滁州市关于进一步加强滁城物业管理工作的意见(2017)

　　滁州市人民政府办公室关于进一步加强滁城物业管理工作的意见

　　滁政办〔20**〕6号

　　琅玡区、南谯区人民政府，市政府有关部门、直属机构：

　　为进一步提高滁城物业管理水平，完善长效管理机制，创建文明、和谐、宜居的生活环境，经市政府同意，现就加强滁城物业管理工作提出如下意见。

　　一、建立健全物业管理工作机制

　　按照“重心下移、条块结合、以块为主、四级联动”的原则，进一步明确职责分工，严格考核。

　　(一)部门工作职责。

　　市国土房产管理部门是全市物业管理行政主管部门，负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关政策规定，研究、制定行业管理制度和行业服务标准;负责全市物业服务行业的指导和监督;负责本市城区物业专项维修资金的监督、管理;负责组织对各地物业管理工作的考核。

　　市发展改革部门会同市国土房产管理负责城区住宅小区物业服务收费政府指导价标准的制定、调整以及监督管理，依法查处物业服务企业的价格违法行为。负责将物业管理行业纳入现代服务业体系。

　　市财政部门负责为物业管理主管部门开展工作提供资金保障。加大资金投入，支持老旧小区综合治理改造。

　　市公安部门加大安全防范和管理力度，依法查处违反治安管理处罚法以及违规燃放烟花爆竹等行为;负责物业管理区域的消防监督检查、消防知识培训等工作，依法查处违反消防安全管理规定的违法违规行为。

　　市人防部门负责物业管理区域内人防工程的监督管理，审批人防地下室的开发利用和拆除，核发核验《人防工程平时使用证》;依法查处侵占、损害、擅自变更用途及擅自拆除人防工程设施设备等行为。

　　市环保部门负责牵头依法处理物业管理区域内经营单位的乱排乱放、噪音污染等违法违规行为。

　　市规划建设部门负责对住宅小区内新建、扩建、改建的房屋建设工程质量进行监督管理，处理在保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾;负责制定商品房小区质量保证金管理办法;负责物业管理区域物业服务用房的规划监管。

　　市工商部门负责对物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法违规行为依法进行查处。

　　市质监部门负责监督物业服务企业委托具备资质的单位进行电梯维护保养，监督物业服务企业安全合法使用、管理电梯，依法查处物业服务企业违法违规使用、管理电梯的行为。会同国土房产部门制定滁州市城区住宅小区物业服务标准。

　　市城管部门负责查处小区内毁坏绿化、乱搭乱建和违法建设行为，负责查处违反规定倾倒生活废弃物、排放油烟、擅自设置户外广告等行为。

　　市林业园林部门负责新建小区绿化的验收工作，协助市城管部门查处物业管理区域内毁坏绿化的行为。

　　市司法部门负责加强对各级物业管理矛盾纠纷的行政调解、司法调解和人民调解的指导，建立物业矛盾纠纷调处律师库。

　　(二)属地管理工作职责。

　　琅玡区、南谯区、滁州经开区和苏滁产业园物业管理部门必须切实履行属地管理职责，全面负责辖区内物业管理工作。其主要工作职责：负责辖区内物业服务企业日常监管和信访投诉的处理;指导、监督和管理物业管理招投标活动;负责依法查处物业服务企业的违法违规行为;负责辖区内物业矛盾纠纷调处;指导和监督物业承接查验，物业专项维修资金使用方案的受理和初审;负责指导和监督本辖区内街道(乡镇)、社居委(村委会)物业管理工作的开展和考核、考评工作，组织开展辖区内街道(乡镇)、社居委(村委会)物业管理工作人员和业主委员会成员的业务宣传培训。

　　街道办事处(乡镇人民政府)是所辖区域物业管理工作的责任主体，在物业管理部门指导下，具体负责本辖区的物业管理工作。其主要工作职责：指导和协助业主大会的成立和业主委员会选举工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作，指导开展维修资金使用及续筹工作;建立物业矛盾调处机制，负责协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷;负责辖区范围内物业服务企业交接、协调和无物业管理小区、老旧小区的日常管理工作。

　　社居委(村委会)协助街道办事处(乡镇人民政府)负责协助和配合指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作;指定专人作为小区物业管理工作协调员，并在小区内公布，协助处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷;与街道(乡镇)建立物业管理联动机制，接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题;发现本区域内有违法建设等违反物业管理有关法律、法规的行为，应当及时向有关部门报告。

　　二、加强物业管理基础工作

　　(一)建立“质价相符”的物业服务收费机制。

　　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的具体物业服务收费项目按照国家和省相关规定执行。市发展改革部门在制定政府指导价时应综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，制定相应级别的基准价和浮动幅度，并向社会公布。

　　(二)规范物业管理招投标活动。

　　建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于3个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业、建筑面积2万平方米以下的非住宅物业，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。

　　(三)加强供水、供电、供气、供热等设施设备管理。

　　新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等最终用户的分户计量表或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

　　在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理，专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。

　　老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。

　　(四)完善维修资金应急使用通道。

　　建立维修资金紧急情况使用的快速通道，对危及人身安全的电梯故障、消防设施损坏、屋面和外墙体防水损坏渗漏、二次供水设施损坏等紧急情况，要简化专项维修资金使用审批程序，保障突发事件和快速抢修的资金。

　　(五)加强物业管理矛盾纠纷调处。

　　琅玡区、南谯区政府及滁州经开区、苏滁产业园管委会要建立物业管理联席会议制度和投诉受理制度，及时处理辖区内重大矛盾纠纷;街道(乡镇)应依托其矛盾调处中心，负责调解辖区内物业管理矛盾纠纷;社居

　　(村委会)应定期排查辖区内存在的矛盾纠纷，协助街道(乡镇)做好调处和化解工作。

　　(六)建立提高物业服务费收缴率的保障机制。

　　积极引导广大业主增强主动交纳物业服务费的意识，履行物业服务合同，按时足额交纳物业服务费等合理费用。对不按约定交纳物业服务费的业主或使用人，物业服务企业可以催缴、申请调解、提起诉讼或仲裁。

　　三、加强对物业服务企业的监管

　　(一)规范物业服务企业服务行为。

　　物业服务企业要严格按照合同约定开展优质服务，对业主在物业管理区域内违规装饰装修、随意停放车辆、私自改变房屋用途、违章搭建、摆摊设点、占道经营、毁绿种菜、乱扔垃圾、随意养犬、噪音污染及污水和油烟乱排放等扰民和违法违规行为要及时予以劝阻和制止。制止无效的，要立即向有关部门报告，有关部门应依法受理。各区物业管理部门要大力开展物业服务市场秩序整治活动，加大对物业服务企业侵犯业主权益、未取得资质、超越资质、挂靠经营等行为的查处力度。外地物业服务企业承接物业服务项目的，应当及时到物业管理部门办理备案。

　　(二)严格物业承接查验管理。

　　新建住宅区物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备开展承接查验。未进行承接查验不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。建设单位、物业服务企业未按规定履行承接查验义务的，由物业所在地物业管理部门责令限期改正;逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案。

　　四、加强对业主大会、业主委员会的指导和监督

　　琅玡区、南谯区、滁州经开区和苏滁产业园物业管理部门负责辖区内业主大会会议决定、管理规约、议事规则以及业主委员会的备案工作。

　　街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导成立业主大会会议筹备组，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任，建立业主大会和业主委员会会议召开、议事、财务及印章管理制度;对业主委员会委员资格终止或业主委员会任期届满拒不移交印章、相关财物和档案资料的，其他业主委员会委员或新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关予以协助。建立业主委员会主任离任审计制度。

