嘉兴市关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)

　　嘉兴市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)

　　嘉政办发〔20**〕25号

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　　各县(市、区)人民政府，市政府各部门、直属各单位：

　　《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)》已经七届市政府第66次常务会议同意，现印发给你们，请认真组织落实。

　　嘉兴市人民政府办公室

　　20**年4月12日

　　(此件公开发布)

　　关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)

　　为进一步贯彻落实《浙江省物业管理条例》，加强住宅小区物业服务规范化管理，切实提升服务水平，改善广大业主的居住环境，特制定本实施意见。

　　一、总体目标

　　建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的住宅小区物业管理工作体系，强化住宅小区物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题，进一步提升住宅小区物业管理水平。

　　二、基本原则

　　(一)条块结合，齐抓共管。强化住宅小区建设、运行、管理等方面的行业监管和行政执法职责，健全属地管理机制，充分发挥街道(镇)、社区(村)和业主自治组织的作用，增强工作合力。

　　(二)多种模式，分类管理。根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。

　　(三)市场主导，政策扶持。完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。

　　三、主要措施

　　(一)加强住宅小区配套设施建设与维护管理。

　　1.落实住宅小区承接查验制度。将住宅小区承接查验管理纳入商品房现售备案管理。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。

　　2.优化住宅小区前期物业服务。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位提供前期物业服务开办费，用于购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备及筹建人员经费。开发建设单位应强化售后服务，在保修期内承担住宅小区的各项保修责任。

　　3.强化停车设施建设及管理。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。住宅小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置。合理设定停车服务费，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用，并按相关要求加强管理。

　　4.建立维修资金应急使用工作机制。住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告或经属地街道(镇)等相关单位证明的，可申请使用应急物业专项维修资金，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;建设(物业)主管部门在收到应急物业专项维修资金使用申请之日起3个工作日内完成资金拨付，及时消除安全隐患。

　　5.创新电梯安全管理方式。积极探索引入保险机制，对电梯运行和维保实施风险管理，构筑以市场力量为基础的矛盾纠纷解决新机制，保障业主人身和财产安全。

　　(二)加强对物业服务的监督管理。

　　1.通过公开招投标方式选聘物业服务企业。进一步规范前期物业服务招投标行为。新建住宅小区项目规划总建筑面积在2万平方米以上的，应当按照建设(物业)主管部门制定的前期物业服务招投标管理办法，通过招投标方式选聘前期物业服务企业。10万平方米以上的住宅小区项目，应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。鼓励业主委员会在业主大会授权下，通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　2.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。提供物业服务时，应当在客服中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人;向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，制止住宅小区内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告。

　　3.依法规范物业服务企业收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账，由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在住宅小区显著位置公示账户明细。

　　4.加强行业动态检查。加强对物业服务企业的动态检查，考核结果与扶持奖励、项目承接等直接挂钩，鼓励物业服务企业做大做强。建立全市物业服务行业通报制度，对物业服务不到位、整改不到位等情况记入企业诚信档案。

　　(三)加强老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区管理。

　　建立老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理机制，鼓励根据业主意愿引入物业服务企业实施专业化物业服务，服务内容和收费标准应当征求业主意见并进行公示。各级人民政府落实各项政策性奖励措施，鼓励物业服务企业参与老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区的服务。

　　(四)加强业主委员会建设。

　　1.明确业主委员会工作机制。大力推进社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业联席会议机制，实现住宅小区物业管理工作的有效协调。不断完善民主管理监督机制，业主委员会应当严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，固定办公场所及接待时间。

　　2.扩大业主委员会成员组成。业主委员会成员由委员和候补委员组成。业主委员会委员空缺时，可以由业主委员会候补委员按照得票高低依次递补。业主委员会可以在小区业主范围内聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会成员津贴、执行秘书薪酬标准由业主大会决定。

　　3.严格业主委员会成员任职资格。业主委员会成员应当严格遵守住宅小区业主管理规约，热心公益事业，责任心强，且具有一定组织能力。

　　四、保障机制

　　(一)加强组织领导。

　　成立全市住宅小区物业管理工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，成员由市人民政府办公室(法制办)、市督考办、市发展改革委、市公安局、市民政局、市司法局、市财政局、市国土资源局、市环保局、市市场监管局、市质监局、市综合执法局、市人防办、人行嘉兴市中心支行、嘉兴经济技术开发区(国际商务区)、嘉兴港区、市消防支队、各县(市、区)政府等部门(单位)负责人组成。领导小组下设办公室(设在市建委)，负责研究制定全市住宅小区物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。各县(市、区)政府和嘉兴经济技术开发区(国际商务区)、嘉兴港区也要成立相应的工作机构，强化组织领导，建立辖区范围内的物业管理协调联动机制。

　　(二)明确职责分工。

　　强化各级人民政府及相关部门住宅小区物业管理工作职责，相关职能部门和单位应当根据各自职责，建立相应的管理机制，共同推进住宅小区物业管理工作。

　　发展改革(物价)部门负责做好住宅小区前期物业服务收费政府指导价标准的制定和调整，依法查处物业项目擅自提高收费标准以及违规收费等行为。积极建立物业服务价格和物业服务成本、费用相联系的价格动态调整机制。

　　公安(消防)部门负责对住宅小区治安、技防、车辆停放、群租、装修扰民等进行监督检查，依法查处各类违法违规行为;负责对住宅小区进行消防安全检查，依法查处违反消防管理规定的行为。

　　民政部门负责社区配套用房的监督使用，定期监督检查社区配套用房的使用情况，对社区配套用房挪作他用的行为进行查处。切实加强对社区居民委员会、业主委员会等基层群众性自治组织的指导监督。

　　司法行政部门负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训。

　　财政部门负责为推动嘉兴市住宅小区物业管理良性发展，按规定提供必要的资金保障，做好老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理、以奖代补资金的预算、安排、审核等工作。

　　国土部门负责对住宅小区内已移交业主委员会的公共物业服务用房、设施设备配套用房等依法办理不动产登记。

　　环保部门负责对住宅小区内涉及企事业单位和其他生产经营者的排污等影响环境保护的相关工作进行监督检查，依法查处环境违法行为。

　　建设部门应当设立专门的物业维修资金(保修金)管理机构，负责研究制定物业行业管理制度和服务标准，建设统一的信息管理平台;负责指导监督物业专项维修资金(保修金)管理、首次业主大会成立及业主委员会换届工作、前期招投标、项目承接查验、项目退出、从业人员、物业服务企业日常监督管理等工作的开展;引导开发建设单位科学配置物业服务用房、停车位、各类管网、绿化、消防设施及各类智能化设施设备;负责对开发建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查，调查认定和处理由于施工质量造成的后续问题;负责监督开发建设单位组织各方主体进行竣工验收;负责对住宅小区供水、排水、燃气、园林绿化移植等进行监督检查，督促相关企业做好市政公用设施的管理维护及住宅小区内共有设施设备的移交工作。

　　综合行政执法部门负责对住宅小区侵占公共绿地、乱搭建、饲养家畜等综合行政执法范围内的违法行为依法进行查处，对无证饲养犬类进行监督管理。

　　人防部门负责对住宅小区民防设施的建设使用及维护进行监督检查，对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处，对违法出售人防车库(位)的行为进行查处。

　　市场监督管理部门负责对住宅小区商业经营活动进行监督检查，依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违法违规行为。

　　质监部门负责依法实施对涉及住宅小区电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监察，并负责对相关作业人员进行考核，严肃查处有关电梯的违法违规行为，组织电梯安全事故调查处理。

　　人民银行负责将物业信用管理纳入社会征信管理体系，逐步将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费等失信行为按相关法律法规纳入人民银行征信系统。

　　按照属地管理原则，各县(市、区)政府和嘉兴经济技术开发区(国际商务区)、嘉兴港区要加强对辖区内住宅小区物业管理工作的综合协调。

　　属地建设(物业)主管部门应当积极开展物业管理日常工作，建立日常检查考核机制，对物业服务不到位、整改不到位等情况建立行业通报制度，通过优胜劣汰的机制，提升行业整体水平，并对辖区内街道(镇)及社区(村)的物业管理工作进行指导;其它相关部门按照市有关部门的要求，做好辖区内住宅小区物业管理工作。

　　街道(镇)要根据本辖区住宅小区物业管理工作实际，建立物业管理工作机构，落实物业管理专职人员，具体负责本辖区的住宅小区物业管理工作。组织协调业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;负责协调社区(村)管理服务与小区物业管理之间的关系，建立小区物业矛盾调处机制，处理好业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务中的矛盾纠纷;负责物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业服务住宅小区的日常管理工作。

