安徽省物业管理条例(2016修订)

　　安徽省物业管理条例(20**修订)

　　(20**年12月23日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过;20**年10月23日安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议第一次修订;20**年7月29日安徽省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议第二次修订)

　　安徽省人民代表大会常务委员会公告

　　(第四十七号)

　　《安徽省物业管理条例》已经20**年7月29日安徽省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订，现将修订后的《安徽省物业管理条例》公布，自20**年10月1日起施行。

　　安徽省人民代表大会常务委员会

　　20**年8月1日

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

　　第四条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

　　第五条 县级以上人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责：

　　(一)拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施;

　　(二)依照职权制定物业服务质量标准和技术规范;

　　(三)指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作;

　　(四)指导、监督和管理物业管理招投标活动;

　　(五)监督、管理专项维修资金;

　　(六)建立物业管理诚信档案制度;

　　(七)法律、法规规定的其他职责。

　　县级以上人民政府发展改革、公安、司法、民政、财政、环保、城乡规划、城市管理、工商、价格、质监、人防等部门，应当按照各自的职责，相互配合，做好相关监督管理工作。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府履行以下职责：

　　(一)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;

　　(二)指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;

　　(三)协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;

　　(四)协调和监督物业服务企业的交接;

　　(五)协调和监督老旧小区物业管理。

　　居民委员会、村民委员会应当予以协助和配合。

　　第七条 物业管理协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务企业提高服务质量和水平。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第八条 房屋所有权人为业主。

　　业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

　　第九条 业主在物业管理活动中享有以下权利：

　　(一)提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(二)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;

　　(三)推选业主代表，并享有被推选权;

　　(四)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利，监督专项维修资金的管理和使用;

　　(五)要求其他业主、物业使用人停止违*同利益的行为;

　　(六)法律、法规规定的其他权利。

　　第十条 业主在物业管理活动中履行以下义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(四)按照物业服务合同约定交纳物业服务费用;

　　(五)配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。

　　物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：

　　(一)新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

　　(二)地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域;

　　(三)规模较大的住宅小区，且配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定或者调整为不同的物业管理区域;

　　(四)住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，可以划分为一个物业管理区域。

　　第十二条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照第十一条规定划分物业管理区域，向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

　　物业管理区域划定后，确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的，县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内显著位置公告。

　　第十三条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十四条 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

　　业主大会设立业主监事会或者独立监事的，业主大会议事规则应当对业主监事会或者独立监事的职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。

　　第十五条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，建设单位应当向县级物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域划分资料;

　　(二)房屋等建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)共用设施设备的交接资料;

　　(六)物业服务用房配置确认资料;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第十六条 业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，成立业主大会会议筹备组。筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会代表组成，人数应当为单数，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

　　符合首次业主大会会议召开条件，但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。

　　筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公告。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　第十七条 首次业主大会会议筹备组履行以下职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

　　(三)确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)提出首届业主委员会委员选举办法，确定候选人名单;

　　(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并将首次业主大会会议召开的时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

　　筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。

　　第十八条 业主大会决定以下事项：

　　(一)制定、修改业主大会议事规则;

　　(二)制定、修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)听取和审查业主委员会的工作报告;

　　(五)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

　　(六)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项;

　　(七)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(八)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

　　(九)筹集和使用专项维修资金;

　　(十)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(十一)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　(十二)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

　　第十九条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：

　　(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。

　　(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。

　　第二十条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

　　物业使用人可以列席业主大会。

　　第二十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。

　　提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。

　　第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

　　第二十三条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。业主委员会应当对专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费按照财务要求建账并及时入账，并对原始凭证及形成的会计资料妥善保管，不得损毁。

　　第二十四条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会。

　　第二十五条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐，经业主大会会议选举产生。业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期一般不超过五年，委员可以连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，推选产生主任一人、副主任一至二人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

　　业主委员会办理备案手续后，持街道办事处或者乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　第三款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在三十日内重新备案，并告知相关居民委员会、村民委员会。

　　第二十六条 业主委员会委员应当符合下列条件：

　　(一)本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表;

　　(二)具有完全民事行为能力;

　　(三)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

　　(五)身体健康，具有一定的组织协调能力和必要的工作时间;

　　(六)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。

　　第二十七条 业主委员会履行以下职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十八条 业主委员会应当在物业管理区域显著位置向业主公开下列情况和资料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共有部分的收益和使用、分配情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第二十九条 业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当在七日内召开。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处或者乡镇人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体成员过半数通过，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

　　业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

　　第三十条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍未组织的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会。拒不移交的，业主委员会、业主或者居民委员会、村民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

　　移交过程中出现治安事件的，公安机关应当依法及时处理。

　　第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止，由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显著位置公告：

　　(一)因物业转让、灭失等原因，不再是业主的;

　　(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

　　(三)丧失履行职责能力的;

　　(四)被依法追究刑事责任的;

　　(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的。

　　第三十二条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主大会授权的业主委员会，可以决定终止其委员资格：

　　(一)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

　　(二)向物业服务企业销售商品、承揽业务，牟取不当利益的;

　　(三)损坏共用设施设备，违法搭建，破坏房屋外观和承重结构，擅自改变物业使用性质，拒缴物业服务费和专项维修资金，以及违法出租房屋的;

　　(四)侵害业主合法权益的;

　　(五)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

　　第三十三条 经业主委员会或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议增减或者调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域显著位置公告。

　　第三十四条 管理规约应当包括以下内容：

　　(一)物业基本情况;

　　(二)公共场所及共用设施设备状况;

　　(三)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;

　　(四)业主参与物业管理的权利和义务;

　　(五)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

　　(六)物业的使用、维护、装饰装修管理;

　　(七)业主应当遵守的行为准则;

　　(八)物业共有部分的经营与收益分配;

　　(九)物业管理区域内共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

　　(十)专项维修资金筹集、使用和管理;

　　(十一)违反管理规约的责任;

　　(十二)其他有关事项。

　　第三十五条 业主大会议事规则应当就以下事项作出约定：

　　(一)业主大会的议事方式;

　　(二)业主大会的表决程序;

　　(三)业主委员会的组成和委员任期;

　　(四)业主大会定期会议召开的时间或次数;

　　(五)其他有关事项。

　　第三十六条 业主大会、业主委员会作出的决定和管理规约、业主大会议事规则，应当符合法律、法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。

　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　第三十七条 业主大会、业主委员会工作经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

　　业主委员会应当于每年3月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年业主大会、业主委员会经费收支情况，接受业主监督。业主监事会或者独立监事应当进行检查;发现问题的，应当要求业主委员会予以纠正。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主委员会应当对经费收支情况进行审计。

　　推进建立业主委员会主任离任审计制度。

　　第三章 前期物业管理

　　第三十八条 新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理。

　　第三十九条 建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业管理的内容予以约定。

　　建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。

　　第四十条 建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

　　建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

　　第四十一条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门报送以下材料：

　　(一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

　　(二)经批准的物业项目规划设计方案;

　　(三)标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺;

　　(四)应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料;

　　(五)物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。

　　第四十二条 新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

　　(一)水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、共用部位、共用设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置;

　　(二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;

　　(三)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

　　(四)按照规划要求完成消防和人民防空工程设施建设;

　　(五)按照规划要求完成教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

　　(六)按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或者公路相连;

　　(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

　　(八)建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰;

　　(九)法律、法规规定的其他条件。

　　第四十三条 对新建住宅物业，设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门应当对本条例第四十二条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题，责令建设单位限期整改。

　　综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内显著位置公告。

　　第四十四条 建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本，制定临时管理规约，报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。

　　第四十五条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、物业管理区域的划分、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、前期物业服务合同等相关材料予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第四十六条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

　　前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

　　第四十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

　　业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账，业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费。

　　第四十八条 物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位负责申请房屋权属登记。登记机构应当在不动产登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。

　　第四十九条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：

　　(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置;

　　(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积千分之三配置;总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按千分之一的标准配置;

　　(三)物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。

　　物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等，其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

　　物业服务用房不得计入公摊面积，所有权属于全体业主。建设单位移交物业服务用房，不得收取任何费用，并提交登记证明。

　　未经业主大会同意，不得改变物业服务用房的用途。

　　集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

　　第五十条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。

　　第五十一条 新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

　　第五十二条 在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

　　(五)园林施工图纸及树种清单;

　　(六)业主名册;

　　(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

　　建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。

　　第五十三条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向县级人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续：

　　(一)前期物业服务合同;

　　(二)临时管理规约;

　　(三)物业承接查验协议;

　　(四)建设单位移交资料清单;

　　(五)查验记录;

　　(六)交接记录;

　　(七)其他承接查验有关的文件。

　　第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位提取的工程质量保证金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。保证金期满后，建设单位申请返还的，设区的市、县(市)人民政府建设行政管理部门应当征求业主委员会、物业服务企业和县级人民政府物业管理行政主管部门意见。工程质量保证金提取的比例与管理使用办法，由设区的市人民政府制定。

　　第五十五条 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等最终用户的分户计量表或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位参加;在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理，专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。

　　老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。

　　第四章 物业服务

　　第五十六条 物业服务企业应当按照国家规定取得相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业项目所在地设区的市或者县(市)人民政府物业管理行政主管部门备案。

　　物业管理行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业服务企业信用信息系统和信用档案，对物业服务企业实行动态监督管理。

　　第五十七条 物业服务企业享有以下权利：

　　(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理;

　　(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用;

　　(三)制止违反物业管理规约的行为;

　　(四)可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

　　(五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

　　第五十八条 物业服务企业应当履行以下义务：

　　(一)按照物业服务合同约定，提供物业服务;

　　(二)按照规定每年公布物业服务费收支情况;

　　(三)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

　　(四)接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;

　　(五)协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动;

　　(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

　　第五十九条 业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。

　　第六十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

　　物业服务合同应当包括下列事项：

　　(一)物业管理区域范围、基本情况和项目负责人;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

　　(四)公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、秩序维护;

　　(五)车辆的停放管理;

　　(六)物业服务质量标准;

　　(七)物业服务费用收取标准和方式;

　　(八)物业档案资料的保管;

　　(九)物业服务合同期限;

　　(十)双方的权利义务;

　　(十一)违约责任;

　　(十二)物业服务合同终止、解除条件;

　　(十三)其他事项。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报送县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案。

　　省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当制定、公布物业服务合同示范文本。

　　第六十一条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整合同。

　　前款规定的公示时间不得少于十日。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　第六十二条 物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同;业主大会决定不续聘的，应当及时告知物业服务企业。

　　提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

　　第六十三条 物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止，并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出，并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物：

　　(一)移交本条例第五十二条规定的材料;

　　(二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;

　　(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

　　(四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

　　(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。

　　业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会或者其他代管单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

　　原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。

　　物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

　　第六十四条 县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。

　　被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出，发生治安事件的，公安机关应当依法及时处理;业主委员会或者业主可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第六十五条 物业服务企业退出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会申请，街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。居民委员会、村民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、秩序维护等服务。物业管理费用由业主承担。

　　第六十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

　　物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　第六十七条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况，业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公布。

　　物业服务企业应当将规定比例的物业公共服务费独立建账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。物业服务企业撤出后，将剩余部分按本条例第六十三条规定一并移交。

　　县级以上人民政府价格部门应当会同物业管理行政主管部门，加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。

　　第六十八条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

　　物业服务企业应当定期公布共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。

　　业主或者业主委员会对公布的共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。

　　第六十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

　　住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电，绿化用水用电，消防用水等的收费，应当执行居民用水用电价格标准。

　　专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费，但接受委托的物业服务企业，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第七十条 已交付业主的物业，物业服务费由业主承担;未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位承担。

　　前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

　　第七十一条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第七十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

　　物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益。

　　第七十三条 物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，并向社会公开考核结果。

　　推进建立物业服务第三方评估监理机制。

　　物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理活动，应当遵循独立、客观、公正的原则。

　　物业管理协会可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业管理行政主管部门建立健全信用档案。

　　第七十四条 县级人民政府城市管理、公安、价格、工商、环保、卫生、城乡规划、园林等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为;有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。

　　第七十五条 县级以上人民政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会以及人民调解组织应当加强物业管理矛盾纠纷调处工作。

　　第七十六条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，县级人民政府物业管理行政主管部门、城市管理机构、公安派出所、司法所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会未依法履行职责;

　　(二)业主委员会未依法换届;

　　(三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;

　　(四)物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

　　(五)其他需要协调解决的相关事项。

　　第五章物业的使用与维护

　　第七十七条 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。

　　物业服务企业应当加强对房屋装饰装修现场的巡查;业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当配合。

　　第七十八条 物业出租的，业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后，及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

　　第七十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

　　(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

　　(三)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(四)违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途;

　　(五)擅自改变房屋外观;

　　(六)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

　　(七)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

　　(八)损坏公共绿化及其附属设施;

　　(九)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾;

　　(十)违反规定停放车辆;

　　(十一)违反规定摆摊设点、占道经营;

　　(十二)违反规定饲养宠物;

　　(十三)法律、法规禁止的其他行为。

　　违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。

　　第八十条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的安全、整洁、美观。

　　第八十一条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第八十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开;业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

　　第八十三条 任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用的，应当经业主大会同意。

　　车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管理规定，不得占用消防通道。

　　城乡规划、消防、公安机关交通管理等部门应当加强对物业管理区域停车位施划的指导。

　　第八十四条 利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。

　　第八十五条 物业服务企业应当将第八十三条、第八十四条规定属于业主共有的车辆停放费、公共经营收益单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。