　　社居委(村委会)协助配合街道办事处、乡镇人民政府指导、协调和监督业主大会、业主委员会依法开展工作。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。

　　建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助业主大会筹备组开展工作。建设单位要向筹备组提供相关文件资料，并承担筹备召开首次业主大会所需费用。

　　业主大会、业主委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展工作。根据法律、法规、管理规约的规定和业主大会议事规则的约定行使合法权利、履行相应义务，自觉接受监督。

　　五、推进“无物管”小区物业管理工作

　　加强无物业管理的老旧小区物业管理工作，推进物业管理全覆盖。街道(乡镇)具体负责辖区内“无物管”小区物业管理全覆盖工作，规模较大的，要选聘物业服务企业进行管理 ;规模较小的，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。鼓励街道(乡镇)成立物业服务中心，专项负责辖区范围内无法实行专业化管理的“无物管”小区物业管理工作。为推进解决 “无物管”小区物业管理全覆盖经费不足问题，各辖区政府和街道(乡镇)应加强资金投入，保障“无物管”小区的物业管理工作。同时，加大宣传力度，引导业主树立有偿服务的理念，逐步将“无物管”小区管理转变为市场化物业服务模式。

　　六、保障措施

　　(一)加强组织领导。成立滁城物业管理领导小组，由市政府分管负责同志任组长，市政府相关副秘书长任副组长，相关单位分管负责人为成员。领导小组办公室设在市国土房产局，市国土房产局分管负责同志兼任办公室主任。领导小组建立定期召开联席会议制度(原则上每半年召开一次，根据需要可适时召开)，协调解决物业管理中的各类问题。

　　(二)强化工作责任。琅玡区、南谯区、滁州经开区和苏滁产业园要建立相应领导和工作机构，贯彻落实物业管理各项具体工作。要充实各级物业管理人员，街道办事处(社管中心)按每2万人配备1名物业管理人员的要求尽快配齐人员，基层社区配备1-2人主抓。

　　(三)落实考核奖惩。市政府将物业管理工作纳入年度目标进行考核，实行统一领导、统一协调、统一考核，严格落实地方和部门的工作职责，形成齐抓共管的良好局面。

　　20**年2月4日

采编：www.pmceo.cOm

篇2：黑龙江关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见(2017)

　　黑龙江关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见

　　黑建规范〔20**〕1号

　　各市(地)、县(市)房产局(住建局、城管局)、大庆市城管委，省农垦总局、森工总局住建局：

　　为规范物业管理，提升服务水平，改善人居环境，根据《物业管理条例》(国务院令第504号)、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[20**]274号)等法律法规，结合我省实际，现就加强和规范全省物业管理工作提出如下指导意见：

　　一、指导思想

　　认真贯彻党的十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以法制为统领，以改革创新为驱动，以服务业主为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，提高认识、强化措施，着力加强制度建设，完善服务标准规范，健全监督管理体系，建立信用管理体系，推动行业自律，强化事中事后监管，提升物业服务品质和物业管理水平，着力构建管理规范、服务优质、竞争有序、健康发展的物业服务业体系。

　　二、发展目标

　　到20**年底，全省建立和完善物业服务管理法规政策体系、行业服务标准体系和网格化管理体系，物业市场发育程度和物业管理水平明显提高。

　　(一)健全物业管理法规体系。20**年底前，具有立法权的设区城市全面启动物业立法工作，其他市、县加快制定《物业管理办法》或《物业管理实施细则》，力争到20**年底，各市、县普遍建立健全物业管理法律法规体系，依法依规规范物业管理。

　　(二)建立物业服务质量考核机制。20**年底前，各市县制定出台物业服务质量考核标准，物业行政主管部门指导街道、社区定期对辖区物业服务企业服务质量情况进行考核，到20**年底，各市县实现年度考核全覆盖。不断提升物业服务水平，依法解决物业服务纠纷，物业服务群众满意度明显提高。

　　(三)建立企业经营信用管理体系。20**年底前，全省所有物业服务企业建立完善企业诚信档案，各市县要建立物业服务企业信用信息平台，实现企业信用信息情况公开。

　　(四)物业服务覆盖面持续扩大。不断加大物业服务覆盖面，到20**年底，设区城市住宅物业服务覆盖率达到90%以上，其他县(市)物业服务覆盖率达到85%以上。

　　三、规范管理内容

　　(一)加快建立物业管理体系

　　1、健全完善管理体系。各地要按照属地管理、重心下移的原则，逐步建立“市、区、街道、社区”四级物业服务管理体系，充分发挥街道和社区在物业管理中的积极作用。

　　2、落实管理职责和义务。各市、县政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，制定和落实扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、信息化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。街道办事处和乡镇人民政府要切实加强对本辖区内物业管理的指导、协调和监督，统筹推进社区建设、社区管理和物业管理工作，社区居民委员会应当积极参与并发挥主要作用。各市、县人民政府物业行政主管部门要切实履行物业管理的监督管理职责，其他有关行政主管部门依法按照各自职责，做好物业管理的相关工作。

　　3、建立联席会议制度。街道办事处、乡镇人民政府应有专职人员负责辖区内的物业管理工作，建立由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会、专业经营单位和有关行政主管部门等参加的物业管理联席会议制度，协调解决物业管理与社区管理相关事宜，依法解决物业企业和业主委员会等有关单位不依法履行职责等问题。

　　4、建立物业服务纠纷速裁、调解工作机制。充分发挥行政和司法速裁、调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，鼓励市县政府在街道办事处设立行政仲裁庭和司法仲裁庭，及时受理物业纠纷，简化工作程序，提高仲裁效率。

　　5、发挥行业自律作用。加强物业服务行业协会建设，扩大行业协会覆盖面，强化行业协会自我建设、自我发展和自我约束能力。各级物业行业协会要制定完善行规行约，加快推进行业诚信体系建设，监督会员单位遵章守约，依法经营，诚信服务。

　　(二)明确物业管理区域以及相关配置

　　1、物业管理区域划分的原则。物业管理区域的划分，应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　2、物业管理区域备案管理。建设单位应当在商品房预售或现售前，向物业所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域，物业行政主管部门应当将备案的物业管理区域及时告知街道办事处或乡镇人民政府。房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。

　　3、配套建筑与设施设备管理。物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关规划、设计规范和工程标准进行建设。物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

　　4、物业管理用房的面积标准、功能和位置。各市、县要依法设定物业管理用房建设面积标准。建设单位应当按照规定在住宅物业管理区域内配置能够满足物业管理需求的物业管理用房，并无偿移交物业管理用房。业主委员会用房在物业管理用房中调剂。物业管理用房应当位于地面以上并能够独立使用，具备供水、排水、供电、供热以及通风、采光等使用功能。

　　5、物业管理用房的保障措施。城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积建设物业管理用房。物业管理用房产权归全体业主，未经业主大会同意，不得改变其用途。

　　6、配套建筑的权属。按照规划要求在物业管理区域内配套建设的幼儿园、休闲健身用房等，应当在房屋买卖合同中约定归属。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权证明文件，并优先为业主提供服务。