　　社区(村)落实物业管理协管员，协助街道(镇)指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作。

　　(三)加强督查考核。

　　各地要将住宅小区物业管理工作作为重点工作，市住宅小区物业管理工作领导小组定期组织对市级相关部门及各县(市、区)政府进行专项督查，并将督查结果进行通报。

　　五、附则

　　本实施意见自20**年6月1日起施行。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：菏泽市关于建立健全物业管理执法联动机制的意见(2017)

　　菏泽市人民政府办公室关于建立健全物业管理执法联动机制的意见

　　菏政办发〔20**〕9号

　　各县区人民政府，市开发区、高新区管委会，市政府各部门，市直各单位，市属各企业，各大中专院校：

　　物业管理是一项涉及多方面、多层次的系统工程，建立健全物业管理执法联动机制，对加强和规范物业管理、维护社会稳定、建立和谐家园具有重要作用。根据有关法律、法规规定，结合我市实际，对建立全市物业管理执法联动机制提出如下意见:

　　一、联动任务目标

　　严格执行相关法律法规，通过建立健全执法联动机制，进一步明确各方职责，提高服务和管理效能，及时解决群众诉求，维护群众合法权益，全面提升我市物业管理服务水平。

　　二、联动各方职责

　　(一)市住建局：负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作，对物业招投标、专项维修资金和新建物业质量保修金等进行监督管理。负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修等工作的监督管理。

　　1. 对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、履行相应义务的行为进行查处;

　　2.对未按规定交存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为进行查处;

　　3.对未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行查处;

　　4.对擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为进行查处;

　　5.对室内装饰装修活动侵占公共空间及对公共设施造成损害的行为进行制止和查处;

　　6.制止和查处将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房的行为;制止和查处损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的行为;

　　7.对开发建设单位未组织工程竣工验收或者验收不合格，擅自将房屋交付购房人使用的行为进行查处;

　　8.对施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的行为进行查处;

　　9.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

　　(二)市城管局：负责对城市规划区内物业管理区域规划建设、市容环境卫生等工作的监督管理。

　　1.对擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设，擅自在建筑物顶部、底层或者退层平台进行建设的行为进行查处;

　　2.对违章搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅立面、在非承重外墙开门、开窗的行为进行查处;

　　3.对在建建筑物、构筑物的外墙、楼道以及公共设施、路面、立杆、树木等物体表面张贴广告、涂写刻画广告性文字、图案以及擅自设置大型户外广告等影响城镇容貌和市容环境卫生的行为进行查处;

　　4.对擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的行为进行查处;

　　5.对物业管理区域内擅自占用、破坏绿化用地和设施建造车位或其他设施的行为进行查处;

　　6.对擅自损坏、修剪、砍伐花草树木或破坏、改变绿化用途、绿化设施的行为进行制止和查处;

　　7.制止和查处擅自拆改供暖、供气管道和设施等危害建筑安全的行为;

　　8.对物业管理区域内其他违反城市管理法规的行为进行查处;

　　9.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

　　(三)市公安局：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理。

　　1.对损坏、挪用或擅自拆除、停用消防设施、器材、埋压、圈占、遮挡消防栓或占用防火间距的行为进行制止和查处;

　　2.对占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道、安全出口或有其他妨碍安全疏散的行为进行制止和查处;

　　3.对进行家庭娱乐、身体锻炼以及饲养动物产生噪声干扰他人正常休息生活，或者在午间和夜间从事产生噪声污染的装饰装修、货物装卸、生产加工等严重干扰周围居民及其他业主正常生活，构成违反治安管理的行为，依法进行查处;

　　4.对破坏业主共有部位、共用设施、设备及其他公私财物的行为进行查处;

　　5.对物业管理区域内违章停放大型客车、货车和油罐车(危化品车),违规存放有毒、易燃易爆物品予以及时拖离和查处;

　　6.对物业管理区域内违规燃放烟花、爆竹的行为进行制止和查处;

　　7.对打架斗殴、聚众赌博、涉毒、涉黄、恐吓、盗窃、抢劫、传销等违法犯罪行为进行制止和查处;

　　8.指导监督物业管理企业落实登记备案、保安员考核发证、着装整治等保安监管措施，对违反保安监管法律法规的行为依法进行查处。

　　(四)市规划局：负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。

　　1.负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的审查、审批和批后管理;

　　2.对物业管理区域内审批后、竣工规划验收前的建设项目(工程)进行批后跟踪管理;

　　3.在物业管理区域内发现的违法违规行为，将及时移交市城市管理局。

　　(五)市环保局：负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。

　　1.对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射源等造成辐射污染的行为进行制止和查处;

　　2.对破坏生态环境的行为进行制止和查处;

　　3.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　(六)市物价局：负责指导物业服务企业做好物业服务收费公示工作，对物业服务收费行为进行监督检查。

　　1.对未按规定实行明码标价的行为进行查处;

　　2.对超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的行为进行查处;

　　3.对低于服务等级要求提供服务并收费的行为进行查处;

　　4.对采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的行为进行查处;

　　5.对强制或者变相强制服务并收费的行为进行查处;

　　6.依法受理相关价格举报投诉，查处价格举报案件;

　　7.对其他违反价格法律、法规的行为进行查处。

　　(七)市质监局：负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。

　　1.对不按规定安装使用压力容器、电梯等特种设备和电表、水表等各类计量装置的违法违规行为进行查处;

　　2.定期对住宅小区内电梯进行技术性安全检查，对超期未检、不按规定维保的行为进行查处;对电梯维保单位、电梯维修单位超资质或无资质维保、维修行为进行查处;

　　3.出现电梯损坏、停运、关人、夹人、坠落等事故后，会同电梯维保单位、电梯生产厂家、物业服务企业等责任单位对问题原因及责任进行认定;

　　4.对使用不符合安全技术规范电梯的行为进行查处;

　　5.对电梯维保单位和物业服务企业接到故障通知后，未及时采取必要应急救援措施的行为;对出现故障或异常情况，未对其进行全面检查、消除事故隐患、继续使用的行为进行查处;

　　6.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　(八)市工商局：负责物业管理区域内企业和个体工商注册登记审核，按职责分工对其经营活动监督管理。

　　1.市场主体住所(经营场所)依法应当审批的，经有关部门审批后方可开展相关经营活动。对应当具备特定条件的住所，或利用非法建筑、擅自改变房屋性质等从事生产经营活动的，由国土资源、规划、住房城乡建设、文化、卫生计生、公安、消防、环保等部门依法监管;涉及许可审批事项的，由许可审批部门依法监管;

　　2.按照“谁审批、谁监管、谁主管、谁监管”的原则，对应获审批但未获审批擅自从事相关经营活动的，由相关审批部门依法监督查处;

　　3.对各类虚假广告，收售假冒、伪劣商品等违法行为进行查处;

　　4.配合有关部门协调处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　(九)专业经营单位：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当根据《物业管理条例》(国务院令第379号)《山东省物业管理条例》等法律法规规定做好与物业管理有关的工作。

　　(十)物业公司和业主委员会：住宅小区物业公司和业主委员会发现小区内有以上违法违规行为的，要及时采取劝告、制止措施，劝告、制止无效的，要及时报告相关执法部门，并积极配合执法工作。

　　三、联动工作机制

　　(一)建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由各街道办事处负责召集，辖区内各社区居委会、公安派出所、工商局、城管局、环保局、住建局、物业服务企业、业主委员会(业主代表)、专业经营单位等部门负责人参加。联席会议一般每月召开一次，特殊情况随时召开。

　　(二)建立物业管理执法快速联动机制。各成员单位要在物业管理区域内公布职责范围和联系人姓名、联系方式，及时受理居民举报投诉，接受社会监督。对居民涉及物业管理的各类举报和投诉，属于物业管理范围的，物业服务企业要及时解决;属于相关部门、单位职责范围的，相关部门、单位要及时解决，确保群众诉求第一时间得到妥善处理。按照属地管理原则，社区居委会、物业服务企业发现物业管理区域内违法违规行为，要及时劝阻和制止，对拒不改正的要向所在辖区街道办事处(乡镇人民政府)和相关执法部门报告。各相关部门接到举报后，对属于本部门职责范围的问题，应立即处理;对不属于本部门职责的，应及时通知相关责任部门派员处理;对于涉及多个执法部门的疑难问题，由所在辖区街道办事处(乡镇人民政府)协调相关执法部门联合执法。

　　(三)加强物业管理执法联动机制的组织领导。各成员单位要从保障改善民生、促进社会和谐的高度，充分认识建立物业管理执法联动机制的重要性，明确分管领导和具体承办科室，夯实工作责任。对物业管理区域内发现的问题，按照“谁主管、谁负责”的原则，由相关部门按照职责分工调查处理，并将物业管理执法联动工作情况纳入对街道办事处(乡镇人民政府)及相关部门、单位的年度考核。