　　建立物业管理区域公共经营收益财务账目定期审计和公示制度。

　　第八十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的，租赁期限不得超过三年。

　　人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

　　第八十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交存专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

　　业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

　　第八十八条 专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县(市)人民政府物业管理行政主管部门应当会同同级人民政府财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

　　业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择代行管理或自行管理。

　　业主大会选择自行管理专项维修资金的，应当接受物业管理行政主管部门的监督，在物业管理行政主管部门指定的银行设立专项维修资金专户。

　　第八十九条 发生下列危及安全情形之一，需要使用专项维修资金的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用：

　　(一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯故障危及人身安全的;

　　(三)消防设施损坏的;

　　(四)公共护(围)栏破损严重，危及人身、财产安全的;

　　(五)楼体外立面有脱落危险的;

　　(六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

　　(七)二次供水设施损坏的;

　　(八)其他危及房屋安全的情形。

　　应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

　　第九十条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　第九十一条 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

　　第九十二条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，设区的市、县级人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。老旧住宅小区的范围，由设区的市、县级人民政府确定。

　　老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，主要由政府承担;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

　　第六章 法律责任

　　第九十三条 有下列行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚：

　　(一)住宅物业的建设单位未通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理的;

　　(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

　　(三)不移交有关资料的;

　　(四)未取得资质证书从事物业服务的;

　　(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;

　　(六)挪用专项维修资金的;

　　(七)未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。

　　违反前款第二项、第七项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第九十四条 违反本条例第十五条规定，建设单位未向物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需文件资料的，由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二万元以上十万元以下的罚款。

　　第九十五条 违反本条例第十六条第二款规定，街道办事处或者乡镇人民政府在收到筹备首次业主大会书面报告后，未按规定时间组建业主大会筹备组的，由县级人民政府责令限期改正;逾期不改正的，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。

　　违反本条例第十六条第四款规定，建设单位拒不承担首次业主大会筹备经费的，由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十五万元以下的罚款。

　　第九十六条 违反本条例第五十五条第二款规定，专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的，由县级以上人民政府依法行使监督管理权的部门责令限期改正，造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第九十七条 违反本条例第六十三条第一款、第四款规定，物业服务企业未按期退出或者擅自撤离的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。

　　第九十八条 违反本条例第六十六条第一款规定，业主未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以催交，也可以申请调解，或者提起诉讼。

　　第九十九条 违反本条例第六十七条第一款规定，物业服务企业未按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准或者公布失实的，由县级人民政府价格部门责令限期改正并依法处罚。

　　第一百条 违反本条例第七十九条第一款第一项规定的，由县级以上人民政府住房和城乡建设部门责令限期改正，恢复原状，处以五万元以上十万元以下罚款。给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿。

　　违反本条例第七十九条第一款第二项规定的，由物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门责令限期改正、恢复原状，并对个人处以二千元以上一万元以下罚款;对单位处以五万元以上二十万元以下罚款。

　　违反本条例第七十九条第一款第四项规定，擅自改变建筑物及其附属设施用途的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调处理不成的，由物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门责令限期改正、恢复原状;情节严重的，可处以五千元以上二万元以下的罚款。

　　违反本条例第七十九条第一款第三项、第五项至十一项规定的，由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法规实施行政处罚。

　　第一百零一条 违反本条例第八十二条规定，建设单位拒绝出租车位、车库的，由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正。

　　第一百零二条 违反本条例规定，业主委员会及其成员、物业服务企业及其工作人员挪用、贪污、侵占、擅自处分业主共同利益的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第一百零三条 违反本条例规定，县级以上人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;

　　(二)未按照本条例规定组织召开业主大会会议的;

　　(三)违法实施物业管理行政许可的;

　　(四)未履行综合查验职责的;

　　(五)未在土地出让合同中明确住宅小区内相关公共设施权属的;

　　(六)违反物业管理投诉处理规定的;

　　(七)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

　　(八)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

　　第七章 附 则

　　第一百零四条 本条例下列用语的含义是：

　　(一)“物业使用人”，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

　　(二)“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;

　　(三)“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分(包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等);

　　(四)“共用部位”是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;

　　(五)“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等;

　　(六)“专业经营设施设备”是指变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线;

　　(七)“最终用户”是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

　　第一百零五条 业主依法决定对物业管理区域实施自行管理的，参照本条例有关规定执行。但电梯、消防等有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

　　第一百零六条 本条例自20**年10月1日起施行。

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篇2：广西拟修订物业管理条例

　　广西：拟修订物业管理条例 继续降低业主大会成立门槛

　　广西日报/20**0523

　　5月23日起，自治区司法厅就《广西壮族自治区物业管理条例(修订草案征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)公开征求意见。征求意见稿共8章99条，进一步细化和明晰政府监管职责，完善监管措施，同时继续降低业主大会成立门槛，只要符合申请条件，十人以上业主联名，就可申请成立业主大会。

　　▲利用属于业主的共用区域、共用设施设备产生的停车费等公共收益，归全体业主所有，要存入指定监管账户。 南国早报记者 苏华摄

　　亮点1 业主花名册难拿?

　　筹备所需法定资料由部门限期免费提供

　　目前，广西有近7100个住宅小区，已经成立业主大会的有1500多个，占比为21.1%，未成立业主大会的占78.9%，业主大会成立难的情况极为普遍。

　　近几年来，广西各地已把指导小区成立业主大会、选举业委会的工作下放到了城区、乡镇一级。但是，由于各地政府指导标准和要求不一样，实际中也出现部门互相之间“踢皮球”的情况。对此，征求意见稿突出强化、明确了社区党组织、居(村)委会等对业委会和物业服务企业的指导和监督职责，要全程参与业主大会筹备、投票、唱票、备案等各个环节，推动物业管理规范化。

　　现行的物业管理条例规定，小区业主达到联名申请的法定数量以后，就可以提出成立业委会的申请。但是，从申请、筹备到召开业主大会等过程的工作，都是由业主自己来完成，碰到不少困难，比如物业和开发商不配合，拿不到筹备业主大会所需的建筑规划总平面图和业主名册数据等。南宁市电视问政曾经曝光，兴宁区东沟岭阳光绿城小区由于物业和开发商不配合，业主花了7个月的时间去档案局查档，才备齐法定所需材料。

　　为此，征求意见稿明确，收到业主联名申请后，由街道办事处、乡镇人民政府在60日内组建首次业主大会筹备组，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员的业主代表所占比例不得低于总人数的二分之一。

　　筹备首次业主大会会议的资料提供程序也进行了优化，明确由街道办、乡镇人民政府要求房屋销售合同备案、不动产登记、城乡规划等有关部门提供规划总平面图等资料。同时明确，有关部门自收到街道办事处、乡镇人民政府要求提供资料函件之日起15日内予以免费提供。这样规定，旨在改变过去业主自己筹备的状况，提高首次业主大会召开的效率。

　　亮点2 经费哪里来?

　　首次业主大会筹备经费由开发商承担

　　目前，业主大会筹备经费在法律法规中没有明确。居民小区要召开业主大会，耗时费力不说，还涉及到宣传、通知、场地等会议经费，这就意味着发起人在利用业余时间开展业委会筹备事务的同时，还得自掏腰包，导致业主参与积极性不高。

　　征求意见稿中增加了关于业主大会筹备经费的规定。新建物业的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，具体数额由设区的市根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定。建设单位应当在办理首栋物业销售手续前，将筹备经费交至街道办事处或者乡镇人民政府设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。

　　首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。

　　为了让业主大会召开更容易，征求意见稿还适当降低了业主大会成立的门槛。征求意见稿规定，申请成立业主大会的人数条件，由现行规定的“建设单位或已交付专有部分百分之二十以上的业主联名”，改为“建设单位或者十人以上的业主联名”，降低了对申请人数的限制。

　　亮点3 怎么监管业委会?

　　增设业委会成员行为禁止规定

　　按理说，业委会只是业主大会的执行机构，小区的大事应该是业主大会决定后，由业委会来执行。但在实际中，往往是业委会“拿着公章来决定小区事务”。

　　据了解，以往对小区业委会的监管，更多侧重业委会成员资格审核等事前监管，事中事后的监管比较薄弱，因此，一些小区业委会在成立、运作、换届等过程中，存在着争议与问题，亟待解决。

　　为加强对业委会的事中事后监管，征求意见稿对业委会成员的资格条件作出进一步严格要求，并增加业委会成员行为禁止规定及出现禁止行为的法律责任规定。如明确禁止业委会成员挪用、侵占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产;禁止索取和非法收受开发商、物业提供的利益或报酬;不能拒绝交纳物业服务费用，或者利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费，或者诱导、鼓动其他业主不交纳物业服务费用等等。

　　征求意见稿同时提出，业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，被纳入失信被执行人或者严重失信“黑名单”的，或者有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外观、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的，不得成为业主委员会委员候选人。此外，业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。

　　亮点4 公共收益怎么管?

　　由物业存入社区开设的监管账户

　　广告费、停车费等小区公共收益是一笔不小的费用，在实际中，物业服务企业侵占业主公共收益的情形并不少见。这些公共收益谁来监管比较合适?为进一步从制度上保护业主的合法利益，这次修订设计了公共收益专用监管账户的管理制度。

　　征求意见稿明确，利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备产生的停车费、广告费等公共收益(指公共收入在扣除30%的物业管理服务成本后的净收入)归全体业主所有。

　　公共收益由物业服务企业存入物业所在地居(村)民委员会在商业银行开设的监管账户。物业服务企业、业主委员会应当每半年与居(村)民委员会、专户管理银行核对一次账目，并在物业管理区域显著位置公示公共收益收支、增值和结存情况。必要时，业主大会可以对公共收益进行审计，审计费用从物业公共收益列支。

　　亮点5 车位空着也不租?

　　首先满足业主需求，不得只售不租

　　征求意见稿完善了开发商对专有车位车库的租售管理规则，明确规定了车库车位不得出售给非业主，尚未出售的空余车位不得只售不租。在首先满足小区业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，开发商可以出租给非业主，但租赁期限有限制，不得超过6个月。

　　此外，征求意见稿规定，物业服务企业至少每半年公布一次以下情况，公示期不少于30日：物业服务半年履约情况报告;物业服务满意率及服务薄弱环节整改情况;物业专项维修资金使用情况包括涉及维修、更新、改造项目的明细;水、电、电梯等公共能耗总量、明细及费用分摊情况;物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等事项。

篇3：齐齐哈尔市物业管理条例(2019)

　　齐齐哈尔市物业管理条例(20**)

　　《齐齐哈尔市物业管理条例》已由齐齐哈尔市第十六届人民代表大会常务委员会第十八次会议于20**年11月26日通过，经黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议于20**年4月26日批准，现予公布，自20**年7月1日起施行。

　　齐齐哈尔市人民代表大会常务委员会20**年4月29日

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和生活环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和使用，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条市人民政府物业行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，县(市)、区人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　其他相关行政主管部门按照各自职责，做好本行政区域内物业管理活动的相关工作。

　　第四条街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举与换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

　　社区居(村)民委员会负责协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

　　物业行政主管部门应当加强对街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居(村)民委员会的物业管理人员的业务培训和考核。

　　第五条物业服务企业享受国家和省、市制定的现代服务业优惠政策。

　　物业服务企业在住宅小区内共用设施设备和场地的维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的非经营性用水、用电、用气、用热价格按照国家、省、市相关法规政策执行。

　　第六条老旧住宅区的改造整治应在各级政府的主导下进行。本着因地制宜、先易后难、区域负责、分批实施的原则，将地方财政投资、业主投资、社会投资等与建筑节能改造、供水供热管网改造等国家政策性补助资金结合起来，形成多元化投资改造的保障机制。

　　老旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。

　　第二章新建物业与前期物业管理

　　第七条物业管理区域应当按土地使用证确定的使用范围为基础，结合建筑物规模、物业的共有、共用设施设备和社区建设等因素划定。

　　分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　建设单位办理商品房预售许可证或者商品房房屋销售备案及棚改回迁房备案时，应当向所在地物业行政主管部门进行物业管理区域备案，并将备案情况告知物业项目所在地的街道办事处或者乡(镇)人民政府。

　　物业行政主管部门应当建立物业管理区域档案，载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共用部位共用设施设备主要情况和配套建筑等事项。

　　建设单位在物业销售时，应当将物业管理区域向物业买受人明示并在物业买卖合同中载明。

　　第八条物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家、省、市有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

　　物业管理区域内的配套建筑，不得擅自改变用途。

　　第九条建设单位应当在物业管理区域内按规划设计要求配置物业服务用房，物业服务用房由建设单位无偿提供，所有权依法属于全体业主所有,物业服务企业在物业合同约定的期限内拥有无偿使用权。

　　物业服务用房的具体位置应当在建设工程规划许可证附图中注明，分期建设开发的建设项目，物业服务用房应在一期工程中配置。

　　物业总建筑面积5万平方米以下的，按照不少于建筑面积100平方米配置;总建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的，按照总建筑面积的2‰配置;总建筑面积超过20万平方米的，除按照20万平方米的2‰配置外，超出部分按照1‰的标准配置，但最多不高于建筑面积500平方米。