　　(三)加强业主、业主大会及业主委员会建设

　　1、业主及其权利义务。房屋的所有权人为业主。因人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理房屋所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。业主在物业管理中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定，不得以放弃权利为由不履行义务。业主可以委托代理人参加业主大会会议;委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、权限和期限。

　　2、首次业主大会会议的召开条件。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(1)交付房屋建筑面积超过建筑物总面积50%的;

　　(2)交付房屋套数超过总套数50%的;

　　(3)前期物业服务合同依法解除或合同期限即将届满的。

　　3、首次业主大会筹备组的组建。符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后六十日内，指导组建首次业主大会筹备组。筹备组由业主、建设单位、街道办事处或乡镇人民政府、社区居民委员会等派员组成，组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组成员人数应当为七人以上的单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组应当自组建之日起七日内，将成员名单在物业管理区域显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或乡镇人民政府协调处理。

　　4、首次业主大会筹备组的职责。首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　(1)确定首次业主大会会议召开的形式、时间、地点和内容;

　　(2)拟定业主大会议事规则草案、管理规约草案和业主委员会工作规则草案;

　　(3)确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(4)拟定选举办法草案，核查业主推荐或自荐的业主委员会委员候选人资格，并确定候选人名单;

　　(5)确定首次业主大会会议表决规则;

　　(6)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对上述规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域显著位置公示。业主对前款第二项至第五项规定的内容有异议的，筹备组应当记录并予以答复。筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

　　5、业主委员会委员有关规定。业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并具备下列条件：

　　(1)具有完全民事行为能力;

　　(2)遵守有关法律、法规;

　　(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

　　(5)具有一定的组织能力;

　　(6)具备必要的工作时间。

　　业主委员会每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员实行差额选举的，未当选且得票数达到规定票数的候选人，可以当选候补委员，并按照得票多少的顺序在业主委员会委员出现空缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但不得超过业主委员会委员总数的50%。候补委员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。具体选举办法由业主大会议事规则约定。业主委员会委员资格的终止，按照国家有关规定执行。

　　6、业主委员会成立日期和业主大会议事规则、管理规约生效时间。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期，并应当自成立之日起十日内在物业管理区域显著位置公示业主委员会委员和候补委员名单。业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

　　7、业主委员会的改选。业主委员会不能正常开展工作的，街道办事处或乡镇人民政府应当指导召开业主大会临时会议，依法改选。

　　8、建设单位配合筹备首次业主大会会议的义务。建设单位应当将房屋交付情况及时报送街道办事处或乡镇人民政府，并按照街道办事处或乡镇人民政府的要求，提供筹备首次业主大会会议所需的物业管理区域划分，建筑物、构筑物、配套设施设备、相关场地明细，业主名册，建筑规划总平面图，以及物业管理用房配置等相关材料。筹备召开首次业主大会会议所需费用，由建设单位承担。

　　9、业主组织的工作经费来源。除首次业主大会会议外，支持鼓励实行工作经费和工作补贴，业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员的工作补助，可由全体业主分摊，或从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，具体办法和标准由业主大会决定。业主委员会应当每年在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补助的筹集、管理和使用情况。

　　10、社区居民委员会与业主组织的指导和监督关系。召开业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，接受其指导和监督，共同做好与物业管理有关的社会管理工作。

　　11、鼓励实行业主组织职责临时代行工作机制。具备成立条件但未成立业主大会，经街道办事处或乡镇人民政府指导后仍不能成立业主大会的和不具备成立业主大会条件的住宅物业管理区域，鼓励街道办事处或乡镇人民政府指定社区居民委员会临时代行业主大会和业主委员会职责，并接受街道办事处或乡镇人民政府的指导和监督。

　　12、鼓励实行业主小组的业主组织管理模式。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：

　　(1)推选业主代表参加业主大会会议;

　　(2)决定本幢、单元范围内住宅物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

　　(3)决定本小组范围内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

　　(四)加强前期物业管理

　　1、前期物业服务企业的选聘。建设单位应当在商品房预售或现售前，通过招投标方式选聘信誉好的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。投标人不足三人或建筑物总面积在二 万平方米以下的，经物业所在地县级物业行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘信誉较高的物业服务企业。

　　2、前期物业服务合同。建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同，并自签订之日起十五日内，将前期物业服务合同、临时管理规约向物业所在地县级物业行政主管部门备案，物业行政主管部门应当将备案材料及时转告街道办事处或乡镇人民政府。

　　3、前期物业服务费用的承担。前期物业服务合同生效至房屋交付之日发生的前期介入费用，由建设单位承担。房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人承担。

　　4、新建住宅物业交付条件。新建住宅物业具备下列条件后，建设单位可以办理物业交付：

　　(1)建设工程竣工验收合格;

　　(2)供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量器具;

　　(3)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

　　(4)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(5)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

　　(6)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

　　(7)法律、法规规定的其他条件。

　　5、前期物业服务企业参与住宅物业开发建设。前期物业服务企业可以提前参与住宅物业的开发建设，对住宅物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与住宅物业管理有关的建议。建设单位可以邀请前期物业服务企业参加竣工验收。

　　6、前期物业的承接查验。物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，与建设单位对物业共用部位和共用设施设备进行查验，查验记录由双方参加查验的人员签字确认。物业服务企业应当自住宅物业交接之日起三十日内，将物业承接查验协议和查验记录向物业所在地县级物业行政主管部门备案。住宅物业专有部分由业主查验。出现质量问题的，由业主向建设单位提出;业主向物业服务企业提出的，物业服务企业应当及时转告建设单位。建设单位应当承担维修责任。

　　(五)强化物业服务管理

　　1、物业服务企业选定和物业服务合同。选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同，物业服务合同对全体业主具有约束力。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，向物业所在地县级物业行政主管部门备案，物业行政主管部门应当将备案的物业服务合同及时转告街道办事处或乡镇人民政府。物业服务企业在物业服务合同内容之外的服务项目和内容，涉及到全体业主的，应当经全体业主表决同意，并约定相关收费标准。

　　2、物业服务内容和物业服务企业履约义务。物业服务内容主要包括下列事项：

　　(1)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(2)公共区域环境卫生的维护;

　　(3)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

　　(4)公共绿化的维护;

　　(5)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告;

　　(6)物业维修、养护、更新和管理费用的账务管理;

　　(7)物业档案的保管;

　　(8)物业服务合同约定的其他物业服务事项。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容和服务质量，全面履行服务义务。

　　3、物业服务项目经理。物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示项目经理姓名和联系方式。业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目经理;要求更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域显著位置公示。

　　4、物业服务收费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费可以采取菜单制、包干制或酬金制等形式，具体收费形式在物业服务合同中约定。具体收费办法由我厅配合省价格行政主管部门另行制定。

　　5、安全隐患的防范和消除。物业管理区域内，由物业服务企业负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置警示标识，采取防范措施，并及时消除安全隐患;物业服务企业发现由其他单位负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当及时通知管理单位，管理单位应当及时消除安全隐患。不及时消除的应当向政府主管部门报告。

　　6、物业服务合同解除和续聘。物业服务合同任何一方当事人可依法提出解除物业服务合同，物业服务企业在物业服务合同未到期时不得擅自解除合同，业主在物业服务合同有效期间提出解除物业服务合同的，应当经专有部分占建筑面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。解除物业服务合同除遵守法律、法规规定和合同约定的条件、程序外，还应当履行通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前六十日书面通知，并在物业管理区域显著位置公示。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前三十日内与物业服务企业续签物业服务合同。