　　菏泽市人民政府办公室

　　20**年4月12日

篇3：宿迁市关于进一步加强物业管理工作的实施意见(试行)

　　宿迁市关于进一步加强物业管理工作的实施意见(试行)

　　宿区政办发〔20**〕27号

　　江苏 宿迁

　　为进一步提升全区物业管理服务水平，改善住宅小区居住环境，维护相关主体合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、《宿迁市市区物业管理办法》等规定，结合宿城区实际，现就进一步加强全区物业管理工作制定如下实施意见：

　　一、总体目标

　　创新住宅小区物业管理体制机制，充分发挥街道(乡镇)和社区居委会在住宅小区物业管理工作中的主体作用，及时协调解决居民反映的突出问题，将问题解决在基层，矛盾化解在萌芽状态。强化物业管理各职能部门齐抓共管，到20**年底基本建立“统一领导、属地管理，条块结合”的物业管理工作体制，逐步建立“分类管理、质价相符”的服务消费理念，有效提高物业服务水平和行业满意度。

　　二、基本原则

　　(一)条块结合，齐抓共管。强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，建立健全物业项目属地管理机制，充分发挥街道(乡镇)、社区和业主自治组织的作用，条块结合，增强工作合力。

　　(二)分类管理，全面覆盖。根据已实施市场化物业服务、

　　不具备市场化物业服务的老旧(安置)小区等不同类型居住小区，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务对全区各类住宅小区的全覆盖。

　　(三)市场主导，政府扶持。推动物业服务专业化、市场化，完善物业服务市场化运作机制，提高物业服务标准化水平。对不具备市场化服务条件的政府性安置小区和老旧小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。

　　三、工作机制

　　(一)建立住宅小区物业管理全覆盖制度。根据住宅小区物业设施运行管理情况，对新建住宅小区、老旧(安置)小区，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务全覆盖。新建住宅小区，原则上全部推向市场。建设单位要按照相关要求，通过招投标方式选聘有资质的物业企业入驻，及时移交相关设施设备及台账资料，并负责监督物业企业，落实星级化物业管理服务。业主委员会成立后，建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要密切配合，按照相关规定做好物业企业的选聘、续聘工作，确保小区物业管理有序转换衔接，服务水平稳步提升。老旧(安置)住宅小区，具备市场化条件的，原则上仍优先选聘物业企业，开展物业管理服务;不具备市场化条件的，由街道(乡镇)物业服务中心，提供以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务。

　　(二) 建立“重心下移、属地管理”制度。按照“重心下移、注重实效”原则，进一步明确属地在物业管理中的责任分工，强化管理职责。各街道(乡镇)要根据物业管理目标任务，对照职责分工，结合所辖行政区域管理实际，认真组织实施，全力抓好落实。承接做好区级相关部门职责转移，成立“两站一中心”(投诉调解工作站、应急维修服务站和物业服务中心)，并根据辖区规模和工作量，配备4-5名物业管理专职人员，落实物业管理工作经费，统筹开展辖区内物业管理指导、监督、考核，信访、投诉化解及应急维修服务等工作，为暂时不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅小区有偿提供基本物业服务。同时，各社区配备不低于2名专职物业管理人员，协助配合街道(乡镇)和区有关部门做好辖区内物业管理的工作落实。

　　(三)建立联席会议制度。建立区级、街道(乡镇)、社区三级物业管理联席会议制度。区级物业管理联席会议，由区住宅小区物业管理工作领导小组办公室牵头，相关成员单位参加，主要负责督促住建、公安、城管、市场监督、物价、环保等相关部门落实好综合执法进小区工作;协调解决物业管理中综合性的重点、难点问题，形成物业管理工作合力。街道(乡镇)物业管理联席会议，由街道(乡镇)、社区居委会、物业企业等单位组成，主要负责住宅小区物业管理工作沟通与协调，解决住宅小区管理的部分重点、难点问题，开展满意度测评和物业费收缴登记率统计等工作。社区物业管理联席会议，由社区、物业企业、业主委员会以及业主代表参加，主要负责协助街道(乡镇)做好日常巡查、问题发现、矛盾调处等工作。

　　(四)建立业主委员会建设筹备金管理制度。建设单位要按照《宿迁市市区物业管理办法》(宿政规发〔20**〕5号)要求，在物业企业承接项目备案前，向各街道(乡镇)缴纳0.5元/平方米(以规划总建筑面积计，最高不超过20万元)的首次业主大会会议筹备经费，街道(乡镇)要设置专户存储，专项用于业主大会筹备工作，剩余经费由业主委员会根据业主大会的决定申请使用，任何单位、个人不得挪用。

　　(五)建立健全物业履约保证金制度。物业服务企业与开发企业、业主委员会等单位(组织)签订物业服务合同时，应在合同中明确约定由物业企业按不低于1元/平方米的标准缴纳履约保证金，双方共同委托属地街道(乡镇)对该保证金收取和监管。履约保证金在物业服务合同终止后依据履约情况酌情予以退还。

　　四、职责分工

　　街道(乡镇)：负责本辖区内住宅小区物业管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理职责，并根据工作实际，研究制定本街道(乡镇)物业管理工作具体措施。建立投诉调解工作站和应急维修服务站，受理本辖区内物业管理方面各类信访、投诉，维护社区和谐稳定。参与辖区内物业管理招投标、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分和物业服务企业落实市容环卫责任的监督、检查、指导和日常管理的职责。续筹与审核住宅专项维修资金及使用情况，检查考核物业服务质量，监督物业管理项目交接等工作。牵头组织业主大会召开和业主委员会的成立与换届，做好业主大会、业主委员会的日常运作、监管和备案。对不具备市场化条件的老旧小区提供有偿的基本物业服务。

　　区住建局：研究制定物业管理的行业政策和服务标准，履行物业管理的监督检查、业务指导和相关人员培训职责，负责物业管理项目招投标备案、物业管理项目创优达标、监督物业服务企业信用管理和住宅专项维修资金。对占用公共空间违法行为进行行政查处。在区住宅小区物业管理领导小组领导下，对街道(乡镇)物业管理工作情况进行绩效考核。

　　城管分局：负责查处楼体外部乱搭乱建，建筑物内擅自新建地下建筑物、构筑物擅自改变外立面、在非承重墙上开门窗等行为;依法查处饲养家禽、乱贴乱画、毁坏绿化等行为;负责查处制造噪音污染、排放油烟等违规行为。

　　公安分局：牵头负责物业管理区域内汽车停放监管和内部交通管理，调解处理车辆停放引发的矛盾纠纷，负责对物业管理区域内的治安防范队伍建设和督促指导开展日常防范工作。

　　消防大队：指导和督促小区物业织密消防组织网络，落实各项消防安全责任制度，加强居民小区消防设施建设、维护、管理、监督等工作。

　　区物价局：负责物业收费政策落实和日常监管。对普通住宅物业管理收费标准进行备案，对物业服务企业未按规定进行收费公示、收支公开和公示失实信息等价格违法行为进行查处，受理物业管理收费价格咨询和投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

　　区市场监督管理局：负责小区电梯安全监管，督促使用单位对电梯安全管理和做好维护保养工作，按规定进行维护保养和定期检验。对物业区域内超期未检的电梯、锅炉等特种设备督促及时整改到位或责令停止使用，并向街道(乡镇)和社区进行通报，督促业主及时办理相关手续。对利用小区内宣传栏、显示屏等发布虚假违法广告进行查处。

　　区财政局：负责制定老旧小区物业管理的专项财政经费，以及政策性补助和考评奖励资金，纳入年度财政预算。

　　规划分局：负责编制中心城市核心区小区出新改造的规划，负责办理建筑物的新建、改扩建的审批。

　　环保分局：对物业管理区域及周边工业污染源依法实施监督管理，对违反环保法律的行为依法进行查处。

　　区经信局：探索建立业主(使用人)居住信用管理制度，有效遏制个别业主恶意欠费行为。将住宅小区内拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金等违规违约行为录入区公共信用信息中心平台，并依法面向社会提供查询。

　　住建、城管、公安、物价、市场监督、环保、规划、人防、水务及其他有关行政管理部门，按照各自职责，加强物业管理区域内的房屋使用、公共秩序、消防安全、治安防范、环境卫生等方面监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式。

　　五、保障措施

　　(一)加强组织领导。成立宿城区住宅小区物业管理工作领导小组，区政府分管区长任组长，区住建局、公安分局、城管分局、物价局、市场监督管理局、财政局等部门及各街道(乡镇)为成员单位，统筹解决物业管理工作中的难点问题，领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，负责统筹日常工作。

　　(二)加大资金投入。为解决部分老旧(安置)小区物业管理征缴标准低、低收入困难人群多、管理难度大等问题，区财政自20**年起，对不具备市场化服务条件的政府性安置小区和老旧小区(交付使用满15年)，按建筑面积每月0.15元/平方米予以政策补助。