　　物业服务用房应能独立使用，具备水、电、暖、通风、采光等使用功能及独立的水、电、暖等计量器具。多层物业应设置在地面一层，高层物业不得高于四层。物业服务用房不得抵押、转让、出租。未经业主大会决定，任何单位、个人无权改变物业服务用房、业主委员会办公场所的用途及标准。

　　第十条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列规定的，方可办理物业交付手续：

　　(一)生活用水接入城市供水管网系统，并安装分户计量装置;

　　(二)雨水、污水排放接入城市雨水排放系统和污水排放系统;

　　(三)小区用电接入城市供电网络，并安装分户计量装置;

　　(四)在城市管道燃气、集中供热主系统管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应系统管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;

　　(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按相关设计要求配置到位;

　　(六)按照消防要求完成消防供水、消防自动报警装置和消防车通道等共用消防设施建设;

　　(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

　　(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;

　　(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

　　(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;

　　(十一)法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行验收。

　　第十一条建设单位应当依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业。

　　本条例所称的前期物业管理，是指在建设单位交付房屋之后至物业项目业主大会、业主委员会成立并选聘出物业服务企业之前，由建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，进行物业管理的活动。

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业行政主管部门备案。

　　第十二条建设单位组织竣工验收和分户验收。对共用部位、共用设施设备的验收应由建设单位向相关部门申请，由相关管理部门及前期物业服务企业参与;业主入住时的分户验收，应在业主办理入住手续时，由业主、建设单位、前期物业服务企业共同现场查验并书面记录确认。建设单位对业主专有部分的保修义务自业主入住分户验收之日起计算，截止日期按国家相关规定时限执行。

　　建设单位应当自住宅小区竣工验收合格之日起30日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续。

　　建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房销售备案及棚改回迁房备案时，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及交接验收手续等资料报物业行政主管部门，并作为物业买卖合同约定的内容。

　　第十三条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务和违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在销售物业时将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人与建设单位签订物业买卖合同，应当对遵守临时管理规约作出书面承诺。

　　第十四条建设单位应当在物业行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下，自前期物业服务合同签订后30日内，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图和分户验收等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)业主名册;

　　(五)专业经营单位的专业经营设施设备接收管理手续;

　　(六)物业管理必需的其他资料。

　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

　　第三章业主大会与业主委员会

　　第十五条房屋的所有权人为业主。

　　建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况以书面方式及时报告物业行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

　　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)业主已入住建筑面积的比例达到小区总建筑面积50%以上;

　　(二)业主已入住户数的比例达到小区总户数50%以上;

　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到小区总户数25%以上。

　　首次业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　第十六条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　符合业主大会成立条件的，由建设单位向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出成立业主大会的书面申请;建设单位30日内未提出申请的，可由该物业管理区域所在地的社区居(村)民委员会组织10人以上的业主代表提出申请。街道办事处、乡(镇)人民政府应在收到申请的30日内组建业主大会筹备组。

　　首次业主大会筹备组由7人以上单数组成，由建设单位代表、前期物业服务企业代表、业主代表和街道办事处或乡(镇)人民政府代表等人员组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府代表担任。

　　筹备组应当自成立之日起7日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

　　第十七条筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)制定并提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内公告前款规定的内容。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当及时予以复核并在首次业主大会召开前告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

　　第十八条业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效证件为依据。

　　一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取以楼(幢)、单元、楼层等为单位的方式推举1名业主参加业主大会会议。

　　第十九条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过5年，可连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任。

　　业主委员会委员经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居(村)民委员会任职。社区居(村)民委员会成员符合业主条件的可在业主委员会任职。

　　业主委员会成立、换届、变更，应当在30日内向物业所在地的物业行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案，并申请办理刻制公章。

　　第二十条业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会进行换届选举。

　　业主委员会应当及时将印章、档案资料以及属于全体业主的财物等，移交给新一届业主委员会，不及时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。新一届业主委员会应当在业主大会上说明上述交接情况，接受业主监督。

　　业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定终止其委员资格：

　　(一)拒不履行委员职责的;

　　(二)业主委员会过半数委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格的;

　　(三)违法搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

　　(四)利用职务之便要求或接受物业服务企业减免物业服务费等有关费用的;

　　(五)违反少数服从多数原则，组织、煽动业主进行不正当维权等违法违规活动的;

　　(六)违反其他法律法规规定，不适合继续担任业主委员会委员其他情形的。

　　业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可由全体业主分摊。

　　经费的筹集、管理和使用由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，经业主大会会议表决通过后执行。业主委员会应当每年在物业管理区域内公告经费筹集、管理和使用情况，接受业主监督。

　　第二十一条业主大会可以根据工作需要设立业主监事委员会。业主监事委员会的工作职责应包括：

　　(一)在业主大会期间，向业主大会报告物业监督工作的实施情况;

　　(二)监督本物业管理区域业主大会决议、决定的执行情况、业主委员会的工作情况;

　　(三)监督业主代表、业主委员会及委员日常工作中遵守管理规约、临时管理规约、议事规则及工作规则等规章制度的行为，对业主委员会委员的不称职行为，必要时应提出停任建议;

　　(四)监督本物业管理区域的有关的财务状况和共有房屋、设施、设备等资产的使用情况;

　　(五)派员列席业主委员会会议;

　　(六)向业主大会提出建议和意见;

　　(七)业主大会选举、表决的记票、监票和统计工作;

　　(八)业主大会赋予的其他职责。

　　业主监事委员会具体产生办法、工作职责和所需经费由业主大会确定。

　　第二十二条不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府指导后仍不能成立的，应当由街道办事处或者乡(镇)人民政府负责组织，由社区居(村)民委员会、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责，物业管理委员会业主代表所占比例不应低于50%。

　　物业管理委员会的常设机构设在物业项目所在地的社区居(村)民委员会，日常活动的开展、组织、协调由社区居(村)民委员会负责。物业管理委员会的人员组成，应当公开征求所在物业管理区域业主的意见。

　　第四章物业使用管理

　　第二十三条业主或者物业使用人使用物业不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修管理规定的行为;

　　(二)违法搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反房屋安全管理规定的行为;

　　(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、私改供排水管线及其他共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

　　(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;

　　(五)随意倾倒垃圾、放置杂物等违反市容环境卫生管理规定的行为;

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动，排放有毒、有害物质等违反环境保护管理规定的行为;

　　(七)侵占、损坏消防设施，占用消防通道，堵塞、封闭疏散通道及安全出口以及在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电等违反消防安全管理的行为;

　　(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

　　(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的行为。

　　有前款行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止并及时报告物业所在地的物业行政主管部门和有关管理部门，物业行政主管部门和有关管理部门应当按相关规定及时依法处理。

　　第二十四条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、防盗网、太阳能热水器等设施，应当遵守管理规约、临时管理规约等相关规定。

　　业主应当按照垃圾收集的有关规定倾倒垃圾，保持物业的整洁、美观。

　　第二十五条业主转让或者出租房屋的，应当将管理规约、临时管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自合同签订之日起15日内将转让或者出租情况告知物业服务企业。

　　第二十六条业主或者物业使用人在办理入住手续时，应当与物业服务企业签订住宅装饰装修监督管理协议。

　　物业服务企业应当在住宅装饰装修监督管理协议签订后对装饰装修活动进行巡查，发现危及房屋安全的行为应当予以劝阻，并及时报告房屋安全主管部门或有关管理部门。

　　第二十七条住宅装饰装修监督管理协议应当包括下列内容：

　　(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;

　　(二)允许施工的时间;

　　(三)废弃物的清运与处置;

　　(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

　　(五)禁止行为和注意事项;

　　(六)违约责任;

　　(七)其他需要约定的事项。

　　第二十八条物业管理区域内车库、车位应当优先满足业主、物业使用人停车需要。建立住宅小区空闲车位“租售并举”的管理机制。

　　第二十九条物业管理区域内规划的车位、车库尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

　　物业管理区域内车位、车库不足，需要增设的，在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施以及公共配套设施的前提下，经20%以上业主提议，召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，按照规定办理相关手续后，方可增设。

　　车位、车库的管理、收费标准等事项由业主大会决定。业主大会决定收取场地租赁费的，扣除管理成本后的场地租赁费属于全体业主共有。

　　具备条件的住宅小区全部实行划线停车，确保车辆停放规范有序。

　　鼓励建设单位或者其他投资人在既有住宅小区规划条件允许，并经业主大会同意的情况下，建设、经营地下停车场和立体停车设施，满足停车需求。

　　第三十条管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的交纳方式和违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

　　管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。

　　物业共用部分、共用设施设备经营所产生的收益，应当主要用于补充专项维修资金或者共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会工作经费等。

　　第五章物业服务管理

　　第三十一条本条例所称物业服务企业，是指依法成立并具有独立法人资格，按照物业服务合同约定提供相应服务的企业。

　　物业服务企业应当按照物业服务内容和标准配备相应的专业人员，具备为业主提供解决物业维修使用问题的专项服务能力。

　　物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮和秩序维护等专项服务。但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

　　物业服务成本或者物业服务支出，一般包括以下部分：

　　(一)工作人员工资、社会保障和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生、清冰雪费用;

　　(四)物业管理区域绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业固定资产折旧费用;

　　(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)各项税费;

　　(十)经业主大会、业主委员会同意的其他费用。

　　第三十二条物业行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，物业行业协会应当定期开展业主满意度测评，运用企业信用等级评定对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

　　建立物业服务企业“红黑榜”社会发布制度，建立诚信企业激励奖励和不良企业的惩戒机制。

　　第三十三条物业服务企业应当在物业行政主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　物业行业自律组织可以依据国家、省、市有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善自律制度，配合物业行政主管部门建立健全信用档案。

　　物业服务企业应当定期向物业行政主管部门报送信用档案信息、统计报表等资料。

　　第三十四条业主大会或业主共同决定选聘物业服务企业的，业主委员会代表其与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。

　　物业服务合同应当包括下列主要内容：

　　(一)物业服务项目、内容、质量和服务标准;

　　(二)物业服务费用的标准、计费方式和收取办法;

　　(三)双方权利义务;

　　(四)专项维修资金的管理和使用;

　　(五)物业管理用房的使用;

　　(六)合同期限;

　　(七)违约责任;

　　(八)争议解决途径。

　　业主大会重新选聘物业服务企业，鼓励通过招投标方式进行。

　　选聘物业服务企业前，业主委员会应当召开业主大会会议，对选聘方式、合同期限以及服务内容等进行表决。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

　　第三十五条物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起10日内，向物业行政主管部门备案并在物业管理区域内公示，业主有权进行查阅和复制。

　　物业服务企业应按物业服务合同约定的标准提供物业服务，业主委员会代表业主大会应对物业服务企业履行合同进行监督。

　　业主大会与物业服务企业因合同纠纷欲提前终止物业服务合同的，可向物业行政主管部门及街道、社区居(村)民委员会提请调解，物业行政主管部门及街道、社区居(村)民委员会应予受理，调解不成的，业主大会可按法定程序提前终止物业服务合同，重新选聘物业服务企业。

　　第三十六条物业服务合同期满，业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照原物业服务合同继续提供服务的，原物业服务合同继续有效至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定的价格交纳延续期间的物业服务费。

　　因物业服务合同期满、解除或者终止，物业服务企业不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前三个月书面告知业主委员会，并与业主委员会按照相关规定办理退出手续，履行相关义务，否则不得擅自退出物业管理区域或者停止物业服务。

　　物业服务企业办理退出手续，应履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、服务档案;

　　(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　(三)移交物业服务用房;

　　(四)清算预收、代收的有关费用;

　　(五)移交物业财务账、款;

　　(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　业主欠交被解聘物业服务企业物业服务费用的，应予交纳，可按约定由新的物业服务企业代为收取。

　　第三十七条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息：

　　(一)物业项目基本情况、物业服务企业负责人姓名及联系方式、物业服务投诉电话、物业服务项目所在社区、街道名称及联系方式、业主委员会成员名单及联系方式;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

　　(四)物业服务费用交纳情况、物业服务项目收支情况及审计报告、由物业服务企业负责经营的物业共用部位和共用设施设备经营所得收益等;

　　(五)其他应当公示的信息。

　　第三十八条业主应当按照物业服务合同的约定全额交纳物业服务费，物业服务企业已经按照约定和相关规定提供服务的，业主不得以未接受物业服务或者无需接受物业服务为由拒交物业服务费。

　　业主委员会应当督促业主交纳物业服务费，经督促未交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。逾期未交纳物业服务费的，可自逾期之日起，按照物业服务合同约定加收违约金，收取标准不超过日1‰。

　　业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费;未结清的，应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。

　　第三十九条物业服务企业收取物业服务费，不得有下列行为：

　　(一)未按照相关规定对物业服务内容、服务标准、收费标准进行公示的;

　　(二)擅自扩大收费范围的;

　　(三)擅自提高收费标准或者重复收费的。

　　物业服务企业违反本条规定，相关部门有权纠正，并依据相关法律法规进行查处。

　　第四十条已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

　　建设单位销售房屋，不得与房屋买受人约定减免物业服务费。物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

　　第四十一条物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：

　　(一)接受业主的监督，及时处理业主的投诉，反馈处理情况并建立投诉工作台账;

　　(二)加强电梯、消防设施等涉及人身安全以及其他有特定要求设施设备的管理，并委托专业机构进行及时维修养护，协助相关部门做好物业管理区域的安全防范等工作;

　　(三)按照规定及时公开涉及物业管理的相关信息;

