　十一、加大优惠政策，相互联动配合，推动我区物业企业发展

　　(一)建立物业服务费财政补贴制度。第一是区政府每年列入财政预算300万作为物业管理奖补资金，主要针对在老旧住宅小区从事物业服务的且被群众较为满意的物业服务企业，区政府将以以奖代补的形式给予一定资金补助。第二是积极开展物业管理示范项目评选活动，建立示范点，对所服务项目获“区级物业管理优秀小区”、“市级物业管理示范小区”、“自治区级物业管理示范小区”、“国家级物业管理示范小区”称号的物业服务企业，区财政分别给予5-30万元奖励。“区级物业管理优秀小区”由区房地产行政主管部门联合小区所在街道办事处进行拟定，结果报区政府审定;市级、自治区级、国家级物业管理示范小区分别按实际获奖证书和获奖文件确定。

　　(二)加大免税减税政策，扶持物业服务企业发展。对招录贫困家庭人员(区扶贫办认定)、低保家庭人员(区民政局认定)、有一定劳动能力的残障人员占企业总人数30%的物业服务企业，在签订三年以上劳动合同并按规定缴纳社会保险后，可免缴营业税;对其他物业服务企业实行退税政策，按照所交纳营业税的50%进行退税。

　　(三)建立健全物业信访投诉受理答复工作制度。形成一个政府监管和开发建设单位、物业服务企业、广大业主各尽其责、齐抓共管、相互配合的有机体制;增强业主及物业服务企业的自律意识，引导他们主动参与物业管理活动，及时化解物业服务中出现的矛盾，依法维护业主的合法权益，推进物业管理民主协商机制的形成，积极维护社区秩序，为共同创建一个平安健康、和谐有序的城市物业做出不懈努力。