　　(三)加强宣传引导。各街道(乡镇)、各单位应通过多种形式，加大物业管理法规宣传力度，引导住户树立“花钱买服务”的消费观念，协助物业服务企业收取物业服务费用，破解长期欠费问题，形成良好的物业管理氛围。

　　(四)完善考核机制。建立“区、街道(乡镇)、社区”三级住宅小区物业管理考核网络。区政府将住宅小区物业管理工作纳入全区目标管理考核，并每年设立300万元专项资金，对各街道(乡镇)物业管理工作进行考核奖惩，促进小区物业管理水平稳步提升。

篇4：无锡市关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（2016）

　　无锡市政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见

　　锡政办发〔20**〕51号

　　各市(县)和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

　　为贯彻落实《无锡市物业管理条例》，加强推进各类住宅小区物业管理全覆盖工作，加强物业项目规范化、长效化管理，进一步提升服务水平，改善市民群众居住环境，制定本实施意见。

　　一、总体目标

　　按照《无锡市物业管理条例》的要求，强化物业管理各方主体责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，加快建立“统一领导、分级负责、以块为主、综合协调”的物业管理工作体制。至20**年末，实现全市商品房住宅小区、旧住宅小区、拆迁安置及保障房小区物业管理服务全覆盖，创建一批全国示范、省优物业服务项目，进一步优化提升我市物业管理服务质量。

　　二、基本原则

　　(一)条块结合，齐抓共管。强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，建立健全物业项目属地管理机制，充分发挥街道(镇)、社区(村)和业主自治组织的作用，条块结合，增强工作合力。

　　(二)分类管理，全面覆盖。根据新建商品房住宅小区、旧住宅小区、拆迁安置及保障房小区物业设施运行管理的不同，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务对全市各类住宅小区的全覆盖。

　　(三)市场主导，政府扶持。推动物业服务专业化、市场化，完善物业服务市场化运作机制，提高物业服务标准化水平。对一些因环境条件限制，无法市场化运作的旧住宅小区、拆迁安置和保障房小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。

　　三、主要措施

　　(一)加快推进住宅小区物业管理全覆盖

　　1.优化商品房住宅小区前期物业管理。新建物业的开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位按住宅建筑面积1元/每平方米标准，提供前期物业管理开办费(最低不得低于5万元，最高不得超过40万元)，用于购买物业办公设备等固定资产。开发建设单位要建立完善物业管理移交制度，确保前期物业管理落实到位，并强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。

　　2.加强旧住宅小区物业管理。旧住宅小区要以社区管辖范围为依据，合理界定物业管理服务区域。旧住宅小区整治后，具备条件的，可参照旧住宅区物业服务标准，选聘专业物业服务企业，开展专业化的有偿物业服务;也可由各街道(镇)以社区(村)为基本单位成立物业管理服务站，开展站式物业服务。对于因环境条件限制，无法开展物业专业服务或站式服务的小区，由街道(镇)组织实施以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务。旧住宅小区物业服务费用由小区全体业主共同承担，可用小区地面停车位及公共部位的经营收益弥补物业费用不足。

　　3.提升拆迁安置和保障房小区物业管理。按照“以块为主、属地负责”的原则，在以多种方式落实物业管理服务的基础上，逐步实现拆迁安置小区物业服务的市场化、专业化。拆迁安置小区，前期可以“先交后补”等方式提升居民缴纳物业费的意识，逐步引导居民养成“享受服务、承担费用、接受管理”的习惯。对于保障性住宅小区，积极推行市场化的物业管理方式，由建设单位通过招投标选聘物业服务企业进行前期物业管理。

　　(二)加强住宅小区配套设施建设与维护管理

　　1.规范物业服务用房建设管理。新建住宅小区按照规定标准配套建设物业服务用房等公用设施。物业服务用房一般规划在小区中心区域或主要出入口，便于服务业主;其中用于业主委员会议事活动的物业服务用房，一般按照建筑面积20-40平方米配置。开发建设单位要严格按照住宅小区规划设计方案建设物业用房等公建配套设施，对物业服务用房简单装修，使之具备办公条件。住宅小区配套物业用房建设未落实到位的，住建部门不予核发交付使用通知书。新建住宅小区严格执行公建配套设施交付制度，由街道(镇)、社区(村)、前期物业服务企业共同参加交接。

　　2.规范停车设施建设管理。各类新建住宅小区严格按照相应的建筑面积与停车位比例标准规定，配套建设停车设施。小区地下停车库(位)应纳入区域内物业并统一委托管理。旧住宅小区在整治时，要结合小区用地实际情况，增建小区停车设施。物业服务企业要按规定合理划定停车位，推广移车联系卡制度。

　　3.完善应急维修机制。住宅小区物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后，发生屋面或墙体渗漏、电梯故障存在安全隐患、墙体单侧外立面等有脱落危险、消防设施损坏失效等严重影响住用和危及业主人身安全等紧急情况的，可按应急程序申请使用住宅专项维修资金。市物业主管部门要加强对物业专项维修资金的管理，完善相关制度。建立紧急情况支用维修资金的快速通道，简化手续。

　　(三)依法规范物业服务企业行为

　　1.规范物业企业的服务行为。物业服务企业参照物业行业主管部门制定的合同示范文本，与物业单位签订物业服务合同，并按合同约定和投标承诺，切实履行职责，提高服务质量。物业企业作为自行招用保安员的单位，要按规定向属地公安机关办理备案手续。物业服务企业要在小区客服中心公示服务内容和标准，划分服务区域，明确服务责任人;及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等有关法律、法规的行为进行制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　2.规范物业服务收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，实行不同的基准价及浮动幅度。物业服务企业要严格落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按标准收费，自觉接受物价、物业主管部门及业主的监督。物业服务企业要定期公布物业服务费用支出、小区公共部位经营性收益和电梯运行费、公共水电费等分摊情况。

　　3.规范入住管理。物业服务企业在业主办理入住手续期间，不得强制业主选择指定的装修、运输、安装等队伍及电器、建材等供应商，向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。物业服务企业存在上述行为的，由所在地的物价和物业主管部门责令其立即改正;对拒不改正的物业服务企业，交由相关执法部门查处。业主或物业服务企业发现住宅区内有“搬霸”方式强买强卖的，应当立即向公安机关报告，交由公安机关依法查处;物业服务企业对损坏房屋安全的装饰装修行为应予以制止，并及时向相关部门汇报。

　　(四)加强对物业服务企业的监督管理

　　1.严格执行物业管理招投标制度。各级物业管理主管部门要严格执行前期物业管理招投标制度，支持优质物业服务企业扩大市场份额，全力打造公开、公平、公正、优胜劣汰的物业管理市场。业主大会决定重新选聘物业服务企业的，选聘标准、服务内容和服务价格等均应由业主大会确定。提倡业主委员会在业主大会授权下组织公开招投标，逐步建立既有住宅小区选聘物业企业实行公开招投标制度。

　　2.建立前期物业管理履约保证制度。市物业管理主管部门要按《无锡市物业管理条例》规定，建立前期物业管理履约保证制度。各级物业管理主管部门要监督好前期物业管理中建设单位和物业服务企业的履约行为。对不按前期物业管理招投标和前期物业服务合同履约的，要责令整改;对擅自撤出小区管理或因管理不善导致设施设备无法正常运行且经提出整改仍未纠正的，按照前期物业管理履约制度的有关规定，采取有效措施，以确保小区的正常物业管理运行。

　　3.监督落实好前期物业管理项目承接查验制度。市、区两级物业主管部门要对前期物业管理项目承接查验情况加强检查，督促物业服务企业与开发建设单位签订承接查验协议，对发现的问题，责令开发建设单位限期整改到位，杜绝不经查验就接管、不移交资料就管理的现象。大力推行物业管理保险制度，物业服务企业可购买共用部位、共用设施设备及公众责任等项保险，以市场化手段降低管理风险。

　　4.加强行业动态检查。市、区两级物业主管部门要加强对物业服务企业资质的动态检查，将企业信用、招投标、评优等与资质证书审验挂钩。会同街道(镇)、社区(村)开展经常性物业管理专项检查活动，对存在问题的，约谈物业服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书，责令限期改正。完善物业企业信用信息系统，建立第三方评价测评制度;建立项目经理执业资格制度，未取得执业资格证书者不得担任项目经理职务。至20**年底前，物业项目全部实行项目经理责任制。

　　(五)规范已有物业管理区域的划分调整

　　对已投入使用的物业管理区域的划分确需重新调整的，以有利于社区管理和物业管理相结合为原则，综合考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，由所在地物业主管部门会同街道(镇)，征求相关业主意见后进行划分，同时明确设施设备维护责任和费用分摊。