　　(四)对物业管理区域内的违法、违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止，对拒不听从劝阻的，及时向辖区相关部门报告;

　　(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第四十二条专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得以物业服务企业拒绝代收有关费用为由停止向最终用户提供服务。

　　住宅小区专业经营单位，应当承担供水、供电、供气、供热分户计量装置和通信、有线电视、宽带数据传输入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用,与终端用户另有合同约定或者法律、法规另有规定的除外。

　　专业经营单位需要架设管线，应经业主委员会及物业服务企业同意，并签订铺设安装协议。

　　第四十三条物业管理实行物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议应当由物业行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集，物业行政主管部门、社区居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主代表和专业经营单位等应当参加。

　　物业管理联席会议主要协调下列事项：

　　(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

　　(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接手续中出现的问题;

　　(三)物业管理区域内的突发事件;

　　(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

　　(五)需要协调的其他物业管理事项。

　　第四十四条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当协商解决;协商不成的，可以向社区居(村)民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。

　　第四十五条物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

　　第六章物业的维护

　　第四十六条建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家、省、市规定的保修期限、保修范围、质量要求，承担物业的保修责任。

　　第四十七条物业保修期满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。

　　业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻业主应当提供便利。

　　第四十八条业主长期空置物业的，应当告知物业服务企业，并与其就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商约定，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

　　业主长期空置物业的，物业服务费交纳比例有约定的，从其约定;未作约定的，与其他未空置物业同等交纳。

　　第四十九条物业保修期满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理由业主共同承担，也可以委托给物业服务企业承担。

　　电梯等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主按照特种设备管理的相关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。

　　第五十条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

　　专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

　　政府及有关部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

　　第五十一条新建住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋交付手续前一次性足额交存首期房屋专项维修资金。

　　竣工交付后尚未售出的房屋，由开发建设单位作为产权人交存首期房屋专项维修资金。实行商品房预售资金监管的，开发建设单位应当交存的房屋专项维修资金可以从监管的预售资金中划转。开发建设单位交存的房屋专项维修资金，在房屋售出后转由买受人承担。业主未按规定交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。

　　第五十二条首期房屋专项维修资金应按业主所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额为本市建筑安装工程每平方米造价的5%。

　　本市每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额应当定期公布。

　　第五十三条业主分户账内房屋专项维修资金余额不足30%时，应当续交专项维修资金;已办理入住手续尚未交存首期房屋专项维修资金的，应当按规定进行交存。

　　业主拒不交存房屋专项维修资金的，业主委员会、社区居(村)民委员会或者物业服务企业可以书面督促其限期交存;逾期不交存的，应当按拖欠金额加计同期银行贷款利息交存;发生共用部位、共用设施设备维修时，相关业主应当共同承担维修责任。因业主延期交存或拒交房屋专项维修资金，延误维修时机或无法维修，给其他业主造成损失的，应承担赔偿责任;拒不承担赔偿的，业主委员会或者具有利害关系的业主，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第五十四条已交存住房公积金的业主，可以依法从业主及其配偶个人住房公积金账户中提取一定金额用于交存房屋专项维修资金。

　　第五十五条房屋专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　房屋专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，并接受维修资金列支范围内的业主监督。

　　房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，由业主按照各自房屋建筑面积的比例分摊。

　　第五十六条在物业管理区域内，有下列情形之一的，可以立即使用房屋专项维修资金：

　　(一)电梯故障;

　　(二)消防设施故障;

　　(三)因不可抗力等突发事件导致屋面、外墙体严重渗漏;

　　(四)上、下水管爆裂或排水设施出现坍塌引起的功能性障碍;

　　(五)供电线路故障;

　　(六)楼体外立面存在脱落危险;

　　(七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

　　业主委员会、相关业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭相关专业机构出具的鉴定报告、应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向市、县(市)房屋专项维修资金管理机构提出资金使用申请。

　　房屋专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起3个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，组织者应当将维修资金使用及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

　　房屋专项维修资金管理机构应当方便快捷地处理应急维修事项，加强监督管理，保障资金安全。

　　第五十七条提出房屋专项维修资金使用的申请单位对所提交材料的真实性、合法性、有效性负责，因隐瞒真实情况或者提供虚假材料给相关业主造成损失的，依法赔偿相关业主损失并承担相应的法律责任。

　　第五十八条因维护物业或者公共利益，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位确需临时占用、挖掘道路、场地等共用部位的，应当告知业主委员会和物业服务企业，并于施工前在物业管理区域内公示，采取安全保障措施，施工结束后应当及时恢复原状。

　　第五十九条物业维修养护时，相关业主和物业使用人应当给予配合。因拒绝配合造成物业损坏或者财产损失的，应当负责修复或者赔偿。

　　第七章法律责任

　　第六十条违反本条例的规定，建设单位有下列行为的，由物业行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，按照下列规定予以处罚：

　　(一)未及时进行物业管理区域备案、未与专业经营单位办理接收管理手续、未移交相关资料的，处1万元以上3万元以下罚款;

　　(二)在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房或物业用房未交由物业服务企业使用的，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　(三)未通过招投标或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，处3万元以上10万元以下的罚款。

　　第六十一条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门责令限期改正，予以警告，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，并按照下列规定处罚：

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，专业经营单位施工后未及时修复路面，损害业主共同利益的;

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　(四)擅自改动物业管理区域内排水管线的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为的，由物业行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，按照下列规定予以处罚：

　　(一)未及时报送信用档案信息、统计报表等资料，处1万元以上3万元以下罚款;

　　(二)未公开物业服务合同等应公开公示信息的，处5000元以上2万元以下罚款;

　　(三)擅自终止物业服务或退出物业服务项目、未按规定办理退出手续履行交接义务的，处1万元以上3万元以下罚款。

　　第六十三条业主委员会作出的决定，违反法律、法规规定或者业主大会决定，损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，依法追究相关责任。

　　第八章附则

　　第六十四条按照业主群体意愿实行自治管理或者由社区服务机构代行管理及企事业单位通过自行管理等方式进行物业管理的，参照本条例执行。

　　第六十五条本条例自20**年7月1日起施行。

篇4：大连市物业管理条例(2019)

　　大连市物业管理条例(20**)

　　大连市住房和城乡建设局

　　(20**年12月27日大连市第十六届人民代表大会常务委员会第七次会议通过

　　20**年3月30日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准)

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主自行管理等方式，对建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。

　　第四条 市及区(市)县人民政府应当将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理综合协调机制和目标责任制，建立与之相适应的资金投入与保障机制，制定和落实物业服务扶持政策。

　　第五条 市及区(市)县物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

　　价格、公安、司法行政、建设、规划、工商、质监、城市管理执法、环保、消防、人民防空等主管部门，按照各自职责，相互配合，依法做好物业管理的相关工作。

　　具有行政管理职能的市人民政府派出机构根据授权，负责区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷。

　　居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

　　第七条 物业行业协会应当依照国家和省有关规定，制定行业服务标准，建立和完善行业诚信和自律机制，开展物业服务从业人员职业道德教育和专业培训，加强业务指导，调解物业服务企业之间的纠纷，协助物业主管部门做好信用信息管理，维护物业服务企业的合法权益。

　　鼓励物业服务企业加入物业行业协会。

　　第八条 推进智慧物业建设。鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术，提升物业服务质量和管理水平，方便业主参与公共事务、开展协商活动。

　　第九条 推进建立物业服务第三方评估机制。物业主管部门、业主、居(村)民委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务收费、物业服务质量评估等活动。

　　物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和委托合同的约定提供专业服务，接受市物业主管部门监督管理，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

　　第二章 物业管理区域与前期物业管理

　　第十条 物业管理区域划分、调整和备案应当符合国家、省有关规定，具体办法由市物业主管部门制定。

　　第十一条 物业服务用房应当按照国家和省有关规定配置和管理。

　　一个物业管理区域内被市政道路分割且分割后房屋总建筑面积超过五万平方米的自然街区，应当单独配置物业服务用房。

　　第十二条 建设单位应当依法选聘物业服务企业对新建物业实行前期物业管理。住宅前期物业服务企业应当通过招标投标的方式选聘;建筑面积不超过三万平方米的，经区(市)县物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘。

　　第十三条 建设单位与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包括以下内容：

　　(一)物业服务事项、标准、收费价格和委托代收费事项;

　　(二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;

　　(三)调整物业服务收费的约定;

　　(四)物业服务质量的评估方式;

　　(五)物业服务用房的面积和位置;

　　(六)共用设施设备清册;

　　(七)利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的主体、所得收益的核算及分配办法;

　　(八)违约责任及合同解除的条件;

　　(九)合同期限;

　　(十)与前期物业服务有关的其他事项。

　　建设单位应当自签订前期物业服务合同之日起三十日内，依法到区(市)县物业主管部门备案。

　　前期物业服务合同应当作为商品房买卖合同的附件。

　　第十四条 新建物业交付使用前，建设单位应当依法向物业服务企业移交相关资料，并按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业管理区域内的物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。实施承接查验的物业，应当具备下列条件：

　　(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并报建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用设施设备按照规划设计要求建成并取得相关部门准许使用的文件，供水、供电、供气、供热已安装独立合格的计量表具;

　　(三)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备已取得使用合格证书;

　　(四)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(五)车位、车库和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足功能使用要求;

　　(六)住宅小区分期交付的，交付的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;交付区域内道路、绿地等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足功能使用要求;

　　(七)住宅小区整体交付时，教育、邮政、文化体育、医疗卫生、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划要求设计建成;

　　(八)法律、法规和前期物业服务合同约定的其他条件。

　　第十五条 承接查验可以邀请区(市)县物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府参加。承接查验合格的，建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。

　　承接查验协议应当载明物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项。未经查验或者查验不合格的，物业服务企业不得承接。

　　物业服务企业应当自新建物业交接后三十日内至区(市)县物业主管部门依法办理备案，并于备案后十五日内将备案情况在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

　　物业服务企业应当将承接查验的有关文件、资料和记录及时归档，建立物业承接查验档案，并妥善保管。

　　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第十六条 依法办理不动产登记或者依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　尚未登记取得所有权，但基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人，可以认定为业主。

　　第十七条 业主依照《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，享有业主权利，履行业主义务。

　　业主有下列行为之一的，业主大会可以在管理规约以及业主大会议事规则中对其参加业主大会会议、行使投票权等共同管理权的行使进行限制：

　　(一)拒不按照物业服务合同约定支付物业服务费;

　　(二)拒不交纳住宅专项维修资金;

　　(三)拒不执行业主大会、业主委员会依法作出的决议、决定的其他行为。

　　第十八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十九条 具备成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议条件的，应当依照《辽宁省物业管理条例》有关规定申请、组建。

　　建设单位或者其委托的物业服务企业应当依法向街道办事处或者乡镇人民政府报送房屋等建筑物面积清册、建筑规划总平面图、业主名册等筹备成立首次业主大会会议必要的资料。建设单位、物业服务企业未依法报送或者建设单位注销的，街道办事处或者乡镇人民政府可以向不动产登记机构查询，不动产登记机构应当无偿提供。街道办事处或者乡镇人民政府对获得的资料应当妥善保管和使用，不得泄露或者另作他用。

　　第二十条 筹备组组长应当及时召集并主持筹备组会议，组织筹备组成员依法履行拟定首次业主大会会议审议事项、确定会议表决规则等工作职责，筹备组成员不得委托代理人参加会议。

　　筹备组会议就相关事项作出的决定，应当经筹备组全体成员过半数同意和签字确认，制作书面记录并存档。

　　筹备组会议决定应当自作出之日起三日内、首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置向全体业主进行不少于七日的公告。业主有异议的，应当在公告期满前以书面形式向筹备组提出，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内组织复核，根据复核结果决定是否修改，并书面告知异议人。

　　第二十一条 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议，一百八十日内组织完成首次业主大会会议审议事项的表决工作和选举产生业主委员会，异议处理期间不包括在内。筹备组逾期未完成首次业主大会会议筹备工作的，由街道办事处或者乡镇人民政府书面公告筹备组解散并另行组建。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后，筹备组应当将首次业主大会会议形成的会议记录及相关材料移交业主委员会，并自行解散。

　　第二十二条 首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。老旧住宅区以及建设单位注销的，首次业主大会会议的筹备经费由区(市)县人民政府承担。

　　第二十三条 业主大会定期会议由业主委员会按照议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，应当及时组织召开业主大会临时会议:

　　(一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议召开的;

　　(二)需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

　　(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(四)业主委员会委员缺额人数超过总人数三分之一但尚未超过半数且无候补委员递补的;

　　(五)管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。

　　业主委员会未按照前款规定组织召开业主大会会议的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;逾期仍不组织召开或者无法召开的，由街道办事处或者乡镇人民政府指导、监督居(村)民委员会组织召开。

　　第二十四条 召开业主大会会议，应当将会议时间、表决事项、投票权数计算规则和法律后果(含业主未参与表决情形)等于会议召开十五日前通知全体业主。

　　住宅物业管理区域内的业主委员会组织召开业主大会会议，应当及时告知街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会。

　　第二十五条 业主大会会议讨论决定下列事项:

　　(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

　　(二)选举、罢免或者更换业主委员会委员;

　　(三)确定物业管理区域的调整;

　　(四)确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业;

　　(五)确定或者调整物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(六)筹集和使用住宅专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途;