　　7、物业服务交接。业主大会决定解除物业服务合同的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十五日内办理完毕移交手续，退出物业管理区域;退出物业管理区域前，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。被解聘的物业服务企业应当与业主委员会，或在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

　　(1)移交物业档案;

　　(2)移交占用的物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等固定资产;

　　(3)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

　　(4)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务仍对双方具有约束力。

　　8、物业管理移交监管。物业所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务企业交接的指导和监督。对被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域的，物业所在地县级物业行政主管部门应当责令限期退出，业主委员会可以依法提起诉讼或根据仲裁约定申请仲裁。

　　9、诚信履约监督机制。县级以上物业行政主管部门应当建立物业服务企业诚信履约监督机制，健全物业服务企业和从业人员诚信档案，记载违法违规和诚信履约信息，并向社会公布。

　　10、纠纷处理方式。业主、物业使用人、业主委员会、建设单位、物业服务企业、专业经营单位之间发生物业管理纠纷，可以向街道办事处、乡镇人民政府或县级以上物业行政主管部门投诉或申请调解，也可以依法提起诉讼或根据仲裁约定申请仲裁。

　　11、业主自行管理。各市、县政府应当把业主自行管理纳入监管范围。经业主大会决定，业主可以对物业实施自行管理，并接受所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。业主自行管理不得违反有关法律、法规规定，不得损害社会公共利益，不得侵害业主和他人的合法权益。业主自行管理的物业服务方式、服务项目、服务内容、服务等级标准、服务费用、收费方式等事项，由业主共同协商确定。业主自行管理的，业主委员会应当按照约定的期限在物业管理区域显著位置公示服务费用的收支情况;未约定期限或约定不明的，应当每半年公示一次。业主对收支情况提出询问的，业主委员会应当及时答复。

　　(六)加强老旧住宅的改造和管理

　　1、老旧住宅改造。设区的市、县级人民政府应当编制和实施老旧住宅和弃管楼改造规划，有计划地对已交付且年久失修、配套设施设备不齐全、环境质量差和多层楼房需要加装电梯的老旧住宅(弃管楼)进行改造，并建立健全老旧住宅改造管理的补贴机制。老旧住宅的范围，由设区的市、县级人民政府确定。市县政府可以采取市场化运作方式，引进有实力的大型企业参与老旧小区综合改造。

　　2、配建经营用房和设备。改造老旧住宅时，经有利害关系的业主同意，并按照法定程序批准，可以建设物业管理用房、经营用房和加装电梯。经营用房的经营收益用于补充老旧住宅的维护管理费用。

　　3、老旧住宅物业管理。未选聘物业服务企业管理或未实施自行管理的老旧住宅，在改造完成前，经业主大会同意，物业所在地物业行政主管部门可以选择信誉良好的物业服务企业，临时提供物业共用部位、共用设施设备日常运行，以及环境卫生、公共秩序维护等基础性物业服务。临时提供基础性物业服务期间，业主应当交纳物业服务费。老旧住宅改造完成后，由业主大会决定物业管理方式。

　　4、政府保底服务。对无人管理的老旧小区和改造完后仍无人接管的，市县政府要“兜底”服务，以购买服务方式指定物业服务企业或将公益岗位分配给指定的物业企业或街道、社区，为弃管小区提供保洁、维修等基本物业服务，保障群众正常生活。

　　(七)严格物业的使用与维护管理

　　1、物业使用与维护的一般要求。业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会决定，不得有下列行为：

　　(1)擅自改变物业规划用途、设计用途;

　　(2)损坏、擅自变动房屋建筑主体、承重结构;

　　(3)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(4)擅自改变、破坏房屋外貌;

　　(5)非法处分、损坏、擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;

　　(6)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或超负重物品;

　　(7)擅自设置、改变烟道、排风、排水管道;

　　(8)制造超过规定标准的噪音、振动、异味;

　　(9)影响其他业主正常采光、通风;

　　(10)任意弃置垃圾、排放污染物、抛掷杂物;

　　(11)擅自摆设摊点、占道经营;

　　(12)在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(13)违反规定饲养动物;

　　(14)法律、法规、管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

　　发生上述行为之一的，物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

　　2、物业共用部位等的经营收益。利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋从事出租、停车、广告等经营的收益，属于全体业主，可以由业主委员会或物业服务企业负责管理，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以用于业主大会决定的其他事项，并应当每半年在物业管理区域显著位置公示收益和使用情况。

　　3、临时占用物业共用部位。施工单位临时占用、挖掘道路、场地等物业共用部位的，除遵守有关规定外，应当与业主委员会或物业服务企业签订施工协议;进入业主专有部分施工的，应当征得业主同意。施工单位应当于施工前在物业管理区域显著位置公示施工计划，按照施工协议施工，并采取安全保障措施。施工结束后，物业服务企业应当监督施工单位及时恢复原状。

　　4、房屋装饰装修。业主或物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，并遵守房屋装饰装修和安全使用规定。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人和装饰装修企业房屋装饰装修禁止行为、注意事项，并进行现场监督。除垃圾清运费外，物业服务企业不得收取其他任何费用。业主违反房屋装饰装修或安全使用规定的，物业服务企业应当及时制止，并督促其改正;经督促不改正的，物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

　　5、停车管理。占用业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售;车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，经营收益属于全体业主。物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和其他机动车通道，不得占用在空间范围和地面覆盖材料等方面不具备停放车辆条件的道路和场地，不得影响其他车辆和行人通行。工程车辆和大中型客货车辆不得在住宅物业管理区域停放，但因工程建设或设施设备维修等确需停放的除外。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

　　6、物业维护配合义务。物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当配合;因其妨碍维修、养护、更新和改造，给其他业主、物业使用人造成损害的，依法承担赔偿责任。

　　7、有特定要求的设施设备的维护。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

　　8、二次开发、改造要求。住宅物业需要使用共用部位进行增设电梯等二次开发、改造的，应当经本幢或本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

　　9、应急维修机制。住宅物业建设工程质量保修期满后，在物业管理区域发生下列危及住宅物业或人身、财产安全，需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或改造的，物业服务企业应当及时组织应急维修：

　　(1)屋面渗漏的;

　　(2)电梯严重故障的;

　　(3)楼体外立面脱落或有脱落危险的;

　　(4)危及住宅物业或人身、财产安全的其他情形。

　　物业服务企业未及时组织应急维修，或未选聘物业服务企业的，业主委员会或相关业主应当组织应急维修。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，应急维修费用应当经设区的市级或县级人民政府确定的代管机构审核，经社会审计机构审计并在物业管理区域显著位置公示后列支;住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应急维修费用应当经业主委员会审核，经社会审计机构审计并在物业管理区域显著位置公示后列支。使用公有住房住宅专项维修资金的，由负责管理该资金的部门审核后列支。

　　10、专有部分事故防范措施。专有部分长期空置的，业主应当告知物业服务企业，并与物业服务企业对专有部分的维修、养护、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

　　11、物业档案。物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务企业的，物业服务企业应当妥善保管，保证档案资料齐全，不得泄露业主个人信息;业主自行管理的，业主委员会履行保管义务。

　　12、相关部门监管职责。市、县人民政府应当确定负责物业管理区域内物业管理、公共秩序、治安消防、物业服务收费、房屋经营、规划执行、建设工程质量、环境保护、特种设备运行、环境卫生等活动的监督管理行政主管部门，并依法公示。负责物业管理区域内有关活动监督管理的行政主管部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