　　(六)加强业主委员会和物业管理委员会建设

　　引导规范业主自治组织建设，充分发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的功能作用。对符合成立业主大会、业主委员会条件的住宅小区，属地街道(镇)、社区(村)要指导成立业主委员会和召开业主大会，指导监督业主大会、业主委员会印章管理和财务管理;大力推进社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作机制，通过联席会议等方式，协调处理小区居民自治与物业管理中的矛盾。业主委员会要按照业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，不断完善民主管理监督机制。对不具备条件成立业主大会、业主委员会的住宅小区，属地街道(镇)要组织成立由街道(镇)、公安派出所、社区(村)、建设单位、业主代表等组成的物业管理委员会，根据规定代行有关职责。

　　四、职责分工

　　强化市、区两级政府及相关部门在住宅小区物业管理上的职责，建立健全“条块结合、属地管理、行业监管”的物业管理工作体系，形成市、区齐抓共管的大物业管理工作格局。

　　(一)市相关部门按照各自管理职责，加强对小区物业建设及管理运行的监督检查，对投诉举报的违法违规行为依法查处。

　　市住建部门作为全市物业管理行政主管部门和建设行政主管部门，负责研究制定物业行业管理制度和行业服务标准，对全市物业服务行业进行监督管理;负责全市物业管理招投标活动的监督管理工作;负责物业服务企业资质管理和从业人员的资格管理，负责全市物业服务企业信用档案的建立和管理;负责全市物业专项维修资金的归集、使用和管理;负责新建住宅小区公建配套设施的建设管理;负责对建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查;负责对各区物业管理工作的日常监督和检查考核;负责制定旧住宅小区长效管理工作市级考核办法，牵头做好资金预算申报、执行及工作考核。

　　市规划部门负责对小区物业管理服务用房的规划进行审查，在规划方案中明确公共配套设施的建筑面积和使用功能。

　　市国土部门负责将出让地块建设条件相关意见书作为土地出让合同的要件之一，从源头上解决公共设施产权纠纷的问题。

　　市财政部门负责做好旧住宅小区长效管理市级以奖代补资金的预算安排审核、绩效论证及绩效评价工作，配合市住建部门，根据市级旧住宅小区长效管理考核结果，将奖补资金拨付至各区。

　　市市政园林部门负责对小区物业管理区域内供水、排水、功能照明、燃气、园林绿化移植等进行监督检查，督促相关企业做好市政公用设施的管理维护。

　　市民防部门负责对小区物业管理区域内民防设施的建设使用及维护进行监督检查，对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处，对违法出售人防车库(位)行为进行查处。

　　市质量监督管理部门负责小区电梯安全运行等的监督检查，依法查处违法违规使用电梯行为。

　　市城管部门负责对小区物业管理区域内违法搭建、破墙开门窗、乱设户外广告、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等行为进行监督检查，并对违法建筑依法拆除。

　　市环保部门和具有环保职能的有关部门负责对小区物业管理区域内环境保护工作进行监督检查，依法查处环境违法行为。

　　市工商部门负责对小区物业管理区域内商业经营活动进行监督检查，依法查处未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违法违规行为。

　　市公安部门负责对小区物业管理区域内治安、技防、养犬、车辆停放等进行监督检查，依法查处违反治安管理条例的各种行为。

　　市消防部门负责对小区物业管理区域进行消防安全检查，依法查处违反消防管理规定的各种行为。

　　市物价部门负责做好普通住宅小区前期物业服务收费政府指导价标准的制定和调整，依法查处物业项目收支情况不公开不建帐、收费项目不公示、擅自提高收费标准以及违规收费等行为。

　　市信用管理部门负责将物业信用管理纳入社会诚信管理体系，对经法院判决确认属物业企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业费等失信行为录入社会征信系统。

　　(二)按照属地管理原则，各区政府要加强对辖区内住宅小区物业管理工作的综合协调，组织本区物业管理相关部门、街道(镇)及社区(村)协同做好物业管理工作，落实旧住宅小区长效管理制度。

　　区级物业管理部门负责指导监督本辖区内街道(镇)及社区(村)的物业管理工作;其他相关部门按照市有关部门的要求，做好辖区内住宅小区物业管理的相关工作。

　　街道(镇)在区物业管理部门指导下，具体负责本辖区的物业管理工作：组织协调辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;负责协调社区管理服务与小区物业管理之间关系，建立小区物业矛盾调处机制，处理好业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理服务中的矛盾纠纷;负责辖区范围内物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业管理小区的日常管理工作。

　　社区(村)协助街道(镇)指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作;指定专人作为小区物业管理工作协调员，协助处理业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷;协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题;发现本区域内有违反物业管理规定的违法违规行为，应立即制止，并及时向有关部门报告。

　　五、组织保障

　　(一)加强组织领导。市级成立由市住建、规划、国土、市政园林、民防、质监、城管、环保、财政、经信、公安、消防、物价、工商、民政等部门及各区政府组成的市住宅小区物业管理工作领导小组，统筹协调全市住宅小区物业管理的重大问题。各区政府成立相应的组织机构，建立辖区物业管理协调联动机制。街道(镇)建立辖区物业管理联席会议制度，协调处理辖区内物业管理工作。

　　(二)加大政策扶持。新建保障性住房项目，应当按照不低于总建筑面积千分之三的标准配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业费不足。拆迁安置房小区公建配套设施收益，首先用于弥补小区物业服务费的不足;街道(镇)应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制，对小区管理服务经费进行适当补贴，并多渠道落实小区管理服务资金。建立旧住宅小区长效管理考核奖励机制，经整治的小区要成立业主委员会或物业管理委员会，推行专业化物业管理或站式管理模式，业主缴纳相应的物业服务费，小区公共部位收益应弥补管理费不足。为扶持建立旧住宅小区长效管理机制，并确保长效管理有效落实，设立三年过渡性以奖代补资金。在过渡期内，通过区级长效管理考核的旧住宅小区，由区财政按0.2元/平方米/月给予该小区以奖代补资金;各区落实长效管理工作通过市级考核的，由市财政按0.1元/平方米/月给予各区以奖代补资金。旧住宅小区长效管理工作市级考核办法另行制定。对于享受政府实物配租的廉租住房保障对象，确有特殊困难不能全额交纳物业费的，经市住房保障管理部门按规定审核确认后，所需资金从住房保障专项资金中列支。

　　(三)加强检查考核。市、区两级政府将住宅小区物业管理工作作为重点工作，纳入目标管理考核。市住宅小区物业管理工作领导小组定期对各区政府、市各相关部门的履职情况进行检查考核，并将检查考核结果进行通报。区住宅小区物业管理工作领导小组对属地街道组织及相关部门的物业管理工作情况进行检查考核。

　　(四)加强舆论引导。大力宣传物业管理法律法规以及发展物业服务业的重大意义，推选出一批管理创新、质优价廉的物业服务品牌企业和优秀业主委员会，发挥示范作用。积极引导物业服务企业诚信经营，引导业主树立主人翁意识，依法有序参与物业管理活动，促进物业服务行业可持续发展。

　　本意见自下发之日起实施，江阴市、宜兴市可参照执行。

　　无锡市人民政府办公室

　　20**年4月6日

篇5：乌兰察布市关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见（2015）

　　乌兰察布市关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见

　　乌政发[20**]46号

　　随着我市经济社会的发展和城镇化进程的加快，物业服务业逐渐已成为提升城市形象和人民群众生活品质不可缺少的新兴行业。但目前我市物业服务的整体水平较低，还不能满足居民日益增强的对专业物业管理的需求，涉及物业管理工作的许多问题亟需解决，为彻底改善全市物业管理的现状，深入开展“五城联创”工作，根据《内蒙古自治区物业管理条列》、《内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》(内政发〔20**〕91号)和《乌兰察布市住宅小区物业管理办法(试行)》(乌政发〔20**〕76号)，结合全市实际，现就进一步加强全市物业管理工作提出实施意见。

　　一、明确目标，分层次排时间制定工作任务

　　(一)总体要求。要以“五城联创”为契机，以改造城镇人居环境为出发点，以培育物业服务市场和提高物业服务水平为重点，以落实《内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》为抓手，以推进物业管理全覆盖为目标，明确物业企业的责权范围，健全符合行业特征和市场规律的价格机制，规范物业服务行业市场秩序。探索老旧住宅小区推行物业管理的长效机制，提高老旧住宅小区物业管理覆盖率。建立物业服务行业政府奖励补贴方案，鼓励物业企业开展多种经营，促进物业保值增值，逐步建立以专业化、社会化、市场化的物业管理为主，业主(业主委员会)自治管理、社区协管为辅的多种物业管理模式，促进全市物业管理工作快速健康发展。