　　(九)制定共用部位、共用设施设备维护管理办法;

　　(十)共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用;

　　(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准;

　　(十二)改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定;

　　(十三)法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的其他事项。

　　第二十六条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，也可以采用信息化方式。专有部分面积、业主人数以及表决效力的认定，依照《辽宁省物业管理条例》有关规定执行。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

　　市人民政府应当逐步推进业主决策电子投票系统的建设。

　　第二十七条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

　　业主大会的决定、决议应当报送街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置进行不少于十五日的公告。

　　第二十八条 业主委员会由业主大会会议依法选举产生，具体人数、任期由业主大会议事规则确定，每届任期不超过五年，可以连选连任。

　　业主委员会委员候选人应当奉公守法、品行良好、热心公益、责任心强、有一定组织能力。候选人的选举材料应当载明候选人是否受过刑事处罚，是否有不良信用记录，是否有违反临时管理规约、管理规约以及业主大会议事规则规定的情况等信息，并向业主公开。

　　街道办事处或者乡镇人民政府应当对业主委员会委员候选人的任职条件和提名进行审查。

　　第二十九条 区(市)县物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当对业主委员会委员、候补委员进行物业管理法律法规、业务知识及职业道德等岗前培训和定期培训，提高相关人员的物业管理水平。

　　第三十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法到街道办事处或者乡镇人民政府办理备案。街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到备案资料后十日内出具备案回执，并在出具回执之日起二十日内将备案资料抄送区(市)县物业主管部门及所在地公安机关、居(村)民委员会。业主委员会可以依法刻制业主大会和业主委员会印章，并到金融机构申请开立帐户。

　　业主委员会任期内备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第三十一条 业主委员会履行以下职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(七)督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(八)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

　　(九)整理、保存物业相关图纸、档案以及业主大会、业主委员会会议记录等资料;

　　(十)业主大会赋予的其他职责。

　　第三十二条 业主委员会委员除不得有《辽宁省物业管理条例》第三十七条第一款规定的行为外，还不得有下列行为：

　　(一)阻挠业主委员会履行职责;

　　(二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝提供有关文件、资料;

　　(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章。

　　第三十三条 召开业主委员会会议，应当有全体委员半数以上出席。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　业主委员会作出决定应当经全体委员半数以上签字同意，并自决定作出之日起三日内，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

　　第三十四条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度，妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。业主大会和业主委员会工作经费、公共收益应当按照财务要求分别建账管理。

　　第三十五条 业主大会和业主委员会工作经费由全体业主负担，可以从公共收益资金中支出。经业主大会同意，可以对业主委员会委员发放工作津贴。经费、津贴的标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，经业主大会议事规则或者管理规约明确。

　　第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共用部位、共用设施设备每半年的使用和经营所得收支情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的年度收支情况;

　　(八)物业服务费年度收缴情况;

　　(九)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。

　　未按规定进行公布的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。

　　第三十七条 业主大会、业主委员会应当建立健全印章使用监督管理制度。

　　擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主。

　　第三十八条 业主委员会委员资格的终止，依照《辽宁省物业管理条例》有关规定执行。

　　业主委员会委员任期内资格终止的，应当自终止之日起三日内移交其保管的档案资料、印章以及业主共有的工作经费、公共收益及其他财物。

　　第三十九条 业主委员会任期届满六十日前，应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并在其指导、监督下组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会应当向新一届业主委员会依法移交其保管的档案资料、印章及业主共有的工作经费、公共收益及其他财物。

　　第四十条 出现下列情形之一，需要组织召开业主大会会议的，由街道办事处或者乡镇人民政府指导、监督物业管理区域所在的居(村)民委员会临时代行业主委员会的职责：

　　(一)具备成立业主大会条件，经街道办事处或者乡镇人民政府指导后未成立的;

　　(二)业主委员会委员不足半数，无法组织召开业主大会会议的;

　　(三)原业主委员会任期届满，新一届业主委员会尚未选举产生的;

　　(四)业主委员会未按照本条例第二十三条规定组织召开业主大会会议的。

　　第四章 物业服务与物业使用维护

　　第四十一条 业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式。提倡通过招标投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同。

　　物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、合同解除条件、违约责任等内容。

　　前期物业服务合同履行期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第四十二条 物业服务企业享有以下权利：

　　(一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理;

　　(二)依照国家、省、市有关规定和物业服务合同约定收取服务费用;

　　(三)劝阻、制止损害物业以及违反法律、法规和管理规约的其他行为;

　　(四)可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

　　(五)法律、法规规定和物业服务合同约定或者业主大会授予的其他权利。

　　第四十三条 物业服务企业应当履行以下义务：

　　(一)按照物业服务合同提供物业服务;

　　(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

　　(三)依照本条例规定向业主、物业使用人公示相关信息;

　　(四)接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务;

　　(五)依照本条例规定向有关机关和部门报告物业管理区域内的违法违规行为，并协助配合查处活动;

　　(六)依法履行受委托管理的电梯、消防设施的安全管理职责;

　　(七)协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动;

　　(八)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

　　第四十四条 物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

　　物业服务收费管理办法由市人民政府价格主管部门会同市物业主管部门依法制定。

　　第四十五条 物业服务收费实行政府指导价的，市人民政府价格主管部门应当会同市物业主管部门根据物业服务标准和物价指数变动情况制定收费标准，定期向社会公布。

　　第四十六条 物业服务收费实行市场调节价的，应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由建设单位或者业主大会与物业服务企业参考物业服务标准、服务规范及其信用评价情况，根据服务内容和水平、人力成本、物价成本等因素在物业服务合同中约定。

　　第四十七条 物业服务企业不得在物业服务合同履行期限内擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后，与建设单位或者业主委员会签订补充协议。

　　物业服务企业违反规定或者物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主有权拒绝。

　　第四十八条 业主或者物业使用人应当按照物业合同约定按时足额交纳物业服务费用。欠交物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交等方式督促其交纳;拒不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。拒不履行仲裁裁决和生效判决的，物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行。同时，可以申请人民法院将其纳入失信被执行人名单，对其进行信用惩戒。

　　第四十九条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置进行长期公示。内容发生变化的，应当及时更新：

　　(一)物业管理区域相关资料;

　　(二)物业承接查验协议;

　　(三)物业服务企业及项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务企业投诉电话;

　　(四)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(五)电梯、消防、监控等共用设施设备运行状况和日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

　　(六)实行酬金制的，物业服务各项费用年度收支情况;

　　(七)物业服务企业利用共用部位和共用设施设备经营所得每半年收支情况;

　　(八)房屋装饰装修及使用过程中的安全事项;

　　(九)其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容有异议的，可以向物业服务企业提出，物业服务企业应当予以答复。

　　第五十条 物业服务企业的退出和交接，依照《辽宁省物业管理条例》有关规定执行。新聘物业服务企业应当自承接物业后三十日内，持物业服务合同、管理规约、物业承接查验协议、查验记录、交接记录以及交接资料清单等到区(市 )县物业主管部门办理备案。

　　第五十一条 利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，其经营所得为公共收益，归全体业主共有。

　　共用部位、共用设施设备的经营主体，业主大会成立前，由前期物业服务合同约定;业主大会成立后，由业主大会确定。

　　公共收益应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。业主大会可以设立公共收益账户。设立公共收益账户的，物业服务企业应当于公共收益账户设立十五日内将属于业主共有的资金转入公共收益账户。

　　第五十二条 建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车位、车库，并将车位、车库的配置比例、数量、位置及权属在商品房销售现场和物业管理区域内显著位置公示。

　　第五十三条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库以及依法配建的人民防空工程平时用作停车的车位，其归属和使用依照《辽宁省物业管理条例》有关规定执行。

　　第五十四条 物业管理区域内占用业主共有道路、场地划定车位停放车辆的，应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建设单位或者物业服务企业不得销售或者变相销售。

　　物业管理区域内行驶、停放车辆等行为，应当遵守相关规定或者管理规约，不得占用消防通道或者影响其他车辆及行人正常通行。

　　第五十五条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

　　(二)擅自将住宅改变为经营性用房或者擅自改变建筑物及其附属设施用途;

　　(三)擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物;

　　(四)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

　　(五)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位停放车辆;

　　(六)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面;

　　(七)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

　　(八)侵占、损坏公共绿地或者绿化设施;

　　(九)违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品;

　　(十)违反规定种植果树、蔬菜;

　　(十一)高空抛物，违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾;

　　(十二)违反规定摆摊设点、占道经营;

　　(十三)违反规定饲养犬、鸡等宠物和家畜家禽;

　　(十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　发现前款所列行为的，业主和物业使用人有权进行劝阻并通知业主委员会、物业服务企业，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止。对违反法律、法规的行为制止无效的，物业服务企业应当及时向有关行政主管部门报告，至迟不得超过二十四小时。

　　第五十六条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，对物业服务费用的结算和交纳作出明确约定并告知业主委员会、物业服务企业相关情况。

　　承租人使用物业影响其他业主正常生活的，出租物业的业主应当及时制止。

　　第五十七条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业代收代缴供水、供电、供气、通信、有线电视等费用，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　有关专业经营单位在物业管理区域内的新增、养护、维修和改造工程，需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，应当在施工十五日前，与物业服务企业就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后，方可施工。物业服务企业应当对施工情况进行监督。

　　第五十八条 建立住宅专项维修资金管理制度。住宅专项维修资金的管理，应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则，保障物业保修期届满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

　　住宅专项维修资金管理的具体办法由市人民政府制定。

　　第五十九条 市及区(市)县人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套老旧住宅区城乡基础设施和公共服务设施，逐步推动业主实现自治管理。

　　老旧住宅区的范围由市及区(市)县人民政府确定并公布。

　　第五章 监督管理

　　第六十条 市及区(市)县人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度，定期对物业管理工作进行监督检查，并纳入年度工作目标责任考核。

　　第六十一条 市及区(市)县人民政府相关主管部门和机关按照各自职责，负责物业管理区域内下列工作：

　　(一)城乡建设主管部门负责对建设单位履行建筑工程质量保修责任的监督检查;

　　(二)规划主管部门负责物业服务用房的规划许可及核实;

　　(三)城市管理执法部门负责对违法建设、毁坏绿地以及违反城乡规划、市容、环境卫生管理等其他违法行为的查处;

　　(四)工商行政管理主管部门负责对损害消费者权益、不正当竞争、违法经营、发布广告等行为的监督检查;

　　(五)价格主管部门负责对价格公示、违规收费的监督检查;

　　(六)公安机关负责治安、技防、保安服务等活动的监督检查;

　　(七)消防主管部门负责占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道等行为的查处;

　　(八)质量技术监督主管部门负责电梯等特种设备安全和计量器具的监督管理;

　　(九)环境保护主管部门负责对生产和经营活动中违反法律法规规定排放废水、废气、废物、噪声等环境污染行为的监督检查;

　　(十)人民防空主管部门负责对人民防空工程维护管理的监督检查。

　　第六十二条 市及区(市)县物业主管部门以及本条例第六十一条所列部门和机关应当建立投诉受理制度，在物业管理区域内显著位置公布投诉方式和电话。收到投诉的，应当自收到之日起七日内将调查受理情况答复投诉人。

　　第六十三条 市物业主管部门应当建立物业服务企业及物业服务项目负责人信用管理制度，对物业服务企业及物业服务项目负责人从事物业服务活动实施动态监督管理并开展信用评价，信用评价情况应当向社会公开。评价结果可以作为选聘物业服务企业、调整物业服务收费的重要参考。

　　物业服务企业及物业服务项目负责人信用管理具体办法，由市物业主管部门负责制定。

　　第六十四条 物业服务活动的下列事项应当纳入物业服务项目动态监督管理范围，监督管理情况应当作为物业服务企业信用评价的重要依据：

　　(一)物业服务合同、物业承接查验等备案情况;

　　(二)信息公示情况;

　　(三)履行物业服务合同情况;

　　(四)物业服务各项记录情况;

　　(五)装饰装修管理和安全防范情况;

　　(六)履行告知义务情况;

　　(七)处理报修、投诉情况;

　　(八)配合筹备业主大会、提供相关材料情况;

　　(九)其他需要监督检查的事项。

　　第六十五条 物业服务企业有下列情形之一的，应当记入物业服务企业信用档案：

　　(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息骗取中标的;

　　(二)未依照本条例规定履行物业承接查验义务且未在规定期限内改正的;

　　(三)擅自提高物业服务收费标准的;

　　(四)擅自将物业服务费用、停车服务费用、公共事业收费等捆绑收费的;

　　(五)擅自处分属于业主共有部分的经营收益的;

　　(六)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

　　(七)擅自管理应当属于业主共同管理的事项的;

　　(八)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(九)以业主拖欠物业服务费用、不配合管理为由中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热的;

　　(十)限制业主自主选择电信运营、装饰装修以及其他服务经营者的;

　　(十一)泄露、出卖业主个人信息的;

　　(十二)干扰和阻挠业主自治的;

　　(十三)阻碍业主进入物业管理区域的;

　　(十四)提供的物业服务质量明显不符合合同约定的;

　　(十五)发现物业管理区域内的违法违规行为未予劝阻、制止并及时报告的;

　　(十六)未依照本条例规定公示相关信息或者公示内容失实的;

　　(十七)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

　　(十八)物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的;

　　(十九)法律法规规定的侵害业主权益的其他情形。

　　物业服务项目负责人有骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金等严重损害业主利益行为的，录入其所属物业服务企业的信用档案。