　　四、强化组织保障

　　(一)成立协调推进机构。县级以上人民政府要建立由住建部门(物业主管部门)牵头，公安、民政、司法、财政、税务、人社、工商、法制办、质监、安监、物价、信访等部门和单位参加的强化物业服务管理、促进行业健康发展的联席会议制度，定期召开会议，加强对物业行业发展的统筹协调，及时解决实际工作中遇到的重大问题。联席会议办公室设在物业主管部门。联席会议各成员单位要按职责分工，各司其职、密切配合，共同推进本地物业管理水平和物业服务质量的提升。

　　(二)强化属地政府责任。各市、县(市、区)政府要按照本《意见》精神，加强对物业服务业发展的统筹规划，加快完善物业管理法律法规体系，完善相关配套政策，制订落实更加具体的扶持政策，促进物业服务业持续健康发展。各地要把提升物业服务管理水平纳入本地政府工作目标责任考核体系，确保各项工作落实到位。

　　(三)加大规范整治力度。各地物业行政主管部门要强化事中事后监管，加大规范整治力度。严格履行招投标程序，前期物业和成立了业主大会小区重新选聘物业的，均应采取招投标方式公开选聘，加大违反招投标行为的查处力度，规范市场准入。加大物业服务质量考核力度，定期对辖区物业服务企业服务质量情况进行考核评分，将考核评价情况进行通报和公示。强化物业市场监管力度，采取 “双随机、一公开”的方式，加大对物业服务企业违法违规行为以及超越职权管理行为的查处力度，不断整治和规范市场主体行为。强化企业违规收费行为的清理整治力度，联合物价主管部门开展物业服务企业非法侵占本应属于广大业主所有的，利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋从事出租、停车、广告等经营收益，以及借规范管理之故违规收取或高价收取门禁卡、电梯卡等行为的整治行动，维护业主权益。强化信用管理，及时将企业信用情况在政府主管部门网站进行公示，对被列入“黑名单”的企业，实施“黑名单”企业清退制度。

　　(四)加强舆论正确引导。各地要切实加强舆论引导，通过专栏、专题报道、以案说法等多种渠道、多种方式普及物业知识及法律法规，大力宣传物业服务业的重大意义，促进全社会物业服务管理法规意识，营造关心支持物业服务业发展的浓厚氛围。各级物业主管部门要积极与新闻宣传部门沟通，建立舆情应急机制，引导各类新闻媒体坚持正面宣传为主，客观公正报道物业服务纠纷事件，强化广大业主依法理性维权意识，引导物业服务企业规范管理、提高服务水平。

　　黑龙江省住房和城乡建设厅

　　20**年6月2日

篇3：嘉兴市关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)

　　嘉兴市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)

　　嘉政办发〔20**〕25号

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　　各县(市、区)人民政府，市政府各部门、直属各单位：

　　《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)》已经七届市政府第66次常务会议同意，现印发给你们，请认真组织落实。

　　嘉兴市人民政府办公室

　　20**年4月12日

　　(此件公开发布)

　　关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)

　　为进一步贯彻落实《浙江省物业管理条例》，加强住宅小区物业服务规范化管理，切实提升服务水平，改善广大业主的居住环境，特制定本实施意见。

　　一、总体目标

　　建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的住宅小区物业管理工作体系，强化住宅小区物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题，进一步提升住宅小区物业管理水平。

　　二、基本原则

　　(一)条块结合，齐抓共管。强化住宅小区建设、运行、管理等方面的行业监管和行政执法职责，健全属地管理机制，充分发挥街道(镇)、社区(村)和业主自治组织的作用，增强工作合力。

　　(二)多种模式，分类管理。根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。

　　(三)市场主导，政策扶持。完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。

　　三、主要措施

　　(一)加强住宅小区配套设施建设与维护管理。

　　1.落实住宅小区承接查验制度。将住宅小区承接查验管理纳入商品房现售备案管理。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。

　　2.优化住宅小区前期物业服务。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位提供前期物业服务开办费，用于购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备及筹建人员经费。开发建设单位应强化售后服务，在保修期内承担住宅小区的各项保修责任。

　　3.强化停车设施建设及管理。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。住宅小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置。合理设定停车服务费，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用，并按相关要求加强管理。

　　4.建立维修资金应急使用工作机制。住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告或经属地街道(镇)等相关单位证明的，可申请使用应急物业专项维修资金，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;建设(物业)主管部门在收到应急物业专项维修资金使用申请之日起3个工作日内完成资金拨付，及时消除安全隐患。

　　5.创新电梯安全管理方式。积极探索引入保险机制，对电梯运行和维保实施风险管理，构筑以市场力量为基础的矛盾纠纷解决新机制，保障业主人身和财产安全。

　　(二)加强对物业服务的监督管理。

　　1.通过公开招投标方式选聘物业服务企业。进一步规范前期物业服务招投标行为。新建住宅小区项目规划总建筑面积在2万平方米以上的，应当按照建设(物业)主管部门制定的前期物业服务招投标管理办法，通过招投标方式选聘前期物业服务企业。10万平方米以上的住宅小区项目，应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。鼓励业主委员会在业主大会授权下，通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　2.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。提供物业服务时，应当在客服中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人;向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，制止住宅小区内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告。

　　3.依法规范物业服务企业收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账，由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在住宅小区显著位置公示账户明细。

　　4.加强行业动态检查。加强对物业服务企业的动态检查，考核结果与扶持奖励、项目承接等直接挂钩，鼓励物业服务企业做大做强。建立全市物业服务行业通报制度，对物业服务不到位、整改不到位等情况记入企业诚信档案。

　　(三)加强老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区管理。

　　建立老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理机制，鼓励根据业主意愿引入物业服务企业实施专业化物业服务，服务内容和收费标准应当征求业主意见并进行公示。各级人民政府落实各项政策性奖励措施，鼓励物业服务企业参与老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区的服务。

　　(四)加强业主委员会建设。

　　1.明确业主委员会工作机制。大力推进社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业联席会议机制，实现住宅小区物业管理工作的有效协调。不断完善民主管理监督机制，业主委员会应当严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，固定办公场所及接待时间。

　　2.扩大业主委员会成员组成。业主委员会成员由委员和候补委员组成。业主委员会委员空缺时，可以由业主委员会候补委员按照得票高低依次递补。业主委员会可以在小区业主范围内聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会成员津贴、执行秘书薪酬标准由业主大会决定。

　　3.严格业主委员会成员任职资格。业主委员会成员应当严格遵守住宅小区业主管理规约，热心公益事业，责任心强，且具有一定组织能力。

　　四、保障机制

　　(一)加强组织领导。

　　成立全市住宅小区物业管理工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，成员由市人民政府办公室(法制办)、市督考办、市发展改革委、市公安局、市民政局、市司法局、市财政局、市国土资源局、市环保局、市市场监管局、市质监局、市综合执法局、市人防办、人行嘉兴市中心支行、嘉兴经济技术开发区(国际商务区)、嘉兴港区、市消防支队、各县(市、区)政府等部门(单位)负责人组成。领导小组下设办公室(设在市建委)，负责研究制定全市住宅小区物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。各县(市、区)政府和嘉兴经济技术开发区(国际商务区)、嘉兴港区也要成立相应的工作机构，强化组织领导，建立辖区范围内的物业管理协调联动机制。