　　(二)目标任务。各级物业管理部门职责明确，协调配合，业主委员会职能发挥明显，全市物业管理平均覆盖率大幅提高，到20**年底，由48%提升至75%以上，提高27个百分点，达到自治区平均水平，各级优秀示范项目逐年增多，物业企业综合实力和市场竞争力明显增强，高科技管理手段逐步推广，物业服务纠纷投诉明显减少，群众满意度显著提高，物业服务业发展步入规范化、市场化轨道。

　　--中心城区物业管理工作要加快提质扩面进度，到20**年底，住宅小区物业管理覆盖率由64%提升至100%，提高36个百分点，其中老旧住宅小区物业管理或准物业管理实现全覆盖;新建住宅小区必须通过招投标选聘物业企业，物业管理覆盖率达100%;非住宅物业管理覆盖率达60%以上。到20**年底，组建本土品牌企业5家(二级资质以上)以上，至少新增国家物业管理示范项目1个，新增自治区物业管理优秀及以上项目10个，新增市级优秀物业管理项目20个,物业企业全部实现电子建档。物业服务费收缴率达到90%以上，业主满意率达90%以上。新建住宅小区全面推广智能化管理系统，在既有住宅小区中逐步推广，有条件的住宅小区实现“一卡通”。

　　--旗县市物业管理工作要加快起步进度，自意见下发之日起，要立即成立物业管理股(所、室)，落实人员编制、职责、经费，并组建执法队伍，加强监管力度。合理安排并有序开展老旧住宅小区改造计划。部分旗县要加快组建物业企业进度，到20**年底，每个旗县市至少组建5家物业企业，住宅小区物业管理平均覆盖率由34%提升至55%，提高21个百分点，新建住宅小区实现物业管理全覆盖;老旧住宅小区物业管理或准物业管理覆盖率达到50%，并鼓励非住宅物业项目引进专业物业管理。物业服务费收费率大幅提升，业主满意率大幅提升。从20**年起，每个旗县市每年至少打造1个市级物业管理优秀项目。

　　二、培育市场，加大对物业服务业的扶持力度

　　(三)拓宽物业服务市场。将住宅作为物业服务市场的核心内容进行重点规范和发展，将工厂、医院、学校、商场、酒店、办公楼等非住宅纳入物业服务市场进行培育，逐步建立住宅和非住宅并存的物业服务市场体系，为业主、使用者提供专业化的物业服务。推进机关、事业单位、国有企业用房由自我服务的管理模式向专业物业服务转型。

　　(四)充分发挥典型示范和带动作用。要重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信服务好的物业品牌企业，带动全市物业管理水平和服务品质的提升。各旗县市区政府要鼓励企业兼并重组，积极扶持优秀企业做强做大。要在自治区、市级物业管理优秀项目的基础上，积极培育树立国家级示范项目。通过创优达标活动，引导物业企业找准市场定位，强化服务意识，提高标准化服务水平。

　　(五)提高从业人员素质。要针对行业人才匮乏、员工整体文化素质偏低的现状，强化物业管理从业人员的培训，举办企业经理和各类人员培训班，聘请专家对物业管理政策法规和相关知识进行讲授培训，并抓好技能实操训练，确保持证上岗率达到85%以上。要组织企业经理外出观摩学习，拓宽视野，进一步提高从业人员专业知识水平和整体素质。

　　(六)加强财政补贴支持。对老旧住宅小区、保障性住房小区、回迁安置小区实施专业化物业服务管理或准物业管理的，由当地人民政府给予物业企业一定的资金补贴，保障小区物业服务正常运行;对集中建设或在商品住宅小区中配建的保障性住房、回迁安置住房，业主属于低收入家庭的，按照优惠价格缴纳物业费，低收入家庭缴费标准与小区统一的物业服务收费标准差额部分，由当地人民政府给予资金补贴。为降低物业企业运行成本，各地区对物业企业征收的营业税地方所得部分，主要用于物业服务管理补贴和奖励;对物业企业因节能减排而改造公用设施的费用支出，以及节能降耗成效突出的物业企业，当地人民政府给予一定比例的一次性费用补贴和奖励。

　　(七)落实税收扶持政策。要合理确定纳税基数，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额征收营业税。对物业企业开展多种经营、兼有不同税目的营业额，应当分别核算营业额，并按经营项目适用税目的税率征收营业税。营业税改征增值税后，物业企业税收政策按国家相关规定执行。

　　物业企业缴纳房产税确有困难的，可以提出申请，由地方税务机关逐级上报，经自治区人民政府批准后，可定期减征或者免征房产税。对物业企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%在当年应纳税所得额中加计扣除应纳税所得额。对新办从事物业服务的企业，自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，3年内免征企业所得税地方分享部分。鼓励物业企业兼并重组、做大做强，在兼并重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。认真落实财政部、国家税务总局《关于进一步支持企事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔20**〕37号)精神，对符合条件的物业企业给予支持。符合小型微利企业条件的物业企业，其应纳税所得减按20%的税率征收企业所得税;20**年1月1日至20**年12月31日，对年应纳税所得额低于20万元(含20万元)的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，并免征其中地方分享部分。

　　(八)加大对创优达标物业企业的奖励力度。要引导物业企业增加便民服务项目、扩大服务范围、提高服务质量，鼓励优秀企业做大做强，带动行业发展水平整体提升。对获得市级优秀物业管理项目的，市政府按建筑面积0.50元/平方米的标准给予一次性奖励，对获得自治区级物业管理示范、优秀项目的，市政府按建筑面积0.80元/平方米的标准给予一次性奖励。对获得国家级物业管理示范项目的，市政府按建筑面积1.00元/平方米的标准给予一次性奖励。对接管改造后老旧住宅小区的物业企业，与业主委员会签订3年以上物业服务合同，在服务期限内业主满意率达到80%以上的，市人民政府每年奖励0.5元/平方米，连续奖励3年，以鼓励企业承担社会责任。

　　(九)落实其他扶持政策。理顺车位经营权。房地产企业不得出售住宅小区地上停车位，只能由物业企业出租经营，且每次出租期限不得超过一年，租金收入本着“取之于业主用之于业主”的原则用于弥补物业费不足。

　　鼓励和支持到物业企业就业。人力资源社会保障部门对物业企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的，优先提供招聘岗位并实行免费就业指导服务。

　　物业企业按照规定参加职工医保和生育保险，享受职工医保和生育保险同等待遇;确实困难的企业，也可以按照灵活就业人员参加职工医保或居民医保，享受相应待遇。

　　物业企业从业人员的岗前培训和继续教育培训，享受培训所在地人力资源社会保障部门的职业培训补贴。

　　三、多措并举，解决老旧住宅小区物业管理问题

　　(十)开展老旧住宅小区的综合整治和改造工作。老旧住宅小区(一般为上世纪90年代以前建成)综合整治改造要坚持政府主导。各旗县市区人民政府和有关部门要对老旧住宅小区进行全面摸底，对需整治改造的事项进行分类建档。要科学编制改造规划和年度实施计划，合理确定老旧住宅小区综合整治改造的目标任务，逐年实施，稳步推进。要对老旧住宅小区管网管线、绿化硬化、节能改造和内外环境进行综合整治改造，进一步完善供水、供电、供气、供热、通信、排水与垃圾处理等市政基础设施和物业用房等公用服务设施。老旧住宅小区的二次供水设备、换热站、箱式变压器、消防设备及相关管线的移交工作由当地人民政府负责组织完成。老旧住宅小区综合整治改造比例每年不低于总数的20%，争取用3年左右的时间把符合条件的老旧住宅小区全部改造完成。

　　(十一)加大资金投入力度。各旗县市区要合理安排对老旧住宅小区综合整治改造的资金投入，积极发挥政府投入的支撑与引导作用，把整治改造资金列入财政年度预算。国家、自治区安排的既有建筑节能改造资金与其他改造资金可以捆绑使用，切实提高改造资金的使用效率。中心城区按照“市、区两级共同负担”的原则筹集整治改造专项资金;各旗县市要采取机关单位包联住宅小区的方式，多方筹资，综合整治。老旧住宅小区属于房改售房的，原产权单位应当负担一定比例的整治改造资金，单位房改售房资金结余部分，可以用于老旧住宅小区综合整治改造。属于房地产开发的，在原开发过程中已明确由房地产开发企业配置而未落实的基础设施建设项目，应责成原开发企业按原规定予以补救或出资委托建设。

　　(十二)加强物业或准物业管理。要维护好“五城联创”工作成果，对整治改造后的老旧住宅小区，实现市场化的物业管理或推行准物业管理，力争物业服务全覆盖。对于居民居住相对集中、基础设施比较完善、居民经济状况相对较好、易于形成管理的老旧小区，可规划实施统一物业管理的范围，通过招投标的方式，公开选聘物业企业，实施物业管理;对于难以形成管理单元、条件还不成熟的老旧小区，可聘请专业服务公司提供环境保洁、绿化养护等专项服务;对于辖区业主经济状况相对较差、无力承受物管专业服务的老旧小区，可探索业主自治、社区服务和物业管理“三位一体”的管理服务模式，实行社区自助式物业服务;对零散楼栋、长期失管的小区，可将相邻的几栋居民楼划定为一个管理小区，实行多楼联管，或划入周边小区，统一封闭管理。