　　第六十六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理协调会议制度。协调会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，区(市)县物业主管部门、公安派出所、城市管理执法部门、居(村)民委员会、建设单位、物业服务企业、专业经营单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理协调会议主要协调解决下列事项：

　　(一)前期物业管理阶段的突出问题;

　　(二)业主委员会不依法或者因故无法正常履行职责的问题;

　　(三)业主委员会换届过程中出现的突出问题;

　　(四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

　　(五)物业管理过程中需要协调解决的其他突出问题。

　　第六十七条 街道办事处、乡镇人民政府应当聘请相关领域专业人员，充实人民调解委员会，专门调解物业服务纠纷。

　　建立健全物业纠纷行政调解与人民调解、司法调解的衔接机制。

　　第六章 法律责任

　　第六十八条 业主委员会作出的决定，违反法律、法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任;严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，依法追究相关责任。

　　第六十九条 违反本条例第十二条规定，建设单位未通过招标投标的方式选聘住宅前期物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘住宅前期物业服务企业的，由区(市)县物业管理执法部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下罚款。

　　第七十条 违反本条例第十四条规定，建设单位未向物业服务企业移交国家规定的相关资料的，由区(市)县物业管理执法部门责令限期改正;逾期仍不移交相关资料的，对建设单位予以通报，处五万元以上十万元以下罚款。

　　第七十一条 违反本条例第十九条第二款规定，未报送房屋等建筑物面积清册、建筑规划总平面图、业主名册等筹备首次业主大会会议所需的必要资料的，由区(市)县物业管理执法部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　第七十二条 违反本条例第五十五条规定的，由物业管理执法部门按照下列规定予以处罚：

　　(一)违反第一款第五项规定，使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位停放车辆的，责令限期改正;逾期不改正的，对个人处三千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上十万元以下罚款;

　　(二)违反第一款第十项规定，种植果树、蔬菜的，责令限期改正，恢复原状;逾期不恢复原状的，对个人处五千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上十万元以下罚款。

　　第七十三条 违反本条例规定，物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门及其工作人员有玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为的，由其主管机关或者监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

　　第七十四条 违反本条例规定的其他行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第七章 附则

　　第七十五条 本条例自20**年6月1日起施行。

篇5：常州市住宅物业管理条例（2019）

　　常州市第十六届人民代表大会

　　常务委员会公告第5号

　　《常州市住宅物业管理条例》已由常州市第十六届人民代表大会常务委员会第十四次会议于20**年12月19日通过，经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议于20**年1月9日批准，现予公布，自20**年7月1日起施行。

　　20**年1月28日

　　常州市住宅物业管理条例

　　(20**年12月19日常州市第十六届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过

　　20**年1月9日江苏省十三届人民代表大会常务委员会第七次会议批准)

　　目 录

　　第一章 总则

　　第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

　　第一节 业主大会

　　第二节 业主委员会

　　第三节 物业管理委员会

　　第三章 前期物业管理

　　第四章 物业服务与管理

　　第五章 物业的使用与维护

　　第六章 物业保修金与住宅专项维修资金

　　第七章 信用管理

　　第八章 监督管理

　　第九章 法律责任

　　第十章 附则

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

　　本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅物业、住宅小区内非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 市、辖市(区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入社会治理工作体系，实施网格化管理，建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;鼓励采用新技术、新方法，提高物业服务与管理水平。

　　街道办事处(镇人民政府)负责辖区内物业管理活动的指导和监督，协助上级人民政府和有关主管部门做好物业管理相关工作。

　　社区居(村)民委员会对业主自治进行指导和监督，并协助街道办事处(镇人民政府)做好物业管理相关工作。

　　第四条市、辖市(区)物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　城市管理、公安、民政、财政、规划、城乡建设、园林绿化、市场监督管理、消防、环保、价格、信用信息等主管部门按照各自职责,做好物业管理相关工作。

　　第五条 市物业管理主管部门应当会同相关部门，建立并推广使用物业管理公共服务平台，用于业主决策电子投票、物业管理相关信息公开和物业管理纠纷投诉处理等。市物业管理公共服务平台应当纳入市人民政府的公共服务平台。

　　鼓励物业管理相关主体利用互联网等开展物业管理活动。

　　第六条 市、辖市(区)物业管理主管部门应当建立培训制度，定期对街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、业主自治组织和物业服务企业等单位的相关人员进行物业管理法律、法规和业务知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。

　　第七条 市、辖市(区)人民政府及其相关部门、街道办事处(镇人民政府)等可以通过购买服务等方式，引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与物业管理活动。

　　鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业等委托第三方机构，开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等与物业管理相关的活动。

　　第三方机构应当遵循独立、客观、公正的原则，依照法律、法规、相关技术规范和合同约定提供专业服务，出具的报告应当真实、客观、完整，并对出具的报告负责。

　　第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

　　第一节 业主大会

　　第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应职责。

　　业主大会决定下列事项：

　　(一)制定、修改业主大会议事规则;

　　(二)制定、修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会、监事会或者更换业主委员会、监事会成员;

　　(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

　　(五)确定业主大会、业主委员会、监事会工作经费，业主委员会委员工作补贴和标准;

　　(六)物业服务内容、服务标准和物业服务收费方案;

　　(七)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

　　(八)筹集和使用住宅专项维修资金;

　　(九)依法改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(十)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的方式和经营收益(以下统称公共收益)的分配和使用;

　　(十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第九条

　　新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内，向物业管理区域所在地街道办事处(镇人民政府)书面提出召开首次业主大会会议的申请，并按照《江苏省物业管理条例》的规定报送筹备首次业主大会会议所需资料。

　　十人以上业主公开联名可以向街道办事处(镇人民政府)或者辖市(区)物业管理主管部门书面提出召开首次业主大会会议的申请。辖市(区)物业管理主管部门收到申请的，应当在五个工作日内书面通知街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当及时审核是否符合召开首次业主大会会议条件，已符合条件而建设单位尚未按照规定报送相关资料的，应当督促建设单位报送;建设单位应当及时报送。

　　第十条

　　街道办事处(镇人民政府)应当自收到申请之日起六十日内，按照《江苏省物业管理条例》的规定，组织成立首次业主大会会议筹备组。建设单位不派员参加的，不影响筹备组的成立。

　　筹备组成员人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于筹备组成员的百分之六十，并应当符合本条例规定的业主委员会委员任职条件。

　　召开首次业主大会会议所需筹备经费由建设单位承担，其指导标准由市物业管理主管部门会同市价格主管部门，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素制定。建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户，用于业主大会的组织筹备。

　　首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主监督。

　　第十一条

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，至少每年召开一次，并于会议召开七日前书面告知社区居(村)民委员会。

　　业主大会定期会议审议下列内容：

　　(一)上一年度物业管理实施情况的报告、业主委员会工作报告和业主大会收支情况报告;

　　(二)下一年度业主大会年度计划和预算方案;

　　(三)物业管理的其他事项。

　　业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用市物业管理公共服务平台等形式召开。采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会监督指导下进行。

　　讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。

　　第十二条

　　业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。一个物业管理区域的业主代表一般不少于三十人，一名业主代表所代表的业主户数一般不超过四十户。业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成，一个业主小组推选一名业主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议，表达本小组业主的意愿。业主代表推选办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　业主代表的任职条件参照本条例规定的业主委员会委员条件设置，任期与业主委员会委员一致。

　　业主代表履行下列职责：

　　(一)在业主大会会议召开前，就会议议题征集本小组业主意见;涉及事项需要业主书面投票表决的，应当征得业主本人对表决意见的签字确认;

　　(二)按照《江苏省物业管理条例》规定的业主小组职责，组织业主小组开展议事活动，并将结果告知业主委员会;

　　(三)向业主委员会反映本小组业主的有关意见和建议;

　　(四)建立本小组工作档案;

　　(五)业主大会议事规则规定的其他职责。

　　业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。

　　业主代表大会通过的决定与业主大会的决定具有同等效力，对全体业主具有约束力。

　　第十三条

　　业主大会可以根据工作需要设立监事，三名以上监事可以成立监事会。

　　监事可以是业主，也可以是社区居(村)民委员会成员，业主委员会委员不得兼任监事。成立监事会的，其中业主成员人数不少于监事会成员的三分之二。监事任期与业主委员会委员一致。

　　监事应当按照业主大会议事规则规定的程序和方式履行监督职责，不干预业主委员会的日常工作。监事不领取报酬和补贴。

　　监事和监事会的具体产生办法、工作职责、工作经费等在业主大会议事规则中规定。

　　第十四条

　　市、辖市(区)物业管理主管部门对符合召开首次业主大会会议条件的住宅小区，应当督促建设单位及时向街道办事处(镇人民政府)移交相关资料，提出召开首次业主大会会议的申请;督促、指导街道办事处(镇人民政府)及时组织筹备成立业主大会。

　　规划主管部门、不动产登记机构等单位，应当对相关方就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询依法予以配合。

　　第二节 业主委员会

　　第十五条

　　业主委员会委员候选人可以由十名以上业主联名推荐、业主大会筹备组组织业主推荐或者业主自荐产生。采取业主代表大会形式选举业主委员会的，业主委员会委员候选人一般从业主代表中产生。

　　筹备组应当核查参选人的资格，确定业主委员会委员候选人名单。业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内显著位置公示，并附个人情况介绍。

　　第十六条

　　业主委员会委员应当由本物业管理区域内具有完全民事行为能力、热心公益、责任心强、有社会公信力、组织协调能力较强且能正常履行业主委员会委员职责的业主担任。

　　业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员：

　　(一)本人及其近亲属与其所在物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

　　(二)有损坏房屋承重结构、违法建设或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为的;

　　(三)未按照规定交纳物业服务费用、汽车停放费和住宅专项维修资金等相关费用且未及时改正的;

　　(四)违反房屋出租有关人均面积、使用功能、消防安全管理等规定的;

　　(五)在物业管理区域内牟取不正当利益，或者利用职务之便在物业管理活动中牟取不正当利益的;

　　(六)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则且未改正等不适宜担任业主委员会委员的情形。

　　有前款情形之一，已担任业主委员会委员的，由业主大会或者由业主委员会根据业主大会的授权，决定终止其资格，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主认为业主委员会委员不符合规定条件的，可以向业主大会、业主委员会提出异议，也可以向街道办事处(镇人民政府)提出异议，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

　　第十七条

　　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会核实后，其委员资格终止，并在物业管理区域内显著位置公告：

　　(一)不再具有完全民事行为能力的;

　　(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

　　(四)被依法限制人身自由，无法履行委员职责的;

　　(五)法律、法规规定的其他情形。

　　第十八条

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，按照《江苏省物业管理条例》的规定向辖市(区)物业管理主管部门备案，同时办理业主大会的备案。备案材料不齐全的，辖市(区)物业管理主管部门应当一次性告知需要补正的材料。

　　辖市(区)物业管理主管部门应当自收到备案材料之日起七个工作日内，出具业主大会和业主委员会的备案证书，并将备案材料抄送街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会。

　　备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告辖市(区)物业管理主管部门，并在物业管理区域内显著位置公告。辖市(区)物业管理主管部门应当将备案事项变更的报告按照前款规定抄送相关单位。

　　取得业主大会、业主委员会备案证书后，业主委员会凭备案证书申请刻制业主大会、业主委员会等相关印章，开立业主大会的银行账户，并将印章式样和银行账号报辖市(区)物业管理主管部门备案。

　　业主大会印章应当根据业主大会决定使用，业主委员会印章应当经半数以上委员签字同意后方可使用。

　　第十九条

　　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况、业主委员会工作情况和业主大会收支情况;

　　(二)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)监督和协助物业服务合同的履行，监督管理规约、物业管理制度的实施;

　　(四)组织编制物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的年度计划和方案，提请业主大会审议;

　　(五)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

　　(六)监督管理业主公共收益及其使用;

　　(七)审核需要业主分摊的费用;

　　(八)督促业主按照规定或者约定交纳物业服务费用等相关费用;

　　(九)建立定期接待制度，听取业主和物业使用人对物业服务与管理以及业主委员会日常工作的意见和建议，接受并及时处理业主和物业使用人的咨询、投诉;

　　(十)协调处理物业管理活动中产生的纠纷;

　　(十一)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

　　第二十条

　　业主委员会至少每两个月召开一次业主委员会会议;经三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席会议。

　　业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字确认后存档。

　　业主委员会会议作出的决定经全体委员过半数签名同意后通过，决定文书应当加盖业主委员会印章。业主委员会应当自作出决定之日起三日内，将决定文书在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知社区居(村)民委员会。

　　业主可以在社区居(村)民委员会的指导下查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第二十一条

　　业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

　　(一)业主委员会委员姓名、职责分工和联系方式;

　　(二)管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同;

　　(三)业主大会和业主委员会的决定;

　　(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况;

　　(六)占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分使用情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况、业主委员会委员工作补贴等费用情况;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　前款第五项至第七项应当每半年在物业管理区域内显著位置公布一次，公布时间不少于十五日。

　　第二十二条

　　业主委员会及其委员不得有下列行为：

　　(一)阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定;

　　(二)违反规定使用业主大会或者业主委员会印章;

　　(三)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人;

　　(四)弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

　　(五)未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同;

　　(六)骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者公共收益等业主共有财产;

　　(七)索取或者收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益;