　　(二)明确职责分工。

　　强化各级人民政府及相关部门住宅小区物业管理工作职责，相关职能部门和单位应当根据各自职责，建立相应的管理机制，共同推进住宅小区物业管理工作。

　　发展改革(物价)部门负责做好住宅小区前期物业服务收费政府指导价标准的制定和调整，依法查处物业项目擅自提高收费标准以及违规收费等行为。积极建立物业服务价格和物业服务成本、费用相联系的价格动态调整机制。

　　公安(消防)部门负责对住宅小区治安、技防、车辆停放、群租、装修扰民等进行监督检查，依法查处各类违法违规行为;负责对住宅小区进行消防安全检查，依法查处违反消防管理规定的行为。

　　民政部门负责社区配套用房的监督使用，定期监督检查社区配套用房的使用情况，对社区配套用房挪作他用的行为进行查处。切实加强对社区居民委员会、业主委员会等基层群众性自治组织的指导监督。

　　司法行政部门负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训。

　　财政部门负责为推动嘉兴市住宅小区物业管理良性发展，按规定提供必要的资金保障，做好老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理、以奖代补资金的预算、安排、审核等工作。

　　国土部门负责对住宅小区内已移交业主委员会的公共物业服务用房、设施设备配套用房等依法办理不动产登记。

　　环保部门负责对住宅小区内涉及企事业单位和其他生产经营者的排污等影响环境保护的相关工作进行监督检查，依法查处环境违法行为。

　　建设部门应当设立专门的物业维修资金(保修金)管理机构，负责研究制定物业行业管理制度和服务标准，建设统一的信息管理平台;负责指导监督物业专项维修资金(保修金)管理、首次业主大会成立及业主委员会换届工作、前期招投标、项目承接查验、项目退出、从业人员、物业服务企业日常监督管理等工作的开展;引导开发建设单位科学配置物业服务用房、停车位、各类管网、绿化、消防设施及各类智能化设施设备;负责对开发建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查，调查认定和处理由于施工质量造成的后续问题;负责监督开发建设单位组织各方主体进行竣工验收;负责对住宅小区供水、排水、燃气、园林绿化移植等进行监督检查，督促相关企业做好市政公用设施的管理维护及住宅小区内共有设施设备的移交工作。

　　综合行政执法部门负责对住宅小区侵占公共绿地、乱搭建、饲养家畜等综合行政执法范围内的违法行为依法进行查处，对无证饲养犬类进行监督管理。

　　人防部门负责对住宅小区民防设施的建设使用及维护进行监督检查，对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处，对违法出售人防车库(位)的行为进行查处。

　　市场监督管理部门负责对住宅小区商业经营活动进行监督检查，依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违法违规行为。

　　质监部门负责依法实施对涉及住宅小区电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监察，并负责对相关作业人员进行考核，严肃查处有关电梯的违法违规行为，组织电梯安全事故调查处理。

　　人民银行负责将物业信用管理纳入社会征信管理体系，逐步将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费等失信行为按相关法律法规纳入人民银行征信系统。

　　按照属地管理原则，各县(市、区)政府和嘉兴经济技术开发区(国际商务区)、嘉兴港区要加强对辖区内住宅小区物业管理工作的综合协调。

　　属地建设(物业)主管部门应当积极开展物业管理日常工作，建立日常检查考核机制，对物业服务不到位、整改不到位等情况建立行业通报制度，通过优胜劣汰的机制，提升行业整体水平，并对辖区内街道(镇)及社区(村)的物业管理工作进行指导;其它相关部门按照市有关部门的要求，做好辖区内住宅小区物业管理工作。

　　街道(镇)要根据本辖区住宅小区物业管理工作实际，建立物业管理工作机构，落实物业管理专职人员，具体负责本辖区的住宅小区物业管理工作。组织协调业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;负责协调社区(村)管理服务与小区物业管理之间的关系，建立小区物业矛盾调处机制，处理好业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务中的矛盾纠纷;负责物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业服务住宅小区的日常管理工作。

　　社区(村)落实物业管理协管员，协助街道(镇)指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作。

　　(三)加强督查考核。

　　各地要将住宅小区物业管理工作作为重点工作，市住宅小区物业管理工作领导小组定期组织对市级相关部门及各县(市、区)政府进行专项督查，并将督查结果进行通报。

　　五、附则

　　本实施意见自20**年6月1日起施行。

篇4：菏泽市关于建立健全物业管理执法联动机制的意见(2017)

　　菏泽市人民政府办公室关于建立健全物业管理执法联动机制的意见

　　菏政办发〔20**〕9号

　　各县区人民政府，市开发区、高新区管委会，市政府各部门，市直各单位，市属各企业，各大中专院校：

　　物业管理是一项涉及多方面、多层次的系统工程，建立健全物业管理执法联动机制，对加强和规范物业管理、维护社会稳定、建立和谐家园具有重要作用。根据有关法律、法规规定，结合我市实际，对建立全市物业管理执法联动机制提出如下意见:

　　一、联动任务目标

　　严格执行相关法律法规，通过建立健全执法联动机制，进一步明确各方职责，提高服务和管理效能，及时解决群众诉求，维护群众合法权益，全面提升我市物业管理服务水平。

　　二、联动各方职责

　　(一)市住建局：负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作，对物业招投标、专项维修资金和新建物业质量保修金等进行监督管理。负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修等工作的监督管理。

　　1. 对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、履行相应义务的行为进行查处;

　　2.对未按规定交存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为进行查处;

　　3.对未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行查处;

　　4.对擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为进行查处;

　　5.对室内装饰装修活动侵占公共空间及对公共设施造成损害的行为进行制止和查处;

　　6.制止和查处将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房的行为;制止和查处损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的行为;

　　7.对开发建设单位未组织工程竣工验收或者验收不合格，擅自将房屋交付购房人使用的行为进行查处;

　　8.对施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的行为进行查处;

　　9.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

　　(二)市城管局：负责对城市规划区内物业管理区域规划建设、市容环境卫生等工作的监督管理。

　　1.对擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设，擅自在建筑物顶部、底层或者退层平台进行建设的行为进行查处;

　　2.对违章搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅立面、在非承重外墙开门、开窗的行为进行查处;

　　3.对在建建筑物、构筑物的外墙、楼道以及公共设施、路面、立杆、树木等物体表面张贴广告、涂写刻画广告性文字、图案以及擅自设置大型户外广告等影响城镇容貌和市容环境卫生的行为进行查处;

　　4.对擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的行为进行查处;

　　5.对物业管理区域内擅自占用、破坏绿化用地和设施建造车位或其他设施的行为进行查处;

　　6.对擅自损坏、修剪、砍伐花草树木或破坏、改变绿化用途、绿化设施的行为进行制止和查处;

　　7.制止和查处擅自拆改供暖、供气管道和设施等危害建筑安全的行为;

　　8.对物业管理区域内其他违反城市管理法规的行为进行查处;

　　9.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

　　(三)市公安局：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理。

　　1.对损坏、挪用或擅自拆除、停用消防设施、器材、埋压、圈占、遮挡消防栓或占用防火间距的行为进行制止和查处;

　　2.对占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道、安全出口或有其他妨碍安全疏散的行为进行制止和查处;

　　3.对进行家庭娱乐、身体锻炼以及饲养动物产生噪声干扰他人正常休息生活，或者在午间和夜间从事产生噪声污染的装饰装修、货物装卸、生产加工等严重干扰周围居民及其他业主正常生活，构成违反治安管理的行为，依法进行查处;