　　四、严格把关，夯实物业长效管理基础

　　(十三)严把规划设计关。规划建设部门在城市规划、建设时，要充分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题，在住宅小区用地招拍挂时要把小区共用设施设备配套、综合环境建设等规划指标列为出让的前置条件，要在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积，从源头上解决住宅小区公共设施不配套等问题。在建设过程中，对已批准的开发建设项目要严格把关，不得违规变更规划，对住宅开发区的详细规划和房屋用途应予公示，让购房者明晰所购房屋环境的规划情况。并把公共设施不配套问题列入规划核实的工作内容。

　　(十四)严把竣工验收关。在住宅小区竣工验收时，严格执行《乌兰察布市新建商品住宅小区部分配套设施建设管理暂行办法的通知》(乌政办发〔20**〕95号)和《乌兰察布市住宅小区物业管理办法(试行)》(乌政发〔20**〕76号)的要求，各旗县市区物业管理部门要参与新建住宅物业项目的竣工验收，对公共服务设施配套建设进行评价验收，未达标的，应立即责令限期整改，否则不予验收。

　　在物业管理用房配套上，要严格确认开发商是否执行商品住宅小区建筑面积3‰的比例标准。达不到配套标准的，由主管部门按物业项目周边门面房价格标准，向开发商代收差额部分用于购买补足。对私自变更建设规划，占压绿地、公共设施的行为要依法惩处，从源头上杜绝建设遗留问题造成的小区物业管理纠纷，杜绝“有人建，无人管”等严重影响业主正常生活的现象。

　　(十五)严把物业承接查验关。物业企业与建设单位，应严格按照国家和自治区、我市的有关规定以及商品房买卖合同、前期物业服务合同的约定，逐项对房屋共用部位、共用设施设备进行查验、交接。各旗县市区物业管理部门要及时发现和纠正物业承接查验中的问题，积极调解物业承接查验纠纷。通过物业承接查验工作，确保物业企业承接的物业权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全，切实维护业主的合法权益。对不依法履行物业承接查验义务的，物业主管部门要责令限期改正，并予以通报。物业企业与建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验后，要将承接查验报告等相关材料，报送所在地物业管理部门。对于物业企业擅自承接未经查验的物业，或在物业承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的，该企业除依法依规承担法律和经济责任外，其行为记入物业企业信用信息档案。

　　五、创新制度，加强物业服务行业的监管

　　(十六)建立物业服务失信惩戒制度。对不能履行合同约定提供服务、存在违法违规经营行为的物业企业，经小区业主委员会提议、旗县市区物业主管部门认可，报市物业管理办公室计入企业信用不良档案，取消其年度评优资格。造成严重后果的，一定期限内取消或永久取消其在我市物业服务市场的竞标资格，降低或撤销物业企业资质等级。

　　(十七)实行物业管理招投标制度，推进物业管理市场化进程。逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制，推进物业服务市场化进程，由市物业主管部门指导、监督开发建设单位(产权单位)通过招投标方式选聘物业企业，在市公共资源交易中心进行交易，并签订《前期物业服务合同》，实行物业接管保证金制度。新建住宅小区必须通过招投标方式选聘物业企业;已成立业主委员会的住宅小区重新选聘物业企业，原则上应通过招投标方式选聘，并签订正式的《物业服务合同》;建设单位或产权所有单位均不得指定物业企业，已经指定的要予以纠正，并重新通过招投标方式确定物业企业。引导和规范有条件的工厂、医院、学校、商场等采用公开招投标方式选择物业企业进行专业物业服务。房地产开发项目的前期物业管理招投标工作，应在办理商品房预售许可证之前完成，中标物业企业要提前介入，参与工程建设和综合验收。不进行预售，只现售的房地产开发项目，应在现售前30日完成前期物业管理招投标工作。开发建设单位在销售房屋时，不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。建设单位应严格按照建设部《关于印发〈前期物业管理招标投标管理暂行办法〉的通知》(建住房〔20**〕130号)的规定，落实前期物业招投标制度，在房屋销售时公示中标物业企业、物业服务费收费标准、物业服务等级标准等物业服务相关信息，并严格兑现销售承诺。住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的，由住建部门按照《内蒙古自治区物业管理条例》第四十七条的规定责令限期改正，给予警告，可以并处5万元以上10万元以下的罚款;未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由住建部门责令限期改正，给予警告，可以并处1万元以上5万元以下的罚款。

　　(十八)规范资质管理，严把准入机制。对新申报的物业企业，各旗县市区要严格按照设立物业企业具备的条件及审批程序执行，压缩审批时限，不得附加超出《内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法》规定的其他前置条件。特别要重视三级物业资质的申报，对其人员的从业情况、资格证件、人员数量、经济实力等予以全面的考察，达不到条件的不予审批。外地物业企业承揽物业服务项目的，要将企业相关信息资料报送市物业主管部门备案，无备案手续开展经营活动的，旗县市区物业管理部门要依据相关规定坚决查处。

　　(十九)加强住宅专项维修资金的使用和管理。各旗县市区要严格执行住建部《住宅专项维修资金管理办法》，规范住宅专项维修资金交存、使用，全面落实新建商品住宅建立住宅专项维修资金制度。要研究调整各类住宅的维修资金缴存标准和制定完善住宅专项维修资金续缴办法。需业主交存的住宅专项维修资金，由业主办理入住手续时持住宅专项维修资金交存通知书自行到当地设立的住宅专项维修资金专户交存维修资金。自本意见下发之日起，房地产开发建设单位不得代收住宅专项维修资金。

　　应本着方便快捷、应急使用优先的原则，进一步简化住宅专项维修资金使用审批条件和程序。对可能造成人身安全事故的紧急维修事项，经业主委员会(没有成立业主委员会的由社区居民委员会)现场查验确认后，可直接申请主管部门审核使用住宅专项维修资金。

　　各旗县市区要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，同时在专户管理银行开立维修资金专户，并实现以物业管理区域或者以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。要完善住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度，严格执行财务和会计核算规定，配备专职财务管理人员，实现住宅专项维修资金单独记账，做到财务制度健全，记账科目、结账、核算规范合理。

　　挤占挪用住宅专项维修资金的，要在20**年5月31日前全部归还，对未按时归还的地区将进行约谈和问责。各旗县市区要对房地产开发建设单位代收住宅专项维修资金情况进行全面清理，对存在的欠缴、挪用等损害购房者权益问题，要提出办法限期解决。

　　住建部门要加强对住宅专项维修资金交存、使用和管理的日常监督检查。审计部门要建立定期审计制度，严禁任何单位和个人违规使用或挤占挪用住宅专项维修资金，进一步严格住宅专项维修资金收缴工作，确保资金安全，规范住宅专项维修资金的使用，加大对资金的使用监督力度，进一步提高资金使用的透明度。

　　(二十)坚决查处企业违法违规行为。旗县市区物业主管部门要强化对物业企业的监督检查，不定期开展市场整治，坚决查处各类违法违规行为。并通过约谈物业企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书等手段责令限期改正。对物业企业拒不改正或者存在严重违法违规行为且社会影响极其恶劣的，要报请市物业主管部门给予处罚、降低或吊销其资质证书，并在媒体公布。

　　(二十一)进一步规范物业服务相关收费机制。公共租赁住房(含廉租房)物业服务收费实行政府指导价，各地区要每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时进行调整，在显著位置设置由价格监督检查局监制的收费公示牌后，方可收费。普通住宅物业、非住宅物业服务收费本着“质价相符”的原则实行市场调节价，属前期物业管理的，由建设单位(产权单位)与物业企业在前期物业服务合同中约定;成立业委会的，由业委会与物业企业在物业服务合同中约定执行。

　　对不按物业服务合同期限缴纳物业服务费的业主，要加收滞纳金;对无故恶意拖欠物业服务费的业主，街道、社区居委会、业主委员会、物业企业要形成合力，共同督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业企业可以向人民法院起诉，依法解决。

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，对于业主自用的，要直接向业主收取;对于物业企业使用的，要直接向物业企业收取;对于公共使用的，由业主分摊，按照合同约定收取。未收费到最终用户的，产生的损耗由供应单位与物业企业协商解决,不得强制物业企业代收费用。物业企业代收相关费用时，应与供应单位签订委托协议，收费标准不得超出发改部门审定的标准。