　　(八)其他侵害业主合法权益的行为。

　　第二十三条

　　业主委员会任期内，委员出现空缺的，应当按照业主大会议事规则及时补足。业主委员会委员人数不足总数二分之一的，应当在街道办事处(镇人民政府)的指导、协助下，根据业主大会议事规则召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　新产生的业主委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第二十四条

　　业主委员会有下列情形之一的，辖市(区)物业管理主管部门应当责令限期改正;拒不改正的，由街道办事处(镇人民政府)指导、协助业主组织召开业主大会会议，调整或者重新选举产生业主委员会：

　　(一)不履行业主委员会职责的;

　　(二)违反本条例第二十二条规定，侵害业主合法权益，情节严重的;

　　(三)不按照规定履行业主委员会职责，严重影响社区和谐稳定和正常生活秩序，群众反映较大的。

　　罢免或者重新选举产生的业主委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第二十五条

　　业主委员会在其任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)应当指导、协助成立换届选举小组，由换届选举小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届选举小组人员的构成参照业主大会筹备组。

　　换届选举小组成立至选举产生新一届业主委员会期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

　　业主委员会逾期未能换届选举的，由街道办事处(镇人民政府)指导、协助业主，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　第二十六条

　　业主委员会应当自换届选举小组成立之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交街道办事处(镇人民政府)保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处(镇人民政府)应当及时提供。

　　街道办事处(镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

　　业主委员会不按时移交的，街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)物业管理主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的，公安机关应当协助移交。

　　第三节 物业管理委员会

　　第二十七条

　　物业管理区域有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会，代行业主大会、业主委员会的职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但因多种原因未成立业主大会，经物业所在地街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的;

　　(三)业主委员会长期不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处(镇人民政府)多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间，街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会;能够选举产生业主委员会的，应当指导产生业主委员会。

　　第二十八条

　　物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立，由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、公安派出所等派员组成。

　　物业管理委员会人数一般为九至十三人的单数，其中业主成员不少于百分之六十。物业管理委员会中的业主成员应当符合本条例规定的业主委员会委员的任职条件。物业管理委员会主任一般由业主成员担任;由非业主成员担任的，应当在业主成员中明确一名副主任，承担日常事务。

　　物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)或者辖市(区)物业管理主管部门协调处理。

　　第二十九条

　　物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，持下列材料向辖市(区)物业管理主管部门备案：

　　(一)物业管理委员会备案申请表;

　　(二)物业管理委员会成员名单;

　　(三)物业管理委员会工作规则;

　　(四)其他应当提供的材料。

　　物业管理委员会制定或者修改的工作规则，应当经辖市(区)物业管理主管部门审核后，在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。

　　辖市(区)物业管理主管部门应当自收到备案材料之日起七个工作日内予以备案，出具备案证书。物业管理委员会应当在物业管理区域内显著位置公告备案情况。

　　备案事项发生变更的，物业管理委员会应当自变更之日起十五日内书面报告辖市(区)物业管理主管部门，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　物业管理委员会取得备案证书后，可以凭备案证书申请刻制印章;未开立业主大会银行账户的，可以开立物业管理委员会的银行账户。

　　第三十条

　　物业管理委员会代行业主大会职责的，应当依照法律、法规的规定征求全体业主意见，形成业主共同决定，并将共同决定在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。

　　物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市(区)物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起停止履行职责，并应当在七日内向新一届业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。由物业管理委员会管理业主公共收益的，交接前，业主委员会应当委托专业机构进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。

　　第三十一条

　　市、辖市(区)物业管理主管部门应当加强对物业管理委员会的监督、指导，督促其规范运作。

　　第三章 前期物业管理

　　第三十二条

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位承担前期物业管理责任。建设单位应当依照法律、法规规定的方式选聘前期物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同中应当载明下列内容：

　　(一)物业服务内容、服务标准、收费项目和收费标准;

　　(二)各分类分项服务的标准;

　　(三)物业服务标准的评估方式;

　　(四)物业服务用房的面积和位置;

　　(五)物业共用部位、共用设施设备清册;

　　(六)公共收益专用账户的设立、查询方式，以及公共收益的核算、分配方式;

　　(七)违约责任和合同解除的条件。

　　前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，一般不超过三年。合同期限届满后，建设单位未续聘或者另聘物业服务企业，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和辖市(区)物业管理主管部门、街道办事处(镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第三十三条

　　建设单位销售物业前，应当参照物业管理主管部门提供的示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约;建设单位修改示范文本的，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位销售物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明，并将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件。

　　建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同和临时管理规约向辖市(区)物业管理主管部门备案。

　　第三十四条

　　物业服务企业承接物业前，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　鼓励物业服务企业聘请第三方机构参加物业承接查验。所需费用在前期物业服务合同中约定;没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

　　承接查验的具体办法由市物业管理主管部门会同市城乡建设主管部门另行制定。

　　承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　第三十五条

　　建设单位应当按照省、市有关规定配置物业服务用房，保证物业服务与管理活动的正常开展。物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人都不得擅自占用。

　　前期物业管理期间依照约定由物业服务企业出租或者经营的物业服务用房，其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限，其租赁费用不得低于相邻地段市场价格。

　　第三十六条

　　前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当按照规定程序重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：

　　(一)前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿续签合同的;

　　(二)物业服务不符合履约标准，建设单位要求限期整改，物业服务企业逾期拒不整改，或者整改达不到要求，建设单位依法依约提前解除合同的;

　　(三)物业服务企业擅自退出的;

　　(四)物业服务企业被吊销营业执照的;

　　(五)法律、法规规定的其他情形。

　　重新选聘物业服务企业前，建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和收费标准等征得已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期限不少于十五日。

　　第三十七条

　　前期物业管理阶段，普通住宅的物业服务收费实行政府指导价。政府指导价应当每三年进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　政府指导价调整后，物业服务企业需要对原物业服务合同约定的收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：

　　(一)物业服务企业委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于三十日;

　　(二)物业服务企业将拟调整的服务内容、服务标准和收费标准在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于三十日，并书面告知街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)价格和物业管理主管部门;

　　(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。

　　业主认为收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)物业管理主管部门投诉;对调整的收费标准有异议的，可以向物业所在地价格主管部门投诉。

　　第三十八条

　　前期物业管理期间，物业服务企业退出的，新物业服务企业进入前，由建设单位承担相应管理责任。尚未成立业主大会，建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任的，物业服务企业退出物业管理区域六个月前，应当书面告知业主及街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当在物业服务企业退出前，组织成立业主大会，决定管理模式。

　　第四章 物业服务与管理

　　第三十九条

　　物业服务企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力，并按照规定在承接项目前，将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知项目所在地物业管理主管部门。

　　物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及有关物业服务行业技术标准提供专业化服务。

　　物业服务企业应当建立业主意见、建议和投诉、举报受理机制，及时处理并反馈处理结果。

　　第四十条

　　物业服务企业应当将下列信息如实在物业管理区域内显著位置公布或者公示：

　　(一)加盖企业公章的营业执照复印件、项目负责人基本情况、联系方式;

　　(二)物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、物业服务投诉电话;

　　(三)电梯、消防等共用设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

　　(四)物业服务收费、其他服务收费和经营性收入的收支情况;

　　(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

　　(六)树木修剪等容易引发业主争议的维修养护事项;

　　(七)物业服务与管理每月的工作安排;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　前款第一项至第三项应当长期公布，第四项应当至少每半年公布一次，第五项、第六项应当及时公示且公示期限不少于十五日，第七项每月公布一次。业主对公布或者公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

　　第四十一条

　　物业服务企业不得有下列行为：

　　(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准或者减少服务项目;

　　(二)未按照规定程序提高物业服务收费标准;

　　(三)未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，将物业服务费用、汽车停放费、公共水电分摊等捆绑收费;

　　(四)未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，擅自处分属于业主共有的财产;

　　(五)未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，擅自在物业管理区域内从事影响业主生活或者住宅小区环境的活动;

　　(六)损坏物业共用部位、共用设施设备。

　　第四十二条

　　一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务，可以根据分期开发情况或者不同物业的使用性质，提供不同标准的服务，实行不同收费标准。

　　业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用等相关费用。业主自行管理的物业管理区域，业主委员会可以向业主收取物业服务费用等相关费用。

　　业主未按照约定交纳物业服务费用的，物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　业主在转让物业时，应当结清物业服务费用等相关费用。业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用等相关费用的，应督促承租人按时交纳;承租人拒不交纳的，由业主承担相关费用，业主可以向承租人追偿。

　　已竣工但尚未出售的房屋(车位)和已出售但尚未交付物业买受人的房屋(车位)，物业服务费用等相关费用由建设单位交纳。

　　物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。

　　第四十三条

　　物业服务企业应当在发生下列情形之日起十五日内退出物业管理区域：

　　(一)物业服务合同依法、依约解除的;

　　(二)经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业服务企业应当退出的;

　　(三)物业服务企业营业执照被依法吊销的;

　　(四)依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。

　　第四十四条

　　原物业服务企业与新选聘的物业服务企业或者业主委员会、物业管理委员会交接时，应当在辖市(区)物业管理主管部门、街道办事处(镇人民政府)的监督下明确交接事项。

　　交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、安防等共用设施设备的使用维护现状予以确认。物业服务企业与业主委员会、物业管理委员会可以聘请第三方机构协助现场查验，费用可以由新选聘的物业服务企业承担或者由业主共同承担。

　　电梯、消防等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当在交接前及时组织修复或者承担相应责任。

　　第四十五条

　　辖市(区)物业管理主管部门应当建立物业服务企业应急备选库，按照自愿、公平、择优的原则，选取相应的物业服务企业纳入库中以供选择。

　　物业服务合同期内物业服务企业擅自退出，未有新物业服务企业承接项目的，由业主委员会或者物业管理委员会在物业服务企业应急备选库中选取一家应急物业服务企业，与其签订应急物业服务合同;物业服务合同期内或者期满后，物业服务企业退出，未成立业主委员会或者物业管理委员会的，由街道办事处(镇人民政府)在物业服务企业应急备选库中选取一家应急物业服务企业，与其签订应急物业服务合同。

　　应急物业服务合同的物业服务内容、服务标准和收费标准参照原物业服务合同执行。

　　业主委员会、物业管理委员会和社区居(村)民委员会应当协助应急物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备和相应的档案资料等进行查验。

　　应急物业服务合同的期限不得超过一年，街道办事处(镇人民政府)应当指导业主按照法定程序重新选聘物业服务企业。

　　第四十六条

　　物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则。

　　已投入使用的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，应当形成变更方案，向辖市(区)物业管理主管部门提出申请。变更方案应当对变更后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

　　物业管理区域变更后，辖市(区)物业管理主管部门应当在物业管理区域内显著位置公告，并抄告所在地规划主管部门、街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第四十七条

　　在物业管理区域内，任何单位和个人不得有下列行为：

　　(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;

　　(二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

　　(三)将污水排入雨水管网;

　　(四)擅自改变物业的规划用途，违法搭建建筑物、构筑物，违法挖掘地下空间，破坏、擅自改变房屋外观，或者擅自将住宅、车库或者其他附属设施改为经营性用房;

　　(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(六)侵占绿地、毁坏绿化或者绿化设施，或者在共用场地擅自种植;

　　(七)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(八)违反有关人均面积、使用功能、消防安全管理等规定出租房屋;

　　(九)违规饲养动物，影响物业管理区域环境卫生和业主正常生活、人身安全;

　　(十)擅自在物业管理指定区域外设置停车泊位、停放机动车辆或者在物业管理区域共用道路上设置路障;

　　(十一)损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口;

　　(十二)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等违反安全规定的物品，存放、铺设超负荷物品，或者违规燃放烟花爆竹;

　　(十三)任意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧以及在公共走道、楼梯间、门厅内等共用部位焚烧;

　　(十四)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响他人采光、通风;

　　(十五)擅自摆摊设点、占道经营、在共用部位堆放物品，或者在公共走道、楼梯间、门厅内停放电动车或者为其充电;

　　(十六)擅自架设电线、电缆等;

　　(十七)法律、法规、临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

　　有前款行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当向有关主管部门和业主委员会报告，有关主管部门应当及时处理。业主大会、业主委员会以及相关业主、物业使用人有权依照法律、法规、临时管理规约、管理规约的规定，以及前期物业服务合同和物业服务合同的约定，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关主管部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

　　第四十八条

　　业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当告知其房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。

　　物业服务企业应当加强对物业管理区域装饰装修活动的巡查，发现违规装修的，应当予以制止;制止无效的，及时报告有关主管部门。业主、物业使用人对物业服务企业巡查应当予以配合。

　　第四十九条

　　公共收益应当单独列账，不得擅自挪用。根据前期物业服务合同和物业服务合同约定由物业服务企业管理的，物业服务企业应当将公共收益单独列账;由业主委员会或者物业管理委员会管理的，应当纳入业主大会或者物业管理委员会账户进行管理。

　　前期物业服务期间，公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。前期物业服务期间公共收益作为本物业管理区域维修资金的比例不得低于百分之七十。

　　成立业主大会后，公共收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用，主要用于本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护、更新和改造等;没有决定或者约定的，按照前款规定执行。

　　第五十条

　　公共收益应当接受业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会的监督。

　　公共收益的收支情况应当至少每半年在物业管理区域内显著位置向业主公示一次。

　　前期物业服务结束时以及公共收益由物业服务企业代为管理的物业服务合同终止时，业主委员会或者物业管理委员会应当委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。