　　4.对破坏业主共有部位、共用设施、设备及其他公私财物的行为进行查处;

　　5.对物业管理区域内违章停放大型客车、货车和油罐车(危化品车),违规存放有毒、易燃易爆物品予以及时拖离和查处;

　　6.对物业管理区域内违规燃放烟花、爆竹的行为进行制止和查处;

　　7.对打架斗殴、聚众赌博、涉毒、涉黄、恐吓、盗窃、抢劫、传销等违法犯罪行为进行制止和查处;

　　8.指导监督物业管理企业落实登记备案、保安员考核发证、着装整治等保安监管措施，对违反保安监管法律法规的行为依法进行查处。

　　(四)市规划局：负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。

　　1.负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的审查、审批和批后管理;

　　2.对物业管理区域内审批后、竣工规划验收前的建设项目(工程)进行批后跟踪管理;

　　3.在物业管理区域内发现的违法违规行为，将及时移交市城市管理局。

　　(五)市环保局：负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。

　　1.对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射源等造成辐射污染的行为进行制止和查处;

　　2.对破坏生态环境的行为进行制止和查处;

　　3.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　(六)市物价局：负责指导物业服务企业做好物业服务收费公示工作，对物业服务收费行为进行监督检查。

　　1.对未按规定实行明码标价的行为进行查处;

　　2.对超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的行为进行查处;

　　3.对低于服务等级要求提供服务并收费的行为进行查处;

　　4.对采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的行为进行查处;

　　5.对强制或者变相强制服务并收费的行为进行查处;

　　6.依法受理相关价格举报投诉，查处价格举报案件;

　　7.对其他违反价格法律、法规的行为进行查处。

　　(七)市质监局：负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。

　　1.对不按规定安装使用压力容器、电梯等特种设备和电表、水表等各类计量装置的违法违规行为进行查处;

　　2.定期对住宅小区内电梯进行技术性安全检查，对超期未检、不按规定维保的行为进行查处;对电梯维保单位、电梯维修单位超资质或无资质维保、维修行为进行查处;

　　3.出现电梯损坏、停运、关人、夹人、坠落等事故后，会同电梯维保单位、电梯生产厂家、物业服务企业等责任单位对问题原因及责任进行认定;

　　4.对使用不符合安全技术规范电梯的行为进行查处;

　　5.对电梯维保单位和物业服务企业接到故障通知后，未及时采取必要应急救援措施的行为;对出现故障或异常情况，未对其进行全面检查、消除事故隐患、继续使用的行为进行查处;

　　6.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　(八)市工商局：负责物业管理区域内企业和个体工商注册登记审核，按职责分工对其经营活动监督管理。

　　1.市场主体住所(经营场所)依法应当审批的，经有关部门审批后方可开展相关经营活动。对应当具备特定条件的住所，或利用非法建筑、擅自改变房屋性质等从事生产经营活动的，由国土资源、规划、住房城乡建设、文化、卫生计生、公安、消防、环保等部门依法监管;涉及许可审批事项的，由许可审批部门依法监管;

　　2.按照“谁审批、谁监管、谁主管、谁监管”的原则，对应获审批但未获审批擅自从事相关经营活动的，由相关审批部门依法监督查处;

　　3.对各类虚假广告，收售假冒、伪劣商品等违法行为进行查处;

　　4.配合有关部门协调处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　(九)专业经营单位：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当根据《物业管理条例》(国务院令第379号)《山东省物业管理条例》等法律法规规定做好与物业管理有关的工作。

　　(十)物业公司和业主委员会：住宅小区物业公司和业主委员会发现小区内有以上违法违规行为的，要及时采取劝告、制止措施，劝告、制止无效的，要及时报告相关执法部门，并积极配合执法工作。

　　三、联动工作机制

　　(一)建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由各街道办事处负责召集，辖区内各社区居委会、公安派出所、工商局、城管局、环保局、住建局、物业服务企业、业主委员会(业主代表)、专业经营单位等部门负责人参加。联席会议一般每月召开一次，特殊情况随时召开。

　　(二)建立物业管理执法快速联动机制。各成员单位要在物业管理区域内公布职责范围和联系人姓名、联系方式，及时受理居民举报投诉，接受社会监督。对居民涉及物业管理的各类举报和投诉，属于物业管理范围的，物业服务企业要及时解决;属于相关部门、单位职责范围的，相关部门、单位要及时解决，确保群众诉求第一时间得到妥善处理。按照属地管理原则，社区居委会、物业服务企业发现物业管理区域内违法违规行为，要及时劝阻和制止，对拒不改正的要向所在辖区街道办事处(乡镇人民政府)和相关执法部门报告。各相关部门接到举报后，对属于本部门职责范围的问题，应立即处理;对不属于本部门职责的，应及时通知相关责任部门派员处理;对于涉及多个执法部门的疑难问题，由所在辖区街道办事处(乡镇人民政府)协调相关执法部门联合执法。

　　(三)加强物业管理执法联动机制的组织领导。各成员单位要从保障改善民生、促进社会和谐的高度，充分认识建立物业管理执法联动机制的重要性，明确分管领导和具体承办科室，夯实工作责任。对物业管理区域内发现的问题，按照“谁主管、谁负责”的原则，由相关部门按照职责分工调查处理，并将物业管理执法联动工作情况纳入对街道办事处(乡镇人民政府)及相关部门、单位的年度考核。

　　菏泽市人民政府办公室

　　20**年4月12日

篇5：宿迁市关于进一步加强物业管理工作的实施意见(试行)

　　宿迁市关于进一步加强物业管理工作的实施意见(试行)

　　宿区政办发〔20**〕27号

　　江苏 宿迁

　　为进一步提升全区物业管理服务水平，改善住宅小区居住环境，维护相关主体合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、《宿迁市市区物业管理办法》等规定，结合宿城区实际，现就进一步加强全区物业管理工作制定如下实施意见：

　　一、总体目标

　　创新住宅小区物业管理体制机制，充分发挥街道(乡镇)和社区居委会在住宅小区物业管理工作中的主体作用，及时协调解决居民反映的突出问题，将问题解决在基层，矛盾化解在萌芽状态。强化物业管理各职能部门齐抓共管，到20**年底基本建立“统一领导、属地管理，条块结合”的物业管理工作体制，逐步建立“分类管理、质价相符”的服务消费理念，有效提高物业服务水平和行业满意度。

　　二、基本原则

　　(一)条块结合，齐抓共管。强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，建立健全物业项目属地管理机制，充分发挥街道(乡镇)、社区和业主自治组织的作用，条块结合，增强工作合力。

　　(二)分类管理，全面覆盖。根据已实施市场化物业服务、

　　不具备市场化物业服务的老旧(安置)小区等不同类型居住小区，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务对全区各类住宅小区的全覆盖。

　　(三)市场主导，政府扶持。推动物业服务专业化、市场化，完善物业服务市场化运作机制，提高物业服务标准化水平。对不具备市场化服务条件的政府性安置小区和老旧小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。

　　三、工作机制

　　(一)建立住宅小区物业管理全覆盖制度。根据住宅小区物业设施运行管理情况，对新建住宅小区、老旧(安置)小区，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务全覆盖。新建住宅小区，原则上全部推向市场。建设单位要按照相关要求，通过招投标方式选聘有资质的物业企业入驻，及时移交相关设施设备及台账资料，并负责监督物业企业，落实星级化物业管理服务。业主委员会成立后，建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要密切配合，按照相关规定做好物业企业的选聘、续聘工作，确保小区物业管理有序转换衔接，服务水平稳步提升。老旧(安置)住宅小区，具备市场化条件的，原则上仍优先选聘物业企业，开展物业管理服务;不具备市场化条件的，由街道(乡镇)物业服务中心，提供以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务。