　　六、明确职责，理顺物业管理工作体制，构建“四位一体”管理体系

　　(二十二)理顺工作体制，构建管理体系。各旗县市区政府对本行政区域内的物业管理工作负总责，物业主管部门具体监督指导，各职能部门协调联动，街道办事处(乡、镇政府)、社区居委会、业主委员会、物业企业构建“四位一体”的物业自主管理体系，逐步形成物业管理与社区管理良性互动的新机制。

　　旗县市区物业管理部门主要职责：拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套措施;贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策规定;对本行政区域内的物业行业政策指导;负责住宅专项维修资金的归集管理及使用;监督、检查本行政区域内物业企业执行有关政策法规的情况;监督、指导乡镇人民政府、社区居委会、居民委员会的物业管理工作;指导业主大会、业主委员会的组建及其运作，并对业主委员会进行登记备案，协调物业企业和业主委员会、业主的关系;监管物业企业，规范物业管理服务行为，召开联席会议，调处物业管理纠纷和信访投诉工作;组织物业服务行业的检查、考核。

　　街道办事处(乡、镇政府)的物业管理职责：负责组织业主大会成立和业主委员会选举、备案工作;业主大会和业主委员会的日常指导、监督工作;落实本辖区未实施物业管理居住区的管理服务工作;协助县、区物业管理部门做好物业企业日常监管、物业管理区域划分、物业企业信用信息采集、信用等级初评等工作;召开联席会议，调处物业管理矛盾纠纷;组织开展本辖区物业服务满意度调查工作;协调社区、业主委员会、物业企业相互之间的关系。

　　社区、居民委员会物业管理职责：负责配合街道办事处(乡、镇政府)做好物业企业日常监管、物业管理区域划分、企业信用信息采集工作;对暂未成立业主大会的居住区代行业主委员会职责;协助街道办事处(乡、镇政府)做好业主大会和业主委员会的日常指导、监督工作;协助街道办事处(乡、镇政府)落实未实施物业管理居住区的管理服务。

　　业主委员会职责：负责选聘物业企业，执行业主大会的决定，及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业企业履行物业服务合同，督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用，调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷，监督业主遵守《管理规约》。

　　物业企业职责：负责落实物业服务合同;物业管理区域内共用部位、共用设施设备的报检、养护和管理工作;制止业主破坏共用部位、共用设施设备行为，并及时上报有关部门;做好物业管理区域内的公共安全巡查和防范工作，发生公共安全事件应立即报警;做好物业项目建设、业主信息等资料的收集管理工作;协助做好社区共建工作。

　　(二十三)构建部门协调联动、齐抓共管工作格局。物业管理工作涉及面广，需各相关部门明确职责，协调联动，齐抓共管，杜绝推诿扯皮对业主造成的损失。

　　各相关部门职责划分如下：

　　住建部门职责：负责贯彻国家、自治区和我市物业管理政策、法规;负责指导监督全市物业管理工作，拟定物业管理相关政策和规章制度;参与确定物业经营的收费和指导价格;负责物业企业资质的审核、复合、变更以及项目手册的审核工作;负责外进物业企业的备案;负责前期物业管理招投标的监管工作;指导监督住宅专项维修资金归集使用工作;负责保障性住房后期物业管理工作;负责物业企业信用档案的归集评定工作;指导、协调、监督物业企业的经营活动;组织新建住宅小区的交付使用验收;组织、指导物业管理从业人员培训;各旗县市区城管局负责监管物业项目内破坏、侵占共用部位等违法违规行为;各旗县市区房管局、住建局负责配合其他相关部门治理物业项目内私搭乱建、改变房屋使用性质等违法违规行为等。

　　公安部门职责：负责加强物业项目内治安、消防等工作的指导、监督和检查，落实物业企业协防职责等。

　　民政部门职责：负责指导街道办事处(乡、镇政府)加强物业项目与所在社区的共驻共建工作，将物业管理纳入社区年度工作综合考评，改善社区环境，完善物业管理等。

　　工商部门职责：负责物业项目内非法经营活动的查处工作，对将车棚(库)、住宅用作经营(办公)场所的不予核发营业执照;要求物业企业在填报企业年度信用信息公示系统时，提交物业企业资质证书，坚决打击无资质经营行为等。

　　规划部门职责：负责查处不按比例配置物业服务用房等与规划不符的行为;配合城管、房管等部门对物业项目内违规搭建、侵占共用部位等违法违规行为的查处等。

　　环保部门职责：负责加强物业项目内油烟、废气等污染物的管理，加大附近环境噪声污染治理力度;配合相关部门，治理物业项目内存在的环境污染问题等。

　　发改部门职责：负责依据《关于规范我市廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费管理工作的通知》，加强对公租房等保障性住房的物业服务收费监管，配合住建部门适时调整公租房等保障性用房物业服务收费标准等。

　　质量技术监督部门职责：负责对物业项目内电梯、锅炉、计量器具等特种设备进行安全检定，督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员持证上岗等工作;依法查处未按规定申请检定或检定不合格仍继续使用的情况;积极调查处理小区内的特种设备事故等。

　　审计部门职责：负责对住宅专项维修资金建立定期审计制度，从20**年起，纳入常规审计工作等。

　　司法部门职责：负责指导各旗县市区建立物业管理矛盾纠纷人民调解委员会，依法开展物业管理矛盾纠纷人民调解工作。

　　各级人民法院职责：负责成立物业管理矛盾纠纷巡回法庭。

　　新建住宅小区水、电、暖、气等管网设施设备的建设安装，由专业单位负责组织或委托并监督有资质单位进行施工，费用由建设单位承担，既有住宅小区的维护更新由业主负责。质保期内的由建设单位维护、更新，超出质保期可申请提取住宅专项维修资金，老旧住宅小区的维护更新由全体业主共同负责。各专业单位职责具体划分如下：

　　电业部门职责：楼宇进户线以内，由业主负责更新;以外由电业部门负责。新建项目内供电设施(包含供电计量表)施工费用由建设单位承担，老旧项目依据供电设施产权由产权单位承担。

　　燃气企业职责：负责组织或委托并监督有资质单位对燃气管网支线干线、室内管线及附属设施(不包括燃气灶具)进行施工和维护，并负责对用户用气安全的检查。

　　自来水公司职责：以注册水表为界，注册水表以外的管线设施(包括阀门)由建设单位负责，进户管线以内由业主负责更新。注册水表的更新由业主负责。

　　市政管理部门职责：楼宇内分户管线由业主负责更新;使用的化粪池及管线(不含市政管线)由物业企业负责清掏和维护;小区以外由排水部门负责组织或委托并监督有资质单位施工和维护。

　　通讯部门职责：楼内电话预埋管线由业主负责更新，其它管线由通讯部门负责组织施工和维护。

　　供热企业职责：进路口以内的管线(不含进户管线)由建设单位负责维修，进户管线由业主负责更新。老旧小区管网的维修、更换和保养由供热企业负责实施，费用由政府、供热企业、业主按4:3:3比例承担。建设单位收费安装的热计量装置由业主负责更新，供热企业收费安装的热计量装置由供热企业负责更新。

　　七、落实责任，强化组织领导与舆论引导

　　(二十四)将物业管理工作纳入年度目标考核。从20**年起，把物业管理工作纳入市政府对各旗县市区政府的目标责任制考核范围，由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则，并会同人大、政协和相关部门组织实施具体考核工作。各旗县市区人民政府应建立相应的考核激励机制。

　　(二十五)强化组织领导。要切实加强领导，健全机构，完善措施，扎实推进，落实责任，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的组织体系和工作体系，为物业管理工作提供有力保障。

　　要成立物业管理工作领导小组。由市政府分管领导担任组长，市住建、规划、公安、消防、工商、民政、环保、发改、质监、审计、司法及各专业单位和各旗县市区政府负责人担任成员，办公室设在市住建委。各单位各司其职，密切配合，切实加强物业管理工作，共同推进现代物业服务业加快发展。

　　要组建物业管理联合执法队伍。至本意见下发之日起，各旗县市区政府要组建由住建、规划、公安、消防、工商、民政、环保、发改、质监、审计、司法等部门参与的联合执法队伍，加大对物业管理相关违法违规行为的执法力度，保障全市物业管理工作快速发展。

　　要组建物业管理巡回法庭。各级人民法院自本意见下发之日起，要加快物业管理巡回法庭的组建进度，切实高效解决物业管理矛盾纠纷。

　　要组建物业管理矛盾纠纷人民调解委员会。各旗县市区要按照《关于开展专业性行业性矛盾纠纷调解工作的意见》(乌党办发〔20**〕18号)要求，成立预防和调处物业管理纠纷人民调解工作领导小组，并按要求组建覆盖物业管理区域的物业管理矛盾纠纷人民调解委员会，发挥人民调解的作用。

　　本意见自印发之日起施行。