　　业主委员会或者十名以上业主对公共收益有异议的，可以要求查询有关财务账簿;经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。

　　对公共收益的审计结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。

　　第五十一条

　　物业服务企业应当按照物业服务合同约定，履行物业维修养护义务。物业出现国家、省、市规定的必须维修养护的情形时，业主、物业服务企业应当及时履行维修养护义务。

　　第六章 物业保修金与住宅专项维修资金

　　第五十二条

　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

　　建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，按照建筑安装工程总造价百分之一的标准交存物业保修金，用于物业保修期内建设单位不履行保修责任，或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用列支。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

　　物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，由市或者辖市(区)物业管理主管部门统一管理。

　　物业保修金交存期限为五年。保修期内出现的物业质量问题，保修金交存期满仍未修复的，保修金交存期延长至修复完成。

　　物业保修期内，物业保修金不足以支付物业维修费用的，建设单位应当补足;物业保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

　　物业保修金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府制定。

　　第五十三条

　　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当在办理物业入住手续或者房屋所有权登记时交存首期住宅专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　已竣工验收并达到交付条件，尚未售出或者尚未交付业主以及其他属于建设单位所有的物业，建设单位在办理房屋所有权首次登记前，应当将首期住宅专项维修资金先行交存至住宅专项维修资金专户。

　　已先行交存住宅专项维修资金的建设单位，可以在物业售出或者交付时向业主收取住宅专项维修资金，并出具住宅专项维修资金专用票据。

　　第五十四条

　　物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，按照下列规定承担，可以在住宅专项维修资金中列支：

　　(一)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担;

　　(二)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分的业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担;

　　(三)全体共用部分所需的费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。

　　前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的，建设单位或者公有住房产权单位应当按照相应建筑面积的比例分摊。

　　房屋未交存住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足的，业主应当按照各自拥有物业建筑面积的比例按照本条第一款规定的原则分摊;有约定的，按照约定执行。

　　第五十五条

　　业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定住宅专项维修资金的使用采取异议表决方式。使用异议表决方式的，应当以书面形式将告知书送达住宅专项维修资金列支范围内的业主，并在告知书中载明未按规定时间和方式反馈意见的，视为同意。

　　第五十六条

　　物业保修期限届满后，发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情况，物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会或者相关业主应当先行采取应急防范措施，并及时按规定开展应急维修：

　　(一)外墙、屋面渗漏的;

　　(二)电梯发生故障经电梯检验检测机构评估认为危及人身安全的;

　　(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

　　(四)楼顶、楼体外立面有脱落危险的;

　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

　　(六)消防设施出现功能障碍，物业管理区域存在重大火灾隐患的;

　　(七)危及房屋安全或者人身安全的其他情形。

　　应急维修工程竣工验收后，应当将住宅专项维修资金使用总额以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。

　　第五十七条

　　住宅专项维修资金的增值收益，扣除业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用的剩余部分，可以建立维修资金统筹分账，优先用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。

　　第五十八条

　　市、辖市(区)物业管理主管部门应当完善管理制度，建立日常监督检查机制，保障住宅专项维修资金的安全。

　　市、辖市(区)物业管理主管部门应当建立住宅专项维修资金日常查询制度，保障业主方便及时查询账户信息;及时向社会公布住宅专项维修资金年度报告，接受业主及相关主管部门的监督。

　　第七章 信用管理

　　第五十九条

　　市物业管理主管部门应当建立覆盖建设单位、物业服务企业、物业服务企业负责人、物业服务项目负责人、业主委员会和物业管理委员会委员、业主、第三方机构等的物业管理信用体系。建立物业管理信用信息的记录、归集、共享、运用等机制;会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

　　辖市(区)物业管理主管部门应当建立本辖区内物业管理参与主体的信用档案，实行动态管理，并纳入市物业管理信用信息系统。

　　市物业管理信用信息应当按照相关规定纳入市公共信用信息系统。

　　第六十条

　　建设单位出售、泄露、非法提供业主信息或者对物业承接查验过程中发现的工程质量问题不予整改的，录入市物业管理信用信息系统。

　　第六十一条

　　物业服务企业有下列行为之一的，录入市物业管理信用信息系统：

　　(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;

　　(二)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的;

　　(三)对业主或者业主委员会委员进行恶意骚扰、采用暴力等手段打击报复的;

　　(四)出售、泄露或者非法提供业主信息的;

　　(五)本条例第四十一条规定的行为等。

　　第六十二条

　　物业服务企业负责人、项目负责人有本条例第六十一条规定行为的，录入市物业管理信用信息系统。

　　第六十三条

　　业主委员会委员、物业管理委员会委员有本条例第二十二条规定行为的，录入市物业管理信用信息系统。

　　第六十四条

　　业主有欠交物业服务费用行为，经生效的司法裁判文书、仲裁裁决确认后仍不履行的，录入市物业管理信用信息系统。

　　第六十五条

　　第三方机构在物业管理活动中弄虚作假、误导性陈述或者存在重大遗漏，出具的报告不符合客观实际的，录入市物业管理信用信息系统。

　　第六十六条

　　市物业管理主管部门应当与法院、仲裁机构、相关部门、街道办事处(镇人民政府)和公用企事业单位等建立物业管理信用信息汇集共享机制，及时收集物业管理相关信用信息。

　　违反物业管理相关法律、法规被行政处罚的信息，应当录入市物业管理信用信息系统，由作出行政处罚决定的主管部门采集并推送至市物业管理信用信息系统。其他失信信息，由街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)物业管理主管部门采集;由街道办事处(镇人民政府)采集的，应当经辖市(区)物业管理主管部门复核后推送至市物业管理信用信息系统。

　　物业管理主管部门根据失信行为的程度，可以通过在市物业管理公共服务平台公开失信信息、限制物业服务示范项目申报、取消先进评比表彰资格以及按照规定向市公共信用信息系统推送纳入社会联合惩戒等方式，对物业管理中的失信行为予以惩戒。

　　鼓励社会组织和个人在信用交易和其他活动中，查询并运用物业管理信用信息。

　　物业管理信用信息管理具体办法由市物业管理主管部门会同市信用信息主管部门制定，报市人民政府批准后施行。

　　第八章 监督管理

　　第六十七条

　　市物业管理主管部门履行下列职责：

　　(一)负责全市物业管理活动的相关政策研究，建立完善专业化、社会化、市场化和法治化的物业管理机制;

　　(二)指导、监督各辖市(区)物业管理的监督管理工作;

　　(三)建立完善物业管理分级培训体系，形成覆盖全市物业管理参与各方的物业服务管理能力提升机制;

　　(四)统筹全市住宅专项维修资金的监督管理工作;

　　(五)配合价格主管部门对物业服务收费实施监督管理;

　　(六)建立和管理市物业管理公共服务平台和物业管理信用信息系统;

　　(七)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议等示范文本;

　　(八)法律、法规规定的其他职责。

　　第六十八条

　　辖市(区)物业管理主管部门履行下列职责：

　　(一)指导、监督街道办事处(镇人民政府)物业管理相关工作;

　　(二)负责前期物业招投标管理工作，指导选聘物业服务企业，指导、监督物业服务企业交接、物业承接查验和物业服务企业履约，并负责相关的备案工作;

　　(三)指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会筹建、换届、备案以及日常工作，建立日常培训和业务指导机制;责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定;

　　(四)负责住宅专项维修资金的监督管理;

　　(五)负责物业管理相关参与主体信用信息的采集、复核和推送，参与对失信行为的惩戒;

　　(六)协调老旧住宅小区整治及推进未建立物业管理的住宅小区转入物业管理;

　　(七)法律、法规规定的其他职责。

　　第六十九条

　　街道办事处(镇人民政府)履行下列职责：

　　(一)具体负责本辖区内物业管理工作，完善社区公共服务体系，健全物业管理工作长效机制;

　　(二)建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位参与的物业管理联席会议制度，协调处理物业管理重大事项;

　　(三)指导、协助和监督辖区内业主大会、业主委员会的筹建、换届以及物业服务企业的选聘、交接等工作，组织成立物业管理委员会;

　　(四)负责物业管理相关参与主体信用信息的采集;

　　(五)建立物业管理争议化解机制，设立物业纠纷人民调解委员会，协调处理物业管理矛盾纠纷;

　　(六)落实物业应急管理机制，制定辖区内物业管理应急预案;

　　(七)法律、法规规定的其他职责。

　　第七十条

　　社区居(村)民委员会履行下列职责：

　　(一)指导和监督业主自治，协助和配合街道办事处(镇人民政府)，建立健全物业管理工作机制;

　　(二)牵头建立由业主、业主委员会、物业服务企业、社区居(村)民委员会组成的日常沟通、协商机制;

　　(三)建立物业纠纷调解机制，及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;

　　(四)参与监督住宅专项维修资金和公共收益的管理和使用;

　　(五)法律、法规规定的其他职责。

　　第七十一条

　　市、辖市(区)相关部门应当依法履行职责，落实执法管理进住宅小区的要求，做好下列工作：

　　(一)城市管理主管部门依法查处违反物业管理法律、法规以及违法搭建、破坏城市及物业管理区域容貌、制造社会生活噪声和建筑施工噪声、乱设摊点、占用和毁坏绿地和绿化、违规弃置废弃物等违法行为;

　　(二)公安机关负责物业管理区域内的治安管理，依法查处阻碍业主自治、侵害业主权益的行为;监督检查安防设施的设置及维护;指导物业管理区域内汽车停放、停车泊位以及限速标志的设置，参与停车矛盾纠纷处理;协助开展房屋租赁的监督管理;

　　(三)城乡建设主管部门负责督促建设单位、施工单位及时履行物业交付后保修期内房屋以及相关设施设备的保修责任;按照规定受理并处理由房屋质量问题引发的投诉;

　　(四)市场监督管理主管部门负责物业管理区域内特种设备安全、食品药品安全、违法经营活动等方面的监督管理;

　　(五)排水主管部门负责物业管理区域内排水的监督管理，建立巡查机制，依法查处物业管理区域内涉及排水的违法行为;

　　(六)园林绿化主管部门负责物业管理区域内绿化的日常指导和监督工作;

　　(七)消防主管部门负责物业服务企业履行消防安全职责情况的监督检查，依法查处影响消防设施和消防通道使用等违反消防法律、法规的行为;

　　(八)环境保护主管部门负责物业管理区域及其周边污染源的监督管理，依法查处违反环境保护法律、法规的行为;

　　(九)价格主管部门负责物业服务收费行为的监督管理，落实实行政府指导价的服务收费标准定期评估调整机制，依法查处物业管理中的价格违法行为。

　　第七十二条

　　对未实行物业管理的老旧住宅小区，辖市(区)人民政府应当制定综合整治和更新改造年度计划，配套、完善基础设施和公共服务设施，改善综合环境。整治改造完成后，应当划定物业管理区域，由街道办事处(镇人民政府)负责落实住宅小区内的卫生、绿化、治安、房屋维修等管理，筹备召开业主大会，推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

　　第七十三条

　　辖市(区)物业管理主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)在物业管理区域内显著位置公布相关部门的投诉、举报受理方式。

　　相关部门接到投诉、举报后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项，应当及时移交给有权部门，接受移交的部门对管辖权有异议的，由物业所在地辖市(区)人民政府指定管辖。

　　执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的，物业服务企业、业主自治组织、业主应当予以协助。

　　第九章 法律责任

　　第七十四条

　　建设单位违反本条例规定，由辖市(区)物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

　　(一)违反本条例第九条规定，未按照要求提出筹备首次业主大会会议的书面申请或者未报送相关文件资料的，处一万元以上五万元以下的罚款;

　　(二)违反本条例第十条第三款规定，未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的，处五万元以上十万元以下的罚款;

　　(三)违反本条例第五十二条第二款、第五款规定，未按照要求交存或者补足物业保修金的，处二十万元以上三十万元以下的罚款。

　　第七十五条

　　物业服务企业违反本条例规定，由辖市(区)物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

　　(一)违反本条例第四十条规定，物业服务企业未公布、公示物业服务内容等相关信息或者公布、公示虚假信息的，处一万元以上五万元以下的罚款;

　　(二)违反本条例第四十三条规定，物业服务企业未在规定期限内退出物业管理区域的，处五万元以上二十万元以下的罚款;

　　(三)违反本条例第四十七条规定，物业服务企业对物业管理违法行为未予以劝阻、制止，或者未及时报告有关主管部门的，可以处一千元以上五千元以下的罚款;

　　(四)违反本条例第四十九条第一款规定，由物业服务企业管理公共收益，物业服务企业未单独列账的，处三万元以上十万元以下的罚款;挪用公共收益的，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用资金二倍以下的罚款。

　　第七十六条

　　第三方机构违反本条例规定，在物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估活动中，出具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的评估报告的，由辖市(区)物业管理主管部门责令限期改正，没收违法所得，处三万元以上五万元以下的罚款;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十七条

　　物业管理主管部门、街道办事处(镇人民政府)、相关主管部门的工作人员以及其他受委托从事公务的人员违反本条例规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十八条

　　本条例规定的行政处罚，按照相对集中行政处罚权的规定应当由其他执法主体实施的，依照其规定执行。

　　第十章 附则

　　第七十九条

　　本条例自20**年7月1日起施行。