　　(二) 建立“重心下移、属地管理”制度。按照“重心下移、注重实效”原则，进一步明确属地在物业管理中的责任分工，强化管理职责。各街道(乡镇)要根据物业管理目标任务，对照职责分工，结合所辖行政区域管理实际，认真组织实施，全力抓好落实。承接做好区级相关部门职责转移，成立“两站一中心”(投诉调解工作站、应急维修服务站和物业服务中心)，并根据辖区规模和工作量，配备4-5名物业管理专职人员，落实物业管理工作经费，统筹开展辖区内物业管理指导、监督、考核，信访、投诉化解及应急维修服务等工作，为暂时不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅小区有偿提供基本物业服务。同时，各社区配备不低于2名专职物业管理人员，协助配合街道(乡镇)和区有关部门做好辖区内物业管理的工作落实。

　　(三)建立联席会议制度。建立区级、街道(乡镇)、社区三级物业管理联席会议制度。区级物业管理联席会议，由区住宅小区物业管理工作领导小组办公室牵头，相关成员单位参加，主要负责督促住建、公安、城管、市场监督、物价、环保等相关部门落实好综合执法进小区工作;协调解决物业管理中综合性的重点、难点问题，形成物业管理工作合力。街道(乡镇)物业管理联席会议，由街道(乡镇)、社区居委会、物业企业等单位组成，主要负责住宅小区物业管理工作沟通与协调，解决住宅小区管理的部分重点、难点问题，开展满意度测评和物业费收缴登记率统计等工作。社区物业管理联席会议，由社区、物业企业、业主委员会以及业主代表参加，主要负责协助街道(乡镇)做好日常巡查、问题发现、矛盾调处等工作。

　　(四)建立业主委员会建设筹备金管理制度。建设单位要按照《宿迁市市区物业管理办法》(宿政规发〔20**〕5号)要求，在物业企业承接项目备案前，向各街道(乡镇)缴纳0.5元/平方米(以规划总建筑面积计，最高不超过20万元)的首次业主大会会议筹备经费，街道(乡镇)要设置专户存储，专项用于业主大会筹备工作，剩余经费由业主委员会根据业主大会的决定申请使用，任何单位、个人不得挪用。

　　(五)建立健全物业履约保证金制度。物业服务企业与开发企业、业主委员会等单位(组织)签订物业服务合同时，应在合同中明确约定由物业企业按不低于1元/平方米的标准缴纳履约保证金，双方共同委托属地街道(乡镇)对该保证金收取和监管。履约保证金在物业服务合同终止后依据履约情况酌情予以退还。

　　四、职责分工

　　街道(乡镇)：负责本辖区内住宅小区物业管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理职责，并根据工作实际，研究制定本街道(乡镇)物业管理工作具体措施。建立投诉调解工作站和应急维修服务站，受理本辖区内物业管理方面各类信访、投诉，维护社区和谐稳定。参与辖区内物业管理招投标、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分和物业服务企业落实市容环卫责任的监督、检查、指导和日常管理的职责。续筹与审核住宅专项维修资金及使用情况，检查考核物业服务质量，监督物业管理项目交接等工作。牵头组织业主大会召开和业主委员会的成立与换届，做好业主大会、业主委员会的日常运作、监管和备案。对不具备市场化条件的老旧小区提供有偿的基本物业服务。

　　区住建局：研究制定物业管理的行业政策和服务标准，履行物业管理的监督检查、业务指导和相关人员培训职责，负责物业管理项目招投标备案、物业管理项目创优达标、监督物业服务企业信用管理和住宅专项维修资金。对占用公共空间违法行为进行行政查处。在区住宅小区物业管理领导小组领导下，对街道(乡镇)物业管理工作情况进行绩效考核。

　　城管分局：负责查处楼体外部乱搭乱建，建筑物内擅自新建地下建筑物、构筑物擅自改变外立面、在非承重墙上开门窗等行为;依法查处饲养家禽、乱贴乱画、毁坏绿化等行为;负责查处制造噪音污染、排放油烟等违规行为。

　　公安分局：牵头负责物业管理区域内汽车停放监管和内部交通管理，调解处理车辆停放引发的矛盾纠纷，负责对物业管理区域内的治安防范队伍建设和督促指导开展日常防范工作。

　　消防大队：指导和督促小区物业织密消防组织网络，落实各项消防安全责任制度，加强居民小区消防设施建设、维护、管理、监督等工作。

　　区物价局：负责物业收费政策落实和日常监管。对普通住宅物业管理收费标准进行备案，对物业服务企业未按规定进行收费公示、收支公开和公示失实信息等价格违法行为进行查处，受理物业管理收费价格咨询和投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

　　区市场监督管理局：负责小区电梯安全监管，督促使用单位对电梯安全管理和做好维护保养工作，按规定进行维护保养和定期检验。对物业区域内超期未检的电梯、锅炉等特种设备督促及时整改到位或责令停止使用，并向街道(乡镇)和社区进行通报，督促业主及时办理相关手续。对利用小区内宣传栏、显示屏等发布虚假违法广告进行查处。

　　区财政局：负责制定老旧小区物业管理的专项财政经费，以及政策性补助和考评奖励资金，纳入年度财政预算。

　　规划分局：负责编制中心城市核心区小区出新改造的规划，负责办理建筑物的新建、改扩建的审批。

　　环保分局：对物业管理区域及周边工业污染源依法实施监督管理，对违反环保法律的行为依法进行查处。

　　区经信局：探索建立业主(使用人)居住信用管理制度，有效遏制个别业主恶意欠费行为。将住宅小区内拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金等违规违约行为录入区公共信用信息中心平台，并依法面向社会提供查询。

　　住建、城管、公安、物价、市场监督、环保、规划、人防、水务及其他有关行政管理部门，按照各自职责，加强物业管理区域内的房屋使用、公共秩序、消防安全、治安防范、环境卫生等方面监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式。

　　五、保障措施

　　(一)加强组织领导。成立宿城区住宅小区物业管理工作领导小组，区政府分管区长任组长，区住建局、公安分局、城管分局、物价局、市场监督管理局、财政局等部门及各街道(乡镇)为成员单位，统筹解决物业管理工作中的难点问题，领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，负责统筹日常工作。

　　(二)加大资金投入。为解决部分老旧(安置)小区物业管理征缴标准低、低收入困难人群多、管理难度大等问题，区财政自20**年起，对不具备市场化服务条件的政府性安置小区和老旧小区(交付使用满15年)，按建筑面积每月0.15元/平方米予以政策补助。

　　(三)加强宣传引导。各街道(乡镇)、各单位应通过多种形式，加大物业管理法规宣传力度，引导住户树立“花钱买服务”的消费观念，协助物业服务企业收取物业服务费用，破解长期欠费问题，形成良好的物业管理氛围。

　　(四)完善考核机制。建立“区、街道(乡镇)、社区”三级住宅小区物业管理考核网络。区政府将住宅小区物业管理工作纳入全区目标管理考核，并每年设立300万元专项资金，对各街道(乡镇)物业管理工作进行考核奖惩，促进小区物业管理水平稳步提升。